Det ble en dyr leilighet synes jeg. En trist 1. etasje og oppussing kommer sikkert til å koste mer en 1. million.
Merkelig at man gjør et så dårlig kjøp i dagens marked eller er markedet ikke så dårlig allikevel i attraktive strøk?

Unik leilighet solgt over takst med kobrateknikken.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=324988428



https://www.finansavisen.no/bolig/2023/10/27/8051051/ellevill-budkrig-hundrevis-pa-visning-og-tidenes-lokkepris-pa-majorstuen



Ellevill budkrig, hundrevis på visning og tidenes lokkepris
Da en svært sliten leilighet i Oslo ble lagt ut for salg med tidenes lokkepris, var det kø helt ut på gaten for å komme inn på visningen. Budrunden endte skyhøyt over.
Publisert 27. okt. 2023 kl. 15.50
Lesetid: 2 minutter

1. ETASJE: Den nederste leiligheten i denne blokken skulle vise seg å være svært ettertraktet, selv med et stort oppussingsbehov og et generelt svakt boligmarked. FOTO: GOOGLE STREET VIEW
Bolig
Øivind Ekås

Finansavisen var torsdag ettermiddag til stede på en visning i Ole Vigs gate på Majorstuen i Oslo. Der var det annonsert en 76 kvadratmeters selveiet leilighet i første etasje til en prisantydning på 4,5 millioner. Inkludert fellesgjeld og dokumentavgift, lå prisforlangende samlet på 4,75 millioner.

Kvadratmeterprisen lå på 63.100, mens gjennomsnittlig meterpris i området til sammenligning ligger på 114.120, ifølge Krogsveens boligprisstatistikk.

Differansen kan etter alle solemerker betegnes som en solid lokkepris, selv om boligen må betegnes som et totalrenoveringsobjekt. Sistnevnte skremte heller ikke interessentene, for å si det forsiktig:

Stappfullt

På visningen var det nemlig så trangt om plassen at det var kø ut av leiligheten, ned trappen, ut i bakgården og bortover gaten.

Flere hundre var innom i løpet av den snaue halvtimen Finansavisen selv var til stede, og inne i leiligheten var det så trangt om plassen at man kunne lukte om personen ved siden av hadde dusjet det siste døgnet eller ei.

Også budrunden ble en svært hektisk og kaotisk affære:

Allerede klokken ni fredag morgen tikket det første budet inn. Dette var riktignok på kun én million. Hvilken budtaktikk som ble benyttet her er for Finansavisen ukjent, men det er ikke utenkelig at det er en sped lillebrorversjon av den mer kjente «kobrataktikken».

Manøveren holdt uansett ikke lenge:

Kun ett minutt senere kom nemlig neste bud, som bykset prisen opp til fire millioner. Deretter gikk det slag i slag, med et tempo så høyt at flere av budgiverne endte opp med å by det samme som konkurrentene, attpåtil samtidig.

Totalt kom det hele 22 bud, fra et tosifret antall forskjellige budgivere.

Salgsprisen endte til slutt på 6,15 millioner, hvilket tilsvarer 1,65 millioner over opprinnelig utgangspris.

Det gir en differanse på spinnville 37 prosent.

Avviser lokkepris

Eiendomsmegler Rolf Olsen i Obos var ansvarlig megler for salget. Han er relativt ordknapp når Finansavisen ringer, men innrømmer at han er overrasket over sluttsummen.

– Var ikke dette en voldsom lokkepris?

– Gitt dagens marked og det faktum at boligen trenger oppussing, så var det vanskelig å prise den, svarer Olsen.

– Kvadratmeterprisen i området er på 114.000, mens her lå den på 63.000. Det koster da ikke 51.000 pr. meter i oppussing?

– Vi tok utgangspunkt i leiligheten som ble solgt i 2. etasje for 6,26 millioner for 2,5 år siden, beregnet markedsutviklingen, og trakk fra både oppussingskostnader og det faktum at denne boligen ligger i første etasje, forklarer megleren.

– Det er ulike måter å se det på, supplerer han.


SKIVEBOM: Eiendomsmegler Rolf Olsen i Obos bommet med 37 prosent da han satt prisen på leiligheten i Ole Vigs gate. FOTO: OBOS
Med en salgspris på 6,15 millioner ender boligen med en totalpris på cirka 6,43 millioner. Hvis man estimerer en konservativ oppussingskostnad på én million, ender prisen på rundt 7,43. Det tilsvarer rett i underkant av 100.000 kroner pr. kvadratmeter.

"– Boligprisen må ytterligere ned for at alle disse skal få solgt boligene sine, men så tror vi det vil snu allerede til våren neste år.

– Rentebelastningen har økt veldig mye de siste to årene og nærmer seg nå ti prosent, så de med mest gjeld i forhold til disponibel inntekt, merker selvsagt dette aller mest, sier Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken ."

https://www.nettavisen.no/okonomi/boligpriser-det-blir-en-skummel-host-og-vinter/s/5-95-1414947

Eiendomsekspert avlyser kontordøden i hovedstaden til europas minst befolkede land, Norge.
sammenligning: London, San Francisco, Los Angeles , Beijing og Shanghai

"I Oslo, som må regnes som en småby i amerikansk og europeisk målestokk, er reisetiden til jobb relativt kort, Kari Due-Andresen, sjeføkonom i Akershus Eiendom"

https://www.dn.no/eiendom/eiendom/naringseiendom/kontorbygg/ingen-tegn-til-kontordod-i-norge/2-1-1536478

Alltid motto med litt økonomisk historie:). I våre dager med uro og eksperter (med egen agenda) uttaler seg, så kan det være greit å ha et blikk på tidligere tider.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/LA905Q/ingen-forutsaa-boligkrakket
——————————//////

Kun utflating i prisene, sa meglerne. Så stupte boligprisene til bunns. Les hva ekspertene sa før krakket i 1988.

Aftenposten 15. desember 1986: Statsautorisert eiendomsmegler Bård Bømark tror renteøkningen er midlertidig, og at det ikke blir noen dramatikk på markedet, men en utflating i prisene, særlig for dyre eneboliger.

Året etter har prisene toppet seg og boligmarkedet står foran et fem år langt boligkrakk. På fem år stuper den gjennomsnittlige boligprisen i landet med 36 prosent.

"Generalsekretær Jon Magnus Frosterød i Norges Eiendomsmeglerforbund mener at det er for lettvint å si at prisene vil falle. Det vil antagelig heller bli snakk om en utflating, etter den sterke stigningen i år, mener han." Skrev Aftenposten 15.12.1986

Under overskriften et forsiktigere boligmarkjed skriver Aftenposten 18. april i 1988: ” De mest dristige [av meglerne] spår en liten prisnedgang, men ikke krakk. De fleste tror på prisøkning i takt med inflasjonen.”

I 1989 har imidlertid prisene falt så mye at krakket er et faktum og ekspertene må innrømme at markedet har kollapset:

”- Bunnen har nærmest falt helt ut av dette markedet. I dag er det uhyre vanskelig å få solgt boligbyggelagsleiligheter uten å pådra seg til dels store tap. Prisene på nye og gamle leiligheter er omtrent de samme, og med husleier på mellom 2200 og 3000 kroner, blir disse leilighetene dyre for de som har lånt det meste av innskuddsbeløpet, sier banksjef Sidsel Meyer.” Nordlys Morgen 07.12.1989

"-Man skulle tro at det ville være automatikk i forholdetmellom renter og boligpriser, slik at prisene sank når renten steg. Men desiste tre,fire års utviklinghar vist at det ikke er slik lenger. Nå tror jeg likevel at markedet vil reagere-også fordi vi får bruttobeskatningen. Reaksjonenvil trolig komme på hele boligmarkedet, men det vil slå sterkest ut for dyreboliger. Jeg tror imidlertid ikke på noen dramatikk, sier direktør Arnt Sundli i Kredittkassens Eiendomsavdeling." Aftenposten 15.12.1986

"- Så lenge efterspørselen er så storsom i dag og mulighetene for finansiering like gode, tror jeg prisene fortsattvil stige jevnt i tiden fremover, fremholder hun." Formannen i Oslo Eiendomsmeglerforeing,Mona Gulbrandsen, Aftenposten 05.11.1985

"Eiendomsmeglere som Aften har vært i kontakt med, mener også atkredittiltakene ikke på noen måte har påvirket efterspørselenefter boliger. Boligmarkedet i Oslo er fremdelesaktivt, men ikke så stormende som det var ved årsskiftet. Eiendomsmeglerne ermeget forsiktige med å si noe om prisutviklingen, men flere regner med atprisstigningen vil flate ut og stagnere rundt årsskiftet." Aftenposten 24.04.1986

"-Jeg tror ikkesignalene om en innstramming vil påvirke folk som er på utkikk efter en bolig. Eventuelle strenge tiltak vil først få virikning når de faktisk blir innført, sier statsautoriserteiendomsmegler Bård Bømark i Bømark&Rygh A/S. Han får følge av Arnt Sundli, direktør for Kredittkassens eiendomsinvisteringer,som regner med at kredittiltakene vil ramme luksusforbruket og ikke boliginvisteringer." Aftenposten 24.04.1986

"-Markedet erurolig og temmelig uoversiktelig, men det er ingengrunn til å regne med en reell prisnedgang. Innstramminger kan føre til et endasterkere press på mindre leiligheter, som allerede har et kunstig høytprisnivå. Trangere økonomi og skjerpede kredittiltak kan kanskje presse noen utav markedet, men det vil først å fremst skape press på de mindre leilighetene,sier Fjeldheim." Statsautorisert eiendomsmegler Paul Henning Fjeldheimi Essar Frogner A/S, Aftenposten 24.04.1986

"Eiendomsmegler Gunnar Sørnes i Stavanger Sparekasse sier til Aftenposten at denlivlige aktiviteten på boligmarkedet i byen skyldes et lettere lånemarked og oppdemmet behov. Sørnes pekerimidlertid på at et strammere lånemarked, nye skatteregler og problemer for denoljeralaterte virksomheten vil kunne føre til etroligere marked og en utflating av prisene i tiden som kommer. Det er ingentingsom tyder på at prisene i Stavanger vil synke. Mangel på utbyggingsarealer oghøy pris på nye boliger vil holde prisene oppe. En mulig inflasjonsøkning vilogså virke pressende." Aftenposten,30.09.1986

"Nylig ble en tomannsbolig kjøpt for 300000 og solgt for 550 000 efter en uke. - Detteeksempelet overrasker ikke. Det er svært stor omsetning av småhus i Drammen fortiden, og prisene er presset sterkt oppover, sier statsautoriserteiendomsmegler Tore Dahl til avisen. Han mener prisene fortsatt vil stige sålenge produksjonsprisene på nye hus øker." Aftenposten, 02.09.1986

"Tilgang til penger er bedre enn noensinne, og de aller fleste kjøperne melder seg med både egenkapital og lån iorden" Aftenposten, 23.08.1985

Er bare å gratulere dem med idiotprisen( feks. seniorøkonom Sara Midtgaard i handelsbanken). Det snur i mai, ja det var da det snudde NED og ikke opp.
Eneboliger her i området selges 700 K til 1 million lavere nå enn i mai 23. Hvor lenge kan folk vente før de må selge ?

Sara Midtgaard burde kanskje heller jobbet med hermetikk.

Boligekspert spår økte husleier pga boligmangel.

https://e24.no/naeringsliv/i/3E0gv9/sats-grunderen-kvitter-seg-med-utleieboliger-doemt-til-aa-tape-penger

"– Det vil bli et enda større underskudd på utleieboliger i tiden fremover. Det vil først og fremst ramme dem som skal leie bolig i form av økte leiekostnader, sier Sats-gründer Vegard Liven (68)."

Om ikke annet får de masse gratisreklame og omtale. Media biter på som vanlig.

Re: "Bil på kjøpet": Første impuls er jo at dette er virkelig desperat tullball. Men en noe mer gjennomtenkt respons er jo at dette faktisk er helt på kanten til banksvindel, slik jeg ser det. Bolig lar seg ikke selge til gitt pris, men banken godtar vel fortsatt stort sett kjøpesum som markedsverdi ifm. finanisering. Derfor legger man inn en bil (fint valg til "makes your house look bigger" anno '23 for øvrig!)...

"– De som har en kjøpekraft på 18,9 millioner trenger kanskje ikke en bil på kjøpet?

– Jo, det gjør de. Alle gjør det. Ingen sier nei til en gratis bil, sier eiendomsutvikler Tor-Erik Kristiansen, daglig leder i Real Estate Holding AS.

– Det er mindre lønnsomt å bygge nå, skyter megler Anders Langtind inn, som også er med på visning."

https://www.nettavisen.no/okonomi/tar-drastisk-bolig-grep-tilbys-gratis-bil/s/5-95-1388123

Noen gode råd for boligflippere

"Ekspertene anbefaler disse grepene dersom du risikerer å sitte med flere boliglån".

https://e24.no/privatoekonomi/i/GML9K9/tregt-boligmarked-slik-unngaar-du-aa-gaa-paa-en-oekonomisk-smell

"
Kortversjonen
Økt inflasjon og høyere renter har bidratt til et roligere boligmarked i Norge, noe som gjør det vanskeligere for folk å selge boligene sine.
Bankene tilbyr mellomfinansiering, som er et midlertidig lån for å kjøpe en bolig før den gamle er solgt. Dette kan vare i opptil 12 måneder, og bankene kan også tilby avdragsfrihet.
En annen løsning kan være å redusere prisen på boligen, bo i din gamle bolig, eller leie ut den ene boligen hvis du sitter med to.
Økonomer forventer at boligmarkedet vil se en bedring etter at rentetoppen er nådd.
Oppsummeringen er laget av AI-verktøyet ChatGPT og kvalitetssikret av E24s journalister


Som abonnent på E24+ kan du dele denne saken med den du vil, helt gratis


Saken er først publisert hos Dine Penger.

– Det tar litt lengre tid. Det går litt tungt og i øyeblikket treigere enn det har gjort på en stund.

Det sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.

Inflasjon og økte renter har ført til et mindre hett boligmarked enn det som har vært de siste årene. Boligprisene er ventet å falle og antall usolgte boliger har økt.

Er du blant dem som ikke får solgt boligen din? Og har du allerede kjøpt en ny bolig? Da kan det hende du kjenner på frykten for å ende opp med to lån, og hva som vil skje med økonomien din.

VG har spurt flere eksperter om hvilken hjelp det er å få.

Mellomfinansiering og avdragsfrihet
Odd Hultmann er direktør personmarked i Nordea. Han sier at Nordea har kunder som i skrivende stund sitter med to boliger, noe lenger enn forventet.

Han understreker likevel at de fleste boliger fortsatt selges innenfor normert tid, som er seks måneder. Ifølge Hultmann er det god hjelp å få hos banken om du finner deg i en situasjon hvor du ikke får solgt, og risikerer å bli sittende med to lån.

Den første løsningen, ifølge Hultmann, er å tilby en mellomfinansiering. En mellomfinansiering betyr at du får et midlertidig lån fra banken, for å kunne kjøpe en bolig før du har solgt den du bor i.

– Og en mellomfinansiering kan vare opp til 12 måneder, sier Hultmann.

– En mellomfinansiering vil ofte bety at de månedlige lånekostnadene blir høye, men da kan vi tilby avdragsfrihet.

Har du avdragsfrihet på lånet ditt, betaler du i en periode kun renter. Rentene på mellomfinansieringen vil være noe høyere enn for et ordinært boliglån. Hultmann understreker at mellomfinansieringen ikke heller er låst til 12 måneder.

– Hvis man har økonomi til å betjene lånet i noen måneder utover de tolv, kan vi strekke det litt, sier han.

FINNES LØSNINGER: Odd Hultmann er direktør personmarked i Nordea. Foto: Henrik Arneberg / Nordea
Tre alternativer
Det viktigste Hultmann mener du kan gjøre om boligen din ikke blir solgt, er å ta kontakt med banken din. Særlig når overtagelsesdatoen for din nye bolig nærmer seg.


– Da vil vi sammen se på hvilke alternativer du har.

Det første alternativet: Å sette ned prisen på den boligen du skal selge.

– Jeg har ganske mange ganger vært med på å si at selv om det smerter å gå ned 15 prosent, så tilsier økonomien at vedkommende klarer det, sier Hultmann.

En lavere pris for boligen du skal selge, vil bety at lånet du sitter igjen med blir tilsvarende høyere.

Hvis boligen likevel ikke blir solgt av å sette ned prisen – eller hvis selger ikke ønsker å sette ned prisen – finnes det et alternativ nummer to: Å bli boende i din gamle bolig.

– Har du ikke økonomi til å sitte med to boliger, kan det være aktuelt å se om markedet har større interesse for den nye boligen du har kjøpt. Det er kanskje ikke det du ønsker, men du eier likevel en bolig, og ender ikke på gaten, sier Hultmann.

Alternativ nummer tre: Å se på om man har økonomi til å drifte to boliger i en kortere eller lengre periode, eventuelt ved å leie ut den ene.

– Det kan være riktig for noen, sier han.

Ikke tjent med panikk
Han sier at flere nok må belage seg på å få en lavere pris for boligen sin enn det de kunne fått for noen år tilbake. Det er en alvorsprat de nå oftere tar med kunder som vurderer å selge.


– Og for kundenes del er det viktig å be meglerne om å være ærlige når de setter en prisantydning, sier Hultmann.

Han mener det skal svært mye til for å ende opp i et varig økonomisk uføre, så lenge man tar kontakt med banken sin.

– Ingen er tjent med panikk. Mange ville blitt overrasket over hvor fleksible bankene er sammen med kunden, sier Odd Hultmann, og understreker at praksisen stort sett er lik uansett hvilken bank du har.

– Jeg ville blitt veldig overrasket hvis du fikk ulike svar i andre banker.
LAVERE PRIS: Stian Lorentz Barli Colberg er kredittsjef i SpareBank 1 Østlandet. Foto: Kjell Erik Engmark / SpareBank 1 Østlandet
– Ikke like hett
Stian Lorentz Barli Colberg er kredittsjef i SpareBank 1 Østlandet. Han forteller at de fleste boliger i all hovedsak blir solgt, men at det i mange tilfeller nå tar lengre tid enn tidligere.

– Ikke alle budrunder er heller like hete som før, og av og til må selgeren akseptere en lavere pris enn først forventet, sier Barli Colberg.


I en situasjon der kunden blir sittende med to lån, forteller han at en vanlig løsning er å gi avdragsutsettelse i en midlertidig periode, slik at kostnadene ikke blir for store.

– Dette gjelder i utgangspunktet i en begrenset periode, men gjennom tett oppfølging og dialog med rådgiver underveis i prosessen, finner vi som oftest frem til gode løsninger, også i de tilfellene der salget tar lengre tid enn forventet, sier han, og legger til at også utleie kan være en mulighet, om kunden har anledning til å håndtere den samlede gjelden på sikt.

Barli Colberg understreker at det i de fleste situasjoner løser seg, men at det vil være tilfeller hvor en må redusere prisen på boligen man prøver å selge, eller forsøkte heller å selge den nye boligen man har kjøpt.

– Men dette opplever vi heldigvis svært sjelden, sier han.
IKKE RART: Hallgeir Kvadsheim er økonomiekspert for VGs Dine Penger. Foto: Janne Møller-Hansen / VG
– Is i magen
Hallgeir Kvadsheim er økonomiekspert for VGs Dine Penger og programleder for TV-programmet «Luksusfellen». Han understreker at det normale er å kjøpe før man selger, og at det derfor ikke er rart om flere befinner seg i en situasjon der de er redd for å bli sittende med to boliger.

– Du har fått markedet i fleisen, sier Kvadsheim.


Skal du flytte fra en toroms til en treroms sentralt i Oslo, er det mindre problematisk å selge før du kjøper, mener han, for da er du sikker på at du skal få kjøpt noe.

– Men er du i en familiesituasjon i et mindre boligmarked, da er det rasjonelt å kjøpe før du selger, så du er sikker på at du får noe som er riktig for din familie, og for ikke å risikere at du må på leiemarkedet.

At markedet sakker ned, er noe som skjer fra tid til annen, mener Kvadsheim, og rådet hans er følgende:

– Det er nok lettere sagt enn gjort, men ha is i magen. Det kommer til å bli enda tregere utover høsten, men man tror at rentene vil nå toppen mot slutten av 2023, og at man ut på tidlig vår i 2024 vil oppleve en rekyl i boligmarkedet.

Altså tror han at markedet vil ta seg opp igjen når rentetoppen er nådd. Fordi da ser folk at de faktisk klarer den renten som gjelder nå, og da vil de tørre å kjøpe.

– Det er usikkerheten som bremser markedet nå, sier han.

– Jeg skjønner veldig godt om folk ikke tør å vente med salget, for man kan selvsagt ikke gi en garanti for at ting bedrer seg etter nyttår.

TØFT: De nye og de dyre boligene er de som er vanskeligst å få solgt nå. Foto: Cornelius Poppe / NTB
For høye forventninger
Kvadsheim mener at det beste du kan gjøre mens du venter på å selge, er å snakke med banken din.

– En ting som er viktig her, er at bankene er på lag med kundene sine. At de mellomfinansierer utover den første seksmånedersperioden, og det vil jeg nesten forutsette at bankene gjør, sier Kvadsheim, som også driver selskapet «Inkassoregisteret».

Han advarer mot å ta opp lån andre steder for å håndtere utgiftene dine.

– Hvis du trikser og mikser med andre lån ved siden av, og et halvt år senere går til banken din og sier at det er krise, da kan det fort være at banken din sier nei. Så håper jeg ikke at bankene blir så vettskremte at de kutter eller gjør mellomfinansieringen veldig dyr.

Også Kvadsheim ser at mange har hatt altfor høye forventninger om prisen de skulle få for boligen sin. I en situasjon hvor et salg gikk tregt, ville han i første omgang forsøkt å sette ned prisen på boligen.

– Men om det er tomt på visning, og det er der mange er akkurat nå, ville jeg forsøkt å utsette salget. Husk også at det er et veldig godt leiemarked nå, så du vil kanskje få en ganske bra inntjening på å leie ut, sier Hallgeir Kvadsheim.

– Ikke nødvendigvis nok til å dekke alle kostnader, men til å holde ting flytende.

– Vil stige igjen
Administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen, understreker også viktigheten av at boligene som legges ut for salg er riktig priset.

For brukte boliger selges fortsatt, om enn ikke like raskt som tidligere. Og det er de dyreste boligene som nå er vanskeligst å omsette, ifølge Lauridsen.

I likhet med Kvadsheim mener også Lauridsen at boligprisene vil synke utover året.

– Men så kommer de til å begynne å stige igjen. Det tidspunktet sentralbanksjefen annonserer at rentetoppen er nådd, vil det antagelig gjøre at bruktboligmarkedet blir litt sterkere igjen.

Under pandemien var markedet ekstraordinært, mener Lauridsen. Da var renten på null og mange benyttet seg av muligheten til å kjøpe seg oppover i markedet.

– Nå er vi tilbake til en normal. Ser vi på markedet som en helhet, er det likt det vi hadde i 2018 og 2019, sier han.

Eiendom faller aldri i verdi over tid.
"Amanda (25) kjøpte rønne til 400.000 – kan få kjempegevinst
Før sommeren i 2023 fikk hun en ny verdivurdering på 1,5 millioner kroner. Byggelånet ble bakt inn i boliglånet.
Kjøpesum og oppussing på totalt én million har gitt henne 500.000 i fortjeneste på papiret. Dine Penger har sett dokumentasjon."

https://e24.no/privatoekonomi/i/GMLLvV/amanda-25-kjoepte-roenne-til-400000-kan-faa-kjempegevinst

"Amanda (25) kjøpte rønne til 400.000 – kan få kjempegevinst
Uten noen form for erfaring gikk Amanda Aune i gang med totalrenovering av en gammel bolig. Ekspert hyller grepet hun tok for å holde kostnadene nede. – De aller fleste klarer det, sier hun.

KJØPTE RØNNE: Amanda Aune jobber til daglig som helsearbeider og har en sønn på tre år. Mellom slagene pusset hun opp en enebolig og satser på å doble boligverdien når hun er ferdig.
Som abonnent på E24+ kan du dele denne saken med den du vil, helt gratis

– Jeg gikk inn med blanke ark. Jeg hadde så vidt malt en vegg i mitt liv. Plutselig hadde jeg nøklene til et oppussingsobjekt i hånden. Det har blitt mye frustrasjon. Noen ganger kom tårene. Jeg har flere ganger vært nær med å gi opp.

Amanda Aune (25) forteller om de 12 månedene hun ene og alene totalrenoverte en gammel enebolig i hjembyen Grong i Nord-Trøndelag.

Det som holdt henne gående, var målet om å bygge et drømmehjem for seg og sønnen Sebastian, som nå er tre år gammel.

– Jeg har tenkt på ham hele tiden. Det er ikke bare et hjem for meg, men et sted hvor han kan vokse opp. Det har vært hovedmotivasjonen min hele veien og det som har fått meg gjennom tunge perioder.
SLO TIL: Aune dro på mange visninger, men alt var for dyrt. Så kom hun over et «grisebillig» hus. Foto: Privat
Aune jobber til daglig som helsefagarbeider. Hun forteller at lønnen er grei, men ikke noe å bli rik av. På et tidspunkt slet hun også med forbruksgjeld.

Lenge leide hun en liten leilighet i Grong. Det kom et tidspunkt hvor hun tenkte at det ikke gikk lenger.

– Nei, jeg måtte ta grep og kjøpe noe ordentlig. Samtidig er det begrenset hvor mye jeg kan låne til huskjøp som helsefagarbeider. Jeg dro på visninger og tittet rundt, men det virket håpløst. Det var ingenting som sa helt klikk. Det var også altfor dyrt.

Ved en tilfeldighet sommeren 2022 fant hun et hus fra 1991. Ingenting var gjort siden da. Det var i dårlig stand og lite moderne.

Det var derimot grisebillig: 400.000 kroner.

Aune slo til.

– Okay, det var litt spontant, men jeg så masse potensial og det var en god pris. Jeg snakket med banken og fikk innvilget et startlån på 400.000 pluss 600.000 til oppussing i et eget byggelån. Det kan virke som et bra budsjett, men oppussing er en øvelse i å bruke penger, så jeg visste at jeg måtte være smart for å få dette til.

Hun var bestemt på at dette skulle hun få til alene.
Hun hadde egentlig ikke noe valg. Budsjettet var begrenset og helt avhengig av en solid egeninnsats.

– Gjør du det selv, sparer du penger og kan få det akkurat som du vil. Jeg var på noen visninger hvor jeg kunne flytte rett inn, men jeg likte ideen om et oppussingsobjekt. Da kan man få det akkurat som man vil og det er mulig å få en hyggelig verdistigning med på kjøpet.

– Kjøper du noe relativt nytt – til en høyere pris – tror jeg ikke du får den raske verdistigning jeg har fått. Det er mye jobb knyttet til totalrenovering, men til syvende og sist er det absolutt verdt det, mener jeg.

UTEOMRÅDE: Eneboligen til Amanda Aune har en stor hage. Hun har enda ikke begynt å oppgradere den, men har planer om det så fort hun er helt ferdig med huset.
UTEOMRÅDE: Eneboligen til Amanda Aune har en stor hage. Hun har enda ikke begynt å oppgradere den, men har planer om det så fort hun er helt ferdig med huset. Foto: Privat
Ny verdivurdering
Før sommeren i 2023 fikk hun en ny verdivurdering på 1,5 millioner kroner. Byggelånet ble bakt inn i boliglånet.

Kjøpesum og oppussing på totalt én million har gitt henne 500.000 i fortjeneste på papiret. Dine Penger har sett dokumentasjon.

Enda er det ting som gjenstår.


– Når jeg er ferdig med gangen og uteområdene, håper jeg på nærmere to millioner. Vi får se. Jeg er uansett veldig fornøyd med at jeg gjorde dette.

Hele oppussingen og reisen har Aune delt flitting med sine følgere gjennom Instragram-kontoen @Nesmovegen20.

PUSSET OPP: Strieveggen er et populært grep for et moderne uttrykk i stuen. Amanda Aune tittet lenge for å finne en til en god pris. Prisene varierer stort. Foto: Privat
– Kan jeg, kan alle
Aune har totalrenovert hele boligen. Den er nesten ikke til å kjenne igjen. Hun har brukt fagfolk til alt det elektriske, badet og hun kostet også på seg en maler.

– Badet og det elektriske må gjøres av fagfolk, så det var ikke noe å tenke på. Når det kommer til maler, så tok jeg en vurdering på at det er gode penger brukt, selv om det blir dyrt, sier hun.

Alt annet har hun gjort helt selv, inkludert etterisolering av alle rom, riving av vegger, tette vinduer, bygge nye vinduer, legge gulv, nye overflater og bygge nytt kjøkken.

– Hvis jeg som 25-åring uten noen erfaring med oppussing får det til, så tror jeg de aller fleste klarer det, sier hun lattermildt.

FORVANDLING: Badet var det eneste rommet Amanda Aune leide inn hjelp for. Men hun gjorde likevel mye selv. Hun ville ha et mørk og eksklusivt uttrykk.
GAMMELT BAD: Lite moderne eksklusivitet å spore på badet før det ble pusset opp fra topp til bunn.
1 av 2Foto: Privat
Prisstigning på varer
At hun har gjort det meste selv, var helt avgjørende for at hun i det hele tatt hadde råd.


Den høye prisoppgangen i samfunnet, har også påvirket typiske innsatsvarer i forbindelse med oppussing.

– For eksempel induksjonstoppen: Den kjøpte jeg på Ikea. Da jeg kom tilbake til Ikea to måneder senere, hadde den steget med 10.000 kroner. Det slapp jeg billig unna, men andre steder har jeg måtte prioritere hardt.

Her rives hele det gamle badet fra hverandre. Foto: Privat
Alt kan googles
Marius Skålvik deler flittig om oppussing og lignende til sine nesten 50.000 følgere på Instagram gjennom kontoen @Snekkerpappaen.

Han synes det er flott og gledelig å høre om Amanda Aunes arbeid med eget hus. Han sier folk stort sett undervurderer hvor mye man kan gjøre på egen hånd når det kommer til oppussing.

– Stort sett er mange redd for å gjøre feil, men det er det ikke noen grunn til. Det er ofte kanskje nytt og ukjent, men det finnes så mange gode ressurser tilgjengelig. Alt kan googles frem til. Sosiale medier kryr også av tips og råd til hvordan du gjør det aller meste, sier han.

Han forteller at selv om han selv er en erfaren snekker, har han gått på mange smeller opp gjennom årene. Det er en del av det å pusse opp.

STEMNING I DUSJEN: Amanda Aune er spesielt fornøyd med stjernehimmelen i dusjen. Foto: Privat
– Feil gjør man hele tiden. Kanskje må man gjøre alt på nytt, men det er en del av reisen og man lærer underveis og blir stadig bedre. Det er bare å hoppe ut i det, sier han.


Skålvik sier at i den tiden vi er i nå, hvor kostnadene knyttet til oppussing har steget betraktelig, er det kanskje viktigere enn noen ganger å ta i et tak selv.

Det trenger ikke være vanskelig. Han trekker spesielt frem såkalt overflateoppussing: tak, vegger og gulv er ikke komplisert og kan gjøre underverker med en bolig.

Han er derimot tydelig på at det er noen ting du bør sette ut til fagfolk.

– For eksempel kjøkken, bad, drenering og elektrisitet må gjøres rett fra start. Her bør man bruke fagfolk. Det er også viktig med tanke på videresalg av boligen.

– Man må prioritere
Amanda Aune forteller at hun i starten ikke var så prisbevisst. Realitetene slo derimot hardt inn. Hun lærte seg etter hvert noen grep for å spare så mye som mulig.

– Man kan ikke få alt man vil ha. Det er fort gjort å bli revet med, men det er veldig mye man må prioritere.

Hun ringte først en rørlegger som ga et tilbud. Hun så at dette ville ta en stor slump av totalbudsjettet. Hun ringte en annen rørlegger og fikk et tilbud som var nesten 20.000 kroner rimeligere.

Hun innredet soverommene med Walls2paint, som er et rimeligere alternativ til gipsplater. Forskjellen er at liste der platene treffer hverandre. Aune mener det er vanskelig å se med det blotte øye, så det er et helt greit alternativ for å spare mye penger.

Hun kjøpte så mye brukt som mulig. Hun saumfarte også etter tilbud og kjøpte en del av de rimeligste alternativene, for eksempel dusjdør til 2000 kroner.

Hun ville ha en spilevegg i eik. Prisene varierte enormt og strakte seg til nærmere 50.000 kroner. Selv å lage den, ble dyrt. Etter mye research fant hun en til 20.000 kroner.

– Jeg la mye arbeid i å sjekke forskjellige forhandlere. Det er mye å spare på å ikke ta det første og beste og ta seg god tid. Det fristende å bare «bli ferdig», men da har man mye mindre kontroll på kostnadene, sier Aune.

– Men den største besparelsen er rett og slett å gjøre det meste selv. Hadde jeg ikke gjort det, ville drømmehuset aldri blitt realisert.

ET NYTT ROM: Kjøkkenet fikk en helt ny plassering etter at renoveringen kom i gang. Det lille vinduet har Aune skåret ut og satt inn selv.
GAMMELT: Ingenting var gjort i eneboligen siden den stod ferdig i 1991.
1 av 2Foto: Privat
Avgjørende med venner og familie
Aune er derimot åpen på at hun strengt talt ikke har gjort absolutt alt alene. Hun har hatt gode støttespillere blant venner og familie.

Familie har støtt og stadig passet sønnen mens hun pusset opp. Der jentegjengen tidligere kunne ta seg en tur på byen, har de nå heller kommet over med en flaske vin og i arbeidsklær.

– Jeg har masse tips og triks og erfaringer å dele, men det mest avgjørende er å ha folk rundt deg som er villig til å ta et tak med deg og som også forstår at man ikke kan være med på alt hele tiden. Jeg hadde også alltid noen å ringe underveis.

– Uten disse fantastiske menneskene, hadde jeg ikke klart dette, sier Aune."

Disse såkalte ekspertene Norges bank med flere underhus har jo bommet hele tiden. Egentlig ikke så rart at dem bommer for det krever en enorm totalforståelse for å sette seg inn i all materie. Ser vi på OSEbx så er jo denne ATH. Oljeprisen ligger rundt 92 dollar og mange eksperter sier den skal mye høyere.. Tror ikke alle forstår hva sterk børs og sterk oljepris har å si for rentefastsettelse og rentebane. Vinteren er nær, hva med strømpris og denne gassleveransen i Europa, hva Putin gjør vet ingen. Rystad Energi har spådd en oljepris kollaps i slutten av 2024. Det er veldig mye usikkerhet og skal lite til før alt blir snudd på hodet. Uttalelsene fra FED nu sist så har dem ikke kontroll..

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/RGeaX5/tror-arbeidsledigheten-maa-opp-foer-rentekuttet-kommer-et-sammensatt-bilde

Ekspert avlyser rentehopp.

Løp og kjøp før boligprisene stiger så mye i 2024 at du ikke har råd lengre til drømmeboligen.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/0QyWzg/tror-ikke-paa-nytt-rentehopp-norges-bank-bommer-ganske-klart

"Men Norges Bank bommer. Det mener økonomene i SpareBank1 SR-Bank, som har hovedkontor i Stavanger og røtter i flere lokale sparebanker i Rogaland.

– Det er som alltid usikkerhet om renteutsiktene, men vi tror rett og slett Norges Bank bommer ganske klart i sine prognoser, sier sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i SpareBank 1 SR-Bank i en kommentar.

– Vi har derfor en lavere rentebane og tror i motsetning til Norges Bank at vi allerede er på rentetoppen og at det ikke kommer et nytt rentehopp i desember, sier han.

Men Norges Bank bommer. Det mener økonomene i SpareBank1 SR-Bank, som har hovedkontor i Stavanger og røtter i flere lokale sparebanker i Rogaland.

– Det er som alltid usikkerhet om renteutsiktene, men vi tror rett og slett Norges Bank bommer ganske klart i sine prognoser, sier sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i SpareBank 1 SR-Bank i en kommentar.

– Vi har derfor en lavere rentebane og tror i motsetning til Norges Bank at vi allerede er på rentetoppen og at det ikke kommer et nytt rentehopp i desember, sier han."

"Dette blir prisvinneren i år
Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken sa til Dine Penger før sommeren at hun trodde Stavanger ville bli boligprisvinneren i år. Selv om boligprisene falt i august, har boligprisene i oljehovedstaden steget 9,7 prosent – klart best blant de største norske byene.

– Vi tror fortsatt at Stavanger vil ha den sterkeste boligprisveksten i år, og bli den eneste norske storbyen med vekst i boligprisene i år – kanskje Kristiansand også klarer det."

https://e24.no/privatoekonomi/i/pQjq71/eksperter-om-boligprisene-det-blir-en-kjoelig-og-kald-hoest

"Eksperter om boligprisene: – Det blir en kjølig og kald høst
Boligprisene vil trolig falle mer enn vanlig på kort sikt. Og det er spesielt én type boliger som sliter, mener ekspertene.


Foto: Matthew de Lange / Getty Images
Andreas Wolden Fredriksen
Publisert:
Publisert:
I dag 10:33
Som abonnent på E24+ kan du dele denne saken med den du vil, helt gratis

https://e24.no/privatoekonomi/i/pQjq71/eksperter-om-boligprisene-det-blir-en-kjoelig-og-kald-hoest

Saken er først publisert hos Dine Penger.

Norges Bank satt som ventet opp styringsrenten til 4,25 prosent. De varslet samtidig at det mest sannsynlig kommer en ny renteheving på rentemøtet i desember.

For alle med boliglån betyr det høyere boliglånsrente.

Spørsmålet er hvordan dette vil påvirke boligmarkedet fremover. Høsten er normalt en periode av året hvor boligprisene faller.

Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken, mener det ikke er rart hvis folk er bekymret.

– Det er rekordmange boliger på markedet. Spesielt eneboliger litt utenfor sentrum i 10-millionersklassen sliter. Kjøper du en bolig til ti millioner kroner og legger til en høy rentebelastning, må du ha en ganske høy årsinntekt for å klare det.

Fremover tror Midtgaard at leilighetsmarkedet også vil få et prisfall.

– Hittil i år er det leilighetsmarkedet som har drevet boligprisveksten. Nå vil rentehevingene treffe en større gruppe. Jeg tror vi vil se et større boligprisfall fremover, spesielt i Oslo – som egentlig har holdt seg ganske bra.

BOLIGEKSPERT: Sara Midtgaard i Handelsbanken.
BOLIGEKSPERT: Sara Midtgaard i Handelsbanken. Foto: Adrian Nielsen
Vinteren kommer
Analytiker Marte Herje Strømme i Prognosesenteret tror også at boligmarkedet vil reagere negativt på den siste rentehevingen.

– Husholdningene vil få den høyeste rentebelastningen målt som andel av disponibel inntekt mot renteutgifter siden 90-tallet. Det er belastende, sier hun, og legger til:

– Det blir en kjølig og kald bolighøst.

Strømme trekker frem at det legges ut flere boliger til salgs enn det som selges unna.

– Det er ofte en indikator på hvordan det skal gå fremover. Generelt sett er det boligene i de dyrere segmentene som er vanskeligere å selge. Det er ikke rart, med tanke på rentebelastningen.Frem til nå har det spesielt vært større leiligheter og eneboliger som har fått kjenne på boligprisfallet. For Oslo spesielt, tror Midtgaard at dette kan smitte over på de mindre leilighetene.

– Kontantstrømmen fra en utleieleilighet har blitt negativ, som følge av renten. Flere ser at dette regnestykket går i minus, og man kan da forvente seg at flere vil selge unna. Da kommer det flere boliger inn på markedet, som kan forsterke prisfallet ytterligere.

Latent boligprisfall
André Kallåk Anundsen, affiliert forsker ved Housing Lab, OsloMet, tror vi har sett begynnelsen på fallet i boligprisene, og at prisene vil falle utover høsten og inn i vinteren.

Investeringsrådgiver:
– Jeg tror renteeffekten vil bli mer synlig utover høsten. Augusttallene var ikke spesielt gode, selv om man ikke skal svartmale alt – og jeg tror vi vil se mer av dette fremover. På den andre siden tror jeg ikke på en totalkollaps uten at vi får en kraftig økning i arbeidsledigheten.

Anundsen tror at det ligger et latent boligprisfall, som ikke er synlige i tallene. Boligeiere som i et mer positivt marked kanskje ville solgt boligen sin, velger å holde den tilbake for å ikke realisere tapet.

– Vi kommer til å se at noe av dette utløses i høst. Samtidig finnes det støtdempere, spesielt i Oslo på lengre sikt. Her er det udekket boligbehov som vil demme opp noe. Høy prisvekst og høy lønnsvekst er også med på å dempe fallet. Det er ikke overraskende hvis vi får en korreksjon. Jeg er nesten overrasket over at det ikke har skjedd tidligere.
Boligforskeren mener ikke at regjeringen bør endre i utlånsforskriften, for å dempe prisfallet. Fra nyttår ble kravet til at låntager skulle klare en renteendring på 5 prosentpoeng, endret til 3 prosentpoeng.

– Det var et viktig grep, men jeg er ikke enig i at man skal skrote utlånsforskriften. Formålet til forskriften er å sikre den finansielle stabiliteten. Det er ikke en god løsning å gi fullt frislipp på utlån, selv om det på kort sikt ville dempe et boligprisfall. På lengre sikt ville det medført enda større problemer.

Han fortsetter:

– Problemet i boligmarkedet er den svake tilbudssiden. Den må man gjøre noe med, det kommer vi ikke utenom.

Lurt å kjøpe bolig nå?
Med fallende boligpriser, er spørsmålet om det er et fornuftig tidspunkt for å kjøpe seg bolig. For spesielt én gruppe boligkjøpere kan det være et gunstig tidspunkt akkurat nå.


– Det kan være et gunstig tidspunkt å komme seg inn på boligmarkedet, selv om man får en høy rentebelastning. Skal du kjøpe og selge i samme marked, har det ikke så mye å. Skal du derimot kjøpe deg opp i markedet, kan det ha en betydning. Boligprisene faller ofte mer på de dyrere objektene, enn de rimeligere. Skal du kjøpe deg noe rimeligere enn det du bor, må du være klar over at prisene på de rimeligere boligene faller mindre enn de dyre.

Når snur det?
Strømme i Prognosesenteret tror 2024 vil preges av det høye rentenivået, og forventer ikke noe rentekutt før mot slutten av året.

– I 2025 kommer rekylen. Da vil vi muligens få flere rentekutt, og en lav tilførsel av nyboliger. Da får vi en kombinasjon av lavere boligtilbud og husholdninger med bedre kjøpekraft når inflasjonen og renten kommer ned, sier hun før hun legger til:

– Men renten vil neppe ned til det samme lave nivået vi har hatt tidligere. Det vil dempe rekylen.

Dette blir prisvinneren i år
Midtgaard sa til Dine Penger før sommeren at hun trodde Stavanger ville bli boligprisvinneren i år. Selv om boligprisene falt i august, har boligprisene i oljehovedstaden steget 9,7 prosent – klart best blant de største norske byene.

– Vi tror fortsatt at Stavanger vil ha den sterkeste boligprisveksten i år, og bli den eneste norske storbyen med vekst i boligprisene i år – kanskje Kristiansand også klarer det.


I andre enden av skalaen finner vi Nordens Paris – også kjent som Tromsø. Byen har hittil i år den svakeste boligprisutviklingen blant de større byene.

– Vi er mest negative til Tromsø, sier Midtgaard.

Vi stiller det samme spørsmålet til Strømme i Prognosesenteret.

– Områder som Kristiansand og Stavanger har tidligere hatt en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel, så det kan være områder som i større grad klarer å stå imot. Klarer man å opprettholde denne balansen, kan man få et mer velfungerende marked i tiden fremover."

Boligflipperskolene melder om stor pågang av elever.

https://boligogfritid.no/okonomi/boligflipping/

https://www.tomteflipp.no/

9 Tips for å lykkes med boligflipping
1. Bli ekspert på markedet og bruk god tid
Bestem deg for hvilket område du skal fokusere på. Ofte er det best å spesialisere seg på området du allerede bor i og har tilhørighet i. Bruk god tid på å undersøke boligmarkedet. Følg med på annonser og se hva slags boliger som blir solgt til hvilke priser. Søk opp eierskifte opplysninger for å se hva boliger er solgt for nå og tidligere. Boliger med nærhet til offentlig kommunikasjon og andre servicetilbud er gjerne enklest å få solgt dagen det skal selges.

2. Start med enkle prosjekter
Har du ikke mye erfaring med oppussing fra tidligere, er det best å starte med enkle prosjekter. Det er mange boliger som bare trenger små oppgraderinger som maling, nytt gulv og kjøkkeninnredning før de kan selges videre.

3. Ikke betal for mye for boligen
Noe av det viktigste for å lykkes med boligflipping, er å ikke betale for mye for boligen du skal flippe i utgangspunktet. Det er differansen mellom hva du gir for boligen og hva du selger den for som avgjør hvor lønnsomt prosjektet vil være, så at innkjøpsprisen din er så lav som mulig er svært viktig.

Ofte er det så mange som ser potensialet i et typisk flippe-objekt, at budrunden gjør prisen blir for høy til det lønner seg å flippe det. Her gjelder det å holde hodet kaldt og ikke la seg rive med. Spesielt i pressede og sentrale markeder kan oppussingsobjekter gå langt over prisantydning.

4. Vurder boliger som andre har oversett
Kanskje kan du finne noen skjulte skatter som har ligget på markedet lenge og blitt oversett av andre kjøpere? Ring gjerne meglerkontorer og spør om de har noe aktuelt. Husk at det er lov å gi lavere bud enn prisantydningen!

5. Ha helst med en fagperson på visning.
Å ha med en person med byggteknisk kunnskap på visning kan være gull verdt om du ikke er håndverker selv, for å hjelpe deg vurdere om prosjekter vil være verdt å begi seg ut på. Det er fort gjort å undervurdere hvor mye arbeid og penger som kreves for å pusse opp en bolig.

6. Sett opp budsjett
Å ha kontroll på utgiftene er essensielt for å lykkes med prosjektet ditt. Sett opp et grundig budsjett og hold deg til det, så godt som mulig. Erfarne boligflippere anbefaler å doble budsjettet du først har laget, for sannsynligvis vil det ende opp på mye mer – spesielt første gangen du gjør det.

7. Planlegg alle innkjøp for å spare penger
Penger spart er penger tjent: Det er mye penger å spare ved å planlegge innkjøp etter når det er kampanjer hos byggevarehus, møbelbutikker og elektrokjeder.

8. Sett deg inn i interiørtrender ikke vær for gjerrig på materialer og inventar
Husk at målet med flippingen er å lage et ettertraktet hjem noen får lyst til å kjøpe og flytte inn i. Viktige punkter her er interiørtrender, valg av farger og materialer, samt styling av boligen før salg. Å kjøpe de billigste materialene er kanskje fristende, men mange kjøpere setter pris på eksklusive detaljer og er villig til å betale godt for eksempelvis litt finere kjøkkeninnredning og armatur enn hva alle andre har.

9. Ha en reserveplan og husk at ingenting er garantert
Siden du kjøper eiendommen med mål om å tjene penger på den, er det smart å ha en backup-plan dersom det eksempelvis skulle bli dårligere tider i eiendomsmarkedet. Får du ikke solgt boligen til høyere pris etter oppussing, bør du ha mulighet til å leie den ut eller bo i den selv frem til markedet blir bedre. Du er aldri garantert å tjene penger på å pusse opp og selge en bolig.

Og vekstnæringen NAVere fra jallastan. Blir snart Norges største arbeidsplass og primus motor i AS Norge. Kanskje vi kan slå oss konkurs ? Og starte på nytt. Slik mange bolig utbyggere gjør når de må stå til ansvar for drittarbeidet de har gjort.

Boligmangel i Europas minst befolkede land, Norge?

Nordmenn har ikke evne til å reprodusere seg selv eller bygge sine egne boliger,
Befolkningsveksten i Norge skyldes arbeidsinnvandrere.

Det er kanskje litt søkt å peke på boligmangel grunnet stor befolkningsvekst i Norge i disse dager. Den veksten startet 24.02.22 og det kan vi takke Russland for. Skulle mot formodning krigen i Ukraina ta slutt reduseres veksten i befolkningen mye, skulle flyktningene derfra returnere noe de med dagens oppholdstillatelse må så får vi en nedgang i befolkningen. Pr nå er det ca 60.000 ukrainere med midlertidig beskyttelse i Norge. Disse sørger for at det ble boligmangel. Om det er en sterkere faktor enn renteøkningene i prisbildet på bolig er jeg sannelig ikke sikker på. Når det gjelder rentenedgang kommer ikke det før det er behov for det. Et slikt behov utløses av økende ledighet eller annet som er giftig for et boligmarked som i sentrale deler av landet med unntak Agder og Rogaland er som en oppblåst ballong. Prisene har egentlig steget vanvittig mye i år for en ting er hva man må ut med for å vinne et bud, det kan være det samme som for 1 år siden. Allikevel har boligen blitt veldig mye dyrere for det er langt dyrere å finansiere den. Det er det få som snakker om som prisvekst men finansieringskostnadene styrer prisen på eiendommen og når den stiger uten at budprisen faller så er boligen dyrere.

"Tror boligprisene snur opp fra nyttår

– Vi regner roughly med at 1 prosent økt lønnsvekst isolert sett løfter boligprisene med 1 prosent. Når vi regner med nesten 5 prosent lønnsvekst neste år, betyr det isolert sett 5 prosent høyere boligpriser.
Så slår boligmangelen ut, først i Oslo, senere i hele landet sier seniorøkonom Sara Midtgaard"



https://www.finansavisen.no/makro/2023/09/20/8037148/tror-boligprisene-snur-opp-fra-nyttar


"Tror boligprisene snur opp fra nyttår
Boligmarkedet i Oslo vil klare seg best de neste årene, tror Handelsbanken Capital Markets. Allerede fra januar kommer de første tegnene til økte boligpriser.

TØFF HØST: Men allerede like over jul kommer de første tegnene til økte boligpriser, tror Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken Capital Markets.

Handelsbanken Capital Markets tror at Norges Bank torsdag vil varsle en viss mulighet for en siste norsk renteheving utover høsten, en «trussel» som neppe blir noe av, før første rentekutt kommer i fjerde kvartal 2024. En årsak til hintet om en mulig ekstra renteheving er at dette kan bidra til å hindre ny kronesvekkelse.

Men selv om rentehevingene trolig er i mål torsdag, vil det fortsatt ta et par måneder før torsdagens renteheving har slått ut i boliglånsrentene. Dermed ligger det an til at boligmarkedet blir ytterligere tynget utover høsten.

Etter høstens tilpasninger, vil så boligmarkedet holde seg omtrent flatt neste år. Først i 2025 kommer et merkbart boligprisløft, skriver Handelsbanken Capital Markets i sin nye prognoserapport.

Handelsbanken Capital Markets' makroprognoser



2022 2023 2024 2025
Fastlands-BNP 3,7 1,2 0,4 1,2
Privat konsum 6,9 −1,2 0,4 1,6
Registrert ledighet 1,8 1,9 2,4 2,5
Lønnsvekst 4,3 5,5 4,9 4,0
Reallønnsvekst −1,5 −0,2 0,8 0,8
KPI 5,8 5,7 4,1 3,2
KPI-JAE 3,9 6,3 4,5 3,5
Boligpriser 5,0 −0,7 −0,3 4,5
Prosent, prosentvis vekst. Kilde: Handelsbanken Capital Markets



Selv om det bygges rekordfå nye boliger nå, vil denne prisoppgangen dempes av at realrenten etterhvert vil bli merkbart positiv.

Samlet vil boligprisene falle med 0,7 prosent i år, regnet som årsgjennomsnitt. Så følger nye 0,3 prosent ned neste år, før prisene stiger 4,5 prosent i 2025. I Oslo venter Handelsbanken prisoppgang på 0,6 prosent neste år før ganske sterke 6,9 prosent i 2025.

Prisvekst fra januar

Bak disse årsgjennomsnittene vil det være raskere, og større, utslag i måned-for-måned-statistikken, og første tegn til prisvekst kommer like etter jul:

– Rentebelastningen når toppen i fjerde kvartal eller første kvartal neste år. Da er rentebelastningen på litt over 10 prosent, og det er det høyeste siden 1990-tallet, sier seniorøkonom Sara Midtgaard.

– Når rentebelastningen ikke lenger stiger, vil lønnsveksten og boligbyggingen være de viktigste faktorene, tror Midtgaard.

– Vi regner roughly med at 1 prosent økt lønnsvekst isolert sett løfter boligprisene med 1 prosent. Når vi regner med nesten 5 prosent lønnsvekst neste år, betyr det isolert sett 5 prosent høyere boligpriser.

Les også
– Folk får ikke tak i boligene de ønsker her

Så slår boligmangelen ut, først i Oslo, senere i hele landet:

– I Oslo var byggingen rekordlav allerede i 2022, med 1.700 mot normalt 3.000 igangsettelser. Nasjonalt kom bunnen først i år. Dette kan løfte prisene i Oslo, og fordi Oslo står for 30 prosent av boligomsetningen nasjonalt, vil det også bidra til å løfte prisene nasjonalt, sier Midtgaard.

Hun tror at dette bidrar til positiv månedsvekst i boligprisene allerede fra og med januar.

– Men vi snakker om veldig forsiktig prisvekst, rundt 0,3 prosent så sent som neste mai.

Presses av sekundærboliger

Salg av sekundærboliger bidrar til boligprisfallet ut året.

For en leilighet på 35 kvadratmeter på Majorstuen med en pris på 4 millioner kroner og 80 prosent belåning, betyr 5,5 prosent boliglånsrente over 20.000 kroner i månedlige renter og avdrag. En normal leiepris for denne boligen er rundt 16.000 kroner. Derfor går utleier klart i minus, selv før skatter, avgifter og vedlikehold er regnet inn, og flere vil følgelig ønske å selge utleieboligen, understreker Midtgaard. Det kan forsterke boligprisfallet særlig de nærmeste månedene.

Handelsbanken Capital Markets' rente- og valutaprognoser


Nå 3. kv./23 4. kv./23 1. kv./24 Slutt 2024 Slutt 2025
Norges Banks foliorente 4,00 4,25 4,25 4,25 4,00 3,00
3m Nibor 4,75 4,60 4,60 4,60 4,35 3,85
EURNOK 11,42 11,60 11,30 11,10 10,90 10,70
Kilde: Handelsbanken Capital Markets


Selv med frisk lønnsvekst, er det ikke utsikter til at leieprisene stiger nok til å berge lønnsomheten for utleieobjektet.

– Hvor mye ekstra faller boligprisene i Oslo på grunn av salget av sekundærboliger?

– Ikke veldig mye. Vi snakker trolig om 0,5–1,0 prosentpoeng ekstra prisfall fra topp til bunn. Men effekten blir sterkere for de mindre leilighetene, som har presset prisene opp i Oslo fordi det har vært slik knapphet, tror Midtgaard.

– Nå kan det bli utfordrende å selge selv mindre leiligheter. I Oslo er det nå 18.000 usolgte boliger, det høyeste tallet som noensinne er registrert.

Vraker leilighetsnormen

– Høyre, som vant Oslo-valget, har lovet at leilighetsnormen vrakes. Hvilken effekt vil det ha på boligprisene i byen?

– Hvis de skroter normen nå, så tar det gjerne to års tid før nye, mindre, leiligheter kommer i markedet, så derfor vil det ta tid før vi ser utslag i boligprisene, tror Midtgaard.

– Samtidig kan vi se raskere utslag i igangsetting og salg av nye boliger. Utbyggere ønsker gjerne å selge rundt 60 prosent før de starter bygging. På sikt vil økt salg av nye boliger påvirke boligprisene selv før de nye boligene er ferdigbygd, men jeg tror vi må vente et års tid.

Les også
Råttent boligmarked rett utenfor Oslo

Handelsbanken har lenge advart om et stort verdifall for næringseiendom. Til nå har verdiene på prime lokasjon i Oslo falt 18 prosent. Handelsbanken tror disse verdiene vil falle 10 prosent til. Avkastningskravet vil stige fra 4,25 prosent i år til 5 prosent i 2025. De to neste årene vil det imidlertid knapt være leieprisvekst i Oslo."

"Steffen Falck-Antonsen har ingen økonomiutdannelse, men i flere år har han og eiendomskameratene diskutert og fulgt utviklingen i verdensøkonomien"

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/09/14/8035806/boligmarkedet-skjelver-steffen-falck-antonsen-35-star-klar-til-a-kjope?zephr_sso_ott=nB1FXO


Steffen (35) fnyser av økonomer – skal hamstre leiligheter
Steffen Falck-Antonsen (35) eier 100 leiligheter. Han fnyser av høyere renter og boligknekk, og mens resten av eiendomsmarkedet skjelver skal han nå kjøpe.


PÅ KJØPERN: Mens andre eiendomsinvestorer sliter og må selge, er Steffen Falck-Antonsen (35) fra Tønsberg på kjøpern.

– Vi er i kjøpsmodus, sier Steffen Falck-Antonsen.

I Tønsberg driver han selskapet Santex, som eier i underkant av 100 leiligheter og noe næringseiendom i Vestfold.

Nå er han på utkikk etter flere leiligheter, og mer enn på lenge. Det til tross for at økonomer varsler at rentene vil forbli høye en god stund fremover.

– Det er viktig å gå motstrøms, men gjør man det hver gang, så vil du bomme mer enn du treffer. Akkurat her synes jeg, og flere andre jeg har kontakt med, at det er urovekkende mange aspekter ved inflasjons- og rentebildet som ikke tas hensyn til når økonomene kommenterer sine fremtidsutsikter, sier eiendomsinvestoren.

Hobbyøkonom

Falck-Antonsen har ingen økonomiutdannelse, men i flere år har han og eiendomskameratene diskutert og fulgt utviklingen i verdensøkonomien. Målet har vært å anslå når rentetrykket i Norge vil avta, og hvorvidt de skal benytte dagens marked til å kjøpe mer, sikre det de allerede eier, eller selge unna.

Falck-Antonsen sier han har spådd utviklingen rett lenge, og er ikke imponert over fremtredende økonomers analyser.

– De kommer med ting som er åpenbart. Det er Tobias i tårnet som melder været. Man må kunne forvente at ekspertene bruker kunnskapen til å se rundt neste sving, sier han.

Han viser til nylige medieoppslag etter denne ukens inflasjonstall, der flere økonomer mente at renten nærmer seg toppen og at den vil holde seg høy.


PÅ KJØPERN: Steffen Falck-Antonsen mener dagens marked er et perfekt kjøpstidspunkt. FOTO: PRIVAT
– De uttaler seg om at renten skal være høy i mange år. Men vi ser på aktiviteten i de ledende økonomiske landene at detaljhandelen faller mer enn ventet, produksjonsprisene (PPI) faller markant og mange av driverne som førte til høy inflasjon har flatet ut – flere av dem til nivåer under der inflasjonen begynte å skyte fart.

– Arbeidsmarkedet har vært sterkere enn ventet, men vil antagelig være det neste som tar farge av at aktiviteten bremses opp, uten at det er nødvendig for at inflasjonen skal falle. I september i fjor fikk inflasjonen et skikkelig løft. Når tallene for september i år skal måles mot de fra fjoråret forventer jeg videre nedgang.

I tillegg til å analysere grafer og tall går han empirisk til verks. For eksempel kunne en bekjent som driver en Meny-butikk i Tønsberg fortelle om betydelig nedgang i salg av luksusvarer som indrefilet, og sterk økning av alternativer fra First Price på folkekjære produkter.

– Når folk gjør grep og endrer handlevanene sine på basisvarer, så biter renta. Ser man på inkassosaker på billån, nybilsalget, hyttemarkedet, og boligbygging, så er det helt virkelighetsfjernt å forvente at dagens situasjon skal kunne vedvare i flere år.



Oppdaget fiffig marked

For to år siden timet han markedet godt, og solgte unna store mengder boliger.

– I 2021 tenkte jeg at ting begynte å bli dyrt. Et bygg til 10 millioner kroner hadde 500.000 i leieinntekter. Da skal det ikke store rentejusteringer til før du driver med negativ kontantstrøm. Det begynte å bli gufne prisnivåer. Vi ville ikke kjøpe mer, så vi solgte heller en god del og fikk godt betalt.

– Det brukte vi til å nedkvittere gjeld, og sitter nå med fornuftig gjeldsgrad. Nå er vi derimot klare for å se på nye prosjekter, og noe har det allerede blitt.

En nylig verdivurdering fra Newsec viste eiendomsverdier på 150 millioner kroner basert på kontantstrøm. Santex har i dag en belåningsgrad (LTV) på 39 prosent, svarer Falck-Antonsen.

Han tror at inflasjonstoppen er over, og at inflasjonen vil falle raskere enn det ekspertene mener.

– Hvor langt prisen på den typen eiendom vi holder på med, eller næring generelt, kan falle, er vanskelig å spå. Vi er forsiktige med å bli for grådige, samtidig som vi må klare å regne prosjektene hjem på en forsvarlig måte. Nå kan man gjøre kjøp som ligger betydelig under 2021-nivåene. Det at omkring 89 prosent av påbegynte leilighetsprosjekter er stanset bidrar til lavere tilførsel av nye objekter som igjen kan sikre nedsiden i boligmarkedet en god del.

Mange sliter

Finansavisen har i flere artikler den seneste tiden omtalt eiendomsinvestorer som sliter med økte rentebetalinger, samtidig som verdien av eiendommene faller. Falck-Antonsen er glad for at han sitter med lite gjeld i kjølvannet av renteoppgangen.

– For de aktørene som nå står i limbo med høy LTV kan det gå galt før sentralbanken rekker å få rentene ned på et nivå som igjen gjør at Nibor faller til et nivå det er forsvarlig å drifte på. Flere av disse forsøker nå å hente eller låne penger, for å sikre drift med negativ kontantstrøm i påvente av at rentenivåene skal falle tilbake.

Frem til nå har han ikke hatt problemer med leietakere som ikke betaler for seg.

– Det er nesten litt overraskende. Vi sliter ikke med det, men det kan hende det kommer. Av våre leiligheter har vi to ubetalte leier i august Det er en veldig lav prosent, men vi har stort sett leietakere med ansvarsfølelse.

– Markedet på leie har steget mer enn KPI. Har du leid ut for 9.000 kroner, vil justere til 10.500 kroner og får beskjed om at leien blir sagt opp fordi leien er for høy, så er markedet villig til å betale 12.000. Sånn sett er det mange som nå justerer, ettersom nedsiderisikoen er begrenset.

"– Hvis vi beveger oss til slutten av 2024 og ut i 2025, tror vi at manglende boliger på grunn av lav nyboligbygging i dag, kan presse opp boligprisene ganske så mye i 2025, sier Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken."

https://e24.no/naeringsliv/i/pQv78o/spaar-kraftig-prisrekyl-den-stoerste-krisen-paa-mange-tiaar



Spår kraftig prisrekyl: – Den største krisen på mange tiår
Mangel på nye boliger vil føre til at boligprisene skyter til værs om få år, mener boligtopper. – Vi vil få en veldig kraftig rekyl veldig fort.

Bygging av nye boliger i Bispevika i april. De er det for få av, mener Eiendom Norge og Boligprodusentene.
Det er allerede vrient for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet, uten kjøpesterke foreldre eller arv, i alle fall om man vil bo sentralt i hovedstaden.

Om et par år kan det bli tilnærmet umulig, skal vi tro bransjetoppene.

– Underdekningen blir større og større. Presset kan bli stort når folk ser at «nå kan vi kjøpe», sier Boligprodusentene-sjef Lars Jacob Hiim.

Tirsdag viste ferske tall fra Eiendom Norge at boligprisene steg med 0,4 prosent i august. Sesongkorrigert falt prisene med 0,6 prosent, og de skal videre ned utover høsten. Men det er utbudet av nye boliger som er det store problemet.


Likevel løftet sentralbanken likevel styringsrenten med 0,25 prosentpoeng i august, og varslet en ny heving i september.

Frykter stor underdekning
Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene konstaterte allerede i mai at Norge er i en boligkrise. Da hadde april-salget av nye boliger rast 35 prosent sammenlignet med samme måned i fjor.


– Den beregningen har økt det siste året siden Ukraina-krigen, sier Hiim til E24 i dag.

Igangsettingen var samtidig 41 prosent lavere. I mai var fallet på 67 prosent for igangsetting av nye boliger, mens nedgangen for leiligheter var på 89 prosent. Så kom halvårstallene, som aldri har vært svakere.

I den siste statistikken viste beregninger for den demografiske utviklingen et gjennomsnittlig årlig boligbehov på 29.300 boliger i Norge for femårsperioden 2022–2027.

– Det er ingen grunn til å tro at utviklingen snur, når renten skal videre opp og usikkerheten er stor. Vi kommer til å ha stor underdekning i år og i årene fremover. Vi må også huske at det som bygges nå selges først om et år eller to, eller tre, sier Hiim.

Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene.
Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene. Foto: Mathias Ogre
Han påpeker at dette er et marked som svinger over tid, men det oppsparte boligbehovet vil bli prekært.

Konkurser og krise
Over de neste kvartalene vil flere og flere som ønsker å kjøpe seg bolig la være, fordi renteeffekten slår inn og den generelle prisveksten fortsatt biter på lommeboken.


Det vil føre til færre igangsettinger av nye boliger, som vil føre til permitteringer og oppsigelser i byggebransjen.

Hiim viser til at både stavangerbaserte Jadarhus og Lierhus ved Drammen spikret igjen dørene i løpet av sommeren.

– Det som er utfordringen nå, er at ingenting tyder på at dette går fort opp igjen. Etter finanskrisen gikk det fort opp igjen fordi Kristin Halvorsen trakk gullkortet og man fikk stabilitet. Denne gangen kan det ta lengre tid.

Men finanskrisen er ikke en egnet parallell til det som nå kan skje. I stedet må vi tilbake til før internett ble allemannseie, mener Hiim.

– Vi må nok tilbake til den store boligkrisen på slutten av 80-tallet og starten av 90-tallet. Men den gangen var det ikke underdekning, det ble bygget nok. Så heller ikke det er noen parallell, sier han.

– Når vi snakker om nedtur, er det nok likevel nærmere det enn finanskrisen.

Og først skal boligprisene falle.

Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken sier de venter boligprisfall utover høsten.


– Vårt syn er at boligprisene skal ned i det korte bildet, mot høsten. Og vi ser allerede at det bygger seg opp med usolgte boliger i markedet.

– Når vi kommer til september, oktober og november pleier de normalt å falle, og da tror vi de faller mer enn normalt.

Med Russlands invasjon av Ukraina og en påfølgende flyktningstrøm, har befolkningsveksten i Norge vært uventet høy.

– Hvis vi beveger oss til slutten av 2024 og ut i 2025, tror vi at manglende boliger på grunn av lav nyboligbygging i dag, kan presse opp boligprisene ganske så mye i 2025, sier Midtgaard.

Hun peker på at boligbehovet er usedvanlig høyt, sammen med befolkningsfremskrivningene fra SSB.

– Vi ser tydelig i tallene at det er historisk høy nettoinnvandring og høy befolkningsvekst.

– Kombinert med situasjonen nå, hvor det er høye byggekostnader og usikkerhet om renteutsiktene, og alt som går mot byggebransjen: Akkurat denne situasjonen er litt sånn at alt kommer på en gang, sier hun.

Bekymret for Oslo
Eiendom Norge-sjef Henning Lauridsen er kontant i svaret når E24 spør om det er grunn til bekymring.


– Svaret er ja, i høyeste grad, men først og fremst når det gjelder Oslo. Oslo er langvarig kronisk underdekket på bolig.

Heller ikke Lauridsen tror finanskrisen er den beste sammenligningen.

– Det vi så sist gang, var hvor brutalt dette kan være. Finanskrisen dro ned boligbyggingen, men vi er egentlig dypere nå. Siden 2009 har befolkningen vokst med mer enn 700.000, påpeker Lauridsen.

– Selv om det er klare paralleller til finanskrisen, kan denne bli mer krevende å løse når det gjelder å få boligbyggingen tilbake i gjenge igjen.

Den gangen bremset boligbyggingen opp i hele landet, og da etterspørselen etter boliger økte igjen inn mot 2016 – fordi Norges Bank satte ned renten fra halvannen til en halv prosent – så smalt det i boligmarkedet i hele Norge.

Boligprisene økte med 26 prosent fra januar til desember i Oslo, og rundt 15 prosent nasjonalt. Det samme er det en risiko for at skjer nå, mener Lauridsen.

– Nå bremser byggingen kraftig. Og denne gangen er risikoen større for at det tar lengre tid å komme opp igjen, selv om Vedum håper at inflasjonen brekker nedover og sentralbanken kan lette litt.


– Dersom det oppstår en situasjon om for eksempel tre år, hvor Norges Bank plutselig setter ned renten, vil vi garantert få en veldig kraftig rekyl veldig fort.

– Dette er den største krisen i nyboligmarkedet på mange tiår.

Fundert på boligkrakk
Sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank deler ikke nødvendigvis frykten om boligprisrekyl, i alle fall ikke i den størrelsesorden Hiim og Lauridsen snakker om.

Knudsen minner om at befolkningsveksten i andre kvartal i år besto av 60 prosent ukrainere. Den helt spesielle situasjonen etter Russlands angrepskrig mot Ukraina gir også usikre prognoser.

Hvor lenge varer krigen? Hvor mange vil hjem til Ukraina når freden inntreffer? Hvor mange har råd til de boligene kjøperne skal kjempe om i Oslo?

– Dersom man ikke tar med ukrainsk innvandring i tallene, har vi den laveste befolkningsveksten på mange år, påpeker Knudsen.

Han har tvert imot fundert på muligheten for boligkrakk i Norge, og sett på hvor muligheten er størst. Boligkrakk defineres her som at boligprisene i et område i snitt faller med minst 30 prosent.

– Vi burde egentlig hatt en betydelig korreksjon i boligmarkedet allerede, ettersom renten har hoppet 12 ganger på to år, sier Knudsen.

Det er ikke uvanlig at boligprisene faller mellom 5 og 10 prosent per prosentpoeng renten settes opp. Dermed skulle boligprisene – ifølge mange modeller – gått ned mellom 20 og 40 prosent i denne perioden, mener Knudsen.

– Det bør derfor ikke være kontroversielt å si at sjansene for en betydelig korreksjon nå er høyere enn normalt.

Knudsen har beregnet hvor mange boliger som nå ligger ute i markedet, og sammenlignet med hva som har vært «normalt» tidligere, basert på et historisk gjennomsnitt fra 2009.


Her viser det seg at Østlandet rundt Oslo i stor grad har flere selgere enn kjøpere i Knudsens modell.

Stavanger og Kristiansand, som har slitt etter oljebremsen i 2014, er å finne i motsatt ende av skalaen, med færre selgere enn kjøpere.

For Norge totalt er antall boliger til salgs 113 prosent sammenlignet med det historiske gjennomsnittet fra 2009 og frem til i dag.

– Selv om faren for krakk har økt, tror jeg ikke vi vil få dette i Norge. Det er store regionale forskjeller og tallene viser at noen regioner er særlig utsatt for markant lavere boligpriser."

"Eksperten tror den pågående trenden bare vil fortsette.

Sjeføkonom Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank – Ukraina-flyktningene kan ta leieprisene til himmels"


https://www.nettavisen.no/okonomi/sjefokonom-ukraina-flyktningene-kan-ta-leieprisene-til-himmels/s/5-95-1294160

" Det er mye lettere å være idiot i et bra marked enn å være supergeni i et dårlig marked. For eiendomsfolk er det to ting som er viktig: Det er renten, fordi alle er grådige og har lånt mye, og det er inntektene som bestemmes av tilbuds- og etterspørselsbalansen i utleiemarkedet."

https://www.dn.no/eiendom/christian-ringnes/naringseiendom/rentene-biter-og-christian-ringnes-venter-at-noen-na-knekker-ryggen-de-med-lite-kontanter-og-hoy-giring-de-som-har-spilt-for-hoyt/2-1-1424866

Hvis du tror rentene skal betraktelig ned så selg utleieboligene og gå short den lange rentebanen på et eller annet vis. Diskuter riktig strategi for deg med en finansiell rådgiver med god kjennskap til derviat og obligasjonsmarkeder. Amerikanske tiåringen er priset til 4,126%. Om den amerikanske sentralbankrenten bare faller ned til 2,5-3% innen 3-4 år så vil du tjene fete penger.

Faktum er at kun et par rentekutt er priset inn i rentebanen 2 år framover i tid, et par rentekutt til er priset inn hvis man ser 5 år framover i tid og tilslutt så er ingen ytterligere rentekutt priset inn hvis man ser ti år framover i tid. Og dette er for USA hvor alle har fastrente og boliglånsrenten nå ligger på godt over 7%. Norges valuta problemer er sterkt forverret over rentedifferansen sammenlignet med den amerikanske renten og det er en katastrofe at NB ikke har fikset opp i dette ved å sette opp den norske renten i et betraktelig kjappere tempo.

Nullrenten har vært en gift som har ført med seg forferdelige konsekvenser for samfunnet vårt samtidig som den har gjort en generasjon til livslange gjeldsslaver. Når renten er null så har penger nærmest ingen verdi og materialistisk tullball får en sterkt opphøyet verdi. Den klokkesamlingen til 5M ser kanskje fin ut når fastrenten i banken er 0%, men når fastrenten derimot er 6% og de 5 millionene kunne gitt deg 300K i risikofrie renteinntekter istedet så begynner psykologien etterhvert å endre seg. Den klokkesamlinga er ikke lenger like fin og når folk bestemmer seg for å selge så er det plutselig trangt ut døra. 5M i kontanter gikk fra å psykologisk ha ingen verdi bortsett fra å være forbruksvare til nå å ha en stor verdi i form av en inntekt på 300K. Psykologien blir totalt reversert hva vi har levd under de siste 35 årene. Vi har såvidt begynt denne reverseringen, 90% har enda ikke slått inn. Du kvitter deg ikke med 35 år med uvaner i.la kun tjue måneder. Alle bortsett fra et fåtall tenker at ting snart blir akkurat som før.

Tror du at nullrenten og forbrukersamfunnet er på vei tilbake når du ser all klimapropagandaen rundt deg? Det er bare å åpne øynene for her signaliseres veien videre klart og tydelig fra alle hold. Nasjonalt, internasjonalt og fra globale styringsorganer. Vi har hatt 40 år med forbrukssamfunn og fallende renter og nå svinger pendelen tilbake til sparing. Plutselig så er det ikke like nødvendig å ha det ekstra badet eller soverommet, pengene kan heller stå i banken og gi avkastning.

Sant. Skal man ha ett krypinn må man kjøpe nå. Om 10år er prisene dobblet. Og det er ikke lønnsposan.

Kommer til å bli helt krise i Oslo når renten skal ned og alle som sitter på gjerdet, venter på krakket og betaler sinnsyke leiepriser skal kjempe om de mikroskopisk få ferdigstilte boligene. Det er i ferd med å bli helt tørke i byggebransjen nå.

Tror nok d kommer før -25 når d gjelder Oslo

Fortsatt boligmangel i Norge.

"På sikt blir det rett og slett bygget for få boliger i forhold til befolkningsveksten. Det kan gi prisløft.
– Men da snakker vi i 2025, sier Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken ."

https://www.nettavisen.no/okonomi/okonom-boligprisene-ned-7-prosent/s/5-95-1287300

Ser vi til vinteren mørke tomme lokaler i Oslo for eiendomsmeglere i butikklokaler med store vinduer?


https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/17/8029569/boligmarkedet-i-oslo

Voldsomt taktskifte i Oslo-markedet
Boligmarkedet i hovedstaden har hittil i år vært preget av en meget lav tilbudsside. Nå er trenden i ferd med å snu, og kampen om kjøpernes oppmerksomhet er for alvor i gang.
Publisert 17. aug. 2023 kl. 16.41
TILBUDSRUSH: Ikke siden før pandemien har det vært så mange bruktboliger til salgs som det er i hovedstaden nå.



I desember i fjor spådde majoriteten av ekspertene et fall i boligprisene i 2023. Boliglånsrentene var på vei opp, og de fleste mente det ville kvele boligprisveksten. Men markedet ville det annerledes, og ved inngangen til sommeren var prisstigningen siden nyttår på solide 7,7 prosent.
Flere av ekspertene har i ettertid fremhevet at den ekstremt lave tilbudssiden overskygget de stigende rentenivåene.
Men nå er tilbudssiden virkelig på vei opp.
Høyeste hittil i år
Mandag morgen var det 2.229 bruktboliger til salgs i Oslo på markedsplassen Finn, mens det i samme uke i fjor var 1.581 til salgs - en økning på solide 41 prosent.
Finansavisen har gjennomgått alle tallene uke for uke siden pandemiens inntog, og har ikke funnet en eneste uke med en høyere tilbudsside enn nåværende. Det er dermed også den høyeste tilbudssiden hittil i år.
Gjennomsnittet pr. uke i år er kun 1.420, med 687 i midten av juli som det laveste, og denne uken som det høyeste (se tabell).
Med flere boliger til salgs synker også den såkalte «visningssuksessen», som gir et øyeblikksbilde av andelen solgt i forhold til antallet for salg, og som kan gi en indikasjon for boligprisutviklingen:
Kun 47 prosent av boligene som hadde visning forrige helg, var solgt onsdag denne uken. 
Gjennomsnittet hittil i år er til sammenligning rundt 58,5 prosent, men her mangler det data for noen av ukene i henholdsvis påske- og sommerferien, slik at «fasiten» vil kunne variere med noen små prosentpoeng.
47 prosent er likevel betydelig lavere enn både snittet i år, og samme uke tidligere år. I fjor var det en visningssuksess på 61 prosent i uke 33, 63 prosent i 2021 og henholdsvis 62, 63 og 62 prosent i årene 2020, 2019 og 2018.
Tilbudsside og visningssuksess i Oslo hittil i år:
Ukenr:
Bruktboliger for salg:
Visningssuksess:
33
2229
47 %
32
1794
53 %
31
1200
x (sommer)
30
801
x (sommer)
29
687
x (sommer)
28
849
x (sommer)
27
1245
x (sommer)
26
1787
53 %
25
2065
53 %
24
2108
53 %
23
1934
52 %
22
1796
57 %
21
1559
57 %
20
1542
57 %
19
1644
60 %
18
1572
64 %
17
1564
60 %
16
1486
64 %
15
1259
69 %
14
697
x (påske)
13
1269
x (påske)
12
1531
67%
11
1445
63%
10
1334
59%
9
1259
60%
8
1065
66%
7
1192
67%
6
1278
62%
5
1362
62%
4
1475
57%
3
1510
55%
2
1424
51%
1
923
49%

Finansavisen
Kommende visningshelg (søndag til tirsdag) er det over 1.000 planlagte visninger i hovedstaden.
Boliglånsrenten kan bli 6,5 prosent
Torsdag besluttet Norges Bank som ventet å sette opp styringsrenten med 25 basispunkter til 4,00 prosent. Dermed er lånekostnadene i Norge på sitt høyeste nivå siden 2008. 
Norges Bank tror også at det fortsatt trengs sterkere lut for å piske inflasjonen ned til målet på to prosent. I Pengepolitisk Rapport 2/23 skisserer banken en rentebane hvor renten settes videre opp til 4,25 prosent ved neste rentemøte i september.
Det ligger dermed an til en videre kraftig økning i boliglånsrenten utover høsten - muligens helt opp til 6,5 prosent, skal vi tro Huseiernes Landsforbund.
Boliglånsrenten var til sammenligning rett under fire prosent ved årsskiftet, fremhever forbrukerorganisasjonen.

Hver renteheving «biter» også mer, og vil gi større utslag i folks økonomi enn den forrige, ifølge Huseierne. 



Med både en stor tilbudsside og en høyere boliglånsrente, som fortsatt er på vei oppover, ligger det an til en tøff høst ifølge flere eiendomsmeglere Finansavisen har snakket med.
30 prosent flere oppdrag
Den økende tilbudssiden bekreftes også av adm. direktør i Privatmegleren, Grethe Meier:
– Vi har nesten 30 prosent flere oppdrag inn hittil i år enn vi har solgt. Det er ikke på noen måte normalt, påpeker hun, og forklarer at det vanligvis pleier å være en differanse på mellom 10 og 15 prosent.

VOLDSOMT: Oppdragsinngangen hos Privatmegleren er 30 prosent høyere enn antall solgte, opplyser adm. direktør Grethe Meier. FOTO: IVÁN KVERME
Salget er likevel på relativt brukbare nivåer ifølge Meier, som også kan fortelle at flere eiendomsmeglere melder om boligkjøpere som ser på muligheten til å kjøpe seg opp i markedet i løpet av høsten.
– Når prisene faller er det slik at de dyrere boligene faller mer i kroner og øre enn de billigere, og dermed er det lurt å benytte anledningen til å kjøpe seg opp. Mange tror prisene skal skyte fart igjen til neste år, og ønsker derfor å kjøpe seg ferdig nå.
Færre interessenter
Bruktboligsjef Caroline S. Stensrød i Sem & Johnsen skulle egentlig sittet i en budrunde når Finansavisen ringer i tolvtiden torsdag, men foreløpig er det ikke kommet noen bud.
– Det er færre på visning, sjeldnere «kø i døren» og lengre mellom budene.
Hun ser oftere enn før boligsalg som ender i forhandlinger mellom selger og én potensiell kjøper, rett og slett fordi det er færre interessenter pr. objekt. Stemningen er betydelig mer avdempet, meddeler Stensrød.
– Men det meste blir likevel solgt til slutt etter relativt kort tid, skyter hun inn.

FORHANDLINGER: Bruktboligsjef Caroline S. Stensrød i Sem & Johnsen sier de oftere enn før opplever forhandlinger mellom selger og kjøper, heller enn budrunder. Boligene blir likevel solgt relativt raskt. 
Også hos Sem & Johnsen er oppdragsinngangen økende, riktignok ikke på samme nivå som hos Privatmegleren.
– Det kan være tilfeldig, utifra hvordan ferieukene faller, men det er nok også påvirket av at en del boliger ikke ble solgt før sommeren og legges ut på nytt nå.
Stensrød forbereder seg på et større prisfall utover høsten:
– I fjor høst gikk markedet ned rundt syv prosent, og like mye opp frem til sommeren. Det er godt mulig vi vil se den samme tendensen nå.
– Oppussing blir viktig
Også hos Eie eiendomsmegling er tilbudssiden betydelig på vei opp.
– Vi ser en bratt økning i søk etter meglertjenester. Allerede for et par uker siden var trenden oppadgående, og man ser effekten av det nå, konstaterer adm. direktør Hedda Ulvness.
Også andelen henvendelser i forbindelse med såkalte e-takster, som ofte blir brukt ut mot banken for å refinansiere eksisterende boliglån, er økende.
– Det begynner å sige litt inn for folk at det blir vanskeligere å opprettholde levestandarden. Flere vurderer å enten skalere ned boligbruken, eller å flytte lenger ut av sentrum.

BEKYMRET: Adm. direktør i Eie eiendomsmegling, Hedda Ulvness tror det blir tøft å være boligselger i høst. 
Ifølge Ulvness er det ingen tvil om at det begynner å bli vanskeligere å få solgt boligene. Riktignok er det fortsatt brukbar aktivitet blant de mindre leilighetene, men det er betydelig tøffere i motsatt ende av skalaen.
Ulvness erkjenner at hun er bekymret for de neste månedene:
– Flere vil nok slite med å betjene boliglånet, og det blir et tøft selgermarked fremover.
Attraktive objekter som ligger i nær tilknytning til transportknutepunkt vil klare seg greit, tror hun, og påpeker at betydningen av oppussing før salg blir viktigere enn noen gang: 
– Det er nå man virkelig må konkurrere om kjøpernes oppmerksomhet.

Norske utleiere er sjansjeløse, utenlandsbaserte utleiere dermot vil ha gode tider. Et eskalert leienivå på grunn av få utleieboliger, ingen formuesskatt og lav eller ingen utbytteskatt. En kalkulert og villet politikk.....skjønn det den som kan....

Bare som et tips.
Å legge ut artikler i sin helhet er i mot en del retningslinjer mm. Burde neppe gjøre dette for ofte, kan fort bli lempet ut av forumet.

De som driver med utleie profesjonelt vil vel aldri tjene penger, ihvertfall ikke nå. Det eneste de tjener penger på er verdiøkning og gearing. Når man må skatte som næringsdrivende, betale høy formueskatt som følge av 100% likningsverdi, betale 6-8% til uteleimegler, på toppen av høy rente på lån blir det ikke mye igjen til slutt, som han selv sier. De eneste som kan tjene noe på dette er de med maks 5 objekter og som leier ut selv uten megler.

Boligmangel i Norge ifølge ekspert.

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/04/8026862/boligutleie-drept-av-skatt-og-renter



– Vil bli solgt dramatisk mange utleieboliger
– Høyere leie er ikke i nærheten av å bedre bildet vesentlig. Mange selger, sier SATS-gründer Vegard Liven. Hans 60 utleieboliger går i minus selv før driftskostnader.
Publisert 4. aug. 2023 kl. 20.59
Lesetid: 5 minutter

BLØR PENGER: Vegard Liven solgte SATS og ble bolighai med 80-90 boliger verdt 250 millioner. Nå selger han og spår dramatisk mangel på utleieboliger som følge av formueskatt. 

Vegard Liven er mest kjent for å ha startet Norges største treningskjede SATS. Rundt 2010 begynte han med utleieboliger. Det har vært god butikk. Det er det ikke lenger. Selv med 70 prosent egenkapital og kraftige leieprisøkninger går Liven underskudd på boligutleie.
– Etter at vi solgte SATS måtte jeg lære meg noe nytt, og jeg bestemte meg for eiendom. Jeg investerte i bygårder og prosjekter. For to-tre år siden hadde jeg 80-90 leiligheter, men jeg er 68 år og ingen ville overta. Nå har jeg 45. Planen er å fortsette å selge, sier Liven som i stedet tjener penger på andre type prosjekter og investeringer.
På topp hadde han boligverdier for 250 millioner.
– Til tross for det har jeg ikke tjent særlig penger på drift. De færreste har gjort det. Men verdistigningen har vært enorm.
– De som er formuende blir alltid slaktet, og det er ikke det at det er synd på meg. Jeg har det bra, sier Liven.
– De det er synd på er studenter og andre som ikke får et sted å bo, og man opererer med ulike teorier, men ingen belyser problemet, sier han.

HUNDREVIS FOR SALG: – Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger, sier Vegard Liven.
Dundrende underskudd
– Jeg skal forklare med et konkret eksempel. Det minste selskapet i vår portefølje har fem gode utleieobjekter i Oslo. Tre av dem er på Frogner. To er på Grünerløkka.
Han oppgir at Balder Apartements har en verdi på 33 millioner, en gjeld på 12 millioner og netto leieinntekter etter felleskostnader på 900.000. Selv med 21 millioner i egenkapital går han dundrende minus.
– Som eier må jeg tappe selskapet for 378.400 kroner bare for å kunne betale formuesskatten. Med 5 prosent renteutgifter snakker vi om 600.000 kroner. Altså utgjør formuesskatt og renter 978.400 kroner, sier Liven.
Vegard Liven/Balder Apartments
Netto leieinntekter
900 000
Renteutgifter
−600 000
Formuesskatt/utbytteskatt
−378 400
Bruttoresultat
−78 400
Utleiemegler
−63 000
Vedlikehold
−45 000
Administrasjon
−100 000
Nettoresultat
−364 800
Han går følgelig underskudd før egen kostnader når han inkluderer eierkostnadene som ikke belastes selskapet – selv hvis alle leilighetene er fullt utleid hele tiden.
–I realiteten blir leiligheter stående tomme i perioder mellom leietagere. Det skjer oftere enn man har inntrykk av. Og utleiemegleren skal ha 6-8 prosent. Så har vi administrasjonskostnader selv og vedlikehold på type 5 prosent av leieverdien uten at jeg tar i. Det skjer alltid noe med leilighetene, og hvert tiende år må de kanskje pusses opp.
Regnestykket betyr at selv med 70 prosent egenkapital og 30 prosent gjeld gir det et årlig underskudd på 364.800 kroner.
– Blir solgt dramatisk mange
Liven deler utleieaktørene inn i tre kategorier.
– Én gruppe sitter og venter på at det skal skje en forandring. En annen gruppe gidder ikke vente, og selger unna. Det antallet er stort. Jeg vet om mange hundre leiligheter som kommer for salg i Oslo om kort tid.
– Det å tyne ut den siste kronen i utleiepris er for meg «fy». Det er ikke det at jeg er så etisk, men da jakter de noe billigere, og flytter. Jeg går for medium pris og god kvalitet.



– Jeg leste at Trine Rein tok 35.000 kroner for en 2-roms leilighet. Jeg tar 15.000 for en slik. Ellers mister jeg bare leietageren.
Men nå har han også bestemt seg for at han er gruppe 2. Han vil selge.
– Alle disse 5 leilighetene i Balder Apartement vil bli lagt ut for salg når de blir ledige. Tre av dem blir solgt de nærmeste månedene. Jeg skal også selge leiligheter i andre selskaper, sier han.
– Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger. Den eneste som sier han skal kjøpe er Bjørn Dæhlie, smiler Liven.
– Vil bli manko på utleieboliger
– Det er rett og slett langt fra lønnsomt å ha utleieboliger. Derfor har det blitt 9.000 færre slike boliger bare i Oslo, sier han.
– Høyere leie er ikke i nærheten av å kunne bedre bildet vesentlig. Men det er ingen som utdyper dette nok i media.
På få år er ligningsverdien av sekundærboliger økt fra 40 til 100 prosent. Liven, som har sine utleieboliger i aksjeselskap, har på to år fått kuttet aksjerabatten fra 45 til 20 prosent, mens utbytteskatt og formuesskatt er økt. Kombinasjonen betyr dobling av formuesskatten.
Når han har fått renteoppgangen på toppen er regnestykket mildt sagt elendig.
– Jeg tror det blir mye færre utleieboliger. Og jeg tror eiendomsprisene kommer til å skyte i været på grunn av manglende bygging og lavere renter, selv om de ikke skal så lavt som før.
– Boligutleie kommer ikke til å bli butikk uansett om man kun har egenkapital. Før myndighetene gjør det attraktiv å leie ut vil det bli mer og mer manko på utleieboliger, sier Liven.
– Musepiss i havet
Selv tilbringer han mye tid i Nice, der han har leilighet. Der er det gjort grep.
– Myndighetene har gjort det skattefritt å leie ut fordi de ønsker at eiendommene skal være bebodd, sier Liven.
Han peker på at det i Norge snakkes om kommunal boligbygging.
– Kommunen er ikke i nærheten. Hvis 9.000 utleieboliger i Oslo er borte, så må de først erstatte de, og kanskje 10.000 i tillegg. Men det de snakker om er 5-600 boliger. Behovet er så stort at markedet ikke kan ta det inn over seg. Det er musepiss i havet. Kommunen klarer ikke engang å vedlikeholde de eiendommene de har.
Da har han mer tro på utlendinger.
– Jeg vet det er utenlandske oppkjøpsfond som er i markedet for å kjøpe porteføljer av boliger. Jeg klarer ikke å skjønne myndighetene. Vi gjør det motsatte av utlendinger når det gjelder å skaffe til veie utleieboliger. Skal man få til det, så må man kunne leve av det, men der er vi langt i fra, sier Liven."

Hvordan kan man være seniorøkonom i en alder av 27 år?

Tror du bommer stygt. Kan fort bli oljemangel og skyhøye priser fremover nå. Da går inflasjonen kraftig opp igjen med påfølgende renteøkninger verden over.

" 2025 tror jeg boligprisveksten blir sterkest i Oslo
Med boligmangelen vi har i Oslo i dag, i tillegg til lav boligbygging og høy innvandring, er det potensial for høy boligprisvekst her det neste tiåret"

Sara Midtgaard (27) har studert samfunnsøkonomi ved Universitetet i Oslo. Hun jobber som seniorøkonom i Handelsbanken, og har tidligere erfaring fra Norges Bank, Finanstilsynet og Prognosesenteret


https://e24.no/privatoekonomi/i/76gLrK/sara-midtgaard-her-ville-jeg-investert-i-bolig-naa

Kronen har nådd toppen og er fallende, rente toppen i USA og EU er nær, Norge ligger noen måneder bak, og vil se rentetoppen ved årsskiftet.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Mo2Q4R/ser-slutten-paa-utenlandske-rentehevinger-positivt-for-kronen

"Grete Meier er selv ikke i tvil om hvor hun ville investert penger nå.
– Jeg ville kjøpt noe lite, sentralt i Oslo. Hadde jeg hatt ti millioner kroner, ville jeg heller kjøpt to eller tre små leiligheter i Oslo, enn noe større i Ås eller Ski."



https://e24.no/privatoekonomi/i/JQRar8/eksperter-boligomraadene-som-vil-oeke-mest-i-verdi