Her sier Hegnar det samme som meg. Tollefsen går tøffe tider i møte. Synes det er helt vanvittig at han tør ha så gjeldsgrad som han har. Han risikerer å komme i skikkelig skvis hvis fallet blir enda litt større enn det ser ut til nå.
https://www.finansavisen.no/leder/2022/11/08/7957967/verdifall-for-fast-eiendom

Igjen, statistikken viser at leieprisene fortsetter opp også etter sommeren. Vi kan selvsagt gjøre antagelser om retningen videre, men jeg savner litt at man også tar inn data som peker i andre retninger enn det man tror er trenden. Det vil alltid være ulike data som spriker, men analysen blir ikke bedre av å ignorere det.

Det er mye fokus på at økt kostnadsnivå vil føre til at folk kutter bokostnader. Samtidig så er ikke det typisk et forbruk som blir skadelidende først, det er restauranter, barer, ferier og annet "luksusforbruk". Selvfølgelig vil man i leiemarkedet også kunne se mindre betalingsvilje, men det virker prematurt å se det nå.

En illustrasjon på hvorfor leiemarkedet kan holde seg: Kostnadene for en familie har økt kraftig det siste året, det er vi enige om. Noe av dette blir balansert ut av høyere lønn. En god del av kostnadsøkningen er økte renteutgifter - dette treffer ikke de uten boliglån. De har dermed ikke fått dårligere råd på samme måte som de som har større lån og er derfor også mindre sensitive til økningen i leiekostnad.

Det er en tabell i denne saken som illustrerer dette på en god måte: https://www.an.no/okonomisk-kjempesmell-for-nordmenn-blir-veldig-krevende/s/5-4-1643050

Prisstatistikker viser at leieprisene i Oslo har økt i hele år. Antallsstatistikker viser at leiemarkedet i Oslo kokte i sommer for å endre seg til likevekt i dag. De to typer statistikker har i hele år hengt sammen i form av at leieprisene steg mest i prisstatistikker da antallsstatistikker viste hetest marked og steg minst da antallsstatistikker viste at man nærmet seg likevekt. Det er ingen data som spriker og det er ingen som ignorerer noe med unntak av Mathias2.

Du har en interessant debattform Mathias2 som man sjelden møter hos andre enn hos næringslivsadvokater. Dvs hos de som tjener til livets opphold ved å innta standpunkt og argumentere for det uavhengig av hva de selv mener.

Det med at mange med kontrakter på leiligheter under bygging og solid økonomi kommer til å leie ut er et meget godt poeng som vil påvirke leieprisene, en annen sak er mange vil leie ut når de ikke oppnår forventet pris på sin bolig.

Jeg kan berolige deg med at jeg verken er næringslivsadvokat eller advokat, men det er jo ganske fantastisk at du insinuerer at jeg får betalt for å argumentere på Hegnar Forum. Det er litt spesielt å begynne med personkarakteristikker isteden for å diskutere sak, jeg hadde nok forventet litt mer av deg Olav2.

Du kan kanskje si at du ikke ignorerer noe, men du sa at leieprisene faller, mens statistikken viser noe annet. Kall det hva du vil.

Nå gjorde du det igjen Mathias2. Jeg har ikke sagt at leieprisene har falt i den perioden statistikken viser noe annet. Tvert imot har jeg sagt at leieprisene har steget i hele år. Du er så rask i oppfattelsen at det visste du ikke bare før du leste min forrige linje i dette innlegget, men det visste du også før du leste mitt forrige innlegg hvor det bl.a. står "Prisstatistikker viser at leieprisene i Oslo har økt i hele år."

Du skriver perfekt norsk på en ledig og interessant måte hvor du bruker relevante fremmedord så naturlig at det ikke kan skyldes at du prøver å fremstå som mer vis enn det du er. Du er åpenbart en akademiker som har en jobb hvor du er avhengig av å kommunisere godt skriftlig. Du startet din karriere her på eiendomsforumet til Hegnar i mars i fjor etter at du hadde avsluttet ditt tilsvarende engasjement på shippingforumet til Hegnar. Det store hoppet temamessig fra shipping til bolig tyder på at noe har medført at du har hoppet fra shipping til bolig. F.eks. at du har arbeidsoppgaver som har hoppet fra shipping til bolig.

Ut fra innholdet i dine innlegg antar jeg at du er i begynnelsen av din akademiske karriere og at ditt engasjement på Hegnars forum har sammenheng med karrieren. Du fremstår ikke som du er betalt for å skrive debattinnlegg. Du fremstår mer som du er her for å lære og eventuelt knytte kontakter med noen av de som skriver på forumet.

Skal jeg tippe ut fra mangelfull input så er stillingstittelen din advokatfullmektig i et av de større advokatkontorene i Oslo og at du er mellom 25 og 30 år gammel. Det er interessant uten at du trenger å berolige noen av den grunn.

VISNINGSSUKSESS (Onkel_S sin statistikk)

30.09.20: 75 ... 29.09.21: 66 ... 28.09.22: 56

07.10.20: 68 ... 06.10.21: 62 ... 05.10.22: 49
14.10.20: 70 ... 13.10.21: 63 ... 12.10.22: 45
21.10.20: 71 ... 20.10.21: 64 ... 19.10.22: 45
28.10.20: 73 ... 27.10.21: 61 ... 26.10.22: 43

04.11.20: 72 ... xxxxxxxxxxx ... 02.11.22: 43
11.11.20: 73 ... 10.11.21: 64 ... 09.11.22: 41

Onkel_S sin visningssuksess havnet på 41 % i dag som er 2 % ned fra forrige uke, 23 % ned fra forrige år og 32 % ned fra tilsvarende uke i 2020. Etter 2 uker av november er visningssuksessen 42 % i gjennomsnitt som gir 2 % prisfall fra oktober med 62 % som nullvekstprosent.

Visningssuksessen faller videre stimulert av stadig høyere rentenivå som gir krappere og krappere prisfall. Visningssuksessen fortsetter trolig å falle ned på 30-tallet før året er omme som da vil gi et månedlig prisfall i desember på over 2 % etter et månedlig prisfall i november på 2 %.

Det er for få b\visninger til å gjennmoføre en full telling dnne uken. Jeg Lander på en redusert telling denne uken og får 46%, 93 av 200 rundet ned på nr 810-1000 (blad 17-20). Dette ville vært 43% om man tar emd 50 stykker til (blad 16).
Blad 17 og 18 gir begge 25 markert solgt mens blad 16 gir 16. Det er så stor forskjell at det mest sannsynlig skyldes at en for stor andel av annonsene på blad 16 ikke har hatt visning. PÅ samme måte er det 8-9 stykker som er solgt på blad 21.

Den interne sammenlikningen blir feil Onkel_S når prinsippet for når du teller færre ikke er stringent. Du har talt 300 tidligere med færre visninger enn siste helgs og talt 250 tidligere med veldig mange færre visninger enn siste helgs. Resultatet ditt med 200 er mye høyere enn de siste ukene og det skyldes ikke at markedet har snudd så lenge det ikke er noe som tilsier at det har snudd. Din siste ukes visningssuksess viser feil tall pga for få tellinger.

Inflasjonen øker til 7,5%. Kjerne inflasjon 5,9 opp fra 5,3 i sep….Blir renteøkninger av slikt…

Dato: Totalt antall solgte bruktboliger 3 siste dager / Antall visninger helgen før = total visningssuksess (visningssuksess av 300)

09.11.22: 245 / 583 = 42,0 % (41)
02.11.22: 299 / 708 = 42,2 % (43)

26.10.22: 277 / ikke registrert (43)
19.10.22: 324 / 784 = 41,3 % (45)
12.10.22: 260 /. 545 = 47,7 % (45)
05.10.22: 192 / 416 = 46,2 % (49) ... 150 talte

28.09.22: 378 / ikke registrert (56)
21.09.22: 352 / 718 = 49,0 % (57)
14.09.22: 343 / ikke registrert (52)
07.09.22: 369 / 627 = 58,9 (55)

31.08.22: ikke registrert / 741 = ? (61)
24.08.22: 451 / 681 = 66,2 % (61)
17.08.22: 453 / 718 = 63,1 % (61)
10.08.22: 352 / ikke registrert (69)

Total visningssuksess er totalt antall solgte boliger siste 3 dager dividert på visningene forutgående søndag og mandag. Onkel_S sin visningssuksess er antall registrerte solgte siste 3 dager på de 6 etterfølgende sidene (50 annonser per side som gir 300 annonser talt opp) på finn.no som har høyest andel merket med solgt når annonsene er sortert etter alder.

Total visningssuksess blir distrahert av salg som ikke er annonsert helgen før. Slike salg flukturerer voldsomt særlig i forbindelse med ferier. Onkel_S sin visningssuksess blir distrahert av antall annonser spesielt når antall annonser blir så lavt at utvalget på 300 inneholder mange annonser som ikke hadde visning helgen forut.

Reduseres antallet riktig ned fra 300 når antall visninger er lavt så er Onkel_S sin visningssuksess langt mer presis enn total visningssuksess. Reduseres antallet feil ned fra 300 så blir Onkel_S sin visningssuksess mindre presis enn total visningssuksess eller direkte misvisende.

Onkel_S har fremstått som noe fleksibel i sin nedjustering av antall talte annonser uten at det har svekket statistikken hans merkbart før i går. I går nedjusterte han til 200 tellinger med et visningsantall helgen før på 583. Som grunnlag for tellenedjustering er 583 det høyeste visningsantallet i statistikkens 9-årige historie. Aldri tidligere har Onkel_S nedjustert tellingen til 200 med et så høyt visningsantall som 583. Onkel_S sin nedjustering i går til 200 tellinger medførte at visningssuksessen ikke ble 41 %, men 46 %.

Avviket på 5 % er stort. Onkel_S sin statistikk med telling av 200 annonser sier at prisfallet har bremset. Telling av 300, som har vært normalt med et slikt visningsantall, sier at prisfallet øker.

Onkel_S falt i går i den grøfta som mange statistikkonstruktører faller i når statistikken ikke viser det man tror den skulle vise eller viser det man ønsker at statistikken skulle vise. Med konsekvens at det han rapporterte i går var misvisende og at tilliten til statistikken hans ble svekket.

De er så stringent som mulig.
Nå hvor vi i snart to måneder har hatt lav visningssuksess vil andelen av visninger som gjelder 2. 3. n.-gangsvisninger øke og dermed vil antallet 1.gangsvisninger være lavere enn i da visningssuksessen var rundt 60 eller høyere. Under bonanzaen trengtes det kun godt 400 visninger for å være sikker på at en sekvens på 300 nesten kun inneholdt 1.gangsvisninger. Med lavere visningssukses trengs det flere visninger totalt for å ha en fullstendig serie med nesten 300 1.gangsvisninger.
Det er mulig at et utvalg på 250 hadde gitt et mer korrekt bilde (43%), men det ser vi i så fall neste uke

Inflasjonen økte med 0,32 % fra forrige måned spesielt stimulert av:

Økte bensin- og dieselpriser: +0,13 % effekt på månedsinflasjonen
Økte klespriser: +0,09 % effekt på månedsinflasjonen
Økt beregnet og betalt husleie: +0,07 % effekt på månedsinflasjonen
De 3 største bidragsyterne samlet: +0,29 % effekt på månedsinflasjonen

Ved årsskiftet får husleie et kraftig dytt oppover som følge av inflasjonsjustering av eksisterende leiekontrakter, og til våren får alle som har ansatte kraftig økte lønnskostnader, som vil gi økte priser, etter et rekordstort lønnsoppgjør provosert av rekordstor forutgående reallønnsnedgang.

Dagens styringsrente på 2,5 % er trolig historie allerede i desember og kommer neppe tilbake neste år. Boligkrakket får enda mer næring av dagens inflasjonstall.

Analytikerne i Norges Bank driver med skrivebordsanalyser som stemmer lite med virkeligheten. De bommer nå like mye som Fed gjorde, og det er lite troverdig. En styringsrente på 2.5% med en inflasjon på 7.5% er latterlig. De burde heve med minst 0.5% i desember for ikke å komme mer bakpå. Boligprisene skal kraftig ned.

MÅNEDSENDRING I KPI-JAE (kjerneinflasjonen) I OKTOBER

2022: +0,3 %
2021: -0,3 %

2020: +0,1 %
2019: 0,0 %
2018: 0,0 %
2017: +0,3 %
2016: +0,2 %

2015: +0,2 %
2014: +0,2 %
2013: +0,1 %
2012: 0,0 %
2011: -0,1 %

2010: 0,0 %
2009: -0,1 %
2008: +0,2 %
2007: +0,3 %
2006: +0,2 %

2005: +0,1 %
2004: +0,2 %
2003: +0,1 %

Ugreit IKCHGR

I kjerneinflasjonens historie har månedsendringen aldri vært høyere enn +0,3 % slik den var i 2022, 2017 og 2007. Årets delte inflasjonsrekord med årene 2017 og 2007 virker ikke beroligende på en rentesetting med inflasjonsmål. I oktober 2007 var boligprisfallet stimulert av renteoppgang godt i gang inn mot finanskrisen året etter. I oktober 2017 var boligprisfallet stimulert av innstramming i boliglånsforskriften i godt driv, og i 2022 har boligkrakket 2022/2023 festet grepet.

DEN SOSIALE RENTEOPPGANG: EN GAVE TIL DAGENS SVAKE OG DE STERKES UNDERGANG

Høye boligpriser i kombinasjon med krav om 15 % egenkapital har medført egenkapitalkrav på minst 500 tusen kroner for osloboliger med eget soverom. Dvs at ingen normal person/familie i kategorien svak i samfunnet har hatt mulighet til å kjøpe egen bolig. Boligmarkedet i Oslo har kun vært for de som allerede var inne i markedet da ekskluderingen startet og for de som ikke er svake.

Etter boligkrakket 2022/2023, stimulert av en rentesetting tilbake til normalen, vil både boligprisene legge seg på et langt lavere nivå og kravet til 15 % egenkapital være historie. Når boligkrakket er historie vil endelig også de svake i samfunnet ha muligheten til å kjøpe egen bolig så lenge egenkapitalkravet blir borte og "boligrente x boligpris x (1 - skattefradrag) + fellesutgifter" vil ligge langt under det de tidligere betalte for å leie den boligen de har måtte bebo i en den ekskluderende perioden.

Dagens renteoppgang gjør dagens svake til vinnere.

I kategorien dagens sterke finner man noen med 85 % belåning ved låneopptaket for noen måneder siden som i dag reelt har 95 % belåning og som etter at boligkrakket 2022/2023 er historie har 150 til 200 % belåning. Som man finner de som har 60 til 90 % reell belåning i dag som etter boligkrakket 2022/2023 har over 100 % belåning. I sum veldig mange dagens sterke som etter boligkrakket blir svakere enn dagens svake.

Dagens renteoppgang gjør store deler av dagens sterke til så store tapere at de blir fremtidens svake.

Når ville du kjøpt Olav2

Ser dere bunnen? Neste sommer?

Man bør vente med å kjøpe til man er sikker på at boligkrakket er historie. Det beste tegnet på at boligkrakket er historie blir nok rentenedgang enda en gang. Når den fremtidige rentenedgangen har festet seg bør man gå på visninger for å kjøpe den boligen som relativt til andre boliger er billigst i den kategorien man er interessert i. Er man singel i Oslo, med ønske om å bo i en liten leilighet, så er man så heldig å være kjøper i den billigste kategorien boliger i Norge etter et boligkrakk. Skal man kjøpe for utleie så er små leiligheter i Oslo der man oppnår størst avkastning etter et boligkrakk.

Imponerende kunnskaper du har Olav2. Må si meg enig.

Folk som tror det er ikke nok bolig må tro om igjen. Hvor mange enebolig/større leiligheter fins det i Norge? Og hver av dem sitter i praksis på mange millioner i pengebingen(bolig) sin. Da er veien veldig kort til å hjelpe pjokken med å kjøpe sin første leilighet eller oppgradere når man ser at boligprisene bare øker i verdi i rasende tempo.

Folk snakker om stakkars førstegangskjøpere uten foreldrebanken som trenger et tak over hodet (og tror det er de som skal bidra i boligmarkedet), men glemmer fullstendig gruppen som har fått eventyrlig oppgang i boligprisene i siste 20 årene, og den gruppen representerer sikkert godt over 70 % i hele Norge. Folk er ikke dumme når de ser at utgiftene øker og boligprisene faller - så hva er poenget med å bidra til pjokken skal ut av huset tidligere osv. Også som du sier, mange som holder igjen og nedgraderer boligarealet så det blir mer bolig til markedet.

Pengepolitikken internasjonalt har vært ekstraordinær siden 2009 og uforsvarlig etter mitt syn. Det ble satt i gang QE som manipulerte renter ned mot null, for å ikke skape statsgjeldkriser i Eurosonen den gang, blant annet. Samtidig fikk man deflasjon pga at Kina etc produserte billig. Dette har medført at man nå har tatt ut fremtidig vekst--en vekst som skulle ha kommet senere--som økonomien nå ikke tåler, derav mye høyere inflasjon. Jeg tror vi kommer til å ha vedvarende høyere renter fremover. Norges Bank kan velge mellom to onder, enten øke rentene veldig raskt opp til et høyt nivå der inflasjonen nå ligger, eller ta det gradvis over lang tid. Jeg tror de går for det siste. Dette kan prolongere og strekke boligprisfallet ut over tid. Jeg tviler på om boligprisene kommer tilbake til dagens nivå (justert for inflasjon) i overskuelig fremtid. De vi mest sannsynlig stabilisere seg på et mye lavere nivå.

Så, for å omformulere, Olav2: Du mener vi egentlig har falt rundt 10% allerede? Og du mener man skal et sted rundt 50% totalt? Det siste er jo mulig å diskutere, men hvordan kan du påstå det første?

Ellers tviler jeg litt på analysen om sterke og svake også. Når bankene blir strengere, er det nok god økonomisk kontroll og god cashflow som gjelder - favoriserer "de sterke". Og de som tjener på en nedgang er jo i tillegg til førstegangskjøperen de som BÅDE har høy EK-grad og skal bytte oppover - favoriserer "de sterke", i tillegg til de som tilfeldigvis skal kjøpe sin første bolig etter et fall.

Onkel_S SIN REDUKSJON AV TELLEANTALLET FRA 300 TIL 200 ANNONSER

Dato: antall visninger forutgående helg

09.11.22: 583

29.06.22: 473
09.06.22: 393
09.03.22: 462
16.02.22: 411
02.02.22: 365
19.01.22: 386
12.01.22: 284

17.11.21: 473
13.10.21: 381
06.10.21: ikke oppgitt antall, lavt pga høstferie
15.09.21: 535
27.05.21: 416
24.02.21: 328
03.02.21: 267

02.12.20: 390
18.11.20: 389
04.11.20: 360
07.10.20: 449
25.03.20: ca 490 visninger
19.02.20: 360

11.12.19: 300
04.12.19: 420

12.12.18: 345
05.12.18: 435
03.10.18: 532
24.05.18: 379
21.02.18: under 400


LAVERE ANTALL VISNINGER ENN 583 UTEN Å REDUSERE TELLERANTALLET FRA 300

Dato: antall visninger forutgående helg

12.10.22: 545
24.03.22: 568

08.09.21: 578
10.03.21: 522
27.01.21: 382
20.01.21: under 400

30.09.20: 489
09.09.20: 556
04.06.20: 505
11.03.20: 530
04.03.20: 549
08.01.20: 520

27.02.19: 517
06.02.19: 576

07.03.18. 522
14.02.18: 576
07.02.18: 522
...

De siste 5 årene har Onkel_S redusert telleantallet fra 300 til 200 totalt 28 ganger pga lavt antall visninger helgen forut. Sist gang i går da visningsantallet var 583. Forut for i går har aldri antall visninger vært over 535 visninger i de 27 gangene antall tellinger har blitt nedsatt til 200. Kun 2 av 27 uker har hatt over 500 visninger som grunnlag for nedsatt telleantall.

De siste 5 årene har 17 uker hatt færre visninger enn 583 uten at telleantallet har blitt redusert fra 300.

Onkel_S sin tellereduksjon i går vet han at er et fremmedelement i den statistikken han har holdt i live de siste 9 årene, og at tellereduksjonen medfører at statistikken i går viser at prisfallet stagneres kontra full telling som gir økt prisfall. Han har blitt gjort oppmerksom på at tellereduksjonen er i strid med tidligere praksis uten å rette opp til full telling.

Det som er sikkert er at Onkel_S med viten og vilje presenterer misvisende tall til tross for at han har blitt gjort oppmerksom på både feilrapporteringen og den negative konsekvensen det har for troverdigheten til statistikken og derigjennom også til han som det orakelet han har blitt på Hegnar de siste 5 årene. Motivet hans fremstår derimot uklart. Hvorfor i alle dager gjør han dette?

Her lukter det mye kverulering og misunnelse Olav2……kanskje mest det siste.

På bagrunn av all den tid du bruker på dette forumet der du kaster personkarakterestikker, spekulerer i skjulte agendaer og hva brukere beskjeftiger seg med, ignorer fullstendig motargumneter og/eller avfeier andre debattanters motargumenter som feil uten selv å underbygge eget argument, formulerer usakelige, urelevante og direkte meningsløse sammenligninger og argumenter, kan jeg ikke annet enn å konkludere med at du er et konspiratorisk nettroll. Anbefaler deg å endre retorikk om du ønsker å bli tatt seriøst i dette forumet.

Når det gjelder objektivitet og troverdighet er det 10-0 seier til Onkel-S.

pedro1, wire1 og paragrafen

Onkel_S sin statistikk er genial i sin enkelthet, sin presisjon og sin evne til ikke bare til å fortelle historien, men også til å forutsi fremtiden. Onkel_S sin statistikk er norges beste boligstatistikk helt uten konkurranse. Onkel_S sin statistikk er så god at den ikke bare er den beste boligstatistikken jeg har vært borte i uansett land. Den er den beste statistikken uansett type og nasjonalitet jeg har vært borte i.

Jeg angriper ikke statikken til Onkel_S, men måten Onkel_S ødelegger statistikkens troverdighet og endrer hva den forteller. Onkel_S er ikke genial som hans statistikk når han endrer inputen til statistikken så voldsomt at statistikken forteller en helt annet historie enn den ville ha fortalt uten endringen. Jeg angriper Onkel_S for at han ikke skal ødelegge hans fantastiske statistikk. Og da særlig ikke i den tiden vi er inne i på starten av et boligkrakk da statistikken hans har et viktigere budskap enn noen gang tidligere i statistikkens historie.

wire1 fremstår som irritert på meg ikke bare pga mitt angrep på Onkel_S, men også på min interne greie i går med en av de andre debattantene på denne tråden. Vedkommende skulle ikke vært her i en debatt med meg, og det gjorde jeg han klar over.

Godt skrevet. Dette kunne vært en fin tråd, men det hele begynner å bli useriøst.

Olav2 skrev «Jeg angriper Onkel_S for at han ikke skal ødelegge hans fantastiske statistikk.»

Så bra at du hjelper til. Vedder på at onkelen setter pris på det.

Jeg er usikker på hva Onkel_S setter mest pris på av mitt angrep på han for at han ikke skal ødelegge statistikken hans eller angrepene på meg pga mitt angrep på han. Svaret på det viser vel hvem han er.

Tja... biter man hånden som gir en føde, så kanskje man må gå sulten en stund. En litt mer konstruktiv tilbakemelding hadde kanskje ikke skadet?

Jeg er enig med Onkel. Den reduksjonen i telling som er gjennomført er nødvendig for å være konsist i måling av førstegangsvisningssuksesser. For meg ser det ut til at Olav2 har misforstått. Tellejusteringen handler egentlig ikke om tallet på generelle visninger slik Olav2 ser ut til å tro. Det er førstegangsvisningssuksesser som Onkel på en fremragende måte har dokumentert på en konsistent måte i oppgang og nedgang i lang tid. Beskyldningene om at Onkel forsøker føre oss bak lyset er helt urimelige.

Jeg diskuterer meget gjerne metode, og setter pris på spørsmål og tilbakemeldinger om denne (motiver har jeg ingen interesse i å diskutere).

Mitt utgangspunkt er å telle 300 annonser fordi det er det som normalt er tilstrekkelig til å oppnå et robust resultat. Jeg vil dermed helst telle 300 eller så tett på dette som mulig. Jeg er også konsekvent på å telle det utvalget som gir høyest resultat. Dette ikke for å skjønnmale, men fordi høyeste resultat er det eneste objektive jeg har å velge ut i fra, og dette utvalget vil også være utvalget med førstegangsvisninger. Samtidig er jeg et menneske og ikke en maskin og teller derfor alltid hele blader på finn.no, også selv om et utvalg som ikke starter på nr (x)xx1 eller (x)x51 ville gitt et litt høyere resultat, og jeg teller med evt p-plass annonser også som en maskin kunne sett bort fra.
De ganger jeg teller et redusert utvalg er det fordi utvalget ikke synes å være stort nok, altså et utvalg hvor det ikke er 300 annonser som "alle" har hatt førstegangsvisning. Kommer det med unormalt mange annonser som enten ikke har hatt visning, eller er overhengere fra uken før (og dermed per definisjon vanskeligere solgte enn de som ble solgt). Eneste motiv med det er å redusere potensialet for utvalgsfeil.

I forhold til stringensen: Olav2, du har gjort en meget interessant sammenligning mellom statistikken min og sesongjustert prisutvikling i Oslo., og kommer til en elegangt tommelfingerregel med at prisutviklingen måned for måned omtrent er 0,1*visningssuksess-60. Og du går steget videre til å vurdere at konstanten "-60" ikke er helt konstant. Den er avhengig av antall visninger som gjennomføres. FØR corona hvor det ble avholdt flere visninger ville konstanten være ca -55 mens den nå vil være nærmere -62. Og grunnen er både logisk forklart og antakelig helt korrekt. Med mange førstevisninger hver uke skal det litt færre solgte per førstegangsvisning til å indikere et marked i balanse, mens med færre visninger og dermed mindre intern konkurranse mellom objektene vil skulle en høyere visningsuksess til å vise et balansert marked. Det er jeg halt enig i, og tallene -55 og -62 er ikke noen du har valgt, det er dataanalysen som gir tallene. Lav visningssuksess på få visninger er mer dramatisk enn på et høyere antall visninger. Derfor er dagens nivå på 43-45% for tre ukers middel mere dramatisk enn nivåene i 2017. Men et viktig poeng er at "konstanten" ikke er fult ut stringent, og vil variere etter forholdene.På samme vis kan man heller ikke være helt stringent i forhold til faste grenser for når et utvalg bør reduseres eller ikke. Med få visninger og mange overhengende annonser vil en relativt større andel av totale visninger være på boliger som ikke har 1. visning (men 2.3.). (Dette skjer hvert år i desember det er derfor statistikken ikke har med de(n) siste egentlige salgsuken før jul). Omvendt er første visningshelg i januar en hvor selv 350 visninger kunne være nok til å gjennomføre en full telling fordi "ingen" overhengere har visning (mange relanseringer kan ha det, men da er prisantydnigen gjerne justert og de skal da med). Denne uken vurderer jeg at risikoen for å gjøre feil er større ved å ta med blad16 enn ved å la være, fordi det reelt ikke har vært stor nok andel av ukens visninger som er førstegangsvisninger. Det er naturligvis en del subjektivitet i vurderingen av om et blad skal med eller ikke. Min objektive grunn er at forskjellen på mellom bladene blir over 25-30% her 16 vs 25 som er +50%. fra blad 16 til 17. At jeg tar bort blad 16 er videre motivert at det er de første 20 stykkene der som hadde særlig lav visningssuksess (5 av 20) men det kan være tilfeldig. Jeg blir generelt skeptisk når enkelt-blade i enden av et utvalg endrer resultatet med over 2%. Samtidig er jeg åpen for at jeg etter de neste par ukene kan vurdere denne uken annerledes. For vi er i en situasjon som ikke har vært her i tellingens levetid. Under 600 visninger OG godt under 50% visningssuksess over flere uker har vi ikke hatt før. Når visningssuksessen har vært nede på 40-tallet har det vært over 900 visninger med unntak av de første coronastengingsukene i april 2020, og det var kun i få uker. Nå har vi både få visninger i Oslo generelt og et unormalt stort antall overhengere, og jeg har ikke et like solid erfaringsgrunnlag for metoden denne uken som ellers. Min fornemmelse er at spranget fra 16 til 25 er noe for stort. Hadde de 41 solgte på blad 16 og 17 vært fordelt eksempelvis 19-22 hadde jeg nok talt med blad 16... MEN. Jeg tror det er å gi statistikken LITT for mye vekt å bruke de rå ukestellinger som absoluttheter. Bruk heller 3 ukers middel, den filtrerer tilfeldighetenen, eller månedssnitt som du gjør i sammenligningen med prisstatistikken.

Og så likevel en disclaimer i forhold til motiv:
Jeg befinner meg så langt fra Oslo det nesten kan la seg gjøre (med mindre jeg dro tilbake til Svalbard - jeg har studert der), jeg har aldri eid eller leid noe i Oslo og regner aldri med å gjøre det heller, og har ingen i nær familie i Oslo heller så jeg har ingen motiver overfor Oslos boligmarked ut over å observere det.

Jeg har gjennomgått hele diskusjonen din i dag som startet i januar 2018, har 1.627 innlegg og går over 42 sider for å dokumentere at den justeringen du gjorde i går er ny og langt utenfor hva du har gjort tidligere. Når resultatet av den juseringen du gjorde i går i tillegg gir et helt unormalt resultat i forhold til den trenden man har hatt de siste månedene så er jeg helt overbevist om at din justering gir et misvisende resultat. Og det er jeg oppriktig lei meg for. Å miste tilliten til din statistikk oppfatter jeg å være et stort tap boliganalytisk.

Som skrevet og begrunnet dette er en ny situasjon. Trenden for 3 ukers middel er forresteb kke endret i det hele tatt.

Du har en del debattanter på Hegnar som forsvarer det du kommer med nærmest uansett. Og du har en ikke ubetydelig mengde analytikere, meglere, investorer og andre boliginteresserte som følger med på statistikken din jevnlig uten å skrive her. I tillegg har du slike som meg som både er analytiker og skriver her. Og så er jeg vel alene om å både skrive her, være analytiker og være kjent for mange av de som følger med på forumet.

Jeg har opp gjennom årene fått mange tilbakemeldinger privat på det jeg har skrevet her og på det som skrives av andre på forumet hvor du er den flittigst kommenterte. Din statistikk er mer brukt og har mer tillit enn alle andre boligstatistikker hos langt flere enn meg. Din statistikk er viktig og følges av mange. Da er det synd at du gjør endringer som skaper usikkerhet hos de som tenker selv og ikke følger deg blindt uansett hva du gjør. I den kategorien er vel alle andre enn de som hiver seg over slike som meg som tar seg bryet å reagere når noe kommer fra deg som ikke er som det skal være.

Det er tungt å innrømme at man har vært litt for rask og må endre på det man ikke bare har gjort, men også forsøkt å argumentere for uten hell overfor den som har reagert. Du har ikke overbevist meg om at din justering er riktig og det tror jeg ikke du har klart overfor de andre som følger med ut over de som støtter deg uansett. Og da har statistikken din et troverdighetsproblem som bør løses.

Takk Onkel. Veldig interessant at Oslos boligmarked er så ekstremt nå at vi ikke har tilsvarende i visningssituasjon å vise til i statistikkens historie. De som oppnår visningssuksess nå oppnår trolig ikke prissuksess samtidig.

Olav2 jeg tror din tid i gamet er over. Du har sikkert gjort det bra en gang i tiden, men du fremstår som desperat og useriøs på dette forumet.

Finn.no har regler for det de kaller "løfting av annonser" for å unngå at gamle annonser publiseres på ny for å komme først i rekken av annonsene sortert etter publisering. Reglene er:

"Når følgende vilkår er oppfylt kan bedriftsannonser tillates publisert på ny med det formål å flytte annonsen til toppen av resultatlisten (såkalt løfting):

Objektet har vært trukket fra markedet i minst 20 dager, eller
Reell endring av prisantydningen med minst 5 % eller 300 000 NOK siden forrige publisering, og
Objektet må være lagt ut som "Nybygg Enkeltenhet", "Fritidsbolig" eller "Bolig til Salg"."

https://hjelpesenter.finn.no/hc/no/articles/207288885-Spesifikke-regler-for-FINN-eiendom

Dvs at utvalget til Onkel_S inkluderer bare gamle annonser som har endret prisen med minst 5 % eller 300 tusen kroner eller som har vært trukket fra markedet i minst 20 dager. Utvalget til Onkel_S er bare nye annonser og gamle annonser som er frisket opp via prisendring og/eller via tid slik at de fremstår som nye. Løftingsreglene til finn.no medfører at gamle annonser som kommer med i Onkel_S sitt utvalg har langt høyere visningssuksess enn gamle annonser ellers ville ha hatt.

Gamle annonser som løftes til toppen av resultatlisten via å sette ned prisen med minst 5 % eller 300 tusen kroner har trolig høyere visningssuksess i dagens marked enn nye annonser. Jeg har for noen uker siden observert en slik løfting i Oslo hvor en annonse ble relansert helgen etter første visning med redusert prisantydning slik at annonsen kom på toppen av resultatlisten. Det kom 9 ganger så mange på visningen etter relanseringen enn det kom etter første annonsering med etterfølgende budrunde som endte ca kl 13:00 dagen etter visningen. Etter første visning kom det ingen bud. I dagens marked må mange salg via en slik relansering for å bli solgt fordi prisene faller så kraftig at selgerne må gjennom en mislykket første annonsering og visning for å forstå at prisforventningen er for høy.

Onkel_S trenger ikke å snevre inn utvalget i dag for å unngå gamle annonser så lenge de gamle han får med i dag er så frisket opp at de neppe har mindre sannsynlighet for å bli solgt enn nye annonser. Onkel_S trenger derimot å snevre inn utvalget hvis det er så få visninger at en for stor andel av utvalget ikke har hatt forutgående visning. På den annen side så medfører også få visninger mindre konkurranse mellom selgerne som øker visningssuksessen. Dvs at få visninger både trekker visningssuksessen nedover som følge av lavere andel forutgående visninger og trekker visningssuksessen oppover som følge av mindre konkurranse mellom selgerne. Utvalget bør derfor ikke reduseres før antall visninger er betydelig lavere enn normalt.

Onkel_S praktiserte inntil sist onsdag en utvalgsredusering hvor han reduserte utvalget fra 300 til 200 hvis antall forutgående visninger var under ca 500. Det vises i den sammenheng til min oversikt i går hvor 2 reduseringer siste 5 år har skjedd med mer enn 500 visninger, og 3 uker med under 500 visninger medførte ingen redusering siste 5 år.

Det er ingen grunn til å endre praksisen i dag i retning utvalgsredusering etter et høyere visningsantall enn før. En utvalgsredusering som alltid vil øke visningssuksessen som følge av at det utvalget man trekker ut har lavere visningssuksess enn det utvalget som blir igjen. Utvalgsredusering øker alltid visningssuksessen og gir derfor misvisende resultat hvis utvalget reduseres med for høyt antall forutgående visninger. Slik som skjedde for 2 dager siden da visningsantallet var 9 % høyere enn det noen gang tidligere har vært ved en slik utvalgsredusering. En utvalgsredusering som medførte at visningssuksessen økte med 3 % fra foregående uke midt i det fallet i visningssuksessen som vi har hatt de siste månedene.

Du virker ikke mindre desperat nå.

Men siden du insisterer så veldig så kan du jo kanskje hjelpe meg litt her. Kan du sende meg link til en sentral leilighet i Oslo som du mener er en del av dette "krakket" ? Områder som da er aktuelle for meg er Vålerenga, Kværnerbyen, Gamlebyen, Bjørvika, Sentrum og rundt der. Ikke første etasje, balkong (minimum 6-8kvm) med gode solforhold, gjerne NOE utsikt (eller ihvertfall ikke direkte innsyn fra nabo), mulighet for garasje/parkering (ikke krav, men fint om det finnes), nyere bygg som ikke har behov for mye rehabilitering i tiden fremover og som har litt mer enn absolutt minimum på "alt" (inngangsparti på bygget, størrelse på heis, takhøyde, felles takterrasse etc). Fint om det også er bra med naturlig lys i leiligheten og en fornuftig planløsning. Lokasjon må også være bra selvfølgelig, da med tanke på kollektiv, dagligvarebutikker osv.