"Lavest fruktbarhet i Oslo
De siste årene har Oslo vært fylket med lavest fruktbarhet. I 2022 var SFT i Oslo rekordlave 1,25 barn per kvinne. Fram til i fjor var det laveste tallet for Oslo 1,34, som ble målt i 1983."

"Samlet fruktbarhetstall (SFT) ble målt til 1,41 barn per kvinne i 2022."

Folk har ikke lenger råd til å få barn i Oslo.
Det er i tillegg en relativt høy andel innvandrer kvinner i Oslo som statistisk sett får flere barn enn norskfødte.
Norskfødte kvinner føder ikke barn i Oslo.
Det har de rett og slett ikke råd til. - later det til.

Så det er mulig du har et poeng. Grådigheten til de "feite 50 åringene" dreper ungdommen. Ingen har lenger råd til, eller kommer til å få råd til å stifte familie og kjøpe større bolig med eget soverom til barna.

Hva har du gjort for de unge da Bull - eller bare tenker du ?

Selv er noe av mitt mål vært å hjelpe mine 2 unge på alle mulige måter uten att det blir for mye puter under armene. Foreløpig blant annet hjulpet eldste med ek til kjøp (+ 15%) og nødvendige kausjoner - vil gjøre det samme med nr 2 når studiene er fullført og gjeldsbetjeningsevne dokumenteres. Dette er viktig for meg - og mye artigere å få hjulpet litt til mens man lever og ser at den delen er ordnet - i stedet for at de får arv når lokket er lagt på - for meg. Ikke det viktigste i livet selvfølgelig, men gir både meg og Dem glede.

Ellers leier jeg ut til 13 unge i 4 leiligheter - de elsker meg vel ikke, men er veldig fornøyd med å bo i sentrale leiligheter og med en husvert som rydder opp i det som måtte være av problemer, noen ganger rausere enn om han hadde stått stålhardt på hva som står i kontrakten. Det gir meg også litt glede. Og jeg tror de liker min ryddighet - og hurtighet.

Er det slik at jeg faller inn i din kategori for langfingre så får jeg prøve å leve med det. 1 av mine leietakere har leid hos meg i 9 år og i to andre leiligheter drar det seg mot 5 års botid. Skatten jeg betalte på utleieinntekten og formuesskatt pga de 4 leilighetene utgjorde rundt 300.000 ifjor. Helt greit det. Men vil nok trolig vurdere å selge 1 eller 2 og putte det i mer aksjer i stedet. Inntil videre er vel formuesverdien sekundærleieligheter 100% og aksjer 80%. På 15 millioner feks blir jo forskjellen 3 millioner for formuesgrunnlaget.

Ellers gleder den småfete 60 åringen seg intenst til å bli bestefar til en ny Oslo borger om kort tid...Trener stort sett 90 minutter daglig bla for at jeg håper jeg skal være der for barnebarnet en god stund....

Har gjort masse for å hjelpe de unge, blant annet å ikke katalysere en ødelagt fremtid for dem.
Har til og med applaudert prisnedgang på egne arvede objekter for å skape en fremtid for de som skal ha en fremtid.
Tankegangen din er klassisk, bygge kapital for å hjelpe dine egne inn i et marked du selv har vært med på å ødelegge.
Fint at du anser deg som en som hjelper, vet ikke om neste generasjoner er like enige. Langfingrene er der.
Fremstår antakelig som en bedreviter av rang, men verdiene mine er der. Arvet av andre generasjoner som ikke gjorde det å ha mye penger til en dekandent livstil og handlingsmønster.
Selv en av de største utbyggerne i Nordre Follo jeg kjenner godt ønsker en bedre fremtid for sine barn, når ungene må flytte langt unna for å ikke bli ruinert av de voksne rundt brødsmulene. Brødsmulene må feies bort.

Jeg er ikke så opptatt av verdier faktisk - de er ikke så store egentlig heller. Men når jeg fylte 60 var den største gaven jeg ga til meg selv at jeg sendte en 100 lapp for hvert levd år til Frelsesarmeen slumstasjon avd Rodeløkka - ikke all verden - men 6000 ble vel noen brødskiver ihvertfall. Vokst opp med en mor som bakte brød for at uteliggerne i Ekebergåsen skulle få brødskiver når de kom på døra - de visste at det aldri var nei der - matpakkene var solide. Så brød og brødsmuler vet jeg en del om. Og har fått med meg en god del av de verdiene i livet. Selv om du tydligvis synes det å drive ryddig og god utleie er lyssky virksomhet..Det kan jeg også leve med.

Jeg tror imotsetning til deg at det er et stort behov for gode utleieboliger sentralt i Oslo - dessverre tror jeg dette behovet bare blir større fremover. Slike som meg blir færre og færre kan du trøste deg med....så kan du se hva det gjør med leieprisene om noen år.

Dårlig gave, om du innehar verdiene du påstår. Mest symbolsk : ) Vi kan ihvertfall alle se, som Olav selv skriver at eneste grunnen til noe vekst i 2023 er en uforståelig lemping av utlånsregler paralelt med renteøkning (som skulle hindre utviklingen). Brødsmulene ble kastet ut igjen, og som alltid ble de spist av de som allerede har spist biff og desert. Mette var de også. Yielden er i tillegg elendig, virker som å insistere på å drikke medbrakt mens ungene hyler og champagnen er i neste rom. Satser på en svært destruktiv skattelegging av gjeldspyramiden fremover. Brødsmulene lokker enda.

Ja her leser man mye rart, faktisk god underholdning. Nå er det byhytter og feite femtiåringer som ødelegger markedet i Oslo for kommende generasjoner, hadde bare alle utleieboliger blitt solgt og bopplikt blitt innført så hadde alt vært bra.
Hvordan man skal løse problemene er det derimot ingen Landiser eller Buller som har løsning på, kun at livet er urettferdig.

Det er samme tendens over hele Europa, kvinner får færre og færre barn. Tviler på at det boligprisene i Oslo som står bak dette men rett og slett at kvinner idag vil bruke mer tid på seg selv og sin karriere, forresten er Norge verdens beste land å få barn i så alt ligger til rette for dem som ønsker det.

Ikke all verdens gave - men alle monner drar - som var et utrykk for min generasjon. Fikk ihvertfall et hyggelig brev fra Armeen....Men regner med du har gitt veldig mye mer..

Det å kjøpe bolig for utleie i Oslo idag er ikke god butikk cashflow messig hvis man skal ha en normal belåning.

Vi har sett - og vil nok se det enda tydligere er mitt tips - at de som finner det interessant å kjøpe utleiebolig en periode nå vil være mer eller mindre 100% egenkapitalfinansiert er mitt tips. Frem til renten kommer ned og husleiene opp.

Problemet er at hvis man krever 100% egenkapital for kjøp av bolig i Oslo må langt de fleste leie inntil de er godt over 50 år, så jeg har meget vanskelig ved å se hvordan det skulle favorisere de unge.
Og når det nevnes skattefri utleie - som tross alt bare gjelder det å leie ut en del av ens egen bolig, antar jeg at det må være selvboerkjøp innlegget handler om.

Mener du det ikke hadde endret noe? Oslo er som sagt en magnet for late penger, er usikker på om påstandene om boligmangel stemmer i det hele tatt.
Gammelt eksempel, men når Obos lanserer leilighetsbygg med 30kvm leiligheter og snittalderen for kjøp er 50+ er samfunnet antakelig på vei i avgrunnen. Kortsiktig tankegang.
Kanskje fordelene bolig er gitt provoserer mest, når vi andre som skaper verdier og investerer blir straffet. Og ikke minst når det finnes så mange alternativer for avkastning virker det som en merkelig prioritering. Men standaren er jo nå at stigen trekkes opp mer enn før.

At unge idag sliter med å komme inn på boligmarkedet i Oslo er nettopp pga. av så mange unge akkurat vil bo i denne byen og helst i sentrum. Om man innfører boplikt på de få "byhyttene" eller skattelegger de få som leier ut et rom skattefritt, som forresten oftest er unge førstegangskjøpere, så vil jo dette ikke hjelpe noen ting.

I Oslo sentrum er det ikke mange tomter igjen å bygge på så her vil problemet vedvare så lenge det er populært å bo der. Alle som vil kan faktisk ikke bo der de vil, slik har det alltid vært over alt.

INFLASJON I 2023 VS I 2008

Måned: månedsvekst i KPI-JAE : årsvekst i KPI-JAE

03.23: +0,6 : +6,2 .... nest høyeste årsvekst i dette århundret (01.23: 6,4%)

03.08: +0,7 : +2,2

...

Måned: månedsvekst i matvarer og akoholfrie drikkevarer : årsvekst i matvarer og akoholfrie drikkevarer

03.23: -1,7 : +8,6

03.08: +0,3 : +3,7

...

Måned: månedsvekst i betalt husleie : årsvekst i betalt husleie

03.23: +0,3 : +3,6

03.08: +1,0 : +3,1

...

Dato: Euro i norske kroner

21.04.23: 11,61 ..... +1,98 (+20,6 %) fra 1 år tilbake
21.04.22: 9,63

21.04.08: 7,94 .... -0,17 (-2,1 %) fra 1 år tilbake
20.04.07: 8,11

...

Priskrigen i matbransjen i vinter som holdt matvareprisene i sjakk er nå historie som vil medføre en kraftig økning i matprisene ut over de 4,9 prosenpoengene mer i årsvekst i år enn for 15 år siden. Når matprisene måles ca 10. mai for inflasjonen i mai så skytes matinflasjonen ytterligere i været.

Husleie er 18 prosent av indeksen og er snittet av leien i nye og etablerte kontrakter. De fleste etablerte kontrakter inflasjonsjusteres som vil medføre at husleieveksten i inflasjonen vil skyte ytterligere fart så lenge årsveksten i husleie per mars i år ligger mer enn 2 % under årsinflasjonen på samme tidspunkt.

Euro har blitt 20,6 % dyrere siste år mot 2,1 % billigere siste år for 15 år siden. Med ca 50 % import i Norge så skytes den importerte inflasjonen opp i skyene av rekordoppgangen i stort sett alle valutaer i forhold til norske kroner.

Matprisene skytes ytterligere i været av matkrigens opphør, lønnsøkningen er rekordstor i år, husleieøkningen skytes ytterligere i været av inflasjonsjusteringen og alle importpriser skytes mer i været enn noen gang tidligere pga kollapsen i kroneverdien.

Etter mars 2008 fortsatte Norges Bank renteoppgangen med 0,5 % ytterligere opp inn mot sommeren 2008. En renteoppgang for 15 år siden for å stagge en latterlig lav inflasjon og en latterlig lav inflasjonsforventning i forhold til i dag. For 15 år siden hadde man inflasjonskontroll og brukte bare renteoppgangen som en justering. I dag har inflasjonen løpt løpsk og er på full fart oppover mot nye rekorder selv om renten skulle øke 0,5 % mer.

Dagens inflasjonsproblem er gigantisk og stagges ikke av dagens rentenivå. Dagens inflasjonsproblem må man tilbake til 1988 for å finne maken til. I 1988 startet året med 13,8 % styringsrente for å slutte året på 12,0 %. Forrige gang inflasjonsproblemet var som i dag var styringsrenten 4 ganger så høy som i dag da den var på sitt laveste.

Den som tror på snarlig nedgang i styringsrenten tror på skroting av instruksjonen Norges Bank må agere etter.

ALT AV PRISER GÅR TIL HIMMELS ==) DET GÅR TIL HELVETE HVIS MAN ER GJELDSTUNG.

Selvfølgelig hadde det ikke endret noe som helt. Ingen andre hovedsteder i verden har yngre boligeiere enn i Oslo er min påstand. Ingen andre land verden har flere boligeiere enn i Norge, ikke er boliger veldig dyrt heller. Du vil jo heller ikke ha utleieboliger og jeg skjønner ikke hvordan du vil at et boligmarked skal fungere i et kapitalistisk og demokratisk land?

At det var lettere å komme inn i boligmarkedet i Oslo før er helt riktig, da var det heller ikke så populært å bo der. Når jeg flyttet til Oslo helt i begynnelsen på 80-tallet og bosatte meg i "slummen" på Grunerløkka fordi det var billig så var det mye mer populært og dyrere å bo i Bærum eller faktisk også i drabantbyene utenfor, nå er det motsatt.
Når unge mennsker velger å kjøpe 30 kvm til 4 mill i sentrum så er det deres eget valg, de kunne satt seg på t-banen og fått seg 4-roms på Romsås til samme pris.

Du må slutte å skrive i animert tilstand Baltazaris. Ta heller en sjekk av dataene før du skriver. Angående befolkningsalder kan jeg komme med følgende sjokkerende (for deg) opplysning:

Gjennomsnittsalderen i Oslo: 37,8 år
https://bydelsfakta.oslo.kommune.no/bydel/alle/alder/

Gjennomsnittsalderen i Verden: 31,0 år
Gjennomsnittsalderen i Norge: 39,5 år
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_median_age

Liker man unge mennesker så trives man langt bedre i de fleste hovedsteder i verden enn i Oslo. De fleste som besøker Vigelandsparken på vei til Vøringsfossen og Prekestolen vil nok oppfatte Oslos befolkning som godt voksen.

...
For spesielt interesserte:

Man skal ikke veldig langt for å finne yngre hovedstadsbefolkning:

"Den gennemsnitlige københavner er 35,9 år."

https://www.dst.dk/da/Statistik/nyheder-analyser-publ/nyt/NytHtml?cid=25206

Folk i dag vil ha alt på plass før de gjør store livsvalg. Utdanning, jobb osv. Antakelig henger dette sammen med et alt for høyt prisnivå i markedet som gjør at man da føler alt må være på topp før man kan gjøre det livet egentlig handler om.
Damer i Oslo er fort i 40 årene før realiteten synker inn.
Forøvrig en svært stor andel enslige husholdninger i byen, så høyt at illusjonen om boligmangel egentlig handler om sære og vanskelige folk å sette en ring på. Kan nesten ikke forestille meg en fremtid om dette fortsetter. Ikke vær så kresne, så spesielle er man neppe. Bolig må langt ned, få heller opp produktiviten og lag en levelig fremtid. Det sier kalkulatoren ja til slik ståa er idag. Vil ende som Japan om ikke.

Finland, Sverige og Danmark er forran oss på lista.
Men ironisk nok er det vi som har best inntekter av disse 4.

Interessant at du mener boligpriser ikke er en faktor i beslutningen av å øke familien. Det strider mot nærmest daglige oppslag i aviser om familier som ikke ser seg råd til det.

Det er mange gode løsninger på løpske boligpriser.
Men ingen av disse er politisk spiselige, og dermed dødfødte.
Å redusere muligheten til å spekulere i bolig vil f eks gjøre ganske mye. Kanskje man kan skattlegge gevinst ved boligsalg på en annen måte.. mulig man burde tvinge utbyggere til å finansiere litt annerledes slik at de faktisk blir sittende med risikoen i stedet for å opprette ørten stråselskaper for hver bolig.
Mye som kan gjøres. Det koster i alle fall ikke 50.000 pr kvm å oppføre en leilighet eks tomt. Ergo er det betydelige rom.

Har du tall på hva gjennomsnittsalderen på boligeiere i europeiske hovedsteder er så hadde det vært interresant, dette er ikke det.

Samtidig har man i et årtier forsøkt seg med tiltak som skulle svekke kjøperetterspørselssiden, men som samtidig har flyttet deres press over mot leiemarkedet.
Hvorfor ikke heller gjøre noe på tilbudssiden? Jeg har jevnlig foreslått det enkle tiltaket: Bygg fler studentboliger. Smekk opp 30 000 studentboliger i Oslo og mye av etterspørselspresset vil gå bort, både i leie- og kjøpsmarkedet.

Med oslos gjennomsnittsalder på 37,8 år blir gjennomsnittsalderen på de som kan låne (over 18 år) over 45 år. Legger man til at Oslos befolkning må ha minst 900 tusen kroner i egenkapital ved kjøp av en gjennomsnittlig dyr oslobolig så øker gjennomsnittsalderen på boligeieren i Oslo ytterligere fra minst 45 år til anslagsvis 50 år. Med ca 50 års gjennomsnitlig alder på eiere av osloboliger blir din påstand "ingen andre hovedsteder i verden har yngre boligeiere enn i Oslo" selvskudd. Det er hovedsteder i verden med gjennomsnittlig levealder på ca 50 år og da blir gjennomsnittsalderen på boligeierne ikke bare litt, men MYE lavere, enn Oslos ca 50 år.

Det du så før du trakk av hagla denne gangen Baltazaris var fronten av hagla nederst i løpet.

Tillegg:

Tall fra 2018 og for Norge. Andelen unge som bor i eid bolig har garantert falt ytterligere siste 5 år som følge av boliglånsforskriftens diskriminering av unge mennesker.

Alder: andel som bor i eid bolig : andel som bor i leid bolig
16-24: 54 % : 20 %
25-44: 74 % : 7 %
45-66: 89 % : 2 %
67-...: 90 % : 3 %

Kilde: SSB

Påstanden var de yngste BOLIGEIERE ikke innbyggere som du viser til.

Hvis innbyggerne i en hovedstad har samme forventet LEVEALDER i gjennomsnitt (dvs hvor gamle de blir i gjennomsnitt før de dør) som gjennomsnittsalderen til BOLIGEIERNE i Oslo så har garantert BOLIGEIERNE i denne hovedstaden LANGT LAVERE gjennomsnittsalder enn BOLIGEIERNE i Oslo.

Man skal være utrolig opptatt av egen navle for å påstå noe så IDIOTISK som at BOLIGEIERNE i Oslo er verdens yngste.

Tillegg:

Forventet levealder (2020):

Norway: 83,21 år ... verdens 4. høyeste forventede dødsalder for verdens rikeste navlebeskuere (5,5 mill. innbyggere)
Nigeria: 52,89 år ... verdens 2. laveste forventet dødsalder for Afrikas største befolkning (244 mill. innbyggere)
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_life_expectancy

Gjennomsalderen til navlebeskuerne blir fort litt høyere også når det gjelder boligeie når de lever over 30 år lenger enn det høyreiste folket i Vest-Afrika.

Bullmarked,
Jeg er faktisk delvis enig, særlig i siste setning. Jeg har selv i jobbsammenheng dokumentert overfor politisk hold nasjonalt at min egen bostedsregion er på vei mot Japans demografi ubehagelig rakst (SSB's fremskriving for 2040 viser samme mønster som Japan anno 2020). Jeg er dog bare delvis enig, og det kommer av at i samme region er boligprisene veldig lave i forhold til storbyene, men vi er fortsatt langt tettere på Japansk demografi enn storbyene er. Poenget er at det ikke er boligprisene som er hovedårsak til den demografiske utviklingen.
Hos oss langt ute i distrikts-Norge er utfoirdringen med boligmarkedet at nybygg er alt for dyrt i forhold til bruktmarkedet = Det er ulønnsomt å bygge nytt og til og med å renovere eksisterende bygningsmasse. Det gjør at det er vanskelig å få finansiering til begge deler med det resultat at boligene stille og rolig blir mindre og mindre attraktive og områdene dermed det samme, noe som er med til å styrke en sentraliseringstrend etc.

Du må huske at gjennomsnittsalder på boligeiere ikke er det samme som gjennomsnittsalder på innbyggere eller gjennomsnittsalder på førstegansgskjøpere.
Alt annet du kommer med av befolkningstall har ingen interesse.

Et rask søk ga meg dette svaret, dog fra 2019, men dette bekrefter min påstand og slår ihjel dine idiotiske tall. https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/artikler-og-publikasjoner/faerre-unge-kjoper-bolig

Norge har likevel den største andelen unge boligeiere i Europa, og dette gjelder alle aldersgruppene vi ser på her, som vist i figur 3. 18 prosent av personer i starten av 20-årene bor i en eid bolig i Norge. Dette er mer enn 10 prosentpoeng over gjennomsnittet for alle land. 53 prosent i slutten av 20-årene og 70 prosent i starten av 30-årene bor i eid bolig. Snittet for hele Europa er henholdsvis 25 og 46 prosent. Det er også en del forskjeller mellom de nordiske landene i hvor store andeler som eier bolig. I Danmark er for eksempel andelen unge som eier, klart mindre enn i Norge, og det er tilsvarende en større andel unge som leier.

Jeg vet selvfølgelig at for deg er det uten interesse at gjennomsnittsalderen på boligeierne i Oslo er den samme som gjennomsnittlig dødsalder i andre hovedsteder i verden. Hvis du hadde satt på hjernen før du skrev så hadde du kanskje fått med deg at ikke alle boliger eies av personer i sitt siste leveår selv ikke i Vest-Afrika.

For at man f.eks. i Nigeria skal ha like gamle boligeiere som i Oslo så må alle boligene eies av personer i sitt siste leveår.

Din verden består tydeligvis kun av Europa Baltazaris. Min verden inkluderer også resten av kloden.

BRUKTE OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DØGN

Type: antall : medianstørrelse

24.04.23:
Leiligheter: 41 : 63 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 7 : 147 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 7/48 = 14,6 %

17.04.23:
Leiligheter: 72 : 54 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 5 : 134 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 5/77 = 6,5 %

...

BRUKTE OSLOBOLIGER TIL SALGS

Type: antall : medianstørrelse

24.04.23:
Leiligheter: 1.265 : 66 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 236 : 165 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 236/1.501 = 15,7 %

17.04.23:
Leiligheter: 1.205 : 67 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 235 : 164 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 235/1.440 = 16,3 %

...

Det selges større boliger, og større andel eneboliger, rekkehus og tomannsboliger, nå enn for 1 uke siden som trolig er medvirkende årsak til at medianstørrelsen for leiligheter til salgs på en uke har falt med 1 kvm og at andelen eneboliger, rekkehus og tomannsboliger til salgs har falt med 0,6 prosentpoeng.

Innimellom all denne ubrukelige mikrostatisktikken er det greit å løfte blikket og se hvor vi er i ruta i det påståtte påbegynte krakkelakket:

-1,7% fra toppen i mai 2022.

Det påståtte påbegynte krakket må skje i løpet av 2022/2023. Altså 8 fulle måneder igjen. Tick-tock.

La oss løfte blikket eeenda litt mer, til det siste store krakkelakket vi har hatt.

Fra toppen i August 2007 falt boligprisene hele 0,8% til April 2008 (ned og opp slik som nå, ca like mange måneder og ca samme fall i prosent). Det betyr ikke nødvendigvis at historien kommer til å gjenta seg, men DERSOM vi skulle fått et krakkelakk OG det skulle lignet litt på sist, så er vi helt i rute for å si det slik.. 2. halvår blir spennende, tick tock..

Aner ikke hva du skal frem til med å sammenligne dagens prisutvikling på boliger etter at rentene har økt med 3 prosentpoeng med en periode hvor styringsrentene lå flatt på 0,5%? I tillegg sammenligner vi altså sist vi hadde et krakkelakk og det tror jeg ganske bestemt ikke var i 2018..

jeg har i min levetid på drøye 50 år bare opplevd ett skikkelig boligkrakk i norge . Det var rundt 1990.

så hva har skjedd siden 1990:

Siden 1990 (år null) er det bygget ca 852.000 boliger Norge. Folketallet i norge har øket med ca 1.265.000 innbygger , dvs 1,43 ny innbygger pr nybygd bolig.

I Oslo har folketallet øket med ca 251.000 innbyggere, og boligmengden er øket med 77159 personer , dvs ca 3,2 person pr ny bolig.

Dette viser vel tydelig hvor presset oslo er samenlignet med landssnittet og hvor kraftig urbaniseringen er i forhold til boligbygging.

Forbehold om summeringsfeil da jeg bare slo raskt over på kalkulator fra statistikkene til SSB og oslostatistikken.

siden 1946 har antall fullførte boliger i oslo vært under 1000 stk pr år bare to ganger. det var i 1992 og i 2001. vil vi oppleve det i 2024 eller 2025 også?

Veldig bra Onkel, ikke verst å være enige om litt : )
Men svært interessante betraktninger, og ikke minst erfaringen du har rundt temaet. Kunne snakket mye om det.
Forøvrig på Island nå, her er problemene litt like som i Norge. Alt for høy prisvekst, spesielt innen bolig og det står byggekraner rundt nesten hvert hjørne. Men her er rentesituasjonen svært annerledes. Fra himmel til virkelig ille innen kort tid. Økningen hjemme fremstår puslete mot grepene som gjøres her nå. Vet økonomien her er relativt liten og litt av forklaringen på ekstremskiftet, likevel er det heftig å se.

Mener bestemt at den statistikken kun viser nybygde boliger, og ikke tar med konverteringer og oppsplitting/seksjonering av eksisterende boliger.

Mulig jeg tar feil, men det er noe å ta med i statistikken.
I tillegg har det kommet en haug med kollektiv og hyblifiserte boliger i Oslo som har 4-7-15 osv beboere, det trekker jo litt opp.

vet ikke om det har noe å si, men en annen ting som har skjedd siden 1990 er at boliglånsrentene har gått fra 14% til 1.8% i 2021 (ssb)

oslosstallene jeg viste til viser ivertfall fullførte nyboliger (ikke boligmengde som jeg skrev) tallene tar vel da heller ikke med boligavgang hvor det er lit tmørketall. Det du skriver til slutt er sikkert riktig men det er vel også en direkte konsekvens av det andre..


oslostatistikken :https://statistikkbanken.oslo.kommune.no/webview/

ja det er riktig, men det har vel heller påvirket prisene enn byggetakten selv om det henger sammen?. Vi så også 3 tallet i renter i 2004-5

OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DØGN

Type: antall : medianstørrelse

Natten 25.04.2023:
Leiligheter: 136 : 58 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 17 : 147 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 17/153 = 11,1 %
Antall salg / antall visninger søndag+mandag: 153 / 692 = 22,1 %

Natten 18.04.2023:
Leiligheter: 142 : 64 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 13 : 140 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 13/155 = 8,4 %
Antall salg / antall visninger søndag+mandag: 155 / 662 = 23,4 %

...

Uken starter med de minste leilighetene solgt som jeg har observert på en mandag. I forhold til antall visninger er det solgt 1,3 prosentpoeng lavere andel boliger denne mandagen enn den forrige. Det lavere salget denne mandagen gir 65 i visningssuksess denne uken, mot 69 i forrige uke, hvis det lavere salget fortsetter de neste 2 dagene.

ENTRAS UTVIKLINGSPORTEFØLJE I OSLO

Adresse: kvm : ferdigstillelse

31.03.23:
Stenersgata 1 ......... : 15.800 : Q3-23
Schweigaards gate 15: 22.900 : Q2-23/Q1-24
Vahls gate 1-3 ........ : 14.900 : Q2-23
Totalt ..................... : 53.600
https://entra.no/storage/uploads/reports/165/kvartalsrapport-q1-2023.pdf

31.03.22:
Stenersgata 1 ......... : 15.800 : Q3-23
Schweigaards gate 15: 22.900 : Q2-23/Q1-24
Vahls gate 1-3 ........ : 14.900 : Q2-23
..
Tordenskiolds gate 12: 13.000 : Q4-22
St. Olavs plass 5 ..... : 16.500 : Q3-22
Totalt ..................... : 83.100
https://entra.no/storage/uploads/reports/156/q1-2022-report.pdf

...

Entra har det siste året ikke igangsatt et eneste utviklingsprosjekt i Oslo. Det har medført at antall kvm i utvikling har falt med 29.500 kvm fra 83.100 kvm til 53.600 kvm. Det er intet som tyder på at Entra vil igangsette nye utviklingsprosjekter i Oslo det nærmeste året som vil medføre følgende fremtidige utviklingsportefølje i Oslo (jeg har forutsatt at 11.900 kvm i Schweigaards gate 15 ferdigstilles i Q2-23 og 11.000 kvm ferdigstilles i Q1-24):

30.06.23: 26.800 kvm
30.09.23: 11.000 kvm
31.12.23: 11.000 kvm
31.03.24: 0

Entra har de siste årene provosert arealledigheten i Oslo nedover og leieprisene oppover via å trekke ut fra markedet ca 10 % av eiendomsporteføljen for utvikling.

Renteoppgangen har tvunget Entra til å stoppe all utvikling så lenge det ikke lenger er økonomisk regningssvarende. Det medfører at Entras tilbud av kontorareal i Oslo har økt med 29.500 kvm det siste år, vil øke ytterligere med 26.800 kvm i inneværende kvartal, vil øke ytterligere med 15.800 kvm i neste kvartal for å avslutte tilbudsøkningen med 11.000 kvm i neste års 1. kvartal. Fra 1. kvartal i fjor til 1. kvartal neste år øker Entra tilbudet av kontorareal i Oslo med 83.100 kvm som er 10,1 % økt tilbudt kontorareal i forhold til 1. kvartal i fjor.

Årlig leieverdi av Entras ledige kontorarealer nasjonalt (de oppgir ikke separate data for Oslo) har på 1 år økt med 56 millioner kroner (+62 %) fra 91 millioner kroner per 31.03.22 til 147 millioner kroner per 31.03.23. En økt ledighet som åpenbart vil fortsette i inneværende kvartal som følge av den betydelige ferdigstillelsen av utviklingsprosjektene i Oslo.

(For å gjøre det enda verre for Entras ledighetsutvikling ferdigstilles alle Entras utviklingsprosjekter utenfor Oslo i inneværende kvartal i form av 3 prosjekter i Trondheim på totalt 34.000 kvm)

Entra er både en dominerende aktør og er eksempelet på hva de fleste aktører innen kontor holder på med. Det igangsettes knapt noe av utviklingsprosjekter innen kontor i Oslo og det ferdigstilles en meget stor mengde utviklingsprosjekter som øker tilbudet av kontorareal dramatisk. Ledigheten i kontor sendes kraftig oppover med etterfølgende leier i fritt fall.

Det er ikke bare innen bolig man i dag får frysninger hvis man husker 15 år tilbake i tid.

Utviklingen i kontor påvirker bolig bl.a. via byggebransjen så lenge de sloss om de samme ressursene og via sysselsettingseffektene kollapsen i kontorutvikling får i alt fra arkitekter via håndverkere til eiendomsmeglere. Samtidig eier mange aktører innen kontor også utleieboliger. Utleieboliger som er langt lettere og langt mer økonomisk lurt å selge enn kontor så lenge bolig har langt lavere løpende avkastning enn kontor.

VONDT - VERRE - DØD

VONDT:

Antall igangsatte boliger falt med 52 % fra 1. kvartal i fjor til 1. kvartal i år. Antall igangsatte boliger i årets 1. kvartal er 30 % lavere enn 1. kvartal 2009. 1. kvartal 2009 hadde lavest igangsetting i et 1. kvartal i dette århundret frem til årets 1. kvartal.

VERRE:

Solgte nye fritidsboliger falt med 66 % fra 1. kvartal i fjor til 1. kvartal i år, mens igangsettingen bare falt med 35 %. Siste 12 måneder er det igangsatt nesten dobbelt så mange fritidsboliger som det er solgt. Igangsettingen av fritidsboliger vil kollapse fremover fra siste årets 35 % fall for å ta igjen det langt større fallet i salg enn i igangsetting. For byggebransjen blir fritidsbolig enda verre enn bolig.

DØD:

Entra er størst og eksempelet på hva som skjer i kontor. 100 % nedgang i igangsettelsene siste år. Byggebransjens kontorengasjement dør.

Interessant oppsummering. Tall for 30.09.23 må nok korrigeres fra 11.000 kvm til 15.800 kvm, men det vil påvirke ikke hovedkonklusjon.

OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DØGN

Type: antall : medianstørrelse

25.04.2023, kl 19:15
Leiligheter: 295 : 62 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 34 : 148 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 34/329 = 10,3 %
Antall salg / antall visninger søndag+mandag: 329/692 = 47,5 %

18.04.2023, kl 19:15
Leiligheter: 319 : 64 kvm
Enebolig, rekkehus og tomannsbolig: 30 : 144 kvm
Enebolig/rekkehus/tomannsbolig-andel: 30/349 = 8,6 %
Antall salg / antall visninger søndag+mandag: 349/ 662 = 52,7 %

...

Etter ukens 2 største salgsdager er medianstørrelsen for leiligheter 2 kvm mindre enn for 1 uke siden.

I forhold til antall visninger er det solgt 5,2 prosentpoeng lavere andel boliger denne ukens 2 største salgsdager enn tilsvarende salgsdager i forrige uke. Denne ukens lavere salg frem til nå gir 62 i visningssuksess denne uken, mot 69 i forrige uke, hvis det lavere salget fortsetter i morgen.

Fallet i medianstørrelse og fallet i salgsandel fra forrige uke til denne uken er tydelige tegn på at denne uken er langt mindre salgshet enn forrige uke.

2 timer senere og 7 ekstra solgte leiligheter senere er medianstørrelsen 63 kvm opp 5 kvm fra mandag. Dette viser mest av alt at det er noe intern tilfeldigheter i tallene også. Så "tydelig" og "langt mindre" er nok å dra den litt vel langt i forhold til hva tallunderlaget kan bære.

"Tyder på denne uken er mindre salgshet enn siste uke" er derimot en robust tolkning.

Dette ser ut som en tolkning i tråd med tellingens sesongvariasjon. De fleste årene er uken etter andre visningshelg etter påske svakere enn uken etter første visningshelg etter påske. Bare i 2021 har uke 2 etter hatt samme visningssuksess som uke-1 etter påske. Ellers har uke 2 etter påske ligget 1-5%-poeng lavere enn uke1 etter påske (jeg har ikke data for uke 2 etter påske i 2022).

Medianstørrelsen gikk fra 64 til 65 fra 19:15 til Kveldsnytt tirsdag 18. april og fra 62 til 63 i samme tidsintervall tirsdag 25. april. Medianstørrelsen i ukens 2 største salgsdager er 2 kvm lavere i denne uken enn i den forrige.

Det er alle registrerte salg som telles og ikke et utvalg Onkel_S. Den observere 2 kvm lavere medianstørrelsen i denne uken enn i den forrige medfører at medianstørrelsen i denne uken er minst 1 kvm mindre og maks 3 kvm mindre enn i forrige uke. Denne ukens medianstørrelse er lavere enn i forrige uke og det er ingen tilfeldighet så lenge alle registrerte salg telles som gjør at da kan ikke avviket mellom det som telles og det faktiske være mer enn 1 kvm.

Det ligger an til at denne ukens visningssuksess blir 7 lavere enn i forrige uke som presenteres i parentes. I de tidligere årene som du har på din debatt er i tillegg etterfølgende registrert.

Visningssuksess:

År: 1. uke etter påske - 2. uke etter påske = fall fra 1. til 2. uke etter påske

2023: 69 - (62) = (7)

2022: ingen registrering i 2. uke etter påske
2021: 74 - 74 = 0
2020: covid

2019: 67 - 62 = 5
2018: 68 - 65 = 3
2017: 61 - 60 = 1

Din visningssuksess er et utvalg Onkel_S og er derfor utsatt for langt mer tilfeldighet enn telling av samtlige salg. 3 av 4 år viser fall med 1, 3 og 5 og et år viser uforandret. Det indikerer at visningssuksessen faller fra 1. til 2. uke etter påske uten at man kan trekke en bastant konklusjon om et sesongjustert fall fra 1. til 2. uke etter påske.

Rent intuitivt er jeg fristet til å tro at det faller mer fra 1. til 2. uke etter påske jo dårligere markedet er. Både fordi fallet i seg selv indikerer et dårlig marked og fordi påskeoppholdet samler opp kjøpere som trolig påvirker salget mer positivt i den første uken etter påske enn i den andre. I et dårlig marked trenger man disse ekstra kjøperne for å få et godt salg. I en godt marked blir bare de ekstra kjøperne et tilskudd til de som ikke får kjøpt i denne uken heller.

Entras økonom Anders Olstad (CFO) på Q1-23 presentasjonen i går (26 til 27 minutter ut i presentasjonen):

"Our project activity is going down. We . will . only . start . profitable . projects."

https://players.brightcove.net/3734026319001/experience_643fb4c58aca2d0025a20237/share.html

Den meget kompetente Anders Olstad gjentok trolig det han har sagt gjentatte ganger internt det siste året.

"VI STARTER KUN LØNNSOMME PROSJEKTER!!!"

hadde Anders Olstad skreket internt hvis han hadde vært mindre forsiktig i sin fremferd enn han er. Pga Anders Olstads personlighet har det internt nok også bare blitt:

".. vi .. starter .. kun .. lønnsomme .. prosjekter .."

De som jobber med Anders Olstad kjenner han sikkert så godt at de har fått med seg hans måte å skrike på.

...

Entras fantastiske økonomiske utvikling i de siste årenes lavrenteperiode skyldes i stor grad genistreken å trekke ut kontorareal for utvikling, fylle utviklingslokalene med egne leietakere når lokalene blir ferdig utviklede, for å gjenta prosessen i form av å trekke ut til utvikling de lokalene egne leietakere fraflyttet. Entra har i årevis hatt ca 10 % av kontorarealene i denne runddansen som har medført ca 10 % lavere tilbud av kontorlokaler enn hva de hadde hatt uten runddansen. 10 % lavere tilbud av lokaler har presset ledigheten ned og leiene opp i markedet som sammen med den hyperlave renten gjorde genistreken til en gedigen økonomisk suksess.

Nå er runddansen over og det får enorme økonomiske konsekvenser for Entra i tillegg til konsekvensene det får ikke bare for kontormarkedet i Oslo, der Entra er den dominerende aktøren, men også i hele eiendomsmarkedet og i hele byggebransjen i Norge.

I 2. og 3. kvartal 2023 ferdigstiller Entra følgende lokaler:

Stenersgata 1, Oslo, med inngått årlig nettoleie: 0,79 x 0,045 x 1.316 = 46,8 millioner kroner
Vahls gate 1-3, Oslo, med inngått årlig nettoleie: 1,00 x 0,044 x 743 = 32,7 millioner kroner
Schweigaards gate 15, Oslo, med inngått årlig nettoleie: 0,83 x 0,048 x 722 = 28,8 millioner kroner

Kongens gate 87, Trondheim, med inngått årlig nettoleie: 0,86 x 0,056 x 261 = 12,6 millioner kroner
Holtermanns veg 1-13 phase 2, Trondheim, med inngått årlig nettoleie: 0,67 x 0,058 x 703 = 27,3 millioner kroner
Brattørkaia 13B, Trondheim, med inngått årlig nettoleie: 0,97 x 0,051 x 248 = 12,3 millioner kroner
---
Inngått årlige nettoleie totalt for de 6 ferdigstilte prosjektene: 160 millioner kroner

Entra forventer at årlig nettoleie faller med 188 millioner kroner fra 3.488 millioner kroner til 3.300 millioner kroner fra 1. til 3. kvartal 2023. (jfr figuren øverst på side 5 i Q1-23 rapporten)

Hvordan er det mulig at årlig nettoleien faller med 188 millioner kroner samtidig som det blir ferdigstilt lokaler hvor det er inngått kontrakter med årlig nettoleie på 160 millioner kroner.? Det er en differanse på 348 millioner kroner i årlig leie mellom hva leien burde ha blitt av ferdigstillelsen og hva den blir.

Svaret er runddansen slutt i tillegg til noe annet som bl.a. en stor forskuddsleie og noen som slutter som Entras leietakere. Runddansens slutt medfører at de lokalene som fraflyttes ikke blir nye utviklingsprosjekter og dermed blir ledige med kostnader og uten leieinntekt.

Ledigheten hos Entra går i himmelferd de neste kvartalene som følge av fall i leie på 188 samtidig som ferdigstilte lokaler skulle gitt økt leie på 160 millioner. Det meste av differansen på 348 millioner kroner kan avleses som økt fremtidig ledighet. Dvs at ledigheten havner på ca 10 % innen året er omme hvis intet overraskende positivt skjer og hvis de har suksess med de reforhandlingene av eksisterende kontrakter som de holder på med.

Norges mest suksessrike kontoreier Entra øker ledigheten i porteføljen med ca 7 prosentpoeng fra 1. kvartal i fjor (under 3 % ledighet) til 1. kvartal neste år (ca 10 % ledighet). Tilsvarende vil skje med de langt mindre suksessrike kontoreierne i Norge. Hva da med markedets ledighet og leienivå?

Det blir ledighet i himmelferd og leie i fritt fall i det norske kontormarkedet. I tillegg til at bygging av nye kontorer og utvikling av gamle nullstilles.

Kan dnb være med på lista over DØD?
https://www.finansavisen.no/nyheter/bank/2022/09/27/7934476/dnb-har-fem-ganger-mer-utlan-til-naeringseiendom-enn-til-oljebransjen

DnB har omtrent like mye i utlån til næringseiendom som de har i bokført egenkapital. Samtidig er sikkerheten ganske god i form av bare utlån opp til anslagsvis drøyt halvparten av næringseiendommenes verdi i gjennomsnitt. På den annen side så taper ikke banken bare på utlån til næringseiendom i denne renteoppgangsperioden. Det blir tap på utlån til bolig og andre typer næringslån enn eiendom og det blir tap på alt banken eier av eiendom, aksjer og obligasjoner. Som det trolig blir tap på finansielle instrumenter og annet høyrisiko som trolig banken fortsatt holder på med.

Næringseiendom dreper ikke DnB verken i år eller de kommende årene. Verken alene eller sammen med andre "normale" tap. Dog vil tapene næringseiendom medfører sammen med andre "normale" tap gjøre DnB mer utsatt for sjokkartede tap som f.eks. en finanskrise drar med seg. Uansett hva som skjer vil den største banken bli reddet av verdens rikeste stat så noen død blir det ikke.

Antall leiligheter markert solgt på finn.no med en gitt størrelse mellom 57 kvm og 66 kvm (totalt 49 stk):

57 kvm 3 stk
58 kvm 8 stk
59 kvm 3 stk
60 kvm 3 stk
61 kvm 2 stk
62 kvm 4 stk
63 kvm 4 stk
64 kvm 6 stk
65 kvm 7 stk
66 kvm 9 stk


Med 2-4 stk på samme størrelse er det denne uken meget små endringer som skal til for å flytte medianstørrelsen i intervalletmellom 58 og 63 kvm. Faktisk så små at det kan tilskrives tilfeldige utsving. Det er også derfor at vi fikk det ekstreme hoppet på 5 kvm i medianstørrelse fra mandag til tirsdag. Dette handler ikke om at tirsdagskjøperne er meget anderledes enn mandagskjøperne (siste uke var det ingen forskjell mellom mandag og tirsdag).

Med dine tall var salget i går med median 62,5:

150 stk 62 kvm eller mindre
+10 stk 63 eller 64 kvm
—-
=160 stk 64 kvm eller mindre
+140 stk 65 kvm eller større
=300 stk totalt

Forrige uke med median 64,5.

Det gir 160/300=53,3 % under 65 kvm og 46,7 % over 64 kvm i går mot 50/50 % i forrige uke. En signifikant forskjell i mine øyne.

Avstanden fra 62 til 64 kvm nå er 5 boliger Den forskjellen en tirsdag kveld er så lav at den like gjerne skyldes tilfeldigheter (f. eks. som at en eller to meglere først registrerer sine salg onsdag i stedet for tirsdag kveld).
Om du går inn å regner vektet gjennomsnitt for de enkelte størrelsene kan du redusere slike tilfeldigheter, men det har vi ikke gjort hittil og da er det vanskelig å sammenligne med tidligere.
Som skrevet ser det ut til å være en robust tolkning at denne uken er mindre salgshet enn siste uke, men "tydelig" og "mye mindre" er å dra strikken for langt i forhold til det underliggende tallmaterialet.

P.S. det er ikke mine tall fra igår, men rett før kl 12 i dag, Det var 302 solgte leiligheter da jeg registrerte medianstørrelse (både nr 151 og 152 var 63 kvm) det er inne oppgjørelsen over registrert ytterligere et titalls salg totalt uten at jeg har sjekket hvordan de er fordelt.
Hele poenget er at medianen kan flytte seg "mange" kvm av få registreringer når det er så få av hver størrelse som det er tilfellet denne uken.

Tillegg: kl 13.55 er medianen 63 kvm (nr 173 av 345 leiligheter), med en avstand på 1 opp til 64 kvm og 4 ned til 62 kvm.

Oppdatering kl 23.00 medianstørrelse 63,5 kvm nr 195 av 390 er 64 kvm og nr 196 er 63 kvm.

Tillegg torsdag kl 17: medianstørrelsen er nå 65 kvm (nr 157 og 158 av 314 er begge 65). Avstanden til 66 kvm er 2 stk, og etterhvert som de små mandagssalg denne uken avregistreres øker torsdagsmedianen så det er mulig vi kommer opp på 65,5 eller 66 i løpet av kvelden.
Tillegg kl 22.00 Nr 151 og 152 av 302 er 65 kvm så medianen holdt seg på 65 kvm. Det er 1 kvm mer enn torsdag siste uke og 7 kvm større enn mandag uten at det egentlig betyr noe særlig.

Tillegg Fredag kl 16.10: Medianstørrelse for leiligheter solgt siste tre dager (ons-fredag) er nå 63 kvm hvilkjet også er 2 kvm høyere enn samme dager siste uke. Dette betyr sannsynligvis ikke annet enn at vi denne uken hadde litt unormalt høy andel små leiligheter i mandagssalget og de da allerede var solgt når man kom lenger ut over uken. Altså en intern "tilfeldighet" som inntreffer en gang i blant. Medianstørrelse for en leilighet solgt siste uke og denne uke er praktisk talt den samme, mens fordelingen ut over uken har variert.