Boligkrakket 2022/2023
Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26
544589
BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475
02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065
02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269
05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564
03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559
02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787
06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801
03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317
07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282
05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973
02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598
07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475
02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065
02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269
05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564
03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559
02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787
06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801
03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317
07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282
05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973
02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598
07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51
Du må logge inn for å svare
paneldata
05.01.2023 kl 20:51
4891
Takk PederLynsje. Men det skjer på grunn av en skalavirkning: når absoluttnivå blir større, så blir også differansene større. Siden trenden er at prisene går opp så må grafen gå oppover med større tagger slik du viser. Om du gjør alle tall relativt til inndeksnivå ved årets begynnelse (eller tar ln til å begynne med) så vil du se at tendensene med større tagger over tid blir borte.
PederLynsje
05.01.2023 kl 20:14
4929
Jeg har lagt merke til at differansen mellom indeks-prisen og de sessong-justerte prisene har økt konsekvent så lenge statistikken har blitt ført.
https://imgur.com/a/HKhm2Vh
https://imgur.com/a/HKhm2Vh
Olav2
05.01.2023 kl 18:47
5012
Vi er nok noen av de mest enige her Onkel_S så lenge vi er så likt fundamentert i forståelsen av boligmarkedet. Dog strides vi, heldigvis, om noe av inputen til analysen som noen ganger kan gjøre store utslag i konklusjonen.
Den jevne borger styrer det norske boligmarkedet er min overbevisning. Eller mer korrekt summen av de jevne borgeres ageringer. Den jevne borger regner på boligkostnaden og agerer ut fra det. Og da er det flytende rentesats det som trekker sterkest av de faktorene som påvirker den jevne borger. Den jevne borger er i liten grad opptatt av lange renter, renteforventninger eller hva som skjer over dammen når han agerer i det norske boligmarkedet.
Heldigvis er den jevne borger i Norge ikke opptatt av så mye annet enn boligkostnadene beregnet med flytende rentesats. Det gjør det norske boligmarkedet til et av de minst ødelagte boligmarkeder i verden hvis bare den flytende rentesatsen holder seg på et fornuftig nivå uten for store svingninger. Noe vi dessverre ikke har hatt på veldig lang tid.
Rentesettingen i Norge har vært så ødeleggende at vi nå går fra ekstremt overprisede boliger til vår tids største krakk.
Den jevne borger styrer det norske boligmarkedet er min overbevisning. Eller mer korrekt summen av de jevne borgeres ageringer. Den jevne borger regner på boligkostnaden og agerer ut fra det. Og da er det flytende rentesats det som trekker sterkest av de faktorene som påvirker den jevne borger. Den jevne borger er i liten grad opptatt av lange renter, renteforventninger eller hva som skjer over dammen når han agerer i det norske boligmarkedet.
Heldigvis er den jevne borger i Norge ikke opptatt av så mye annet enn boligkostnadene beregnet med flytende rentesats. Det gjør det norske boligmarkedet til et av de minst ødelagte boligmarkeder i verden hvis bare den flytende rentesatsen holder seg på et fornuftig nivå uten for store svingninger. Noe vi dessverre ikke har hatt på veldig lang tid.
Rentesettingen i Norge har vært så ødeleggende at vi nå går fra ekstremt overprisede boliger til vår tids største krakk.
Redigert 05.01.2023 kl 18:48
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
05.01.2023 kl 16:22
5121
Faktisk enig, og det er ikke heller en oppfattelse jeg har. Det er enda en grunn til at jeg setter fastrenten inn i stedet for flytende (eller flytende +x%). Det er lenge siden jeg testet dette kvantitativt (2014) og det er verken perfekt eller helt hen i været, men en brukbar pekepinne. En pekepinne som pt tyder på at boligmarkedet er overpriset noe vi ser ut til å være enige i, og som i lang tid har vist det motsatte hva vi også er enig i.
Det som er endret mest siden desember er at markedet nå har noe lavere renteforventninger. Om det holder vil kraften som vil dra boligprisen i negativ retning være noe lavere enn det så ut til for en måned siden. Den er fortsatt til stede og fortsatt sterk, men litt mindre sterk. Samtidig er utsvingene store så det kan justere seg den andre veien også. Ca 20. oktober var 10-års statsrente eksempelvis 3,75%, men falt siden til litt over 2,75% ca 10. desember for nå å være på 3,25% så bevegelsene er ganske store.
Det som er endret mest siden desember er at markedet nå har noe lavere renteforventninger. Om det holder vil kraften som vil dra boligprisen i negativ retning være noe lavere enn det så ut til for en måned siden. Den er fortsatt til stede og fortsatt sterk, men litt mindre sterk. Samtidig er utsvingene store så det kan justere seg den andre veien også. Ca 20. oktober var 10-års statsrente eksempelvis 3,75%, men falt siden til litt over 2,75% ca 10. desember for nå å være på 3,25% så bevegelsene er ganske store.
Olav2
05.01.2023 kl 16:02
5136
Den yielden norske boligpriser trekkes mot er selvfølgelig ikke beste faste eller flytende rente. Hvor i alle dager har du fått den oppfatningen fra?
Yielden du måler havnet på ca 3 % etter 13 år med langt lavere beste flytende lånerente enn 3 %. Beste flytende lånerente har vært lenger under 2 % enn over 2 % de siste 13 årene. Beste lånerente har ikke vært i nærheten av så høy som 3 % siste 13 år.
Å bruke beste flytende lånerente som yielden boligprisene trekkes mot gir alt for høye forventede boligpriser.
Yielden du måler havnet på ca 3 % etter 13 år med langt lavere beste flytende lånerente enn 3 %. Beste flytende lånerente har vært lenger under 2 % enn over 2 % de siste 13 årene. Beste lånerente har ikke vært i nærheten av så høy som 3 % siste 13 år.
Å bruke beste flytende lånerente som yielden boligprisene trekkes mot gir alt for høye forventede boligpriser.
Redigert 05.01.2023 kl 16:03
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
05.01.2023 kl 15:49
5114
Jeg bruker fastrenten fordi den samtidig er den beste indikasjon en låntaker har på hvilken rente man må regne med over litt lenger horisont enn den neste måneds tid. Samtidig er det mere sannsynlig at fastrenten overvurderer fremtidig rente enn det motsatte, selv om begge deler naturligvis er mere sannsynlig enn at flytende rente i snitt blir lik med fastrenten.
Rimeligste flytende rentetilbud er 3,55%, hadde jeg brukt den ville overprisingen vært 10%-poeng lavere.
Rimeligste flytende rentetilbud er 3,55%, hadde jeg brukt den ville overprisingen vært 10%-poeng lavere.
Redigert 05.01.2023 kl 15:51
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 15:38
5127
«Andelen nye boliglån med fast rente er svært lav og utgjør under en prosent av totalen.»
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/Størst-økning-for-renta-på-utestående-boliglån
Du bruker feil lånerente Onkel_S i det norske boligmarkedet når under 1 % velger fastrente ved lånopptak. Norske boligpriser trekkes mot en yield definert av flytende rente og ikke fast. Til forskjell fra f.eks. det amerikanske og det danske boligmarkedet hvor fastrente er langt mer vanlig.
Eksisterende boligeiere i Norge påvirkes negativt av høyere rente i form av at de må betale mer i rente. Hadde de hatt fastrente så hadde de blitt positivt påvirket av høyere rente i form av lavere nåverdi av det fastrentelånet de har. Slik store deler av eksisterende boligeiere i f.eks. USA har blitt langt mer velstående av at deres inntil 30 års fastrentelån har falt langt mer i nåverdi enn hva boligprisene har falt. I Norge har tilnærmet samtlige boligeiere blitt betydelig mindre velstående av prisfallet vi har opplevd.
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/Størst-økning-for-renta-på-utestående-boliglån
Du bruker feil lånerente Onkel_S i det norske boligmarkedet når under 1 % velger fastrente ved lånopptak. Norske boligpriser trekkes mot en yield definert av flytende rente og ikke fast. Til forskjell fra f.eks. det amerikanske og det danske boligmarkedet hvor fastrente er langt mer vanlig.
Eksisterende boligeiere i Norge påvirkes negativt av høyere rente i form av at de må betale mer i rente. Hadde de hatt fastrente så hadde de blitt positivt påvirket av høyere rente i form av lavere nåverdi av det fastrentelånet de har. Slik store deler av eksisterende boligeiere i f.eks. USA har blitt langt mer velstående av at deres inntil 30 års fastrentelån har falt langt mer i nåverdi enn hva boligprisene har falt. I Norge har tilnærmet samtlige boligeiere blitt betydelig mindre velstående av prisfallet vi har opplevd.
Onkel_S
05.01.2023 kl 15:13
5124
Jeg gjør ca en gang i kvartalet følgende enkle øvelsen på finn.no og forbrukerportalen.no.
1. Velg brukte leiligheter til salgs i hele Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter totalpris og finn medianprisen.
2. Velg leilgheter til leie i Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter leie og finn medianleie
3. Anslå nettoleie = 75% av brutto = 9 måneders leie per år (resten går til andre utgifter enn finansiering)
4.. Beregn aktuell nettoyield (leie/boligpris)
5. Finn beste 5 års fastrentetilbud for lån innen 75% på Finansportalen.
6. Vurder nettoyield opp i mot denne renten.
10.12.2022 fikk jeg nettoyield 3,2% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 819 000) og beste 5 års fastrente var 4,2% noe som tilsa at boligprisen var ca 30% over sin likevekt.
I dag ser det slik ut: Nettoyield 3,1% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 935 000) og beste 5 års fastrentetilbud 3,84%. Det tilsier at boligprisen er nå ca 24% over sin likevekt og dermed mindre overpriset til tross for at yielden er fallet.
Endringene er størst på renten, yield-endringen kommer antakelig av utvalgsfeil desember vs januar.
1. Velg brukte leiligheter til salgs i hele Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter totalpris og finn medianprisen.
2. Velg leilgheter til leie i Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter leie og finn medianleie
3. Anslå nettoleie = 75% av brutto = 9 måneders leie per år (resten går til andre utgifter enn finansiering)
4.. Beregn aktuell nettoyield (leie/boligpris)
5. Finn beste 5 års fastrentetilbud for lån innen 75% på Finansportalen.
6. Vurder nettoyield opp i mot denne renten.
10.12.2022 fikk jeg nettoyield 3,2% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 819 000) og beste 5 års fastrente var 4,2% noe som tilsa at boligprisen var ca 30% over sin likevekt.
I dag ser det slik ut: Nettoyield 3,1% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 935 000) og beste 5 års fastrentetilbud 3,84%. Det tilsier at boligprisen er nå ca 24% over sin likevekt og dermed mindre overpriset til tross for at yielden er fallet.
Endringene er størst på renten, yield-endringen kommer antakelig av utvalgsfeil desember vs januar.
Redigert 05.01.2023 kl 15:13
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 14:26
5156
Gjennomsnittlig kvm-pris på solgte boliger i Oslo falt med 0,3 % fra november til desember samtidig som gjennomsnittlig boligpris falt med 4,8 %. Regnes gjennomsnittlig størrelse på solgte boliger ut fra kvm- og boligpris så falt størrelsen på solgte boliger fra 70,7 kvm i november til 67,5 kvm i desember. Dvs at gjennomsnittsstørrelsen på solgte boliger i Oslo falt med 3,2 kvm eller 4,5 % fra november til desember 2022.
I Oslo er gjennomsnittsprisen på en 30 kvm bolig ca 30 tusen kroner høyere per kvm enn gjennomsnittsprisen på en 70 kvm bolig. Forutsetter man lineær sammenheng mellom størrelse og kvm-pris i dette intervallet så øker kvm-prisen med 0,75 tusen kroner per kvm størrelsen faller.
Fra november til desember 2022 falt størrelsen på solgte boliger i Oslo med 3,2 kvm. Det skulle medført 2,4 tusen kroner i prisøkning per kvm hvis prisutviklingen var flat. Dvs at kvm-prisen skulle ha økt fra 85.525 i november til 87.925 i desember. Kvm-prisen ble 85.266 i desember, dvs 2.659 kroner lavere, eller 3,0 %.
Justert for at det ble solgt 3,2 kvm mindre boliger så falt boligprisene i Oslo med 3,0 % fra november til desember 2022.
*justert fra 1. beregning
I Oslo er gjennomsnittsprisen på en 30 kvm bolig ca 30 tusen kroner høyere per kvm enn gjennomsnittsprisen på en 70 kvm bolig. Forutsetter man lineær sammenheng mellom størrelse og kvm-pris i dette intervallet så øker kvm-prisen med 0,75 tusen kroner per kvm størrelsen faller.
Fra november til desember 2022 falt størrelsen på solgte boliger i Oslo med 3,2 kvm. Det skulle medført 2,4 tusen kroner i prisøkning per kvm hvis prisutviklingen var flat. Dvs at kvm-prisen skulle ha økt fra 85.525 i november til 87.925 i desember. Kvm-prisen ble 85.266 i desember, dvs 2.659 kroner lavere, eller 3,0 %.
Justert for at det ble solgt 3,2 kvm mindre boliger så falt boligprisene i Oslo med 3,0 % fra november til desember 2022.
*justert fra 1. beregning
Redigert 05.01.2023 kl 15:19
Du må logge inn for å svare
e.hansen
05.01.2023 kl 13:47
3872
Med "tallene" mente jeg selve boligene og ikke kvm-pris vs indeks. OBOS boligene i Oslo er en andel av EN boligene i Oslo. Det som rapporteres inn er kroner og areal.
Endringen i indeks kan selvsagt avvike fra endring i kvm-pris, men det er såpass stor forskjell at det kan tyde på at de små boligene som er solgt i Oslo utenom OBOS har gått for svært gode priser.
Endringen i indeks kan selvsagt avvike fra endring i kvm-pris, men det er såpass stor forskjell at det kan tyde på at de små boligene som er solgt i Oslo utenom OBOS har gått for svært gode priser.
DJX
05.01.2023 kl 12:39
3953
"OBOS tallene er et subset av Eiendom Norge (EN) statistikken for Oslo."
Nei, det er ikke riktig.
OBOS måler endring i pris som endring i oppnådd pris pr kvadratmeter
EN måler endring i pris som medianen blant forskjellene mellom objektenes predikerte verdi basert på en regresjonsmodell, og oppnådd salgspris.
Nei, det er ikke riktig.
OBOS måler endring i pris som endring i oppnådd pris pr kvadratmeter
EN måler endring i pris som medianen blant forskjellene mellom objektenes predikerte verdi basert på en regresjonsmodell, og oppnådd salgspris.
paneldata
05.01.2023 kl 12:21
3973
Enig med e.hansen. Spesiell sammensetning av desembersalget.
Eiendom Norges analyse ble diskutert i detalj i en tidligere tråd her på forumet. Kanskje noen kan finne+løfte den?
ENs metode med både glatting, deglatting og justering for areal og beliggenhet er kryptisk.
Resultatet blir at prisbevegelsene som beskrives blir vesentlig mindre «taggete». Det betyr litt mindre presisjon i måned-til-måned tall.
Men, det vesentlige er at så lenge de holder fast på metoden, så kan ikke deres indeks utvikle seg i helt ulikt rådata-tallene (eller enklere, mindre prosesserte indekser) over tid.
Konklusjon: Eiendom Norges indeks er god nok for Norge og de store byene. Dette er en konklusjon som kan gis solid statistikkfaglig begrunnelse.
Et annet viktig forhold er at EN indeksene kun redegjør forutvikling for de boliger som er omsatt. SSBs boligprisindeks gir bedre beskrivelse av verdiutviklingen for hele boligmassen.
Eiendom Norges analyse ble diskutert i detalj i en tidligere tråd her på forumet. Kanskje noen kan finne+løfte den?
ENs metode med både glatting, deglatting og justering for areal og beliggenhet er kryptisk.
Resultatet blir at prisbevegelsene som beskrives blir vesentlig mindre «taggete». Det betyr litt mindre presisjon i måned-til-måned tall.
Men, det vesentlige er at så lenge de holder fast på metoden, så kan ikke deres indeks utvikle seg i helt ulikt rådata-tallene (eller enklere, mindre prosesserte indekser) over tid.
Konklusjon: Eiendom Norges indeks er god nok for Norge og de store byene. Dette er en konklusjon som kan gis solid statistikkfaglig begrunnelse.
Et annet viktig forhold er at EN indeksene kun redegjør forutvikling for de boliger som er omsatt. SSBs boligprisindeks gir bedre beskrivelse av verdiutviklingen for hele boligmassen.
Redigert 05.01.2023 kl 12:25
Du må logge inn for å svare
paneldata
05.01.2023 kl 12:10
3986
Synes tråden har godt navn. Den handler om det store norske boligprisfallet andre halvår 2022 og første halvår 2023.
Takk til Olav2 for fin tråd! (selvom jeg ikke er enig i alle Olav2s analyser.)
Takk til Olav2 for fin tråd! (selvom jeg ikke er enig i alle Olav2s analyser.)
e.hansen
05.01.2023 kl 12:00
3975
Olav2> Det ble solgt større andel små leiligheter i Oslo i desember enn normalt
Dette er sannsynlig. Sett i sammenheng med at prisen på gjennomsnittsboligen i Oslo falt med 5%.
OBOS leiligheter er som regel mindre enn snittet. OBOS omsetningen var 401 i desember 2022 som er lavere enn 2021 (477) men f.eks. over 2018 (373). Omsetningen er derfor ikke unormalt lav.
OBOS tallene er et subset av Eiendom Norge (EN) statistikken for Oslo.
Boligene som da har blitt solgt i Oslo utenom OBOS må derfor ha gått for svært gode priser for å kompensere for de svake OBOS prisene.
Desverre så har ikke publikum tilgang til dataene i EN statistikken slik det var tidligere slik at man kunne finne en forklaring på hvorfor det var slik.
Dette er sannsynlig. Sett i sammenheng med at prisen på gjennomsnittsboligen i Oslo falt med 5%.
OBOS leiligheter er som regel mindre enn snittet. OBOS omsetningen var 401 i desember 2022 som er lavere enn 2021 (477) men f.eks. over 2018 (373). Omsetningen er derfor ikke unormalt lav.
OBOS tallene er et subset av Eiendom Norge (EN) statistikken for Oslo.
Boligene som da har blitt solgt i Oslo utenom OBOS må derfor ha gått for svært gode priser for å kompensere for de svake OBOS prisene.
Desverre så har ikke publikum tilgang til dataene i EN statistikken slik det var tidligere slik at man kunne finne en forklaring på hvorfor det var slik.
5198
05.01.2023 kl 11:11
4008
Fint om trådstarter kunne skiftet ut «Boligkrakket 2022/2023» med «boligprisoppgangen 2022 mulig prisnedgang 2023» litt for dumt å diskutere noe i en tråd der ikke utganspunktet stemmer med virkeligheten en gang:)
Ring2
05.01.2023 kl 09:53
4114
Mitt navn er ikke Tom Andre Svenning, fint om vi unngår flere doxxing-forsøk fremover.
Ellers kan jeg ikke huske at noen her inne har påklaget Eiendom Norges metode de gangene de har presentert nominell prisnedgang.
Nå som det derimot presenteres nominell prisoppgang for desember er det selvsagt noe galt med metoden.
Menneskepsyken er fascinerende, når man har investert enormt med tid og overbevist seg om at man kjenner sannheten, så må man selvsagt avvise all data og meninger som går imot forannevnte sannhet. Alt annet ville skadet egoet, og det kan vi da ikke tillate.
Ellers kan jeg ikke huske at noen her inne har påklaget Eiendom Norges metode de gangene de har presentert nominell prisnedgang.
Nå som det derimot presenteres nominell prisoppgang for desember er det selvsagt noe galt med metoden.
Menneskepsyken er fascinerende, når man har investert enormt med tid og overbevist seg om at man kjenner sannheten, så må man selvsagt avvise all data og meninger som går imot forannevnte sannhet. Alt annet ville skadet egoet, og det kan vi da ikke tillate.
landis
05.01.2023 kl 09:52
4098
Stadig elendig utlånsmargin, men litt bedring i sikte.
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/St%C3%B8rst-%C3%B8kning-for-renta-p%C3%A5-utest%C3%A5ende-boligl%C3%A5n
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/St%C3%B8rst-%C3%B8kning-for-renta-p%C3%A5-utest%C3%A5ende-boligl%C3%A5n
landis
05.01.2023 kl 09:52
4087
Stadig elendig utlånsmargin, men litt bedring i sikte.
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/St%C3%B8rst-%C3%B8kning-for-renta-p%C3%A5-utest%C3%A5ende-boligl%C3%A5n
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/St%C3%B8rst-%C3%B8kning-for-renta-p%C3%A5-utest%C3%A5ende-boligl%C3%A5n
pedro1
05.01.2023 kl 06:43
4254
Dagens Industri spår 1% ned på boligrentene i 2024 (Sverige). Hva tenker du skjer i 2024 Olav2 hvis det skjer i Norge ? Gitt alt likt vedr arbeidsledighet etc, men også normal inflasjon.
Redigert 05.01.2023 kl 06:46
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 04:14
4332
Feilrapportering passer ikke inn hos meg Millenial. Nominelt falt boligprisene i Oslo også hos Eiendom Norge både når man ser på kvadratmeterprisen og prisen per bolig som er rapportert i november og desember 2022. Eiendom Norges rapporterte nominelle økning på 0,1 % har de hentet fra et annet sted enn fra kvadratmeterpris og boligpris. De har hentet økningen fra en indeks som de har konstruert som jeg stiller meg tvilende til er riktig.
OBOS rapporterte over 4 % prisfall fra november til desember, antall boliger til salgs har steget i rekordfart, rapportert oppnådd pris i forhold til prisantydning har aldri vært lavere enn i desember 2022, stort sett alle er overrasket over prisutviklingen, Selvaag har opplevd over 80 % salgssvikt, DnB har kjørt lånerenten opp mot 5 % osv. Det rapporterte prisfallet er alt for lavt ut fra alt annet enn slike som deg.
OBOS rapporterte over 4 % prisfall fra november til desember, antall boliger til salgs har steget i rekordfart, rapportert oppnådd pris i forhold til prisantydning har aldri vært lavere enn i desember 2022, stort sett alle er overrasket over prisutviklingen, Selvaag har opplevd over 80 % salgssvikt, DnB har kjørt lånerenten opp mot 5 % osv. Det rapporterte prisfallet er alt for lavt ut fra alt annet enn slike som deg.
Redigert 05.01.2023 kl 04:19
Du må logge inn for å svare
Millennial
05.01.2023 kl 01:09
4395
Det må være feil fordi det passer ikke i agendaen din, ikke sant Olav2? Jeg foreslår heller at vi skåler for nominell boligprisøkning i Oslo. Festen vil nok fortsette i både jan og feb23. Toget for boligkupp gikk i okt-nov22, synd for de som ventet, men det er alltid nå sånt det er, vanskelig å time markedet.
Redigert 05.01.2023 kl 01:09
Du må logge inn for å svare
Olav2
04.01.2023 kl 23:50
4483
Eiendom Norge oppga følgende Oslopriser i fjorårets 2 siste månedsrapporter:
Gjennomsnittlig kvm-pris
Desember 2022: 85.266,-
November 2022: 85.525,-
Dvs et fall på 259 kroner som er -0,3 %.
Gjennomsnittspris:
Desember 2022: 5.752.224,-
November 2022: 6.042.842,-
Dvs et fall på 290.618 koner som er -4,8 %.
Eiendom Norge rapporterte i november 2022 og desember 2022 rapportene priser som sier at gjennomsnittlig kvm-pris i Oslo har falt med 0,3 % og gjennomsnittlig boligpris har falt med 4,8 %.
I desember 2022 rapporten ble dette til:
0,1 % prisøkning fra november til desember 2022, og
0,3 % sesongjustert prisfall fra november til desember 2022.
Ved en tilfeldighet ble det sesongjusterte prisfallet likt fallet i gjennomsnittlig kvm-pris.
For Norge totalt falt gjennomsnittlig kvm-pris med 3,7 % og gjennomsnittlig boligpris med 4,9 % fra november til desember 2022. Det har blitt til 0,9 % prisfall og 0,2 % sesongjustert prisøkning.
Eiendom Norges rapporterte utvikling i kvadratmeterpriser og boligpriser stemmer ikke med verken rapportert prisutvikling eller rapportert sesongjustert prisutvikling. Eiendom Norge justerer både før og etter sesongjustering på en lite troverdig måte. Det er ikke mulig å kvalitetskontrollere det de gjør.
Det Eiendom Norge har presentert for desember 2022 fremstår ikke bare lite troverdig, men også som direkte feil. Eller sludder og vås med dine ord.
Gjennomsnittlig kvm-pris
Desember 2022: 85.266,-
November 2022: 85.525,-
Dvs et fall på 259 kroner som er -0,3 %.
Gjennomsnittspris:
Desember 2022: 5.752.224,-
November 2022: 6.042.842,-
Dvs et fall på 290.618 koner som er -4,8 %.
Eiendom Norge rapporterte i november 2022 og desember 2022 rapportene priser som sier at gjennomsnittlig kvm-pris i Oslo har falt med 0,3 % og gjennomsnittlig boligpris har falt med 4,8 %.
I desember 2022 rapporten ble dette til:
0,1 % prisøkning fra november til desember 2022, og
0,3 % sesongjustert prisfall fra november til desember 2022.
Ved en tilfeldighet ble det sesongjusterte prisfallet likt fallet i gjennomsnittlig kvm-pris.
For Norge totalt falt gjennomsnittlig kvm-pris med 3,7 % og gjennomsnittlig boligpris med 4,9 % fra november til desember 2022. Det har blitt til 0,9 % prisfall og 0,2 % sesongjustert prisøkning.
Eiendom Norges rapporterte utvikling i kvadratmeterpriser og boligpriser stemmer ikke med verken rapportert prisutvikling eller rapportert sesongjustert prisutvikling. Eiendom Norge justerer både før og etter sesongjustering på en lite troverdig måte. Det er ikke mulig å kvalitetskontrollere det de gjør.
Det Eiendom Norge har presentert for desember 2022 fremstår ikke bare lite troverdig, men også som direkte feil. Eller sludder og vås med dine ord.
Redigert 05.01.2023 kl 00:59
Du må logge inn for å svare
Konspiratorix
04.01.2023 kl 23:16
4511
Vanskelig å føre statistikk der, så lenge de daler ned i skjul.
Men sånn overordnet, når De Amerikas Forente Stater, Kanada, Sveariket har prisfall, hvorfor ikke Kristiania?
Men sånn overordnet, når De Amerikas Forente Stater, Kanada, Sveariket har prisfall, hvorfor ikke Kristiania?
paneldata
04.01.2023 kl 21:53
4611
Hva er dette for sludder? Selvsagt skal vi tro på data! Alternativet er å starte engleskole. Maken til vås.
landis
04.01.2023 kl 19:48
4725
Tilsvarende artikkel på forsiden i finansavisen nå.
https://www.finansavisen.no/bolig/2023/01/04/7974024/boligprisene-falt-videre-i-desember-men-mindre-enn-ventet
4% ned før påske er spådommen.
Har ikke helt trua på desember tallene sier Meyer
"Samtidig så forsterker tallene trenden vi er i, det er ikke noe taktskifte helt enda, slik jeg ser det, sier meglertoppen.
– Vi må nok forvente at prisene vil fortsette å falle i første kvartal i år, renten er ikke ferdig diskontert inn, legger hun til."
https://www.finansavisen.no/bolig/2023/01/04/7974024/boligprisene-falt-videre-i-desember-men-mindre-enn-ventet
4% ned før påske er spådommen.
Har ikke helt trua på desember tallene sier Meyer
"Samtidig så forsterker tallene trenden vi er i, det er ikke noe taktskifte helt enda, slik jeg ser det, sier meglertoppen.
– Vi må nok forvente at prisene vil fortsette å falle i første kvartal i år, renten er ikke ferdig diskontert inn, legger hun til."
Olav2
04.01.2023 kl 19:35
4737
«Det er nesten så jeg ikke tror på Oslo-tallene, sier eiendomstopp Baard Schumann.«
https://www.dn.no/eiendom/boligprisene/boligsalg/boligkjop/boligprisene-i-oslo-steg-01-prosent-i-desember/2-1-1382963
Tidligere sjef for Selvaag Bolig er den eneste observerte eksperten som ikke tror på dagens statistikk fra Eiendom Norge. Den for både Selvaag og Nordr så egenrådige sjefen at hans regjeringstid ble avsluttet på dagen er den eneste eksperten som er så ærlig at han sier hva alle eksperter forstår hvis de vil. Ingen i nærheten av Oslos boligmarked med ekspertstatus tror på dagens tall hvis de skrur på hjernen.
https://www.dn.no/eiendom/boligprisene/boligsalg/boligkjop/boligprisene-i-oslo-steg-01-prosent-i-desember/2-1-1382963
Tidligere sjef for Selvaag Bolig er den eneste observerte eksperten som ikke tror på dagens statistikk fra Eiendom Norge. Den for både Selvaag og Nordr så egenrådige sjefen at hans regjeringstid ble avsluttet på dagen er den eneste eksperten som er så ærlig at han sier hva alle eksperter forstår hvis de vil. Ingen i nærheten av Oslos boligmarked med ekspertstatus tror på dagens tall hvis de skrur på hjernen.
Olav2
04.01.2023 kl 17:43
4842
Bymessig så gjorde Stavanger det dårligst prismessig i desember og best antallsmessig. I Stavanger falt boligprisene mest og antallet til salgs økte minst. På den motsatte siden av skalaen så gjorde Tromsø det best prismessig (sammen med Trondheim) og dårligst antallsmessig. I Tromsø steg boligprisene mest og antallet til salgs økte mest.
Stavanger opplever en flat utvikling i antall boliger til salgs som medfører at statistikken viser hva som skjer prismessig i form av et prisfall. Tromsø og Oslo opplever kraftig økning i antall boliger til salgs som medfører at statistikken ikke viser hva som skjer prismessig fordi de boligene som selges ikke er representative for totalen. Eiendom Norge sin statistikk skiller ikke godt nok på størrelse, beliggenhet og kvalitet til å vise korrekt prisutvikling når salget stuper med tilhørende opphopning av boliger til salgs.
Det ble solgt større andel små leiligheter i Oslo i desember enn normalt, det ble solgt større andel attraktivt beliggende boliger i desember enn normalt og det ble solgt større andel boliger med heis, garasje, balkong og/eller utsikt enn normalt i desember. Slik det alltid gjør når bare en liten del av boligene blir solgt. Små leiligheter og boliger med attraktiv beliggenhet, med heis, garasje, balkong og/eller utsikt har høyere kvadratmeterpris enn totalen.
Stavanger opplever en flat utvikling i antall boliger til salgs som medfører at statistikken viser hva som skjer prismessig i form av et prisfall. Tromsø og Oslo opplever kraftig økning i antall boliger til salgs som medfører at statistikken ikke viser hva som skjer prismessig fordi de boligene som selges ikke er representative for totalen. Eiendom Norge sin statistikk skiller ikke godt nok på størrelse, beliggenhet og kvalitet til å vise korrekt prisutvikling når salget stuper med tilhørende opphopning av boliger til salgs.
Det ble solgt større andel små leiligheter i Oslo i desember enn normalt, det ble solgt større andel attraktivt beliggende boliger i desember enn normalt og det ble solgt større andel boliger med heis, garasje, balkong og/eller utsikt enn normalt i desember. Slik det alltid gjør når bare en liten del av boligene blir solgt. Små leiligheter og boliger med attraktiv beliggenhet, med heis, garasje, balkong og/eller utsikt har høyere kvadratmeterpris enn totalen.
Redigert 04.01.2023 kl 18:07
Du må logge inn for å svare
Olav2
04.01.2023 kl 13:49
5018
I desember 2022 var oppnådde priser lavere i forhold til annonserte priser enn noen gang tidligere i historien. (Fig 15 i rapporten)
Frem til august var det færrest boliger til salgs i 2022. i desember har 2022 nesten høyest antall. (Fig 13 i rapporten)
I desember var liggetiden for solgte boliger lavest i 2022. Dvs at historisk lav andel hyllevarmere ble solgt. (Fig 10 i rapporten)
Det er utvalgsfeil i desember 2022 i form av langt mer attraktive boliger solgt enn normalt med langt høyere kvadratmeterpriser enn normalt.
https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/
Link til rapporten nederst på siden.
Frem til august var det færrest boliger til salgs i 2022. i desember har 2022 nesten høyest antall. (Fig 13 i rapporten)
I desember var liggetiden for solgte boliger lavest i 2022. Dvs at historisk lav andel hyllevarmere ble solgt. (Fig 10 i rapporten)
Det er utvalgsfeil i desember 2022 i form av langt mer attraktive boliger solgt enn normalt med langt høyere kvadratmeterpriser enn normalt.
https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/
Link til rapporten nederst på siden.
Redigert 04.01.2023 kl 19:37
Du må logge inn for å svare
DJX
04.01.2023 kl 12:51
5058
Jeg mener at en av de viktigste grunnen til at det er registrert et lavt prisfall i desember er at man (selvsagt) ikke registrerer priser på boliger som man ikke får solgt.
Antall solgt i desember i % av lagt ut for salg i desember:
2020: 112%
2021: 139%
2022: 92%
Restesalget man normalt har i desember er altså forskjøvet til 1. kvartal 2023.
Antall solgt i desember i % av lagt ut for salg i desember:
2020: 112%
2021: 139%
2022: 92%
Restesalget man normalt har i desember er altså forskjøvet til 1. kvartal 2023.
landis
04.01.2023 kl 12:47
5065
Er en del sprikende tall for Oslo. OBOS massivt ned, eiendom Norge opp. Gjennomsnittet ned. Og faktisk vanlig med litt opp i Oslo i desember.
Første uken i januar er også utfordrende siden 1 jan er en mandag. Best å vente til januar tallene før man kan se noen trend.
Boligmarkedet går enten ned eller opp, vente og se.
Rente på næringslån mellom 7 og 9% nå for tiden, begynner å merkes.
Første uken i januar er også utfordrende siden 1 jan er en mandag. Best å vente til januar tallene før man kan se noen trend.
Boligmarkedet går enten ned eller opp, vente og se.
Rente på næringslån mellom 7 og 9% nå for tiden, begynner å merkes.
Hytteværingen
04.01.2023 kl 12:28
5123
Ble vel strengt tatt oppgang for Oslo i desember. Merkelig at ikke medier har dette som overskrift.
pedro1
04.01.2023 kl 12:27
5125
Ja, viktig å ha et konstant utgangspunktet på at det går til helvete 👏👏👏
paneldata
04.01.2023 kl 12:16
5142
Desemberfallet ble lite. Da er det kanskje større grunn til å forvente fall i januar?
Olav2
04.01.2023 kl 04:30
5441
« Vi tror markedet vil snu i løpet av første halvår 2023. Bakgrunnen er at det bygges for få boliger i Stor-Oslo til å kunne møte befolkningsveksten, at rentetoppen nås og at byggekostnadene er fallende. I tillegg vil endringene i boliglånsforskriften gjøre det enklere for flere å få boliglån, sier Molvik.»
Selvaag og alle andre boligutbyggere har under bygging boliger nesten ingen vil ha. Renteoppgangen har gjort boligene alt for dyre slik at de ikke dekker noe behov verken som følge av innvandring eller fødselsoverskudd.
Det er mer enn nok boliger som det allerede er i Norge når renten har gjort det så ekstremt mye dyrere å bo i egen bolig. Behovet til de ca 80 % av befolkningen som bor i egen bolig krakker med den mer enn doble rentesatsen som snart blir trippel. 1 % realisert fall i behovet til boligeierne frigir en boligmasse som huser 100 tusen ukrainske flykninger hvis hver flyktning klarer seg med 20 kvm bolig og ikke 45 kvm som hver nordmann. 6 % realisert fall i realisert behov i form av å redusere bolig per nordmann fra 45 til 42 kvm frigir nok boligmasse til å huse 600 tusen ukrainske flyktninger.
Holder ikke det så har man ekstreme mengder fritidsboliger å fylle opp. Fritidsboliger som har blitt enda mindre attraktive å kjøpe enn nye boliger så lenge fritidsbolig er mindre nødvendighetsgode og har ustøttet strømregning i tillegg til de snart triple finanskostnadene som gjør presidentsuiter billigere å feriere i enn egen hytte.
Det kan bli så enkelt det vil å få boliglån uten at det blir flere kjøpere av nye boliger av den grunn. Selv om bankene skulle finne på å kaste boliglån etter folk så blir det ikke flere kjøpere.
Renteoppgangen har gjort lånefinansiert kjøp av ny bolig så dyrt at ingen vil kjøpe selv om de får lånt hver eneste krone de må betale. Det er tvert imot de med minst lånebehov som vil kjøpe så lenge de ikke må betale boliglånet som gjør boligen alt for dyr.
Molviks argumenter for at det snur er kun troverdig hvis man ikke regner på hva det koster å lånefinansiere kjøp av ny bolig med dagens rentenivå. Molvik sitter så nærme det som skjer at han selvfølgelig vet at kjøperne har blitt borte av de økte lånekostnadene som gjør lånefinansiert kjøp alt for dyrt. Som han selvfølgelig vet at lånene ikke blir billigere fremover uansett om renteoppgangen stopper opp. Molvik vet selvfølgelig at det han sier er løgn fra begynnelse til slutt.
Selvaag og alle andre boligutbyggere har under bygging boliger nesten ingen vil ha. Renteoppgangen har gjort boligene alt for dyre slik at de ikke dekker noe behov verken som følge av innvandring eller fødselsoverskudd.
Det er mer enn nok boliger som det allerede er i Norge når renten har gjort det så ekstremt mye dyrere å bo i egen bolig. Behovet til de ca 80 % av befolkningen som bor i egen bolig krakker med den mer enn doble rentesatsen som snart blir trippel. 1 % realisert fall i behovet til boligeierne frigir en boligmasse som huser 100 tusen ukrainske flykninger hvis hver flyktning klarer seg med 20 kvm bolig og ikke 45 kvm som hver nordmann. 6 % realisert fall i realisert behov i form av å redusere bolig per nordmann fra 45 til 42 kvm frigir nok boligmasse til å huse 600 tusen ukrainske flyktninger.
Holder ikke det så har man ekstreme mengder fritidsboliger å fylle opp. Fritidsboliger som har blitt enda mindre attraktive å kjøpe enn nye boliger så lenge fritidsbolig er mindre nødvendighetsgode og har ustøttet strømregning i tillegg til de snart triple finanskostnadene som gjør presidentsuiter billigere å feriere i enn egen hytte.
Det kan bli så enkelt det vil å få boliglån uten at det blir flere kjøpere av nye boliger av den grunn. Selv om bankene skulle finne på å kaste boliglån etter folk så blir det ikke flere kjøpere.
Renteoppgangen har gjort lånefinansiert kjøp av ny bolig så dyrt at ingen vil kjøpe selv om de får lånt hver eneste krone de må betale. Det er tvert imot de med minst lånebehov som vil kjøpe så lenge de ikke må betale boliglånet som gjør boligen alt for dyr.
Molviks argumenter for at det snur er kun troverdig hvis man ikke regner på hva det koster å lånefinansiere kjøp av ny bolig med dagens rentenivå. Molvik sitter så nærme det som skjer at han selvfølgelig vet at kjøperne har blitt borte av de økte lånekostnadene som gjør lånefinansiert kjøp alt for dyrt. Som han selvfølgelig vet at lånene ikke blir billigere fremover uansett om renteoppgangen stopper opp. Molvik vet selvfølgelig at det han sier er løgn fra begynnelse til slutt.
Redigert 04.01.2023 kl 04:39
Du må logge inn for å svare
Olav2
04.01.2023 kl 01:21
5492
ABG-analytikerens tro på at konkurransen mellom bankene øker til høsten med redusert rente som resultat høres fornuftig ut i form av at jo høyere lånerente jo mer opptatt er lånekundene av å redusere renten. Men det sier ingen ting om nivået på renten til høsten så lenge analytikeren ikke har noe syn på lånerenten forut for den økte konkurransen.
Det virker heller ikke som analytikeren har fått med seg et konkurranseelement som går i motsatt retning. Når boligprisene krakker så reduseres egenkapitalen til lånekundene seg så voldsomt at ingen annen bank enn den de allerede har vil ha dem som lånekunder. Den banken som har dem som lånekunde vil heller ikke ha dem så lenge sikkerheten for lånet har blitt så dårlig.
Renten vil heller bli satt opp enn ned til høsten som følge av dramatisk dårligere sikkerhet for boliglånene. Store deler av den kundemassen som i dag shopper rundt etter lavere lånerente blir gjeldsslaver som ingen bank vil ha til høsten. Med resultat økte marginer både for bankenes innlån og marginen lånekundene blir servert over det bankene må betale.
Det virker heller ikke som analytikeren har fått med seg et konkurranseelement som går i motsatt retning. Når boligprisene krakker så reduseres egenkapitalen til lånekundene seg så voldsomt at ingen annen bank enn den de allerede har vil ha dem som lånekunder. Den banken som har dem som lånekunde vil heller ikke ha dem så lenge sikkerheten for lånet har blitt så dårlig.
Renten vil heller bli satt opp enn ned til høsten som følge av dramatisk dårligere sikkerhet for boliglånene. Store deler av den kundemassen som i dag shopper rundt etter lavere lånerente blir gjeldsslaver som ingen bank vil ha til høsten. Med resultat økte marginer både for bankenes innlån og marginen lånekundene blir servert over det bankene må betale.
Redigert 04.01.2023 kl 01:25
Du må logge inn for å svare
Mathias2
04.01.2023 kl 00:31
5533
Det er selvfølgelig mulig, men er ikke er syn som deles av alle som følger banksektoren tett: https://www.dn.no/marked/dnb/abg-sundal-collier/jan-erik-gjerland/abg-analytiker-venter-rotterace-pa-boliglan-til-hosten/2-1-1380861
landis
03.01.2023 kl 23:52
5596
Renten på nye lån var i oktober 3.66% - og sterkt økende.
Rentemarginen var delvis negativ, i snitt 0.27%
Dette er minst 1% poeng under hva en bank kan klare å drifte. 5% rente på boliglån er nesten helt garantert ila. 2023.
Rentemarginen var delvis negativ, i snitt 0.27%
Dette er minst 1% poeng under hva en bank kan klare å drifte. 5% rente på boliglån er nesten helt garantert ila. 2023.
DJX
03.01.2023 kl 23:37
5618
Når konkurransen i innskuddsmarket har gjort sitt, kan bankene ikke lenger kryssubsidiere utlånsrentene med margin fra innskudd. Å gå fra dagens utånsmarin til en mer normal utlånsmargin betyr over 1% økt utlånsrente.
Mathias2
03.01.2023 kl 23:17
5643
Finanskostnaden er vel strengt tatt ikke 5 % i dag. De fleste kan få lån med 3,75 % rente i dag, som øker til 4 % i februar. Finansieringskostnaden har åpenbart økt kraftig, men dempes noe av lønnsveksten. Så kan man selvsagt være uenig i hvor rentetoppen vil være, men de fleste venter en renteøkning til før det topper ut og senere snur.
Olav2
03.01.2023 kl 20:22
5895
Selvaag Bolig har for tiden kun Lille Løren Park som osloprosjekt. 4 bygninger med totalt 190 leiligheter er igangsatt hvor 130 er solgt. Det skal bygges 3 bygninger til med totalt 158 leiligheter. De igangsatte bygningene forventes å være innflyttingsklare neste år.
Lille Løren Park ligger på Sinsen et stenkast sør for Ring 3. Den billigste usolgte leiligheten koster 4,63 millioner kroner og er en 37 kvm stor nord-øst vendt 2-roms leilighet i 3. etasje med en 5,8 kvm stor balkong. Med 60 kroner per kvm per mnd i driftskostnader blir månedlig eierkostnad:
- med 1,75 % finanskostnad: 7.491,-
- med 4,00 % finanskostnad: 14.267,-
- med 5,00 % finanskostnad: 17.279,-
- med 6,00 % finanskostnad: 20.291,-
*månedlig eierkostnad = pris x rente x 0,78 / 12 + kvm x driftskostnader per kvm
Slike boliger ble solgt 1. visningsdag etter loddtrekning da styringsrenten var 0 %. Med 700 tusen kroner i foreldrelån/forskudd på arv var dette 1. etableringsdrømmen til tross for den ukurante beliggenheten langt fra sentrum og alt for nærme Oslos mest støyende gjennomfartsåre. Den sinnsyke kvadratmeterprisen på 125.000 kroner druknet i den superbillige månedlige eierkostnaden på 7,5 tusen kroner. For billig hybelleie ble man boligeier med boligpriser som alltid hadde steget og som alltid ville stige.
Med 5 % finanskostad i dag på vei til 6 % forblir den tidligere 1. etableringsdrømmen usolgt selv etter at selgeren Selvaag frister med kun 100 tusen i forskuddsbetaling mot tidligere 10 %, dvs 463 tusen kroner. Med eierkostnader på veg mot 20 tusen kroner per måned har dette blitt 1. etableringsmarerittet. Med boligpriser i krakkmodus har heldigvis ingen kjøpt denne økonomiske katastrofen.
Selvaag Bolig solgte 16 % i 4. kvartal i fjor i forhold til hva de solgte 1 år tidligere. Trolig solgte Selvaag Bolig under 10 % i desember i fjor i forhold til salget 1 år tidligere. Årsaken er den åpenbare at det de selger har gått fra en drøm i nullrenteverden til den garanterte økonomiske katastrofen med det rentenivået vi har fått.
Selvaag Bolig sitt produkt blir ikke noe bedre fremover av at renteoppgangen stopper. Produktet blir enda dårligere fremover inntil rentetoppen nås for å fortsette å bli enda dårligere etter dette pga alle de andre boligene som blir billigere og billigere. Å få solgt de igangsatte boligene til de sinnsyke prisene blir enda mer umulig fremover enn det var i desember 2022.
Selvaag sine igangsatte boliger på Sinsen er uselgelige med de fastsatte prisene. Som alle andre av Selvaags igangsatte boliger er uselgelige med de fastsatte prisene. Selvaag må krakke prisene fremover for å få solgt. Selvaagsjefens 3 % prisvekstprediksjon i år må være en av historiens største prediksjonsløgner.
Lille Løren Park ligger på Sinsen et stenkast sør for Ring 3. Den billigste usolgte leiligheten koster 4,63 millioner kroner og er en 37 kvm stor nord-øst vendt 2-roms leilighet i 3. etasje med en 5,8 kvm stor balkong. Med 60 kroner per kvm per mnd i driftskostnader blir månedlig eierkostnad:
- med 1,75 % finanskostnad: 7.491,-
- med 4,00 % finanskostnad: 14.267,-
- med 5,00 % finanskostnad: 17.279,-
- med 6,00 % finanskostnad: 20.291,-
*månedlig eierkostnad = pris x rente x 0,78 / 12 + kvm x driftskostnader per kvm
Slike boliger ble solgt 1. visningsdag etter loddtrekning da styringsrenten var 0 %. Med 700 tusen kroner i foreldrelån/forskudd på arv var dette 1. etableringsdrømmen til tross for den ukurante beliggenheten langt fra sentrum og alt for nærme Oslos mest støyende gjennomfartsåre. Den sinnsyke kvadratmeterprisen på 125.000 kroner druknet i den superbillige månedlige eierkostnaden på 7,5 tusen kroner. For billig hybelleie ble man boligeier med boligpriser som alltid hadde steget og som alltid ville stige.
Med 5 % finanskostad i dag på vei til 6 % forblir den tidligere 1. etableringsdrømmen usolgt selv etter at selgeren Selvaag frister med kun 100 tusen i forskuddsbetaling mot tidligere 10 %, dvs 463 tusen kroner. Med eierkostnader på veg mot 20 tusen kroner per måned har dette blitt 1. etableringsmarerittet. Med boligpriser i krakkmodus har heldigvis ingen kjøpt denne økonomiske katastrofen.
Selvaag Bolig solgte 16 % i 4. kvartal i fjor i forhold til hva de solgte 1 år tidligere. Trolig solgte Selvaag Bolig under 10 % i desember i fjor i forhold til salget 1 år tidligere. Årsaken er den åpenbare at det de selger har gått fra en drøm i nullrenteverden til den garanterte økonomiske katastrofen med det rentenivået vi har fått.
Selvaag Bolig sitt produkt blir ikke noe bedre fremover av at renteoppgangen stopper. Produktet blir enda dårligere fremover inntil rentetoppen nås for å fortsette å bli enda dårligere etter dette pga alle de andre boligene som blir billigere og billigere. Å få solgt de igangsatte boligene til de sinnsyke prisene blir enda mer umulig fremover enn det var i desember 2022.
Selvaag sine igangsatte boliger på Sinsen er uselgelige med de fastsatte prisene. Som alle andre av Selvaags igangsatte boliger er uselgelige med de fastsatte prisene. Selvaag må krakke prisene fremover for å få solgt. Selvaagsjefens 3 % prisvekstprediksjon i år må være en av historiens største prediksjonsløgner.
Redigert 03.01.2023 kl 21:44
Du må logge inn for å svare
paneldata
03.01.2023 kl 00:00
6334
Molvik er helt på viddene her. Null boligmangel å spore på sentrale Østlandet
Konspiratorix
02.01.2023 kl 23:36
6343
Klassiker det. Veldig menneskelig. Modellen viser, men jeg velger å tro på status quo.
Covid i starten, Tech-boblen nylig, Russlands invasjon... Så selv det komme uten å ta fulle konsekvenser. Selv i dag, kjøpte IPS for 15 000 kroner. Slik blir man sittende gjennom berg-og-dalbaner.
Covid i starten, Tech-boblen nylig, Russlands invasjon... Så selv det komme uten å ta fulle konsekvenser. Selv i dag, kjøpte IPS for 15 000 kroner. Slik blir man sittende gjennom berg-og-dalbaner.
Redigert 02.01.2023 kl 23:37
Du må logge inn for å svare
Olav2
02.01.2023 kl 22:47
6413
Molvik er en lege, betalt av legemiddelindustrien, som sier at Paracet kurerer lungekreft. Jeg er så useriøs at jeg ikke bare påpeker at medisineringen er feil, men at legen også må være en løgner.
På økonomiområdet kan pressens utvalgte eksperter si hva som helst, fra hvilken som helst posisjon, uten at deres løgner blir stoppet eller avslørt. Uansett hvor skadelig løgnene er og uansett hvor åpenbart løgnerens motiver er så verner pressen om ekspertenes privilegium. Ekspertene får bruke pressen gratis og ustraffet til hva som helst som gir eksperten vinning enten direkte eller via sin oppdragsgiver.
På økonomiområdet kan pressens utvalgte eksperter si hva som helst, fra hvilken som helst posisjon, uten at deres løgner blir stoppet eller avslørt. Uansett hvor skadelig løgnene er og uansett hvor åpenbart løgnerens motiver er så verner pressen om ekspertenes privilegium. Ekspertene får bruke pressen gratis og ustraffet til hva som helst som gir eksperten vinning enten direkte eller via sin oppdragsgiver.
baltuz
02.01.2023 kl 22:26
6439
Selskapet hadde 1253 boliger under bygging ved årskiftet. hvor mange av disse som er solgt vet ikke jeg, men Selvaag som de fleste andre setter ikke igang prosjekter uten et betydelig forhåndsalg. Trolig minst 50 -60 %.
Det opplyses at det i 4 kvartal igangsatt «bare» 146 boliger. 146 av 1253 boliger kan vel bety at de har satt på igangsettignsbremsen som du kaller det. De fleste av disse 1253 var vel solgt før q4.? Ved utgangen av kvartalet var bare 31 ferdigstilte boliger usolgt.
Det største risikoen for selvaag i dette scenariet vil jeg anta er om en stor andel av kjøperen eav forhåndsolgte ikke greier sine forpliktelser.
I forhold til tidligere tider så har også Selvaag kvittet seg med ansatte håndverkere , og unngår dermed dyre nedbemanningkostnader på den siden.
Jeg følger selskapet sporadisk gjennom børsmeldinger og presentasjoner og synes din beskrivelse av Molvik er ganske useriøs, uten at jeg skal ta han i forsvar for sine utalelser og spådommer selv om det er fult mulig har treffer like godt som noen andre. .
Det opplyses at det i 4 kvartal igangsatt «bare» 146 boliger. 146 av 1253 boliger kan vel bety at de har satt på igangsettignsbremsen som du kaller det. De fleste av disse 1253 var vel solgt før q4.? Ved utgangen av kvartalet var bare 31 ferdigstilte boliger usolgt.
Det største risikoen for selvaag i dette scenariet vil jeg anta er om en stor andel av kjøperen eav forhåndsolgte ikke greier sine forpliktelser.
I forhold til tidligere tider så har også Selvaag kvittet seg med ansatte håndverkere , og unngår dermed dyre nedbemanningkostnader på den siden.
Jeg følger selskapet sporadisk gjennom børsmeldinger og presentasjoner og synes din beskrivelse av Molvik er ganske useriøs, uten at jeg skal ta han i forsvar for sine utalelser og spådommer selv om det er fult mulig har treffer like godt som noen andre. .
Redigert 02.01.2023 kl 22:27
Du må logge inn for å svare
Olav2
02.01.2023 kl 22:02
6477
Hvis Selvaag Bolig følger sjefens uttalelser så havner selskapet i Skifteretten. Selvaag Bolig klarer seg selvfølgelig også denne gangen så lenge selskapet bare trenger å oppføre seg i nærheten av økonomisk fornuftig. De trenger bare å justere ned igangsettelsene til det nye behovet som har dukket opp med den økte renten og vips er veien mot Skifteretten sperret. Kjører de bånn pine på igansettelsene slik sjefen sier så går det ille. Står de på igangsettelsesbremsen, slik salgskollapsen på over 80 % sier de skal gjøre, så blir det bare mer glissent på kontoret en periode.
Redigert 02.01.2023 kl 22:03
Du må logge inn for å svare
Olav2
02.01.2023 kl 21:53
6513
« Mens Harald Magnus Andreassen mener at empirien er klar: – Ett prosentpoeng økt rente, har pleid å bety 10 prosent ned på boligprisene.»
https://www.nettavisen.no/okonomi/boligprisene-kan-falle-30-40-prosent/s/5-95-717605
Den samme Andreassen spår boligprisene ned 5 % dette året etter det som høyst sannsynlig blir 3 % oppgang i styringsrenten. Det ble vel for voldsomt selv for den alltid boligprisnegative å spå noe i nærheten av det han tror på.
https://www.nettavisen.no/okonomi/boligprisene-kan-falle-30-40-prosent/s/5-95-717605
Den samme Andreassen spår boligprisene ned 5 % dette året etter det som høyst sannsynlig blir 3 % oppgang i styringsrenten. Det ble vel for voldsomt selv for den alltid boligprisnegative å spå noe i nærheten av det han tror på.
baltuz
02.01.2023 kl 21:51
6501
Selvaag er ikke et hviket som helst boligselskap. Selskapet har overlevd i mange ulike konkjunturer og epoker . De har helt sikkert vært på konkursens rand flere ganger. Det har flere ganger vært langt tøffere tider for boligbyggerne, og det norske samfunn en det vi ser i dag.
Selvaag har også en utleieavdeling . Her havner vel usolgte om de blir stående tomme for lenge?. Så går disse i utleie noe år og kan selges når markedet er tilbake? Det er et spørsmål om tid og nok kapital. Selvaag overlevde selv bankkrisen 1990 med denne strategien .
Selvaag har også en utleieavdeling . Her havner vel usolgte om de blir stående tomme for lenge?. Så går disse i utleie noe år og kan selges når markedet er tilbake? Det er et spørsmål om tid og nok kapital. Selvaag overlevde selv bankkrisen 1990 med denne strategien .
Redigert 02.01.2023 kl 21:52
Du må logge inn for å svare