Har mye sølv også, fin investering, dobblet seg i verdi målt i NOK.

Investering? Ikke «hedge»? Dobling siste 8 år er bra? Ja ja viktigste er at du forstår noe av dette Paragraf..

Ja fornøyd med både gull og sølv kjøpene. Rart ikke flere får øya opp for den stadige svekkelsen av kjøpekraften til NOK. Får like mye bolig i Oslo i dag som for 8-10 for de samme gull og sølvmyntene...

Hvilken investering gikk skeis siden "hedgen" din ga avkastning? Eller hva hedget du egentlig?

Ser forresten at sølvprisen i dag er den samme som i juni 2013 og juni 2014. Du har fått en valutagevinst. Du kunne like gjerne kjøpt dollar og sluppet all gravingen..:)

Ingenting gikk galt tvert om! 3,5-4 gangen målt i NOK på eiendomsinvesteringer i USA om jeg hadde realisert i dag. Sølv/gull er en hedge mot USD og generell politisk risiko. Ikke dumt når man bor i et land som fører Venezuela politikk.

Vet du hva som er typisk for papegøyer Paragraf? De gjentar det de har lært uten å egentlig forstå hva de selv sier. Et øyeblikk trodde jeg du het Papegøye og ikke Paragraf. Så feil kan man ta.

Må gjenta ting for tungnemme og barn, hvis ikke forsetter de bare med tullet sitt....:)

Tror dere ikke det holder med denne interne pratingen uten trådrelevans nå?

Det har jeg skjønt:)

Paragrafen:

Kan ikke du starte din egen debatt hvor du kan skrive om investeringene dine, om hobbyanalyse og alt det andre som du er opptatt av. Da blir det du skriver både relevant for debatten og interessant for de som leser det. I motsetning til hva dine skriverier er her.

Beklager at svaret på spørsmålet ditt er forsinket.

Jeg tror du har oppfattet at jeg mener at du er uærlig. Det mener jeg ikke Onkel_S selv om jeg ikke alltid er enig i din utvalgsstørrelse eller bruk av fastrente mot yield. Jeg oppfatter heller ikke at du jukser med statistikken selv om jeg ikke alltid er enig i din utvalgsstørrelse eller bruk av fastrente mot yield.

Uærlighet og statistikkjuks er ikke deg, men andre enten de jukser som statistikkonstruktør eller -bruker. Du er uten tvil den debattanten jeg stoler mest på selv om det innimellom kan virke annerledes.

Vedrørende utvalgsstørrelse så tror jeg at det er bra for statistikken din å justere etter hva meglerne har endret som følge av det krakket vi er inne i. Meglerne optimaliserer mer annonsering, visningstidspunkter, prissetting osv i dag enn tidligere og det har virkning bl.a. på hva som er beste utvalg i din statistikk.

Ok, da skjønner jeg litt bedre.
Jeg har allerede justert i forhold til - la oss kalle det - flinkere meglere på det viset at det faktisk er mulig å gjennomføre tellingen selv med færre enn 300 stk helgevisninger. Tidligere har det kun vært mulig ved meget høye visningssukseer. I 2022 overveiet jeg til og med å gå ned til 100 stk etter blitt 20 færre visninger enn i år.
Samtidig så er det å ta med 250 her garantert alt for mye, og kan kun føre til at ditt resultat ikke kan sammenlignes med de tidligere årene:

Antall annonser talt onsdag etter vinterferiehelg:
2017 200 (har ikke registrert visningstall)
2018 200 (etter 376 visninger)
2019 200 (etter 375 visninger)
2020 200 (har ikke funnet i tråden ennå)
2021 150 (etter 311 visninger)
2022 150 (etter 273 visninger)
2023 150 (etter 293 visninger)

Når 2023 har nestlavest visningsantall og samtidig nestlavest visningssuksess (i min telling) da er det vanskelig å finne grunnlaget for øke utvalget til det største antall annonser noen gang i statistikken sin (kontinuere) tid for uken.

Du bør bruke "minste avviks prinsipp" når du eventuelt reduserer utvalget fra 300. Det vil si at du velger det utvalget som gir minst avvik fra foregående ukes visningssuksess. Da unngår du både de store avvikene fra foregående uke og det subjektive i resultatet. Du hadde 62 i visningssuksess i uken før og da ville "minste avviks prinsipp" gitt et utvalg på 250 siste uke så lenge det ga visningssuksess 61 mot 64 med utvalg på 200 og 67 med utvalg på 150.

Ditt utvalg på 150 siste uke ga 5 høyere visningssuksess enn uken før og det fremstår ikke som troverdig. Ditt utvalg ga for ekstrem endring på en uke hvor intet spesielt har skjedd ut over at antall visninger er lavere enn normalt pga vinterferien.

Samne uke i 2022 aksepterede jeg ned 4-prosentpoeng. Skulle jeg redusert det hadde jeg gått ned til 100 stk.
Det er avvik mellom de enkelte finn-blader jeg ser mest på (se innlimte innlegg fra 2022 og 21 i visningstråden).
Hadde jeg brukt et like stort utvalg alke de andre årene ville vinterferien sett kunstig svak ut.
Her vinglete jeg mellom 200 og 150, og det var 'solgt siste tre dager / antall visninger) som var argumentet for å bruke 150.
Forskjellen mellom telling og denne indeksen var 9-prosentpoeng i 2022 som Marximat påpekte nok var høyeste noen gang. Din alt for omfattende telling gir en forskjell på 13-prosentpoeng.

(Tillegg 11.33):
Du har rett i at men prinsipielt kunne talt 250 etter 250 visninger totalt dersom alle disse er førstegangsvisninger (og ligger i sekvens). Men én slik uke ville tellingen og den simple solgt siste 3 dager/ antall visninger gi et helt likt resultat. Ikke et avvik på over 10%-poeng.

Det vi kan si nok så sikkert er at denne uken i 2023 er veldig sammenlignbar med samme uken i 2018.
En telling på 150 gir 67% begge årene og en telling på 200 gir 64% begge årene.
Forskjellen er at det i 2023 var 80 visninger færre (ca 25%). Færre visninger gir gjerne høyere visningssuksess per visning så der gir meget god mening å bruke 200 tellingen for 18 og 150-tellingen for 2023. Men når man analyserer dataene bør man ta høyde for at man bør forvente høyere %-tall når visningstallet er lavt.
Men det hører til i databehandlingen, ikke i datainnsamlingen.

Boligmarkedet i dag er lite sammenlignbart med boligmarkedet for 5 år siden Onkel_S hvis du ser på annet enn din visningssuksess. De viktigste forskjellene:

Forutgående boligprisfall provosert av:
2023: renteoppgang
2018: økte krav ved låneopptak

Styringsrente:
2023: 2,75 % etter oppgang fra 0,00 % siste 2 år og med forventet oppgang til 3,50 % i løpet av året.
2018: 0,50 % etter å ha vært på samme nivå i 2 år og med forventet oppgang til 0,75 % i løpet av året.

Boligpris Eiendom Norge i januar:
2023: 4.367.609 kroner
2018: 3.496.880 kroner

Salg av nye boliger:
2023: Fall på 57 % fra januar 2022 til januar 2023
2018: Fall på 33 % fra januar 2017 til januar 2018

Årsendring i kpi i januar:
2023: 7,0 %
2018: 1,6 %

At din visningssuksess med samme utvalg er lik i dag med tilsvarende uke i 2018 er intet argument for at utvalget ditt er riktig. Sammenlikningen med samme uke for 5 år siden har tilnærmet null troverdighet i forhold til sammenligningen med uken forut. Sammenligningen med uken forut viser at utvalget ditt er feil så lenge endringen er på hele 5 %.

Dette er den samme diskusjonen som vi hadde i november i fjor. Din utvalgsreduksjon den 9. og 16. november 2022 medførte følgende utvikling i visningssuksessen:

02/11 129 av 300 = 43%
09/11 93 av 200 = 46%
16/11 118 av 250 = 47%
23/11 112 av 300 = 37%

Mitt utvalg medførte følgende utvikling i visningssuksessen:

02.11.22: 42
09.11.22: 41
16.11.22: 43
23.11.22: 37

Det er vanskelig å forsvare ditt utvalg Onkel_S.

Og hvis man ser på sammenligningen med prisstatostikken så var min telling minst langt fra å treffe. (Tillegg 12.55: Osloprisene falt 1,3% i november noe som i følge regresjonsanalyse din hadde passet med en gjennomsnittlig visningssuksess rundt 49%).

Som skrevet mange ganger, datainnsamling og data behandling må holdes adskilt. Det er i databehandlingen du skal gjøre de sammenligningene, ikke I datainnsamlingen. Hvis du korrigerer datainnsamlingen for å få datene til å se mer troverdige ut kommer du fort til å lage sirkelargumentasjon.
Det er tydelige likheter med 2018, og med de andre år hvor ikke visningssukseen var høy i november/desember året før. Det skal jeg lage et eget innlegg om. Det som da er interessant er hva som kommer av sesongvariasjon og hva som viser markedsutvikling. (Uten å forskuttere for mye tror jeg ikke vi.blir veldig uenige på det punktet).

Din utvalgsreduksjon er en subjektiv endring av dataene etter at dataene er innsamlet som ødelegger troverdigheten til dataene. Siste ukes visningssuksess er ikke troverdig med en økning på 5 prosentpoeng fra uken før. Som visningssuksessen i de to ukene i november i fjor ikke var troverdige med langt høyere visningssuksess enn uken før og uken etter.

Når din subjektive utvalgsreduksjon sammenfaller med ikke troverdig visningssuksess er dataene for den uken helt uten verdi for hvordan markedet utvikler seg. Får du din subjektive utvalgsreduksjon over på noe objektivt som f.eks. at du velger den utvalgsreduksjonen om gir minst endring fra foregående uke så øker troverdigheten til resultatet og dermed resultatets verdi som indikasjon på hvordan markedet utvikler seg. Uansett blir en uke med utvalgsreduksjon en uke med redusert verdi som indikasjon på markedets utvikling.

Motsatt: Din subjektive utvalgsøkning gjør dine data utroverdige og ikke sammenlignbare med tidligere års tellinger. Hadde samme utvalgsøkning blitt gjort de årene hadde alle ukene vært ca 5 %-poeng lavere enn de er oppgitt til. Og jeg har en objektiv grunn til å redusere utvalget som ikke kommer av sammenligning med visningssukseen ukene før. Den grunnen er forholdet Solgt siste tre dager / antall visninger. 7%-poeng er en stor forskjell mellom telling og dette forholdet. 13%-poeng er hysterisk høyt og langt over noen av de foregående 250 ukene tellingen har vært kontinuer (og også langt over de ca 60 totalt fra perioden 2013-2016).
Det er ditt valg som utgjør en stor forandring fra tidligere tellinger, ikke mitt.

Vi vet først nest uke om denne uken skiller seg ut. Jeg har sammenlignet med 2018 hvor 200 talt etter 375 visninger ga 64% og 150 hadde gitt 67%. Uken etter (dvs den kommende) ramte 69%. Det var 5%-poeng opp fra en uke med redusert utvalg. Hadde jeg uken før redusert til 150 hadde dette hoppet bare blitt 2%.
Jeg TROR ikke vi kommer opp på 69% kommende onsdag - som jeg allerede har skrevet tidligere, men en kraftig oppgang i løpet av januar og februar med noen store hopp uke til uke er langt i fra utroverdig. Det har vært entydig og ses hvert år med mindre man allerede har vært langt oppe på 70-tallet i januar (og det dermed ikke er mye mer å gå på når telleloftet ser ut til å være 85). Så å avskrive et februardatapunkt utelukkende fordi det er for mye høyere enn uken før gir absolutt ingen mening. Da skal du avskrive mange av de foregående februardataene også. 2018 gir +8% fra 14.02 til 28.02 (61 til 69) for eksempel.

MEN...
Det betyr naturligvis også at det at visningssuksessen er gått opp til midt på 60-tallet rundt 20. februar ikke i seg selv er nok til å "avlyse krakket", "avlyse boligprisnedgangen for denne gangen" eller "friskmelde boligmarkedet" etc (jeg har ikke heller merket siste ukes resultat med 'breaking', verken med store eller små bokstaver). Stor stigning i januar-februar har kommet alle år hvor vi ikke var på min. 65% i desember året før. Og de årene ligger februar mellom 75 og 85. Mesteparten av oppgangen i visningssuksess i januar-februar kommer av det samme som i Eiendomnorges statistikker: Sesongsvingninger.

Dette ble veldig rart Onkel_S. Dette er din statistikk hvor du endrer utvalget etter ditt forgodtbefinnende og som i dette krakket har medført at de 3 ukene får høyere visningssuksess enn ukene før og etter. Din utvalgsendring har i dette krakket medført at din statistikk viser et sterkere boligmarked enn hva statistikken din viste i ukene før og etter.

Jeg har påpekt din feilaktige utvalgsendring og har justert ditt utvalg 3 ganger slik at de 3 ukene dras i retning det ukene før og etter viser.

Med ditt utvalg er de tre ukene verdiløse informasjonsmessig så lenge de treffer så langt unna ukene før og etter. De sier ingen ting ut over at du har ødelagt statistikken med din utvalgsendring. Jeg prøver bare å få informasjonsverdi tilbake til statistikken din i disse tre ukene via å korrigere det du har gjort galt.

Nei. Du forsøker å få resultater som passer (bedre) med ditt bilde, til og med uten å ta høyde for at en av dine egne utviklede analyser tyder på at bildet ikke er helt korrekt:
I november var både tellingene mine og i særdeleshet dine for lave i forhold til prisutviklingen gitt korrelasjonen du mener å ha funnet: Månedlig prisendring = 0,1*X-62 hvor X er visningssuksessen.
Mine novembertellinger gir i snitt 43% noe som hadde passet med prisnedgang på -1,9%
Dine novembertellinger gir i snitt 41% noe som hadde passet med en prisnedgang på -2,1%.
Fasit ble -1,3%.
Jeg er helt klar over at få visninger gjør at resultatene uke for uke vil få større variasjon seg imellom. Det er det andre interne variasjoner i utvalget av boliger med visning som også gjør. F.eks er det et meget tydelig sesong-bilde for desember-januar-februar som er at jo lavere visningssuksessen er i desember, desto sterkere vil den øke gjennom januar-februar. Dette fordi februar - som du selv nevner - er en av årets sterkeste måneder. Oppgangen i februar skal derfor ikke (over)fortolkes når man ser på tallene, men den skal heller ikke tas bort et enkelt år fordi man syns det ikke burde vært slik nå.
1. Det har aldri vært grunnlag for å telle mer enn 200 annonser onsdag etter vinterferiestarthelgen.
2. Det har aldr vært grunnlag for å telle mer enn 55% av totalt antall visninger denne helgen (150 av 273 i 2022; 200 av 375 i 2018). Å telle 85% av alle visninger (250 av 293) er helt eksepsjonelt og absolutt ikke i tråd med metoden.
3. Årets visningssuksess er i den lave enden. (Det har alltid vært slik at de årene hvor jeg har kunnet ta fulle tellinger med relativt få visninger har det vært fordi visningssuksessen har vært høy og det derfor har vært svært få andre visninger enn førstegangsvisninger på gang, og det har vært færre relanseringer).
4. Solgt siste tre dager / antall visninger var 74% og det er ikke et tall jeg har funnet etter mitt forgodtbefinnende. Det er elt vanlig at dette forholdet er større enn tellingen når det er få visninger, men sjeldent mye over 5%-poeng. 13%-poengs forskjell som du mener er det mest representative er uhørt og ikke bare historisk, men hysterisk høyt.

Jeg er ikke opptatt av å endre din statistikk i retning hva som passer meg. Hva nå enn det er. Jeg er kun opptatt av at din statistikk ikke er misvisende som følge av det du gjør. Derfor tar jeg opp din subjektive utvalgspraksis som jeg også har tatt opp din feilaktige rapportering som følge av annet.

Hadde du rapportert riktig så hadde du ikke fått en eneste negativ tilbakemelding fra meg. Mine negative tilbakemeldinger skyldes utelukkende at du gjør feil. Du endrer resultatet av din statistikk ut fra subjektive kriterier og får da et resultat som ikke er troverdig.

Boligmarkedet har endret seg voldsomt som følge av renteoppgangen som også har medført at meglerne har endret seg. Ditt hoveedkriterium for utvalgsreduksjon er antall visninger og det gir feil utvalg etter renteoppgangen så lenge annonseringen er langt mer konsentrert i dag enn tidligere. Bruk sv gammelt utvalgskriteeium i dagens helt nye situasjon gir galt utvalg.

Din sammenlikning med helt andre tider hvor renten var mikroskopisk i forhold til i dag og boligprisene ikke krakket som argument for at du gjør riktig er merkelig fra en med din akademiske bakgrunn. Som det er merkelig st du tviholder på din rett til å endre resultatene etter ditt forgodtbefinnende på en måte som får brukere av statistikken din til å reagere. Du er veldig lite akademisk i utvalgsreduksjonen din både i det du gjør og i ditt forsvar av det du gjør.

Beklager Olav2, her blir vi ikke enige om hva objektivitet betyr.
Jeg vurderer ut fra andre kriterier enn resultatet i seg selv ut fra så objektive størrelser som mulig (solgt siste tre dager / visning f. eks. Hvordan kan telling 61% være mer troverdig enn 67% når dette forholdet er 74%. Vennligst forklar).
Jeg har ikke kontroll på hvordan eiendomsmeglere tilpasser seg til markedsendringer og kan derfor ikke tilpasse mine utvalg etter hvordan jeg eller andre mener meglene gjør dette. Det er ditt 250-utvalg etter 293 visninger som er eksepsjonelt og metodeendrende. Ikke mitt på 150.
Det er ikke datainnhentingen som skal endres pga markedsendringer, det er i tolkningen av resultatene dette skal tas. Ellers lager du sirkelargumenter.
*A la "Fordi jeg mener at meglene har endret atferd endrer jeg utvalget. Og jeg ser på resultatet at meglene har endret adferd".

Denne uken har om noe bekreftet at en sammenligning med 2018 gir meget god mening. Selv fordelingen av salg dag-til-dag følger samme mønster og tellinger på samme utvalgsstørrelse gir nøyaktig samme resultater. Den forgangne helgen og den kommende helgen har til og med nærmest identisk antall visninger.

Det ble registrert 50 salg på mandag i 2018 og 77 salg på mandag 2023. Det er ikke akkurat likt. Det var 10 - 20 % flere boliger til salgs i går kveld enn det var tilsvarende tidspunkt for 5 år siden. Dette er første uken etter vinterferie med vinter-OL for 5 år siden og Ski-VM i dag så da blir en del av salget skjøvet fra mandag til tirsdag slik at salgsfordelingen dag til dag blir annerledes enn normalt i slike uker.

At antallet visninger er likt sier at antall visninger er likt. Det sier ikke det samme som at noe annet er likt. Det som er likt er likt og det som er ulikt er ulikt. At noe er likt tilsier ikke at noe annet også er likt.

For deg er det kanskje interessant å se at tallene er like mellom to forskjellige år. For de som ser på mer enn bare dine tall så blir det ikke så veldig interessant. Det er veldig mange ulikheter mellom 2018 og 2023 som ikke blir like av dine like tall. Selv om du av en eller annen grunn skulle tro det.

Jeg tror ikke alt annet blir likt av at tallene er like, men tallene er uansett like. Og det er det ingen grunn til å bortforklare.
Det som blir særlig interesant er å se hvor forskjellig eller lik boligprisstatistikken blir for de to årene. Hvis man skal bruke visningssuksess som modellinnputt for prisutvikling slik du har foreslått det etter regresjosanalyse må vi gjøre slike undersøkelser og vurderinger.
Også vil jeg gjenta at forskjellene i de utenforliggende rammebetingelsene må tas med i datatolkningen, ikke som faktor for datainnhentingen. Formålet med metoden er å undersøke et utvalg av annonser hvor "alle" (det vil i praksis si over 90% innenfor hvert enkelt finn-blad) faktisk har hatt sin første visning (eller første etter vesentlig endring av annonsen) den foregående helgen.

Jeg oppfatter at ditt engasjement i sammenlikningen mellom 2018 og 2023 er motivert ut fra ønsket om at 2023 skal utvikle seg som 2018. Som jeg oppfatter at ditt engasjement mot sammenlikningen mellom 2007/08 og 2022/23 er motivert ut fra ønsket om at 2023 ikke skal utvikle seg som 2008. Du fremstår som motivert i retning at boligmarkedet snur opp igjen i 2023 som i 2018 og motivert i retning at det ikke blir noe krakk i 2023 som i 2008.

Den dominerende faktoren forut for og i 2008 var renteoppgang. Den dominerende faktoren forut for og i 2023 er renteoppgang.

Den dominerende faktoren forut for 2018 var vanskeligere finansiering. En avdempende faktor i 2023 er lettere finansiering.

Noen tall er like eller tilnærmet like i 2018 og 2023 uten at det skyldes noe annet enn en kombinasjon av tilfeldigheter og at noe forut har påvirket negativt. Fremover vil det sikkert komme flere like eller tilnærmet like tall uten at det sier noe som helst om hvilken retning boligprisene kommer til å endre seg. Det gikk opp i 2018 og det kommer garantert til å gå ned i 2023. Det gikk opp i 2018 fordi effekten av vanskeligere finansiering ebbet ut. Det går garantert ned i 2023 pga den høye og stadig høyere boliglånsrenten.

Hva i allverden gør at du mener å ha innsikt i andre personers tenkemåte nok til å vurdere dette?! Og på hvilket grunnlag?
Når har det å gå grundig inn i en metode og resultatet av den vært det samme som at man ønsker denne eller denne videre utvikling?!

Jeg skriver på denne tråden:

"Det betyr naturligvis også at det at visningssuksessen er gått opp til midt på 60-tallet rundt 20. februar ikke i seg selv er nok til å "avlyse krakket", "avlyse boligprisnedgangen for denne gangen" eller "friskmelde boligmarkedet" etc (jeg har ikke heller merket siste ukes resultat med 'breaking', verken med store eller små bokstaver). Stor stigning i januar-februar har kommet alle år hvor vi ikke var på min. 65% i desember året før. Og de årene ligger februar mellom 75 og 85. Mesteparten av oppgangen i visningssuksess i januar-februar kommer av det samme som i Eiendomnorges statistikker: Sesongsvingninger."

Jeg skrev også jeg TROR ikke vi kommer opp på 69% kommende onsdag (som var igår). Det fikk jeg rett i (om end med et nødsskrik 250-telling som i 2018 hadde gitt 68%). Og jeg skrev tidligere enn dette at jeg tross likhetene i utvikling med 2018 ikke forventet at tellingene ville komme opp på samme nivåer i slutten av februar.
Jeg er helt klar over at rammebetingelsene peker i nedadgående retning, jeg har tilogmed anslått at ca -9% for året virker som et realistisk anslag om man legger til grunn yieldgapet i forhold til tidligere år og tar høyde for at det defacto har vært bygget 5000 færre nye boliger de seneste årene opp til 2022 enn det var opp mot 2007. Hvis minus 6-12% for året blir korrekt vil det kreve en helt annen utvikling fremover enn vi hadde i 2018, men det betyr fortsatt ikke at man skal overse de veldig store likheter det har vært november-desember2017-februar 2018 og november-desember 2022-februar2023 (og da slett ikke at man ved en overdrevet utvidelse av tellingsgrunnlaget skal forsøke å få februar 2023 til å se svakere ut enn februar 2018 å få et bilde som passer bedre med ens forhåndsvurderinger).
Jeg finner det metodisk meget interessant at det er så stort og tydelig sesongsignal i visningssuksessen. Det er viktig for brukerne av dataene å vite om slik at man ikke overfortolker stigningen januar - februar. Denne ses hvert år med mindre visningssuksessen allerede var oppe nær sine maksnivåer i desember.

Tillegg 15.02
Hva som skjer fremover er naturligvis sterkt renteavhengig. Ingen vet med sikkerhet hvordan renten utvikler seg. Markedene er nervøse og usikre både i forhold til hvor høyt rentene kommer å gå og hvor lenge de holdes "høye". For å ta et eksempel fra en som ikke eier en norsk bolig:

Det kan dog blive værre, før det bliver godt for boligejerne.

Sidst i februar vurderede boligøkonom i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard eksempelvis, at renterne fortsat kan stige i den kommende tid.

- Jeg tror, renterne stiger, fordi investorerne er nervøse for, hvor meget mere centralbankerne sætter renterne op og ikke mindst, hvor længe de vil holde renterne oppe. Der er sket et stemningsskift, siden de amerikanske jobtal i begyndelsen af februar, lød det her fra Sune Malthe-Thagaard.

https://ekstrabladet.dk/nyheder/samfund/professor-forudser-vildt-rente-dyk/9656025


Tillegg 16.10
Resonnementet til Kjetil Olsen i Nordea Markets synes å være avbalansert og i tråd med yieldgap-analysen:
(https://e24.no/naeringsliv/i/q1QrzL/her-tror-ekspertene-at-boligprisene-bunner-ut-2023-er-gone)

"... på spørsmål om når bunnen er nådd, svarer de fleste som sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets.

– Ikke på fredag.
(...)

– Fredag kan fort bli positivt, for det har vært mange optimistiske meldinger, i alle fall i deler av markedet, men etter hvert innbiller vi oss at kjøttvekten kommer til å tynge for mye, sier Olsen.

De har lenge ment at boligprisene skal falle mellom 5–10 prosent fra topp til bunn.

– Nå virker jo 10 prosent mer sannsynlig enn 5 prosent, med nye rentebanen. Kjøpekraften går i hvert fall betydelig ned i boligmarkedet. Det er sikkert og visst, og mer enn det, men så langt har de vist ganske mye motstand."

OBOS I FEBRUAR

År: Omsatte boliger : Antall OBOS-boliger : Salgsprosent : Salgsprosent i forhold til 2023 : Prisendring fra januar

2023: 603 : 92.500 : 0,65 : +00 : +1,9
2022: 603 : 92.500 : 0,65 : +00 : +2,1
2021: 708 : 92.500 : 0,77 : +17 : +5,2

2020: 628 : 92.000 : 0,68 : +05 : +2,4
2019: 639 : 91.000 : 0,79 : +08 : +1,0
2018: 649 : 90.000 : 0,72 : +11 : +2,6

2017: 614 : 90.000 : 0,68 : +05 : +0,7
2016: 688 : 90.000 : 0,76 : +17 : +3,0
2015: 697 : 80.000 : 0,87 : +34 : +2,3

2014: 555 : 80.000 : 0,69 : +06 : - 0,8
2013: 596 : 80.000 : 0,75 : +14 : - 1,9
2012: 641 : 70.000 : 0,92 : +40 : +0,0

2011: 508 : 60.000 : 0,85 : +30 : +1,2
2010: 449 : 60.000 : 0,75 : +15 : - 0,4
2009: 435 : 60.000 : 0,73 : +11 : +4,7

2008: 561 : 60.000 : 0,94 : +43 : - 0,7
2007: 477 : 60.000 : 0,80 : +22 : +0,1
2006: 509 : 60.000 : 0,85 : +30 : +2,8

2005: 459 : 60.000 : 0,77 : +17 : +3,8
2004: 456 : 60.000 : 0,76 : +17 : +11,4

Snitt 2004 - 2023: 574 : 76.025 : 0,76 : +17 : +2,1
https://nye.obos.no/dette-er-obos/boligpriser-og-statistikk/

Det ble solgt 603 OBOS-boliger i februar 2023 av totalt 92.500 OBOS-boliger som ga en salgsprosent på 603/92.500=0,65 %. Gjennomsnittsprisen i OBOS steg med 1,9 % fra januar 2023 til februar 2023.

I prosent av totalt antall OBOS-boliger var februarsalget i 2023 det dårligste februarsalget siste 20 år sammen med februarsalget i 2022. Siste 20 år har februarsalget i gjennomsnitt vært 17 % høyere enn i 2023.

Prisendringen fra januar til februar har siste 20 år i gjennomsnitt vært på +2,1 % som er 0,2 prosentpoeng høyere prisvekst enn i 2023.

Popcornet er på bordet og bare venter på ekspertene, i særdeleshet Olav2, skal forklare hvorfor boligmarkedet fortsetter å stige på tross av krakket.

1,5 % nominelt på landsbasis
1,8% nominelt i Oslo

Relativt normale tall over hele linja. Krakket til tross :)

Krakk definisjon hentet fra Google:

Krakk er et sittemøbel uten ryggstø. Den kjennes helt fra forhistorisk tid.

Det var Bergen som toppet sesongjustert prisstigning denne måneden med 2,9%. Oslo og Tromsø på bunnplass med 0,1%.
12 måneders prisvekst snudde for Bergen sin del fra -1,8% til +0,9%, Oslo svekket seg fra -0,3% til -0,6% og landet under et var uendret på -0,3%. Kristiansand fortsatt på toppen med 5,4%.

ok her kommer den økonomiske:

I følge økonomileksikon er en definisjon på krakk "en plutselig økonomisk krise"

Hvordan oversetter du det til et boligmarked. Ifølge denne definisjonen vil det kunne være et krakk dersom man får et plutselig høyt fall (for et boligmarked vil dette si ihvertfall ikke si mer enn 6 måneder). Alt fall over 6 måneder er en nedadgående trend og ikke et KRAKK.

Fasit for februar ble sesongjustert +0,1%

17/2 skrev jeg følgende med referanse til sammenligning med 2018 og andre år:

"Sammenlignet med 2018 som er det mest sammenlignbare enkeltåret ser markedet ut til å være neutralt+, sammenlignet med alle årene neutralt-. Så kanskje flatt er et godt bud?"

Visningssuksessen for februar ble i gjennomsnitt 64% og for 2023 ble den også 64% i snitt, og sesongjustert prisvekst er sammenfallende innenfor ca 0,1-0,2%.
November22-februar23 har i høy grad matchet november17-februar18.
Det betyr ikke annet enn det, og kan naturligvis ikke brukes som argument for at også de neste månedene skal matche 2018 (det hadde vært det samme som å påstå at prisene ikke ville falle i 2017 når nu januar og februar ga så høye visningssuksesser), men absolutt interessant i datatolkningen. Sesongsignalet i boligpriser avspeiles også i visningssuksessen.

(fra innlegg 17/02):

år nominell (sesongjustert - ca er når jeg ikke finner en kilde for dette, da har jeg antydet ut fra de omkringliggende årene)
2017 +1,6% (ca +0,6%)
2018 +1,4% (ca +0,2 / 0,3%)
2019 +1,1% (+0,3%)
2020 +1,5% (ca +0,5%)
2021 +3,5% (+2,4%)
2022 +1,5% (+0,7%)

Olav2 , hva tenker du nå ? Fortsatt 20% ned i Oslo iår ?

Noterer meg i alle fall at rentene har beveget seg meget i det siste. Vet ikke hvordan ditt søk ser ut onkel, men mitt har økt med over 0.5% ila februar. Beste fastrente har økt til 4.27 og flytende 4.25 (85% belåning)
Innenfor 75% har det vært lignende bevegelser. Men det er stadig færre og færre banker som gir såpass gode renter. Rentesatsene på finansportalen sine søk øker drastisk så snart man beveger seg et par tre plasser ned på listen. Plass nr. 10 er ca 50+ punkter høyere enn beste tilbud. Med andre ord, dagens låntakere må påregne en betydelig høyere rente enn for bare 1 måneds tid siden.
Dette er i alle fall verdt å følge med på, både utlån og innskuddsrenter. Konkurransen bankene mellom later til å ha forduftet.

Listepris og det du faktisk kan oppnå er 2 veldig forskjellige ting. Som jeg har nevnt i en annen tråd er listepris for slike som meg i Nordea 4,45% - etter en runde med forhandlinger i andre banker endte jeg opp på en rente 3,84% i Nordea. Som de påsto var det aller billigste de ga. Det var på mine sekundærboliger - primærboligen endte i en sparebank på 3,75%. Som gammel bankmann i nesten 30 år vet jeg veldig godt at man hele tiden prøver å tyne marginen og tjene mest mulig på kundene. Inntil man står i fare for å miste kunden. I 2015 klarte jeg å få 0,7% over Norges Banks rente på mine boliglån - nå er det hhv 1,0 % og 1,09%. Samme lån - men selvfølgelig noe lavere belåningsgrad i idag i forhold til verdier (fra ca 70% i 2015 til ca 45% idag). Men så er jeg jo blitt eldre og mindre interessant sikkert. Gjør jobben - heng på banken og sjekk alternativer er mitt råd.

Helt enig Kator, men bankene er lite medgjørlige for tiden, i alle fall i mitt område. Avansen skal opp som en rådgiver sa det rett ut.
Men en kjapp sjekk på SSB viser at rentene har skutt fart oppover siste måned. Det er verdt å bemerke seg at det er noe forsinkelse i tallene, slik at reell rente nok ligger litt høyere. Innskuddsrenten har også kommet en god del opp, så markedet korrigerer mot normalen.

Ellers lurt å kjekle litt med banken, de har som oftest mer å gå på enn man tror. !

https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak

Vi er ganske enige her ja Landis ! - følgende er greit å ha med i diskusjonen med bankene / de vil veldig gjerne at lånekunden skal forholde seg til at bankenes kost er NIBOR rente / det kan man kanskje si at det marginale/siste lånet er. Men de aller fleste banker har en innskuddsdekning på 60-100%.....Og av innskuddene er ca 10% 0-rente innskudd på lønnskonto og lignende...De vil gjerne snakke om at utlånsmarginen er lav i forhold til NIBOR og ikke så mye i forhold til deres reelle og totale funding inklusive innskudd. Glad i norske/nordiske banker jeg da som i all hovedsak er bemannet med bra folk og er solide og veldrevet. Men et sted skal grensen gå - inntjeningen har vært veldig god i noen år nå......

Jeg er litt rundt og ser meg om etter bedre lånebetingelser og synes bankene er meget medgjørlige, har nå 4,06 effektiv rente i Landkreditt Bank, innenfor 60% og med avdragsfrihet. For moro skyld søkte jeg om lån i Bulder-bank i går kveld og fikk lånetilbud med engang på 3,86% effektiv rente med samme betingelser. Jeg kommer ikke til å benytte meg av Bulder bank da de ikke har nettbank, kun en app på telefonen men det var ganske lettvint, de trenger ingen takster osv. Har fått nesten samme tilbud som Bulder ga fra en annen bank jeg kontaktet idag, 3,87 effektiv men der må en av lånetakerne være ansatt i Oslo kommune. Så i april flytter jeg lånet mitt om ikke Landkreditt gir meg bedre vilkår, men det tror jeg ikke.

Ingen vet hvor renten går og ekspertene skifter mening hver måned, personlig tror jeg inflasjonen vil synke og jeg tror rentetoppen ikke er langt unna. Jeg er snart pensjonist, har normal inntekt og burde ikke være drømmekunden, men har man bolig(er) i hovedstadens sentrum så virker det som om bankene elsker deg.

Leieprisene i Oslo fortsetter oppover. Endring sist måned fra Utleiemegleren:
1 roms +7,9%
2 roms +1,5%
3 roms +4,0%
4 roms -0,1%

VISNINGSSUKSESS OG EIENDOM NORGE I FEBRUAR

År: visningssuksess : sesongjustert prisendring : visningssuksess som gir nullvekst

2023: 62 : +0,1 % : 61 .... Onkel_S sin visningssuksess på 67 i siste uken...
2023: 60 : +0,1 % : 59 .... Min visningssuksess på 61 i siste uken...

2022: 78 : +0,7 % : 71
2021: 83 : +2,4 % : 59
2020: 69 : +0,6 % : 63
2019: 65 : +0,3 % : 62
2018: 64 : +0,7 % : 57

Februar 2023 viste både dårligste visningssuksess og dårligste sesongjusterte prisutvikling siste 6 år, uavhengig av om man bruker Onkel_S sitt utvalg eller mitt utvalg siste uken av februar. Når det gjelder samvariasjonen forøvrig mellom visningssuksess og sesongjustert prisutvikling så svinger det voldsomt i februar hvor bl.a. 2018 indikerer flate priser med 57 % visningssuksess og 2022 indikerer flate priser med 71 % visningssuksess.

....

GJENNOMSNITTLIG AVVIK PRIS/PRISANTYDNING I FEBRUAR (FIGUR 16)

2023: +0,4 %

2022: +3,4 %
2021: +3,4 %
2020: +0,1 %

2019: +0,2 %
2018: +0,1 %
2017: +3,6 %

2016: +2,9 %
2015: +3,4 %
2014: +0,3 %

Snitt 2014 - 2023: +1,7 %

I februar var oppnådde priser i gjennomsnitt 0,4 % høyere enn prisantydningene som er 1,3 prosentpoeng lavere enn gjennomsnittet siste 10 år. Med dagens betydelige bruk av lokkepriser indikerer årets februartall for pris/prisantydning en langt svakere prisutvikling enn +0,3 % sesongjustert for Norge.

....

LIGGETID USOLGTE BOLIGER I DAGER (FIGUR 14)

År: liggetid februar - liggetid januar = endring i liggetid fra januar til februar

2023: 78 - 76 = +02
2022: 51 - 65 = - 14
2021: 53 - 70 = - 17
2020: 72 - 80 = - 08
2019: 70 - 80 = - 10

Liggetiden har økt i år fra januar til februar mot kraftig fall i de tidligere 4 årene. Årets økning på 2 dager er 14 dager mer enn det gjennomsnittlige fallet på 12 dager i de foregående 4 årene.

Den kraftig økte liggetiden i år i forhold til tidligere år skyldes at det har blitt solgt langt mindre andel hyllevarmere i år enn i tidligere år. Hyllevarmere har lavere kvadratmeterpris enn gjennomsnittsboligen som medfører at de solgte boligene i årets februar har høyere gjennomsnittspris enn totalen. Som igjen medfører at den rapporterte prisutviklingen i årets februar er presset opp av årets skjeve utvalg i februar. Eiendom Norges prisstatistikk for årets februar viser for høy prisutvikling.

....

Prisutviklingen i årets februar er den dårligste på 6 år og den mest provoserte oppover siste 6 år av skjevt utvalg. Den reelle prisutviklingen i årets februar er negativ.

https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/#filesDownloadElement__

Ser umiddelbart ut som en bra sammenstilling (raskt vurdert, jeg får ikke lest / vurdert grundig de nærmeste timene i dag).
En detalj rundt visningssukseen. Bruk fire februarhelgene (dvs telling 7-8/2 til 28/2 - 1/3). Da blir det færrest ikke-februarhandler som kommer med i visningssuksesstallene (det er bedre å ha med 35 omsrtninger fra 1. mars enn ca 200 omsetninger fra 30-31 januar. For 2023 og 2018 blir det 64% / 63% for begge årene (uten siste januarhelg).
Og dermed 63% / 62% som nullvekst-indikator for 2023.

Tillegg: jeg har søkt etter data for liggetid februar 2018 uten å finne. Men denne tyder på at den må ha gått ned i fht januar også det året, så der har vi een vesentlig forskjell på de to årene (https://www.dn.no/eiendom/boligpriser/boligmarkedet/oslo/boligprisene-i-oslo-stiger-for-fjerde-maned-pa-rad/2-1-330160).
Samtidig et det interessant at liggetiden for usolgte boliger øker samtidig som det selges mer enn det legges ut for salg. Kan det være utvalgs'feil' (=endring) også for de usolgte boliger?

Ute på Youtube er den en kanal som heter EPB Research. Han som har kanalen snakker om det amerikanske markedet og selv om det er forskjellig fra det norske på mange måter, med høyere rente blant annet, så har han noen modellmessige betraktninger som bør kunne overføres.

Han fokuserer mye på nysalget og hevder at volumnedgang (særlig i solgte nye boliger) kommer FØR prisfall.

Stemmer påstanden for Oslo og resten av kongeriket vårt?

"Tredje kvartal 2021 er det dårligste kvartalet vi har registrert siden vi begynte med registrering av månedlig salg av nye boliger i 2010."

https://www.boligprodusentene.no/artikkelarkiv/lavt-salg-i-september-og-tredje-kvartal-2021/

...

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente (1,75 + 1,5 x styringsrente) boliglånsrente etter skatt (fradragsprosent)

09.21: 1,72 (2,13) 1,34 (22 %)
06.21: 1,73 (1,75) 1,35 (22 %)
03.21: 1,75 (1,75) 1,37 (22 %)

...

PRISINDEKS NYE BOLIGER I 3. KVARTAL

2021: 140,9
2020: 131,9
2019: 121,6
2018: 115,1
2017: 110,5
2016: 108,1
2015: 100,6

...

Salget av nye boliger startet krakket allerede i 3. kvartal 2021 til tross for historiens laveste registrerte boliglånsrente i en tid med 0,0 % styringsrente. Salgskrakket skyldes den voldsomme prisoppgangen for nye boliger på 40 % fra 2015 til 2021.

Salgskrakket av nye boliger kom før priskrakket i brukte boliger, men hadde ingen sammenheng med hverandre. Salgskrakket skyldes prisoppgangen på nye boliger. Priskrakket i brukte boliger skyldes den voldsomme renteoppgangen som dukket opp etter at salget av nye boliger krakket.

Påstanden din fra Youtube stemmer ikke verken i Oslo eller i Norge denne gangen Konspiratorix.

Det var vel ikke en påstand fra min side, snarere en hypotese, men jeg kan ikke se at det du skriver er nok til å falsifisere den. Den viktigste grunnen er tidselementet (at resultatet ikke kommer umiddelbart), men også eksempelet du bruker.

Logikken bak hypotesen er enkel. Selger får ikke solgt og reduserer prisen. Slik som i de aller fleste markeder.

Utbyggere som ikke selger vil få et varelager som de vil måtte bli kvitt. (Privatpersoner i bruktmarkedet/byttemarkedet kan ha bedre tid).

I eksempelet ditt med de høye nyboligprisene skjedde vel dette? De hadde økt prisen og måtte sette den tilbake for å få solgt?

Jeg kjenner ikke dataene som dere gjør, men hvordan er lagerstatusen til Obos, Selvaag og co nå, sammenlignet med før?

Nyboligprisene har fortsatt å øke etter september 2021 og var i januar i år 7 % høyere enn i september i 2021. Bruktboligprisene har derimot falt fra i fjor høst og frem til i dag.

Fallet i salget av nye boliger startet som følge av at nye boliger hadde steget for mye i pris. I det ligger også at nye boliger etterhvert ble dårligere beliggenhetsmessig slik at nye boliger ble mindre attraktive. F.eks. i Oslo i form av å bygge boliger lenger fra sentrum og på mer støyutsatte tomter. En stadig dårligere beliggenhet på nye boliger som man har opplevd i hele dette århundret. Man har gått fra utbygging av Tjuvholmen, det gamle Rikshospitalet (Pilestredet Park) og Bjørvika som store boligprosjekter midt i Oslo og meget attraktiv beliggende til prosjekter som Lille Løren Park et stenkast fra Ring 3. Historisk ekstremprising av historiens dårligst beliggende boliger igangsatte fallet i salget av nye boliger.

Renteoppgangen forsterket nedgangen i salget av nye boliger og igangsatte krakket i prisen på brukte boliger. Hadde man ikke hatt nedgangen i salget av nye boliger igangsatt av prisoppgangen, ville fallet i salget av nye boliger startet mer eller mindre samtidig som fallet i prisen på brukte boliger. Så lenge det er lettere å registrere fall i antall solgte nye boliger enn å registrere fall i bruktboligprisene ville det da vært mulig å bruke salgsnedgangen av nye boliger som indikasjon på hva som skjer med bruktboligprisene. Slik man f.eks. kan gjøre i år så lenge statistikkene som gir utviklingen i bruktboligprisene er hemmet av utvalgsfeil. Prisene faller reelt, men fremstår som stiger i statistikkene i år. Salgsnedgangen av nye boliger i år vises derimot soleklart i statistikkene som både bekreftelse på ekstremfallet i salget av nye boliger og som indikasjon på at bruktboligprisene fortsetter å krakke.

Jeg er selv ingen tillhenger av disse områdene, men i takt med at de blir utviklet stiger også attraktiviteten, så det er nok noe mindre sammenheng mellom beliggenhet og attraktivitet enn det du påpeker. Ensjø, Løren, Helsfyr etc. er betydelig mer interessante enn for 5-10 år siden, og bedre blir det, noe som blir gjenspeilet i prisene. Fornebu er et eksempel på dette.