Utleie i Oslo
Utleier
17.08.2023 kl 09:50
27868
Driver litt innenfor utleie i Oslo og tror det er noen andre her inne som pusler litt med det. Synes derfor det kunne vært nyttig med en tråd som deler erfaringer innenfor utleie i Oslo - uten for mye generell synsing om "eiemarkedet" etc - virker som det finnes endel andre tråder for det. Jeg har tidligere vært her inne som kator og hatt innlegg om det meste, men fremover tenkte jeg bare å skrive litt om det jeg driver med til daglig som er utleie og aksjer. Begge steder er jeg mer av en som samler enn trader - på godt og vondt. Leilighetene jeg eier har jeg eid i 10-13 år.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Redigert 11.03.2024 kl 17:28
Du må logge inn for å svare
sondresb
17.08.2023 kl 13:58
14339
Har ikke all verden å legge til, har lignende erfaringer etter å ha leid ut to treroms på Ensjø/Helsfyr i løpet av første halvår. Virker som markedet ble hetere for utleie noe nærmere sommeren, men det tror jeg kanskje mest er sesongvariasjoner.
På den jeg nettopp leide ut hadde jeg ekstremt god interesse (skjulte annonsen etter 30 henvendelser eller så første døgn, alle tre konstellasjoner som fikk visning kunne lett blitt valgt som leietakere) etter å ha oppjustert leien med ca 10% siden sist leid ut i mai 2022. Ligger nok litt under maks markedsleie (19500,- med da med nett, varmtvann, varme, strøm og alt med, felleskostandel på denne som er 3 i 3+1 er vel ca. 4000,-).
Ellers hadde jeg knot med rotete betaling og litt småskader med leietakerne som har flyttet ut i den ene etter bare litt over ett års leie, og da får man virkelig følelsen av hvorfor man gidder dette med yield ikke mye over høyrentekonto... Å få jobbe gratis? ;) Kan neppe sette min lit til samme prisstigning du har hatt i din eierperiode, samtidig så ser jeg ikke at Oslo ikke skal en del opp om man ser ti år frem og jeg ser få andre gratis lunsjer.
På den jeg nettopp leide ut hadde jeg ekstremt god interesse (skjulte annonsen etter 30 henvendelser eller så første døgn, alle tre konstellasjoner som fikk visning kunne lett blitt valgt som leietakere) etter å ha oppjustert leien med ca 10% siden sist leid ut i mai 2022. Ligger nok litt under maks markedsleie (19500,- med da med nett, varmtvann, varme, strøm og alt med, felleskostandel på denne som er 3 i 3+1 er vel ca. 4000,-).
Ellers hadde jeg knot med rotete betaling og litt småskader med leietakerne som har flyttet ut i den ene etter bare litt over ett års leie, og da får man virkelig følelsen av hvorfor man gidder dette med yield ikke mye over høyrentekonto... Å få jobbe gratis? ;) Kan neppe sette min lit til samme prisstigning du har hatt i din eierperiode, samtidig så ser jeg ikke at Oslo ikke skal en del opp om man ser ti år frem og jeg ser få andre gratis lunsjer.
glimt
17.08.2023 kl 14:13
14305
Bruker dere noen forsikring som dekker ødeleggelser utover depositum kontoen?
Utleier
17.08.2023 kl 15:57
14249
Jeg bruker ikke annen forsikring enn 3 måneders depositum - men forutsetter at leietager har egen innboforsikring. Det kan være klokt i noen situasjoner. Hadde en vannskade fra tak for 5 år siden som endte opp i et forsikringsoppgjør. Den gikk på Sameiets forsikring. Gjensidige oppførte seg OK da forøvrig - både i forhold til reperasjon og å dekke kost til leietakers bosted i reperasjonsperioden.. Ellers ingen spesielle ting annet enn slitasje parkett, noen spikerhull i vegen og noen småhakk i kjøkkenplata - etter å ha drevet på såpass lenge. Ingen husleierestanser. Viktig å sjekke leietaker grundig med kredittsjekk og referanser før man skriver kontrakt.
Redigert 17.08.2023 kl 16:09
Du må logge inn for å svare
Traktor94
17.08.2023 kl 16:09
14231
Hvordan foretar du kredittsjekk? Og er dette i det hele tatt lov?
Utleier
17.08.2023 kl 16:11
14213
Ja - benytter som sagt hybel.no og der kan leietaker foreta en egen kredittsjekk som er tilgjengelig for utleier. Forutsetter at de gjør det....Om jeg ikke hadde benyttet hybel.no ville jeg likefult forutsatt at leietaker fremlegger dette - er jo meget enkelt for den enkelte å skaffe seg dette nå - jeg får sms og mailer fra defero og lendo - og jeg vet ikke hvem - om at nå er det på tide å foreta ny kredittsjekk /du har fått nye ligningstall osv....Å be om at leietager fremlegger dette er lovlig ja.
Redigert 17.08.2023 kl 17:03
Du må logge inn for å svare
Mønny
17.08.2023 kl 19:38
14192
Driver også med utleie av noen leiligheter og har veldig bra erfaring med hybel.no. Mitt inntrykk er at markedet dreies over fra finn til hybel, sannsynligvis på grunn av tilleggstjenestene som tilbys og at det er prisgunstig.
Når jeg er ute etter nye leietakere annonserer jeg så og si aldri annonsene offentlig, men velger ut noen aktuelle kandidater fra ønskes leid annonsene og deler en «privat» link til annonsen med dem.
Ellers så kan jeg skrive under på at utleie ikke er gratis penger i lomma. Det dukker stadig opp ting som må gjøres.
Leietakerne har jeg vært veldig heldig med og det skyldes sannsynligvis at jeg er nøye på hvem som får leie og krever referanse fra tidligere utleier eller arbeidsgiver.
Når jeg er ute etter nye leietakere annonserer jeg så og si aldri annonsene offentlig, men velger ut noen aktuelle kandidater fra ønskes leid annonsene og deler en «privat» link til annonsen med dem.
Ellers så kan jeg skrive under på at utleie ikke er gratis penger i lomma. Det dukker stadig opp ting som må gjøres.
Leietakerne har jeg vært veldig heldig med og det skyldes sannsynligvis at jeg er nøye på hvem som får leie og krever referanse fra tidligere utleier eller arbeidsgiver.
Redigert 17.08.2023 kl 19:39
Du må logge inn for å svare
Utleier
19.08.2023 kl 10:17
14004
Hva oppfatter dere som en god utlånsrente for privatpersoner som driver utleie ? Selv har jeg 4,83% nå som går opp til 5,08% vil jeg tro etter Arendal økningen - ikke fått noe rentebrev enda, men regner med en "hyggelig" mail i posten til uka. Da vil de månedlige rentekostnadene ha gått fra det laveste 21.000 til 55.000 ila 2 år / en økning på 34.000 mens leieinntektene bare har økt med ca 17.000. Altså en dårligere månedlig cashflow på 17.000.
Mine tanker er at man har vært 2 år i en periode med "superprofitt" som utleier med unaturlig lave renter / MEN den månedlige cashflowen er vesentlig bedre nå enn for 10/11 år siden da jeg hadde månedlige rentekostnader på 48.000 og leieinntekter på 65.000 og gikk nnesten i 0 etter felleskostnader (+ 2-3000). Dengang tjente jeg mye bedre fra vanlig lønnsinntekt og så på utleieleilightenene som et "verdicase" (LTV var 75-80% da / idag 40%). Idag går kontantstrømmen fra utleien ca 25.000 i pluss etter siste renteøkning + 1 til jeg budsjetterer med i september / og gir et hyggelig bidrag....
Så blir det spennende å se hvor høyt renten skal og når vi får KPI ned - og hvor mye/ etter de store utskiftningene i leietakermassen tror jeg vel at det blir mest årlige KPI reguleringer som regulerer mitt leienivå de neste 3 årene. Viktig å ha litt marginer / enten fra utleien / eller andre inntektskilder / lønn / utbytter etc. Den aller verste situasjonen man kan komme i / uansett hva man driver med / er at banken bestemmer hva du skal gjøre. Heller bygge sten på sten litt forsiktg er mitt råd på lørdag formiddag. Både belåning eiendom og aksjer (som jeg konsekvent holder meg unna - sikkert tapt en del på det....har bare valgt å ha en liten boligreditt som jeg har benyttet til aksjeinvesteringer). Ser en del utleiere som står frem i media som litt eplekjekke og porteføljen vokser veldig raskt - skal bli spennende å følge med på noen av de...
Mine tanker er at man har vært 2 år i en periode med "superprofitt" som utleier med unaturlig lave renter / MEN den månedlige cashflowen er vesentlig bedre nå enn for 10/11 år siden da jeg hadde månedlige rentekostnader på 48.000 og leieinntekter på 65.000 og gikk nnesten i 0 etter felleskostnader (+ 2-3000). Dengang tjente jeg mye bedre fra vanlig lønnsinntekt og så på utleieleilightenene som et "verdicase" (LTV var 75-80% da / idag 40%). Idag går kontantstrømmen fra utleien ca 25.000 i pluss etter siste renteøkning + 1 til jeg budsjetterer med i september / og gir et hyggelig bidrag....
Så blir det spennende å se hvor høyt renten skal og når vi får KPI ned - og hvor mye/ etter de store utskiftningene i leietakermassen tror jeg vel at det blir mest årlige KPI reguleringer som regulerer mitt leienivå de neste 3 årene. Viktig å ha litt marginer / enten fra utleien / eller andre inntektskilder / lønn / utbytter etc. Den aller verste situasjonen man kan komme i / uansett hva man driver med / er at banken bestemmer hva du skal gjøre. Heller bygge sten på sten litt forsiktg er mitt råd på lørdag formiddag. Både belåning eiendom og aksjer (som jeg konsekvent holder meg unna - sikkert tapt en del på det....har bare valgt å ha en liten boligreditt som jeg har benyttet til aksjeinvesteringer). Ser en del utleiere som står frem i media som litt eplekjekke og porteføljen vokser veldig raskt - skal bli spennende å følge med på noen av de...
Redigert 19.08.2023 kl 10:29
Du må logge inn for å svare
Mr Karma
19.08.2023 kl 12:00
13967
Hvis renten er det eneste verktøyet nasjonen har til å få inflasjonen ned til målet som er 2 %, ja da må renten kraftig opp, for inflasjonsprognosene er enda høyt over 2 %. Men kanskje de anser 2 % i år 2035 som suksess? De vrir og vender på alt..
Men jeg ser ikke bort fra at man forsøker politiske virkemidler for å dempe prisstigningen, for å skjerme husholdningene for store rentebelastninger. Uansett ville jeg ikke rørt et utleieprosjekt før tidligst senhøsten. Kanskje vi kan få et klarere bilde av hvordan man ser for seg hvordan man kan oppnå 2 %. Dette sirkuset med 0,25 prosent hevinger virker latterlig og temmelig uærlig. Sannsynligvis går de rundt med en tro på et slags "tipping point", som man er redd for å komme til.
Jeg er ikke i Oslo (men har bodd der før), men her sjekket i et prosjekt med andre, et tenkt A/S og undersøkt litt med banken om finansiering ved 25 % EK. De antydet rundt 8% rente. Tviler på at det er så mye bedre i Oslo.
Men jeg ser ikke bort fra at man forsøker politiske virkemidler for å dempe prisstigningen, for å skjerme husholdningene for store rentebelastninger. Uansett ville jeg ikke rørt et utleieprosjekt før tidligst senhøsten. Kanskje vi kan få et klarere bilde av hvordan man ser for seg hvordan man kan oppnå 2 %. Dette sirkuset med 0,25 prosent hevinger virker latterlig og temmelig uærlig. Sannsynligvis går de rundt med en tro på et slags "tipping point", som man er redd for å komme til.
Jeg er ikke i Oslo (men har bodd der før), men her sjekket i et prosjekt med andre, et tenkt A/S og undersøkt litt med banken om finansiering ved 25 % EK. De antydet rundt 8% rente. Tviler på at det er så mye bedre i Oslo.
Utleier
19.08.2023 kl 12:29
13945
Gode leilighetsobjekter for utleie i Oslo yielder et sted rundt 3,5% - 4%. Man skal ikke ha så mye gjeld da....Noen er bedre enn meg til å skape merverdier gjennom annen bruk av det de kjøper / legge til 1 soverom eller 2 / 2 roms blir 3 roms ved å flytte kjøkken osv. Da kan nok yielden bli noe bedre. Selv kjøpte jeg helt nye leiligheter for 10-13 år siden / 2 år før ferdigsstillese / og fikk en fin verdiøkning da jeg overtok. Ikke endret på noe planmessig. Valgte å beholde for utleie istedet for å ta gevinsten som i og for seg var fristende da..
Jeg skal ikke ha mer eiendom - prøver å få til en større aksjeportefølje (5,5 mill idag) - men tror kanskje at man kan gjøre brukbare kjøp av nybygg Oslo -- rent verdimessige - ved kjøp de neste 6 månende - om det blir ferdigstilt i 2026/27. Men det er synsing. Utleie med dagens rente med en normal belåningsgrad på 60-70% blir neppe butikk. Da tror jeg sentrale 3-roms må opp mot 30.000 i måneden ila 3-5 år feks - noen tror på det. Ikke jeg.
Jeg skal ikke ha mer eiendom - prøver å få til en større aksjeportefølje (5,5 mill idag) - men tror kanskje at man kan gjøre brukbare kjøp av nybygg Oslo -- rent verdimessige - ved kjøp de neste 6 månende - om det blir ferdigstilt i 2026/27. Men det er synsing. Utleie med dagens rente med en normal belåningsgrad på 60-70% blir neppe butikk. Da tror jeg sentrale 3-roms må opp mot 30.000 i måneden ila 3-5 år feks - noen tror på det. Ikke jeg.
Redigert 19.08.2023 kl 12:31
Du må logge inn for å svare
Traktor94
19.08.2023 kl 13:06
13925
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=314158788
Selv ikke utleiemaskiner som dette går i pluss når alle kostnader regnes med. Men dette objektet er nok priset for høyt. Hva tenker dere ville vært riktig pris?
Angående nybygg, tenker du da på å prute på prisen, med tanke på dagens situasjon?
Selv ikke utleiemaskiner som dette går i pluss når alle kostnader regnes med. Men dette objektet er nok priset for høyt. Hva tenker dere ville vært riktig pris?
Angående nybygg, tenker du da på å prute på prisen, med tanke på dagens situasjon?
Redigert 19.08.2023 kl 13:11
Du må logge inn for å svare
Utleier
19.08.2023 kl 14:57
13847
Det skader ikke å forsøke ! Kanskje kan du få gratis hvitevarer etc ihvertfall ? I noen situasjoner kan utbygger være veldig nærme å nå en grense på forhåndssalg for å kunne åpne byggelån og komme igang med bygging. Kan være mer lydhøre da.. Men det er forskjell på OBOS - som kan bygge nesten uten forhåndssalg - og mindre utbyggere. Hvordan situasjonen er idag vet jeg ikke - har ikke kjøpt noe på over 5 år....da jeg hjalp datter med å kjøpe nybygg. Jeg tente egentlig mest på at jeg TROR Oslo om 2-3 år vil ha høye priser pga veldig lite nybygg som ferdigstilles..
Redigert 19.08.2023 kl 15:05
Du må logge inn for å svare
Utleier
21.08.2023 kl 10:10
13488
Har min lille temperatur måler som jeg har benyttet de siste snaue 10 årene / jeg går inn på finn.no og sjekker hvor mange ledige leiligheter det er for utleie med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka. Det er fordi det er slike leiligheter jeg har. Det laveste antallet jeg har registrert er 48 - som var på forsommeren i år. Det høyeste er 150. Idag er det 70. Så markedet for denne type leiligheter er dårligere nå enn for noen måneder siden - noe som er helt normale sesongsvingninger. Er man glad i % kunne man si at det er nesten 50% dårligere - men det gir egentlig liten mening. Kan man styre når man skal skifte leietakere er den beste tiden å få ledige leiligheter i mai/juni - men det kan man sjelden. Dog / i noen tilfeller kan det være smart å være fleksibel i forhold til 3 måneders oppsigelsesfriseten og la leietaker flytte raskere dersom man da får leiligheten ut i markedet i den perioden som er best for utleie.
Redigert 21.08.2023 kl 10:23
Du må logge inn for å svare
mrpotato
23.08.2023 kl 15:39
13170
Jeg fikk oppsigelse nå for noen uker siden. Leietaker har bodd der litt over 1 år. La ut på nytt tidligere i dag. Økte prisen med litt over 10%, fikk 15 henvendelser på 10 minutter. Burde nok økt litt mer.... Tipper jeg skjuler annonsen i løpet av dagen
mrpotato
23.08.2023 kl 15:53
13242
Jeg har ikke fått sjekket enda, men jeg ser at antall interesserte har økt en del siden jeg la ut også. Skal gi en update litt senere i dag!
mrpotato
23.08.2023 kl 20:35
13110
Da jeg sjekket tidligere i dag hadde jeg over 60 henvendelser på ca 4 timer. Fellesnevner er par og venner. Veldig få familier eller enkeltpersoner. Men igjen så er dette en leilighet som passer best for litt yngre par eller venner. Så det gir mening. Ellers ingen spesiell fellesnevner som jeg kan se...
Paragrafen
23.08.2023 kl 21:51
13056
Oslo er relativt billg, kommer til å bli mye dyrere, en villet politikk forsterker dette.
Redigert 23.08.2023 kl 22:02
Du må logge inn for å svare
Utleier
25.08.2023 kl 12:14
12915
Idag er antall ledige leiligheter på finn.no i bydel Grünerløkka med 2 eller flere soverom 59 / 11 færre enn på mandag. Får se hvordan ståa er mandag.....Pleier å komme til noen nye ila helgen. Men uansett fortsatt lavt. "Morsomt" at Heimstaden har den billigste med 17.700 for en 3-roms på 48 m2 i Maridalsveien - de har alltid pleid å være blant de som "tyner" markedet hardest. Ny politikk ? Leiligheten er utleid. Men ser de har en annen 3 roms i samme gård som de skal ha 27.100 for - men den er 80m2 - ikke utleid p.t. Jeg teller forøvrig alltid brutto og trekker fra de som er markert som "utleid".
Redigert 25.08.2023 kl 12:26
Du må logge inn for å svare
mrpotato
25.08.2023 kl 16:30
12793
Liten update fra meg. Fikk i underkant av 100 meldinger de første 24 timene. I fjor vår da leiemarkedet kokte veldig så tok det 3 dager å få like mange henvendelser. Og nå økte jeg også prisen med ca 12%. Godt mulig jeg fortsatt ligger litt lavt, men uansett er det ganske bra trykk.
DJX
26.08.2023 kl 10:00
12629
Hvilken yield oppnås?
Jeg så nettopp en kremleilighet i en av forstedene til Oslo utleid til en implisit yield på 1,6% etter felleakost, og det med bare 1 års binding. 4-5 på visning.
Jeg så nettopp en kremleilighet i en av forstedene til Oslo utleid til en implisit yield på 1,6% etter felleakost, og det med bare 1 års binding. 4-5 på visning.
Utleier
26.08.2023 kl 11:22
12556
Jeg ligger et sted mellom 3,5 og 4% på de jeg har. Er vel ikke "krem", men leiligheter i toppetasjer i bydel Grunerløkka som er 10-13 år gamle og 2 av de har også garasjeplass i kjelleren. På beste vest er nok yielden lavere...Ikke aktuelt for meg å vurdere utleie andre steder enn sentralt i Oslo - selv om jeg bor utenfor byen selv.
Redigert 26.08.2023 kl 11:24
Du må logge inn for å svare
mrpotato
26.08.2023 kl 11:23
12549
Spørs litt hvordan man regner på det.
Er det et isolert objekt, eller må man se på dagens verdi, hva man kunne solgt for og betalt ned lån osv?
Altså.
Dette er ikke nøyaktige tall for meg men bare et eksempel;
Hvis jeg kjøpte for 4 millioner, men dagens verdi er 8 millioner. Skal man da regne yield med kjøpsprisen eller dagens verdi? Fordi hvis jeg selger i dag så kan jeg jo betale ned gjeld på ca 7 millioner (minus skatt på overskudd, megler osv). Og da sparer man en del, noe som gjør at yielden blir lavere.
Men jeg har jo ikke 100% belåning på eiendommen. Så da kan man kanskje ikke regne sånn? Lånet mitt er bare et stort rammelån med sikkerhet i flere eiendommer.
Så regnestykket er ikke så enkelt. Hvordan regner dere på det?
PS. Har hatt to visninger og begge vil leie. Har avtalt noen flere visninger, men uansett så får jeg leid ut nå ser det ut som :)
Er det et isolert objekt, eller må man se på dagens verdi, hva man kunne solgt for og betalt ned lån osv?
Altså.
Dette er ikke nøyaktige tall for meg men bare et eksempel;
Hvis jeg kjøpte for 4 millioner, men dagens verdi er 8 millioner. Skal man da regne yield med kjøpsprisen eller dagens verdi? Fordi hvis jeg selger i dag så kan jeg jo betale ned gjeld på ca 7 millioner (minus skatt på overskudd, megler osv). Og da sparer man en del, noe som gjør at yielden blir lavere.
Men jeg har jo ikke 100% belåning på eiendommen. Så da kan man kanskje ikke regne sånn? Lånet mitt er bare et stort rammelån med sikkerhet i flere eiendommer.
Så regnestykket er ikke så enkelt. Hvordan regner dere på det?
PS. Har hatt to visninger og begge vil leie. Har avtalt noen flere visninger, men uansett så får jeg leid ut nå ser det ut som :)
Utleier
26.08.2023 kl 11:39
12527
Jeg regner dagens verdi/kjøpspris i forhold til dagens leie fratrukket felleskostnader og litt vedlikehold. Det siste har vært lavt for meg ettersom leilighetene ble kjøpt nye. Heldigvis for min del ble de kjøpt da prisen var omtrent halvparten av idag - å kjøpe tilsvarende nå med en tilnærmet normal gjeldsgrad et sted rundt 70-75% er ikke mye butikk på cashflow. Jeg har regnet mye på å selge og benytte gevinsten til alternative investeringer (mer aksjer) men har hele tiden falt ned på å beholde leilighetene. Men vil gjøre en ny vurdering om 3-4 år - både fordi jeg tror markedet vil være bra for salg da og fordi jeg etterhvert vil ha leiligheter som ikke lenger er "nyere".....med det som det innebærer av vedlikehold etc...
Artig å følge med på "utleieprosessen" din.
For meg blir tallene ca sånn : månedlig samlet leie 105.000 - felleskostnader 16.000 - vedlikehold 3000 = Netto leie 86.000 som tilsvarer netto 1.032.000 i året. Verdien er et sted rundt 30.000.000 og da blir yielden 3,44%. Som jeg nevnte et sted over er trolig markedsleien for den ene leiligheten ca 3.500 høyere enn den leien jeg har. Korrigerer jeg for det er yielden ca 3,6%. Tror det er forholsvis representativt for meget sentrale, nyere og gode utleieobjekter i Oslo nå. Har man eldre leiligheter er trolig bruttoyielden høyere, men man må ta avsetning for høyere vedlikehold. Litt mer usentral beliggenhet gir også som oftest høyere yield.
I det korte bildet skal vel verdiene noe ned og leiene videre opp. Så blir litt bedre yield - samtidig som rentene jo skal ytterlige opp - ihvertfall i en periode.
Artig å følge med på "utleieprosessen" din.
For meg blir tallene ca sånn : månedlig samlet leie 105.000 - felleskostnader 16.000 - vedlikehold 3000 = Netto leie 86.000 som tilsvarer netto 1.032.000 i året. Verdien er et sted rundt 30.000.000 og da blir yielden 3,44%. Som jeg nevnte et sted over er trolig markedsleien for den ene leiligheten ca 3.500 høyere enn den leien jeg har. Korrigerer jeg for det er yielden ca 3,6%. Tror det er forholsvis representativt for meget sentrale, nyere og gode utleieobjekter i Oslo nå. Har man eldre leiligheter er trolig bruttoyielden høyere, men man må ta avsetning for høyere vedlikehold. Litt mer usentral beliggenhet gir også som oftest høyere yield.
I det korte bildet skal vel verdiene noe ned og leiene videre opp. Så blir litt bedre yield - samtidig som rentene jo skal ytterlige opp - ihvertfall i en periode.
Redigert 26.08.2023 kl 12:26
Du må logge inn for å svare
baltuz
27.08.2023 kl 08:30
12301
jeg har tre småleiligheter 1/2 roms med singel leietagere. yield er etter felleskost ca 3,6% i snitt (2,8-4,1%.) litt eldre leiligheter jeg har htt siden tidlig 2000tallet og på den med 2,8% har felleskostnaden dratt opp i det siste. har ikke byttet leietaker siste to år.
Det er en del omtale om at nå kommer mange større utleiere til å selge . Seksjonerer opp hele bygårder og disse forsvinner fra utleiemarkedet.
fant disse på finn.no som sikkert er i den kategorien:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=312213984
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=316684212
Tror det vil bli lett å leie ut i Oslo fremover og er spent på hvordan dette nedsalget vil virke på lengre sikt .Det er ikke heldig for noen. Det har allerede vært en betydelig nedgang i antal sekundærboliger og om de store utelierene reduserer boligbeholdningen så blir dette et problem til slutt. Nyboligbyggingen /salget har stoppet opp fordi folk ikke har råd til prisene som er nødvendige for lønnsom bygging. Dersom folk heller ikke får råd til å leie kan en lure på hva som blir konsekvensen for Oslo by i det lange løp.
Det er en del omtale om at nå kommer mange større utleiere til å selge . Seksjonerer opp hele bygårder og disse forsvinner fra utleiemarkedet.
fant disse på finn.no som sikkert er i den kategorien:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=312213984
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=316684212
Tror det vil bli lett å leie ut i Oslo fremover og er spent på hvordan dette nedsalget vil virke på lengre sikt .Det er ikke heldig for noen. Det har allerede vært en betydelig nedgang i antal sekundærboliger og om de store utelierene reduserer boligbeholdningen så blir dette et problem til slutt. Nyboligbyggingen /salget har stoppet opp fordi folk ikke har råd til prisene som er nødvendige for lønnsom bygging. Dersom folk heller ikke får råd til å leie kan en lure på hva som blir konsekvensen for Oslo by i det lange løp.
Utleier
28.08.2023 kl 11:32
12061
Ettersom jeg nevnte telling mandag i innlegget over / 8 netto har kommet til siden fredag / totalt 67 nå / som er 4 færre enn forrige mandag. Ganske lavt utleietilbud / 19 fra rekordlavt og 83 fra rekordhøyt / når det gjelder mitt utvalg : leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka.
Redigert 28.08.2023 kl 12:36
Du må logge inn for å svare
wire1
30.08.2023 kl 17:00
11804
Lurer på hva denne fyren tjener på utleie nå, renten har jo gått betydelig opp siden nov 2022. Ifølge proff hadde selskapet hans en gjeld på 30 mill i 2022.
https://www.nrk.no/osloogviken/dette-er-utleierens-beste-tips-for-a-kjope-bolig-1.16078452
https://www.proff.no/regnskap/mmj-eiendom-as/kristiansand-s/eiendomshandel-og-utleie/IFBL2LD10MV/
https://www.nrk.no/osloogviken/dette-er-utleierens-beste-tips-for-a-kjope-bolig-1.16078452
https://www.proff.no/regnskap/mmj-eiendom-as/kristiansand-s/eiendomshandel-og-utleie/IFBL2LD10MV/
Redigert 30.08.2023 kl 17:00
Du må logge inn for å svare
Mr Karma
30.08.2023 kl 20:07
11694
Kikket litt i regnskapet. Han hadde betydelig økning i driftskostnadene som er mange ganger økningen i salgsintektene. Kan tyde på noe oppussing e.l. som han ville ha ferdig. Hvis så, og han faller tilbake til noenlunde samme forholdstall som i 2021, Så greier han seg ok.
Den bokførte egenkapitalen var litt lav, men det kan jo ligge skjulte verdier i eiendommene. Hvis ikke så vil 10 % nedgang i verdiene bli problematisk.
Tror nok han har store sjanser for å greie seg. Jeg har vanskelig for å se et eiendomskrakk. En knekk som varer en stund, men ikke krakk.
Den bokførte egenkapitalen var litt lav, men det kan jo ligge skjulte verdier i eiendommene. Hvis ikke så vil 10 % nedgang i verdiene bli problematisk.
Tror nok han har store sjanser for å greie seg. Jeg har vanskelig for å se et eiendomskrakk. En knekk som varer en stund, men ikke krakk.
Utleier
04.09.2023 kl 09:40
11318
5 færre leiligheter til leie med 2 soverom bydel Grünerløkka denne mandagen / starter uken på 62. 2 uker med nedgang (4 ned forrige mandag). Om jeg skulle driste meg til å mene noe synes jeg det er ganske mange "gode" leiligheter for utleie nå - snittleiligheten synes å være av litt høyere standard enn normalt. Samtidig som antallet går ned tipper jeg det kommer til en del nye leiligheter som egentlig var tenkt solgt og som leies ut noe tid. Det er i så fall positivt for utleiemarkedet som har for lite tilbud. Men dette er i avdelingen for "synsing".
Bullmarked
04.09.2023 kl 14:12
11241
Sjekket regnskapet og vet ikke helt. Hvordan er det mulig å sitte med over 30 millioner i lån mens man har en egenkapital på 8%? Er bankene virkelig med på slike ting der uerfarne folk i 20 årene blir "boligkonge" på luft? Er jo en liten nedgang i markedet så er alt borte.
Mr Karma
04.09.2023 kl 16:37
11159
Han kan f.eks. levert gode takseringer på eiendommene til bankene, og banken kan derfor ha en del å gå på. I tillegg har han mange leietakere.
Var for noen måneder siden i kontakt med en bank om et par prosjekter (som det ikke ble noe av), og av de to likte de best den med flere leietakere.
Det var den forespeilte renten som tok HELT livet av et evt. kjøp. Bygget står enda til salgs, uten nedjustering av pris. Hehe.
Når høyrentekonto er bedre enn utleiebygg (8 mindre, lavstatus enheter), så er det merkelig at megler i det hele tatt gidder å ha den på blokka.
Var for noen måneder siden i kontakt med en bank om et par prosjekter (som det ikke ble noe av), og av de to likte de best den med flere leietakere.
Det var den forespeilte renten som tok HELT livet av et evt. kjøp. Bygget står enda til salgs, uten nedjustering av pris. Hehe.
Når høyrentekonto er bedre enn utleiebygg (8 mindre, lavstatus enheter), så er det merkelig at megler i det hele tatt gidder å ha den på blokka.
wire1
04.09.2023 kl 17:39
11112
Disse boligkongene tryller vel mye med EK? Det er vel en fordel med så høy takst som mulig for å pynte på EK og få mer lån, samtidig vil man holde det lavt så man får så lite formueskatt som mulig?
Utleier
11.09.2023 kl 11:04
10758
Vi starter uken på 66 leiligheter med 2 soverom eller mer til leie i bydel Grunerløkka / 4 flere enn forrige uke. Ser at noen setter ned leien de forventer å få med en 1.000 lapp / fra høye nivåer. Noe jeg også fikk bekreftet fra Utleiemegleren i forrige uke. Tror ikke man skal trekke noen større konsekvenser av det enn at noen prøver å tyne markedet maksimalt - det er aldri smart.
Redigert 11.09.2023 kl 13:11
Du må logge inn for å svare
Utleier
18.09.2023 kl 10:21
10367
Stabilt på leiefronten på Grûnerløkka - mitt utvalg på leiligheter med 2 soverom eller flere er 66 denne mandagen - samme som sist uke.
Utleier
25.09.2023 kl 09:14
10094
1 ned på antall leiligheter med 2 soverom eller flere til leie i bydel Grünerløkka til 65. Ser ikke ut som om det kommer mange nye "netto" leiligher i dette markedet - stabilt siste 5/6 uker. 65 er historisk ganske lavt - siden jeg begynte å registrere dette for 10 år siden har tallet svingt mellom 48 og 150. Jeg hadde sett for meg at dette ville stige en god del nå i høst pga sekundærbolig eiere som selger. Selv har jeg gått noen runder i tenkeboksen, men beholder de 4 jeg har i 3 år til - skrevet nye 3 års kontrakter og for meg er det faktisk et poeng å stå ved de. Men i 2026 kan det hende at jeg trapper ned utleien og nedbetaler gjeld/putter mer penger i aksjer/rentefond - dersom renten fortsatt holder seg såpass høyt (min lånerente 5,08% idag opp til 5,33% etter siste renteoppgang og blir kanskje 0,25% til i desember) og leiene ikke går opp mer enn KPI. Litt preget av at det plutselig var mange småting som måtte skiftes/ordnes i flere leiligheter - slike ting går merklig nok i bølger - dukker det opp noe et sted kan du være sikker på at det kommer mer i en annen leilighet.
Redigert 25.09.2023 kl 09:24
Du må logge inn for å svare
Utleier
02.10.2023 kl 10:58
9700
En økning på 7 denne uken til 72 leiligheter til leie innenfor mitt utvalg på Grünerløkka. Er det en trend med et større tilbud fra folk som utsetter salg og heller leier ut ?
Utleier
09.10.2023 kl 10:19
9335
Solid økning med 19 leiligheter til leie med 2 soverom eller flere på Grünerløkka i løpet av 1 uke / til 91. Mine observasjoner har vært i intervallet mellom 48 og 150 i de årene jeg har telt - så dette er omtrent "midt i feltet" - men ikke ofte jeg har sett en så stor økning i løpet av 1 uke. Mer å velge i for leietakerne nå. Vil det slå ut i lavere leiepriser eller ihvertfall lavere leieøkning ? Om dette er en trend som fortsetter skulle man tro det.....
Utleier
16.10.2023 kl 09:47
8993
Videre opp til 100 ledige leiligheter med 2 soverom eller flere i bydel Grünerløkka idag / det er en økning på 9. Så vi har gått fra 48 på det "hotteste" i år til 100 nå / 39 av de er ledig fra oktober så noen utleiere opplever nok nå å ha leiligheter som ikke gir løpende leieinntekter---. Fortsatt er vi sånn ca midt på treet i forhold til mine observasjoner siste 9-10 år (spenn fra 48 til 150), men liten tvil om at leietagerne har mer å velge i nå og at noen utleiere må sette ned prisene. Noen har også hatt alt for høye "utropspriser".
Redigert 16.10.2023 kl 10:02
Du må logge inn for å svare
Utleier
23.10.2023 kl 11:10
8516
Stabilt på 100 utleieleiligheter med 2 soverom eller flere i forhold til forrige uke i bydel Grünerløkka. Fremdeles omtrent midt på treet i forhold til mine observasjoner siste 9-10 år som spenner fra 48 til 150. For meg ser det ut til at det tar lengre tid å leie ut nå enn på en stund - ganske få som markeres som utleid. Noen som er i markedet med utleie i Oslo for tiden som kan dele oppdatert info? I juli/august når jeg leide ut 4 av mine enheter var det meget godt trykk og veldig enkelt å leie ut.
Utleier
30.10.2023 kl 09:40
8154
1 opp til 101 i mitt utvalg. Uten at jeg har ført statestikk på det ser det for meg ut som innslaget av korttidsleie øker nå- ser ut som det er mellom 15 og 20 av de i dette utvalget....
Utleier
06.11.2023 kl 11:52
7858
Fortsatt opp idag til 106. Det blir stadig mer å velge i for de som skal leie - spesielt om man bare skal leie i 2-6 måneder - økningen i dette segmentet er meget stor.. Ellers ingen som er markert som utleid i mitt utvalg idag - det er spesielt. Selv om vi er inne i de 2 svakeste utleie månendene så virker det spesielt tungt å leie ut nå
Redigert 06.11.2023 kl 22:31
Du må logge inn for å svare