Leiemarkedet på St. Hanshaugen i Oslo i dag er veldig sterkt, statestikk og analyser som viser det motsatte har i tilfelle ennå ikke slått inn.

Hvorfor jeg sier det er at jeg i min bekjentskapskrets har en venn som har noen sekundærboliger han leier ut i området. Han hadde nå en ledig leilighet , la ut annonse på Finn og fikk en respons han aldri hadde hatt før, kunne velge å vrake i leietakere.

Gratistjenesten hybel.no er mer enn 20 år gammel så da forventer jeg at effekten på annonsemengden på finn.no er så uttømt at den ikke har hatt effekt på ENDRINGEN av annonsemengden på finn.no i høst. Fra juli til i dag har leiemarkedet i Oslo ENDRET seg fra fosskoking til lett leietakers marked ut fra et forholdstall som har gått fra under 3 til rett under 10.

Du betegner avdrag som kostnad og det gjør ikke jeg. Derimot regner jeg rentekostnaden på hele kjøpesummen så lenge jeg tar med egenkapitalens alternativkostnad. Og så regner jeg med 1,75 % boliglånsrente før renteoppgangen og 5,25 % boliglånsrente etter.

Med 6 millioner kroner i kjøpesum blir rentekostnaden 105.000 kroner i året før renteoppgangen og 315.000 kroner i året etter renteoppgangen. I tillegg kommer 48.000 kroner i driftskostnader slik at boligkostnader blir 153.000 kroner før renteoppgangen og 363.000 kroner etter. Dvs at boligkostnadene havner på 2,37 ganger mer etter renteoppgangen enn før.

Når krigen eventuelt slutter i Ukraina vil prisen på bygningsmaterialer stige kraftig igjen med de virkningene det medfører.

Hvorfor vil prisene øke om krigen slutter?

Bygge opp igjen alt som er ødelagt i det store landet vil medføre at man trenger enorme mengder bygningmaterialer, og prisene på disse produktene i Europa vil da trolig stige mye. Noe som gjør nye boliger enda dyrere også i Norge.

Det høres ut som en veldig fjern sammenheng for min del.

Det er vanskelig å se at dette har utviklet seg til å bli leietakers marked.
Hvis man tar utgangspunkt i statistikken på antallet til leie/ønskes leid i Oslo stemmer det at tallene har gått i retning av et svakere marked siden sommeren. Sommeren 2022 hadde et helt ekstremt trangt marked, foruten det er normen at det er stramt om sommeren og et marked mer i balanse utover høsten - antageligvis på grunn av mange studenter som skal finne bolig.

Hvis vi ser på samme periode i tidligere år ser vi at leiemarkedet fortsatt er strammere enn normen:
25.11.13 : 1.799/129 = 13,95
15.11.14 : 2.072/155 = 13,37
15.11.15 : 1.811/187 = 9,68
15.11.16 : 2.121/179 = 11,85
15.11.17 : 2.296/171 = 13,43
15.11.18 : 2.364/192 = 12,31
15.11.19 : 2.305/181 =12,73
16.11.20 : 2.951/150 = 19,67
16.11.21 : 2.270/156 = 14,55
15.11.22 : 1.653/184 = 8.98

Det er for årstiden få boliger til leie i Oslo for øyeblikket (i hvert fall på Finn), faktisk har det ikke vært færre de siste 10 årene. Videre så vet vi at mange av de 32.000 flyktningene som har ankommet enda ikke er bosatt i kommunene de skal til. Samtidig ventes det (i følge Aftenposten i dag) et sted mellom 35-40k ankomster totalt i år og det samme antallet i 2023. Det er åpenbart at dette vil ha mye å si for boligmarkedet. I tillegg er det et faktum at leieprisene har gått opp i Oslo, og det er en av grunnene til at Majic ikke venter et stort boligprisfall.

Renten er åpenbart en viktig faktor, men så er det en del andre elementer som peker i enn annen retning. Hva fasiten vil bli er det ganske enkelt ingen som vet. Men hvis vi antar 70 000 ankomster, og at 13 % av disse havner i Oslo er det ca. 9000 som skal bosettes. Hvis det er tre stykker i hver familie (en kvinne og to barn) er det 3000 boliger. Så kan man selvsagt være helt uenig i det regnestykket, og alle står fritt til å vurdere hvordan de ulike parameterne vil slå ut - men denne gruppen skal ha et sted å bo. Jeg vil anta at leiemarkedet hadde vært langt svakere nå om man ikke hadde hatt såpass stor innvandring i år. Så er en mulig effekt at kommunene også kjøper boliger hvis det viser seg vanskelig å leie, det har eksempelvis Oslo Kommune gjort i stor skala tidligere.

Det som gjør Macic best har med konkurransen å gjøre. Macic skjønner at boligtilbudet ikke er det samme som antallet annonser på Finn. Det er det nesten ingen av forståsegpåere som gjør. Meier, Gjeving og flere til har ingen analyse i det heletatt.

Jeg skulle ønske Erling Røed Larssen hadde fått til noe.

Sludder. Bygningsmaterialer ville kommet ned i pris etter covid om det ikke hadde vært for krigen. Russland er verdens største tømmereksportør ved fravær av krig og sanksjoner. Avsluttet krig vil øke tilbude av byggematerialer ganske mye.

Ja, det gir mye mer mening. Om ikke annet så vil en avslutning av krigen bare akkselerere prisfallet mer.

Jeg tar med avdrag fordi folk må faktisk betale det, selv om det er sparing. 5.25% er veldig høyt, men okey la oss regne med det. Likeså valgte jeg ikke å ta med hele kjøpesummen da det er krav om egenkapital og den kostnaden er det ingen som må ut med hver måned, men okey la oss ta med det også da.

Etter skattefradrag blir forskjellen fra 1,75% rente til 5,25% rente på 6 mill og 48k i driftskostnader, 126% og ikke 300% som du påstår.

Bygningsmaterialer avhenger i stor grad av energikostnader. Energikostnader avhenger av investering i energi(dette er på et historisk lavt nivå, sett bort i fra ineffektiv og kostbar grønn energi som utgjør en brøkdel av energimiksen) samt sanksjonene plassert på russland. Det er ingen garanti at sanksjonene fjernes når krigen er over, det er heller usannsynlig at det skjer. Tømmerprisene er forresten like lave som før pandemien atm, de har vært fallende i hele år.

Krigen har ført til lavkonjunktur som holder prisene på ting lavere enn normalt, ikke høyere enn normalt. Noe mange ikke forstår for øyeblikket er at til og med oljeprisen nå er unormalt lav og ikke unormalt høy. Russland eksporterer like mye olje som før krigen, Europa og USA har pøset reservelagrene sine ut i markedet og vi har sett starten på en lavkonjunktur som senker etterspørselen. Den ekte oljeprisen for øyeblikket er antakeligvis $115+ og det vil ta år å investere nok til å få ned oljeprisen.

Det vil antakeligvis komme et ekstremt inflasjonsjokk innen 12-18mnd hvis ikke full depresjon ødelegger all etterspørsel. Løsningen på det inflasjonsjokket er ekstreminvesteringer i oljeproduksjon og til en lavere grad andre råmaterialer og energi. Alle vestlige land i verden jobber aktivt i mot dette på alle mulige fronter. Grunnen til at jeg ikke kommer til å kjøpe den sannsynlige boligbunnen er at jeg er skeptisk til at vesten beholder posisjonen sin i verden over de neste 20-30 årene. Man kan ikke ha uendelig vekst samtidig som man fører en vekst-fiendtlig politikk. Du kan ikke ha et grønt skifte uten en ekstrem nedgang i velstand, du kan ikke ha en ekstrem nedgang i velstand og galloperende boligpriser.

Vesten må antakeligvis gjennom et tiår med helvette før politikerne blir byttet ut og vi igjen begynner å ta valg som øker velstanden og levestandarden til befolkningen. Boligprisene kommer helt sikkert til å øke pga inflasjon over denne perioden, men det finnes bedre investeringer og antakeligvis bedre boligmarked. Personlig ville jeg kanskje sett til Dubai som et attraktivt boligmarked, men tror de er for sulten på vekst/utbygging til at boligmarkedet skal ta av. Hvis Dubai roer ned nybyggingen kommer boligmarkedet der til å eksplodere, men det ser ikke ut som det skjer i nærmeste framtid.

Det er vanskelig å ha tro på vestens økonomi når du kan leve godt på Bali med et månedsbudsjett på 15000,-/mnd og strømregninga i oslo er på 12000,-/mnd.

Ikke helt feil denne….godt beskrevet 👍

Jeg oppfatter det som analysen din gir prediksjoner på ganske lang sikt (tiår) og at byggematrialkonklusjonene blir feil.

Energiprisen vil ikke bli så høy på så lang sikt pga utbygging av atomkraft innen denne tidshorisont (tiår).

På kortere sikt (2år) tror jeg materialprisene blir helt overkommelige.

Om din prediksjon om et mørkt tiår for Vesten, så er jeg helt enig. Selvom jeg ikke helt skjønner hva Vesten er. Vesten må bel inkludere Polen, Ukraina, Sør Korea, Japan og Australia?

En fattig trøst er at vi i Norge fortsatt vil ha ekstrem velstand. I Kina og Russland blir det enda mørkere enn nå.

Takk for interessant innlegg. Kan du spesifisere hva du mener med «den ekte oljeprisen»? Sikter du til det fysiske markedet, eller en hypotetisk pris i papirmarkedet (med fravær av SPR-slipp). Eller er det noe annet du sikter til?

"Boligprisene kommer helt sikkert til å øke pga inflasjon over denne perioden"

I tza sitt innlegg var det ovennevnte det mest relevante for denne debatten og det som jeg i størst grad stiller meg undrende til. Hvorfor vil boligprisene øke som følge av inflasjon provosert av høyere energi- og matvarerpriser? En inflasjon som minst kommer til å tredoble boliglånsrenten og dermed tredoble kostnaden knyttet til boligprisen?

Hvorfor vil høyere energi- og matvarepriser i kombinasjon med minst 3 ganger så høy boligprisrelatert kostnad øke boligprisene?

Svaret på det spørsmålet gir ikke tza i sitt innlegg og det forstår jeg godt.

Vedrørende energi i tza sitt innlegg så kunne man f.eks. lese følgende for 12 dager siden fra vår rikskringkaster hentet fra en melding fra Det internasjonale energibyrået (IEA):

"Siden krigsutbruddet har Russland solgt over en million fat daglig til India, Tyrkia og Kina, opplyser IEA. Men dette salget klarer ikke å oppveie for bortfallet av salg til vestlige industriland som følge av sanksjonspolitikken, skriver IEA."

https://www.nrk.no/nyheter/iea_-venter-fall-i-russisk-oljeproduksjon-1.16180714

Rikskringkasteren nevner ikke at gasseksporten fra Russland også har falt etter krigsutbruddet, men det har vel de aller fleste fått med seg at har skjedd etter at Russland har krakket eksporten til den største kunden EU.

Når det gjelder lagersituasjonen så viser vel etterfølgende datert 26. oktober at man ikke bare har tømt lagrene av energi:

"Fordi gass som kommer i rør enten må forbrukes der og da eller lagres, og mange lagre som nevnt er fulle, falt prisen på gass med levering neste time til under 0 euro/MWh på mandag."

https://e24.no/olje-og-energi/i/wAA1ld/gassprisen-har-falt-med-70-prosent-siden-toppen

Ellers så stiller jeg meg også undrende til det predikerte inflasjonssjokket om 12-18 måneder. Hvorfor får man et inflasjonssjokk 12-18 måneder etter vår tids kraftigste renteoppgang? En historisk høy renteoppgang i hele verden for å stagge den inflasjonen vi har i dag.

At boligmarkedet i Dubai trekkes avslutningsvis frem som attraktivt forundrer ikke etter at man har lest det forutgående i tza sitt fargerike innlegg. Hvis man glemmer det man forut har lest så blir også anbefalingen av boligmarkedet i Dubai forunderlig.

"Det er alltid noen som handler ut fra feil argumenter Ring2"
"Feil argumenter"? At det meldes redusert fremtidig tilbud er altså noe man ikke skal ta med i vurderingen når man handler? Folk klarer heldigvis å se lengre enn til nesetippen. Å påstå at redusert fremtidig tilbud ikke påvirker prisen er et argument som ikke hører hjemme på et finansforum. Det er egentlig ikke diskuterbart.

IGANGSETTELSESFALLET TIL MACIC ER MER ENN EN STERK OVERDRIVELSE

Antall igangsatte boliger 11.21-10.22: 30.059
-Antall igangsatte boliger 11.20-10.21: 30.760
=Flere igangsatte boliger siste år i forhold til 1 år tilbake: -701

Antall boliger under arbeid per oktober 2022: 48.551
-Antall boliger under arbeid per oktober 2021: 48.278
=Flere boliger under arbeid i årets oktober enn 1 år tilbake: 273
https://www.ssb.no/statbank/table/03723

Siste år har det blitt igangsatt bygging av 30.059 boliger som er en nedgang på 701 boliger fra 1 år tilbake. Per oktober i år er det 48.551 boliger under arbeid som er 273 flere enn i oktober i fjor.

Det er flere boliger under arbeid i dag enn det var for 1 år siden. Da blir det unektelig flere boliger ferdigstilt fremover enn det ble for 1 år siden. Hvis man ikke er sjeføkonom i Prognosesenteret så bør konklusjonen bli at fremtidig boligtilbud som følge av lav boligbygging blir et veldig dårlig argument for at boligprisene ikke skal falle noe særlig det neste året for å stige etterpå. Den opphøyde sjeføkonomen i Prognosesenteret spår, på bakgrunn av den "lave" boligbyggingen, boligprisene tilbake på denne vårens prisnivå, dvs på historiens høyeste prisnivå, på slutten av 1. kvartal 2024 for å fortsette å stige ut over historiens høyeste prisnivå i de etterfølgende månedene.

Med overskriften "Nyboligsalget går mot det svakeste året siden finanskrisen" presenterte Boligprodusentene boligstatistikken for oktober 2022 for 12 dager siden. Øverst på pressemeldingen finner man en blå og en rød graf hvor den blå er igangsatte boenheter siste 12 måneder og den røde er solgte boenheter siste 12 måneder. Ser man helt til høyre på grafene står oppført tall som er siste årets tall per oktober 2022. Det står:

Antall igangsatte boenheter i perioden 11.21 til 10.22: 25.508
-Antall solgte boenheter i perioden 11.21 til 10.22: 22.016
=Flere igangsatte boenheter enn solgte i perioden 11.21 til 10.22: 3.492

https://www.boligprodusentene.no/artikkelarkiv/pressemelding-boligstatistikk-okt.-2022/

Det siste året er det igangsatt 3.492 flere boliger enn det er solgt. Ser man godt på grafen så ser man at man i oktober 2022 opplevde lavest rød graf i forhold til blå graf. Dvs at man i hele grafens 12 årige historie aldri tidligere har hatt så mange flere igangsatte boliger enn solgte boliger det siste året.

Det er ikke igangsettelsene som har krakket i Norge. Det er salget av nye boliger som har krakket i Norge. Boligprodusentene igangsetter like mange boliger som før til tross for at salget stuper ned til nivået i finanskrisen. Hva medfører det av boligtilbud fremover?

Svaret på det er det stikk motsatte av hva den opphøyde sjeføkonomen i Prognosesenteret predikerer. Fremover blir boligtilbudet foret av tusenvis av flere usolgte ferdigstilte boliger enn normalt. Det medfører IKKE bolígprisoppgang, men det stikk motsatte.

Hvis NIVÅET på antallet boliger er høyt nok vil prisfall skje med null, lav eller høy VEKST i antallet boliger.

En ting mange ikke er klar over er at antallet enslige som snart skal på siste reis vil øke mye framover. Det vil framtvinge økning i tallet på dødsbo-omsetninger.

@paneldata: Jeg ser på vesten som den Europeiske Union og USA/Canada og jeg peker ut de pga politikken som føres rundt klima. Jeg håper atomkraft blir en stor del av energimiksen i framtiden og er investert deretter, det hjelper derimot lite når man vokner opp en morgen og man har et oljeunderskudd på nivå med gassunderskuddet vi har sett i år/kommer til å se i mars/april.

@Leotwin: Med den ekte oljeprisen mener jeg bare den vanlige oljeprisen. Lengre ned i dette innlegget har jeg skrevet ned noen faktorer som gjør dagens oljepris unaturlig lav og hvorfor dette vil forandre seg om relativt kort tid.

Jeg kan ikke si med 100% sikkerhet at boligprisene skal opp på et tiårsperspektiv, men det føles naturlig. Jeg tenkte forøvrig ikke fra boligtoppen med den kommentaren, men heller fra vinkelen hvor man kjøper etter at rentene begynner å gå ned igjen. Hvis du spurte meg om boligprisene er høyere om 9.5 år enn de var på toppen i sommer, så ville jeg sagt 60/40 i fordel høyere priser. Tar man stagflasjonen som varte hele 70-tallet f.eks så var eiendom en av de bedre aktivaklassene og det ga 30% avkastning eller noe deromkring på tiåret. Snakker her om amerikanske tall og marked.

Det er ingenting historisk som sier at det vestlige boligmarkedet skal bli longterm deflatorisk i et inflatorisk pengesystem. Det er kun snakk om å poppe en boble, tilvenne seg nye økonomiske forhold og deretter begynne å marsjere oppover igjen. Aksepterer man dette som sannhet så avhenger alt av: hvor langt ned skal vi, hvor lang tid tar det å komme dit, hva er årlig prisvekst i % etter vi når bunnen. Plotter vi inn f.eks: 25% nedgang, 2 år på å nå bunnen, 4% gjennomsnittlig prisvekst de 8 årene etter vi har nådd bunnen -> vi har boligprisvekst sett i et tiårsperspektiv. Alle disse tallene føles for meg kanskje litt for høye, skrur vi ned alle littegrann blir uansett utfallet svakt positiv prisvekst.

Usikker på om du var enig med meg eller om det var noe du ønsket jeg skulle klarere angående russisk oljeeksport. Russisk oljeproduksjon antas å være ned cirka 3% på året noe som er innenfor naturlig årlig variasjon og etterspørsel, ikke begrunnet krigen. Jeg snakker forøvrig kun om olje i posten min og ikke om gass, gasseksporten fra Russland er kraftig ned og mye er ute av markedet, dette er direkte pga sanksjoner som mest sannsynlig forblir selv etter krigen er over. Hvis de lokale lagrene er fulle og det står to fulle LNG skip i havna og det er spare capacity i pipen vil prisen på nykjøp av gass midlertidig gå mot null eller negativ. Det betyr derimot ikke at gassen som allerede ligger i lagrene ble kjøpt for kr 0,- eller at verdien på gassen i lagrene er 0,-.

Inflasjonssjokket jeg snakker om vil komme pga kraftig økning i oljeprisen og å få ny produksjon inn i markedet for å få ned oljeprisen vil ta år. Først må investeringen og finansieringen være på plass, så må myndighetene og det regulatoriske være på plass, så må utstyret være på plass, så må sikkerheten være på plass, så må arbeidskraften være på plass etc etc. Vi snakker her 18-24 mnd minimum fra plan til aktiv produksjon på de enkleste prosjektene. Vi har sett i 2022 at selv med oljepris over $100 fatet i en lengre periode så har det ikke inspirert oljeselskapene til å øke investering i ny produksjon.

Det koster hundrevis av millioner i investeringer å starte et oljeprosjekt og de lokale myndighetene kan når som helst legge hele prosjektet i grus slik at de taper all investering, eller bare endre skatteregler slik at all profitt forsvinner. Oljeselskapene og aksjonærene har ingen interesse av å ta den risikoen i dagens politiske klima hvor olje er djevelen.

Oljeforbruket i verden går opp hvert eneste år ettersom den tredje verden blir mer velstående og begynner å konsumere mer. Verden investerer ikke tilstrekkelig i ny produksjon og vestlig politikk har skylda. Oljeforbruket i år har vært ekstremt lavt pga ekstreme covid tiltak i Kina samt starten på en lavkonjunktur med høyere renter. Man regner f.eks at covidtiltakene i Kina for øyeblikket fører til underkonsum på 1.2 millioner fat olje per dag i regionen. Når Kina åpner opp, når hvertfall litt Russisk olje blir tatt av markedet f.o.m desember, når spr releases slutter eller blir skalert ned(Q2 neste år antakeligvis), DA vil det komme et ekstremt inflasjonsjokk utløst av underproduksjon av olje. Tidshorisonten 12-18 mnder kommer av at jeg tror det vil ta cirka så lang tid før alle disse tingene spiller seg ut og biter seg fast i kostnaden på andre ting enn olje.

Investeringer i Dubai er en nobrainer hvis de slutter å gi byggetillatelser til alt som rører på seg det skjønner alle som forstår skattepolitikken deres. Dubai er også et fantastisk eksempel på hva som skjer med boligprisene hvis man bygger for mye. Innbyggertallet har gått fra 2 til 3 millioner på et tiår og boligprisene er flate, gjett hva som vil skje hvis de begynner å gjøre boligmarkedet mer ekslusivt. Den tid kommer, spørsmålet er bare når.

Takk for svar. Jeg er enig i at oljeprisen p.t er kunstig lav og mest sannsynlig skal vesentlig opp. Men anerkjenner også at sterke krefter har stor interesse av å holde oljeprisen nede (både økonomisk og maktpolitisk). Har stor tro på at det vil bli satset enorme beløp på energisikkerhet det neste ti-året, også olje- og gass. Majors vil nok bli presset i den retning. Det vil det videre motvirke et mer langvarig inflasjonssjokk som du (og vi alle) frykter.

Intet varer evig - men mange har brent seg på å spå Vestens undergang før😉

Boligprodusentene:
- Igangsettingen av nye boliger i oktober 2022 er 41 % over oktober 2021.
- Igangsatte nye boliger de siste tre måneder (august, september og oktober) er 12 % over samme periode i fjor.
- Igangsatte av nye boliger hittil i år er 17 553 boenheter, det på samme nivå som i 2021.

- Salget av nye boliger i oktober 2022 er 23 % under oktober 2021.
- Solgte av nye boliger de siste tre måneder (august, september og oktober) er 22 % under samme periode i fjor.
- Solgte nye boliger hittil i år er 16 286 boenheter, det er 21 % under samme periode i 2021.
https://www.boligprodusentene.no/siteassets/dokumenter/pressemeldinger/presentasjon_oktober-2022.pdf

For Nejra Macic blir dette:

"Igangsettingen av nye boliger kommer til å gå ganske kraftig ned fra og med nå og utover gjennom hele 2023 så forventer vi lavere igangsetting. Det er delvis pga de høye byggekostnadene, men også pga renteøkningene. Det er både tilbudsside- og etterspørselssideforhold som har ført til at salget av nye boliger har falt. Og så tar det litt tid før man ser en salgsnedgang før det da synes i igangsettingstallene. Og det tror vi kommer til å skje fremover at det blir synlig også vil vi da få lavere ferdigstillelse av nye boliger mot slutten av 2023, men aller tydeligst så blir det i 2024, og faktisk i 2025 også. Tilførselen av nye boliger vil bli såpass mye lavere at tilbudssiden totalt sett kommer til å bli lav, hvis vi ser på brukt og nytt samlet sett. Og så forventer vi første rentekutt en eller annen gang mot slutten av neste år. Kombinasjonen av de to tror vi vil føre til at salget av nye boliger igjen øker i 2024 slik at igangsettingen da igjen tar seg opp. Og at boligprisveksten kan bli ganske positiv i 2024.

....

Vi tror at det blir en renteøkning til. Og så at toppen er nådd. Og at vi da har et uendret rentenivå frem til en eller annen gang i løpet av høsten neste år. Så tror vi første rentekutt kommer, og at det blir et rentekutt nummer 2 i 2024 og at renta da sakte, men sikkert vil gå ned igjen."
https://e24.no/podkast/vgtv/episode/251908

----

SSB:

- Igangsatte boliger i Oslo i oktober 2022 var 381 mot 256 i oktober 2021.
- Boliger under arbeid i Oslo var per oktober 2022 5.239 mot 5.157 per oktober 2021.
https://www.ssb.no/statbank/table/03723

For Nejra Macic blir dette:

"Det bygges så utrolig lite nå at igangsettingen er kriselav, og det vil ferdigstilles og fullføres veldig få nye boliger i Oslo i 2024 og etterhvert i 2025."
https://e24.no/podkast/vgtv/episode/251908

Macic ser sannsynligvis på et større bilde enn bare oktober i år og i fjor.

Eksempel fra Oslo, ref SSB:
Det er 32% færre fullførte boliger hittil i år enn gjennomsnittet per oktober siste 5 år.
Det er 48% færre igangsatte boliger hittil i år enn gjennomsnittet per oktober siste 5 år.

Takk for analysen. Mange usikre faktorer i forhold til etterspørselsvekst for olje. Enig i at Kina blir en joker. Men de har meget store problemer utover Covid. Samfunnets strukturer slår sprekker. Resten av verden forsøker avslutte Kinaimport.

Bygningsmaterialer er som alle andre varer, tilbud og etterspørsel bestemmer prisen.
Når Ukraina skal bygges opp igjen vil etterspørselen skyte i været og sannsynelig også prisen.

Det meste vil produseres lokalt i Ukraina for å få fart på økonomien igjen. Det vil ikke påvirke etterspørselen nevneverdig i andre land. Ukraina baserer seg også i mye større grad på mindre avanserte og billigere materialer enn man gjør ellers i EU. Det skyldes at de ikke har råd til å bygge ihht til f.eks TEK standarden slik vi gjør i Norge. Det er med andre ord bygningsmaterialer til ulike markeder.

Ukraina har ingen mulighet til selv å produsere alt de trenger, hele infrastrukturen skal bygges opp igjen og de vil f.eks. trenge enorme mengder med betong og stål. Byggestandarder er lite relevant i dette spørsmålet.

Dersom ikke boligprisene får en korrigering og mest sannsynlig et krakk nå...... Når da ??

Matvareprisene opp 30-60%
Strømmen opp 400-600%
Værst for firma som ikke får strømstøtte
Antall konkurser...over 100 i uka
Rentene er snart doblet og stiger
Mange eier flere eiendommer og har lån på hytte,(hytter) biler og båt . Mange som egentlig har god økonomi har lånt både 6-7-8 og 10 millioner kr..... Det svir

Husprisene har økt mer enn noe annet hvert år i 20 år
Gamle rønner fra 70 tallet på 160 Kvm f. Eks utenfor Drammen som en for 4-5 år siden kunne kjøpe for 2.8 millioner koster i dag 4 millioner +++++ vi snakker om hus som egentlig trenger nytt tak, nye vinduer, ny drenering og ny kledning. Hus som bør renoveres for over 1 million kr. Mange, maaaaaaaaaaaange folk tjener fortsatt 400.000- 460.000 kr og en del av oss tjente så si det samme for snart 10 år siden. Alt har økt untatt lønnen

Så hvis ikke boligprisene skal ned mer en 2-3% i 2023 og 2024 for å så øke 4-6% i året i 2025/26. Så skjønner ikke jeg noe

Desto mer relevant er at

1) Ukrainsk økonomi er en mygg med 200 mrd USD i BNP i 2021 mot Norges 480 mrd USD i 2021. Ja helt riktig, Norges BNP var mer enn det dobbelte av Ukraina før krigen.

2) Ukrainsk befolkning er omlag 10% av EU.

Så selvom ødeleggelsene nok er store, så påfører bygging og materialetterspørsel i Ukraina lite virkning på verdensmarkedet

Boliger under arbeid i Oslo i oktober
2022: 5.239
2021: 5.157

2020: 5.887
2019: 6.209
2018: 8.617
2017: 9.499
2016: 5.965

2015: 4.072
2014: 4.019
2013: 5.459
2012: 5.413
2011: 5.258

2010: 2.560
2009: 4.613
2008: 6.001
2007: 7.340
2006: 7.032

2005: 6.094
2004: 7.287
2003: 4.719
2002: 4.079
2001: 3.436

2000: 1.755

Snitt dette århundre: 5.466

Det er drøyt 200 færre boliger under arbeid i oktober i år enn gjennomsnittet i oktober i dette århundret. Justert for økt befolkning er det lavt antall i år. Justert for at man har hatt de største utbyggingsårene i dette århundret i årene 2017 og 2018 så er det ikke så dårlig i år. Uansett lengde og bredde på bildet Mønny så er det ikke kriseaktig i år slik den opphøyde mener og bruker som argument for den helt utrolige fremtidsvisjonen i dagens renteoppgang at boligprisene er like høye om 1,5 år som de var i våres og at de vil fortsette å stige etter det.

Hvorfor kommer dette prognosetullet fra den helt klart intelligente kvinnen som kan mye om både boligmarkedet og hva som påvirker prisutviklingen?

Svaret på hvorfor den intelligente kvinnen er så på viddene i det hun er betalt for å være ekspert i er ikke unikt for henne. Det samme svaret får man nesten uansett hvilken intelligent person med boligkompetanse man vurderer i dag.

Det finnes knapt noen intelligent person i Norge med boligkompetanse som er uhildet i sin oppfatning om den fremtidige boligprisutviklingen. Tilnærmet samtlige eier en eller flere boliger selv og/eller har nærstående som eier en eller flere boliger. Å ta inn over seg at et boligkrakk er igangsatt er det samme som å ta inn over seg en fremtidig økonomisk katastrofe for en selv og/eller for en eller flere av ens nærmeste.

Macic har nettopp kjøpt seg ny og større bolig og da er hun selvfølgelig farget av det. Som stort sett alle andre boligeksperter i steinrøysa er farget av egen og de nærmestes store investering bolig. For de fleste ikke bare den store investeringen, men den største.

Henning Lauridsen, adm.dir., Eiendom Norge:

"I Oslo har det for eksempel ikke blitt lansert et eneste nytt boligprosjekt for salg etter sommeren."

Kilde: https://www.dn.no/innlegg/eiendom/boligpris/utlansforskriften/boligmarkedet-ligger-i-vedums-hender/2-1-1355310

Jeg må nesten anbefale å registrer seg og bruke sin ene gratisartikket til dagen på å lese denne

https://www.finansavisen.no/nyheter/makro/2022/11/28/7964051/gjeldsbelastningen-er-rekordhoy-verre-enn-for-bankkrisen

Grafen som viser husholdningenes rente+avdragsbelastning og ren rentebelastning siden 1980 er interessant. Belastningen av avdrag er stor nå, fordi renten er lav og gjelden er høy. Samtidig funker avdragsbyrden som en god buffer for den enkelte husholdningen. Mens rentebelastningen neste år vil være økt med ca 5,5%-poeng av disponibel inntekt siden 2021 er den samlede belastningen av lån "kun" økt litt over 2 %-poeng. Dette er fortsatt en betydelig innstramming, men redusert sparing står for mesteparten slik at innstrammingen ikke utløser masseledighet (vi kunne godt trengt litt mer ledighet, dog)
Samtidig funker likevektsmodellen for boligmarkedet fortsatt bra. Boligprisen er nå langt over likevekten hvor (netto)leie/rente = boligpris noe som drar boligprisene ned med stor kraft. Men risikoen for en bølge av tvangssalg er liten, og som Olav2 har skrevet det er vi ikke nær en stor finanskrise heller. Husholdninger flest vil komme seg greit gjennom. Likevel er det grenser for hvor høyt rentene kan gå før de velter lasset noe som i seg selv er med til å dempe en renteoppgang.

1. Selv om Ukraina er en økonomisk mygg så er det ikke de som betaler for gjennoppbyggingen. Hele den vestlige verden er klare med gigantiske hjelpepakker og vesten har allerede frosset enorme beløp fra russiske oligarker/virksomheter som er øremerket til nettopp gjennoppbyggingen.

2. Ukraina er det største landet i Europa etter Russland og er nr 7. på befolkningskalaen, et stort land på alle måter.

Vi får se når den tid kommer, krigen kan være over til våren eller vare i årevis.

Det er jo også slik at folk som jobber med eiendom, enten de er analytikere, meglere, banker osv, ikke ønsker at boligprisene skal falle nevneverdig. Et (stort) fall i boligprisene har en direkte korrelasjon med lavere bonuser, lavere fortjeneste og økt sannsynlighet for å miste jobben. Da er det klart at man må gjøre det man kan for å roe ned markedet...

Jeg synes du er i overkant tøff som antyder at husholdningene har tatt opp så mye gjeld at de kan ta sentralbanken som gissel i kampen mot inflasjonen.
At NB har husholdningenes forbruk med i beregningen er det ingen tvil om, men boligprisene influerer ikke på inflasjonen og har således ingen betydning for rentesettingen.
I tillegg så er nordmenn verdensmestrre i utenlands forbruk som nok blir innskrenket lenge før innenlands forbruk blir mye påvirket.
Det er nok riktig at den høye gjelden i husholdningene er en faktor, men bare en liten en, og slettes ikke noe som NB vektlegger mye når renten settes.

Bankene er mye mer robuste nå enn tidligere, og det er ingen fare for krise hvis boligprisene krakker. Det er i grunn kun de som har spekulert litt hardt i bolig som rammes tungt, resten av Norge klarer seg helt greit med lavere boligpriser.

Får jeg lov til å spørre om det er nå det snur?

Jeg regner med at november 2022 blir den verste enkeltmåneden så langt i 2022, men...
Det har nå begynt å komme positive nyheter.

Rente. Nå har Fed-sjef Powell begynt å gi signaler om at tempo å renteøkninger skal ned. Inflasjonstallene for oktober var lavere enn ventet og det tar tid før renteøkningene materialiserer seg.
Kilde: https://www.dn.no/bors/wall-street-med-et-hopp-etter-powell-tale-nasdaq-stiger-kraftig/2-1-1364000
I Norge er renteøkningene nok vesentlig mer innstrammede enn USA som følge av at her til lands så har de fleste boligeiere flytende rente i motsetning til USA. Ida Wolden Bache behøver ikke å gå like hardt til verks som Fed-sjefen. Blir spennende å følge med på inflasjonstallene i Norge fremover. Effekten av de siste renteøkningene har ikke truffet enda.

Russland fortsetter å bombe den sivile infrastrukturen i Ukraina, det betyr vel bare enda flere flyktninger som skal bosettes i Norge. Ifølge Aftenposten sin artikkel publisert den 19. oktober så: "Nylig passerte Norge antallet asylsøkere i rekordårene under migrantkrisen i 2015. Selv om det fortsatt er midt i oktober, har det aldri kommet flere asylsøkere enn i 2022. Mandag bikket statistikken til UDI 30.000 ukrainske flyktninger." Kommer Oslo kommune på banen, mon tro?
https://www.aftenposten.no/norge/i/wAA6an/hvorfor-har-norge-gaatt-fra-aa-vaere-lite-attraktivt-til-aa-bli-ukrainernes-topp-tre-land

Pga. boligprisfall de siste mnd. så er det lite trolig at det blir noe innstramming på boliglånsforskriften, eller usannsynlig, i hvert fall om man skal tro Nejra Macic.

Får Olav 2 noen gang kjøpt seg bolig i Oslo?

Da må det gjøres nå før januar rallyet starter i så fall.

Mange ville budrunder om dagen!

Økt formuesverdi på sekundærbolig og økt formuesverdi på andelen av primærbolig over 10 mill vil ikke hjelpe på boligprisene, selv om det antageligvis har begrenset effekt...

Økt formuesverdi på sekundærbolig er en regning som blir sendt videre til de som sliter mest fra før, leietakere 😔