Dato: Totalt antall solgte bruktboliger 3 siste dager / Antall visninger helgen før = total visningssuksess (visningssuksess av 300)

09.11.22: 245 / 583 = 42,0 % (41)
02.11.22: 299 / 708 = 42,2 % (43)

26.10.22: 277 / ikke registrert (43)
19.10.22: 324 / 784 = 41,3 % (45)
12.10.22: 260 /. 545 = 47,7 % (45)
05.10.22: 192 / 416 = 46,2 % (49) ... 150 talte

28.09.22: 378 / ikke registrert (56)
21.09.22: 352 / 718 = 49,0 % (57)
14.09.22: 343 / ikke registrert (52)
07.09.22: 369 / 627 = 58,9 (55)

31.08.22: ikke registrert / 741 = ? (61)
24.08.22: 451 / 681 = 66,2 % (61)
17.08.22: 453 / 718 = 63,1 % (61)
10.08.22: 352 / ikke registrert (69)

Total visningssuksess er totalt antall solgte boliger siste 3 dager dividert på visningene forutgående søndag og mandag. Onkel_S sin visningssuksess er antall registrerte solgte siste 3 dager på de 6 etterfølgende sidene (50 annonser per side som gir 300 annonser talt opp) på finn.no som har høyest andel merket med solgt når annonsene er sortert etter alder.

Total visningssuksess blir distrahert av salg som ikke er annonsert helgen før. Slike salg flukturerer voldsomt særlig i forbindelse med ferier. Onkel_S sin visningssuksess blir distrahert av antall annonser spesielt når antall annonser blir så lavt at utvalget på 300 inneholder mange annonser som ikke hadde visning helgen forut.

Reduseres antallet riktig ned fra 300 når antall visninger er lavt så er Onkel_S sin visningssuksess langt mer presis enn total visningssuksess. Reduseres antallet feil ned fra 300 så blir Onkel_S sin visningssuksess mindre presis enn total visningssuksess eller direkte misvisende.

Onkel_S har fremstått som noe fleksibel i sin nedjustering av antall talte annonser uten at det har svekket statistikken hans merkbart før i går. I går nedjusterte han til 200 tellinger med et visningsantall helgen før på 583. Som grunnlag for tellenedjustering er 583 det høyeste visningsantallet i statistikkens 9-årige historie. Aldri tidligere har Onkel_S nedjustert tellingen til 200 med et så høyt visningsantall som 583. Onkel_S sin nedjustering i går til 200 tellinger medførte at visningssuksessen ikke ble 41 %, men 46 %.

Avviket på 5 % er stort. Onkel_S sin statistikk med telling av 200 annonser sier at prisfallet har bremset. Telling av 300, som har vært normalt med et slikt visningsantall, sier at prisfallet øker.

Onkel_S falt i går i den grøfta som mange statistikkonstruktører faller i når statistikken ikke viser det man tror den skulle vise eller viser det man ønsker at statistikken skulle vise. Med konsekvens at det han rapporterte i går var misvisende og at tilliten til statistikken hans ble svekket.

0.3% MoM . Er ikke den grei inflasjon?
https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/konsumpriser/statistikk/konsumprisindeksen

Inflasjonen økte med 0,32 % fra forrige måned spesielt stimulert av:

Økte bensin- og dieselpriser: +0,13 % effekt på månedsinflasjonen
Økte klespriser: +0,09 % effekt på månedsinflasjonen
Økt beregnet og betalt husleie: +0,07 % effekt på månedsinflasjonen
De 3 største bidragsyterne samlet: +0,29 % effekt på månedsinflasjonen

Ved årsskiftet får husleie et kraftig dytt oppover som følge av inflasjonsjustering av eksisterende leiekontrakter, og til våren får alle som har ansatte kraftig økte lønnskostnader, som vil gi økte priser, etter et rekordstort lønnsoppgjør provosert av rekordstor forutgående reallønnsnedgang.

Dagens styringsrente på 2,5 % er trolig historie allerede i desember og kommer neppe tilbake neste år. Boligkrakket får enda mer næring av dagens inflasjonstall.

Analytikerne i Norges Bank driver med skrivebordsanalyser som stemmer lite med virkeligheten. De bommer nå like mye som Fed gjorde, og det er lite troverdig. En styringsrente på 2.5% med en inflasjon på 7.5% er latterlig. De burde heve med minst 0.5% i desember for ikke å komme mer bakpå. Boligprisene skal kraftig ned.

MÅNEDSENDRING I KPI-JAE (kjerneinflasjonen) I OKTOBER

2022: +0,3 %
2021: -0,3 %

2020: +0,1 %
2019: 0,0 %
2018: 0,0 %
2017: +0,3 %
2016: +0,2 %

2015: +0,2 %
2014: +0,2 %
2013: +0,1 %
2012: 0,0 %
2011: -0,1 %

2010: 0,0 %
2009: -0,1 %
2008: +0,2 %
2007: +0,3 %
2006: +0,2 %

2005: +0,1 %
2004: +0,2 %
2003: +0,1 %

Ugreit IKCHGR

I kjerneinflasjonens historie har månedsendringen aldri vært høyere enn +0,3 % slik den var i 2022, 2017 og 2007. Årets delte inflasjonsrekord med årene 2017 og 2007 virker ikke beroligende på en rentesetting med inflasjonsmål. I oktober 2007 var boligprisfallet stimulert av renteoppgang godt i gang inn mot finanskrisen året etter. I oktober 2017 var boligprisfallet stimulert av innstramming i boliglånsforskriften i godt driv, og i 2022 har boligkrakket 2022/2023 festet grepet.

DEN SOSIALE RENTEOPPGANG: EN GAVE TIL DAGENS SVAKE OG DE STERKES UNDERGANG

Høye boligpriser i kombinasjon med krav om 15 % egenkapital har medført egenkapitalkrav på minst 500 tusen kroner for osloboliger med eget soverom. Dvs at ingen normal person/familie i kategorien svak i samfunnet har hatt mulighet til å kjøpe egen bolig. Boligmarkedet i Oslo har kun vært for de som allerede var inne i markedet da ekskluderingen startet og for de som ikke er svake.

Etter boligkrakket 2022/2023, stimulert av en rentesetting tilbake til normalen, vil både boligprisene legge seg på et langt lavere nivå og kravet til 15 % egenkapital være historie. Når boligkrakket er historie vil endelig også de svake i samfunnet ha muligheten til å kjøpe egen bolig så lenge egenkapitalkravet blir borte og "boligrente x boligpris x (1 - skattefradrag) + fellesutgifter" vil ligge langt under det de tidligere betalte for å leie den boligen de har måtte bebo i en den ekskluderende perioden.

Dagens renteoppgang gjør dagens svake til vinnere.

I kategorien dagens sterke finner man noen med 85 % belåning ved låneopptaket for noen måneder siden som i dag reelt har 95 % belåning og som etter at boligkrakket 2022/2023 er historie har 150 til 200 % belåning. Som man finner de som har 60 til 90 % reell belåning i dag som etter boligkrakket 2022/2023 har over 100 % belåning. I sum veldig mange dagens sterke som etter boligkrakket blir svakere enn dagens svake.

Dagens renteoppgang gjør store deler av dagens sterke til så store tapere at de blir fremtidens svake.

Når ville du kjøpt Olav2

Ser dere bunnen? Neste sommer?

Man bør vente med å kjøpe til man er sikker på at boligkrakket er historie. Det beste tegnet på at boligkrakket er historie blir nok rentenedgang enda en gang. Når den fremtidige rentenedgangen har festet seg bør man gå på visninger for å kjøpe den boligen som relativt til andre boliger er billigst i den kategorien man er interessert i. Er man singel i Oslo, med ønske om å bo i en liten leilighet, så er man så heldig å være kjøper i den billigste kategorien boliger i Norge etter et boligkrakk. Skal man kjøpe for utleie så er små leiligheter i Oslo der man oppnår størst avkastning etter et boligkrakk.

Imponerende kunnskaper du har Olav2. Må si meg enig.

Folk som tror det er ikke nok bolig må tro om igjen. Hvor mange enebolig/større leiligheter fins det i Norge? Og hver av dem sitter i praksis på mange millioner i pengebingen(bolig) sin. Da er veien veldig kort til å hjelpe pjokken med å kjøpe sin første leilighet eller oppgradere når man ser at boligprisene bare øker i verdi i rasende tempo.

Folk snakker om stakkars førstegangskjøpere uten foreldrebanken som trenger et tak over hodet (og tror det er de som skal bidra i boligmarkedet), men glemmer fullstendig gruppen som har fått eventyrlig oppgang i boligprisene i siste 20 årene, og den gruppen representerer sikkert godt over 70 % i hele Norge. Folk er ikke dumme når de ser at utgiftene øker og boligprisene faller - så hva er poenget med å bidra til pjokken skal ut av huset tidligere osv. Også som du sier, mange som holder igjen og nedgraderer boligarealet så det blir mer bolig til markedet.

Pengepolitikken internasjonalt har vært ekstraordinær siden 2009 og uforsvarlig etter mitt syn. Det ble satt i gang QE som manipulerte renter ned mot null, for å ikke skape statsgjeldkriser i Eurosonen den gang, blant annet. Samtidig fikk man deflasjon pga at Kina etc produserte billig. Dette har medført at man nå har tatt ut fremtidig vekst--en vekst som skulle ha kommet senere--som økonomien nå ikke tåler, derav mye høyere inflasjon. Jeg tror vi kommer til å ha vedvarende høyere renter fremover. Norges Bank kan velge mellom to onder, enten øke rentene veldig raskt opp til et høyt nivå der inflasjonen nå ligger, eller ta det gradvis over lang tid. Jeg tror de går for det siste. Dette kan prolongere og strekke boligprisfallet ut over tid. Jeg tviler på om boligprisene kommer tilbake til dagens nivå (justert for inflasjon) i overskuelig fremtid. De vi mest sannsynlig stabilisere seg på et mye lavere nivå.

Så, for å omformulere, Olav2: Du mener vi egentlig har falt rundt 10% allerede? Og du mener man skal et sted rundt 50% totalt? Det siste er jo mulig å diskutere, men hvordan kan du påstå det første?

Ellers tviler jeg litt på analysen om sterke og svake også. Når bankene blir strengere, er det nok god økonomisk kontroll og god cashflow som gjelder - favoriserer "de sterke". Og de som tjener på en nedgang er jo i tillegg til førstegangskjøperen de som BÅDE har høy EK-grad og skal bytte oppover - favoriserer "de sterke", i tillegg til de som tilfeldigvis skal kjøpe sin første bolig etter et fall.

Onkel_S SIN REDUKSJON AV TELLEANTALLET FRA 300 TIL 200 ANNONSER

Dato: antall visninger forutgående helg

09.11.22: 583

29.06.22: 473
09.06.22: 393
09.03.22: 462
16.02.22: 411
02.02.22: 365
19.01.22: 386
12.01.22: 284

17.11.21: 473
13.10.21: 381
06.10.21: ikke oppgitt antall, lavt pga høstferie
15.09.21: 535
27.05.21: 416
24.02.21: 328
03.02.21: 267

02.12.20: 390
18.11.20: 389
04.11.20: 360
07.10.20: 449
25.03.20: ca 490 visninger
19.02.20: 360

11.12.19: 300
04.12.19: 420

12.12.18: 345
05.12.18: 435
03.10.18: 532
24.05.18: 379
21.02.18: under 400


LAVERE ANTALL VISNINGER ENN 583 UTEN Å REDUSERE TELLERANTALLET FRA 300

Dato: antall visninger forutgående helg

12.10.22: 545
24.03.22: 568

08.09.21: 578
10.03.21: 522
27.01.21: 382
20.01.21: under 400

30.09.20: 489
09.09.20: 556
04.06.20: 505
11.03.20: 530
04.03.20: 549
08.01.20: 520

27.02.19: 517
06.02.19: 576

07.03.18. 522
14.02.18: 576
07.02.18: 522
...

De siste 5 årene har Onkel_S redusert telleantallet fra 300 til 200 totalt 28 ganger pga lavt antall visninger helgen forut. Sist gang i går da visningsantallet var 583. Forut for i går har aldri antall visninger vært over 535 visninger i de 27 gangene antall tellinger har blitt nedsatt til 200. Kun 2 av 27 uker har hatt over 500 visninger som grunnlag for nedsatt telleantall.

De siste 5 årene har 17 uker hatt færre visninger enn 583 uten at telleantallet har blitt redusert fra 300.

Onkel_S sin tellereduksjon i går vet han at er et fremmedelement i den statistikken han har holdt i live de siste 9 årene, og at tellereduksjonen medfører at statistikken i går viser at prisfallet stagneres kontra full telling som gir økt prisfall. Han har blitt gjort oppmerksom på at tellereduksjonen er i strid med tidligere praksis uten å rette opp til full telling.

Det som er sikkert er at Onkel_S med viten og vilje presenterer misvisende tall til tross for at han har blitt gjort oppmerksom på både feilrapporteringen og den negative konsekvensen det har for troverdigheten til statistikken og derigjennom også til han som det orakelet han har blitt på Hegnar de siste 5 årene. Motivet hans fremstår derimot uklart. Hvorfor i alle dager gjør han dette?

Her lukter det mye kverulering og misunnelse Olav2……kanskje mest det siste.

På bagrunn av all den tid du bruker på dette forumet der du kaster personkarakterestikker, spekulerer i skjulte agendaer og hva brukere beskjeftiger seg med, ignorer fullstendig motargumneter og/eller avfeier andre debattanters motargumenter som feil uten selv å underbygge eget argument, formulerer usakelige, urelevante og direkte meningsløse sammenligninger og argumenter, kan jeg ikke annet enn å konkludere med at du er et konspiratorisk nettroll. Anbefaler deg å endre retorikk om du ønsker å bli tatt seriøst i dette forumet.

Når det gjelder objektivitet og troverdighet er det 10-0 seier til Onkel-S.

pedro1, wire1 og paragrafen

Onkel_S sin statistikk er genial i sin enkelthet, sin presisjon og sin evne til ikke bare til å fortelle historien, men også til å forutsi fremtiden. Onkel_S sin statistikk er norges beste boligstatistikk helt uten konkurranse. Onkel_S sin statistikk er så god at den ikke bare er den beste boligstatistikken jeg har vært borte i uansett land. Den er den beste statistikken uansett type og nasjonalitet jeg har vært borte i.

Jeg angriper ikke statikken til Onkel_S, men måten Onkel_S ødelegger statistikkens troverdighet og endrer hva den forteller. Onkel_S er ikke genial som hans statistikk når han endrer inputen til statistikken så voldsomt at statistikken forteller en helt annet historie enn den ville ha fortalt uten endringen. Jeg angriper Onkel_S for at han ikke skal ødelegge hans fantastiske statistikk. Og da særlig ikke i den tiden vi er inne i på starten av et boligkrakk da statistikken hans har et viktigere budskap enn noen gang tidligere i statistikkens historie.

wire1 fremstår som irritert på meg ikke bare pga mitt angrep på Onkel_S, men også på min interne greie i går med en av de andre debattantene på denne tråden. Vedkommende skulle ikke vært her i en debatt med meg, og det gjorde jeg han klar over.

Godt skrevet. Dette kunne vært en fin tråd, men det hele begynner å bli useriøst.

Olav2 skrev «Jeg angriper Onkel_S for at han ikke skal ødelegge hans fantastiske statistikk.»

Så bra at du hjelper til. Vedder på at onkelen setter pris på det.

Jeg er usikker på hva Onkel_S setter mest pris på av mitt angrep på han for at han ikke skal ødelegge statistikken hans eller angrepene på meg pga mitt angrep på han. Svaret på det viser vel hvem han er.

Tja... biter man hånden som gir en føde, så kanskje man må gå sulten en stund. En litt mer konstruktiv tilbakemelding hadde kanskje ikke skadet?

Jeg er enig med Onkel. Den reduksjonen i telling som er gjennomført er nødvendig for å være konsist i måling av førstegangsvisningssuksesser. For meg ser det ut til at Olav2 har misforstått. Tellejusteringen handler egentlig ikke om tallet på generelle visninger slik Olav2 ser ut til å tro. Det er førstegangsvisningssuksesser som Onkel på en fremragende måte har dokumentert på en konsistent måte i oppgang og nedgang i lang tid. Beskyldningene om at Onkel forsøker føre oss bak lyset er helt urimelige.

Jeg diskuterer meget gjerne metode, og setter pris på spørsmål og tilbakemeldinger om denne (motiver har jeg ingen interesse i å diskutere).

Mitt utgangspunkt er å telle 300 annonser fordi det er det som normalt er tilstrekkelig til å oppnå et robust resultat. Jeg vil dermed helst telle 300 eller så tett på dette som mulig. Jeg er også konsekvent på å telle det utvalget som gir høyest resultat. Dette ikke for å skjønnmale, men fordi høyeste resultat er det eneste objektive jeg har å velge ut i fra, og dette utvalget vil også være utvalget med førstegangsvisninger. Samtidig er jeg et menneske og ikke en maskin og teller derfor alltid hele blader på finn.no, også selv om et utvalg som ikke starter på nr (x)xx1 eller (x)x51 ville gitt et litt høyere resultat, og jeg teller med evt p-plass annonser også som en maskin kunne sett bort fra.
De ganger jeg teller et redusert utvalg er det fordi utvalget ikke synes å være stort nok, altså et utvalg hvor det ikke er 300 annonser som "alle" har hatt førstegangsvisning. Kommer det med unormalt mange annonser som enten ikke har hatt visning, eller er overhengere fra uken før (og dermed per definisjon vanskeligere solgte enn de som ble solgt). Eneste motiv med det er å redusere potensialet for utvalgsfeil.

I forhold til stringensen: Olav2, du har gjort en meget interessant sammenligning mellom statistikken min og sesongjustert prisutvikling i Oslo., og kommer til en elegangt tommelfingerregel med at prisutviklingen måned for måned omtrent er 0,1*visningssuksess-60. Og du går steget videre til å vurdere at konstanten "-60" ikke er helt konstant. Den er avhengig av antall visninger som gjennomføres. FØR corona hvor det ble avholdt flere visninger ville konstanten være ca -55 mens den nå vil være nærmere -62. Og grunnen er både logisk forklart og antakelig helt korrekt. Med mange førstevisninger hver uke skal det litt færre solgte per førstegangsvisning til å indikere et marked i balanse, mens med færre visninger og dermed mindre intern konkurranse mellom objektene vil skulle en høyere visningsuksess til å vise et balansert marked. Det er jeg halt enig i, og tallene -55 og -62 er ikke noen du har valgt, det er dataanalysen som gir tallene. Lav visningssuksess på få visninger er mer dramatisk enn på et høyere antall visninger. Derfor er dagens nivå på 43-45% for tre ukers middel mere dramatisk enn nivåene i 2017. Men et viktig poeng er at "konstanten" ikke er fult ut stringent, og vil variere etter forholdene.På samme vis kan man heller ikke være helt stringent i forhold til faste grenser for når et utvalg bør reduseres eller ikke. Med få visninger og mange overhengende annonser vil en relativt større andel av totale visninger være på boliger som ikke har 1. visning (men 2.3.). (Dette skjer hvert år i desember det er derfor statistikken ikke har med de(n) siste egentlige salgsuken før jul). Omvendt er første visningshelg i januar en hvor selv 350 visninger kunne være nok til å gjennomføre en full telling fordi "ingen" overhengere har visning (mange relanseringer kan ha det, men da er prisantydnigen gjerne justert og de skal da med). Denne uken vurderer jeg at risikoen for å gjøre feil er større ved å ta med blad16 enn ved å la være, fordi det reelt ikke har vært stor nok andel av ukens visninger som er førstegangsvisninger. Det er naturligvis en del subjektivitet i vurderingen av om et blad skal med eller ikke. Min objektive grunn er at forskjellen på mellom bladene blir over 25-30% her 16 vs 25 som er +50%. fra blad 16 til 17. At jeg tar bort blad 16 er videre motivert at det er de første 20 stykkene der som hadde særlig lav visningssuksess (5 av 20) men det kan være tilfeldig. Jeg blir generelt skeptisk når enkelt-blade i enden av et utvalg endrer resultatet med over 2%. Samtidig er jeg åpen for at jeg etter de neste par ukene kan vurdere denne uken annerledes. For vi er i en situasjon som ikke har vært her i tellingens levetid. Under 600 visninger OG godt under 50% visningssuksess over flere uker har vi ikke hatt før. Når visningssuksessen har vært nede på 40-tallet har det vært over 900 visninger med unntak av de første coronastengingsukene i april 2020, og det var kun i få uker. Nå har vi både få visninger i Oslo generelt og et unormalt stort antall overhengere, og jeg har ikke et like solid erfaringsgrunnlag for metoden denne uken som ellers. Min fornemmelse er at spranget fra 16 til 25 er noe for stort. Hadde de 41 solgte på blad 16 og 17 vært fordelt eksempelvis 19-22 hadde jeg nok talt med blad 16... MEN. Jeg tror det er å gi statistikken LITT for mye vekt å bruke de rå ukestellinger som absoluttheter. Bruk heller 3 ukers middel, den filtrerer tilfeldighetenen, eller månedssnitt som du gjør i sammenligningen med prisstatistikken.

Og så likevel en disclaimer i forhold til motiv:
Jeg befinner meg så langt fra Oslo det nesten kan la seg gjøre (med mindre jeg dro tilbake til Svalbard - jeg har studert der), jeg har aldri eid eller leid noe i Oslo og regner aldri med å gjøre det heller, og har ingen i nær familie i Oslo heller så jeg har ingen motiver overfor Oslos boligmarked ut over å observere det.

Jeg har gjennomgått hele diskusjonen din i dag som startet i januar 2018, har 1.627 innlegg og går over 42 sider for å dokumentere at den justeringen du gjorde i går er ny og langt utenfor hva du har gjort tidligere. Når resultatet av den juseringen du gjorde i går i tillegg gir et helt unormalt resultat i forhold til den trenden man har hatt de siste månedene så er jeg helt overbevist om at din justering gir et misvisende resultat. Og det er jeg oppriktig lei meg for. Å miste tilliten til din statistikk oppfatter jeg å være et stort tap boliganalytisk.

Som skrevet og begrunnet dette er en ny situasjon. Trenden for 3 ukers middel er forresteb kke endret i det hele tatt.

Du har en del debattanter på Hegnar som forsvarer det du kommer med nærmest uansett. Og du har en ikke ubetydelig mengde analytikere, meglere, investorer og andre boliginteresserte som følger med på statistikken din jevnlig uten å skrive her. I tillegg har du slike som meg som både er analytiker og skriver her. Og så er jeg vel alene om å både skrive her, være analytiker og være kjent for mange av de som følger med på forumet.

Jeg har opp gjennom årene fått mange tilbakemeldinger privat på det jeg har skrevet her og på det som skrives av andre på forumet hvor du er den flittigst kommenterte. Din statistikk er mer brukt og har mer tillit enn alle andre boligstatistikker hos langt flere enn meg. Din statistikk er viktig og følges av mange. Da er det synd at du gjør endringer som skaper usikkerhet hos de som tenker selv og ikke følger deg blindt uansett hva du gjør. I den kategorien er vel alle andre enn de som hiver seg over slike som meg som tar seg bryet å reagere når noe kommer fra deg som ikke er som det skal være.

Det er tungt å innrømme at man har vært litt for rask og må endre på det man ikke bare har gjort, men også forsøkt å argumentere for uten hell overfor den som har reagert. Du har ikke overbevist meg om at din justering er riktig og det tror jeg ikke du har klart overfor de andre som følger med ut over de som støtter deg uansett. Og da har statistikken din et troverdighetsproblem som bør løses.

Takk Onkel. Veldig interessant at Oslos boligmarked er så ekstremt nå at vi ikke har tilsvarende i visningssituasjon å vise til i statistikkens historie. De som oppnår visningssuksess nå oppnår trolig ikke prissuksess samtidig.

Olav2 jeg tror din tid i gamet er over. Du har sikkert gjort det bra en gang i tiden, men du fremstår som desperat og useriøs på dette forumet.

Finn.no har regler for det de kaller "løfting av annonser" for å unngå at gamle annonser publiseres på ny for å komme først i rekken av annonsene sortert etter publisering. Reglene er:

"Når følgende vilkår er oppfylt kan bedriftsannonser tillates publisert på ny med det formål å flytte annonsen til toppen av resultatlisten (såkalt løfting):

Objektet har vært trukket fra markedet i minst 20 dager, eller
Reell endring av prisantydningen med minst 5 % eller 300 000 NOK siden forrige publisering, og
Objektet må være lagt ut som "Nybygg Enkeltenhet", "Fritidsbolig" eller "Bolig til Salg"."

https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/207288885-Spesifikke-regler-for-FINN-eiendom

Dvs at utvalget til Onkel_S inkluderer bare gamle annonser som har endret prisen med minst 5 % eller 300 tusen kroner eller som har vært trukket fra markedet i minst 20 dager. Utvalget til Onkel_S er bare nye annonser og gamle annonser som er frisket opp via prisendring og/eller via tid slik at de fremstår som nye. Løftingsreglene til finn.no medfører at gamle annonser som kommer med i Onkel_S sitt utvalg har langt høyere visningssuksess enn gamle annonser ellers ville ha hatt.

Gamle annonser som løftes til toppen av resultatlisten via å sette ned prisen med minst 5 % eller 300 tusen kroner har trolig høyere visningssuksess i dagens marked enn nye annonser. Jeg har for noen uker siden observert en slik løfting i Oslo hvor en annonse ble relansert helgen etter første visning med redusert prisantydning slik at annonsen kom på toppen av resultatlisten. Det kom 9 ganger så mange på visningen etter relanseringen enn det kom etter første annonsering med etterfølgende budrunde som endte ca kl 13:00 dagen etter visningen. Etter første visning kom det ingen bud. I dagens marked må mange salg via en slik relansering for å bli solgt fordi prisene faller så kraftig at selgerne må gjennom en mislykket første annonsering og visning for å forstå at prisforventningen er for høy.

Onkel_S trenger ikke å snevre inn utvalget i dag for å unngå gamle annonser så lenge de gamle han får med i dag er så frisket opp at de neppe har mindre sannsynlighet for å bli solgt enn nye annonser. Onkel_S trenger derimot å snevre inn utvalget hvis det er så få visninger at en for stor andel av utvalget ikke har hatt forutgående visning. På den annen side så medfører også få visninger mindre konkurranse mellom selgerne som øker visningssuksessen. Dvs at få visninger både trekker visningssuksessen nedover som følge av lavere andel forutgående visninger og trekker visningssuksessen oppover som følge av mindre konkurranse mellom selgerne. Utvalget bør derfor ikke reduseres før antall visninger er betydelig lavere enn normalt.

Onkel_S praktiserte inntil sist onsdag en utvalgsredusering hvor han reduserte utvalget fra 300 til 200 hvis antall forutgående visninger var under ca 500. Det vises i den sammenheng til min oversikt i går hvor 2 reduseringer siste 5 år har skjedd med mer enn 500 visninger, og 3 uker med under 500 visninger medførte ingen redusering siste 5 år.

Det er ingen grunn til å endre praksisen i dag i retning utvalgsredusering etter et høyere visningsantall enn før. En utvalgsredusering som alltid vil øke visningssuksessen som følge av at det utvalget man trekker ut har lavere visningssuksess enn det utvalget som blir igjen. Utvalgsredusering øker alltid visningssuksessen og gir derfor misvisende resultat hvis utvalget reduseres med for høyt antall forutgående visninger. Slik som skjedde for 2 dager siden da visningsantallet var 9 % høyere enn det noen gang tidligere har vært ved en slik utvalgsredusering. En utvalgsredusering som medførte at visningssuksessen økte med 3 % fra foregående uke midt i det fallet i visningssuksessen som vi har hatt de siste månedene.

Du virker ikke mindre desperat nå.

Men siden du insisterer så veldig så kan du jo kanskje hjelpe meg litt her. Kan du sende meg link til en sentral leilighet i Oslo som du mener er en del av dette "krakket" ? Områder som da er aktuelle for meg er Vålerenga, Kværnerbyen, Gamlebyen, Bjørvika, Sentrum og rundt der. Ikke første etasje, balkong (minimum 6-8kvm) med gode solforhold, gjerne NOE utsikt (eller ihvertfall ikke direkte innsyn fra nabo), mulighet for garasje/parkering (ikke krav, men fint om det finnes), nyere bygg som ikke har behov for mye rehabilitering i tiden fremover og som har litt mer enn absolutt minimum på "alt" (inngangsparti på bygget, størrelse på heis, takhøyde, felles takterrasse etc). Fint om det også er bra med naturlig lys i leiligheten og en fornuftig planløsning. Lokasjon må også være bra selvfølgelig, da med tanke på kollektiv, dagligvarebutikker osv.

Jeg vil anbefale deg mrpotato et søk på finn.no med sortering "kvadratmeterpris lav-høy" og med dine kriterier som medfører at du bør gjøre følgende:

-trykke på bydelene "Gamle Oslo" og "Sentrum"
-trykke på "Brukt bolig"
-trykke på "Leilighet"
-trykke på "Eier (Selveier)" (du skal vel leie ut ... )
-trykke på "Balkong/Terrasse"
-trykke på "Garasje/P-plass"
-trykke på "Heis"
-trykke på "Utsikt"

Da får du først en leilighet på 82 kvm i Norbygata 19, Grønland som har visning på søndag kl 12:30, men den er solgt så da dropper du den.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279709169

Neste på listen er en leilighet på 113 kvm i Magnus gate 6, Tøyen som har visning søndag kl 14:30, men den har mottatt bud så da bør du ringe megleren før du eventuelt går på visning på søndag.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=273998078

Tredje på listen er en leilighet på 150 kvm i Jens Bjelkes gate 71, Tøyen som har visning på søndag kl 12:00. Hvis du kan droppe kirkebesøket på søndag anbefaler jeg deg en tur på visningen hvis ikke prisen på 10,5 millioner kroner er utenfor ditt budsjett.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=271999505

I din kontakt med megleren anbefaler jeg deg å la være å nevne for han at han er utdatert, desperat og useriøs før du spør om hjelp til et eller annet. Det er ikke alle eiendomsmeglere som blir stimulert av din type stimuli.

Med 2.3. n'gangsvisninger mener jeg ikke relanserte boliger. Disse telles som førstegangsvisninger og er en del av det ønskede utvalget, nettopp av den grunner som finn.no lister opp. Jeg viser til at det nå er en uvanlig stor andel av de boligene som ligger lenger nede i rekken på finn.no enn det ønskede utvalget som har visning (fordi de ikke ble solgt, men man gir den et eller to forsøk til før man trekker dem og venter 20 dager med relansering). Dvs det er visninger for boligene som ikke er solgt, men ikke ennå er trukket som er problemet her. Når det er mange av dem OG få visninger totalt vil det være få færre førstegangsvisninger enn tidligere med 580 visninger totalt. sannsynligvis færre enn ved totalt 500 visninger i vår. Så jo, det er en grunn.
Derfor kan jeg ikke holde stringent på et fast antall visninger totalt som grense, på samme vis som regresjonsanalysen mot prisutvikling viser at balansepunktet ikke er konstant ved 60% men variere alt etter hvor mange visninger (førstegangs.) som gjennomføres.

For det første så er ikke Grønland og Tøyen områder av interesse for meg. Her har det alltid vært leiligheter til de prisene du viser til. Dette er ikke noe nytt og heller ikke et krakk.

I tillegg:

Nordbygata: denne var jo åpenbart populær, den ble jo solgt. Hvordan skal jeg kjøpe noe som er solgt?

Magnus Gate: denne leiligheten er et vrak. Her må man bruke MYE penger for å få den i en ok stand. Det er sopp på badet. Styrer vurderer å bytte takvinduer (sikkert billig). I tillegg er det skader på vanlige vinduer.
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen til balkongen. Leiligheten er 113 kvm, og slik jeg ser det må hele dritten fikses. 113 er mange kvm å fikse. Det blir ikke billig. Er ikke rart denne ikke er solgt enda.

Jens Bjelkes Gate:denne leiligheten er altfor stor for meg. Og hvem bruker 10.5 mill på Tøyen?? Ved første øyekast ser leiligheten fin ut men her er det også mye å ta tak i.

Ingen samsvarerklæring på det elektriske anlegget. Gasspeisen fungerer ikke. Parketten knirker. Flis på flis på badet?? Det mangler tettemuffee på rør-i-rør systemet. Balkongdøren subber i karmen.

"Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er lagt flis på flis på gulvet slik at fliser ved døren bygger høyere enn dørterskel. Ingen synlig membranoppkant ved dør.
Våtrommet fungerer med dette avviket ved normalt bruk, men det gjøres oppmerksom på at ved en evt. vannlekkasje vil vann kunne føres ut av rommet."

Alt dette sier noe om kvaliteten på arbeidet som er utført her. Jeg hadde tatt utgangspunkt i at jeg måtte pusset opp alt her. 150 kvm. Igjen, det blir ikke billig.

" Styret har store deler av 2021 jobbet med innhenting av tilbud på en større fasaderehabilitering planlagt gjennomført i 2022. Det er store skader på oppløftene i 4. etasje og det har allerede kommet fukt inn i flere seksjoner. "

Og jeg har ikke gått i dybden på disse nå heller, det kan være mye mer enn det jeg nevner. Økonomiske forhold i sameiet osv. Så jeg vet ikke helt jeg Olav2, om du fortsatt synes disse leilighetene er å regne som kupp? Tipper du svarer at du fortsatt mener det, men da svarer tilbake at det uansett ikke var disse områdene jeg nevnte at jeg var interessert i.

Og ja, dette er en real case. Jeg ser etter en leilighet jeg kan kjøpe. Det er ikke så enkelt som du skal ha det til.

Jeg er ikke på noen sin "side" i denne diskusjonen her ang. statistikk, man kan legge til følgende:

Leiligheten i Norbygata 19 gikk 610k over prisantydning.

Leiligheten i Magnus' gate 6 har ligget ute en stund. Hva det mottatte budet er på vet jeg ikke, kan være i nærheten av prisantydning, eller ganske langt unna, men brukes som lokkemiddel fra megleren for å få flere interessert.

Leiligheten i Jens Bjelkes gate 71 ble opprinnelig lagt ut for 12 mill, dvs satt ned prisen med 1,5 mill.

Forstår jeg deg rett så mener du at det er flere i dag som forsøker seg med en ny visning uten å endre prisen eller å vente i 20 dager enn hva som var vanlig tidligere. Og at det er så mange flere som minst forskjellen mellom 580 og 500. Dvs at det i dag er minst 80 flere som forsøker seg med en ny visning uten å gjøre noe aktivt for å komme først i køen enn hva som har vært vanlig i de 5 foregående årene. I alle de 5 foregående årene. Og da spør jeg hvordan kan du påstå noe slikt?

De som ikke får solgt etter første visning vil forsøke en gang til på en eller annen måte. Og da vanligvis i samråd med eiendomsmegleren på oppdraget. En eiendomsmegler som vet at et nytt visningsforsøk med samme pris og uten å vente 20 dager vil være enda vanskeligere enn første forsøk fordi annonsen blir liggende langt bak. I dag vet eiendomsmegleren i tillegg at prisene faller og at en stor andel av kjøperne er borte. I dag vil et nytt forsøk med samme pris møte enda færre kjøpere enn ved forrige forsøk og et prisnivå som er lavere enn ved første forsøk. I motsetning til da markedet kokte hvor et nytt forsøk med samme pris møtte flere kjøpere og et prisnivå som var høyere enn ved første forsøk.

Da markedet kokte var det ikke noe problem å forsøke en gang til så lenge det nye forsøket med samme pris ville ha stor mulighet til å lykkes til tross for en annonse langt bak i køen. I dag fremstår det som langt mer fornuftig å gjøre noe med prisen både for å komme først i annonsekøen og for å friste potensielle kjøperne til å komme på visning. Det er åpenbart flere som gjør noe med prisen i dag enn det var da markedet kokte.

Det er åpenbart at det i dag er langt mindre andel av de som mislykkes ved første forsøk som forsøker igjen med samme pris og uten å vente i 20 dager enn det har vært i alle de 5 siste årene.

At flere mislykkes i dag enn tidligere, pga et langt dårligere marked, medfører at potensielt flere velger å prøve igjen uten å gjøre noe med prisen. Det er jeg enig med deg i. MEN, det er også langt mindre andel av de som mislykkes i dag som velger å forsøke igjen uten å endre prisen, eller å vente i 20 dager, enn tidligere av nøyaktig samme grunn at markedet er mye dårligere. Et nytt forsøk uten gjøre noe med prisen vil i dag ha langt lavere mulighet til å lykkes enn tidligere. Markedet var tidligere med selgeren i form av prisoppgang og langt flere kjøpere enn selgere, mot i dag hvor markedet er mot selgeren i form av prisnedgang og færre kjøpere enn selgere.

I dag har selgeren en ubrukelig eiendomsmegler hvis han ikke forklarer selgeren hva han bør gjøre for å øke sannsynligheten for et salg etter at han har forsøkt seg første gang. Eiendomsmeglerne i Oslo er vanligvis ikke ubrukelige og er derfor veldig klar over hvilke triks man må bruke for å få solgt i et marked som dagens. Triks 1 er å sette ned prisen for å friste potensielle kjøpere til å komme og for å få annonsen først i køen igjen for at potensielle kjøpere skal få med seg at boligen er til salgs. Får han ikke selgeren med på å sette ned prisen til tross for prisnedgangen i markedet så kommer triks 2 i form av å ta boligen vekk fra markedet i 20 dager. Er eiendomsmegleren brukelig så klarer han å få selgeren med på triks 1 eller triks 2. Eller begge triksene i form av både å vente i 20 dager og å sette ned prisen for å friste potensielle kjøpere til å komme.

Det er trolig færre gjentatte visninger i dag uten å komme først i annonsekøen enn noen gang tidligere de siste 5 årene. Det er absolutt ikke minst 80 flere per uke i dag enn tidligere som velger gjentatt visning uten å sørge for å komme først i annonsekøen.

Din justering har intet fundament i hva som skjer i dagens marked Onkel_S og det viser resultatet av din justering i form av en visningssuksess etter din justering som ikke henger på greip. Visningssuksessen din etter justering er alt for høy i forhold til hvordan markedet utvikler seg og sier derfor ifra om at din justering er fundamentert feil.

Hva hindrer deg fra å lage din egen statistikk Olav?

Jeg har gjort min egen telling Mønny og har derfor 41 % som visningssuksess siste uke i motsetning til Onkel_S sin 46 %. Jeg skulle også ha endret forrige ukes visningssuksess til 42 % istedenfor Onkel_S sin 43 % pga min telling både før og etter Onkel_S sin som sa 42 % og ikke 43 %.

Det er veldig dumt hvis Onkel_S fortsetter med å telle feil slik at jeg må fortsette med å presentere en alternativ telling.

Det kan jeg påstå fordi det talte annonseutvalget flytter seg nærmere og nærmere annonse nr 0 samtidig som det totale antallet av annonser øker. Da blir halen lengere og lengere samtidig med at det kommer færre nye annonser inn. Og jeg regner med at i hvert fall noen av de med aktive annonser på finn har visning.

Vi er begge enige i at telleutvalget slutter på annonse nr 1000. For få uker sluttet utvalget på nr 1400, og har gått over 1300, 1200, og 1100. Samtidig har antall annonser økt. Halen vokser med dobbelt hastighet.

Samtidig har jeg selv prøvd å selge i et svakt marked (Tromsø 08) og i et fosskokende (Tromsø 15). Får man ikke solgt når "alle" andre får tar man grep med en gang. Om markedet er svakt må man e ten ta et meget stort grep eller se det litt ann. Meget mulig det første er smartest, men alle gjør ikke det.

Lag for guds skyld en egen tråd med din metode Olav2. Nå har onkel forklart seg, så får du la det være punktum. Kom deg videre. Som jeg har lært å kjenne OnkelS så har han ingen egen interesse som påvirker tellingen, men er genuint interessert å se på trender og derav kunne lettere kunne lese fremtidige priser. Hot or not. Ha en fin aften alle sammen også du Olav2 😊

Jeg kan ikke se for meg veldig høy rente over lang tid i Norge.
Jeg, som de fleste andre her på forumet, tror at boligprisene skal ned og at boligrenten vil være høyere i den nærmeste fremtid. Havner vi på en boligrente på 5-6% eller mer løpet av neste å vil det ikke vare så lenge, norsk økonomi tåler det rett og slett ikke og inflasjonen vil heller ikke vare for evig. At et styrtrikt land som Norge vil kjøre økonomien i dass med skyhøyt rentenivå pga. av importert inflasjon er vel ikke mulig selv med norske politikere?

Kanskje vi får et boligkrakk det neste året, ned 20% eller mer fra toppen. Oslo er vel snart på 0% vekst siste 12 måneder allerede så det er fullt mulig. Noe langvarig krakk har jeg ikke tro på, samfunnet er helt annerledes enn i 88-92, de andre små "krakkene" siden den tid har blitt fort innhentet igjen, det tror jeg vil skje denne gang også.

Boligprisene i Oslo synes jeg heller ikke er overpriset i forhold til andre europeiske (stor)byer når man sammenligner lønn og velstandsnivå.
Standarden på bruktboliger i Oslo er også mye høyere enn sammenlignbare boliger i europeiske storbyer, t.o.m byer som Stockholm og København er langt bak.
Ingen andre land bytter kjøkken/bad og oppgrader som nordmenn, og bygårdene i Oslo er mye bedre vedlikeholdt enn bygårder i de fleste andre land i Europa.

Boligeiere bør sitte stille i båten, boligbytte kan vente, bare stress. Boligkjøpere derimot kan kanskje finne noen gode kjøp om en stund, nå går fremdeles bra objekter til priser som vi hadde på toppen.

Angående det siste du skriver. I hva slags type marked bør man kjøpe bra eller dårlige objekter? Forstår jeg det slik at bra objekter alltid er å foretrekke? Mulig jeg formulerer meg klønete her.

Nestenkrakkene i 2009 og 2017 ble møtt med mer bobleblåsing i form av lavrentepolitikk forsterket av oljepriskollaps i 2014 og pandemi i 2017. Krakk som kom i Danmark men uteble i Norge. Det er slutt på bobleblåsing nå. Og masse nybygg nærmer seg ferdigstillelse eller er innflyttingsklart. Det er vanskelig å finne nye optimister som tror på pyramidespillet.

Jeg tenker som deg at man alltid må kjøpe bra objekter uansett, nå er jo prisen på vei ned og ordinære objekter er jo billigere enn for noen måneder siden, og billigere skal de trolig bli. Jeg har "lekt" hypotetisk boligkjøper i det siste men har ikke funnet noen bra ennå, det som jeg liker er like dyrt ennå. Hadde jeg hatt penger hadde jeg selv vært på boligjakt fremover, trolig er boligprisene lavere om noen måneder så personlig ville jeg ventet en stund men så er det heller ikke flust med gode objekter så om man kommer over noe man liker så er det kanskje greit å slå til?

Jeg liker å diskutere metode og å bli utfordret på metode, for da kan det trigge grundigere undersøkelse av metoden.
Det jeg har gjort nå kommer jeg ikke å gjøre ofte, men etterprøv gjerne. Dette gjelder denne uken, men bør være overførbart til forrige med nesten samme antall visninger totalt.

Jeg har først sortert (brukt)boliger med annonsert visning søndag+mandag (594 stk) etter publisering, og notert meg annonse nr 1,50.100.150.200.250.300,350,400,450 og 500 for så for hver av dem å gjenfinne dem blant alle bruktboliger annonsert på finn.no sortert etter publisering og registrert deres nummer i rekken.
Jeg har da beregnet hvor mange bruktboligannoser det er mellom nr 50 og 1, 100 og 50, 150 og 100 .... 500 og 450 (hvorfor jeg stoppet på nr 500 vil komme frem.
Det utvalget som bør telles vil være det utvalget hvor differansen er tettest på 50 og med minst variasjon
Det gir følgende resultat MV = Med Visning, total = total, dif = differanse

MV total dif
001 061
050 229 168
100 287 58
150 348 61
200 403 55
250 455 52
300 506 51
350 560 54
400 622 62
450 732 110
500 1016 284
594

For det første kan vi konstatere at i hvert fall de siste 194 av totalen vil ligge utenfor det aktuelle utvalget fordi det er visninger på boliger som har været gjennom sin første visningshelg (La oss kalle dem halevisninger). Det er 33% av alle boligene med visninger, noe som bare lader tilbakr 67% av totale visninger som førstegangsvisninger.
Samtidig vil også i hvert fall de første 50 falle utenfor. Det er nettopp kommet på finn, men har allerede visning denne helgen. Legg merke til de lave numre på finn.kodene, noe som viser at de har vært ute før, og derfor publiseres sammen med de boligene som ellres først har visning neste uke. Dette er ytterligere 8% noe som later 59% av totale helgevisningsannoser være tilbake som potensielt telleinterval. De første 100 og de siste 50 av disse blir tynnet ut med ikkevisningsannoser i høyere grad enn intervallet fra annose nr 150 - 350. Intervall 150 - 350 har mellom 1 og 4 ikke-visningsannoser mellom seg, mens 50-150 har hhv 8 og 11 og 350-400 har 12. Mest sannsynlig vil det dermed kommende helg gi mest mening å telle et utvalg på 200 MEN det kan godt være at et utvalg på 250 vil funke, dersom tilfeldighetene vil det slik. 300 vil være for mange.

Boligene med finnkoder og plassering i rekken på finn Fredag kveld omkring kl 23. (ved senere etterprøvinger vil plasseringene endres, men avstandenen mellom de som nå ligger som nr 348 og 560 skal være noenlunde konstant så det kan etterprøves i morgen også)

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=278940398
nr 1 av boliger med visning søn+mandag
nr 61 av bruktboliger totalt på finn.no

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280242518
nr 50 av boliger med visning søn+mandag
nr 229 av bruktboliger totalt på finn.no


https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280144631
Nr 100
Nr 287

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279753457
nr 150
nr 348

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280027019
Nr 200 av boliger med visning søn+mandag
Nr 403 av bruktboliger totalt
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279930200
nr 250
nr 455


https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279636365
Nr 300 av boliger med visning søn+mandag
Nr 506 av bruktboliger totalt

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279579508
Nr 350
Nr 560

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279730326
nr 400
nr 622

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279401060
nr 450
nr 732

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=278828663
nr 500
nr 1016

Jeg er ikke optimistisk angående boligprisene i den nærmeste fremtid men langvarig krakk (over år) har jeg ingen tro på. I et land hvor alt er dyrest i verden, mat, alkohol, bensin, kaffe, offentlig transport osv. så synes jeg det er helt naturlig at vi har høye boligpriser. Når en halvliter koster 120 kr og en bussbillett 40 kr så synes jeg ikke 86.000 pr kvm i landets hovedstad er en boble eller et pyramidespill. Har du forresten tall på hvor mange ferdigstillelser det kommer i Oslo 2023, jeg trodde ikke det var så mange?

Jeg synes det mangler en vesentlig del i diskusjonen her.
Nemlig hvor mye/stor andel av disponibel inntekt en husholdning må betale for å bo.
En del utgifter har økt mye siste år,i tillegg til eiendomsskatt, dette sammen med redusert rentefradrag må tas inn.
En realistisk rente mellom 4.5 og 5.5% må påregnes.

Dette blir heftige tall...
Når man så ser dette, så sliter jeg med å se hvordan en skal klare å holde prisene oppe.

Ja en rente på 4.5 til 5,5 kan man få det nærmeste året, men den vil ikke bli så høy særlig lenge, en rente på over 4,5 i en lengre periode tror jeg blir for høy for norsk økonomi i lengden når husholdningene er så gjeldbsbelastet. Rentefradrag har vært på samme nivå lenge så det har ingen betydning og det vil ikke skje noe med det med det første. Boligprisene i Oslo er ikke verre enn andre plasser i verden.

I Warsawa er kvm pris ca 28.000. En halvliter øl koster 30 kr og trikken koster 9 kr.
En vanlig lønning etter skatt er 10.900 kr.

Med andre ord er ikke Oslo dyrere enn Warsawa (en billig by i europisk målestokk), lønninger og prisnivå tatt i betraktning, trolig har også bruktboligene i Oslo mye høyere standard.
Er Oslos boligmarked en boble så er også resten av verdens boligmarked en boble.

Dette er tall jeg kjapt har googlet meg til så hvor nøyaktige de er usikkert, men trolig ganske nært sannheten.

Eiendom sliter for øyeblikket over det meste av verden men i det lange løp er det nesten alltid en god investering, uansett om du er i Manila eller Oslo.

Meget bra datainnsamling Onkel_S. Jeg hadde tenkt å gjøre nøyaktig det samme som du har gjort, men har vært opptatt med familien. Du viser at hvis du tar et utvalg fra nummer 229 til nummer 622 så har du et utvalg på 393 annonser hvor 350 har visning og 43 har ikke visning. Forutsetter man at 50 % av de med visning blir solgt og 0 % av de som ikke har visning blir solgt får man følgende:

050 229 168
100 287 58 .. 25 av 58 blir solgt, dvs 22 i et utvalg på 50
150 348 61 .. 25 av 61 blir solgt, dvs 20 i et utvalg på 50
200 403 55 .. 25 av 55 blir solgt, dvs 23 i et utvalg på 50
250 455 52 .. 25 av 52 blir solgt, dvs 24 i et utvalg på 50
300 506 51 .. 25 av 51 blir solgt, dvs 25 i et utvalg på 50
350 560 54 .. 25 av 54 blir solgt, dvs 23 i et utvalg på 50
400 622 62 .. 25 av 62 blir solgt, dvs 20 i et utvalg på 50

I hele utvalget på 393 får du et tilfredsstillende resultat som ikke krever noen reduksjon i utvalget. Det er kun før 229 og etter 622 at andelen ikke-visninger blir et problem for statistikken. Helgens visning har langt mer stabilt lav andel ikke-visninger enn man har hatt flerfoldige ganger tidligere hvor du har brukt et utvalg på 300.

Dagens datainnsamling sier at du kunne ha hatt et utvalg på 393 uten at du hadde hatt for mange ikke-visninger i utvalget. Hvis du reduserer tellingen til uken til 250 eller 200 gjør du enda mer feil enn i inneværende uke. I inneværende uke var ikke antall ikke-visninger så stabilt lavt over et så stort intervall som kommende helg.

Baltazaris, jeg tror kanskje ikke det er mange ferdigstillelser i Oslo for tiden. Men det er mye innflyttingsklart langs stasjonene til follobanen som åpner om noen uker.