Visningssuksess 57%. 3 ukers middel 55%

Onkel_S
31.12.2017 kl 19:47 151961

2017
25/1 233 av 300 = 78%
01/2 245 av 300 = 82%
08/2 217 av 300 = 72% (3 ukers middel 77%)
15/2 225 av 300 = 75% (3 ukers middel 76%)
22/2 152 av 200 = 76% (3 ukers middel 74%) - vinterferie, derfor mindre utvalg
01/3 231 av 300 = 77% (3 ukers middel 76%)
08/3 215 av 300 = 72% (3 ukers middel 75%)
15/3 210 av 300 = 70% (3 ukers middel 73%)
22/3 219 av 300 = 73% (3 ukers middel 72%)
29/3 183 av 300 = 61% (3 ukers middel 68%)
05/4 206 av 300 = 69% (3 ukers middel 67%)
26/4 184 av 300 = 61% (3 ukers middel 64%)
04/5 90 av 150 = 60% (3 ukers middel 63%) Langhelg og få visninger, derfor mindre utvalg. Talt torsdag.
10/5 190 av 300 = 63% (3 ukers middel 62%)
16/5 150 av 300 * 367/345 = 53% (3 ukers middel 59%)
24/5 172 av 300 = 57%. (3 ukers middel 58%)
31/5 149 av 300 = 50% (3 ukers middel = 53%)
08/6 135 av 300 = 45% (3 ukers middel = 51%) langhelg men likevell 610 visninger. Talt torsdag.
14/6 143 av 300 = 48% (3 ukers middel = 48%)
21/6 124 av 300 = 41% (3 ukers middel = 45%)
28/6 132 av 300 = 44% (3 ukers middel = 44%)

02/8 60 av 150 = 40% (tentativt, for å komme i gang)
09/8 130 av 300 = 43%
16/8 128 av 300 = 43% (3 ukers middel 42%)
23/8 125 av 300 = 42% (3 ukers middel 42%)
30/8 146 av 300 = 49% (3 ukers middel 45%)
06/9 132 av 300 = 44% (3 ukers middel 45%)
13/9 119 av 300 = 40% (3 ukers middel 44%)
20/9 142 av 300 = 47% (3 ukers middel 44%)
27/9 135 av 300 = 45% (3 ukers middel 44%)
04/10 136 av 300 = 45% (3 ukers middel 46%)
11/10 117 av 300 = 39% (3 ukers middel 43%)
18/10 137 av 300 = 46% (3 ukers middel 43%)
25/10 142 av 300 = 47% (3 ukers middel 44%)
01/11 127 av 300 = 42% (3 ukers middel 45%)
08/11 122 av 300 = 41% (3 ukers middel 43%)
15/11 119 av 300 = 40% (3 ukers middel 41%)
22/11 150 av 300 = 50% (3 ukers middel 44%)
29/11 134 av 300 = 45% (3 ukers middel 45%)
06/12 98 av 200 = 49% (3 ukers middel 48%)
(13/12 78 av 200 = 39% (3 ukers middel 45%) tatt ut av tidsserien pga kombinasjonen få visninger og så godt som ingen nye / nyprisede annonser)

2018
10/1 164 av 300 = 55% (3 ukers middel 49%)
17/1 150 av 300 = 50% (3 ukers middel 49%)
24/1 173 av 300 = 58% (3 ukers middel 54%)
31/1 167 av 300 = 56% (3 ukers middel 55%)
07/2 180 av 300 = 60% (3 ukers middel 58%) egentlig for få visninger til å telle 300. et utvalg på 200 hhv 250 hadde gitt 64 hhv 61% så ikke veldig forskjellig. derfor det lille + i overskrifetn
14/2 184 av 300 = 61% (3 ukers middel 59%)
21/2 127 av 200 = 64% (3 ukers middel 62%) Vinterferie og under 400 visninger. Derfor kun talt 200 - og det er egentlig i overkant. Et utvalg på 150 hadde gitt 67%.
28/2 173 av 250 = 69% (3 ukers middel 65%) 414 visninger totalt teller derfor kun 250. Et utvalg på 200 hadde gitt 72%
07/3 198 av 300 = 66% (3 ukers middel 67%)
14/3 208 av 300 = 69% (3 ukers middel 68%)
21/3 206 av 300 = 69% (3 ukers middel 68%)
11/4 204 av 300 = 68% (3 ukers middel = 68%)
18/4 194 av 300 = 65% (3 ukers middel = 67%)
25/4 214 av 300 = 71% (3 ukers middel = 68%)
09/5 220 av 300 = 73% (3 ukers middel = 70)
16/5 201 av 300 = 67% (3 ukers middel = 70%)
24/5 129 av 200 = 65% (3 ukers middel 69%) Kun 379 visninger så har talt 200. Talt torsdag pga pinse
30/5 206 av 300 = 69% (3 ukers middel 67%)
06/6 184 av 300 = 61% (3 ukers middel 65%)
13/6 185 av 300 = 62% (3 ukers middel 64%)
20/6 168 av 300 = 56% (3 ukers middel 60%)
27/6:185 av 300 = 62% (3 ukers middel 60%)

08/8 182 av 300 = 61% (3 ukers middel 60%)
15/8 186 av 300 = 62% (3 ukers middel 62%)
22/8 170 av 300 = 57% (3 ukers middel 60%)
29/8 157 av 300 = 52% (3 ukers middel 57%)
05/9 176 av 300 = 59% (3 ukers middel 56%)
12/9 163 av 300 = 54% (3 ukers middel 55%)
19/9 176 av 300 = 59% (3 ukers middel 57%)
26/9 173 av 300 = 58% (3 ukers middel 57%)
03/10 112 av 200 = 56% (3 ukers middel 58%)
10/10 164 av 300 = 55% (3 ukers middel 56%)
17/10 169 av 300 = 56% (3 ukers middel 56%)
24/10 166 av 300 = 55% (3 ukers middel 55%)
31/10 168 av 300 = 56% (3 ukers middel 56%)
07/11 160 av 300 = 53% (3 ukers middel 55%)
14/11 165 av 300 = 55% (3 ukers middel 55%)
21/11 163 av 300 = 54% (3 ukers middel 54%)
28/11 153 av 300 = 51% (3 ukers middel 53%)
05/12 120 av 200 = 60% (3 ukers middel 54%) (435 visninger, har talt et redusert utvalg - 3 ukers middel er et vektet snitt)
12/12 110 av 200 = 55% (3 ukers middel 55%) (345 visninger, redusert utvalg på 200)

2019
09/01 168 av 300 = 56% (3 ukers middel 57%) Godt nyttår!
16/01 179 av 300 = 60% (3 ukers middel 57%)
23/01 166 av 300 = 55% (3 ukers middel 57%)
30/01 177 av 300 = 59% (3 ukers middel 58%)
06/02 191 av 300 = 64% (3 ukers middel 59%) lihkku beivviin!
13/02 193 av 300 = 64% (3 ukers middel 62%)
20/02 131 av 200 = 66% (3 ukers middel 64%) talt 200 pga vinterferie
27/02 197 av 300 = 66% (3 ukers middel 65%)
06/03 189 av 300 = 63% (3 ukers middel 65%)
13/03 197 av 300 = 66% (3 ukers middel 65%)
20/03 189 av 300 = 63% (3 ukers middel 64%)
27/03 190 av 300 = 63% (3 ukers middel 64%)
03/04 207 av 300 = 69% (3 ukers middel 65%)
10/04 198 av 300 = 66% (3 ukers middel 66%)
01/05 189 av 300 = 67%* (3 ukers middel 67%) talt onsdag etter bare to virkedager var 63% Antakelig kunstig lavt, men uvisst hvor mye. Estimat for tre virkedager inkl torsdag 2/5 er 71%. Dette en nok kunstig høyt. Anslår gjennomsnittet av de to estimater som ukens tall = 67% og lar denneuken telle med halv vekt i 3 ukers middel
08/05 186 av 300 = 62% (3 ukers middel 65%)
15/05 188 av 300 = 63% (3 ukers middel 63%)
22/05 183 av 300 = 61% (3 ukers middel 62%)
29/05 199 av 300 = 66% (3 ukers middel 63%)
05/06 206 av 300 = 69% (3 ukers middel 65%)
13/06 162 av 300 = 54% (3 ukers middel 63%) Største fall fra en uke til den neste. Pinsehelg, derfor talt torsdag. Relativt få visninger, spesiell fordeling av visninger samt at siste ukes telling ga et høyt resultat, og at 3 ukers middel fortsatt er nok så stabil gjør at det er for tidlig å konkludere med et trendskifte. Men et stort fall
19/06 173 av 300 = 58% (3 ukers middel 60%)
26/06 173 av 300 = 58% (3 ukers middel 57%)
07/08 186 av 300 = 62% (3 ukers middel 59%)
14/08 188 av 300 = 63% (3 ukers middel 61%)
21/08 165 av 300 = 55% (3 ukers middel 60%)
28/08 179 av 300 = 60% (3 ukers middel 59%) Telling torsdag morgen kl 9 pga ca 30 ekstra registrerte salg i løpet av natten. Onsdag kveld ga 57%
04/09 167 av 300 = 56% (3 ukers middel 57%)
11/09 206 av 300 = 69% (3 ukers middel 62%)
18/09 187 av 300 = 62% (3 ukers middel 62%)
25/09 181 av 300 = 60% (3 ukers middel 64%)
02/10 176 av 300 = 58% (3 ukers middel 60%)
09/10 178 av 300 = 59% (3 ukers middel 59%)
16/10 169 av 300 = 57% (3 ukers middel 58%)
23/10 172 av 300 = 57% (3 ukers middel 58%)
30/10 167 av 300 = 56% (3 ukers middel 57%)
06/11 159 av 300 = 53% (3 ukers middel 55%)
13/11 172 av 300 = 57% (3 ukers middel 55%)
Redigert 13.11.2019 kl 21:25 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
10.10.2019 kl 09:23 3221

Boligmarkedet er ved å ha priset inn nivået for lange renter.

Et raskt søk på leiligheter mellom 50 og 60 kvm gir
Medianpris 4 020 000 kr
Medianleie 14 500 kr/måned

Nettoleieinntekt er dermed ca 3/4 * 12 * 14500 = 9*14500 = 130 000 kr / år. Det er 3,25%
Etter mye opp og ned for prisene ligger man nå nært en naturlig likevekt:

Til sammenligning tilbyr bankene 5 års fastrente mellom 2,70 og 3,00%. Det er en meget god balanse mellom de tallene. Om ikke lange renter skulle (fortsette å) falle bør boligprisveksten stille å rolig gå mot KPI (som er den leieprisen må antas å følge). Tallene for hele landet ligger allerede ca på KPI og medianleie/medianpris er meget sammenlignbar fra by til by (er vist i et tidligere innlegg for en god måned siden, husker ikke presis hvor)
Redigert 10.10.2019 kl 09:35 Du må logge inn for å svare
Osurius
10.10.2019 kl 13:08 3146

Når du beregner netto leieinntekt, bør du ikke ta med kostnader som fellesutgifter, strøm og internett som ofte utleier betaler for? Fellesutgiftene er vell alltid en del av leiepris hvertfall
Onkel_S
10.10.2019 kl 17:07 3084

Det er presis derfor jeg ganger månedsleien med 9 og ikke 12
Osurius
10.10.2019 kl 18:42 3052

Åja, trodde det var pga. skatt
Onkel_S
10.10.2019 kl 19:27 3035

Som utleie er de 3,25% riktig nok skattepliktige. Rentene er tilsvarende fradragsberettigede (og skattepligtige ved innskudd) så skatten slår inn like mye for begge tall.
Med mindre det er tale om kjøp til egen bolig (langt de fleste kjøp er det). Da er spart husleiekostnad skattefri, evt udleje av mindre enn 50% er skattefri OG renteutgifter er fradragsberettigede. Egen bolig er en investering det er vanskeligt å slå med de rammevilkår.
Hirsh
10.10.2019 kl 20:34 3004

Skatt på utleie av bolig er 23% for 2018 fra inntektene. https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/
Skjønner ikke 3/4 faktor heller. Husleie er typisk mer enn 2%av inntektene. Jeg leier ut 2 leiligheter og kanskje gjør jeg feil i beregning.
kator
10.10.2019 kl 21:51 2961

Avdelingen for flisespikkere - skatten er 22% etter å ha blitt satt ned i etapper fra 28% da Erna tok over.

Kan godt ta en av mine leiligheter på Grünerløkka som støtte for onkels konklusjon :

Husleie : 16.000,-
Garasjeutleie 1.100,-
Bodutleie : 250,-
Sum inntekter 17.350,-
Felleskostnader 2.250,-
Reservekost. 500,- (lavt fordi leiligheten er 5 år gammel - har ikke hatt 1 dag ledig i de 5 årene)
Netto inntekt 14.600,- X 12 = 175.200,-

Antatt verdi 5.000.000 tilsvarer en yield på ca 3,5%.
Redigert 10.10.2019 kl 21:57 Du må logge inn for å svare

Og depresiering/ vedlikehold? Et alminnelig bad avskrives vel til null på 20 år. Osv osv.
kator
10.10.2019 kl 22:09 2948

Vedlikehold har jeg lagt inn i de 500 i måneden - min forretningside er å kjøpe 2 år før ferdigstillelse - eie og leie ut i ca 10 år etter ferdigstillelse og så selge. Den eldste jeg har er nesten 7 år (ikke denne i regneeksempelet) og de 500 i måneden jeg har i reserve har vært mer enn nok....Er jo en bitteliten tass i dette - men har kjørt fremgangsmåten med kjøp 2 år før ferdigstillelse 5 ganger - 1 fikk "avkommet" tre inn i kjøpekontrakten før ferdigstillelse (og fikk min gevinst på ca 12%) - de andre tenker jeg i utgangspunktet å selge mellom 2022 - 2026. Den eldste har desidert best cashflow - så får se om jeg klarer å holde fast på planen. Blir forøvrig spennende å se på "levealder" på badene som er produsert som moduler ------ contra tradisjonelle plassbygde.
Redigert 10.10.2019 kl 23:24 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
11.10.2019 kl 08:59 2865

Som overslag setter jeg kostnader til 25% av husleien som et gjennomsnitt for leiligheter. Dette etter erfaring. For eneboliger kan bruke 33% i stedet (4 måneders husleie per år).
25% av husleien i 20 år er 5 års husleie.
Som gjennomsnitt vil dette holde også inkl vedlikehold:
Et helt nytt bad vil eksempelvis koste 1,5-2 års husleie. Om man overtar et 10 år gammelt bad og ikke gjør annet enn å bytte dusjkabinettet et par-tre ganger og evt. bytte fronter og speil vil et halvt års husleie strekke langt.
Felleskostnader er vanligvis ca 15% av husleien og vil inkludere utvendig vedlikehold.
Overslags- og forholdsberegninger er aldri ment å være fullstendig nøyaktige,
Om man finregner på hver enkelt leieobjekt kommer man selvsagt noe bedre ut men bruker meget mye mer tid.
Onkel_S
16.10.2019 kl 22:37 2540

Ny uke og ny telling
Har talt bruktannonse nr 1051 - 1350
Resultat 170 av 300 = 57% markert solgt. 3 ukers middel er da 58%.

3 ukers middel er da 2%-poeng over 2018, men avstanden til 2018 minker. Litt mer interessant er det kanskje å sammenligne med de svake årene 2013 og 2017, samt sterke år som 2014, 2015 og 2016:
Samme uken 2013 og 2017 ga hhv 48% og 43% for 3 uker middel. Det vil si at 2019 skårer hhv 10 og 15 %-poeng over de seneste svake høstene.
Jeg har dessverre ikke 3 ukers middel for samme uke i 14, 15 og 16, men nesten:
2014: Samme uke ga ukens telling 64% og uken eter var 3 ukers middel 70%. Begge deler vesentlig over 2019
2015: Rå ukes tellinger hhv 30.09 og 04.11 var hhv 76% og 70%. Også det vesentlig sterkere enn 2019.
2016: Samme uke ga rå telling 81%. Men 2016 var også 2016...

Alt i alt ligger høsten 2019 an til å bli sesongjustert positiv, og nominelt ca flatt. (høst = august til og med desember)
Audun
16.10.2019 kl 22:40 2535


På søndag var det visning av ca. 880 brukte boliger i Oslo. 437 er solgt. Dette gir et salg på ca. 50%. I tillegg er det jo noen av de som var solgt mandag til onsdag som ikke hadde visning på søndag, så reelt salg er 45-48%.

Kan utvalget på 300 leiligheter gjøre at det blir noe tilfeldig om de 300 du har valgt har flere salg eller færre enn de andre? Hvorfor ikke sjekke alle som hadde visning mot salg? Mulig det blir for mye arbeid.
kator
16.10.2019 kl 23:03 2513

Takk for jobben Onkel -

Vi har et sjeldent balansert marked i Oslo som ender rundt + 4-5% i 2019. Litt ned fra litt over 6% i 2018. Tror jeg. Hadde vært fint om "balanse" også var fasit for årene fremover....

I 2018 var landet ned 0,6% i oktober og Oslo opp 0,1%...
Redigert 16.10.2019 kl 23:03 Du må logge inn for å svare

Det går mot en nominell nedgang i oktober som ventet da. Rundt 1% vil jeg tippe, kanskje litt mer. Med nedgang i oktober, november og desember blir heller ikke 2019 noe å skryte av prismessig men det er egentlig bra for de fleste

Takk, Onkel.
Som alle vet var min gjetning at vi kom til å se 2017 tendenser denne høsten. Ser jo ikke sånn ut....:)
Onkel_S
18.10.2019 kl 16:17 2252

Audun,
Bra spørsmål.
Du har helt rett i at det hadde blitt en særdeles mye større jobb å følge alle boliger med visning. Samtidig er det ikke sikkert at det hadde gitt et bedre resultat. MEd bedre menes her et resultat som er mer sammenlignbart fra uke til uke, altså over tid.
Metoden sikter mot boliger med førstegangsvisning. Disse har alltid høyere suksessrate enn andre visninger. Dette fordi de boliger som har andre- tredje- fjerde etc visning har bevist å være mer tungsolgte enn de som ble solgt. Noen ørtenegangs-visninger vil komme med i utvalget dersom de relanseres. Relanseringer kommer ofte etter nedjustert pris. Også disse boliger bør ha større visningssuksess enn usolgte boliger som bare blir liggende på finn. Hadde jeg sett på alle visninger ville resultatet uke for uke bli påvirket av hvor stor en andel som er førstegangsvisninger og hvor stor en andel som ikke er det.

Det som hadde vært bedre var om jeg hadde en metode til å plukke ut alle boliger med førstegangsvisning og så følge dem. SAmtidig, om jeg nå hadde utviklet en slik metode - f. eks. en app - ville ikke dette resultatet blitt sammenlignbart med de foregående 6 årene.
Et viktig poeng med metodevalget:
Mit utvalg er ikke tilfeldig valgt idet jeg konsekvent velger det utvalget av 300 på hverandre følgende annonser som gir høyeste resultat. Dette ikke fordi jeg ønsker et høyt resultat, men for å ha en objektiv begrunnelse for valg av utvalg. Jeg sikrer at jeg har talt rett utvalg ved å prøve å telle de 50-100 før og etter utvalget også. Hadde jeg ikke gjort dette ville jeg kunnet påvirke resultatet ved å velge hvilke boliger jeg hadde talt. Alle tall i tidsserien er ukens høyeste. Dermed blir tallene sammenlignbare over tid.
Om jeg nå skulle velge et annet utvalg enn det som gir høyest resultat vil enhver kunne gå tellingen etter og vise til at et annet utvalg hadde gitt høyere resultat.

Viktig dette med å begrense hyppighet av metoderevisjon! jmf masse forvirring som oppstod ved 2 tette metoderevisjoner ved eiendom Norge. (Er fortsatt litt forvirret av dem når jeg kjenner etter, til tross for at jeg skal være skodd for å forstå dem.)
Onkel_S
20.10.2019 kl 22:19 2042

847 visninger denne helgen søn+mandag
Onkel_S
23.10.2019 kl 23:17 1810

Ny telling denne uken
Har tatt bruktannons nr 951-1250 sortert etter publisering
Resultat 172 av 300 = 57% markert solgt. 3 ukers middel dermed atter 58% og atter 3 prosentpoeng over 2018
Det er nå 377 solgt totalt siste tre dager
Redigert 23.10.2019 kl 23:52 Du må logge inn for å svare

Hadde trodd vi skulle lavere på 50 tallet, men ser ut som ferske boliger selger bra, men mye gammelt blir liggende lenge. Spent på prisene i oktober, blir nok ned som vanlig.

890 visninger samme helg i fjor, ca det samme nå, veldig likt som 2018 men litt bedre i år.
Onkel_S
27.10.2019 kl 20:41 1380

848 visninger denne helgen (søn+mandag)

Det blir ikke gjennomført, slutter man med lørdags eller søndagsvisning i Oslo er det bare å pakke sammen for dem som gjør det, og det vil alltid være meglere som ikke gjør dette. I Norge må man ha enten lørdag eller søndagsvisning i vinterhalvåret, man vil selvfølgelig se boligen man kjøper i dagslys og til ulike tidspunkt på døgnet. Lunsjvisninger vil tiltrekke seg langt færre mennesker og med det færre salg og kjøp, mange meglerne vil gå konkurs.

Er det verre for meglere å jobbe søndag enn andre? Synes ikke synd på dem. Alle som har søkt seg til bransjen har vært godt informert om de grusomme vilkårene.
Onkel_S
30.10.2019 kl 22:14 1024

Ny telling
Har talt bruktannonse nr 601-900 etter publisering
Resultat 167 av 300 = 56% markert solgt. 3 ukers middel 57%. Nå blott 1%-poeng over 2018.

Totalt 391 solgte siste tre dager
Onkel_S
03.11.2019 kl 23:11 729

708 visninger denne helgen (søn+mandag)
Onkel_S
06.11.2019 kl 22:47 487

Har talt bruktannonse nr 701-1000
Resultat 159 av 300 = 53% markert solgt. 3 ukers middel er da 55%. Begge tallene er presis som i 2018

Totalt er det solgt 291 "siste tre dager"

Rå telling og tre ukers middel er som skrevet presis som samme uken i 2018
i 2017 ga samme uken hhv 41% og 43% for råtelling og tre ukers middel. Og 2013 hhv 44% og 47%. Det sterke året 2015 ga tellingen for denne uken hhv 70 og 72%

Det er altså meget typisk at ukens rå telling er 2 til 3 %-poeng under tre ukers middel. Det vil si at uansett om markedet er meget svakt (2017), svakt (2013), nærmest flatt (2018 og 2019) eller sterk (2015) er trenden fallende for visningssukseen i månedsskiftet oktober-november. Så noe sesongvariasjon er det i denne "temperaturføleren" også.
Onkel_S
13.11.2019 kl 21:24 221

Har talt bruktannonse nr 601-900
REsultat 172 av 300 = 57% markert solgt. 3 ukers middel er da stabil på 55%

Robuste tall. Vi kan vel nå konkludere med at oslo har kommet seg gjennom "boligflommen" med vekst i prisene. Det er imponerende!

Robuste tall er vel å ta i. Kommet seg gjennom boligblokken har oslo heller ikke. Og særlig vekst er det heller ikke. Året kommer jo til å ende på 2-3% vekst. Snart bedre å ha pengene i banken.

Når skal boligflommen komme mener du? Husk også på inflasjonen som tar pengene dine i banken men den samme inflasjonen «spiser» boliglånet ditt. 3% stigning i året er helt OK.