Når boligen er ferdig må den overtas og betales uavhengig av om det er kjøp for bruk eller resalg. Overtas ikke boligen så blir den solgt via dekningssalg. Dvs at boligen selges for det man oppnår ved salg. Hvis salgssummen ved dekningssalget er lavere enn kjøpesummen til den som ikke overtok boligen må differansen dekkes. Først med innskuddet så med ytterligere innbetaling hvis innskuddet ikke dekker hele mindreprisen ved dekningssalget.

Hva med de som sitter på kontraktene for resalg/flipping?

Må de løse ut boligen når den er ferdig?

"Salget av nye boliger i april 2023 er 35 % under april 2022"

https://www.boligprodusentene.no/contentassets/7514111d0b8546a289c1d754f2e7c003/presentasjon-april-2023.pdf

"Salget av nye boliger i april 2022 er 29 prosent under april 2021. Det er det laveste vi har registrert for april måned, foruten april i koronaåret 2020"

https://www.boligprodusentene.no/artikkelarkiv/pressekonferanse-13.-mai/

Salget av nye boliger i april er ned 35 % fra det rekordlave salget i april i fjor. Fra april i 2021 er salget av nye boliger ned 54 %. Fra covidmåneden april 2020 er salget av nye boliger ned 1 %.

Selv ikke i den første måneden etter at samfunnet stengte ned pga covid var salget av nye boliger dårligere enn i april i år.

Siste 12 måneder er det solgt 15.960 nye boliger som er 7.144 færre solgte boliger siste år enn i desember 2010 som frem til det siste året var det laveste årssalget som er registrert. Siste år er nyboligsalget 31 % lavere enn den tidligere lavest årsrekorden i desember 2010.

Det er ikke krakk i nyboligsalget i Norge, men en kollaps. En kollaps som sier at boligetterspørselen krakker. At bruktboligprisstatistikkene ikke har fått med seg at boligetterspørselen krakker er en kombinasjon av dårlige statistikker, markedstreghet og årstiden. Det skyldes ikke at man ikke er i et krakk. Prisfallet kommer i statistikkene også. Statistikkprisfallet kommer så det holder og litt til.

Helt enig, godt innlegg, folk elsker å trekke parallellen til krakket 88-92, men det var en helt annen situasjon som du med rette beskriver.
Kikket litt etter enda en leilighet til ungene her om dagen og så noen små to-roms i Ås, vi snakker 36 kvm ogden billigste lå på 3,6 mill. 100k kvadraten i Ås…….Og så er det noen som skriker her inne om høye priser i Oslo 🤣. Og det er nettopp problemet at oppføringskostnadene med dagens standard + en brukbar profitt koster mye i dag.

Ingen tvil om at ting har begynt å stoppe opp selv om visningssuksessen holder seg høyt. Man ser det på nye boliger, boliger fra 2020-2023 og boliger over 10 millioner og salg av eneboliger.

LEILIGHETER I OSLO

Bygge 10-år: solgt 2.-4. / visn. 30.-2. = "visningssuksess" 04.05 : solgt 8.-10. / visn. 7.-8. = "visningssuksess" 10.05

1990-1999: 15 / 21 = 71 % : 15 / 19 = 79 %
1940-1949: 16 / 16 = 100 % : 17 / 22 = 77 %
1930-1939: 31 / 33 = 94 % : 48 / 63 = 76 %

1920-1929: 10 / 16 = 63 % : 16 / 21 = 76 %
1980-1989: 19 / 29 = 66 % : 24 / 32 = 75 %
1950-1959: 39 / 46 = 85 % : 44 / 60 = 73 %

2000-2009: 23 / 28 = 82 % : 28 / 39 = 72 %
1960-1969: 22 / 33 = 67 % : 32 / 45 = 71 %
1970-1979: 19 / 41 = 46 % : 31 / 48 = 65 %

2010-2019: 29 / 35 = 83 % : 45 / 71 = 63 %
1900-1909: 6 / 18 = 33 % : 5 / 9 = 56 %
1890-1899: 32 / 38 = 84 % : 36 / 66 = 55 %

1910-1919: 10 / 12 = 83 % : 8 / 18 = 44 %
1000-1889: 6 / 8 = 75 % : 3 / 10 = 30 %
2020-2023: 4 / 12 = 33 % : 4 / 34 = 12 %
...
1000-2023: 281 / 386 = 73 % : 356 / 557 = 64 %

Utlånsforskriften har hemmet boligprisoppgangen uten særlig stor suksess. Fra egenkapitalkravet økte til 15 % i 2013 til realprisene toppet seg for 2 år siden økte reelle boligpriser i Norge med 50 %. Dvs at boligprisoppgangen på disse 8 årene med utlånsforskriftens egenkapitalkrav var 50 % større enn prisoppgangen i samfunnet forøvrig. I nominelle priser steg boligprisene i Norge med 80 % på de 8 årene fra 2013 til 2021.

Det hyperlave rentenivåets ekstreme stimulans har slått utlånsforskriftens hemmende effekt så ettertrykkelig at boligprisene ikke bare har gått i himmelferd, men også blitt de høyeste i historien uansett hvordan man måler. Nå er renten satt opp slik at man har påbegynt veien tilbake til der man kom fra den gangen rentenivået var slik som det er og kommer til å bli. Veien dit blir vår tids største boligkrakk så lenge oppgangen fra der man kom fra har vært så stor.

Siste år frem til 31. mars har det i Norge blitt igangsatt bygging av 20.614 boliger og blitt solgt 16.541 nye boliger som har gitt 4.073 flere usolgte boliger under bygging/ferdigstilt enn det var per 31. mars i fjor. I Oslo har det blitt igangsatt bygging av 2.512 boliger og blitt solgt 1.557 nye boliger som har gitt 955 flere usolgte boliger under bygging/ferdigstilt enn det var per 31. mars i fjor.

Det siste året har det vært "produksjon for lager" i den norske boligproduksjonen med en lagerproduksjon på drøyt 4 tusen boliger i Norge hvorav knapt 1 tusen ligger i Oslo. Produserer man for lager så produserer man for mye uansett hvilken type produksjon man holder på med. Det produseres for mange boliger i Norge og særlig i Oslo så lenge den prosentvise overproduksjonen i Oslo siste år har vært 955 / 1.557 = 61 % mot 4.073 / 16.541 = 25 % i Norge.

I Oslo har man igangsatt 61 % større boligproduksjon siste år enn hva salget skulle tilsi. Tilsvarende tall for Norge er 25 %. Det er en enorm overproduksjon av boliger i Norge, og særlig i Oslo, som produsentene vil slite lenge med for å få solgt.

Den største produsenten av boliger i Norge Obos har tatt konsekvensen av den enorme overproduksjonen i form av å redusere igangsettelsene i året 3 første måneder med 63 % i forhold til i fjor. Obos hadde 7.400 boliger i produksjon per 31. mars i år hvorav over 2.400 ikke var solgt. Obos produserer fortsatt alt for mange boliger og har alt for mange boliger i produksjon som ikke er solgt. Slik det i dag stort sett er for alle boligprodusenter i Norge.

Renteoppgangen har gjort det så dyrt å eie bolig at boligbehovet til de som eier har falt så mye at det ikke er behov for flere boliger verken i Oslo eller i Norge. De nye boligene som blir solgt i dag blir ikke solgt fordi det er et økt behov for boliger. Dagens boligproduksjon er behovsmessig totalt unødvendig med dagens kombinasjon av boligpriser og rentenivå. Dagens boligproduksjon tilfredsstiller intet boligbehov før rentenivået og/eller boligprisene faller så mye at boligbehovet tar seg opp igjen.

Boligbehovet er på sterkt nedadgående i Norge, og særlig i Oslo, med dagens kombinasjon av boligpriser og rentenivå. Som medfører at det i dag hoper seg opp usolgte boliger under produksjon, usolgte ferdigstilte nye boliger og usolgte bruktboliger.

Her var det mye svartmaling. Det bygges for få boliger særlig i Oslo. Utlånsforskriften som har dempet markedet i flere år, herunder gjennom høye egenkapitalkrav, gjør at de aller aller fleste tåler renteoppgangen greit. Så noe krakk har jeg liten tro på.

SBB sitt største obligasjonslån er på 950 millioner euro med kupongrente på 1,13 % og endelig forfall 26. november 2029. Siste omsatt kurs var 54,12, dvs 45,88 under pålydende, som ga en effektiv rente de neste 6,5 årene på 11,46 %.

For 2 år siden lånte SBB i euro med 8,5 års løpetid til 1,13 % fastrente. I dag må SBB betale mer enn 10 ganger så mye i rente for et 2 år kortere lån. Differansen mellom dagens lånerente og lånerenten for 2 år siden er på 10,33 prosentpoeng.

SBB stopper utbytte og henter ikke ny egenkapital pga den lave aksjekursen. I Sverige går analysene på at de må fortsette å selge eiendom, uten at "for å overleve" foreløpig blir uttalt.

Det er ikke kjøpere til boligporteføljer av en viss størrelse i dag så lenge ingen klarer å finansiere et slikt kjøp med noe i nærheten av så lav rente som boligporteføljens nettoavkastning. De eneste kjøperne av SBBs boliger til noe i nærheten av bokførte verdier er ordinære boligkjøpere som fortsatt har så lav lånerente at et kjøp er aktuelt.

SBB, Heimstaden og de andre store boligeierne er tvunget til å selge boliger i det ordinære boligmarkedet så lenge det kun er der det fortsatt er kjøpere.

SBB hadde per 31. mars i år boliger for 37,8 milliarder svenske kroner (SEK) etter at verdien hadde blitt nedskrevet med 1,34 milliarder SEK fra nyttår. Dvs en nedskrivning på 3,5 %. Dvs at SBB mener at verdien av deres boliger falt med 3,5 % i årets 3 første måneder.

Svensk Meklarstatistik er den svenske boligprisstatistikken som tilsvarer vår som kommer fra Eiendom Norge og den sier følgende:

Bostadsrettigheter har økt prisen fra 41.785 SEK/kvm i desember 2022 til 43.268 SEK/kvm i mars 2023, dvs med 3,5 %.

Den eiendomsmeglerdominerte svenske statistikken viser prisOPPGANG i år på 3,5 % samtidig som SBB viser prisNEDGANG på 3,5 %. Det er ikke bare i Norge at eiendomsmeglerne har spinnville boligstatistikker. SBB nedskriver selvfølgelig ikke porteføljen frivillig.

Det er egentlig ikke så mye tut og kjør for billige boliger heller Marianne. På 2 dager har man i denne uken nådd 50 % "visningssuksess" for leiligheter mot 56 % for 6 dager siden. Pga 1. mai var det en dag forskyvning i forrige uke.

I går var bra med 23 % mot 19 % tirsdag i forrige uke. I dag har det vært dårlig med 27 % mot 37 % onsdag i forrige uke. Onkel_S sin visningssuksess ligger an til å bli langt under 60 % i denne uken.

Den katastrofeartede boligmarkedsnyheten denne uken er kreditnedgraderingen i går av det svenske eiendomsselskapet Samhallsbyggnadsbolaget (SBB). På 2 dager har verdien av selskapet falt med 40 % etter samme nedgradering som Tollefsens Heimstaden Bostad ligger an til å bli utsatt for. Dvs ned til junkbond-nivå. SBB er stor del bolig som er den delen de taper mest på. Heimstaden er bare bolig og bør tape enda mer.

Fremdeles er det tut og kjør og 301 boliger av 680 er solgt så langt. Det som er int å følge med på er antall boliger over 10 mill i Oslo og bare 32 av dem er solgt . Det er 786 nye og brukte boliger. I Bærum ser man det samme . I Bærum er det solgt 8 av 190 nye og brukte boliger over 10 mill.
Faktisk er bare 40 av 976 boliger over 10 mill solgt i Oslo og Bærum. Mange har visning senere i uken og neste helg men ikke mangt solgt

ANTALL VISNINGER SØNDAG+MANDAG I OSLO

7. og 8. mai 2023: 682, +86 (+14 %) fra 1 år tilbake
23. og 24. april 2023: 692, +64 (+10 %) fra 1 år tilbake

8. og 9. mai 2022: 596
24. og 25. april 2022: 628

Det var 682 visninger i går og i dag som er 86 flere visninger (+14 %) enn tilsvarende søndag+mandag for 1 år siden. For 2 uker siden var det 10 % flere visninger enn 1 år tidligere.

...

Antall boliger til salgs nå i forhold til i fjor: +34 %
Antall visninger nå i forhold til i fjor: +14 %

Antall boliger til salgs for 2 uker siden i forhold til 1 år tidligere: +29 %
Antall visninger for 2 uker siden i forhold til 1 år tidligere: +10 %

Antall boliger til salgs har økt 20 prosentpoeng mer enn antall visninger i dag. For 2 uker siden var det tilsvarende 19 prosentpoeng.

At antall boliger til salgs har økt mer enn antall visninger fra i fjor skyldes at det har blitt flere hyllevarmere i år enn hva det var i fjor.

...

Både antall boliger til salgs, antall visninger og antall hyllevarmere har økt fra i fjor og har økt mer fra i fjor denne uken enn for 2 uker siden.

Antall bruktboliger til salgs i Oslo:

08.05.23: 1.644, +416 (+34 %) fra 1 år tilbake, +332 (+25 %) fra 2 år tilbake
24.04.23: 1.564, +354 (+29 %) fra 1 år tilbake, +57 (+4 %) fra 2 år tilbake

09.05.22: 1.228
25.04.22: 1.210

10.05.21: 1.312
26.04.21: 1.507

I dag er det 1.643 annonser for osloboliger til salgs som er 34 % flere annonser enn 1 år tidligere og 25 % flere annonser enn 2 år tidligere.

For 2 uker siden var det 1.564 annonser for osloboliger til salgs som var 29 % flere annonser enn 1 år tidligere og 4 % flere annonser enn 2 år tidligere.

Antall annonser for boliger til salgs i Oslo har de 2 siste ukene økt med 5 prosentpoeng i forhold til 1 år før og 21 prosentpoeng i forhold til 2 år før.

Fra mandag dagen etter palmesøndag til i dag har antall annonser for boliger til salgs i Oslo økt med 946 annonser.
I fjor var økningen fra mandag etter palmesøndag til mandag 9. mai 642 annonser.
For 2 år siden var økningen fra mandag etter palmesøndag til mandag 10. mai 640 annonser.

...

For Norge totalt rapporterte Eiendom Norge 6.919 boligomsetninger i april i år mot 7.707 i april i fjor, dvs en nedgang på 10 %. Det ble lagt ut 9.695 boliger til salgs i april i år mot 8.399 i fjor, dvs en oppgang på 15 %.

Obos omsatte 515 boliger i april i år mot 632 i fjor, dvs en nedgang på 19 %. I mars var omsetningsnedgangen fra i fjor 12 %. I forhold til totalt antall obosboliger har omsetningen aldri vært lavere i april enn i årets april.

Påsken var i april både i år og i fjor.

...

Målt med de måtene det er mulig å måle på faller boligomsetningen i bruktmarkedet samtidig som tilbudet øker, både i forhold til for 2 uker siden, i forhold til tilbudsbunnen i påsken og i forhold til 1 år tidligere.

Etter at de alltid hete vintermånedene er over er nedturen igang etter påske. Fremover kan man forvente en utvikling tilsvarende den man hadde i fjor høst.

Jeg tror jeg har vært inne på denne tråden i høst en gang, der jeg skisserte noen muligheter for at noe som har skjedd siste måneder kunpå ne skje. Det er vel ikke tvil om sammenheng mellom renter og eiendomsmarkedet. Men på hvilken måte? Det er vel fasitsvaret for den siste tiden. Strammer forbrukerne heller inn i andre markeder? Har inflasjonen skremt penger ut av andre plasseringer og inn i eiendom? Siste år var det visst betydelig flere som døde enn siste årene. Har arv blitt kanalisert til eiendom? Er det store svingninger innad i eiendom?

Jeg skriver fra en liten sørlandsby, og her foregår det mye rart. Her kan man plukke rene kupp midt i sentrum, mens moderne objekter utenfor går for god pris. Nybyggmarkedet ser ut til å ha stoppet opp. Folk i 60 - 75 driver å byr opp praktiske ikke alt for gamle leiligheter. Mange på visning. De selges med en gang. Det bygges ikke nytt for den gruppen, annet enn luksusobjekter (en leilighet over 4 mill er det her..)

Fritidshus ved sjøen går fortsatt unna. Nye hytter utenfor 100 metersbeltet, men med f.eks. båtplass har stoppet opp.

I tillegg har vi jo allerede sett at myndighetene er en aktør, som opplagt ikke vil ha en prisnedgang.

Vi har ikke sett noen stygge ledighetstall enda, og det tror jeg er nøkkelen. Så lenge folk har jobb, og de ser at alt mulig stiger i pris, og innskuddsrenter er lave så tviler jeg på at boligmarkedet vil falle voldsomt. Kanskje over tid i realverdi, men ikke nominelt.

Hva har skjedd med deg de siste 2 årene Krækknissen?

Dette skrev du på visningssuksessdebatten til Onkel_S for drøyt 2 år siden:
"Når renta går mot null går betjeningsevnen mot uendelig."

Dette skrev du i dag på krakkdebatten min:
"casetudie .... alternativ virkelighet. .... polarisering og vrangforestillinger."

At betalingsevnen går mot uendelig når renta går mot null vil si at betalingsevnen og renta omvendt korrelerer. Og det er vel det samme som:

boligprisnivå = leienivå / rentenivå

som jeg forfekter som sammenhengen når boligmarkedet er i likevekt. En sammenheng som medfører at boligprisene krakker når renten sendes i himmelferd.

Hvorfor blir det jeg forfekter på denne debatten et casestudie når du tydeligvis var inne på den samme tanken for mer enn 2 år siden?

...

"Krækknissen
28.01.2021 kl 08:46

Når alle boliger som legges ut blir solgt er det lite trolig at grunnen til at boliger ikke legges ut er at de ikke blir solgt.

Instramning av tilbudssiden er lenge varslet basert regulering- og igangsettingstakt fra foregående år. Samtidig har etterspørselen etter bolig har trolig økt som er resultat av at folk er mer hjemme, og ikke bruker penger på tjenester. Senking av renta har også økt låneevnen hos befolkningen. Når renta går mot null går betjeningsevnen mot uendelig.

Denne coctailen resulterer i større etterspørsel enn tilbud. Når folk ikke får kjøpt, vil de heller ikke selge fordi de da risikerer å stå uten bolig. Dette innskrenker tilbudssiden ytterligere."

...

"Krækknissen
I dag kl 11:58

Jeg spør fordi jeg er oppriktig interessert. Tolker svaret ditt som et nei xD

Tråden er mest interresant som en casetudie i hvordan et menneske havner i en alternativ virkelighet. Et symptom på tiden vi lever i med polarisering og vrangforestillinger."

Markedet kan selvsagt ikke motstå økonomiske realiteter på sikt, at pyramiden fremdeles holder seg stående er grunnet summen av ekstraordinære, og midlertidige hendelser i markedet. Meglerne og Eiendom Norge lever kun i sin egen virkelighet og er villig til ofre landets økonomi for å få noen kroner på egen konto, totalt ansvarsløse og så preget av av egne interesser at hvert eneste intervju og halleluja-samling fremstår som en særdeles pinlig seanse.

Boligmarkedet er Norges Nemesis, og det er såpass mange med stor egeninteresse av dette blir svært spennende å følge de neste årene. Kan de bygge ende en etasje i pyramiden?

Sky is the limit, og bolig skal vi alle leve av. Liker spesielt godt de ferskeste som skal leke utleiere, uten å egentlig vite en eneste ting. Blir bra dette : )

https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/influenser-martine-halvorsen-eier-fem-boliger-vil-kjope-enda-flere/15711626/

I det mest forgjeldede landet i Europa (bare slått av Danmark) med en svak valuta og stor importert inflasjon skal liksom boligprisene fortsette å stige?
Når Heimstaden står på randen til .... og alle svenske eiendomsselskaper er mer enn halvert i verdi skal vi liksom her på Berget tro at prisene skal videre opp.
Nei, en rente på 6-7 prosent kommer ila et år. Ikke snakk om annet, neste år er boligprisene halvert og uten unnvandring så faller fødselstallene dramatisk i Norge. Det blir ikke behov for alle disse boligene - det fødes altså 10.000 færre barn i år enn for 10 år siden. Fruktbarheten hos norske kvinner er all time low.
Det er faktisk veldig mange unge mennesker som ikke vil være i stand til å betjene sine lån de neste par årene. Når så Heimstaden o.l. innser at det vil ikke være mulig å rullere lån medmindre rentene skal skyhøyt så vil det bli et massivt salgstrykk. Rentene skal mye høyere enn det vi tror, Norges Bank legger mer og mer vekt på den svake kronen - derfor skal rentene opp kraftig.

Stopper salget opp med boliger fra 2020-2023 så kan det indikere en endring og at dyre boliger ikke selges

PRISINTERVALL I HELGENS VISNINGER AV LEILIGHETER I OSLO

Bygge 10-år: høyeste kvm-pris / laveste kvm-pris = forholdstall

1970-1979: 164.448 / 43.078 = 3,82
2010-2019: 210.790 / 61.946 = 3,40
1950-1959: 143.440 / 52.763 = 2,72

1990-1999: 196.534 / 72.379 = 2,72
1980-1989: 112.535 / 43.842 = 2,57
2020-2023: 206.755 / 81.726 = 2,53

1960-1969: 126.649 / 51.394 = 2,46
1890-1899: 154.257 / 65.077 = 2,37
1940-1949: 137.756 / 59.435 = 2,32

1920-1929: 144.036 / 62.739 = 2,30
2000-2009: 159.918 / 74.316 = 2,15
1930-1939: 153.897 / 75.647 = 2,03

1910-1919: 164.138 / 83.007 = 1,98
1000-1889: 160.326 / 84.773 = 1,89
1900-1909: 176.405 / 96.623 = 1,83
...
1000-2023: 210.790 / 43.078 = 4,89

Leiligheten med den høyeste kvm-prisen (211 tusen kroner) med visning i helgen er bygget i 10-året 2010-2019 og er da en leilighet på Tjuvholmen.

Tvuvholmenleiligheten har ikke den høyeste kvadratmeterprisen av osloleiligheter på finn.no. 8 leiligheter er dyrere enn denne leiligheten hvor den dyreste er en 111 kvm stor leilighet i Middelthunsgate med totalpris 33 millioner kroner som gir 298 tusen kroner i kvm-pris. I prisen følger det med en garasjeplass, man må betale 990 tusen kroner til hvis man vil ha to.

Leiligheten med den laveste kvm-prisen (43 tusen kroner) med visning i helgen er bygget i 10-året 1970-1979 og er en 109 kvm stor leilighet på Vestli nord for Stovner. Eller så langt fra sentrum mot nord-øst som det er mulig å komme i Oslo.

Vestlileiligheten er ikke den billigste osloleiligheten som ligger ute på finn.no. 12 leiligheter er billigere enn denne leiligheten hvor den billigste er en 127 kvm stor leilighet på Stovner med en totalpris på 4,6 millioner kroner som gir 36 tusen kroner i kvm-pris. I prisen følger med en garasjeplass hvor man kan installere elbil-lader.

Høyeste kvm-pris i Oslo for de som har visning i helgen er 4,9 ganger så høy som laveste kvm-pris. Høyeste kvm-pris i Oslo med annonse på finn.no er 8,3 ganger så høy som laveste kvm-pris.

I bygge 10-år er det tiåret 1970-1979 som har det høyeste forholdstallet. 70-talls leilighetene er ikke bare de billigste i Oslo, men også de leilighetene med størst spenn i kvm-prisen. Det skyldes at man på 70-tallet klarte å lure inn noen bygninger i de beste strøkene av byen.

Den dyreste 70-talls leiligheten som har visning i helgen er en 112 kvm stor leilighet i Grønnegate med en totalpris på 18,4 millioner kroner som gir 164 tusen kroner i kvm-pris. Leiligheten er også den dyreste fra 70-tallet som ligger ute. Nest dyrest med visning i helgen, og 3. dyrest av de som ligger ute, er en 104 kvm stor leilighet i Tidemands gate med en totalpris på 15,0 millioner kroner som gir 144 tusen kroner i kvm-pris.

I Grønnegate treffer man stortingsrepresentanter både i heisen, i garasjen og på nærbutikken litt lenger opp i Hegdehaugsveien. Krysser man Parkveien så er man i Slottsparken. I Tidemands gate må man forflytte seg bortover Munthes gate forbi Nordraaks gate og over Kirkeveien for å gå inn i Frognerparken. Eller man må gå 100 meter oppover Tidemandsgate forbi en nærbutikk med ferskvarene ute før man havner på Vestkanttorget. Skal man besøke sine bekjente som har kjøpt ny leilighet i Middeltunsgate så er man 300 meter unna. Min favoritt av de 2 superattaktive gatene er Tidemands gate. Prisen både i Grønnegate og Tidemands gate er latterlig lav i forhold til det man må betale for å bo i de sterile bygningene i Middelthunsgate. Blir ikke Grønnegate og Tidemands gate solgt kommende uke har noe alvorlig galt skjedd med 50-70 års generasjonen.

Boligstatistikkene måler gjennomsnittlige kvm-priser som eventuelt justeres for sesong. Ingen statistikk justerer for det som skjer i markedet med ekstrem forskyvning av fokus fra det som er billig til det som er dyrt. Som medfører at alle statistikker måler feil.

Denne tråden er veldig spennende å følge og det er så mange mekanismer nå utenfor vår kontroll at alt kan skje. Problemet er innvandringen til Oslo og alt for få boliger. I tillegg lite sirkulasjon av boliger er lite siden mange ikke får låne til å kjøpe seg opp. Tvert i mot må de da evt kjøpe mindre enn hva de faktisk har i dag. For hver renteøkning så reduseres den totale nye lånerammen .
Olav stiller viktige spørsmål som når må de rike med mange boliger selge? Så lenge det heller knapt omsettes nye boliger så er det mange som ikke tror på fortsatt kraftig prisstigning. Ingenting er normalt nå. Det lønner seg ikke å kjøpe for utleie annet enn at prisene skal stige.
Jeg har drevet med eiendom i næring og har hatt mange utleieboliger tidligere. Da var hver bolig en liten butikk. Det er det ikke i dag. Når man tenker på omkostninger ved kjøp og salg er kjøp for utleie annet enn i langstidsperspektiv dårlig butikk.

Jeg spør fordi jeg er oppriktig interessert. Tolker svaret ditt som et nei xD

Tråden er mest interresant som en casetudie i hvordan et menneske havner i en alternativ virkelighet. Et symptom på tiden vi lever i med polarisering og vrangforestillinger.

Mener du med din trådtittel "Boligkrakket 2022/2023" ett krakk i boligprisene eller ett krakk i boligomsetningen?

Boligprisene stiger og stiger fremdeles, godt hjulpet av nedgang i boligbyggingen.

Men dette er gammelt nytt, og helt som forventet.

Så sjønner ikke helt poenget med denne trådtittelen.

Skivebom?

Hvis vi Krækknissen lever i en tid med stabil boligomsetning, stabilt rentenivå, stabil boligbygging, stabil befolkningsutvikling, stabil arbeidsledighet, stabil lønnsutvikling, stabil inflasjon, stabil kronekurs, stabile energipriser og stabilt regelverk så lever man i en tid hvor boligstatistikker viser nesten helt den samme prisutviklingen som den underliggende. Er det store avvik i slike tider så skyldes det vanligvis regnefeil hos den som rapporterer.

Vi lever nå i en tid med krakk i boligomsetningen, ekstrem økning i rentenivået, ekstremt fall i boligbyggingen, ekstrem innvandring, ekstrem lønnsutvikling, stabil arbeidsledighet, ekstremt høy inflasjon, ekstremt kronefall, energipriser i ekstremendringsmodus og endringskåte myndigheter. Vi kommer fra en ekstremsituasjon i leiemarkedet i fjor sommer som følge av studentenes og sesongarbeidernes tilbakekomst etter covid. Vi har et fritidshusmarkedet hvor omsetningen er ned 50 % i bruktmarkedet samtidig som gjennomsnittlig omsatt pris inntil nylig har vært opp mer enn 20 % på årsbasis. Vi har store utleiere som Tollefsen som har gått fra massivt kjøp til bråstopp i kjøp på vei til å måtte selge. Store utleiere som i dag har nesten 10 ganger så høy finanskostnad i nye lån som for 2 år siden hvor lånerenten i dag er nesten 3 ganger nettoavkastningen til det de leier ut. Vi har et kontormarked hvor den største aktøren Entra, som i årevis har hatt 10 % av porteføljen i rehabilitering, har stoppet all igangsetting av ny rehabilitering som både krakker etterspørselen i byggebransjen og øker tilbudet av kontorer voldsomt.

Det eneste stabile frem til nå er arbeidsledigheten. Men, den stabiliteten får etterhvert slagside bl.a. som følge av ekstremkrakket i bygging av bygninger.

Legger man på endringer i finansieringsregler for finansiering av bolig, endring av skatteregler vedrørende bolig og store deler av den rikeste delen av befolkningen i emigrasjon til Sveits så begynner man å nærme seg det som i dag ikke er som det skal være for at boligstatistikkene viser den underliggende prisutviklingen i boligmarkedet.

Jeg sender forundringen i retur: Hvorfor bruker du ikke mitt engasjement Krækknisen til noe mer fornuftig enn å ergre deg?

Prisene stiger og de stiger kraftig. Så en leilighet Lysaker brygge nov solgt 7,8. Samme leilighet samme standard ligger nå ute for 10.2 Riktignok en etg høyere men allikevel . Nesten 3 mill økning på 6 måneder.

Er allikevel spent på visningssuksessen denne uke . Kan være et lite skifte på gang nå. Synes det var få omsatte boliger i Bærum sist helt selv med 1 mai

Har du noen gang vurdert muligheten for at statistikken over boligpriser øker fordi boligprisene faktisk øker?

VISNINGER DENNE HELGEN KONTRA DEN FORRIGE

Bygge 10-år: antall : kvm : kvm-pris

2020-2023: 34 - 12 = +22 (+183 %) : 70 - 85 = -15 (-18 %) : 101.710 - 99.793 = +1.918 (+2 %)
2010-2019: 71 - 35 = +36 (+103 %) : 72 - 73 = -1 (-1 %) : 99.799 - 100.220 = -421 (-0 %)
1930-1939: 63 - 33 = +30 (+91 %) : 57 - 54 = +3 (+6 %) : 98.674 - 101.920 = -3.245 (-3 %)

1890-1899: 66 - 38 = +28 (+74 %) : 62 - 61 = +1 (+2 %) : 103.899 - 94.659 = +9.239 (+10 %)
1910-1919: 18 - 12 = +6 (+50 %) : 70 - 100 = -30 (-30 %) : 108.956 - 107.243 = +1.713 (+2 %)
2000-2009: 39 - 28 = +11 (+39 %) : 54 - 61 = -7 (-11 %) : 98.563 - 104.757 = +6.195 (-6 %)

1940-1949: 22 - 16 = +6 (+38 %) : 53 - 63 = -10 (-16 %) : 92.915 - 87.170 = +5.746 (+7 %)
1960-1969: 45 - 33 = +12 (+36 %) : 63 - 62 = +1 (+2 %) : 74.596 - 70.304 = +4.292 (+6 %)
1920-1929: 21 - 16 = +5 (+31 %) : 63 - 74 = -11 (-15 %) : 96.641 - 107.500 = -10.860 (-10 %)

1950-1959: 60 - 46 = +14 (+30 %) : 63 - 64 = -1 (-2 %) : 81.436 - 83.080 = -1.644 (-2 %)
1000-1889: 10 - 8 = +2 (+25 %) : 57 - 59 = -2 (-3 %) : 102.448 - 94.368 = +8.079 (+9 %)
1970-1979: 48 - 41 = +7 (+17 %) : 74 - 83 = -9 (-11 %) : 70.520 - 59.856 = +10.664 (+18 %)

1980-1989: 32 - 29 = +3 (10 %) : 84 - 72 = +12 (+17 %) : 80.931 - 78.066 = +2.865 (+4 %)
1990-1999: 19 - 21 = -2 (-10 %) : 79 - 64 = +15 (+23 %) : 100.431 - 99.202 = +1.229 (+1 %)
1900-1909: 9 - 18 = -9 (-50 %) : 103 - 93 = +10 (+11 %) : 114.524 - 101.245 = +13.279 (+13 %)
...
1000-2023: 557 - 386 = +171 (+44 %) : 65 - 68 = -3 (-4 %) : 95.366 - 92.408 = +2.957 (+3 %)

Det er 171 flere visninger (+44 %), medianstørrelsen er 3 kvm mindre (-4 %) og median kvm-prisen er 2.957 kroner høyere (+3 %) denne helgen enn den forrige.



FORKLARINGEN PÅ HVORFOR STATISTIKKPRISENE ØKER I DAGENS FALLENDE MARKED:

De 6 10-årene med høyest vekst i antall visninger har alle høyere median kvm-pris enn snittet av alle viste osloboliger. Tilbudet av boliger i Oslo har økt mer fra 1. mai-helgen til denne helgen for de dyre 10-årene enn for de billige.

Både veksten i tilbudet og "visningssuksessen" er høyere for de dyre 10-årene enn for de billige. Det gir den meget viktige erkjennelsen at høyere etterspørsel etter dyre boliger ikke tømmer lageret av slike boliger til salgs slik at tilbudet ikke faller fordi det kommer enda flere slike boliger ut på markedet etterpå.

Både etterspørselen og tilbudet av dyre boliger har økt i forhold til billige boliger som har sikret en langvarig større omsetningsandel dyre boliger i forhold til billige. Som da igjen har medført høyere gjennomsnittlig omsatt boligpris over tid som har trukket statistikkprisene oppover.

Kjøpere av leiligheter med høy kvm-pris selger vanligvis leiligheter med høy kvm-pris. Kjøpere av leiligheter med lav kvm-pris selger vanligvis leiligheter med lav kvm-pris. Renteoppgangen har i større grad redusert de som kjøper billige leiligheter enn de som kjøper dyre pga at de som kjøper billige leiligheter vanligvis har høyere gjeldsgrad enn de som kjøper dyre. I kombinasjon med at man vanligvis kjøper og selger i samme dyrhetsgruppe medfører renteoppgangen at omsetningen av dyre boliger, i form av de med høy kvm-pris, har økt omsetningsandel etter renteoppgangen enn før. Med resultat økt gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris uten en reell underliggende prisoppgang.

Hvorfor skriver de store mediehusene at boliglånsrenta kan komme opp på 5-tallet med styringsrente på 4%? Når jeg går inn på prisliste på diverse store banker, så ligger effektiv rente allerede rundt 5%, avhengig av lånebeløp og sikkerhet. Hva slags margin er det de snakker om? Tror man at pengemarkedsrenta skal være så mye lavere?

* etter garasje har sikkert vært brukt i 10 år som en indikasjon på at det er mulig å kjøpe (eller leie) garasje i samme bygg. Det er ikke alle kjøpere som har behov for garasje, men det er nyttig å vite at det er en mulighet. Det er svært lite oppsiktsvekkende at den beskrivelsen finnes på Middlthunet. For nybygg er garasje alltid en ekstrakostnad.

Eiendom Norge er eiendomsmeglernes interesseorganisasjon.

Eiendom Norges øverste organ er styret bestående av 10 eiendomsmeglere, hvor alle er adm.direktører i sine respektive eiendomsmeglerforetak. Styreleder i Eiendom Norge er adm.direktør Grethe Meyer i Privatmegleren.

Under styret er Henning Lauridsen adm.direktør for Eiendom Norge hvor han har 3 under seg i administrasjonen i form av en sjef for kommunikasjon og politikk, en fagsjef og en kommunikasjonsrådgiver og administrasjonsansvarlig.

Eiendom Norge har et fagutvalg som også består av 10 personer fra forskjellige eiendomsmeglerforetak hvor alle er sjefer der de kommer fra, men da mer i retning juridisk direktør, fagsjef, kvalitetssjef o.l.

Sist, men ikke minst har Eiendom Norge oppført PRESSEKONTAKTER med 136 oppførte personer. Det er pressekontakter i tillegg til Henning Lauritsen, Grethe Meyer og alle de andre i styret, fagutvalget og administrasjonen så tar man med de også så har pressen 160 personer å kontakte hvis de lurer på noe som vedrører boligprisutviklingen eller noe annet som eiendomsmeglerne i Norge har enerett på overfor norsk presse.

Da jeg i dag sjekket hvilke boliger som har visning denne søndag/mandag dukket det opp 34 boliger med byggeår 2020-2023 som er en økning i antallet på 183 % fra forrige helg. Inspirert av den ekstreme økningen i visninger av nye boliger i bruktmarkedet sjekket jeg mer i detalj hva som var lagt ut. De 3 med høyest kvm-pris har alle adresse Middelthunsgate som er de nye boligene som er bygget av Obos/Veidekke etter at de kjøpte Nordeas kontorbygning på Majorstuen for noen år siden av Norwegian Property før Fredriksen ble eier av selskapet. Det dukket opp 2 til med adresse Middelthunsgate hvor den siste har den 13. høyeste kvm-prisen av de 34 boligene.

Den billigste leiligheten i Middelthunsgate er en 2-roms leilighet på 58 kvm med totalpris 7.083.142 kroner som gir 122 tusen kroner i kvadratmeterpris. "Superbillig" var min umiddelbare reaksjon så lenge jeg vet at leilighetene i Middelthunsgate har de høyeste kvm-prisene i Norge uansett byggeår. Leilighetene i Middelthunsgate er norges desidert dyreste leiligheter og her kan man få en for halv pris.

Den superbillige leiligheten megles av firmaet til Eiendom Norges styreleder Grethe Meyer, dvs av Privatmegleren. I Eiendom Norges ånd i meglingen har Privatmegleren bl.a. skrevet følgende med store fete bokstaver øverst i annonsen:

"Garasje* - Svært attraktivt"

Den superbillige leiligheten er enda bedre så lenge den både har garasje, som erfaringsmessig koster en drøy million kroner på denne plassen, og er svært attraktiv. Denne stjernen etter garasje bør vel oppfattes som at garasjen er det som gjør dette kjøpet til en stjerne av et kjøp.

LØP OG KJØP må jo være det eneste fornuftige for denne gavepakken fra meglerfirmaet til Eiendom Norges styreleder. Det er i hvertfall det meglerfirmaet til Eiendom Norges styreleder legger opp til at man skal gjøre med denne annonseringen. Og da aller helst før visning så lenge visningen snur på retningen man vil løpe i. Man må være en flyktning fra Ukraina som har oppholdt seg i over 6 måneder i en kjeller forut for at vedkommende kom til Norge for å synes at denne boligen er levelig i den norske vinteren.

Om vinteren vil solen aldri nå direkte frem til et eneste vindu i denne leiligheten. Om sommeren vil man få solen skrått inn fra venstre i 75 til 90 graders vinkel i en time fra klokken 16 - 17. Dvs at man må henge ut av vinduet rett etter jobb, hvis man har dagsjobb, for å få sol på huden om sommeren i denne leiligheten. Om vinteren er sol på huden i denne leiligheten kun mulig som gjenskinn fra et vindu noen etasjer lenger opp i bygningen midt imot. I alle vinduer i denne leiligheten ser man den massive veggen til bygningen midt imot noen meter unna. Det er bare en smal stikkvei mellom ytterveggen til denne leiligheten som har vinduer og den massive veggen midt imot.

Garasjen er oppført med stjerne fordi den må kjøpes hvis man vil ha den. Kjøpes for en pris som man ikke finner i annonsen.

"store rom" skriver Grethe Meyer megler om rommene i leiligheten uten å presisere at det vil nok kun meget små mennsker oppfatte at det er. Hovedsoverommets 2,11 meters bredde, det foreslåtte ekstrasoverommets 1,20 meters bredde og omkledningsrommets 1,20 meters bredde oppfatter kanskje ikke små mennesker heller som romslig. Alle oppfatter vel et rom som er smalere enn ens egen kroppshøyde som smalt, så da er det vel kun romslig hvis man er under skolealder eller er ekstremt kortvokst. Er man basketballspiller så må man sove diagonalt i sengen eller plassere sengen i stua så lenge det kun er plass til en 2 meter lang dobbeltseng på soverommet.

Henning Lauridsens er ikke noe mer enn den organisasjonen han er daglig leder for, styrt av Grethe Meyer som i tillegg til å styre Lauridsen styrer de som megler "superbillige" leiligheter. Det megles som det rapporteres boligpriser fra denne yrkesgruppen som man i Norge har gitt alle rettigheter uten å ha kontroll på hva de holder på med.

"Superbillig" annonse:

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=298260871

Jeg tror mer det er litt Juncker i han https://www.telegraph.co.uk/news/worldnews/europe/eu/10874230/Jean-Claude-Juncker-profile-When-it-becomes-serious-you-have-to-lie.html

Så du mener at det er litt ekstra Abraham i Henning Lauridsen Lincoln. At han står foran speilet og sier: "Jeg kan lure alle hele tiden." For han leser vel ikke her slik at han oppdager de 2 eneste som han ikke har klart å lure.

Nå er du naiv:) Han lyver. Han ser selvfølgelig hvilken vei dette går, og det er IKKE opp om det skulle være noen tvil. Det ser de fleste som ikke er struts eller kverulanter/debatanter. Nå gjelder det å holde skuta flytende frem til rentene faller ("krakker") og redder boligmarkedet. En kort og brutal finanskrise slik som sist for 15 år siden hadde vært perfekt. Vi har sett det før, se på bankene som faller som dominobrikker igjen..

Dette sa han i November (og det er selvfølgelig det som er sannheten):
"Vi har sett dette en rekke ganger før: I usikre tider faller alltid boligbyggingen.
Dette fordi mange avventer med boligkjøpet hvis de er usikre hva de vil få for sin egen bolig når den de vurderer å kjøpe nytt først skal overtas et par år frem i tid."
https://eiendomnorge.no/nyheter/boligmarkedet-i-vedums-hender-article2339-919.html

Jeg poster dette både på visningssuksess- og på krakk-debatten.

måned: visningssuksess =) 0,1 x (visningssuksess - 62) : Eiendoms Norges sesongjustert : visningssuksess - Eiendom Norge

05.23: 60 =) -0,2
04.23: 67 =) +0,5 : +1,0 : -0,5
03.23: 63 =) +0,1 : +1,0 : -0,9
02.23: 62 =) +0,0 : +0,1 : -0,1
01.23: 52 =) -1,0 : +0,2 : -1,2

05.22: 74 =) +1,2 : +1,6 : -0,4
04.22: 72 =) +1,0 : +0,5 : +0,5
03.22: 76 =) +1,4 : +0,8 : +0,6
02.22: 79 =) +1,7 : +0,7 : +1,0
01.22: 77 =) +1,5 : +2,9 : -1,4

05.21: 70 =) +0,8 : -0,3 : +1,1
04.21: 75 =) +1,3 : -0,2 : +1,5
03.21: 78 =) +1,6 : -0,8 : +2,4
02.21: 83 =) +1,1 : +2,4 : -1,3
01.21: 79 =) +1,7 : +1,3 : +0,4

05.20: 56 =) -0,6 : +2,2 : -2,8
04.20: 46 =) -1,6 : -1,0 : -0,6
03.20: 58 =) -0,4 : -1,5 : +1,1
02.20: 69 =) +0,7 : +0,6 : +0,1
01.20: 61 =) -0,1 : +0,4 : -0,5

I år har differansen mellom visningssuksessens beregnede prisending og Eiendom Norges sesongjusterte vært negativ alle 4 måneder med totalt -2,7.

Differansesummen for de 4 første månedene har vært:
2023: -2,7
2022: +0,7
2021: +3,0
2020: +0,1

I tillegg til at visningssuksessens prisendring fremstår som langt mer troverdig måned til måned enn Eiendom Norge så er også visningssuksessen langt mer etterprøvbar og langt mindre påvirket av et endret utvalg slik vi har i dag. Visningssuksessen er fasiten av de to og den sier at Eiendom Norges prisutvikling i de 4 første månedene i år er alt for høy.

Eiendom Norge sjef Henning Lauridsen i Estate Nyheter i går:

"Det lave tilbudet av nye boliger fører til at flere velger brukt."

https://www.estatenyheter.no/sterk-oppgang-i-boligprisene-i-april-det-lave-tilbudet-av-nye-boliger-forer-til-at-flere-ma-velge-brukt/373291

...

Ifølge Boligprodusentenes mars 2023-tall ble det i Norge igangsatt 20.614 boliger siste 12 måneder mot solgt 16.541. Dvs at det siste 12 måneder er et overskudd på usolgte nye boliger på 4.063. Et overskudd som ØKER TILBUDET av nye boliger med 4.063 boliger i forhold til 1 år tilbake i tid.

For Oslo er ØKNINGEN I TILBUDET av nye boliger siste år 957 etter igangsetting av 2.512 mot salg av 1.557 nye boliger.

https://www.boligprodusentene.no/siteassets/personbilder/presentasjon-mars-2023-2.pdf

Ifølge noprofit sine registreringer av antall annonser på finn.no for nye osloboliger var det 1.213 nye boliger annonsert 2. mai i år mot 917 annonsert 2. mai i fjor. Dvs en ØKNING I TILBUDET av nye osloboliger på 296 boliger, eller 32 %.

Det er annonsert 69 "brukte" osloboliger til salgs med byggeår 2023. Til tross for at vi bare er 4 måneder på vei i 2023 er det intet byggeår med flere bruktboliger til salgs enn 2023.

...

Lyver Lauritsen bevisst eller skyldes dette tullet noe annet? Det er nå flere nye boliger til salgs i alle faser av byggeprosessen enn for 1 år siden. I alt fra prosjekter som ennå ikke er igangsatte til de som nettopp er ferdigbygd er det nå flere nye boliger til salgs enn for 1 år siden. Allikevel klarer sjefen for Eiendom Norge å påstå at tilbudet ikke bare er litt mindre, men så mye mindre at folk velger å kjøpe brukt.

På leting etter svaret nedover i artikkelen dukket Lauritsen opp med denne:

"- For å få fart på nyboligsalget igjen må enten byggekostnadene ned eller boligprisene opp. Mange nyboligprosjekter er vanskelige å regne hjem på grunn av høye byggekostnader i kombinasjon med økte finansieringskostnader. Problemet vokser hver gang rentene økes fordi kostnadene blir høyere."

Byggekostnadsindeksen for boligblokker har steget fra 66,8 i mars 2004 til 134,5 i mars 2023, dvs med 101 %. I 2004 kostet nye boliger på Ringnes Park på Grunerløkka i Oslo 25 tusen kroner per kvm og nye boliger på Pilestredet Park, det gamle Rikshospitalet i Oslo, 32 tusen kroner per kvm. En garasjeplass kostet 100 tusen kroner på Ringnes Park. Garasjeprisen på Pilestredet Park huske jeg ikke, men trolig lå den på ca 150 tusen kroner. Dobler man prisene så skulle nye leiligheter på Grunerløkka kostet 50 tusen kroner per kvm i dag og nye supersentrale kostet 64 tusen kroner per kvm med tilhørende garasjeplasser for 200 og 300 tusen kroner.

Det er minst dobbelt så dyrt å kjøpe nye boliger i Oslo i dag enn hva byggekostnadsindeksen skulle tilsi så lenge man betaler minst 100 tusen kroner per kvm på Grunerløkka, 128 tusen kroner per kvm for supersentral leilighet og 400 og 600 tusen kroner for de tilhørende garasjeplassene.

Mer enn dobbelt pris i forhold til hva byggekostnadene skulle tilsi skyldes i hovedsak 2 forhold: Økte tomtepriser og økt fortjeneste for boligbyggerne.

Jeg fikk ikke noe svar på det jeg var ute etter på leting nedover i artikkelen. Derimot dukket den nye påstanden opp om disse byggekostnadene som de eneste det er mulig å kutte i for sjefen i Eiendom Norge. Og det var rart så lenge det er Boligprodusentene som er interesseorganisasjonen til de som bygger boliger og ikke Eiendom Norge. Eiendom Norge sjefen snakker tull om boligproduksjonen som han ikke er leder for og da kan han kanskje ikke påstås å lyve så lenge han ikke får betalt for det.

Og da ble jeg kanskje klokere om Eiendom Norge sjefen allikevel. Han lyver trolig ikke den profilerte eiendomsmannen, han bare har ikke peiling på det han snakker om.