Ja, Baltazaris, rentebobleblåsing verden rundt. I Kina strever de mye!

Vinduet for gode kjøp er nå. Full sysselsetting i Norge og rentenedgang i horisonten vil gjøre til at nedturen ikke blir brutal. Jeg tror på flatt til et svakt + marked fra 31/12/22- 31/8/23. Ingen regjeringer i Norge vil tillate høy ledighet, med de økonomiske musklene Norge har. Akkurat nå kan egentlig alt bare bli bedre……Iallefall etter nyttår. Da var hodet lagt på fatet.

Rettere det er 393 annonser som kunne telles uten å måtte oppgi uken fullstendig. Det er ikke det samme som at det er 393 annonser som vil funke som et utvalg som gir sammenlignbare resultater i forhold til de ni foregående årene. Det er tydelig at utenfor idealintervallet er utvanningen stor nok til å påvirke resultatet (negativt). For å få så sammenlignbare tall som mulig over tid forsøker jeg å redusere den effekten mest mulig for å unngå utvalgsfeil.
1 Måten ukens utvalg velges på er det utvalget som gir størs visningssuksess (fordi det vil være utvalget med 'bare' førstegangsvisninger).
En hittil 'normal uke' med lav visningssuksrss (som 2017)
En normal uke med lav visningssuksess har hatt minimum 50% flere visninger. Prøv å strekk ukens utvalg med +50%.

2. Hvis vi antar at siste helgs annonser er fordelt som denne ukes. Da ville et intervall på 200 annonser (som her ville vært 350-550) ha 190 reelt salgbare boliger mens intervallet på 300 (250-550) hatt de samme pluss ca 41 og 42 = 273 reelt salgbare. Telling over 300 annonser får 45% av de salgbare til å bli 41%, telling over 250 får 46% av de reelt salgbare til å bli 43% mens en telling over 200 får 48% av de reelt salgbare til å bli 46%.
Ukens reelle resultat var antakelig tettest på 45% av (124 av 273 med førstegangsvisning). Da holder jeg fast i at enten 200 eller 250 utvalgene gir det resultatet som er mest sammenlignbart med alle de andre.

Så må de som bruker resultatene selv legge til at lav visningssuksess på få visninger er mer alvorlig enn samme suksess med min. 50% flere visninger. Du har allerede gjort det ved å løfte barren for 'balanse' med nok til å gi -0,7% nedgang for en måned (= -8,5% prisnedgang for et år), noe som virker realistisk.

Men de vil jo ikke få noen nytte av Follobanen, utover at det tillatter 4 tog i timen for lokaltoget.

En kortversjon.
Normalt vil tellingen tilsyneladende ha et utvalg med ca 48 av 50 reelle førstegangsvisninger per blad på finn.no. Det oppnåddes siste uke ved å redusere utvalget til 200.
Det som kanskje skjedde oveni dette, er at også andelen av salg pr reell visning var høyere i det utvalget enn i de 100 som lå før mitt utvalg på finn.no. Dette -tror- jeg er et utslag av tilfeldigheter mer enn noe annet, som evt kan føre til en overkomoensering på 1 %-poeng eller 2. Men. Alle uker har sine tilfeldigheter, og disse glattes ut av 3-ukers middel.

Jeg begynner å ane hva problemet vårt er.

Som statistikkprodusent av "visningssuksess" er du opptatt av at statistikken skal være så god som mulig til å måle visningssuksess.

Som bruker av statistikken "Onkel_S sin visningssuksess" er jeg ikke det hele tatt opptatt av hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess.

Du er den eneste produsenten av statistikken din og er derfor trolig den eneste som er opptatt av hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess. Alle andre som interesserer seg for statistikken din er brukere av statistikken og er derfor som meg ikke opptatte av hvor god din statistikk er til å måle visningssuksess. Vi er alle unntatt deg, og da inkluderer jeg også de som støtter deg uansett, opptatte av noe helt annet enn hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess.

Statistikken din er meget dårlig til å måle visningssuksess Onkel_S. Tallet du presenterer på onsdag kveld er ikke i nærheten av å treffe den faktiske visningssuksessen. Til det er det alt for mye som du ikke tar hensyn til som ødelegger resultatet. F.eks. det dokumenterte faktum at ikke alle annonsene i ditt utvalg har hatt visning. Eller at flere annonser som hadde visning i helgen også hadde visning onsdagen du rapporterer eller etterfølgende dager og derfor ikke kunne bli solgt før etter din opptelling. Eller at annonser slettes etter salg før din registrering slik at de ikke kommer med i din telling. I tillegg kommer alle mulige tilfeldigheter som stort sett alle statistikker lider under.

En langt bedre statistikk enn din for å måle visningssuksess hadde f.eks. vært å følge et utvalg av annonser fra annonsering, visning og eventuelt salg. Da kunne man fått en statistikk av typen A% ble solgt mandag etter visning på søndag, B% ble solgt tirsdag etter visning på søndag, C% ble solgt mandag, tirsdag eller onsdag etter visning på søndag osv Men slike statistikker er heller ikke interessante for brukerne av din statistikk nettopp fordi visningssuksess i seg selv ikke er videre interessant.

Statistikken din er derimot MEGET GOD til å måle noe helt annet enn visningssuksess Onkel_S. Ikke bare MEGET GOD, men den BESTE til å måle noe helt annet enn visningssuksess. Din statistikk er:

VERDENS BESTE STATISTIKK TIL Å MÅLE TEMPERATUREN I BOLIGMARKEDET

Ingen annen statistikk er bedre til å måle PRISUTVIKLINGEN i boligmarkedet enn Onkel_S sin statistikk for å måle VISNINGSSUKSESS.

Din dårlige statistikk til å måle visningssuksess er verdens beste til å måle noe helt annet.

DET ER PROBLEMET VÅRT ONKEL_S.

Vær så snill Onkel_S:

!!!IKKE ØDELEGG VERDENS BESTE BOLIGPRISSTATISTIKK I IVEREN ETTER Å GJØRE DIN DÅRLIGE VISNINGSSTATISTIKK MINDRE DÅLIG TIL Å MÅLE NOE VI IKKE ER INTERESSERTE I!!!

Hmm, det er visningssuksess navnet du ønsker bort, selv om nevneren er antall visninger hver helg. Alle vet om svakhetene som ALLE statistikker har. Greit at du repeterer dette Olav2, men dette har vært diskutert før. Når du skriver VI med store bokstaver tror jeg du må være forsiktig, ref dine ønsker om presisjon.

I forbindelse med finanskrisen ble man kjent med Case-Shiller index som er en indeks for huspriser i USA. Utarbeidet av økonomene Karl Case og Robert Shiller. Shiller fikk nobelprisen i økonomi alene så lenge Karl Case døde før deres arbeid nådde den høyeste anerkjennelsen i form av en nobelpris.

Onkel_S sin statistikk med omregningen fra Onkel_S sin prosent til prosentvis månedsendring i boligprisene er etter min mening en langt mer genial og treffsikker prisindeks enn det som endte ut i en nobelpris. For ikke å snakke om en langt mer forutseende prisindeks enn den som ga nobelpris. Onkel_S sin statistikk med omregning til prisendring har et potensial helt utenom det vanlige og havner på 1. siden av de fleste norske aviser lenge før det igangsatte boligkrakket er historie. HVIS Onkel_S ikke ødelegger statistikkens genialitet i iveren etter å gjøre den bedre til å måle visningssuksess.

EFFEKTER AV UTVALGSREDUSERING (Onkel_S sin statistikk)

09.11.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 3 % fra foregående uke

05.10.22: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) falt med 7 % fra foregående uke og falt ytterligere 4 % uken etter.
29.06.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 1 % fra foregående uke
09.06.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 8 % fra foregående uke og falt ytterligere 2 % uken etter.
23.03.22: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 5 måneder med redusert utvalg =) falt med 7 % fra foregående uke.

10.11.21: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) økte med 3 % fra foregående uke
27.10.21: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 3 uker med redusert utvalg =) falt med 3 % fra foregående uke.
06.10.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 4 % fra foregående uke
15.09.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 4 % fra foregående uke
30.06.21: Reduserte utvalget fra 300 til 250 =) økte med 3 % fra foregående uke
02.06.21: Økte utvalget fra 200 til 300 etter 2 uker med redusert utvalg =) falt med 4 % fra foregående uke
21.05.21: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) falt med 7 % fra foregående uke
10.03.21: Økte utvalget fra 200 til 300 etter 5 uker med redusert utvalg =) falt med 3 % fra foregående uke
03.02.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 1 % fra foregående uke
20.01.21: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 4 måneder med redusert utvalg =) falt med 2 % fra foregående uke

07.10.20: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 7 % fra foregående uke
...osv...

Onkel_S har hatt en omfattende utvalgsendring som har blitt fulgt av stor fluktuasjon i visningssuksessen. Den mest unødvendige utvalgsendringen er den han gjorde denne uken så lenge antall visninger var langt høyere enn noen gang tidligere ved fall i utvalget fra 300 til 200. Den unødvendige utvalgsendringen ga den uunngåelige konsekvensen at visningssuksessen steg med 3 % i en tid med fallende visningssuksess.

Noen utvalgsendinger har vært unødvendig eller for store og noen utvalgsendringer har vært for små. Det gjelder både opp og ned i utvalgsstørrelse. Flertallet av utvalgsendringene fremstår som mislykte pga for stor endring i visningssuksessen fra foregående uke.

Redusert telling er som alternativ til å droppe tellingen. Jeg kan godt gjøre det siste i stedet.
Men for å skjønne deg rett(?). Det som er med til å gjøre statistikken genial er at den ikke inneholder utvalgsfeil. Men denne uken bør jeg med viten og vilje introdusere en utvalgsfeil fordi ukens resultat da blir bedre?

Ed.
Videre... den virkelig gode og tidskrevende metoden hvor man hadde talt 273 annonser som alle var reelle visningsannonser hadde gitt 45% (124 av 273). Min meget dårlige metode ga 46% mens 41% hadde vært mye mer korrekt?

Går det bra med deg?? Dette må jo ta utrolig mye tid og krefter, tid og krefter du faktisk kunne brukt på å lage din egen statistikk. Tror det holder fra deg nå. Vi er snart i 2023 og allerede der kan vi si at tittelen på denne tråden din ikke traff helt. Men sånn fra spøk til alvor, hvordan kan du bruke så mye tid på dette? Jeg vil virkelig vite det.

Hvor mye luft fikk vi inn i boligbobla under Korona tiden? Vil tror alt dette og mer til skal reverseres nå som renta stiger og psykologien snur?

Det er ikke visningssuksessen i seg selv som har noe genialt ved seg. Det geniale er at din beregnede visningssuksess kan omgjøres til en prisindeks som er mer presis og mer dagsaktuell enn alle andre prisindekser. Visningsprosenten du beregner er tilnærmet perfekt korrelert med den faktiske prisutviklingen uke til uke. Din måte å hente data på eliminerer stort sett alle feilkilder som andre prisindekser lider under.

Den største feilkilden i din indeks er konstruktøren selv. DU er den største feilkilden når du ut fra subjektive kriterier endrer utvalget. Men selv du klarer ikke å ødelegge hovedbudskapet til statistikken i tider som denne. F.eks. medførte din utvalgsendring denne uken ikke mer enn 0,5 % endring i prisindeksen.

-Uten din utvalgsendring falt boligprisene i Oslo med 2,1 % fra forrige måned i denne uken.
-Med din utvalgsendring falt boligprisene i Oslo med 1,6 % fra forrige måned i denne uken.

Boligprisene faller så voldsomt for tiden at du ikke klarer annet enn å redusere det rapporterte fallet i dagens boligkrakk. I mer normalt negative tider ville din endring ha medført rapportert oppgang mot faktisk nedgang.

Det blir tre stopp mellom Vedtby og Oslo S. 22 min reisetid. Går like raskt til Oslo ssentrum fra Vestby som fra Økern. Fra Ski blir det 12 minutters reise, med avgang hvert tiende minutt.

Sjekk volumet til salgs i Vestby, Ås og Ski

Ikke drop. Please!

Jeg endrer nettopp ikke kriteriene DU ber meg om å gjøre det. Mine kriterier er som alltid et utvalg hvor nesten 100% (ser ut til å være 96) faktisk har hatt visning.
DU ber meg endre dette til å telle et utvalg hvor bare 91% faktisk hadde visning fordi dette ville gi et lavere resultat. Jeg skjønner ikke dette ønsket om å endre utvalgskriterie nå etter jeg har vært konsekvent på dette i 6 år

Jeg reagerer på at du endret utvalget fra 300 til 200 i strid med hva du tidligere har gjort og med åpenbar konsekvens at du endret visningssuksessen.

Å diskutere med deg i denne saken er som å forsøke å stoppe en gullgraver fra å kaste den diamanten han har i hånden fordi han ikke forstår hva en diamant er. Helt utrolig og veldig skuffende.

Onkel, håper du ikke blir demotivert av det denne løken skriver og metodene han bruker for å forsøke å overtale deg til å endre metoden. Keep up the good work!

Støtter 100%. Digger tellingene, som er og bør fortsatt være like konsekvente som tidligere. Fantastisk dokumentasjon som jeg titt og ofte bruker i meningsutvekslinger når boligtempen er på tapeten. Takk OnkelS. Gleder meg til mange år til med onsdags meldingene dine. Ha en fin kveld.

Du har utvilsomt meget god innsikt i boligmarkedet, og det har vært interessant å lese innleggene dine (iaf til å begynne med). Den siste tiden fremstår du utrolig sutrete. Underbygger ikke tallene spådommene dine om et krakk lenger?! Tough shit... Er du så misfornøyd med statistikken til Onkel S, så lag din egen statistikk. Du vet jo hvordan det gjøres, og du kan basere statistikken på akkurat det utvalget du selv ønsker.

Tror aldri jeg har sett en mer utakknemlig person på dette forumet før. Du fremstår som grinete og uten evne til å ta innover deg meningene til andre på forumet. Som det selverklærte geniet du er, så virker det meningsløst å bruke tid her? Du kan vel umulig lære noe? Det er ikke mange nok som leser denne tråden til at det vil kunne påvirke markedsprisene, uansett hva du skriver... Så hvorfor kaste bort så mye tid på lange innlegg?!

Jeg har hatt en diskusjon med Onkel_S om hans reduserte utvalg i denne ukens statistikk.

En utvalgsreduksjon fra 300 til 200 som aldri tidligere har blitt gjennomført med et så stort antall visninger. Jeg har gjennomgått hele hans debatt som går over 5 år og tatt frem alle de gangene han har nedjustert fra 300 til 200 hvor ingen har hatt i nærheten av så mange forutgående visninger som siste ukes. Og jeg har tatt frem alle de gangene han de siste 5 årene har unnlatt å redusere utvalget til tross for lavere antall visninger enn siste uke. Jeg har dokumentert via gjennomgang av hans 5 årige debatt at utvalgsreduksjonen i denne uken er i strid med det han alltid tidligere har gjort.

I tillegg har jeg poengtert at hans utvalgsreduksjon siste uke medførte at visningssuksessen ble 5 % høyere enn hvis han ikke hadde redusert utvalget. Som jeg har poengtert at hans utvalgsreduksjon medførte at visningssuksessen økte med 3 % fra forrige uke som er en økning stikk i strid med det fallet i visningssuksessen vi har hatt i hele høst.

Hvorfor er dette grinete, utakknemlig og bortkastet tid?

Det må da være interessant å diskutere grunnlaget for den statistikken som har vært den viktigste grunnen til å stikke innom dette forumet de siste 5 årene. Og da særlig etter at en har vist at statistikken ikke bare er et visningsprosenttall, men også en presis og dagsaktuell prisindeks etter en enkel beregning.

Pust med magen tournelon og gled deg over det som skjer på forumet. Og ikke glem at det du skriver på denne debatten blir lest av langt flere enn dine innlegg noen gang tidligere har blitt lest. Engasjer deg i saken og la Onkel_S forsvare sin feilaktige utvalgsreduksjon uten hjelp av personangrepene dine.

Det er de bombastiske avslutningene dine (med store bokstaver, altså skriking)som forteller meg at dette handler om noe annet en en god og høflig diskusjon. Ikke verdt å fortsette.

Stiller meg meget spørrende til at du ikke evner å se hva vi prøver å poengtere. Det er nettopp en saklig og relevant diskusjon vi ønsker å ha her på forumet. Det er din ignoranse og arroganse som senker kvaliteten. Du argumenterer i øst og vest uten egentlig å underbygge det noe videre ref biler, skjulte agendaer, og feil telling. Når nesten samtlige debattanter i tråden etterspør en moderasjon i formuleringene, er det ikke oss det er noe galt med.

Hva det gjelder Onkel_S sin statistikk så respekterer jeg hans utvalg. Den har vist seg å sammensvare med boligprisbevegelser som du selv har påpekt. Det er uansett ingenting her som er helt vitenskapelig, og det burde du skjønne. Når det allerede er foretatt reduserte tellinger i utvalgte uker i 6 år ser jeg ikke meningen å plutselig endre på dette. Det er allerede argumentert for dette, og det burde gjøres på denne måten videre for kontinuitetens sin skyld. Det viktigste er å være konsekvent. Som det er nevnt kan du heller føre din egen statistikk, så får man heller sammenligne og se hva som treffer best.

Nei, du ber en gullgraver om å stoppe med å sortere så mye svovelkis bort fra sine sikteprøver, fordi det vil få fallet i gullprisen til å fremstå mer i tråd med egen modell.

(Ed 11.59) 'gullgraver' ble autokorrektet til 'gullgruve', det er nå rettet

Jeg tar med et annet av innleggene dine på dette forumet wire1 før jeg kommenterer:

...

"wire1 06.07.2021 kl 12:57 3735
Det som er flåsete er din fremferd på dette forumet. På kun 2 mnd. har du opprettet ikke mindre enn 5 tråder om nesten det samme der du kommer med ubegrunnet analyse og avfeier all motargumentasjon. Og det er jo tydelig da du knapt få gehør der du omtrent er den eneste som kommenterer på dine egne innlegg. Vil du drive blogg, vær snill å gjør det et annet sted."

Det er debattanten Elliot W som du skrev dette til i fjor da han argumenterte for at boligprisene ville falle. Elliot W hadde startet en debatt med: "Bare å stålsette seg til høsten med oppstart av rentehevinger. Ser ut til å ligge an til en ytterligere prisnedgang..."

...

Du drar med de andre debattantene her i din kommentering med "VI prøver å poengtere", "en saklig og relevant diskusjon VI ønsker å ha", "når NESTEN SAMTLIGE DEBATTANTER etterspør moderasjon" og "er det ikke OSS det er noe galt med".

Jeg har sett igjennom noen av innleggene dine for bl.a. å se hvorvidt det er riktig at du representerer flertallet av debattantene på Hegnars eiendomsforum. Det fant jeg heldigvis ingen indikasjon på. Tvert imot fremstår du til stadighet helt forskjellig fra de andre debattantene.

Det som derimot fremstår som likt er dine kommentarer til andre debattanter som du av en eller annen grunn reagerer på. Ut fra den raske gjennomgangen jeg har gjort av din karriere her på Hegnars eiendomsforum har jeg konkludert med at du reagerer på din spesielle måte hvis en motdebattant:

1. Tar litt for stor plass, og
2. Predikterer boligprisfall.

Jeg har videre konkludert med at ingen annen er som deg på dagens eiendomsforum. Dog fremstår du ikke som unik for meg som har debattert eiendom i 18 år. Før finanskrisen var det en debattant på Hegnars eiendomsforum som reagerte på din spesielle måte hvis en motdebattant:

1. Tok litt for stor plass, og
2. Predikterte boligprisoppgang.

Den åpenbare forskjellen er at dagens debattant reagerer negativt på boligprisfall mot førfinanskrisens debattant reagerte negativt på boligprisoppgang. Spørsmålet til deg wire1 er derfor:

Har du endret standpunkt om boligprisutviklingen fra før finanskrisen til i dag, eller har du hatt en dobbeltjenger på Hegnars eiendomsforum?

(Du eller din dobbeltjenger var eiendomsmegler i Oslo frem til både debattkarrieren på Hegnars eiendomsforum og eiendomsmeglerkarrieren tok brått slutt.)

Jeg snakket aldri på vegne av de andre på Hegnars formum som helhet, men i denne tråden.

Beklager men har verken interesse eller tid til å gidde å utype det andre. Du får grave så mye du vil i min kommentarhistorikk.

Jeg har ikke en dobbeltgjenger, og jeg er eller har aldri vært megler, ei vil jeg heller bli det.
Jeg har aldri predikert boligprisoppgang i denne tråden, men etterspurt mer tosidig argumentasjon.

Du får sammenligne meg med hvem du vil, det beviser ikke noe.

For 16 år siden oppstod det en situasjon som medførte at jeg brukte noen hjerneceller og noen kroner på å finne ut hva dette var og hvordan jeg skulle avdekke slikt. Jeg er ikke utdannet i dette, men har lært litt av det som skjedde.

Hersketeknikkene du bruker og måten du bruker de på er gjenkjennelig. Det samme er mangelen på sannhet i det du skriver og bruken av andre for å isolere motstanderen. Du fremstår også like dyktig til det du driver på med som eiendomsmegleren for 16 år siden.

Bruken av ordet «bevis» i din siste setning «frikjenner» deg ikke. Tvert imot fremstår du som mer «skyldig».

Du er meget velkommen til å vise meg de uriktige sannheter jeg kommer med.
Morsomt at det er du som nevner hersketeknikker. Der møter du deg selv i døren så trå varsomt.

Jeg har liten forståelse for hva du får ut av denne diskusjonen ved arrestere meg på ordbruk. Det virker desperat. Poenget mitt var at din anekdotiske sammenligning med for alt jeg vet, er en oppdiktet person, er forsvinnende lite interessant i denne sammenheng.

Apropos sannheter. Som det selverklærte geniet du er, vil du videre kunne utdype hvilken relevans kvadratmeterprisen på en Tesla Model X Plaid har med boligpriser i Oslo? Jeg er oppriktig nysgjerrig på dette.

https://www.nettavisen.no/okonomi/skjebnedag-for-utlansregler-forslaget-er-en-katastrofe/s/5-95-751731

«– Det merker vi hos oss. For eksempel hadde folk tidligere åtte millioner i finansieringsbevis, som nå er justert ned til seks millioner.»

Det bekrefter bare det jeg har tidligere har erfart, bankene har blitt vesentlig strengere i sin utlånspraksis.

"wire1 10.11.2022 kl 17:18:
På bagrunn av all den tid du bruker på dette forumet der du kaster personkarakterestikker, spekulerer i skjulte agendaer og hva brukere beskjeftiger seg med, ignorer fullstendig motargumneter og/eller avfeier andre debattanters motargumenter som feil uten selv å underbygge eget argument, formulerer usakelige, urelevante og direkte meningsløse sammenligninger og argumenter, kan jeg ikke annet enn å konkludere med at du er et konspiratorisk nettroll. Anbefaler deg å endre retorikk om du ønsker å bli tatt seriøst i dette forumet."

....

Påstander i innlegget ditt 10.11.2022 kl 17:18 i ".." med mine etterfølgende kommentarer:

"du kaster personkarakterestikker": ikke sant
"spekulerer i skjulte agendaer": ikke sant
"ignorer fullstendig motargumenter": ikke sant
"avfeier andre debattanters motargumenter": ikke sant
"uten selv å underbygge eget argument": ikke sant
"formulerer usaklige, urelevante og direkte meningsløse sammenligninger og argumenter": ikke sant
"du er et konspiratorisk nettroll": ikke sant

Det blir 7 av 7 påstander som ikke er sant wire1.

I det siste innlegget ditt:

"Som det selverklærte geniet du er": ikke sant

Den ene konkrete påstanden i det siste innlegget er heller ikke sant. I tillegg kommer "for alt jeg vet, er en oppdiktet person" som du trolig også vet er ikke sant. Verken personen eller historien er oppdiktet.

Olav2 - jeg ville ikke brukt tid på denne diskusjonen. Det er kun en grunn til at folk ser på denne tråden og det er jo for å se hva du skriver. Ingen er i nærheten av hva du og Onkel har av kunnskap. Keep up the good work!

Til:
-Onkel_S
-pedro1
-tournelon
-Mønny
-paneldata
-mrpotato
-og eventuelt andre

For 16 år siden ble det avdekket at eiendomsmegleren hadde etablert et "kameratskap" på siden av debatten og at angrep på andre debattanter, som f.eks. på Olav2, ble samkjørt fra "kameratskapet". I den grad en eller flere av dere har blitt rekrutterte til et slikt "kameratskap", så anbefales dere å vurdere fornuften i å fortsette med det.

Så lenge moderator ikke rydder opp i det som skjer på denne debatten så må jeg rydde opp selv eller gi meg som debattant.

Olav2
Jeg kan kun svare for egen del. Jeg har vært på HO sitt forum siden 2007, og har vært her av to grunner. Den ene fordi boligmarkedet har min interesse, den andre for å ha et forum hvor jeg kunne trene i å skrive korrekt og forståelig norsk.
Jeg har, og har hatt som prinsipp at jeg gjerne diskuterer sak, diskusjoner om person er uinteressant. I noen tilfeller er det fint å vite om hva andre har vært gjennom her, slik at man der i gjennom kan prøve å skjønne hva som evt. kan ligge bak mistroiskhet. Historien din fra kort før jeg ble med her har gjort inntrykk helt fra starten, og er en vesentlig grunn til at jeg fortsatt ikke på noe tidspunkt i løpet av 15 år har skrevet under fullt navn.

Jeg har opplevd merkelige ting her inne også (heldigvis langt i fra i nærheten av deg og absolutt uten sammenligning), mest sykt var vel SNOW og hans CPK-sekt som var ved å spamme dette forum rundt 2013 om rask rikdom i et russisk eiendomsselskap (som visst het noe med Fasade) i en grad som fikk en meddebattant til å lage en offentlig kode som kunne brukes til å filtrere bort SNOW-tråder. Ellers husker jeg at det var en overgang hvor du og jeg ble mistenkt for i virkeligheten å være en og samme skribent.
Jeg ønsker på ingen måte at du gir deg, tvert i mot, og jeg ber andre debattanter om å holde en god og saklig tone uansett uenigheter. Debatter hvor alle er enige om alt er kanskje hyggelige, men veldig uinteressante.
Jeg var fått gjort en metodetest som er nyttig, og jeg takker for inspirasjonen til den. At vi tolker resultatene av den forskjellig har jeg det fint med.

Nei Olav2 , ikke noe samarbeidet eller kameraderi. Er vel så enkelt som at vi setter pris på statistikken til OnkelS og ønsker at han viderefører den med de påpekte svakhetene som alltid har vært der. Ha en fin søndagskveld så får vi se om visningssuksessen fortsetter nedover på onsdagen 😉

Jeg er nok for ung til å vite hva du snakker om. Men jeg må jo si at du mister litt troverdighet når du er såpass aggressiv i denne debatten. Ellers er jeg som mange andre her interessert i tall og fakta, mindre interessert i følelser og synsing.

Antall annonser for bruktboliger til salgs i Oslo mandag morgen (fra noprofit sin statistikk):

14.11.22: 1.814
07.11.22: 1.860
Endring siste uke: -46

15.11.21: 1.192
08.11.21: 1.180
Endring siste uke for 1 år siden: +12

16.11.20: 1.003
09.11.20: 1.049
Endring siste uke for 2 år siden: -46

Antall registrerte solgte brukboliger onsdag kveld (3 siste døgns registrerte):

09.11.22: 245
10.11.21: 273
11.11.20: 322

Antall annonser for bruktboliger til salgs i Oslo falt med 46 siste uke mot økning på 12 i fjor og fall for 2 år siden på 46.

Antall registrerte solgte bruktboliger (registrert 3 siste døgn) var 245 i år som var 28 færre enn i fjor og 77 færre enn for 2 år siden.

Til tross for at det selges færre bruktboliger i år enn i fjor så faller antall boliger til salgs i år mot økning i fjor. Når salget er lavere i år enn i fjor skal antall til salgs øke i år i forhold til i fjor alt annet likt. Det omvendte har skjedd og da må nettotilførselen av boliger til salgs være mindre i år enn i fjor. (Jeg forutsetter at salget i de andre dagene i uken ikke var høyere i år enn i fjor.)

Nettotilføreselen av boliger til salgs er antall boliger lagt ut for salg minus antall boliger trukket fra salg. I den siste uken i år har det blitt lagt ut færre boliger til salgs og/eller blitt trukket flere boliger fra salg enn i tilsvarende uke i fjor.

Sammenlikner man med samme uke for 2 år siden finner man det samme. I den siste uken i år har det blitt langt ut færre boliger til salgs og/eller blitt trukket flere boliger fra salg enn i tilsvarende uke for 2 år siden.

En forklaring er at det har blitt solgt færre boliger i årets siste måneder enn i fjor og for 2 år siden som har medført at færre kjøpere har lagt ut sin gamle bolig til salg i år enn i fjor og for 2 år siden. Om det er hele forklaringen er usikkert, men man er trolig langt på vei til hele forklaringen. Er det hele forklaringen så har det foreløpig ikke skjedd noe annet med selgersiden i bruktboligmarkedet i Oslo enn at man har lagt ut færre boliger til salgs som følge det forutgående lavere kjøpet av boliger.

Det er derfor intet som tyder på at de to største endringene på selgersiden har begynt å virke i form av
- selge før kjøp
- utleiere nettoselger kontra tildlligere nettokjøp

Trolig har det vært en effekt på kjøpersiden i form av at man har avventet kjøp i påvente av salg som har dratt noen over fra å selge før kjøp som tidligere ville ha kjøpt før salg, slik at det er noen flere som selger før kjøp i dag enn tidligere. Men, noen stor snuing fra kjøp før salg til salg før kjøp har det neppe vært foreløpig.

Som følge av renteoppgangen vil trolig langt flere snu fra å kjøpe før salg til å selge før kjøp enn det man har opplevd frem til nå og trolig vil utleiere snu fra nettokjøp til nettsalg. Begge dele medfører økning i antall boliger til salgs med etterfølgende prisnedgang.

I tillegg vil også renteoppgangen etterhvert tvinge boligeiere av økonomiske grunner til å selge uten at de kjøper noe nytt eller like stort i Oslo. Med effekt økning i antall boliger til salgs med etterfølgende prisnedgang.

Man opplevde det samme i forrige uke som i denne uken.

De siste 2 ukenes nedgang i antall boliger til salgs i Oslo skyldes trolig mindre tilførsel av gamle boliger som følge av lavere forutgående salg. Nedgangen skyldes ikke at flere boliger har blitt solgt. Tvert imot det har blitt solgt færre boliger også de 2 siste ukene.

Nedgangen i antall boliger til salgs i Oslo de 2 ukene sier samtidig at det neppe er mange som foreløpig har snudd fra å kjøpe først til å selge først og at utleierne neppe foreløpig har snudd fra nettokjøp til nettosalg.

Siste 2 ukers fall i antall bruktboliger til salgs i Oslo indikerer at det ikke har skjedd noen merkbar snuing fra å kjøpe først til å selge først i disse to ukene. Som det ikke har skjedd en merkbar endring i utleiernes oppførsel i form av å snu fra nettokjøp til nettosalg i disse to ukene. Hva som skjedde forut for de 2 siste ukene kan man ikke si noe sikkert om ut fra de siste to ukenes utvikling.

Siste 2 ukers fall i antall bruktboliger til salgs er en endring i forhold til hva som skjedde i det foregående ukene hvor antall bruktboliger til salgs steg langt mere enn i de tilsvarende ukene i 2 foregående årene. Som kan tolkes som at man forut for de 2 siste ukene har hatt både en betydelig snuing fra å kjøpe først til å selge først og en betydelig endring i utleiernes adferd i form av å gå i retning nettosalg kontra forutgående nettokjøp.

Jeg utelukker ikke at det kan ha vært en effekt i høst i form av at det var en snuingen fra å kjøpe først til å selge først og det var en dragning hos utleierne mot nettosalg som begge har stoppet opp i de siste 2 ukene. Dog neppe stor effekt så lenge det nok skjedde mere med de sammenliknbare ukene siste 2 år. Både i 2020 og i 2021 falt trolig antall boliger til salgs unormalt mye i september og oktober som følge av unormalt hett marked for disse månedene å være.

Sammenlikningen med de to siste årenes boliger til salgs har den svakheten at de to siste årene har vært langt fra normale. Dessverre har vi ikke sammenlignbare høsttall fra før covid.

Fra 21.12.20 til 04.01.21 steg antall bruktboliger til salgs med 354 boliger.
Fra 20.12.21 til 03.01.22 steg antall bruktboliger til salgs med 18 boliger.

De 2 siste årene har heller ikke oppført seg likt som gjør sammenlikningen enda vanskeligere.

Årets utvikling i antall boliger til salgs fremstår som normalt negativ hele høsten hvis man ikke sammenlikner med de to siste årenes utvikling som har vært veldig spesiell. Etter min subjektive mening sier høstens utvikling i antall bruktboliger til salgs at man de siste 2-3 månedene har hatt en viss dragning i retning at flere og flere selger før kjøp og at utleiere har redusert nettokjøpet i retning nettosalg i større og større grad. Og at disse effektene ikke har stoppet opp, ei heller er i ferd med å stoppe opp.

Hvordan hensyntar denne analyse tallet på leiligheter som har salg og annonse satt på pause? Jeg ser mange usolgte objekter med deaktivert annonse nå.

I tidligere perioder med tregt marked er det mange som har forsøkt seg på kjappe opppussinger av salgsoppjektet, i håp om at budrunde skal komme i gang ved neste forsøk.

Jeg kjenner ikke identiteten til et eneste forumnick, og jeg har heller aldri gjort det. Disse diskusjonene minner meg om noen god venn forklarte meg en gang.

1) At man opplever at noen er ute etter en betyr ikke nødvendigvis at man er paranoid.
2) At man ikke er paranoid betyr ikke nødvendigvis at ingen er ute etter en.

Det er nå registrert 101 nye annonser i dag for bruktboliger til salgs i Oslo samtidig som det har blitt 51 færre annonser siden i dag morges. Det er som du sier mange annonser som deaktiveres i dag så lenge det ikke ble solgt i nærheten av 150 boliger sist fredag. Det deaktiveres trolig langt flere i dag enn i de 2 foregående årene. Uvanlig stor deaktivering er nok hovedårsaken til det "overraskende" fallet i antall annonser de siste to ukene paneldata. Dagens deaktiveringer dukker nok i hovedsak opp igjen til salgs i januar. Veksten i antall annonser for bruktboliger til salgs på finn.no vil trolig sette ny rekord i januar 2023.

Med litt ytterligere renteoppgang blir det mer glissent på visningene i januar 2023 enn det har vært i januar siden 1993.

Antallsstatistikken er nesten umulig å få noe fornuftig ut av for tiden hvis man ikke registerer daglig hva som skjer på finn.no. Det blir mest synsing ut året før man i januar får data som viser hvor man er. Min spådom om glissenhet i januar er mer bygget på de antatte effektene av renteoppgangen enn antallsstatistikken i seg selv. Din statistikk gir også bedre grunnlag for å si noe om tilbudet i januar enn antallsstatistikken per i dag.

Anekdotisk, men like fullt: Jeg kjenner til to som solgte bolig i oktober.

Begge solgte under takst. Og begge solgte før de skal kjøpe noe nytt.

Ingen av dem er særlig "økonomisk aktive", men de har likevel vært tydelig på at de vil selge før de kjøper, på grunn av et utfordrende marked fremover.

https://www.finansavisen.no/nyheter/bolig/2022/11/15/7960210/nyboligsalget-stupte-med-23-prosent-ingenting-som-tilsier-at-dette-vil-snu

https://byggmesteren.as/2022/10/26/frykter-mange-permitteringer-i-byggebransjen/

Kan bli meget stygt for byggebransjen dette. Tidligere har staten startet byggeprosjekter som motkonjuktur for bransjen når det private markedet svikter. Med høy inflasjon kan ikke staten hjelpe med å sette i gang prosjekter. Nå reduserer det offentlige sine prosjekt samtidig som det private stopper opp.

Her blir det permitteringer og oppsigelser.

2 bekjente som har tatt boligen vekk fra Finn og relanserer Januar. Tross mye boliger på gang på nyåret….har jeg trua på flatt marked fra 31/12- 31/8/23. De gode kjøpene gjøres nå. Så fort de store overskriftene om at renta når toppen tidligere så vil boligmarkedet få en liten boost. Masseledighet vil ødelegge, men hvem tror på det i Norge ?

Mitt anektdotebidrag fra Nordre follo. Vennepar av vennepar. 70 åringer. Kjøper stor, flott, ny leilighet til 10 mill med overtak i mai. Større vinkelhus fra midt på syttitallet med stor lecakjeller styles og fikses og legges ut for prisantydning 8,2. Selv med alle stauder og epletrær i full blomst og alle blomsterbed perfekt luket kommer det ikke budrunde i gang. Nå et halvt år senere er staudene visne, vinduene dugger, prisantydningen satt ned i flere omganger er nå 7,48. 70åringene vurderer nå legge den nye leiligheten for salg også. Gjelda er mange ganger større enn planlagt og ikke dimensjonert for to pensjoner

Det ble argumentert hardt for og mot videre økning i leiepriser tidligere i denne tråden.
Denne artikkelen har et edruelig syn på saken og er godt forklarende. Kort og greit førte corona epidemien til at flere enn normalt solgte utleieboligen sin, og at det derfor er et underskudd på utleieboliger i dag. Derav vekst i leier. Dog poengteres det at tilveksten er merkbar, og at det i hovedsak er inflasjonen som har besørget økningen så langt. En frisk økning i antall boliger for utleie vil mest sannsynlig ha en dempende effekt på prisnivået.

https://borsen.dagbladet.no/nyheter/ny-utvikling-far-ikke-solgt/77762832