Skal vi gjøre et forsøk på å være våre egne market makers å snu rundt litt volum her? Hadde vært nyttig for alle mtp skatten neste år..😊

Oslo (Infront TDN Direkt): Borgestad fikk et driftsresultat på 24 millioner kroner i tredje kvartal 2022, mot et driftsresultat på 27 millioner kroner i samme kvartal året før, ifølge selskapets kvartalsrapport fredag.
Netto driftsinntekter i kvartalet ble 286 millioner kroner (291), mens ebitda utgjorde 33 millioner kroner (34).

Er overrasket over utviklingen i dag med tanke på resultatet som ble presentert. Arctic kommenterte at eiendom leverte som forventet, mens industri leverte godt over deres forventninger. Borgestad skriver i sin rapport at de forventer et q4 på linje med 2021, men at resultatet er ventet og bli bedre. Både ordrereserve og kostnadstiltak er ventet å gi Borgestad en økning i omsetning og resultat i 2023 i forhold til 2022.

Det som trakk ned det gode resultatet i dag var at kapitalbindingen var høyere en jeg hadde forventet. De har tidligere signalisert at kapitalbinding ville bli redusert betydelig som følge av nedleggelse av steinproduksjonen, og full effekt fra q3 2022, det har vi ikke sett ennå.

I presentasjonen som ble holdt hos Arctic i dag så satt jeg igjen med inntrykket av at selskapet nå vil ha mest fokus på industridelen. Eiendom går av seg og vil mest trolig sakte men sikkert vise bedre resultatet. De har nå en utleiegrad på over 96% og venter å signere flere nye kontrakter, hvor mest trolig 1 ny kontrakt ila q4.
I industri så har de nå fått Niclas Sjøberg til å starte arbeidet med å opprette en ny salgsavdeling som skal drive med strategisk salg. Niclas har jobbet en årrekke i selskapet og er medeier. Han har tidligere startet Macon som hadde en eventyrlig vekst, og som nå er del av Høganås Borgestad.
Borgestad forventer fortsatt å oppnå de kostnadsbesparelsene de tidligere har lovet i forbindelse med nedleggelse av egen stein produksjon.
Jeg tror det nye styret i Borgestad har tatt tak her og setter fokus på å optimalisere industridelen den neste tiden med mål om et salg. Oppsiden til Høganås i forhold til bokført verdi er betydelig. Her vil vi fort se en mangedobling ved salg i forhold til det selskapet i dag er bokført til.

Bokført ek per aksje i Borgestad ligger i dag rundt 3,60 kr per aksje. Og utover dette ligger det store merverdier spesielt i industri i tillegg til eiendom.
Det ligger også en potensielt stor eiendoms gevinst i Sverige dersom selskapet selger fabrikken hvor de nå kun benytter en liten del av totalarealet.

Aksjekurs. Er vanskelig å gjette på utviklingen her, men at vi fikk en overreaksjon i dag er det nok ingen tvil om. Q2 skuffet og aksjen har sakte men sikkert sklidd videre nedover. Det var svært lave forventninger til q3, som jo leverte gode tall i dag. Derfor er det uforståelig at aksjen stuper videre 15%. Volumet den siste tiden har vært beskjedent, det var det jo også i dag. Så nedgangen er trolig ikke helt reell. Det har ligget skjulte kjøpere på 700-800.000 aksjer i dag rundt sluttkurs.
Presset nedover den siste tiden skyldes nok i stor grad en litt større selger som opprinnelig satt på ca 1mill aksjer. Hvor mye han sitter igjen med nå vet jeg ikke, men trolig ikke mer enn rundt halvparten. De aksjene må nok tas ut før vi ser en større oppgang her. Forstår ikke hvorfor noen er interessert i å selge på dagens nivå. Situasjonen i selskapet er bedre i dag enn da emisjonen ble satt på 2 kr.

Rentekost er omtrent uforandret ser jeg. Den ligger tilsynelatende rundt 50 mill/år. Så er vel ildfast industri 62% eiet,slik at man må se på majoritetens andel av resultat. Borgestad frister ikke. Det er fort gjort å trå feil om man bruker balansen/bokført ek som kjøpsargument.

Når det gjelder oppgitt bokført EK per Borgestad aksje så tok jeg bort EK tilhørende minoritetaksjonærer i Høganås Borgestad Holding ab.
Det stemmer at Borgestad tidligere hadde 62%, men at denne ble økt i q42021 til 64,25%. Borgestad kjøpte ut en mindre aksjonær i kvartalet. Borgestad sitter på en meget god aksjonæravtale hvor de har forkjøpsrett (før samtlige av de andre aksjonærene) til å kjøpe aksjer i holdingselskapet. Og pris er i avtalen satt til bokført verdi, og ikke markedspris. Det er vel også derfor de mindre eierne er best tjent med at selskapet ikke selges nå. Det har vært interessenter på banen.
Pål Feen Larsen fortalte i presentasjonen nå 04.11 at det i industrien fortsatt er mye å jobbe med når det gjelder å øke fortjenesten. Og at potensialet er stort. Han gjentok at de fortsatt har tro på at selskapet vil oppnå tidligere estimat i 2024, men at det også er et stort potensial utover dette. Men dette er jo selvsagt ikke noe som kommer av seg selv.

Her er link til presentasjonen av q3 2022.

https://teams.microsoft.com/l/meetup-join/19%3ameeting_ZGZiODJhOTYtM2ExMC00YmI2LWIzNmEtMzE1ZDgyNjlkYTc5%40thread.v2/0?context=%7B%22Tid%22%3A%22d02701f9-3b23-4b3f-8fce-29ed54632bf8%22%2C%22Oid%22%3A%22ffe9e74c-a3f5-4803-a31d-38dd6b46d0b9%22%2C%22IsBroadcastMeeting%22%3Atrue%2C%22role%22%3A%22a%22%7D&btype=a&role=a

Kopierte dette fra diskusjon på Shareville ang. bekymring for inflasjon i Polen og mulighet for ny finansiering av kjøpesenteret fra sommeren 2024 når nåværende avtale går ut.

Inflasjonen bekymrer ikke meg så mye. Det beste du kan sitte på under perioder med prisstigning (inflasjon) er realverdier slik som fast eiendom, fabrikker og maskiner. En investering i Borgestad gir alt dette, og til en svært rabatert inngangsverdi. Kjøpesenteret i Polen utvikler seg positivt etter mitt syn. Til tross for en pandemi som har endret folks kjøpevaner, til tross for redusert lommebok for forbruker og til tross for konkurranse fra netthandel, så står Agora Bytom stødig. Aldri har utleiegraden vært høyere enn nå, og aldri har de hatt større interesse fra nye potensielle leietagere og ønsker om utvidelser fra eksisterende leietagere. Agora som et moderne senter midt i bykjernen og med den leiemiksen de har så fremstår det meget attraktivt både for lokalbefolkningen og leietagere. Status i dag er at leietagere i store sentre utenfor bykjernen sier opp og søker seg til de sentrale sentrene i stedet. Når det gjelder bekymring rundt omsetningen i senteret så er det kun noen få prosent av leietagerne som har omsetningsbasert leie i Agora Bytom, og Polen forøvrig. Ser man på netthandel så har Polen sikret en lov som sier at varer kjøpt på nettet ikke kan sendes ut i post eller med budbil slik som er vanlig her i landet. Kunde må fysisk møte opp i et "pickup point" og som da i all hovedsak er faste butikker. Derfor er det mye varer som hentes i kjøpesentre, uten at omsetningen blir registrert der. Jeg mener denne loven er positiv for de fysiske butikkene, som sikrer deres eksistens. Og en del av poenget med netthandel faller vel også litt bort så lenge du allikevel må møte opp i butikken, da kan man vel like godt bare gå å handle der. Selv om jeg ser at man kanskje kan få noe mer rabatt, få tak i mer spesielle varer og slipper å bruke tid i butikken. Som utleveringssted for netthandel så blir butikker der hvor folk bor vinnere, mens senter utenfor bykjernen blir tapere også i den kampen naturligvis. Polen jobber nå også med en lov som gjør ombygging fra kjøpesenter/butikk eiendom til boligformål enkel. Og det er realistisk å tro at det da gjerne vil være mindre butikker i sentrum som vil være mest aktuelle å bygge om. Pris og etterspørsel på leiligheter i Polen er høy. Nå vil det ikke være aktuelt for Agora å bygge om eks, toppetasje til leiligheter, men det at stadig flere butikker på gateplan og mindre bygårder vil forsvinne, så vil det utelukkende bety større press på etterspørsel og leiepriser i kjøpesenteret. Jeg tror kjøpesenteret vil gi Borgestad en meget pen gevinst den dagen senteret selges. Men det vil nok neppe skje før etter 2024 tror jeg. Først vil man få løftet leienivået en god del, og avvente til markedet for kjøpesenter tar seg mer opp. Når det gjelder lånet som forfaller i 2024 og hvor 80% er rentesikret, så tror jeg neppe det blir noe problem å refinansiere dette. De fikk jo fornyet lånet med banken da Covid-19 var på sitt verste og 80% av leietagerne i senteret midlertidig hadde måttet stenge sine butikker. Så lenge situasjonen er betydelig bedre i dag, og trolig ennå bedre i 2024 så ser ikke jeg noen risiko i forbindelse med refinansiering. Det er vel mer trolig at de oppnår bedre betingelser enn sist da med tanke på at situasjonen er en helt annen, og at gjeldsgraden vil være en del lavere. Det fordi de i perioden har betalt en del avdrag på lån og at verdivurdering av senteret helt klart vil være høyere.

Har sett litt på regnskap etc til dette selskapet. Ser ut for meg at kursen minimum burde være tre ganger høyere enn dagens. Men jeg kan jo ta feil....

En av DNBs julekuler/nyttårsraketter denne:-)

En av DNBs julekuler/nyttårsraketter denne:-)

Er nok ikke umulig at vi får litt fart i denne snart. Ser det begynner å løsne i kjøpesenter markedet i Polen. Har vært omtrent helt dødt i både 2020 og 2021. Startet med noen bevegelser i starten på 2022, så var det stille lenge. Men i høst var det transaksjoner igjen. Og bare siste 2 uker er to større senter solgt til gode priser. Priser og aktivitet/volum henger jo sammen, så at økt aktivitet har begynt å presse prisene oppover igjen er jo etter boken.
Ser av handelstall at november overrasket positivt. Og spesielt innen mote/klær og sko som så en vekst på ca 19% i forhold til samme periode 2021. Også den perioden var uten Covid- restriksjoner, så sammenligningen er jo reell. Nær 60% av senteres består av klær og mote, så når det løftes 19%, så vil det klart påvirke totalomsetning i senteret. Andre segment har også steget noe. Men selv om senteret trolig har økt sin verdi siden 31.12 2021, så har jeg ikke noen tro på at de skriver opp verdien. Borgestad har historisk vært ekstremt forsiktige i verdianslag i motsetning til de aller fleste andre eiendomsselskaper. Det er var også ventet god aktivitet i industrien i q4. Det som er helt sikkert er at de nå er godt finansiert og det er ingen risiko for at det blir behov for å hente penger. Hverken lån eller EK. Så risikoen er minimal. Bare svært små forbedringer på marginen her, så går nok aksjen mye. Det samme vil være innside kjøp som jeg forventer kommer ila vinteren.

Ikke så rart at denne trekkes frem som en nyttårsfavoritt.

Svært lav prising mot reelle/bokførte verdier, egenkapital på 598 MNOK vs børsverdi på 212 MNOK, det er et nær 1/3 forhold, og dermed stor oppside.

Lav prising ift. sannsynlig høyere fremtidige verdier, særlig knyttet opp mot kjøpesenteret Borgestad eier.

Snuoperasjonen mot god økonomi allerede på vei til å bli gjennomført

Trolig forventning om et ganske godt 4Q resultat.

Alt i alt, godt observert av DNB å gjøre dette til en nyttårskandidat.

Økende volum de siste dagene, noen snapper opp billige aksjer fra dem som ønsker å realisere tap før nyttår. Så interessen er absolutt til stede, men handelen har vært hemmet av lav omsetning. Jeg har valgt å kjøpe litt mer her nede, stoler på Sortes vurderinger.

Med en egenkapital på 598 mill/ 152,5 mill. aksjer = 3,92 kr per aksje bør denne reprises nå etter nyttår. Fortsatt noe aksjer ledig på 1,40 kr.

Hvilke oppsider og nedsider er det i aksjen de nærmeste kvartalene?

Re sorte og andre

Har du et estimat på hvilken verdi Borgestads kjøpesenter vil ha dersom det blir solgt? Jeg lurer også på om dette er en eierandel Borgestad vil selge "dersom prisen er rett"?

Eiendom.

Det har vært en del aktivitet det siste året og spesielt siste halvår. I tillegg til direkte transaksjoner så har det også vært betydelig flere om man ser på indirekte transaksjoner ved at hele eiendomsaktører har blitt kjøpt opp samt større endringer i aksjonærsammensetning i andre. Så det er tydelig at flere ser på kjøpesenter markedet i Polen med forventning om at markedet kommer tilbake til 2019 nivå, senere verdistigning utover det. Polen har stabile rammevilkår og er en av den regionen i Europa som klart kommer til å gjøre det best de neste årene.

Næringseiendom blir normalt priset etter yield. Man tar utgangspunkt i leieinntekter fratrukket driftskost som eiendommen genererer. Og så velger man en yield i forhold til bransje, beliggenhet og risiko forøvrig.

Borgestad har vært meget forsiktig i alle år, og har fått en betydelig gevinst hver gang de har solgt eiendom, som tyder på at bokført verdi ikke har gjenspeil markedsverdi ved et salg. En eiendom blir jo også avskrevet, og får noe lavere bokført verdi hvert år om man ikke justerer dette med oppskriving av verdier basert på takst eller annet som kan belyse virkelig verdi.

Borgestad valgte å redusere verdien med 10 mill euro i 2020 grunnet pandemien. Jeg ser at eiendomselskaper i Polen ikke har redusert sine verdier så drastisk som Borgestad har gjort. Nå er jo markedet omtrent tilbake til 2019 nivået, og dermed kunne de i alle fall ha reversert denne nedskrivingen, som tross alt utgjør ca 70øre per aksje.
Om man gjør dette så er fortsatt kjøpesenteret lavt priset.
Borgestad har tatt utgangspunkt i en yield på 7,25-7,5. Men ser man på EPP selskapet i Polen som har en betydelig portefølje av kjøpesenter både i de store byene, men også mange senter også i mindre byer og tettsteder. De har ett lite utenfor Bytom også etter det jeg vet. De har operert med en yield på mellom 5 og 6. Hvor de fleste ligger nærmere 5 enn 6. EPP selskapet ble vel kjøpt opp i fjor.

Forskjellen på 7,5 og 5,5 er enorm. For Agora Bytom så utgjør en endring i yield på 0,25 ca 50mill nok.
Så setter man 5,5 så får vi ca 1150 mill.
Altså vil endringen ved å sette gjennomsnittlig sats til 5,5 så få vi 1150-800= 350. Eller 2,3 kr høyere bokført verdi per Borgestad aksje.

Men i og med at leieinntektene i senteret øker grunnet bedre utnyttelse og bedre leietagermix så øker inntektene og de er ventet å øke ytterligere fremover. Og høyere inntekter påvirker jo også verdien på senteret. Om inntektene stiger 10%, så stiger verdien 10%.

Kjøpesenteret er nok til salgs om de får et godt bud, men Borgestad er jo ikke aktivt ute i markedet med håp om salg. Så det må jo være om de får en henvendelse direkte fra en aktør som er villig til å betale en god pris.
Nå er det ingen andre muligheter enn Agora i Bytom dersom en større aktør ønsker å være representert i Bytom. Senteret har den aller beste beliggenheten. Jeg tror senteret er solgt innen 1-3 år.
Det er ikke noe stort poeng å sitte med ett kjøpesenter i Polen, selv om det helt klart vil stige i verdi år for år. Senteret er også lite belånt slik at de har en meget komfortabel finansierings situasjon i forhold til de fleste andre eiendomsaktører. Lav belåning og rentesikring er godt å ha i disse usikre tider.

Borgestad har etablert et egent management i Polen for drift av kjøpesenter. Dette koster penger, men har helt klart vært positivt under pandemien. Agora Bytom er vel et av de få sentrene som faktisk har prestert å få flere leietagere og større utleiegrad under pandemien. Det hadde opplagt vært penger å spare om en større aktør hadde benyttet sitt management til å drifte også Agora, så det finnes stordriftsfordeler som betyr at en større aktør kan regne hjem investeringen selv om de må betale 1200 og 1300 mill.
Og da er vi på 400-500 millioner i gevinst for Borgestad sin del. Eller gevinst på 2,6-3,3 i gevinst per aksje.

Men Agora Bytom og det tilhørende management selskapet (som er et egent selskap) kan også ha en verdi for større eiendomsaktører som i dag ikke har aktivitet i Polen, men som ønsker å etablere seg. Og da vil det selskapet representere en verdi utover verdien på Agora. Så total salgsverdi for aktiviteten i Polen vil klart avhenge av hvilken aktør som er kjøper.
Man kan jo også tenke seg at management selskapet blir solgt til ekstern aktør, men mest trolig vil det bli solgt i forbindelse med salget av kjøpesenteret.

Det som ikke har blitt skrevet så mye om er at det også ligger betydelige eiendomsverdier i industridelen til Borgestad, disse er bokført til omtrent null, men har helt klart et betydelig potensial.

Takk for innholdsrikt svar sorte. Her er det bare å sitte rolig og eventuelt øke frem mot 4Q resultatet. Store mulige oppsider og en god underliggende drift som vil øke våre verdier betraktelig fremover.

De store potensielle oppsidene i aksjen burde tilsi en prising av aksjen i alle fall opp mot bokførte verdier på ca. 3,9 kroner, og aksjen har ingenting nede på 1,35 kr å gjøre.

Bare en presisering av effekten ved salg av kjøpesenteret. I og med at senteret er lavt belånt så vil jo også et salg av senteret til dagens bokførte verdi representere overskuddskapital og utbytte til eierne. Bokført 80 mill euro (856 mill) - 43 mill euro (460mill) = 396/152=2,6
Jeg tviler ikke på at de hadde fått solgt senteret på dagen til bokført verdi, og da hadde man fått et rom til å dele ut 2,5-2,6 kr per aksje i et ekstraordinært utbytte.
Så er helt enig i at 1,35kr aksje fremstår rimelig om man i teorien kunne sikret seg et utbytte på 2,6 kr bare på salg av kjøpesenter til bokført som jo er meget lavt etter 12 år med avskrivinger og nedskriving på 100 mill i tillegg i 2020.
Setter man 115 mill euro i salgspris på senteret så har man utbyttepotensial på 5 kr per aksje.

Lurer på om dert begynner å bli tomt for selgere her på disse nivåene nå jeg....

Et sentralt forhold å tenke på om BOR er vel hva de største aksjonærene som styrer selskapet tenker om kjøpesenteret i Polen og utviklingen av BOR fremover.Det fremstår å være en litt "rar" kombinasjon av 1) Ildfast produksjon og 2) Kjøpesenter i Polen. Utvilsomt ligger her store aksjonærverdier.

Det kan jo hende at det ligger reelle verdier bak denne aksjen opp mot 7-10 kroner per aksje, og da er denne aksjen grunnleggende rimelig.

Dagens handel tyder på at flere har skjønt at verdiene i BOR overstiger dagens kurs. Det måtte jo skje til slutt. Markedet er sjeldent rasjonelt i små, illikvide aksjer.

Det fremstår vel at dagens ledelse og styre har svært gode muligheter til å skape store aksjonærverdier i tiden som kommer. Lave balanseverdier og skjulte verdier er noe de kan synliggjøre, i tillegg ligger vel forholdene godt til rette for at økonomien i Polen vil vokse ganske raskt i årene fremover. og at det derfor kan være attraktive verdier BOR kan selge kjøpesenteret for.

Når det kan forventes å skje noe er vanskelig å si, men tror i alle fall det er lurt å ha kjøpt seg opp før resultatet for 4Q, der selskapet trolig vil kommunisere planene for 2023, som kan være riktig spennende.

Tok en del i dag. Her er det store underliggende verdier.

Her har nok noen latt seg lure. Og jeg må innrømme at jeg også ble usikker i etterkant av q3 tallene.
Industrien leverte akseptable resultater, men under forventning i forhold til tidligere estimat på resultatforbedring som følge av nedleggelse av egenproduksjon av standard stein.
I tillegg til at resultatet burde vært noe bedre så var det negativ kontantstrøm på drift som skuffet mest.
De meddelt at Niclas Sjøber, CEO for Høganes Borgestad ville tre ut av sin stilling og Pål Feen Larsen ville utføre denne rollen til en ev. ny CEO var på plass.
Endringen ble begrunnet med at Sjøberg i dialog med styret hadde kommet frem til at han fremover skal fokusere på strategisk salg.
Det at en CEO etter 6 år blir "overflyttet" til salg og det i etterkant av at de ennå ikke har klart å få frem de kostnadsbesparelsene som tidligere har blitt presentert er sjelden tilfeldig. Og man kan ofte forvente negative nyheter i etterkant av slike lederbytter.
Men akkurat i dette tilfelle så ser det ut til at det de sier faktisk stemmer. Negativ kontantstrøm på drift skyldes delvis høyere aktivitet, samt høyere priser på ildfast materialer. Og det blir gitt lovnad om at vi utover vinteren vil se en gradvis bedring. Noe vi forhåpentligvis vi se tegn til allerede i q4, men trolig ikke fult ut før i q1. Det har tidligere blitt skissert en reduksjon i arbeidskapital på 90 - 120 millioner. Og en forbedring i EBITA på minst 25 millioner per år i Høganås.

Hovedgrunnen til nedgangen i aksjen i høst og vinter tror jeg skyldes en redsel fra investorer ang. lederbyttet i industrien. Samt negativ utvikling av kontantstrøm. Og at noen kanskje også slo disse to sammen. Altså at CEO måtte gå grunnet problemer med enkeltprosjekter og kunder som ikke betaler. Men jeg kan bekrefte at Niclas Sjøberg faktisk er i gang med å bygge opp ny avdeling for strategisk salg. Og så lenge han er medeier i Høganås, så har han også en klar interesse i å oppnå en best mulig pris på Høganås Borgestad. Selskapet rigges for salg!

Jeg har undersøkt litt rundt dette med lederbytte. Og det stemmer faktisk at Niclas Sjøberg nå har startet som leder i en ny avdeling for strategisk salg som han har blitt gitt ansvar for å bygge opp. Han er grunnleggeren av Macon som hadde en eventyrlig vekst med han som grunder og leder, og som ble kjøpt opp av Borgestad. Sjøberg sitter fortsatt som en av eierne i Høganås Borgestad, og har helt klart en interesse i å bedre Høganås sine resultater. Om det er han alene som har kommet med forslaget til endringen eller om det er styret som har presset på er uvisst. Men det er helt klart at det eneste riktige nå er å løfte salget og omsetningen. Niclas Sjøber har tidligere vist at han er rå på salg, og det å bygge opp en ny salgsavdeling som jobber opp mot nye prosjekter er fornuftig.
Både han og Borgestad er tjent med å forbedre lønnsomhet og omsetning før et salg av virksomheten. Det er mye som tyder på at de rigger industridelen for et salg.

Borgestad sin plan er helt klart å løfte omsetning og fortjeneste i Høganås Borgestad opp på et høyere nivå. Det er kostnadsbesparelser som de fortsatt mener vil bli synlig etterhvert her. Ser man på omsetningen så har den økt det siste året, til tross for at det var ventet en nedgang på ca 15% som følge bortfallet av eksport av egenprodusert stein for å kunne holde ovnene i gang og presse enhetskost ned.
Men i stedet for at omsetningen har blitt redusert, så ser vi at omsetningen har økt. Jeg tror ikke markedet helt har sett omsetningen opp mot det faktum at de ikke har produsert og eksportert standard stein det siste året. Gjør man da så ser man at man har hatt en ganske kraftig oppgang i omsetningen. Og å satse aktivt på strategisk salg vil løfte denne videre. Høganås Borgestad har enerett på salg av Refratecnik sine produkter i Norden. De har et veldig stort produktspekter, og jeg ser potensial spesielt i svart stein som Høganås ikke tidligere har hatt tilgang til, noe som åpner et helt nytt marked for selskapet.

Borgestad har tidligere antydet en omsetning på 900 - 1000 mill og en driftsmargin på 8-10% i Høganås Borgestad. Jeg er ganske sikker på at omsetningen i 2023 vil bli høyere enn 1 milliard. Driftsmargin på 10% gir 100 mill.

Om man sier 80 mill og benytter Pe 15, så får man 1200 mill som verdi på Høganås Borgestad. Borgestad eier 64,2%, som gir 770 mill eller 5kr per Borgestad aksje.
Videre har Borgestad lånt Høganås penger som man vil få tilbakebetalt ved et salg, slik at kontanteffekten vil trolig bli nærmere 6 kr aksje enn 5 kr.

Klarer de å løfte omsetningen med 20% til så utgjør det +1 kr per Borgestad aksje. Jeg ser også for meg at de klarer å utvikle og selge eiendommene i Bjuv før et salg av Høganås gjennomføres. De sitter her på en rekke eneboliger, tomter og en stor fabrikk og lagereiendom i Bjuv som kan utvikles. Jeg ser potensialet til å benytte store deler av fabrikkmasse og lagerhallene til logistikk terminal. Det er også et stort nyoppusset kontorbygg med mye ledig kapasitet. Utvikling og salg av eiendom i industrien forut for salg av Høganås vil fort kunne øke kontanteffekten per Borgestad aksje også utover de 6-7 kronene.

Og da sitter Borgestad igjen med kjøpesenteret i Polen, hovedkontoret i Norge og aksjer i vind og solkraft selskapet (som er bokført til 0kr men som potensielt kan ha en verdi). Legger man til nettoverdi av dette oppå vederlag fra en salg av industrien så ser man at aksjen ikke akkurat mangler potensial :)

Bra oppsummert Sorte. De skriver jo i q3-rapporten at Høganås har et "uforløst potensiale". Tror denne har en helt annen kurs i slutten av dette året.

Det blir veldig spennende å se hvordan kostnadsbildet utvikler seg for ildfastvirksomheten, her er det å håpe på at selskapet oppnår målsetningene de har lagt utover i 2023.

Det blir også spennende å se hvordan lønnsomheten for kjøpesenteret i Polen utvikler seg. Vi er nå vel ferdig med Corona, og tilbake i en normalsituasjon der senteret kan blomstre sammen med polsk økonomi, og ut fra sine forutsetninger. Det har vel også blitt en normalsituasjon ift verdsettelse av kjøpesentre.

4Q rapporten med tall for året 2022 kommer 17. februar.

Kjøpt en del i dag også, ser det er en som plukker en del på i underkant av 1.70 nå. Tror man skal være med her framover og i hvert fall være inne før q4-rapporten.

Stigende omsetning og stigende kurs er en bra kombinasjon. Borgestad har vært en av børsens mest anonyme aksjer, men dette kan være i ferd med å endre seg.

Hovedkontoret skal selges. Hvor mye får de inn på det salget tro? Noen som aner verdien på det? Er jo sannsynligvis en god slump rett inn i kassa!

Prisantydning er i følge TA 16 mill. Det vil vel i såfall tilsvare 10 øre pr aksje.

Jeg mener eiendommen fortjener en høyere verdi en 16 mill. Men det er jo det som er prisantydningen, så vil interessen bestemme. Eiendommen er bokført til ca 2,8 millioner. Så det aller meste av oppgjøret vil bli gevinst. Men det er jo ikke så stort beløp at det utgjør det store her. Det som betyr mye mer enn det salget (som jeg er enig i at er riktig) er at det er helt tydelig at de nye store eierne som nå har kommet inn i styret krever endring. Det er nå et ønske om å kutte kostnader og morselskapet har belastet resultatet med alt for høye driftskostnader i forhold til dagens drift. Ved å selge bygget som i dag kun benyttes av 2 ansatte i Borgestad så frigjør de ikke bare de 16 mill, men det koster også å vedlikeholde og drifte et slikt bygg. Og nå kommer de til å spare en del hvert år på dette. I tillegg så varslet de tidligere her at Pål Fee Larsen nå også tok over som CEO i Høganås Borgestad i tillegg til Borgestad ASA, og jeg kan ikke se at de har startet noen jobb med å skaffe en ny. Så planen er nok at han fremover skal fungere som CEO i begge. Og der sparer Borgestad fort over 3mill i året.
Så at vi i Q1 2023 trolig får en gevinst på ca 13 mill på eiendomssalg er ikke det som betyr mest, men den prosessen med å kutte kostnader som de er godt i gang med. Om de sparer 3 mill på lønn og 2 mill på bygg, så har vi 5 mill per år. PE 15 så utgjør det en verdi på 75mill + 13 mill salg = 88/152= 58øre per aksje. Eller 36% av dagens aksjekurs.

Resultatet for q4 kommer 17.02.

Her bør man være inne før tall. Tror denn fort kan doble seg og vel så det.

Var inne å vurderte denne for en mnd siden og gjorde da en vurdering på verdien av kjøpesentert som BOR har i Polen.
Litt vanskelig å beregne verdien på kjøpesenteret i Bytom. Men tror ikke det har vært verdens beste investering.
Bytom er vel en av dei byene med mer en 100 000 innbyggere Polen med lavest verdi på boliger.
Du kan der kjøpe en leilighet for en 1/3 av prisen på en tilsvarende leilighet i Warszawa, Krakow eller Gdansk. Har ikke vært på dette kjøpesenteret og litt vanskelig å vurdere verdien opp mot andre kjøpesenter. Men leste en polsk artikkel der dei skrev at m2 prisen på et slikt senter kan sammenlignes med prisen på en moderne ny leiglighet i samme området.
Har sett på leiligheter som ligger ute for salg og for Bytom vil jeg anta at m2 prisen på slike leiligheter ligger på 5000 - 7000 PLN per m2
Dette er billig i Polsk målestokk.
Samtidig kan jeg se at kjøpesenteret Forum Gdansk 63500 m2 i brutto utleie areal blei solgt for 18500 PLN per m2 i fjor, men dette er helt nytt og har en unik plassering i Gdansk.
Min vurdering er at det er blitt bygd veldig mange kjøpesenter i Polen dei siste 10-15 årene.
Kjøpesenteret i Bytom ser ut til å ha en god plassering som gjør at det har livets rett, men hva det kan være verdt er vanskelig å anslå.
Bytom og Silesia regionen sliter med demografien og har den sterkest nedgangen i folketall i Polen. Dette sammen med et mønster der det blir mer og mer netthandel gjorde at jeg ikke valgte å gå inn i denne aksjen.
Samtidig har vi en voldsom inflasjon i Polen nå, dette gjør at å bygge noe tilsvarende helt sikkert vil koste mer i dag en for 10 år siden når dette blei bygd.

Aksjen har falt tilbake til 1,4-1,5 nivået etter 4Q resultatet, og prises nå til ca. 40% av bokførte verdier, selv etter nedskrivingen av kjøpesenteret som ble gjort i 4Q.
Det er vel sannsynlig med en brukbar forbedring innen både ildfast og eiendom gjennom 2023, et år der det meste er tilbake til det normale og økonomien og aktiviteten kan skyte fart.

Utgangspunktet er bra med denne lave prisingen, og det er vel også en viss sannsynlighet for at det vil skje strukturendringer i selskapet, f.eks. at kjøpesenteret blir solgt, eller at andre sentrale eiendeler blir solgt.

Har kjøpt litt i det stile her, ser litt det samme mtp verdi som plt og abl, første i tidlig fase 2018-19. Som abl ville denne vært bra, men tjener ikke gode penger. Men DEN dagen det selges Ild eller kjøpesenter, så smeller det fort! Langt unna innpriset

Ja, det er i hvert fall ingen tvil om at selskapet besitter verider som er skyhøyt over dagens kurs.

Tenker det er to sentrale spørsmål knyttet til Borgestad-aksjen.

1) Er Borgestad interessert i å selge kjøpesenteret i Bytom dersom de får igjen ca. totale byggekostnader på 100-110 MUSD?
2) Er det sannsynlig at det finnes kjøpere til kjøpesenteret til Borgestad i Bytom til en pris på 100-110 MUSD?

Hvis svaret på det siste er ja, burde Borgestad-aksjen være priset vesentlig høyere enn i dag, og hvis svaret på spørsmål 1 også er ja, burde den bli priset enda høyere.

Gode spørsmål.
Jeg vet de tidligere har uttalt at alt er til salgs om prisen er riktig så lenge de er børsnotert. Når det gjelder pris på kjøpesenter så er det nok en differanse mellom dagens bokførte verdi og pris de ville akseptere ved et ev. bud. Konkret så vet jeg at de på en tidligere konkret forespørsel avviste at det var aktuelt å selge senteret til en milliard NOK. Men det var før covid-19. Det er helt utenkelig at de hadde takket ja til et bud tilsvarende dagens bokførte verdi, så man kan jo da spørre seg om den siste nedskrivingen her var riktig.
Fra ledelsen og styrets ståsted så er det ofte et ønske om å få bokførte verdier ned, for til lavere bokført verdi, desto høyere blir følgelig gevinsten ved et salg. Og om de selger med solid gevinst, ja så må vel styret ha gjort en fantastisk jobb eller hva ?? :)
Så lenge kjøpesenter i Polen blir priset og handlet i euro, så har verdien på senteret økt ganske mye de siste ukene som følge av at NOK har svekket seg mot Euro. Ved nyttår var en euro 10,5 mens den nå er på 11,30. Noe som øker verdien på senteret mye i NOK. Så en del av nedskrivingen i q4 er allerede tatt igjen som følge av svekkelse av NOK.
I industri er det meste av verdier i SEK som også har styrket seg mye i forhold til norske. Så Borgestad tjener opplagt mye på at den norske krona har blitt betydelig svakere den siste tiden.

Spørsmålet om det finnes kjøpere til Agora Bytom i dagens marked og hva de ev. er villige til å betale er det mer usikkerhet rundt. Senteret er absolutt salgbart også i dagens marked, men det er nok vanskelig å si noe sikkert rundt pris før man har konkrete bud på bordet. Og det er jo heller ikke slik at man kan forvente noen bud på bordet så lenge man ikke aktivt har annonsert at det kan være aktuelt med et salg her.

Yield, inntekter og renter. Eurobor har beveget seg oppover den siste tiden, og investorer tar følgelig høyde for dette når de vurderer å investere i eiendom. Renter er jo en kostnad og jo høyere rente jo høyere kostnad. Slik sett så forstår jeg argumentet med at Yield har beveget seg noe oppover det siste året. Men de transaksjonene som har skjedd det siste året er jo vesentlig lavere Yield enn det Borgestad har benyttet i sin utregning. Så jeg mener klart at den siste verdivurderingen blir helt feil som følge av at begge tallene som skal inn i regnestykket er feil. For det første så benytter de en yield som ligger fra 1,5-2 for høyt, og så brukere de leieinntekter som er midlertidig negativt påvirket av rabatter som ble innført under pandemien og så nå løper ut.

Jeg tror Borgestad ikke kommer til å selge senteret i 2023, men trolig i 2024/2025. De har en del pågående prosjekter som vil øke utleiegraden i senteret og samtidig øke leien på eksisterende areal. Markedet for kjøpesenter vil nok gradvis forbedres når man kommer til starten på 2024. Jeg er overbevist om at renten allerede i utgangen av 2023 begynner å synke igjen som følge av innstrammingene. Slik at Yield vil komme tilbake til normalt nivå igjen.
Borgestad har det heller ikke travet med å selge. De har lav belåning, har sikret renten på et lavt nivå. Har meget god likviditet og snart et fullt utleid senter.
Så de gjør nok lurt i å ha is i magen og avvente til markedet for kjøpesenter blir mer hett igjen.