Utleie i Oslo
Utleier
17.08.2023 kl 09:50
40122
Driver litt innenfor utleie i Oslo og tror det er noen andre her inne som pusler litt med det. Synes derfor det kunne vært nyttig med en tråd som deler erfaringer innenfor utleie i Oslo - uten for mye generell synsing om "eiemarkedet" etc - virker som det finnes endel andre tråder for det. Jeg har tidligere vært her inne som kator og hatt innlegg om det meste, men fremover tenkte jeg bare å skrive litt om det jeg driver med til daglig som er utleie og aksjer. Begge steder er jeg mer av en som samler enn trader - på godt og vondt. Leilighetene jeg eier har jeg eid i 10-13 år.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Redigert 11.03.2024 kl 17:28
Du må logge inn for å svare
mrpotato
23.08.2023 kl 15:39
20517
Jeg fikk oppsigelse nå for noen uker siden. Leietaker har bodd der litt over 1 år. La ut på nytt tidligere i dag. Økte prisen med litt over 10%, fikk 15 henvendelser på 10 minutter. Burde nok økt litt mer.... Tipper jeg skjuler annonsen i løpet av dagen
Utleier
21.08.2023 kl 10:10
20837
Har min lille temperatur måler som jeg har benyttet de siste snaue 10 årene / jeg går inn på finn.no og sjekker hvor mange ledige leiligheter det er for utleie med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka. Det er fordi det er slike leiligheter jeg har. Det laveste antallet jeg har registrert er 48 - som var på forsommeren i år. Det høyeste er 150. Idag er det 70. Så markedet for denne type leiligheter er dårligere nå enn for noen måneder siden - noe som er helt normale sesongsvingninger. Er man glad i % kunne man si at det er nesten 50% dårligere - men det gir egentlig liten mening. Kan man styre når man skal skifte leietakere er den beste tiden å få ledige leiligheter i mai/juni - men det kan man sjelden. Dog / i noen tilfeller kan det være smart å være fleksibel i forhold til 3 måneders oppsigelsesfriseten og la leietaker flytte raskere dersom man da får leiligheten ut i markedet i den perioden som er best for utleie.
Redigert 21.08.2023 kl 10:23
Du må logge inn for å svare
Utleier
19.08.2023 kl 14:57
21197
Det skader ikke å forsøke ! Kanskje kan du få gratis hvitevarer etc ihvertfall ? I noen situasjoner kan utbygger være veldig nærme å nå en grense på forhåndssalg for å kunne åpne byggelån og komme igang med bygging. Kan være mer lydhøre da.. Men det er forskjell på OBOS - som kan bygge nesten uten forhåndssalg - og mindre utbyggere. Hvordan situasjonen er idag vet jeg ikke - har ikke kjøpt noe på over 5 år....da jeg hjalp datter med å kjøpe nybygg. Jeg tente egentlig mest på at jeg TROR Oslo om 2-3 år vil ha høye priser pga veldig lite nybygg som ferdigstilles..
Redigert 19.08.2023 kl 15:05
Du må logge inn for å svare
Traktor94
19.08.2023 kl 13:06
21281
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=314158788
Selv ikke utleiemaskiner som dette går i pluss når alle kostnader regnes med. Men dette objektet er nok priset for høyt. Hva tenker dere ville vært riktig pris?
Angående nybygg, tenker du da på å prute på prisen, med tanke på dagens situasjon?
Selv ikke utleiemaskiner som dette går i pluss når alle kostnader regnes med. Men dette objektet er nok priset for høyt. Hva tenker dere ville vært riktig pris?
Angående nybygg, tenker du da på å prute på prisen, med tanke på dagens situasjon?
Redigert 19.08.2023 kl 13:11
Du må logge inn for å svare
Utleier
19.08.2023 kl 12:29
21307
Gode leilighetsobjekter for utleie i Oslo yielder et sted rundt 3,5% - 4%. Man skal ikke ha så mye gjeld da....Noen er bedre enn meg til å skape merverdier gjennom annen bruk av det de kjøper / legge til 1 soverom eller 2 / 2 roms blir 3 roms ved å flytte kjøkken osv. Da kan nok yielden bli noe bedre. Selv kjøpte jeg helt nye leiligheter for 10-13 år siden / 2 år før ferdigsstillese / og fikk en fin verdiøkning da jeg overtok. Ikke endret på noe planmessig. Valgte å beholde for utleie istedet for å ta gevinsten som i og for seg var fristende da..
Jeg skal ikke ha mer eiendom - prøver å få til en større aksjeportefølje (5,5 mill idag) - men tror kanskje at man kan gjøre brukbare kjøp av nybygg Oslo -- rent verdimessige - ved kjøp de neste 6 månende - om det blir ferdigstilt i 2026/27. Men det er synsing. Utleie med dagens rente med en normal belåningsgrad på 60-70% blir neppe butikk. Da tror jeg sentrale 3-roms må opp mot 30.000 i måneden ila 3-5 år feks - noen tror på det. Ikke jeg.
Jeg skal ikke ha mer eiendom - prøver å få til en større aksjeportefølje (5,5 mill idag) - men tror kanskje at man kan gjøre brukbare kjøp av nybygg Oslo -- rent verdimessige - ved kjøp de neste 6 månende - om det blir ferdigstilt i 2026/27. Men det er synsing. Utleie med dagens rente med en normal belåningsgrad på 60-70% blir neppe butikk. Da tror jeg sentrale 3-roms må opp mot 30.000 i måneden ila 3-5 år feks - noen tror på det. Ikke jeg.
Redigert 19.08.2023 kl 12:31
Du må logge inn for å svare
Mr Karma
19.08.2023 kl 12:00
21331
Hvis renten er det eneste verktøyet nasjonen har til å få inflasjonen ned til målet som er 2 %, ja da må renten kraftig opp, for inflasjonsprognosene er enda høyt over 2 %. Men kanskje de anser 2 % i år 2035 som suksess? De vrir og vender på alt..
Men jeg ser ikke bort fra at man forsøker politiske virkemidler for å dempe prisstigningen, for å skjerme husholdningene for store rentebelastninger. Uansett ville jeg ikke rørt et utleieprosjekt før tidligst senhøsten. Kanskje vi kan få et klarere bilde av hvordan man ser for seg hvordan man kan oppnå 2 %. Dette sirkuset med 0,25 prosent hevinger virker latterlig og temmelig uærlig. Sannsynligvis går de rundt med en tro på et slags "tipping point", som man er redd for å komme til.
Jeg er ikke i Oslo (men har bodd der før), men her sjekket i et prosjekt med andre, et tenkt A/S og undersøkt litt med banken om finansiering ved 25 % EK. De antydet rundt 8% rente. Tviler på at det er så mye bedre i Oslo.
Men jeg ser ikke bort fra at man forsøker politiske virkemidler for å dempe prisstigningen, for å skjerme husholdningene for store rentebelastninger. Uansett ville jeg ikke rørt et utleieprosjekt før tidligst senhøsten. Kanskje vi kan få et klarere bilde av hvordan man ser for seg hvordan man kan oppnå 2 %. Dette sirkuset med 0,25 prosent hevinger virker latterlig og temmelig uærlig. Sannsynligvis går de rundt med en tro på et slags "tipping point", som man er redd for å komme til.
Jeg er ikke i Oslo (men har bodd der før), men her sjekket i et prosjekt med andre, et tenkt A/S og undersøkt litt med banken om finansiering ved 25 % EK. De antydet rundt 8% rente. Tviler på at det er så mye bedre i Oslo.
Utleier
19.08.2023 kl 10:17
21374
Hva oppfatter dere som en god utlånsrente for privatpersoner som driver utleie ? Selv har jeg 4,83% nå som går opp til 5,08% vil jeg tro etter Arendal økningen - ikke fått noe rentebrev enda, men regner med en "hyggelig" mail i posten til uka. Da vil de månedlige rentekostnadene ha gått fra det laveste 21.000 til 55.000 ila 2 år / en økning på 34.000 mens leieinntektene bare har økt med ca 17.000. Altså en dårligere månedlig cashflow på 17.000.
Mine tanker er at man har vært 2 år i en periode med "superprofitt" som utleier med unaturlig lave renter / MEN den månedlige cashflowen er vesentlig bedre nå enn for 10/11 år siden da jeg hadde månedlige rentekostnader på 48.000 og leieinntekter på 65.000 og gikk nnesten i 0 etter felleskostnader (+ 2-3000). Dengang tjente jeg mye bedre fra vanlig lønnsinntekt og så på utleieleilightenene som et "verdicase" (LTV var 75-80% da / idag 40%). Idag går kontantstrømmen fra utleien ca 25.000 i pluss etter siste renteøkning + 1 til jeg budsjetterer med i september / og gir et hyggelig bidrag....
Så blir det spennende å se hvor høyt renten skal og når vi får KPI ned - og hvor mye/ etter de store utskiftningene i leietakermassen tror jeg vel at det blir mest årlige KPI reguleringer som regulerer mitt leienivå de neste 3 årene. Viktig å ha litt marginer / enten fra utleien / eller andre inntektskilder / lønn / utbytter etc. Den aller verste situasjonen man kan komme i / uansett hva man driver med / er at banken bestemmer hva du skal gjøre. Heller bygge sten på sten litt forsiktg er mitt råd på lørdag formiddag. Både belåning eiendom og aksjer (som jeg konsekvent holder meg unna - sikkert tapt en del på det....har bare valgt å ha en liten boligreditt som jeg har benyttet til aksjeinvesteringer). Ser en del utleiere som står frem i media som litt eplekjekke og porteføljen vokser veldig raskt - skal bli spennende å følge med på noen av de...
Mine tanker er at man har vært 2 år i en periode med "superprofitt" som utleier med unaturlig lave renter / MEN den månedlige cashflowen er vesentlig bedre nå enn for 10/11 år siden da jeg hadde månedlige rentekostnader på 48.000 og leieinntekter på 65.000 og gikk nnesten i 0 etter felleskostnader (+ 2-3000). Dengang tjente jeg mye bedre fra vanlig lønnsinntekt og så på utleieleilightenene som et "verdicase" (LTV var 75-80% da / idag 40%). Idag går kontantstrømmen fra utleien ca 25.000 i pluss etter siste renteøkning + 1 til jeg budsjetterer med i september / og gir et hyggelig bidrag....
Så blir det spennende å se hvor høyt renten skal og når vi får KPI ned - og hvor mye/ etter de store utskiftningene i leietakermassen tror jeg vel at det blir mest årlige KPI reguleringer som regulerer mitt leienivå de neste 3 årene. Viktig å ha litt marginer / enten fra utleien / eller andre inntektskilder / lønn / utbytter etc. Den aller verste situasjonen man kan komme i / uansett hva man driver med / er at banken bestemmer hva du skal gjøre. Heller bygge sten på sten litt forsiktg er mitt råd på lørdag formiddag. Både belåning eiendom og aksjer (som jeg konsekvent holder meg unna - sikkert tapt en del på det....har bare valgt å ha en liten boligreditt som jeg har benyttet til aksjeinvesteringer). Ser en del utleiere som står frem i media som litt eplekjekke og porteføljen vokser veldig raskt - skal bli spennende å følge med på noen av de...
Redigert 19.08.2023 kl 10:29
Du må logge inn for å svare
Mønny
17.08.2023 kl 19:38
21563
Driver også med utleie av noen leiligheter og har veldig bra erfaring med hybel.no. Mitt inntrykk er at markedet dreies over fra finn til hybel, sannsynligvis på grunn av tilleggstjenestene som tilbys og at det er prisgunstig.
Når jeg er ute etter nye leietakere annonserer jeg så og si aldri annonsene offentlig, men velger ut noen aktuelle kandidater fra ønskes leid annonsene og deler en «privat» link til annonsen med dem.
Ellers så kan jeg skrive under på at utleie ikke er gratis penger i lomma. Det dukker stadig opp ting som må gjøres.
Leietakerne har jeg vært veldig heldig med og det skyldes sannsynligvis at jeg er nøye på hvem som får leie og krever referanse fra tidligere utleier eller arbeidsgiver.
Når jeg er ute etter nye leietakere annonserer jeg så og si aldri annonsene offentlig, men velger ut noen aktuelle kandidater fra ønskes leid annonsene og deler en «privat» link til annonsen med dem.
Ellers så kan jeg skrive under på at utleie ikke er gratis penger i lomma. Det dukker stadig opp ting som må gjøres.
Leietakerne har jeg vært veldig heldig med og det skyldes sannsynligvis at jeg er nøye på hvem som får leie og krever referanse fra tidligere utleier eller arbeidsgiver.
Redigert 17.08.2023 kl 19:39
Du må logge inn for å svare
Utleier
17.08.2023 kl 16:11
21586
Ja - benytter som sagt hybel.no og der kan leietaker foreta en egen kredittsjekk som er tilgjengelig for utleier. Forutsetter at de gjør det....Om jeg ikke hadde benyttet hybel.no ville jeg likefult forutsatt at leietaker fremlegger dette - er jo meget enkelt for den enkelte å skaffe seg dette nå - jeg får sms og mailer fra defero og lendo - og jeg vet ikke hvem - om at nå er det på tide å foreta ny kredittsjekk /du har fått nye ligningstall osv....Å be om at leietager fremlegger dette er lovlig ja.
Redigert 17.08.2023 kl 17:03
Du må logge inn for å svare
Traktor94
17.08.2023 kl 16:09
21606
Hvordan foretar du kredittsjekk? Og er dette i det hele tatt lov?
Utleier
17.08.2023 kl 15:57
21625
Jeg bruker ikke annen forsikring enn 3 måneders depositum - men forutsetter at leietager har egen innboforsikring. Det kan være klokt i noen situasjoner. Hadde en vannskade fra tak for 5 år siden som endte opp i et forsikringsoppgjør. Den gikk på Sameiets forsikring. Gjensidige oppførte seg OK da forøvrig - både i forhold til reperasjon og å dekke kost til leietakers bosted i reperasjonsperioden.. Ellers ingen spesielle ting annet enn slitasje parkett, noen spikerhull i vegen og noen småhakk i kjøkkenplata - etter å ha drevet på såpass lenge. Ingen husleierestanser. Viktig å sjekke leietaker grundig med kredittsjekk og referanser før man skriver kontrakt.
Redigert 17.08.2023 kl 16:09
Du må logge inn for å svare
glimt
17.08.2023 kl 14:13
21688
Bruker dere noen forsikring som dekker ødeleggelser utover depositum kontoen?
sondresb
17.08.2023 kl 13:58
21723
Har ikke all verden å legge til, har lignende erfaringer etter å ha leid ut to treroms på Ensjø/Helsfyr i løpet av første halvår. Virker som markedet ble hetere for utleie noe nærmere sommeren, men det tror jeg kanskje mest er sesongvariasjoner.
På den jeg nettopp leide ut hadde jeg ekstremt god interesse (skjulte annonsen etter 30 henvendelser eller så første døgn, alle tre konstellasjoner som fikk visning kunne lett blitt valgt som leietakere) etter å ha oppjustert leien med ca 10% siden sist leid ut i mai 2022. Ligger nok litt under maks markedsleie (19500,- med da med nett, varmtvann, varme, strøm og alt med, felleskostandel på denne som er 3 i 3+1 er vel ca. 4000,-).
Ellers hadde jeg knot med rotete betaling og litt småskader med leietakerne som har flyttet ut i den ene etter bare litt over ett års leie, og da får man virkelig følelsen av hvorfor man gidder dette med yield ikke mye over høyrentekonto... Å få jobbe gratis? ;) Kan neppe sette min lit til samme prisstigning du har hatt i din eierperiode, samtidig så ser jeg ikke at Oslo ikke skal en del opp om man ser ti år frem og jeg ser få andre gratis lunsjer.
På den jeg nettopp leide ut hadde jeg ekstremt god interesse (skjulte annonsen etter 30 henvendelser eller så første døgn, alle tre konstellasjoner som fikk visning kunne lett blitt valgt som leietakere) etter å ha oppjustert leien med ca 10% siden sist leid ut i mai 2022. Ligger nok litt under maks markedsleie (19500,- med da med nett, varmtvann, varme, strøm og alt med, felleskostandel på denne som er 3 i 3+1 er vel ca. 4000,-).
Ellers hadde jeg knot med rotete betaling og litt småskader med leietakerne som har flyttet ut i den ene etter bare litt over ett års leie, og da får man virkelig følelsen av hvorfor man gidder dette med yield ikke mye over høyrentekonto... Å få jobbe gratis? ;) Kan neppe sette min lit til samme prisstigning du har hatt i din eierperiode, samtidig så ser jeg ikke at Oslo ikke skal en del opp om man ser ti år frem og jeg ser få andre gratis lunsjer.