En skal klare en renteøkning fra bankens tilbud på 5%poeng. i tillegg må man være under 5/4,5ggr husholdningens faste inntekt (overtidsbetaling/bonuser osv skal ikke telle med) NB sitt utsagn betyr at bankene må tjene mer penger og ha mer penger i bakhånd. I praksis betyr det at renten de kan tilby kundene øker/rentemarginen settes opp. Mao en renteøkning som kommer på toppen av sentralbankens renteøkninger.

Når bankene tilbyr nye lån til en rente på 5+% i juni neste år sier det seg selv at det er nærmest ingen som klarer å treffe gjeldsgradtaket. Svært få husholdninger har økonomiske muskler til å betjene et lån på 10% rente, og stryker på stresstesten - med nedsatt lånebeløp som resultat.
En annen litt ubehagelig effekt vil være at egenkapitalen fordufter i takt med fallende takst dersom boligprisene faller mye. Låntagere som før lå innenfor 60% og fikk gunstigere rente må ved bytte av bolig kanskje forvente å ligge innenfor 85% av boligens verdi, og får en dårligere rente..

Det er ganske mange mekanismer som rotter seg sammen i et fallende marked og som gjerne forsterker fallet/øker renten på nye boliglån MER enn økningen i styringsrenten skulle tilsi. Litt urettferdig i grunn, men de fleste har hatt 10-15 feite år på å betale ned gjeld. De som ikke har prioritert dette kan kanskje få det noe ubehagelig fremover.

Jeg tror styringsrenten blir vesentlig høyere enn hva NB forespeiler. Jeg vet ikke hvilke kalkyler de bruker for å regne ut fremtidig rentebane, men sannheten er at nesten alle sentralbanker har bommet kraftig det siste året. Hvem trodde egentlig at inflasjonen skulle være "transatory" som det så fint het, etter massive QE fra alle de største sentralbankene i årevis. Fed drev jo med QE helt frem til mars i år, noe som er helt vanvittig! Fed sin balanse er vel nå på 9 trillion USD, og når dette skal reverseres med QT, vil rentene fortsette å gå opp internasjonalt. Hvem er det som skal kjøpe tilbake all den gjelden fra Fed og andre sentralbanker, og hvor skal pengene komme fra? Aksjemarkedet? boligmarkedet? Tror virkelig sentralbankene at de skal slippe så billig unna de massive støttekjøpene av egen gjeld, når de har manipulert sine egne renter til nærmest null i årevis? På toppen av det hele, ble det sprøytet inn massive pengebeløp i økonomien på grunn av Covid. Massive pengebeløp må ut av økonomien for at inflasjonen skal komme under kontroll og tilbake til 2% og renten kommer derfor til å være svært høy lenge for å få dette til, med påfølgende boligkrakk og aksjenedgang!

Jeg tror ikke vi får se 5% boligrente og innstramming i kapitalkrav samtidig, på toppen av reallønnsnedgang. Virkningene vil bli skrekkelige.

30 KVM - BOLIGENE SOM FALLER MEST I PRIS

Adresse: totalpris i 1.000 kr : felleskostnader i kr

Camilla Collets vei 5, Uranienborg: 3.634 : 3.150
Schweigaards gate 58F, Gamlebyen: 3.599 : 2.546
Lofotgata 4B, Iladalen: 3.579 : 2.379
Tøyengata 30, Tøyen: 3.554 : 3.310
Raukveien 1, Maglerud: 3.298 : 3.221
Gjennomsnitt: 3.533 : 2.921

Det er nå 5 brukte osloboliger til salgs på finn.no som er nøyaktig 30 kvm store. I gjennomsnitt har de en totalpris på 3,5 millioner kroner og felleskostnader på 2.921. Totalprisen blir trukket ned fra 3.6 millioner kroner av den billigste som ligger på Manglerud. 4 av 5 koster 3,6 millioner kroner. For beregning av kostnader bruker jeg 3,6 millioner kroner i totalpris og 3 tusen kroner i felleskostnader.

Månedskostnader med 2 % boliglånsrente:
Rente: 3,6 millioner x 0,02 / 12 = 6,000
+Felleskostnader: 3.000
-Rentefradrag: 6.000 x 0,22 = 1.320
=Månedskostnad før energi: 7.680

Månedskostnader med 6 % boliglånsrente:
Rente: 3,6 millioner x 0,06 / 12 = 18.000
+Felleskostnader: 3.000
-Rentefradrag: 18.000 x 0,22 = 3.960
=Månedskostnad før energi: 17.040

Dette er i hovedsak førstegangsboliger for 1 beboer hvor eierne er i begynnelsen av karrieren. Dvs med både lavere inntekt og lavere nettoformue enn resten av boligeierne. Eiertiden for slike boliger har vært kortere enn større boliger så lenge eierne raskt kjøper større enten alene eller med en de flytter sammen med. Forutsetter man en lånerente som stiger fra 2 til 6 % stiger månedskostnadene etter skattefradrag og før energi fra 7.680 kroner til 17.040 kroner, dvs med 9.360 kroner. Egenkapital trekker likviditetsbelastningen nedover og avdrag på boliglånet trekker likviditetsbelastningen oppover.

Drøyt 9 tusen kroner i økte månedskostander til 17 tusen kroner er døden for etterspørselen etter slike boliger. En etterspørsel som ikke kommer tilbake før kostnaden blir levelig for kjøpergruppen igjen. Skal man komme tilbake til samme etterspørsel etter slike boliger som den gangen det var 2 % lånerente må månedskostnaden falle ned igjen til 7.680 kroner. Månedskostnaden faller ned på 2 måter. Fall i boliglånsrenten eller fall i boligprisen. Faller ikke boliglånsrenten så kommer ikke etterspørselen tilbake på gammelt nivå før prisen har havnet på en tredjedel av den opprinnelige. Dvs at prisen må falle fra 3,6 millioner kroner til 1,2 millioner kroner. Eller fra 120 tusen kroner per kvm til 40 tusen kroner per kvm.

Den korte eiertiden til slike boliger medfører at de selges langt oftere enn større boliger og at eierne i snitt har høy gjeldsgrad. Eierne av slike boliger rammes langt hardere økonomisk av renteoppgangen enn eierne av større boliger så lenge eierne av de små boligene har dårligere økonomi og høyere gjeldsgrad. En renteoppgang fra 2 til 6 % vil ha en så dramatisk negativ økonomisk konsekvens for eierne at en stor andel må selge for å ha midler til annet enn å bo eller blir tvunget til å selge fordi de ikke betjener gjelden. Etter renteoppgang selges slike boliger enda oftere enn før renteoppgang.

Boligkrakket er lettest observert i de små boligenes utvikling. F.eks. via å observere antalls- og prisutviklingen til 30-kvm boligene i Oslo. Det vil overraske om 30-kvm boligene i Oslo koster mer enn 2,4 millioner om et år hvis boliglånsrenten legger seg på 6 %. Dvs at de neppe koster mer enn 80 tusen kroner per kvm. 2,4 millioner om et år gir et prisfall på 1,2 millioner kroner eller 100 tusen kroner per måned.

Man har ikke 3,6 mill i lån til en leilighet til 3,6 mill. Man har 3 mill, gjerne mindre. Kostnaden blir dermed 6900,- og 14700,- for hhv. 2% og 6% rente. Pt. koster det 13-14k å leie en sentral 30m2, og det vil sannsynligvis holde seg stabilt fremover om det er flere som utsetter kjøp og heller vil leie, som påpekt i en tidligere kommentar.

Du ser kun på tall. Du hensyntar ikke markedspsykologi, dobling av reguleringstid hos PBE, lav IG, utsetting av prosjekter grunnet kostandsøkninger, og midlertidig stans i tiltak i småhusplanen i Oslo og Bærum. Hva er dine tanker rundt dette?

Vil anbefale folk som ikke tror på nedgang i boligprisene å dra på visning i disse tider. Det er nesten ingen på visninger. Markedet er nesten dødt, og det skal etter all sannsynlighet bli enda verre...

jeg tror ikke jeg har lest et eneste innlegg her på forumet siste halvåret hvor noen benekter at det er, eller kommer en nedgang også i boligprisene. Er riktignok ganske forskjellige meninger om hvor stor og langvarig den blir.

Jeg tror det kommer en liten nedgang og nettopp derfor er jeg på jakt nå. Men jeg har alvorlig talt ikke funnet noe bra enda, som ingen andre vil ha. Forskjellen nå er at dritt ikke blir solgt til overpris, slik det gjorde tidligere. Men, jeg håper at det kommer noe bra rundt januar/februar jeg kan slå til på 🥳

Egenkapital har også en kostnad som man vanligvis setter til lånerenten i slike beregninger. For kjøpere av slike leiligheter har egenkapitalen høyere kostnaden i prosent enn lånerenten. Hadde man fått 100 % lånefinansiering til samme lånerente som 85 % lånefinansiering så hadde etterspørselen etter slike boliger økt. I tillegg til at de som låner 85 % pga begrensningen hadde lånt langt mer.

Med 2 % lånerente var den beregnede eierkostnaden 7.680 kroner mot din anslåtte leiekostnad på 13.500 kroner. For at eierkostnaden skal nå leiekostnaden med 2 % lånerente må boligprisen øke med 5.820 x 12 / (0,02 x 0,78) = 4,5 millioner kroner. Med 8 millioner kroner i boligpris, 3 tusen kroner i månedlige felleskostnader og 2 % rente på hele boligprisen ville eierkostnaden blitt 8 millioner x 0,02 x 0,78 / 12 + 3.000 = 13.400.

Med lånerenten på hele boligprisen ville en pris på 8 millioner for en 30 kvm leilighet i Oslo gitt 13.400 kroner i eierkostnad. Hvis man kun bruker lånerenten på lånet og man har 85 % lånefinansiering må boligprisen være 9,4 millioner kroner for at eierkostnaden skal bli 13.400 kroner.

2 % lånerente dro ikke prisen på 30 kvm-boliger i oslo mot 8 eller 9,4 milloner kroner. Til det var ikke overskuddsetterspørselen stor nok da renten var 2 %. Eierkostnaden som eierne av 30 kvm-boliger i Oslo er betydelig høyere enn boligpris x boliglånsrente x 0,78 / 12 + felleskostnader selv i et oppadgående boligmarked. Bl.a. pga egenkapitalkravet på 15 % og transaksjonskostnadene ved kjøp av bolig.

For kjøpere av 30 kvm-boliger i Oslo vil eierkostnaden med 6 % boliglånsrente i en sammenlikning med å leie langt overstige de beregnede 17 tusen kronene selv i et stigende boligmarked. Med fallende boligpriser stiger eierkostnaden enda mer.

Det er her også viktig å regne med annuitetslån, ikke serielån som brukt her da de aller fleste har det. I tillegg bør rentefradraget tas med.

MEN, budskapet er like klart, selv om effekten ikke blir like voldsom.

Jeg mener både Olav og Wire bruker feil regnestykke. Jeg er enig med Wire i at kostnadene må beregnes ut fra 3 mill ikke 3.6 mill hvis man skal sammenligne likviditetsmessig månedlige kostnader eie kontra leie for en privatperson. Hvor mye penger ut i måneden for å bo. Men da må man også fjerne rentefradraget, dette ser man ikke noe til måned til måned. Faktiske månedskostnader med 6 % boliglånsrente blir derfor:
Rente: 3 millioner x 0,06 / 12 = 15.000
+Felleskostnader: 3.000
=Månedskostnad før energi: 18.000,-

Likviditetsmessig må du ta med avdragene på lånet også. Skattefradraget kan du få likviditetsmessig umiddelbart nytte av i form av endret skattetrekk isteden for å få tilbake på skatten.

Enig angående avdrag.
Endret skattetrekk tror jeg ikke en gjennomsnittspersonen som kjøper 30 kvm ettroms gjør. På dnb`s lånekalkulator blir 3 mill med 6% annuitet over 25 år kr. 14.497,-/mnd. så da blir det:
Rente: 3 millioner, 6%, 25 år = 14.497
+Felleskostnader: 3.000
=Månedskostnad før energi: 17.497,-

Lånekalkulator annuitetslån med 3 millioner kroner i gjeld, 25 års nedbetalingstid og 6 % rente gir månedsbeløpet 19.379 kroner inkludert 50 kroner i månedsgebyr.

Dine 14.497 kroner er lavere enn rentebeløpet på 3 millioner kroner x 6 % / 12 = 15.000 kroner. Dvs at ditt beløp har et avdrag på -503 kroner. Lånebeløpet øker eksponensielt med ditt beløp.

Ja nettopp! ser det nå, takk ble litt mye multitasking der:) Så hvis vi legger på husleie så blir det rundt 22.000,- pr måned for en ettroms i Oslo da (og før strømmen er betalt).

Jeg tror man skal være litt var for "confirmation bias" her. Det er en hel mengde faktorer ingen av oss samlet sett vet effekten av. I en annen tråd som omhandlet inflasjon var man helt sikker på at den var på vei ned, uten at det foreløpig synes i tallene. Å være skråsikker er ingen tjent med. Misforstå meg rett, både inflasjon og boligpriser skal sikkert ned, men hvor langt og i hvilken takt er det ganske enkelt ingen som vet.

Indikasjoner som peker i andre retninger blir oversett, ingen har nevnt tallene til OBOS som viste en mindre nedgang enn ventet eller artikkelen i DN hvor meglerne sier at markedet ikke er så svakt som man skulle tro. Ja, man skal ikke stole på meglere, de meler sin egen kake, men nå kommer fasit i morgen. Samtidig er vi i en tid hvor inflasjonen er rekordhøy, realrentene er negative og lønnsveksten er spenstig. Et par som går opp fra 900.000 til 1 MNOK i lønn vil potensielt kunne låne 500.000 mer. Parallelt så kommer det rekordmange innvandrere, bare 30.000 ukrainere hittil i år. Ved forrige bølge utløste det massive boligkjøp i regi av Oslo-kommune, at det blir avskrevet som en "ikke faktor" synes jeg er merkelig. Vi snakker om mange tusen som skal bo I Oslo, og selv om det vil bo flere i samme leilighet vil det ta ut mange boliger både fra leiemarkedet og boliger til salgs. Den strømmen er ikke i ferd med å stoppe, tvert i mot.

Det sagt, jeg setter selvsagt stor pris på diskusjonen her inne og de mange kompetente folkene som bidrar, ikke minst Olav2. Samtidig er det vanskelig å vekte ulik input, ikke bare for oss, men for samtlige økonomer og ikke minst Norges Bank.

Bankene gir i dag inntil 85 % finansiering av 30 kvm-boligene i Oslo. Økte boligpriser og lavere eierkostnad enn leiekostnad har i årevis sikret at bankene ikke taper noe vesentlig på slike utlån. Når boligprisene faller blir tapssituasjonen en helt annen for bankene. Da begynner misligholdene å øke med etterfølgende tvangssalg og banktap. Og da skrur selvfølgelig bankene igjen på utlånene. Eller mer korrekt: bankene skrur selvfølgelig igjen på utlånene med en gang de forstår hva som er iferd med å skje. 85 % finansiering av 30 kvm-boligene er historie om ikke veldig lenge.

Banker i Oslo som låner ut til 30 kvm-boligene har ansatte som har vært med på utlån til slike boliger i flere 10-år bakover. Ansatte som har observert hvordan prisen på disse boligene reagerer enda mer voldsomt negativt på renteoppgang enn alle andre typer boliger. Jeg vet ut fra de kjøpene jeg har gjort etter at boligprisene har falt, men det er tross alt ikke så veldig mange. Selv en utlånskonsulent i den minste bank som opererer i Oslo har mange ganger flere erfaringer enn meg. Allerede i dag er det derfor trolig banker som forbereder å stramme inn på utlånsskruen pga det som de vet kommer til å skje. Og da skru fortest igjen utlånene til de minste boligene i Oslo. Fordi det er de boligene som faller fortest og mest i pris.

Ser man bort fra de store nedturene i boligmarkedet hadde vi en langt mindre og trolig glemt for de fleste nedtur i 2002. En nedtur provosert av litt for høy styringsrente litt for lang tid etter at styringsrenten ble satt opp fra 5,5 % til 7,0 % i 2000 for å bli satt ned til 6,5 % i slutten av 2001 og opp igjen til 7,0 % i midten av 2002. Da rentekrakket i desember 2002 til mars 2004 startet hvor renten gikk fra 7,0 % til 1,75 % fant jeg en 1 år gammel supersentral 30 kvm-bolig som selgeren hadde kjøpt ny 1 år tidligere for 1,2 millioner kroner, dvs 40 tusen kroner per kvm. Uten andre interessenter i mils omkrets fikk jeg tilslaget på 900 tusen kroner, dvs 30 tusen kroner per kvm. Minikrakket i 2002 medførte 25 % prisfall på 1 år for en 30 kvm-bolig i Oslo.

Godt innlegg, fremtiden vet ingen og de fleste som spår har gjerne egeninteresse. Får f. Eks opp reklame for DnB sine 10 anbefalte aksjer i november på Facebook. Synes derimot du er for optimistisk med tanke på lønnsvekst og boligprisvekst med ukrainere og arbeidsinnvandrere som strømmer til de store byene.

Flytter dem ut av kommunen de er bosatt i mister de intro-plass og dermed økonomisk støtte, AP/SV gjør det motsatte av hva de blå gjorde etter erfaringene med mange syrere på landsbygda. Kommuner med 10 000 innbyggere skulle vel få flyktninger med de blå, nå spres dem tynt ut over alle landets kommuner. Med påfølgende dårlig norskopplæring og gratis praksisplass/arbeid, og gode leietakere i kommunale boliger med svindyr leie i forhold til boligprisene.
De får enten 6 eller 12 mnd med norskopplæring, hvor det kommer stadig tilsig av nye flyktninger i klassen etter hvert.
Barn får mangelfull norskopplæring, hvordan kan en lærer med 14 andre elever i tillegg drive med grunnleggende norskopplæring til det ene barnet som har kommet.
Elendig og uetisk flyktningpolitikk, men fint for små kommuneøkonomier.
Dårlig samfunnsøkonomi på lang sikt, men sp og ap har jo flest av landets ordførere.

Lønnsvekst: 3,8 eller hva det var opp mot inflasjon på 10 % uten strømstøtte. Folk får mindre penger i hendene etter mnd. Utgifter og den psykologiske virkningen dette har om inflasjonen vedvarer vet ingen. Rentene vil da gå opp og utgiftene stiger. Hadde jeg vært høyt belånt med små marginer på utleie hadde jeg sovet dårlig. Økte renter og reallønnsnedgang vil påvirke mulig og ønsket låneopptak. Mange har lånt for mye og staten utsetter en rekke byggearbeidet i forsøket på å hanskes med inflasjonen. Om de lykkes vet en ikke, men økt pengemengde, krig og korona i Kina setter jo noen skår i gleden for markedsliberalismen.

Jeg tror ikke folk vil bli like risikovillig med boligflipping, verken av nybygg eller oppussing, som de har vært til nå. Bankene kan også bli mer selektive med sine utlån. Vi er et stykke fra 2% inflasjon.

Strømstøtten til bedrifter vil begrense lønnsoppgjøret neste år. De kjøler ned økonomien, så 5% lønnsvekst vil kun være for de få i privat sektor. Jeg tror ikke på så høy lønnsvekst.

Alle meler sin egen kake, og da er det greit og være åpen. Jeg bor på landet, er barnløs og har samboer. Jobber i kommune-Norge med medianlønn slik mange andre gjør. Eier ikke egen bolig.
Anser både Fed, NB og politikere som mer haukete enn eksperter som ikke trenger å gjøre noe annet enn å mene. De er duer som ønsker status que, fred, frihet og gratis penger, les gratis renter.

Se teknisk analyse av det amerikanske eiendomsmarkedet her ved min 3:20:
https://www.armstrongeconomics.com/products_services/socrates/socrates-3/

Når styringsrenta i USA økes med 0,75 % så er jeg nesten 100 % sikker på at renta kommer til øke med 0,5 % her på berget, spesielt når inflasjonen i Norge var høyere enn forventet.

https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/Q7M8wP/boligprisene-i-sverige-raser

SVENSKE LEILIGHETSPRISER

Område: endring fra september til oktober i % : endring fra pristopp i %
Stor-Stockholm: -1,4 : -11,6
Stor-Gøteborg: -2,9 : -12,9
Stor-Malmø: -0,8 : -10,7

Nord-Sverige: -2,7 : -12,2
Midt-Sverige: -3,6 : -11,3
Sør-Sverige: -2,9 : -10,9

SVENSKE HUSPRISER

Område: endring fra september til oktober i % : endring fra pristopp i %
Stor-Stockholm: -1,4 : -15,9
Stor-Gøteborg: -5,4 : -18,6
Stor-Malmø: -4,3 : -15,3

Nord-Sverige: -4,4 : -11,3
Midt-Sverige: -6,1 : -15,6
Sør-Sverige: -6,1 : -15,2

https://www.privataaffarer.se/sbab-booli-bostadspriserna-foll-4-procent-i-oktober/

I Sverige er boligkrakket så godt i gang at man bør ta inn over seg at man er i et boligkrakk. I Norge kan man fortsatt late som at det ikke er igangsatt et boligkrakk uten å bli arrestert for det.

Man trenger jo ikke å late som noe som helst. Vi er i starten av en nedgang som antageligvis kommer til å fortsette en liten stund. Krakk blir å ta i litt, men jeg skal innrømme at det er krakk hvis jeg får kjøpt meg en ny bolig. For hvis jeg kjøper, så skal det være en god deal! Så jeg ønsker dette krakket velkommen, til tross for at 95% av verdiene mine pr i dag er i bolig.

https://e24.no/naeringsliv/i/rlPGoA/boligprisene-falt-i-oktober

Boligprisfall i nominelle verdier i Oslo: 2,5 % i september og 3,2 % i oktober. I sum 5,7 % og det er bare begynnelsen virker det som. Må nok se til Sverige for å se hva vi har i vente?

Burde man ikke heller ta høyde for sesongvariasjon? 0,8% i september og 1,9% i oktober. I sum 2,7%.

Enig i det. Men 1.9% på månedsbasis er veldig mye på årsbasis hvis trenden fortsetter.

Det kan godt være, men man tjener sjeldent på forutinntatthet, noe det er mange her som er. Å argumentere med nominelle boligprisbevegelser for å underbygge et argument om boligkrakk blir litt enkelt.

Det er argumenter for og det er argumenter mot et fall. Akkurat nå virker tråden som et ekkokammer om boligprisfall uten å ta høyde for noen forhold som motvirker et fall.

Det som "motvirker" et fall "mest" er vel at boligmarkedet er den seigeste elefanten som finnes. Dog kan den bli skremt av kontormarkedet.

OSLO: EIENDOM NORGES STATISTIKK - SESONGJUSTERT PRISENDRING FRA FORRIGE MÅNED

Oktober 2022: -1,9 %

September 2022: -0,8 %
August 2022: +0,4 %
Juli 2022: +0,4 %

Juni 2022: +0,3 %
Mai 2022: +1,6 %
April 2022: +0,5 %

Mars 2022: +0,8 %
Februar 2022: +0,7 %
Januar 2022: +2,9 %


OSLO: ONKEL_S SIN STATISTIKK - PRISENDRING FRA FORRIGE MÅNED
(prisendringen i prosent = 0,1 x (gjennomsnittlig visningssuksess i måneden - 60))

November 2022: -1,7 % (ut fra en ukes registrering)
Oktober 2022: -1,5 %

September 2022: -0,5 %
August 2022: +0,3 %
Juli 2022: ingen data

Juni 2022: +0,7 %
Mai 2022: +1,4 %
April 2022: +1,2 %

Mars 2022: +1,6 %
Februar 2022: +1,8 %
Januar 2022: +1,5 %

Det imponerer hvor samstemte de to statistikkene er. Etter min mening imponerer Eiendom Norges statistikk mest. Jeg trodde ikke at deres sesongjusterte statistikk i Oslo treffer så nærme den faktiske prisutviklingen at den samvarierer så godt med Onkel_S sin statistikk. Eiendom Norge bommet kraftig i januar i år og det er som forventet så lenge januar er så utsatt for utvalgsfeil (det som selges er ikke gjennomsnittlig attraktive boliger) etter markedets stillstand i forbindelse med jul og nyttår. Onkel_S sin statistikk er ikke utsatt for utvalgsfeil slik som Eiendom Norges statistikk og viser derfor langt bedre den faktiske prisutviklingen i slike måneder som januar.

Onkel_S sin statistikk er omregnet fra prosentvis visningssuksess til prisendring fra foregående måned. I overgangen fra visningssuksess til prisendring er brukt 60 % visningssuksess som uforandret pris, med 0,1 % prisøkning for hver prosent visningssuksessen er over 60 %, og med 0,1 % prisfall for hver prosent visningssuksessen er under 60 %. Omregningen er omtrentlig og ikke korrekt til alle tider. I år ville 62 % vært mest riktig som nullprisvekst. I andre år, f.eks. forut for covid i 2019, ville 55 % vært mest riktig som nullprisvekst. Mest riktig i form av å gi minst avvik fra Eiendom Norges statistikk.

Bruker man 62 % som nullvekst på årets data får man:

Måned: Onkel_S : Eiendom Norges sesongjustert : Onkel_S - Eiendom Norge sesongjustert (alt i %)

11.22: -1,9 ... bare Onkel_S har foreløpig data
10.22: -1,7 : -1,9 : +0,2

09.22: -0,7 : -0,8 : +0,1
08.22: +0,1 : +0,4 : -0,3
07.22: Onkel_S har ikke data

06.22: +0,5 : +0,3 : +0,2
05.22: +1,2 : +1,6 : -0,4
04.22: +1,0 : +0,5 : +0,5

03.22: +1,4 : +0,8 : +0,6
02.22: +1,6 : +0,7 : +0,9
01.22: +1,3 : +2,9 : -1,6
Sum januar til oktober minus juli: +4,7 : +4,5 : +0,2

Onkel_S sin statistikk i 2022 viser stor og jevn prisvekst i årets 5 første måneder. Fra juni til oktober faller prisveksten og går over til prisfall på troverdig måte. Onkel_S sin statistikk fremstår som meget troverdig måned til måned hvor renteoppgangens negative effekt på prisutviklingen er lett lesbar.

Eiendom Norges statistikk er på langt nær så troverdig måned til måned som Onkel_S sin statistikk. Boliger er ikke like og da blir utfordringen med å justere for forskjellige boliger måned til måned så stor at statistikken lider. Eiendom Norges statistikk er også avhengig av data for 2 måneder for å få frem endringen fra foregående måned. F.eks. så er oktoberprisveksten forskjellen mellom boligprisene i oktober og september. Onkel_S sin statistikk er bare avhengig av data for den måneden man måler. 2 måneders data gir avviksmulighet fra 2 måneder og da dobbelt så mange avviksmuligheter som 1 måneds data gir. Onkel_S sin statistikk måler visningssuksess i en måned som er langt mindre påvirket av hvilke boliger som forsøkes solgt enn Eiendom Norges statistikk er.

Har man kontroll på hvilken visningssuksessprosent som gir nullprisvekst i den tiden man er i, så er Onkel_S sin statistikk meget god historieforteller måned til måned. Samtidig er Onkel_S statistikk så raskt registrert at man kan følge utviklingen uke til uke. Allerede i dag vet man at november har startet med ca 2 % prisfall fra oktober. Kostnaden ved å utarbeide Onkel_S sin statistikk er meget lav så lenge det tar 15-30 minutter å telle og skrive resultatet. Dataene Onkel_S statistikk bruker er tilgjengelige for alle slik at hans telling er lett kontrollerbar og lett å gjenskape. Eiendom Norges statistikk er en lukket boks for alle andre enn Eiendom Norge og derfor verken kontrollerbar eller mulig å gjenskape.

Smugtitter man på antall visninger til helgen og sammenlikner med tilsvarende helg for 1 år siden, så ser man at tilbudet i år er drøyt 25 % høyere enn i fjor, som tilsier ca 50 % visningssuksess hvis etterspørselen er like god i år som i fjor. Tar man inn i analysen at etterspørselen er betydelig lavere i år enn i fjor, så havner man på konklusjonen at visningssuksessen til uken blir ned mot 40 % som den var i den uken vi er i slutten av. Også 2. uke av november 2022 kommer til å vise ca 2 % prisfall fra oktober.

Av Onkel_S sin statistikk kan man lære om sammenhengen mellom visningssuksess og prisutvikling som gir forståelsen av hva som gir prisoppgang og prisnedgang i oslos boligmarked. Skjer noe som hemmer kjøp av bolig så presses prisutviklingen nedover via lavere visningssuksess. Skjer noe som stimulerer salg av bolig så presses prisutviklingen nedover via lavere visningssuksess. Tilsvarende med omvendt fortegn hvis kjøp stimuleres eller salg hemmes.

I år har det skjedd en dramatisk renteoppgang som både hemmer kjøp og stimulerer salg, med konsekvens kraftig prisfall via kraftig fall i visningssuksessen. Et kraftig prisfall som ikke stopper før noe skjer som stimulerer til kjøp og/eller stagger salg.

Det er ingen ting som tyder på at det kommer til å skje noe med det første som stimulerer til kjøp eller som stagger salg. Tvert imot tyder alt på at kjøpet hemmes mer og salget stimuleres mer i månedsvis fremover. Den nedturen som er påbegynt vil høyst sannsynlig bli krappere og krappere i overskuelig nær fremtid. Så lenge og så krapp nedtur at man allerede i dag kan konkludere med at man er i et boligkrakk, uten nevneverdig risiko for å konkludere feil.

Antar at mye av det økt antal til salgs på Finn.no skyldes at flere går fra å kjøpe før man selger til å selge før man kjøper.
Finnes det statistikk på dette?

Kommende søndag og mandag er det visning for 586 bruktboliger til salgs i Oslo mot 463 for 1 år siden. Dvs at det er 27 % flere visninger denne helgen enn for 1 år siden.

På mandag var det 1.923 annonser for bruktboliger i Oslo til salgs mot 1.155 for 1 år siden. Dvs at det på mandag var 66 % flere annonser for bruktboliger i Oslo til salgs enn for 1 år siden.

Ut fra ovennevnte var det på mandag 1.923 - 586 = 1.337 bruktboliger annonsert til salgs som ikke har visning til helgen, mot 1.155 - 463 = 692 for 1 år siden. Dvs at det er annonsert 93 % flere boliger til salgs som ikke har visning til helgen enn for 1 år siden.

Aktive annonser: Det er 27 % flere visninger denne helgen enn for 1 år siden.
Passive annonser: Det er 93 % flere boliger annonsert til salgs som ikke har visning denne helgen enn for 1 år siden.

Veksten i passive annonser fra i fjor skyldes den lave visningssuksessen vi har hatt den siste tiden. Det oppbygde lageret av passive annonser har vært med på å øke antallet aktive annonser så lenge de som feiler med en visning kommer tilbake med et nytt forsøk på et senere tidspunkt.

Økningen på "bare" 27 % i aktive annonser etter økning på 93 % i passive annonser tyder på at det er fallet i visningssuksess som er hovedårsaken til økningen i både aktive og passive annonser og ikke så mye annet. De fleste har høyst sannsynlig fortsatt ikke snudd fra å kjøpe før man selger til å selge før man kjøper. Den effekten som både øker ytterligere antall boliger til salgs og reduserer ytterligere visningssuksessen har vi nok fortsatt foran oss.

Boligene må jo komme fra et sted:

1. Økende andel som selger før de kjøper.
Sannsynlig.

2. Flere som kjøper sammen.
Jeg har ikke et tall på eiere, men andelen aleneboende i Oslo har steget siste årene.

3. Flere selger egen bolig for å leie.
Mulig, men tvilsomt.

4. Nedgang i sekundærboliger
Fra 3. kvartal 2019 til 2. kvartal 2022 sank sekundærboliger i Oslo fra 17,5% til 15,7%.

5. Utflytting fra Oslo.
Befolkningsvekst:
2019: 2 532
2020: 3 598
2021: 526
2022: 964

6. Økt antall boliger.
Foreløpige tall viser en økning på 2 825 boliger i Oslo fra 2021 til 2022. Gjennomsnittet er 3 443 boliger per år siste 10 årene.

Tenker vi og vil se en økning i gjennomsnitt alder for førstegangskjøpere. Snittalderen har blitt stadig yngre, og skyldes nok forhold rundt folks tro på økende priser. Troen på at det haster å komme inn i markedet blir blir nå svekket, og noe av etterspørselen forsvinner. Er nok færre foreldre som er like hissig med å støtte førstegangs kjøpere, flere av disse vil ha nok med å håndtere egene forpliktelser. Mener å ha sett statistikk på at Oslo har høyest andel førstegangs kjøpere, så her vil i såfall denne effekten ha størst virkning.

Hovedårsaken til flere boliger til salgs er nok at færre kjøpere har medførte færre boliger solgt som har medførte flere boliger til salgs. De flere boligene til salgs har i hovedsak kommet som følge av flere mislykkede salg og ikke kommet som følge av flere nye selgere.

Rentemarginen er fortsatt svært lav.
Bankene tjener ikke penger i dette markedet, så noe må skje snart, men bra for husholdningene at det er god konkurranse.

https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/rentene-fortsetter-a-oke-03112022

ANTALL VISNINGER SØNDAG OG MANDAG I OSLO - VISNINGSSUKSESS

Visningsdatoer: antall visninger : visningssuksess forut for visningshelg

6./7.11.22: 586 : 43 %
7./8.11.21: 463 : ikke registrert (snitt ukene før og etter: 62 %)
8./9.11.20: 408 : 72 %
3./4.11.19: 708 : 56 %
4./5.11.18: 670 : 56 %

Forut for covid i årene 2018 og 2019 var prisutviklingen flat med visningssuksess oppunder 60 % og med knapt 700 visninger på denne tiden av året. Høsten 2018 og 2019 var boligmarkedet i Oslo mer eller mindre i balanse. Tar man hensyn til at både antall osloboliger og antall beboere i Oslo vokser så er 700 visninger denne helgen og 56 % visningssuksess denne uken det man kunne forvente av dagens marked hvis det var i balanse.

Det er 114 færre visninger (-16 %) denne helgen enn det hadde vært i et balansert boligmarked.
Det var 13 prosentpoeng lavere visningssuksess i denne uken enn i et balansert boligmarked.

Tilbudet i form av antall visninger er langt lavere enn i et balansert marked, OG det selges langt mindre andel av det tilbudte antallet enn i et balansert marked. Til tross for at det er langt færre visninger enn normalt så selges det langt færre i prosent enn normalt. Det er både lite tilbud og lavt salg av de få som er tilbudt. Kjøpsinteressen er dobbelt dårlig.

Antall visninger øker fra de 2 foregående årenes ekstremt lave antall boliger til salgs, men har fortsatt ikke nådd et normalnivå. Til tross for at det fortsatt er unormalt få boliger aktivt til salgs så selges unormalt liten andel av disse boligene. Antall boligannonser har økt langt mer enn antall visninger i høst og det skyldes det dobbelt lave salget.

Det lave salget gjør at boliger passivt til salgs har økt voldsomt. En økning som ikke synes fullt ut i boliger aktivt til salgs i form av visninger. På sikt blir den passive mengden også aktiv og da skyter antall visninger oppover. Ikke bare opp til normalnivået på 700, men forbi og opp i skyene som følge av langt færre gjennomførte salg enn antall boliger lagt ut til salgs. Vi har en nær fremtid foran oss hvor antall visninger stiger kraftig samtidig som antall gjennomførte kjøp fortsetter på dagens dobbeltlave nivå. Visningssuksessen forventes å fortsette fallet og dermed forventes også prisfallet å øke i intensitet.

(Dagens situasjon med unormalt lavt antall visninger trekker visningsprosenten som gir flate boligpriser oppover. Dagens unormalt lave antall visninger er årsaken til at 62 % visningsprosent gir flate priser i dag mot at 55 % ga flate priser forut for covid da visningsmengden var normal.)

Forut for renteoppgangen var rentesatsen for nye flytende lån 1,77 % over styringsrenten. I september i år var rentesatsen på nye flytende lån 3,27 %, dvs 0,77 % over dagens styringsrente. Rentesatsen på nye flytende lån må opp 1 % fra septembernivået, dvs til 4,27 %, før rentemarginen er slik den var med 0 % styringsrente og alle eiendomsverdier i sterk oppgang.

Med alle eiendomsverdier i sterk nedgang må bankene øke rentemarginen for å kompensere for den langt høyere tapsrisikoen fallende eiendomsverdier medfører. Å tro at rentemarginen fortsetter å være lavere enn normalt må man være ny norsk sentralbanksjef for å tro. Det er det minst troverdige vår nye sentralbanksjef har kommet med at rentemarginen vil være lavere fremover enn normalt. Selvfølgelig vil den være høyere når tapsrisikoen går i taket. Selvfølgelig vil også innskuddsrenten bli bedre og bedre i forhold til styringsrenten etterhvert som bankenes rentemargin i sin opplåning øker som følge av økt risiko for banktap. Den nye sentralbanksjefens tro på at innskuddsrenten vil være lavere enn normalt fremover er det nest minst troverdige hun har kommet med.

Dagens styringsrente sender ny lånerente i retning 5 % som følge av betydelig økt tapsrisiko på utlån, og bankenes lavere kredittverdighet som følge av dette. Bankene må betale økt påslag på den kapitalen de henter og bankene må kreve økt påslag på den kapitalen de låner ut. Det blir dobbelt økning som følge av den økte tapsrisikoen eiendomsverdifallet provoserer.

De som husker innskuddsrentenivået våren 2008 husker noe som dagens sentralbanksjef virker som hun ikke fikk med seg, eller hun har glemt.

År: 3 mnd nibor - innskuddsrente = høyere pengemarkedsrente enn innskuddsrente
2006: 4,0 - 2,6 = +1,4
2007: 6,1 - 4,4 = +1,7
2008: 4,1 - 4,6 = -0,5
2009: 2,2 - 1,9 = +0,3
2010: 2,7 - 2,2 = +0,5
https://www.ssb.no/300692/gjennomsnittlig-utlans-og-innskuddsrente-i-bankene.per-31.desember.prosent-sa-454

"Med alle eiendomsverdier i sterk nedgang", "langt høyere tapsrisikoen fallende eiendomsverdier medfører", "det påbegynte krakket", osv, osv...
Hva definerer du som sterk nedgang/betydelig/krakk?

Enig, men disse kjøperene er vel enten førstegangskjøpere, sekundærboligkjøpere, eller de som velger å kjøpe før de selger? Sekundærboligkjøpere har, som vi vet, gått ned. Kjøp før salg er usikkert. Andel førstegangskjøpere har nok gått en del ned mtp. usikker situasjon og rente. Men alle skal ha en bolig på et tidspunkt. Hva skjer neste år når alle disse kjøperene skal ut på markedet igjen, samtidig med nye kjøpere?

Det kommer mye an på toppnivået for boligrentene, og rentebanen videre. Det er langt ifra sikkert at det blir så mange kjøpere neste år hvis utsiktene til økte boligpriser ser dårlig ut.

Du skriver som om antallet personer med boligbehov (enten ved å leie eller eie) er likt som antall boliger. Da ville markedet vært veldig dysfunksjonelt...

Boligprisene i Oslo falt i oktober med 2 % og liggger an til å falle med 2 % i november også. Et prisfall som blir større fremover som følge av lavere visningssuksess. Det er økt boliglånsrente som drar markedet nedover. Økt rente på nye lån stopper kjøp og økt rente på gamle lån motiverer til salg. Renten på nye lån er på vei oppover og renten på gamle lån er på vei enda mer oppover. Gamle lån henger enda mer igjen på renteoppgangen pga bankenes pålegg om å varsle renteoppgang 6 uker før den settes opp.

Boligprisene er tilpasset en styringsrente ned mot 0 % og da blir det prisfall i overskuelig fremtid som følge av en styringsrente, som pga inflasjonen, uansett må holdes på et langt høyere nivå enn 0 %. Inflasjonen blir garantert kraftig stimulert av bl.a. leieprisoppgang i eksisterende leiekontrakter rundt årets nyttår og av kraftig lønnsoppgang i 2023. 0-rentetiden er historie og da er dagens boligprisnivå også historie. Boligprisene skal ned på et helt annet nivå tilpasset et helt annet rentenivå.

Jeg antar at boligprisene i Oslo faller et sted mellom 2 og 3 % i gjennomsnitt per måned det kommende året. 2 % månedlig fall gir 22 % fall på et år. 3 % månedlig fall gir 31 % fall på et år. Et sted mellom 25 og 30 prosent fall fra oktober 2022 til oktober 2023 er mitt tips hvis ikke sentralbanken blir tvunget til nullrente igjen som følge av en ny finanskrise i det kommende året.

Vi har hatt styringsrente på 0 litt over 1 år og jeg er uenig i at boligprisene er tilpasset et slikt nivå. Mulig boligprisene er ned 25-30% om 1 år om rentene fortsetter å gå opp men jeg tror at rentetoppen ikke er så langt unna.

Jeg blir overrasket om fallet blir så stort på så kort tid. Tror det halve er mer sannsynlig. Men tror oppgangen blir moderat når det snur og at vi kanskje ser fallende realpriser også etter at nominelle priser har bunnet ut. Jeg tror fortsatt at et evt krakk kommer i en bølge to som initieres av økonomiske ustabiliteter vi fortsatt ikke ser. Jeg er ikke fristet til å kjøpe selv etter et fall på 15%, og utelukker ikke at du får rett i at fallet blir dobbelt så stort, men tror ikke det er mest sannsynlig. Nordmenns økonomi er litt for sterk til det. Men det kan endre seg i løpet av to-tre år. Da tror jeg krakket evt kan komme.

HVILKEN RENTESATS ER BOLIGPRISENE TILPASSET?

03.11.22 - 06.11.22: 2,50 i 3 dager

22.09.22 - 03.11.22: 2,25 i 42 dager
18.08.22 - 22.09.22: 1,75 i 35 dager
23.06.22 - 18.08.22: 1,25 i 56 dager

... påbegynt rentehelvete

24.03.22 - 23.06.22: 0,75 i 91 dager

... avsluttet 10 års rentelykke

16.12.21 - 24.03.22: 0,50 i 98 dager
23.09.21 - 16.12.21: 0,25 i 85 dager

07.05.20 - 23.09.21: 0,00 i 504 dager
20.03.20 - 07.05.20: 0,25 i 48 dager
13.03.20 - 20.03.20: 1,00 i 7 dager

19.09.19 - 13.03.20: 1,50 i 176 dager
20.06.19 - 19.09.19: 1,25 i 91 dager
21.03.19 - 20.06.19: 1,00 i 91 dager

20.09.18 - 21.03.19: 0,75 i 182 dager
17.03.16 - 20.09.18: 0,50 i 917 dager
24.09.15 - 17.03.16: 0,75 i 175 dager

18.06.15 - 24.09.15: 1,00 i 98 dager
11.12.14 - 18.06.15: 1,25 i 189 dager
14.03.12 - 11.12.14: 1,50 i 1.002 dager

https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/Styringsrenten/Styringsrenten-Oversikt-over-rentemoter-og-endringer-i-styringsrenten-/

Styringsrenten var 1,5 % i over 1.000 dager fra 2012 til 2014 som fikk boligprisene til å tilpasse seg en styringsrente under 2 % på slutten av 2014. Et drøyt år senere var man ferdig med rentenedgangen til 0,5 % som man holdt i over 900 dager til september 2018. I september 2018 var boligprisene tilpasset et rentenivå under 1 %. Etter drøyt 1,5 år med renten opp til 1,5 % og ned igjen til 0,0 % ble renten værende på 0,0 % i over 500 dager til september 2021. I september 2021 var boligprisene tilpasset et rentenivå på ca 0,5 %. 24. mars i år avsluttet rentelykken med 3 måneder med 0,75 % styringsrente før man fra 23. juni i år har igangsatt boligmarkedets rentehelvete som per i dag har kommet opp til 2,5 % som er 2 % høyere rentenivå enn hva boligprisene var tilpasset til før det begynte å falle.

Boligprisene var tilpasset ca 2,25 % boliglånsrente før det begynte å falle. Fremover vil boliglånsrenten overstige 4,5 % som medfører at boligprisene alt annet likt må minst halveres før de er tilpasset det nye rentenivået.

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra non profit sin tråd oslo - varelager statistikk)

Dato: antall i 2022 - antall i 2021 = endring fra 2021 til 2022
11./12.07: 403 - 496 = -93
18./19.07: 343 - 467 = -124
25./26.07: 454 - 494 = -140

01./02.08: 726 - 909 = -183
08./09.08: 1.254 - 1.430 = -176
15./16.08: 1.581 - 1.683 = -102
22./23.08: 1.648 - 1.760 = -112
29./30.08: 1.615 - 1.585 = +30

05./06.09: 1.562 - 1.465 = +97
12./13.09: 1.668 - 1.491 = +177
19./20.09: 1.769 - 1.574 = +195
26./27.09: 1.768 - 1.374 = +394

03./04.10: 1.480 - 1.093 = +387
10./11.10: 1.739 - 1.191 = +548
17./18.10: 1.912 - 1.360 = +552
24./25.10: 1.973 - 1.369 = +604
31./01.11: 1.923 - 1.155 = +768
07./08.11: 1.860 - 1.180 = +680

I forhold til i fjor har det den siste uken blitt 88 færre osloboliger til salgs på finn.no. Det er et positivt signal i disse krakktider som bør få både gamle og nyfrelste krakknisser til å ta sitt krakknissestandpunkt opp til vurdering. Som nyfrelst krakknisse har jeg satt meg selv i tenkeboksen i påvente av gode forklaringer spesielt fra de som verken har vært eller har blitt krakknisser.

Forklaringen kan kanskje være at det foreløpig er svært få som MÅ selge. Og når alt media skriver om er at markedet er dårlig, så selger man ikke med mindre man man faktisk MÅ.

Jeg som er på "kjøpern" har enda ikke funnet en bra nok (i mine øyne) leilighet til en rimelig penge i Oslo. Håper jo at det ting skjer etter nyttår men jeg kan ikke si at jeg er helt trygg på det. Er redd det bare flater ut litt og det er det.