Renteheving med "dobbel effekt" - En uforventet/glemt joker?
Klippfisken
04.09.2022 kl 18:08
7389
I tidene fremover får vi en skikkelig stresstest av boliglånsforskriften (nå kalt utlånsforskriften)
For du som privatperson, må tåle rentepåslag på 5% oppå dagens rentenivå (det er noe alle vet)
MEN. Før måtte du tåle 1.40% + 5% = 6.4%. Om litt må du tåle: 4.5% + 5% = 9.5% (Kan bli høyere enn dette også)
Med 9.50% i stressrente, så får svært lite nordmenn 5X i boligfinansiering. Hvordan skal de klare å opprettholde prispresset?
For mange, betyr dette at likviditeten vil bli negativ før de rekker å låne opp til 5X (I bankens kalkyle). I mange tilfeller vil de kun få lånt 3x - 4x. (For å presisere, du får ikke 5X i lån dersom du har negativ likviditetsberegning i banken. Hvis likviditeten din er marginal positiv opp til 4.1X i lån, så får du maks 4.1X)
Før forskriften trådte i kraft (pre 2015), så var ikke dette noe å tenke på. Har heller aldri vært et problem før nå heller. Nå er det VM i renteoppgang med USA i klar ledelse (Russland telles ikke)
Greit nok at inflasjon og økt rente senker kjøpekraften din. Men økt rente senker også din mulighet til å låne 5X - som over tid vil reflekteres i boligmarkedet.
En annen ting som er litt morsomt. Bankene bruker noe som heter SIFO når de skal beregne utgiftene til Herr og Fru Nordmann. Her er energi IKKE inkludert. Forstå det den som kan.
For å gi et konkret eksempel helt til slutt.
En person som tjener 500.000 med null barn, ingen samboer, ingen bil, ingen lån, kunne låne 2.5 millioner i 2021.
Samme person kan kun låne 1.8 millioner i 2023 grunnet renteøkningen.
For du som privatperson, må tåle rentepåslag på 5% oppå dagens rentenivå (det er noe alle vet)
MEN. Før måtte du tåle 1.40% + 5% = 6.4%. Om litt må du tåle: 4.5% + 5% = 9.5% (Kan bli høyere enn dette også)
Med 9.50% i stressrente, så får svært lite nordmenn 5X i boligfinansiering. Hvordan skal de klare å opprettholde prispresset?
For mange, betyr dette at likviditeten vil bli negativ før de rekker å låne opp til 5X (I bankens kalkyle). I mange tilfeller vil de kun få lånt 3x - 4x. (For å presisere, du får ikke 5X i lån dersom du har negativ likviditetsberegning i banken. Hvis likviditeten din er marginal positiv opp til 4.1X i lån, så får du maks 4.1X)
Før forskriften trådte i kraft (pre 2015), så var ikke dette noe å tenke på. Har heller aldri vært et problem før nå heller. Nå er det VM i renteoppgang med USA i klar ledelse (Russland telles ikke)
Greit nok at inflasjon og økt rente senker kjøpekraften din. Men økt rente senker også din mulighet til å låne 5X - som over tid vil reflekteres i boligmarkedet.
En annen ting som er litt morsomt. Bankene bruker noe som heter SIFO når de skal beregne utgiftene til Herr og Fru Nordmann. Her er energi IKKE inkludert. Forstå det den som kan.
For å gi et konkret eksempel helt til slutt.
En person som tjener 500.000 med null barn, ingen samboer, ingen bil, ingen lån, kunne låne 2.5 millioner i 2021.
Samme person kan kun låne 1.8 millioner i 2023 grunnet renteøkningen.
Redigert 05.09.2022 kl 14:54
Du må logge inn for å svare
Inngangen
04.09.2022 kl 21:26
7160
Den skal være glad, den som nettopp har solgt boligen sin, enten det var bevisst timing eller tilfeldig.
Krigen nå er mot befolkningen, som ikke skjønner at det er en krig. Ukraina-forestillingen later til å være bare blåbær.
Hva er forresten de 1,4% som du legger til 5%(poeng)?
(beklager om det er dumt spørsmål).
Krigen nå er mot befolkningen, som ikke skjønner at det er en krig. Ukraina-forestillingen later til å være bare blåbær.
Hva er forresten de 1,4% som du legger til 5%(poeng)?
(beklager om det er dumt spørsmål).
Klippfisken
04.09.2022 kl 21:34
7128
Hei,
1,4% er boliglånsrenten. 5% er den lovpålagte stressrenten du må tåle i tillegg.
Bankene bruker som regel en sjablongrente for alle kunder når de beregner dette.
1,4% er boliglånsrenten. 5% er den lovpålagte stressrenten du må tåle i tillegg.
Bankene bruker som regel en sjablongrente for alle kunder når de beregner dette.
Inngangen
04.09.2022 kl 22:16
7036
OK, så du mener at boligrenta skal øke fra 1,4% til 4,5% snart? Og at bankene bruker 5 prosentpoeng høyere for sin vurdering?
(ble forvirret av tallet 1,4. Trodde det allerede var langt over dette nivået.
Men det ser mørkt ut for mange....helt svart.
(ble forvirret av tallet 1,4. Trodde det allerede var langt over dette nivået.
Men det ser mørkt ut for mange....helt svart.
Redigert 04.09.2022 kl 22:17
Du må logge inn for å svare
Klippfisken
04.09.2022 kl 22:24
7007
Hei,
Vanlig boligrente er langt over 1,40% nå, det stemmer. Man kunne få alt mellom 1,29 - 1,55% i boliglånsrente tilbake i 2020-2021. Da ble 1,40% brukt som (datidens rente) også kom 5% stressrente i tillegg.
Er kun nå i det siste at renten har skutt fart. Og høyere skal den. Forventet hevelse på 0,5 nå i september.
Jeg tror at styringsrenten vil være over 3.00% før utgangen av 2022.
Vanlig boligrente er langt over 1,40% nå, det stemmer. Man kunne få alt mellom 1,29 - 1,55% i boliglånsrente tilbake i 2020-2021. Da ble 1,40% brukt som (datidens rente) også kom 5% stressrente i tillegg.
Er kun nå i det siste at renten har skutt fart. Og høyere skal den. Forventet hevelse på 0,5 nå i september.
Jeg tror at styringsrenten vil være over 3.00% før utgangen av 2022.
Det nye forferdelige er EU's energireforms virkning på Norge for et Norge i EØS. Vil vi redde 3000 - 5000 milliarder kroner årlig, må vi ut av EØS.
Inngangen
05.09.2022 kl 08:39
6779
At man kunne få "1,29-1,55%" på det aller laveste stemmer sikkert, kanskje det var sånn ett års tid?
Men alltid kun som flytende rente. Hvor mye opp i prosentpoeng måtte man med fastrente-avtale? Var det noen gang mulig å få 10års fastrente til 2% eller 2,5% ?
Den som var veldig forutseende ville juble over noe slikt nå.
Men alltid kun som flytende rente. Hvor mye opp i prosentpoeng måtte man med fastrente-avtale? Var det noen gang mulig å få 10års fastrente til 2% eller 2,5% ?
Den som var veldig forutseende ville juble over noe slikt nå.
Vikingfk
05.09.2022 kl 08:47
6755
For 2 år siden kunne vi få 10års fastrente til 2,15
Treger enda
Valgte å fastrente 5 år til 2% i mars 2021
Nå er vel fastrenter 3-4% tenker eg
Treger enda
Valgte å fastrente 5 år til 2% i mars 2021
Nå er vel fastrenter 3-4% tenker eg
Traktor94
05.09.2022 kl 09:01
6723
Jeg minnes at man kunne få 10 års fastrente helt ned mot 1,8%.
Redigert 05.09.2022 kl 17:59
Du må logge inn for å svare
Klippfisken
16.09.2022 kl 16:15
5847
Nybygg og hyttesalg er allerede på vei ned - dette er det første som går.
Renten skal mye høyere enn dagens nivå, men i artikkelen under kan dere allerede lese at bankene er mer restriktive allerede. Dette er grunnet "stress-rente effekten" jeg har beskrevet over.
"Flere rapporterer at bankene er mer restriktive med å gi kunder boliglån."
https://www.dn.no/eiendom/salget-av-nye-boliger-faller-for-13-maned-pa-rad/2-1-1300703
Renten skal mye høyere enn dagens nivå, men i artikkelen under kan dere allerede lese at bankene er mer restriktive allerede. Dette er grunnet "stress-rente effekten" jeg har beskrevet over.
"Flere rapporterer at bankene er mer restriktive med å gi kunder boliglån."
https://www.dn.no/eiendom/salget-av-nye-boliger-faller-for-13-maned-pa-rad/2-1-1300703
landis
22.09.2022 kl 16:54
5460
Stresstesten struper boliglånene: Dagens utlånsregler, rentenivå og levekostnader gjør at en typisk familie vil få 20 prosent mindre i lån enn de kunne fått for et år siden.
https://www.dn.no/privatokonomi/renter/boliglansrenter/norges-bank/martine-26-fikk-lan-mens-renten-var-pa-null-vi-har-hatt-flaks-med-banken/2-1-1304678
Dersom dette stemmer over hele fjøla, og renten skal videre opp kommer det til å bli ubehagelig for norges boligmarked fremover. Tror dog at artikkelen overdriver effekten noe. Men det blir mindre penger på folk fremover, det er helt sikkert. 0 - renten er en saga blott.
https://www.dn.no/privatokonomi/renter/boliglansrenter/norges-bank/martine-26-fikk-lan-mens-renten-var-pa-null-vi-har-hatt-flaks-med-banken/2-1-1304678
Dersom dette stemmer over hele fjøla, og renten skal videre opp kommer det til å bli ubehagelig for norges boligmarked fremover. Tror dog at artikkelen overdriver effekten noe. Men det blir mindre penger på folk fremover, det er helt sikkert. 0 - renten er en saga blott.
Klippfisken
22.09.2022 kl 17:50
5405
Hei,
Du kom meg i forkjøpet. Jeg tenkte å legge inn et innlegg om dette :)
Jeg tror ikke det er rentekostnaden som vil ha størst effekt på boligmarkedet. Jeg tror det er stressrenten på nye lån som har størst effekt. Mindre lån i banken, mindre å rutte med i budrunder.
Du kom meg i forkjøpet. Jeg tenkte å legge inn et innlegg om dette :)
Jeg tror ikke det er rentekostnaden som vil ha størst effekt på boligmarkedet. Jeg tror det er stressrenten på nye lån som har størst effekt. Mindre lån i banken, mindre å rutte med i budrunder.
Redigert 22.09.2022 kl 17:54
Du må logge inn for å svare
Klippfisken
22.09.2022 kl 17:59
5388
Lurer på om de brukte dette innlegget som inspirasjon :-) Er lov å håpe.
Redigert 22.09.2022 kl 18:02
Du må logge inn for å svare
wire1
23.09.2022 kl 12:20
5152
Kortsiktig kan dette sikkert ha en effekt på boligmarkedet, men langsikitg er dette bare uheldig fordi dette fører til redusert nyboligsalg, som igjen fører til lavere IG og mindre tilførsel av boliger i markedet, som er det _egentlige_ problemet.
landis
23.09.2022 kl 15:39
5054
Nå stuper jo trelastprisene, så det er ikke bare nød og død for byggenæringen.
Å sette opp en normal bolig koster ikke all verden. 135 kvm med 1.5 etg inkl ringmur får du ferdig oppsatt inkl kjøkken og bad for 3 mill ekskl tomt.
Er bare utbyggerne som må justere de vanvittige marginene de har, lønsomheten er definitivt til stede.
Men som med alle andre selskap. Man må omsette for å tjene penger, så byggingen kommer nok til å fortsette bare litt saktere en før.
Litt verre med rikingene som sitter å knuger på tomter de helst vil selge for maks pris.
Å sette opp en normal bolig koster ikke all verden. 135 kvm med 1.5 etg inkl ringmur får du ferdig oppsatt inkl kjøkken og bad for 3 mill ekskl tomt.
Er bare utbyggerne som må justere de vanvittige marginene de har, lønsomheten er definitivt til stede.
Men som med alle andre selskap. Man må omsette for å tjene penger, så byggingen kommer nok til å fortsette bare litt saktere en før.
Litt verre med rikingene som sitter å knuger på tomter de helst vil selge for maks pris.
Klippfisken
26.09.2022 kl 22:55
4746
Enda en artikkel vedrørende stresstesten. Litt morsomt å komme disse artiklene i forkjøpet.
https://www.dn.no/eiendom/bolig/boliglansforskriften/renter/boligforskere-ser-behov-for-endringer-i-utlansforskriften-vil-i-verste-fall-fore-til-at-forskriften-bidrar-til-finansiell-ustabilitet/2-1-1305927
https://www.dn.no/eiendom/bolig/boliglansforskriften/renter/boligforskere-ser-behov-for-endringer-i-utlansforskriften-vil-i-verste-fall-fore-til-at-forskriften-bidrar-til-finansiell-ustabilitet/2-1-1305927
geo01
27.09.2022 kl 00:02
4669
Renta kommer nok opp i 4-4,75% men effekten av stram finanspolitikk og nedgang i inflasjonen vil gi en rente på 2,5% maks 3% om allerede 1 år.
Når alt og alle strammer smeller det tilbake,
Rentefradraget skatt tar bort mye av oppgangen på skatten om du er belånt opp,mens muligens bedre skatt generelt under 750 000 vil hjelpe.
Usikkerheten blir renta og strømmen,sistnevnte burde senkes til 90% støtte over 50 øre(ref Krf og Frp og rødt)
Det gå tregt men det kommer.
Når alt og alle strammer smeller det tilbake,
Rentefradraget skatt tar bort mye av oppgangen på skatten om du er belånt opp,mens muligens bedre skatt generelt under 750 000 vil hjelpe.
Usikkerheten blir renta og strømmen,sistnevnte burde senkes til 90% støtte over 50 øre(ref Krf og Frp og rødt)
Det gå tregt men det kommer.
SeanA
27.09.2022 kl 00:38
4624
Renta må nødvendigvis bli høyere en periode, men den skal ned igjen. Selv bor jeg i Oslo og vil tro det sitter langt inne for de fleste å selge med tap, noen må selvfølgelig, men det finnes ufattelige mye bolig EK der ute som bare venter på en dip for å få fatt i den utleieleiligheten som de ser 10 min youtube videos om.
På mellomlang sikt dvs. når ukrania krigen er over, så skal renten ned igjen - demografien i vesten kommer til å ordne det for oss.
På mellomlang sikt dvs. når ukrania krigen er over, så skal renten ned igjen - demografien i vesten kommer til å ordne det for oss.
Mønny
27.09.2022 kl 13:31
4442
Interessante betraktninger dette, skulle tro du jobbet i en bank i og med at du er ute før alle ekspertene har blitt intervjuet av media :)
Jeg lurer på en ting, boligprisene er mye høyere i Oslo enn andre storbyer selv om lønningene ikke er veldig mye over landsgjennomsnittet. Kan det dermed være at problemet med å tåle stressrente i hovedsak blir gjeldende for Oslo? Skulle tro at det er her i størst grad man må makse ut for å få råd til en bolig. Jeg har uansett trua på boligmarkedet og spesielt i Oslo fordi det bygges altfor lite og folk vil tilpasse seg og klare seg på mindre areal. Det kan bli et avventende marked en periode til sentralbanken har roet seg, men når folk blir vandt med det nye nivået går det meste tilbake til normalen. Så lenge man ikke må selge vil folk heller avvente situasjonen, tilbudssiden tørker ut, og prisene holder seg fordi det blir stor rift om de få objektene som legges ut. Mener man så denne effekten under oljekrisen (2014) også, bortsett fra i Stavanger hvor arbeidsledigheten eksploderte. Jeg tror arbeidsledighet er det eneste som kan sende boligmarkedet skikkelig nedover, og en skikkelig nedgang må være rundt 30% før det er alvorlig gitt prisstigingen de siste årene.
Jeg lurer på en ting, boligprisene er mye høyere i Oslo enn andre storbyer selv om lønningene ikke er veldig mye over landsgjennomsnittet. Kan det dermed være at problemet med å tåle stressrente i hovedsak blir gjeldende for Oslo? Skulle tro at det er her i størst grad man må makse ut for å få råd til en bolig. Jeg har uansett trua på boligmarkedet og spesielt i Oslo fordi det bygges altfor lite og folk vil tilpasse seg og klare seg på mindre areal. Det kan bli et avventende marked en periode til sentralbanken har roet seg, men når folk blir vandt med det nye nivået går det meste tilbake til normalen. Så lenge man ikke må selge vil folk heller avvente situasjonen, tilbudssiden tørker ut, og prisene holder seg fordi det blir stor rift om de få objektene som legges ut. Mener man så denne effekten under oljekrisen (2014) også, bortsett fra i Stavanger hvor arbeidsledigheten eksploderte. Jeg tror arbeidsledighet er det eneste som kan sende boligmarkedet skikkelig nedover, og en skikkelig nedgang må være rundt 30% før det er alvorlig gitt prisstigingen de siste årene.
Redigert 27.09.2022 kl 14:02
Du må logge inn for å svare
pengex
27.09.2022 kl 16:49
4296
Norge er bygd på forbruk og beskatting av goder. Hvordan hadde du tenkt deg at man skal kunne investere i noe uten å bli forgjeldet ?
landis
02.10.2022 kl 00:40
4038
Renten biter kraftig nå.
https://www.nettavisen.no/okonomi/renteokningene-kan-barbere-makslanet-med-millionbelop/s/12-95-3424318387
Når maks lånebeløp allerede er redusert med godt over millionen så kommer det til å merkes i budrundene.
Og renten skal garantert videre opp.
Frykter det kan bli litt guffent fremover.
https://www.nettavisen.no/okonomi/renteokningene-kan-barbere-makslanet-med-millionbelop/s/12-95-3424318387
Når maks lånebeløp allerede er redusert med godt over millionen så kommer det til å merkes i budrundene.
Og renten skal garantert videre opp.
Frykter det kan bli litt guffent fremover.
Bullinvestor
02.10.2022 kl 02:31
3990
https://direkte.vg.no/nyhetsdognet/news/flere-klarer-ikke-aa-betale-kredittkort-regninger.5sljhk3Ms
Mange klaget jo når lån var nesten gratis. Nå kommer realitetene mer og mer frem..
Mange klaget jo når lån var nesten gratis. Nå kommer realitetene mer og mer frem..
gogl mannen
03.10.2022 kl 09:38
3639
Finanstilsynet kom i dag med sin evaluering og råd til finansminister Trygve Magnus Slagsvold Vedum (Sp) om ny utlånsforskrift fra 1. januar 2023.
I dag er maksgrensen for låntakeres gjeld 5 ganger brutto årsinntekt. Finanstilsynet foreslår å redusere maksgrensen for låntakers samlede gjeld til 4,5 ganger inntekt.
– Videre foreslås det at utlånsreguleringen utvides til også å omfatte lån med annet pant enn bolig, slik at reguleringen fanger opp alle lån til husholdninger. Fleksibilitetskvoten for boliglån foreslås redusert fra 10 prosent (8 prosent i Oslo) til 5 prosent, heter det i en pressemelding fra tilsynet
I dag er maksgrensen for låntakeres gjeld 5 ganger brutto årsinntekt. Finanstilsynet foreslår å redusere maksgrensen for låntakers samlede gjeld til 4,5 ganger inntekt.
– Videre foreslås det at utlånsreguleringen utvides til også å omfatte lån med annet pant enn bolig, slik at reguleringen fanger opp alle lån til husholdninger. Fleksibilitetskvoten for boliglån foreslås redusert fra 10 prosent (8 prosent i Oslo) til 5 prosent, heter det i en pressemelding fra tilsynet
landis
11.10.2022 kl 22:43
3107
https://e24.no/naeringsliv/i/q1WoaL/boliggjelden-fortsetter-aa-vokse-professor-vil-ha-strengere-laaneregler
Gjeldsgraden vokser. !
27% av alle nye lån til bolig er over gjeldsgrad på 4.5 ggr inntekt. Nesten 50% er over 4 ggr inntekt.
Dette er alle husholdninger som kommer til å få seg et betydelig rentesjokk etter jul. Noen snakker om perfekt storm for boligmarkedet, jeg begynner å lure på om de er inne på noe denne gangen.
Gjeldsgraden vokser. !
27% av alle nye lån til bolig er over gjeldsgrad på 4.5 ggr inntekt. Nesten 50% er over 4 ggr inntekt.
Dette er alle husholdninger som kommer til å få seg et betydelig rentesjokk etter jul. Noen snakker om perfekt storm for boligmarkedet, jeg begynner å lure på om de er inne på noe denne gangen.
sondresb
12.10.2022 kl 09:29
2921
Hvordan defineres "nye lån"? Hvis refinansiering og boligbytte er med her, er jeg forsåvidt enig i at det virker høyt. Om det bare er de som tar lån for første gang, er det vel åpenbart at disse vil låne nær det de får slik prisene og historikken er (og, to be fair, de typiske fremtidsutsiktene til personlig lønnsutvikling m.m.).
landis
12.10.2022 kl 17:51
2775
《Foreløpige tall fra årets boliglånsundersøkelse viser en tydelig opphoping i både gjelds- og belåningsgrad nær de fastsatte grensene», skriver Finanstilsynet i høringsnotatet
Hvis du leser rapporten, så er majoriteten av alle lån i dag tett opp mot 5x inntekt eller 5%renteøkningsgrensen.
Fremover vil selvsagt rentegrensen bli dominerende, men dette er for det meste materiale som er innhentet før renten for alvor satte fart.!
Det vil bli betydelige begrensninger i husholdningenes tilgang på kreditt etterhvert som renten stiger.
Det er 2 viktige faktorer som slår inn.
Renten skal fortsette å stige, minst 1% videre opp. For husholdningene betyr dette ca. 1.5% da det er en forsinkelse i bildet.
Inflasjonen og prisveksten er betydelig, men samtidig svært forskjellig fra hva sist gang Norge opplevde betydelig inflasjon; lønningene stiger ikke like mye. !
Dette gir kraftigere utslag for husholdningenes økonomi i forhold til 1987.
Hvis du leser rapporten, så er majoriteten av alle lån i dag tett opp mot 5x inntekt eller 5%renteøkningsgrensen.
Fremover vil selvsagt rentegrensen bli dominerende, men dette er for det meste materiale som er innhentet før renten for alvor satte fart.!
Det vil bli betydelige begrensninger i husholdningenes tilgang på kreditt etterhvert som renten stiger.
Det er 2 viktige faktorer som slår inn.
Renten skal fortsette å stige, minst 1% videre opp. For husholdningene betyr dette ca. 1.5% da det er en forsinkelse i bildet.
Inflasjonen og prisveksten er betydelig, men samtidig svært forskjellig fra hva sist gang Norge opplevde betydelig inflasjon; lønningene stiger ikke like mye. !
Dette gir kraftigere utslag for husholdningenes økonomi i forhold til 1987.
fattigstakkar
13.10.2022 kl 08:56
2574
Det har lønt seg å være optimist i boligmarkedet. Jeg ble pessimist fem år for tidlig (minst). Du slår meg med i hvert fall 10 år :) Så får vi se om optimistene lurer oss denne gangen også.