Forum forside
Tickerliste
Info
Logg inn
Registrér

Debattforum

Debatt

Teknisk analyse

Kryptovaluta

Krypto

Makrokalender

Makro

Eiendom

 

Opprett ny tråd

Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 554434
Del
BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Old school Naturlig rekkefølge Til bunnen
Paragrafen
08.01.2023 kl 20:20 6011
Del
Olav2 skrev Prisprediksjoner med basis i modellen er garantert å treffe på retningen når sentralbanken kjører re..
Tror ikke jeg har hørt noen som ikke har spådd boligprisene ned det siste halve året! Så den prediksjonen er du alt annet enn alene om. Krakk i leieprisene er det derimot dissens om og der har du bommet radikalt til nå.
Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 19:52 6048
Del
Prisprediksjoner med basis i modellen er garantert å treffe på retningen når sentralbanken kjører renten betydelig oppover eller betydelig nedover. Onkel_S og jeg er derfor helt enige i dag om at boligprisene skal falle betydelig fra dagens nivå. Som vi var helt enige om at boligprisene skulle stige da sentralbanken kjørte renten den andre veien.

Onkel_S og jeg har diskutert rentesatsen som man i dag skal bruke i modellen. Han mener at man skal bruke en rentesats på knapt 4 % i beregningen mot at jeg mener at man må bruke en rentesats på 5 %.

Telleren i brøken i form av leienivået vil Onkel_S ikke engasjere seg i. Og det har kanskje sin forklaring i hylekorets reaksjon hvis også Onkel rokker ved hylekorets hellige leienivå og løgnene som ligger bak. Det hellige leienivå er bare midlertidig himmelsk.

Onkel_S er nok mer konfliktsky enn meg og lar vel derfor være å provosere hylekoret mer enn nødvendig.
Redigert 08.01.2023 kl 19:54 Du må logge inn for å svare
Ghost64
08.01.2023 kl 19:32 6052
Del
Olav2 skrev Modellen som Onkel_S og jeg baser prediksjonene på: Likevektspris = leienivå / rentenivå Boligpris..
Blir litt lei av denne krakktråden. Tror nok olav2 skriver etter egeninteresse og "sin syke mor" skal vi tippe du er pensjonist,, god tid. Boende i leid leilighet i Bærum ish.
Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 19:12 6097
Del
Modellen som Onkel_S og jeg baser prediksjonene på:

Likevektspris = leienivå / rentenivå

Boligpris trekkes mot likevektspris. Jo, større avstand det er mellom boligpris og likevektspris jo raskere trekkes boligprisen. Det virker som det er festet en strikk mellom likevektspris og boligpris.
Redigert 08.01.2023 kl 20:00 Du må logge inn for å svare
oebas
08.01.2023 kl 16:52 6173
Del
paneldata skrev Bra Olav2 kaller et krakk for et krakk. Det som skjer nå er at det kommer et meget sterkt fall. Vi..
Jeg takker også Olav2 for en god tråd, også til den andre O og flertallet av debattantene. det kan tidvis bli mye tall og analyser, men d høre m. Noe som ikke er vektlagt så mye er fremtidsrenten, det er mulig å få 4% på sparepengene i en myggbank, binding i 24 mnd. da skriver vi 2025. At rentene skal ned iår, det er ikke mulig å tro annet enn for Blondier ... og andre bonusjagere. Arbeidsledigheten er nøkkelen til rentenedgang og der er vi langt unna. Vårens lønnsoppgjør kommer til å bli dyrt. Som et eks: IG Metall i Tyskland som har over 2 M medlemmer fikk 6% ifjor og får 4% iår. De rentene vi skal kalkulere med fremover blir 4 -6% ,og da blir det boligmarkedet som får trøkken .
Du må logge inn for å svare
Hytteværingen
08.01.2023 kl 16:47 6143
Del
paneldata skrev Bra Olav2 kaller et krakk for et krakk. Det som skjer nå er at det kommer et meget sterkt fall. Vi..
Den som roper høyest og søker sensasjoner får mest oppmerksomhet. Sånn er det med bolig-, økonomi- eller for den saks skyld fotballeksperter. Det gjelder også på dette forumet.
Du må logge inn for å svare
paneldata
08.01.2023 kl 16:36 6136
Del
Hytteværingen skrev Ganske lei av Olav2 sine betraktninger om boligmarkedet, selv. Det holder nå, greit å høre andre ste..
Bra Olav2 kaller et krakk for et krakk.

Det som skjer nå er at det kommer et meget sterkt fall. Vi får oppleve resultatet av to boligbobler siden vi i motsetning til naboland som Danmark og Sverige har utsatt sprekking av den forrige bobla gjennom lavrentepolitikk og et midlertidig høyt tilskudd av partysvensker og andre arbeidsinnvandrere. Nå har vi lav kronekurs (som gir lav arbeidsinnvandring) og høy rente samtidig med at det stort antall blåøyde optimister har kjøpt bolig og sekundærbolig under forventning om fortsatt vekst (for det har man tidligere kunnet ta for gitt.).

Mange av analysene til Olav2 (og diverse personangrep Olav2 holder på med) er mislykkede og upassende. Samtidig er det fint å lese den motstand Olav2 her opplever. Tyder på at en rekke skribenter har skylappene på og håper (trenger?) rentefall og fortsatt økte boligpriser. Dem ønsker jeg lykke til.

Takk til Olav2 for en fantastisk tråd. Mange ønsker seg mer av den, ikke mindre: Sjekk antall views!
Du må logge inn for å svare
Hytteværingen
08.01.2023 kl 16:13 6161
Del
Ganske lei av Olav2 sine betraktninger om boligmarkedet, selv. Det holder nå, greit å høre andre stemmer også.
Redigert 08.01.2023 kl 16:13 Du må logge inn for å svare
Ebe
08.01.2023 kl 15:22 6215
Del
Olav2 skrev Jeg regner med at jeg blir like gammel som min inspirator så da har jeg knapt 40 år igjen. Jeg tror ..
Når tror du vi får første rentekutt da? Tror du styringsrenten vil være som nå eller høyere helt til vi nærmer oss 2050?
Du må logge inn for å svare
wire1
08.01.2023 kl 15:07 6202
Del
Olav2 skrev Det fortsatt hysteriske hybelmarkedet i Oslo er et midlertidig fenomen. Når eksisterende hybelleie..
Olav2, du fascinerer meg med dine absurde sammenligninger, overdrevn bruk av caps lock, og sannsynligvis norgesrekord i bruk av ordet "krakk". Det virker ikke som du har så mye annet å gjøre enn å henge i denne tråden og legge ut nye innlegg til det kjedsommelige. Men dette skal du ha, du lager en meget underholdende tråd. Likte spesielt ditt siste innlegg om solkysten i Spania. Marginalt overgått av kvadratmeterpris til Tesla i underholdningsverdi. Massevandring fra hybel til barnerommet hos mamma og pappa står også høyt på listen. Jeg tipper i så fall at det kommer til å bli et sterkt incentiv for foreldrebanken til å spytte inn forskuddsarv for å få kidden ut av hus en gang for alle. Men dette er faktorer du ikke gidder å hensynta for det passer ikke inn i ditt verdensbilde.
Du må logge inn for å svare
pedro1
08.01.2023 kl 11:40 6345
Del
Olav2 skrev Det fortsatt hysteriske hybelmarkedet i Oslo er et midlertidig fenomen. Når eksisterende hybelleie..
Jesp. Alt er for dyrt for Olav2. Blir nesten litt stakkarslig med alle disse innleggene (til alle døgnets tider) som bombastisk forteller hva som er riktig både historisk og fremover…..ha uansett en fin søndag.
Du må logge inn for å svare
paneldata
08.01.2023 kl 11:14 6373
Del
Olav2 skrev Det fortsatt hysteriske hybelmarkedet i Oslo er et midlertidig fenomen. Når eksisterende hybelleie..
Dyrt å reise og tar veldig lang tid å reise på jobbmøter når man våkner på Costa Del Sol hver morgen, dessverre. Men har forsøkt.
Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 09:08 6447
Del
Det fortsatt hysteriske hybelmarkedet i Oslo er et midlertidig fenomen.

Når eksisterende hybelleiere ved fornying av leiekontrakten blir presentert den i mange tilfeller opptil 50 % høyere leien så skjer det noe med leietakeren. F.eks. når en student med deltidsjobb, som har slitt med å takle 8 tusen kroner per måned i leie, får servert den nye leien på 12 tusen kroner så vil mange velge å flytte tilbake til foreldrene. Tilbake til foreldrene istedenfor å gjøre det de egentlig har lyst til å gjøre i form av å kjøpe balltre før de oppsøker utleier.

Mange av foreldrene til slike studenter vil også endre sin adferd sammen med alle andre som har et ledig rom eller en ubrukt sokkel. Tilbudet av hybler stimuleres voldsomt fremover av det hysterisk høye leienivået og de økte rente- og strømkostnadene. Den økonomiske motivasjonen for å leie ut en hybel har aldri tidligere i vår tid vært større.

Etterspørselen faller kraftig fremover pga den hysterisk høye leien og tilbudet stiger kraftig fremover som følge av den hysterisk høye leien og den voldsomme kostnadsøkningen alle boligeiere opplever.

I sør-Frankrike kan man leie et hus i en liten by med 2 soverom 300 meter fra stranden for 8 tusen kroner i måneden. På solkysten i Spania kan man leie en leilighet med 2 soverom 100 meter fra stranden i en av byene for 8 tusen kroner i måneden. I Oslo kunne man leie en sliten hybel langt fra sentrum for 8 tusen kroner i måneden. I dag må man ut med minst 10 tusen kroner for å leie det samme. Noen vil trolig også droppe Oslo og reise sørover.
Redigert 08.01.2023 kl 09:14 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 07:33 6509
Del
mrpotato skrev For noen få uker siden ble jeg ringt av en bekjent som skulle leie ut en hybel etter at gammel leiet..
«Olav2
15.12.2022 kl 20:08
4976
Din observasjon Dino80 i form av høyere leiepris nå enn for 1 år siden er lik den all leiestatistikk sier. Overalt i Norge er leieprisene høyere nå enn for 1 år siden. Det samme har man med boligprisene i form av at boligprisene er høyere enn for 1 år siden overalt i Norge.

Både når det gjelder leiepriser og boligpriser så var man på toppen i høst med boligprisenes topp før leieprisene. Nå faller både boligprisene og leieprisene hvor boligprisfallet har vart lengst. Leieprisene har bare falt fra november og ikke for alle typer boliger.

Hybelleien stiger fortsatt som du vel har observert. Det skyldes at etterspørselen har falt i leiebeløp og boligstørrelse i hovedsak som følge av de økte leiene og den økte strømprisen. I tillegg til alt annet som har blitt dyrere uten full kompensasjon inntektsmessig.«

….

Jeg skrev «Hybelleien stiger fortsatt» den 15. desember og har ikke endret på det siden. Det er vel bare du som jukser her som påstår at min informasjon er uriktig.
Du må logge inn for å svare
mrpotato
08.01.2023 kl 06:03 6524
Del
Olav2 skrev Leiemarkedets respons på etterspørselssjokket som tilbakekomsten av studentene og sesong-/utelivsarb..
For noen få uker siden ble jeg ringt av en bekjent som skulle leie ut en hybel etter at gammel leietaker flyttet ut. Han spurte hva han burde ta for den. Jeg har en lignende hybel som jeg fikk ny leietaker til i februar i fjor. Da var leiemarkedet relativt rolig, men jeg fikk uansett leid ut for rett under 10 pr mnd. All time high på den hybelen for min del. Jeg tror jeg fikk 20-30 henvendelser på den.
To måneder senere skulle jeg leie ut en leilighet, da var responsen en helt annet, for å si det mildt. Jeg fikk over 90 henvendelser på 3 dager. Jeg måtte fjerne den fra finn, det ble rett og slett for mye.

Jeg anbefalte han å legge seg såvidt over min i pris. Jeg begrunnet det med at hybelen hans er en del dårligere enn min da den mangler balkong og ordentlig kjøkken, pluss at den er litt mindre sentral enn min. Samtidig så har jo leieprisene gått litt opp. Han sa han ville være veldig fornøyd hvis kan kunne fått det for den, da han tidligere har tatt mye mindre.

Han fikk et sted mellom 100-200 henvendelser på noen få dager, før han fjernet den fra finn.

Så jeg er jo litt usikker på nøyaktig hvor du får infoen din fra Olav2, men det ser ikke ut til å stemme med virkeligheten? Akkurat som du mener at enkelte tall er jukset med, så kan det se ut som dine tall også er jukset med? Jeg har ikke lest tall, jeg refererer bare til det jeg ser skje rundt meg. Det er absolutt null problem å leie ut sentralt i Oslo for tiden, til priser som er all time high for de utleieobjektene jeg har vært borti.
Redigert 08.01.2023 kl 06:04 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 20:56 6718
Del
Leiemarkedets respons på etterspørselssjokket som tilbakekomsten av studentene og sesong-/utelivsarbeiderne til leiemarkedet etter covid medførte er også bare en logisk utfordring. Den kraftige leieprisveksten etterspørselssjokket medførte skyldes at det midlertidig ikke var nok leieboliger i markedet slik at den begrensede mengden boliger til leie ble presset voldsomt opp i pris. Det er kun en midlertidig effekt så lenge fristilte leieboliger etter sjokket drar leieprisene nedover igjen.

Leieprisene i nye kontrakter i Oslo påvirkes negativt både av den økte renten og ettervirkningene av etterspørselssjokket i fjor sommer.
Redigert 07.01.2023 kl 21:33 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 20:36 6723
Del
Onkel_S skrev Jeg husker faktisk elastikken fra det innlegget, men det er ikke derfor jeg bruker ordet. Det kommer..
Leiemarkedets respons på økt rente er kun en logisk utfordring som kun krever tiden det tar å slå på en analytisk fungerende hjerne. Økt rente medfører økte kostnader for de som eier bolig som medfører at boligeierne reduserer sitt boligforbruk. Da blir det mer bolig til de som leier bolig som presser leieprisen ned. At noen går fra å eie til å leie øker bare leieprisfallet så lenge man i snitt leier mindre bolig enn man eier. Total mengde bolig reduseres ikke av økt rente slik at tilbudet ikke faller av det lavere leienivået. Økt rente påvirker kun forbruket av bolig som reduseres for den delen som eide bolig forut for renteoppgangen enten de fortsetter å eie eller de går over til å bli leietakere. Det reduserte forbruket av bolig må provoseres opp av lavere leie for å komme tilbake til likevekt.

Eller man kan basere seg på begrunnelsen for å øke renten for å stagge inflasjon. Økt rente stagger innenlandsk inflasjon i hovedsak via redusert boligleie som inngår både i pris på leid bolig og eid bolig.
Redigert 07.01.2023 kl 20:58 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 18:03 6844
Del
Olav2 skrev « Onkel_S I går kl 12:26 1165 Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligpris..
Jeg husker faktisk elastikken fra det innlegget, men det er ikke derfor jeg bruker ordet. Det kommer av en annen gang hvor jeg skulle forklare dette på dette forum, og så at det jeg var ved å skrive var noe vås. Jeg var igang med å kalle likevekten for en magnet, men det hadde vært misvisende da drakraften da skulle øke jo nærmere punktet man er.
Hvis det simple forholdet kvalifiserer til et kjent analyseverktøy, ja, da bruker jeg det og av å til et excel-ark. Men jeg har (heldigvis) ikke tid til å gå i dybden med leiemarkedet i Oslo. Hverken i jobb- eller fritidssammenheng. Det er heldigvis nok annet å bruke tid og krefter på
Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 17:29 6867
Del
Onkel_S skrev Likevel har jeg aldri vist til andre analyser enn den meget simple jeg nettopp gjentok på tråden her..
« Onkel_S
I går kl 12:26
1165
Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakraften økes når avstanden økes (litt som en elastikk).»

Det du skrev i går røper deg Onkel_S. Du er boliganalytiker god som noen. En av de 2 beste i Norge i min oppfatning. Elastikken kommer vel fra den andre som visualiserte dette for 15 år siden i form av en Fiat500 som trakk en jumbojet etter seg festet bak med en strikk.

Det du bruker er det kjente analyseverktøyet i Norge som overgår alt annet som brukes i Norge. Du ser jo hvor så til de grader feil alle de andre enn de to beste predikerer fremtiden gang på gang.
Redigert 07.01.2023 kl 17:45 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 16:33 6912
Del
Olav2 skrev Jeg har oppfattet deg som en dyktig boliganalytiker som både bruker kjent analyseverktøy og som utvi..
Likevel har jeg aldri vist til andre analyser enn den meget simple jeg nettopp gjentok på tråden her igår. Mer trengs ikke for å se om den utviklingen som er drives av underliggende faktorer eller av spekulasjon. Det jeg mest har skutt ned med den er overdreven tro på at det norske boligmarked i høy grad skulle være spekulativt drevet. Og den vedtatte sannheten jeg har angrepet mest er missoopfattelsen av sekundærboligeiere skulle styre markedet.
Visningssuksessen er ren statistikk, og tar ikke mer enn xa et kvarter ukentlig å lage. Den funker overraskende bra, men den gjør meg ikke til boliganalytiker. Jeg er analytiker eller rettere forsker i grenselaget mellom naturvitenskap og sammfunsfag. Doktorgraden er naturvitenskapelig, men virket har de senere årene vært samfunnsfaglig. Boligmarkedet er viktig i samfunnet, men Oslo er langt fra der jeg har mitt fokus.
Jeg har dessverre ikke adgang til kjent analyseverktøy spisset mot boligmarkedet, og utvikler ikke slikt heller.
Redigert 07.01.2023 kl 16:43 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 15:40 3809
Del
Onkel_S skrev Unnskyld... Men hvem f..n er det du mener jeg har været da renten var lav?
Jeg har oppfattet deg som en dyktig boliganalytiker som både bruker kjent analyseverktøy og som utvikler nytt analyseverktøy. Visningssuksessen din er rett og slett genial.
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 15:29 3791
Del
Olav2 skrev Du er den personen Onkel_S som jeg trodde ikke bare ville forstå hva som skjer, men som også ville k..
Unnskyld... Men hvem f..n er det du mener jeg har været da renten var lav?
Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 15:18 3747
Del
Ebe skrev Hvor lang tid tror du det tar før boligprisene i Oslo er tilbake der de var ved all time high tidlig..
Jeg regner med at jeg blir like gammel som min inspirator så da har jeg knapt 40 år igjen. Jeg tror ikke at jeg vil oppleve like høye inflasjonsjusterte boligpriser i min levetid som man hadde sommeren 2022. Jeg tror vi i vår tid ikke vil få 0-rente igjen. I nominelle priser vil vi trolig nå siste sommers prisnivå rundt 2050.
Redigert 07.01.2023 kl 15:19 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 15:07 3762
Del
Onkel_S skrev Jeg forsøker ikke å konkludere hvor stort prisfallet vil bli, på samne måte som jeg ikke konkluderte..
Du er den personen Onkel_S som jeg trodde ikke bare ville forstå hva som skjer, men som også ville komme med egne analyser om mye av det andre som kommer til å skje ut over at yielden blir provosert opp av det økte rentenivået. Jeg trodde at du ville dukke opp med analyser av leiemarkedet fra fosskoking i fjor sommer til fremtidig ledighet og leieprisfall. Jeg trodde du ville slå ihjel troen på at flyktninger vil redde leiemarkedet med å påpeke at det er et annet folk som vil reise omvendt vei. «Kurva» blir ikke lenger det mest hørte ordet på norske byggeplasser når den største innvandrergruppen reiser hjemover som følge av den fremtidige kollapsen i byggeaktiviteten. Det trodde jeg du ville engasjert deg i i tillegg til prisfallets selvforsterkende effekter bl.a. av fallet i egenkapitalen og endret tro fra fremtidig prisøkning til fortsatt prisfall. Osv.

Så kom det bare redusert utvalg i statistikken din og bruk av en alt for lav rente som yield som ga mindre negativ utvikling. Og da mente jeg at det var riktig å ytre min frustrasjon da også en annen debattant engasjerte seg i det samme. Frustrasjon over at Onkel_S er ikke den samme i dag som da renten var lav og boligprisene garantert ville øke.
Redigert 07.01.2023 kl 21:24 Du må logge inn for å svare
Ebe
07.01.2023 kl 14:28 3779
Del
Hvor lang tid tror du det tar før boligprisene i Oslo er tilbake der de var ved all time high tidligere i år, Olav2? Noen tanker om det?
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 09:28 3890
Del
Olav2 skrev Jeg har stor forståelse for at man ikke helt klarer å ta inn over seg hvor ekstremt stort verdifall ..
Jeg forsøker ikke å konkludere hvor stort prisfallet vil bli, på samne måte som jeg ikke konkluderte på hvor stor toppen ville bli.
Jeg forsøker mest å unngå å være ensidig, men uansett retning ta med både plusser og minusser.
Hva angår boligmarkedet har det gjennom årene vært en del 'vedtatte sannheter' jeg ikke helt har tatt inn over meg, som har vist seg å være mere vedtatte enn sannheter.

Jeg har ingen problemer med å ta inn over meg hvor store prisfall som kan utløses av X,X % rente eller xx,x% rente, og jeg har heller ingen problemer med å ta inn over meg hvilke økonomiske konsekvenser det videre kan utløse. Men man må da også ta med hvordan det videre vil påvirke renten. I din tråd før denne var du inne på at inflasjonen på mange områder av seg selv ville gå ned. Det har skjedd og slike effekter må tas med også.
Redigert 07.01.2023 kl 09:39 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 05:42 3969
Del
Jeg har stor forståelse for at man ikke helt klarer å ta inn over seg hvor ekstremt stort verdifall renteoppgangen provoserer. Provoserer via økt yield før man også må ta med leieprisfallet som kommer før man kan konkludere med størrelsen på det boligkrakket som vi er inne i.

Jeg tror så absolutt ikke at du jukser bevisst med inputen Onkel_S eller gjør noe annet bevisst i strid med det man kan forvente av en dyktig analytiker. Jeg tror bare at det blir for drøyt å ta inn over seg hva som kommer til å skje at man ubevisst dras i positiv retning der det føles riktig.
Redigert 07.01.2023 kl 05:43 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 05:13 3955
Del
Onkel_S: 5-års swaprente har vært under 2 % i 8 år uten at din yield har kommet lavere enn 3 %. Dvs at yielden din minst har vært 1 % høyere enn 5-års swaprente i 8 år. Hvorfor skal yielden da kun dras i retning 0,6 % høyere enn dagens 5-års swaprente?

Tar man i betraktning høyere marginer fremover og lavere egenkapital etterhvert som boligverdiene faller havner likevektsyielden i din medianbolig minst 1,5 % over dagens 5-års swaprente. Dvs ca 1 % høyere enn ditt valgte laveste 5-års fastrentelån, eller i nærheten av 5 %. 5 % yield gir 40 % verdifall hvis man kommer fra 3 % yield og leien er uforandret.

Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 01:06 4008
Del
UNION BANKUNDERSØKELSE (lån til næringseiendom innenfor 65 % av verdi)

Kvartal: 5-års swaprente + bankmargin = lånerente

4.22: 3,40 + 2,66 = 6,06
4.21: 1,68 + 2,08 = 3,76
4.20: 0,85 + 2,22 = 3,07

4.19: 1,90 + 2,04 = 3,94
4.18: 1,91 + 2,15 = 4,06
4.17: 1,40 + 2,45 = 3,85
4.16: 1,53 + 2,35 = 3,88
4.15: 1.21 + 1,96 = 3,16

4.14: 1,88 + 1,76 = 3,64
4.13: 2,46 + 2,29 = 4,75
4.12: 2,52 + 2,62 = 5,14
4.11: 3,28 + 1,71 = 4,99
4.10: 3,58 + 1,46 = 5,04
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 00:23 4042
Del
Olav2 skrev For deg er det usaklig vrøvl paneldata at Onkel_S fremstår annerledes tenkende i dag enn da renten v..
Jeg er nok så konservativ av natur. Da renten var svært lav og visningssuksessen høy så jeg etter grunner som dro motsatt vei av trenden, og det gjør jeg også når det går nedover.
Inflasjonen er svært høy, men den er ikke akselererende men det motsatte. Boligprisene faller og låneeterspørselen faller. Gjelden er høy. Det legger en demper på renten og begrenser både hvor høyt renten går og hvor lenge den holdes høyt.

Det er bankene selv som har satt ned beste 5 årsfastrente-tilbud fra 4,2% i desember til 3,84% nå. Det er neppe bare pga treghet. Jeg regner ikke med at 5-års fastrente er en spesielt god prediksjon av fremtiden, men jeg regner ikke med at jeg selv har en bedre. Derfor holder jeg meg til den. Historisk sett vil jeg da oftest bomme på oppside for renten og dermed på nedsiden for boligpris.
Jeg har hele tiden da markedet var sterkt garantert at jeg ville skrive når boligprisene kom over sin likevekt og hvor mye. Det har il jeg mene jeg gjør.
Og det er i og for seg riktig at jeg sitter med eiendom som vil gå ned i verdi. Det dyreste objektet er vår tidligere bolig i Tromsø. Det skal uansett ikke selges før om tidligst ca 15 år, og det er belånt under 40% av nåværende verdi. Til tross for at vi eier den har jeg likevel skrevet at jeg regner med at Tromsø ikke skal blive ved med å ligge høyere enn Trondheim og Bergen. Verdiutviklingen for egen ubelånte bolig i tettsted i distriktet (=gokk) bekymrer meg ikke noe videre det samme gjelder den lille forretnings'gård' (belå t 33%) som ut over to utleide leiligheter inneholder en forretningsetasje hvor familien har både arbeidsplass og driver foreningsarbeid. Både boligen og forretnings'gård' er større og mer modernisert enn Tromsøobjektet men har likevel til sammen litt lavere verdi enn det og total belåningsgrad er rundt 25% og under tre ganger lønnsinntekter eksl leieinntekter ca 2 ganger inntekt inkl leie.
Du må logge inn for å svare
paneldata
06.01.2023 kl 22:02 4143
Del
Olav2 skrev For deg er det usaklig vrøvl paneldata at Onkel_S fremstår annerledes tenkende i dag enn da renten v..
La meg starte med å si meg enig med det Landis skrev 21:31. Det finnes et etterslep i bankers rentejustering. Nevnte etterslep er ikke symmetrisk, det er kortere på oppgang enn nedgang. Derfor kan prediksjonen på nivået på likevektsprisen bomme litt. (Som Onkel skrev selv? I diskusjon med Olav2 for kort tid siden på denne tråd?). Men denne målefeil er uansett ignorerbar nå. Og retning bommes det ikke på. Derfor er det klart fordelaktig å holde samme metode overtid. Onkel brukte samme likevektsberegning ved tidligere boligprisfall.

Olav2 kan ikke ha fulgt nøye med på Paneldatas boligvalg. Paneldata er trofast leietaker siden 2016. Riktignok i 4 forskjellige land over de siste årene. Paneldata verdsetter ikke interiørbekymringer, krangling i borettslaget, plenklipping og takrenner fulle av løv. Paneldata er altfor opptatt av tømmerpriser, barkebiller og biler med V8.
Redigert 06.01.2023 kl 22:03 Du må logge inn for å svare
landis
06.01.2023 kl 21:31 4176
Del
For å gi et bidrag til rente diskusjonen.
Studer gjerne rentemarginen over tid. Den korrelerer forsinket og dårlig med styringsrenten.
Når renten øker så er bankene treige med å sette opp sine renter. - ref 5 års fastrente som i dag er kunstig lavt.
Når renten faller er bankene enda treigere med å sette ned renten.
I en periode med lite bevegelser i renten vil konkurransen bankene i mellom redusere marginen. I perioder med turbulens i styringsrenten utnytter bankene dette og øker sine marginer.

Slik sett har Olav2 er poeng i at onkel bruker noe lave anslag for fastrentelånene, gitt at dette kun er en midlertidig forsinkelse i renteoppgangen.

Dette er godt dokumentert av ssb i diverse artikler og statistikker.
Du må logge inn for å svare
PederLynsje
06.01.2023 kl 20:58 4227
Del
paneldata skrev Både firekvartalers glidende for Oslo og 12 mnd for Norge er nydelige! De viser at det er en solekl..
Takk paneldata, hyggelig at grafen er interessant for andre. Jeg kan opprette en egen tråd der jeg oppdaterer disse underveis fremmover.
Du må logge inn for å svare
Olav2
06.01.2023 kl 20:49 4223
Del
paneldata skrev Dette er usaklig vrøvl, Olav2. Onkel er like overbevisende og like objektiv i dag som tidligere. ..
For deg er det usaklig vrøvl paneldata at Onkel_S fremstår annerledes tenkende i dag enn da renten var lav. Og det sier for de som ikke mener at det er vrøvl at du også er litt annerledes tenkende i dag enn da renten var lav.

Konsistent bruk av en fastrente som er midlertidig for lav gir feil konklusjon. All bruk av feil data inn i analysen gir feil konklusjon uavhengig av om bruken er konsistent og/eller om data er midlertidig for lav/for høy.

Jeg antar at både du og Onkel_S sitter med eiendom som nå krakker i verdi og at det er hovedårsaken til at dere tenker annerledes nå enn da renten var lav. Som jeg antar at dere også vet at mange leser denne debatten som for et par dager siden nådde 100 tusen som antall ganger registrert lest.
Redigert 06.01.2023 kl 20:53 Du må logge inn for å svare
paneldata
06.01.2023 kl 20:31 4226
Del
Olav2 skrev 5 års swaprente og 3 mnd Nibor var i går 3,29 og 3,27 %. Det er tilnærmet lik rente på pengemarkedsr..
Dette er usaklig vrøvl, Olav2.

Onkel er like overbevisende og like objektiv i dag som tidligere.

Konsistent bruk av fastrente for anslag på likevektsbanen gir fullt ut mening.

Det er svært lite realistisk at folk kan påvirke boligmarkedets retning ved hjelp av skriblerier på dette forum. Det skjønner de fleste andre skribenter her Olav2.
Du må logge inn for å svare
Olav2
06.01.2023 kl 20:17 4249
Del
Onkel_S skrev Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakr..
5 års swaprente og 3 mnd Nibor var i går 3,29 og 3,27 %. Det er tilnærmet lik rente på pengemarkedsrentene bak bankenes flytende lån og 5-års fastrentelån.

Du er ikke like overbevisende i dag Onkel_S som du var da modellen viste at boligprisene skulle stige. Det signalet bør du ta med deg fra de som har lest dine innlegg både da renten var lav og visningssuksessen var høy, og nå når renten er høy og visningssuksessen er lav.

Du fremstår i dag som du motvillig må akseptere det som skjer og at du trekker frem det som kan redusere det negative samtidig som du gjerne dropper det som trekker i enda mer negativ retning.

Du er så god analytisk at du mister troverdighet når du ukritisk bruker denne beste 5-års renten som yield. Renten din er knapt høyere enn swaprenten og det er selvfølgelig kun forbigående.

5-års lånerente i bank er over 6 % for næringsbygg etter at den har steget fra under 3 %. Dvs mer enn dobling slik din rente også vil oppleve. Dobbelt rente trekker yielden til det doble med tilhørende halvering av verdien.
Du må logge inn for å svare
Baltazaris
06.01.2023 kl 13:47 4427
Del
Man får mene hva man vil om hvor boligprisene går men å kalle boligmarkedet i Oslo (Norge) "ekstremt" overpriset synes jeg er feil. I forhold til inntekt og prisnivået på resten i det norske samfunnet er prisene ikke ekstreme men ganske normale. Prisnvået er skyhøyt på alt i Norge om man sammenligner oss med andre land så da hadde det vært rart om priser på boliger i hovedstaden også ikke skulle ligge høyt.

Og hva er en normal pris i Oslo, er det slik at alle sykepleiere skal ha råd til bolig i sentrum?
Det vil bli trangt om plassen om alle som vil skal kunne ha råd til dette.
Du må logge inn for å svare
Bullmarked
06.01.2023 kl 13:13 4468
Del
Onkel_S skrev Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakr..
Takk for svar, veldig bra : )
Bare lurte på om du fremdeles holdt fast på modellen. Den traff jo bra i sin tid på oppsiden ihvertfall.
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
06.01.2023 kl 12:26 4520
Del
Bullmarked skrev Onkel S hadde vel i sin tid lange utredninger om hvor mye boligprisene skulle stige ved gitte rentee..
Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakraften økes når avstanden økes (litt som en elastikk).
Hvis du ser på mine innlegg på denne tråden vil du se at det er det samme jeg påstår nå, og at drakraften nå er i negativ retning, og sterk.

Jeg bruker 5 års fastrente som indikator på rentepåvirkningen slik jeg hele tiden har gjort. Dette har i årevis betydd at jeg har sett på en høyere rente enn det som man ha kunnet låne til, det vil si at jeg har vært for konservativ i forhold til hvor høy en pris markedet ville gå i mot. Det gjør det for så vidt fortsatt, men i løpet av det neste halve års tid kan det bli motsatt at flytende rente er høyere enn fast (forskjellen er nå rundt en kvartingen og flytende er stigende mens fastrente har nedadgående trend)
Du må logge inn for å svare
Bullmarked
06.01.2023 kl 10:14 4604
Del
paneldata skrev Både firekvartalers glidende for Oslo og 12 mnd for Norge er nydelige! De viser at det er en solekl..
Onkel S hadde vel i sin tid lange utredninger om hvor mye boligprisene skulle stige ved gitte renteendringer.
Formelen var vel rimelig gearet. Har du gått bort fra modellen når det skal regnes andre veien? : )
Redigert 06.01.2023 kl 13:00 Du må logge inn for å svare
paneldata
05.01.2023 kl 23:56 4806
Del
PederLynsje skrev Her i linjediagram https://imgur.com/a/NTIrsWL Se den andre linken i kommentaren over for tilsvare..
Både firekvartalers glidende for Oslo og 12 mnd for Norge er nydelige!
De viser at det er en soleklar fallende trend.

Egner seg godt for sin egen permanente tråd!
Du må logge inn for å svare
PederLynsje
05.01.2023 kl 23:50 4815
Del
PederLynsje skrev Mest for at jeg har en interesse i å plotte data, men det kan også gi en indikasjon på om toppen i A..
Her i linjediagram

https://imgur.com/a/NTIrsWL

Se den andre linken i kommentaren over for tilsvarende for Oslo kommune.
Redigert 05.01.2023 kl 23:52 Du må logge inn for å svare
PederLynsje
05.01.2023 kl 23:46 4816
Del
Olav2 skrev Hvorfor denne interessen for glidende gjennomsnitt når de har truffet så dårlig siste 2 måneder?
Mest for at jeg har en interesse i å plotte data, men det kan også gi en indikasjon på om toppen i August var et lokalt maximum eller ikke.
Du må logge inn for å svare
paneldata
05.01.2023 kl 23:43 4806
Del
PederLynsje skrev Nå er dette kun med de nasjonale tallene da, så er kanskje ikke så nyttig allikevel. https://imgur...
Den siste 12 mnd glidende snitt er flott. Med 12 mnd glidende snitt får man en sesongjustering inkludert.
Har du den 12mnd grafen på nivåform også?
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 23:29 4801
Del
PederLynsje skrev Nå er dette kun med de nasjonale tallene da, så er kanskje ikke så nyttig allikevel. https://imgur...
Hvorfor denne interessen for glidende gjennomsnitt når de har truffet så dårlig siste 2 måneder?
Du må logge inn for å svare
PederLynsje
05.01.2023 kl 23:04 4832
Del
PederLynsje skrev Innlegget er slettet
Nå er dette kun med de nasjonale tallene da, så er kanskje ikke så nyttig allikevel.

https://imgur.com/a/Tr75iob

https://imgur.com/a/20wdOOX

Endringen i 9 måneders glidende gjennomsnitt har falt under -0.5% måned til måned ved 4 anledninger; i 2008-2009, 2013-2014 (såvidt), 2017-2018 og 2022 - nå.

Her er for Oslo kommune:

https://imgur.com/a/T7rHspJ
Redigert 05.01.2023 kl 23:42 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 22:13 4918
Del
paneldata skrev Jeg går ut fra at DJX har rett i at EN gjør bruk av Median slik han beskriver. Det er litt uheldig s..
Skal man rapportere prisendringen fra en måned til den neste i Oslo så trenger man ikke glidene gjennomsnitt så lenge antall omsetninger per måned er så høyt.

Man kan rapportere gjennomsnittlig kvm-pris og gjennomsnittlig boligpris uten justering av noe slag som rådata det er mulig å ha tillit til i tillegg til å rapportere i en 2-dimensjonal matrise med område og størrelse i hver sin dimensjon som grunnlag for en justert pris hvor avvik i størrelse og område blir nettet ut. Da får man vekk størrelsesavvik og områdeavvik som man har spesielt mye av i tider som disse. Som man også har sesongmessig mye av foran hver eneste skolestart. Det selges f.eks. langt større andel små leiligheter i Oslo i juli enn i resten av året.
Du må logge inn for å svare
paneldata
05.01.2023 kl 21:55 4927
Del
Olav2 skrev Jeg har også stusset over sesongjusteringen, men det skyldes mer at den endrer seg fra år til år av ..
Jeg går ut fra at DJX har rett i at EN gjør bruk av Median slik han beskriver. Det er litt uheldig siden det fører til at det vil variere hvor mange måneder det tar før trender i rådata gjenspeiles i indeksen. Hadde EN brukt gjennomsnittet istedenfor medianen ville vi nesten helt sikkert fått prisfall i januar som følge av litt for positive tall i desember. Siden de bruker median kan dette «tilbakesvinget» i indeksen forsinkes til februar gjennom tilfeldigheter. At EN brukte medianer i glattingen hadde jeg helt oversett.

Hadde jeg laget den indeksen ville jeg brukt en uglattet versjon og en versjon som brukte to-måneders glidende gjennomsnitt.
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 21:34 4970
Del
Jeg har også stusset over sesongjusteringen, men det skyldes mer at den endrer seg fra år til år av samme måned og ikke at avviket øker over tid. Men, det er et lite problem, hvis det er et problem, som jeg har forbigått i total stillhet.

Det er indeksen som jeg mener er ubrukelig i tider som disse og som har gitt det utrolige resultat at nominelle boligpriser i Oslo rapporteres å ha steget i desember 2022. Indeksen må være helt feil sammensatt for å få et så totalt uriktig resultat. Den/de som har skrudd sammen indeksen til Eiendom Norge bør ta seg et kurs og en pille og la noen andre som har greie på indekser konstruere noe nytt.
Du må logge inn for å svare
Du må logge inn for å svare Til toppen