Opp 4 til 83 denne uken i mitt utvalg av leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka. Avslutter året med en ganske normal mengde leiligheter, forskjellen i forhold til de 10 årene jeg har drevet med denne tellingen er at det er et mye større innslag av korttidsleie. Totalt antall leiligheter i mitt utvalg har variert mellom 48 og 150 i denne 10 års perioden.

Ettersom det er siste telling fra meg i 2023 tenkte jeg dele litt tanker jeg gjør meg i forhold til fremtiden når vi snart har et nytt år / i forhold til mine eiendommer/aksjer - til glede for noen og irritasjon for andre.... kanskje.

Jeg begynte tråden med min "status" som jeg tenkte utvide litt. Jeg har idag ca 105.000 i måneden i utleieinntekt fra mine enheter. Felleskostnadene er tilsammen 16.500. Helt siden jeg skaffet meg den siste enheten i 2014 har jeg hatt 13.000.000 i gjeld på de 4 utleieleilighetene.. Har p.t. 5,33% i rente som gir en månedlig rentebelastning på 57.800. Regner med at jeg bikker 60.000 i måneden med ny renteøkning etter siste NB møte. Det gir en månedlig cash flow på litt under 30.000. Kun 22% skatt så etter skatt blir det ca 22-23.000.

Min prognose er kun KPI regulering av leier 4-5.000 i måneden ila 2024 og uforandret rente / så marginalt bedring cash flow. I 2025 tror jeg renta kommer ned minst 1% som vil gi +10.000 bedre kontantstrøm i måneden som sammen med KPI regulering på 3-4.000 i måneden da gir en OK kontantstrøm på snaut 50.000 i måneden (før skatt). I 2026 skal mine leieforhold fornyes og vil da gjøre en ny totalvurdering av om jeg skal drive videre med utleie eller selge og putte ek annet sted. Mest pga hvordan sekundærboliger beskattes i forhold til feks aksjer. Får se hvordan reglene for botid er da / slik de er idag ville jeg flyttet rundt og oppfylt botiden for å slippe skatt på gevinsten på ca. 15 millioner.

Tror ellers på et utleiemarked i Oslo med stadig færre og større aktører, dette virker å være et sterkt politisk ønske (tenker spesielt skattlegging i forhold till AS). Jeg tror generelt på et godt utleiemarked.....og tror (håper) større aktører fyller hullene etter de små aktørene som det blir færre av fremover.

Tror forøvrig generelt at det for de fleste er lurt å "bredde" porteføljen / generelt har mange - meg inklusive - for tungt innslag av eiendom. Jeg har dog de siste 6-7 årene klart å bygge opp en portefølje av utbytteaksjer som gir et årlig utbytte ca 400.000. ASK er en bra ting som gjør at jeg feks kan ta ut utbyttet skattefritt i 5-6 år til. Skutt inn tilsammen 3,8 millioner og dette kan man ta ut igjen som utbyttet (eller selge) uten at det utløser skatt / 2,4 millioner igjen på det etter det jeg regner blir uttaket våren 2024. 400.000 skattefritt er tross alt 33.000 i måneden. Som sammen med utleie gir det 56.000 etter skatt i månenden nå / og tror det øker bra i årene videre gitt rentenedgag og kpi regulerte husleier.

Aksjene er forøvrig verdt 5,6 millioner idag / så kursstigningen har vært 1,8 millioner og utbyttet 1,4 millioner i perioden. Satser på regjeringsskiftet og lavere utbytteskatt når jeg kommer i skatteposisjon på utbyttet - trolig fra fra 2028/29.

Generelt har de siste par årene vist at man må tenke likviditet og være forberedt på det uventede. De som ikke har tatt forholdsregler kan komme ut i gjørma og kommer seg kanskje ikke inn igjen på fast grunn igjen. Noen innenfor bolig har gjort det og flere innenfor næringseiendom - jeg tror imidlertid det vil vise seg å være et håndterlig antall/volum i forhold til feks situasjonen i deler av svensk nærigseiendom. Generelt bør man ikke ta mer risiko enn det man kan leve greit med. Det holder egentlig å bli halvrik 1 gang - ingen grunn til å ta stor risiko etter det - og hold deg til den planen du har lagt. Oppfør deg ordentlig og oppfyll forventningene - og litt til - til dine leietagere. Betal den skatten du skal og oppfør deg generelt i tråd med lover og regler. Vi bor etter mitt syn i et godt land !

Takk for et interessant 2023 her på forumet.

Ned 12 til 79 i mitt utvalg av leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka denne uken og fortsatt mye korttidsutleie. 30 færre leiligheter enn for 4 uker siden.

Takk for svar Utleier.

Det er skal vi si overkommelig. Det viktigste er at det er greit mulig. 2 tusen opp eller ned blir ikke dealbreaker. Depositum er ok, men kan ikke ha lengre kontrakt av ulike årsaker. Men repetisjoner med noen måneders mellomrom er sannsynlig. Groruddalen er for øvrig helt greit. Bodd der før i nærheten av Bjerkebanen, så hvis det senker prisen en del er det bare topp. Tviler på jeg har bruk for å bo så sentralt likevel., det kan t.o.m. være en ulempe.

Har ikke svaret, men hadde det vært alternativene for MEG hadde jeg gått for mars. Mine erfaringer er at fra midten av oktober blir det dårligere utleiemarked frem til nyttår. Litt bedre utover i det nye året/ med beste marked for utleie i juni, juli og august. Men det er sikkert litt avhengig av hva man skal leie ut også. Og selv om ting gjentar seg ofte er det ingen garanti for at 2024 ikke blir anderledes. Hadde du fått noen til å leie i 6 måneder ville nok det vært best......

Hvor mye lettere tenkere dere det er å få leid ut i januar vs nå før jul? Er det eventuelt enda lettere i mars? Har fått en henvendelse fra noe som bare ønsker å leie i 3 måneder, og markedet er meget tregt for tiden. Nåværende leietaker har uansett oppsigelsestid ut januar. Gjelder sentralt i Oslo.

Opp 3 til 91 denne uken. Fortsatt uvanlig stort innslag av kortidsleie. Som nevnt tidligere er mine tellinger siste 10 år mellom 48 og 150 / så tilbudet er omtrent normalt.

Ned ytterligere 7 til 88 denne uken. Om man korrigerer for at det fortsatt er et uvanlig stort innslag av korttidsleie i dette tallet strammer det seg til i det ordinære langsiktige utleiemarkedet for leiligheter med 2 soverom eller mer i bydel Grûnerløkka. Men ser ut som leienivået som leilighetene legges ut for er en god del lavere enn toppnivået i juli/august - kun min grove vurdering - og jeg har også sett usedvanlig store "sprik" mellom ganske like leiligheter med tilnærmet samme beliggenhet. I "mitt" sameie har jeg sett variasjon fra 18.000 til 24.000 for ganske like 3-roms den siste tiden / det er spesielt. Men noen utleiere er kanskje litt "møre" og andre er overoptimister. Mitt anslag er vel at markedsleie pt er et sted midt i mellom.

Ned 14 i mitt utvalg / leiligheter til leie i bydel Grünerløkka med 2 soverom eller flere / til 95. Fortsatt svært mye korttidsleie så det "ordinære" langsiktige utleietilbudet er langt lavere - som de siste måneder.

Om du godtar rom i et kollektiv / sentralt og greit vil jeg tro rundt 8.000-8.500 i måneden. Liten hybel rundt 10.000 - 11.000. Parkeringsplass fra 1.200. Bare som indikasjoner . Varierer stort. Beveger du deg feks litt opp i Groruddalen er du kanskje på 6-7.000 for et rom...

Vurderer å dra inn til Oslo på nyåret og jobbe noen måneder. Må ha minst minikjøkken, dusj, og selvfølgelig sengeplass. En plass til bilen trengs også. Kollektiv kan gå, men helst ikke. Ellers billigst mulig, innvandrermiljø greit nok, men vil helst innenfor Oslo kommune. Behøver ikke være sosialt, men nærhet til offentlig transport kunne vært greit. Korttidskontakt. d.v.s maks 2 mnd oppsigelse.

Sikker betaler, rolig, er der for å jobbe, ikke for å være playboy. Hvor mye må jeg ut med i måneden?

109 i mitt utvalg denne mandagen - altså klart over snittet av hva jeg har telt, men fortsatt godt under rekorden på 150. Mitt inntrykk er at det hoper seg opp i "korttidsleiesegmentet" og at det som blir liggende lenge for ordinær utleie spesielt er de som prøver å maxe utleien. Eller har et for dårlig objekt. Men liten tvil om at leietager har mye mer å velge i, spesielt dersom man godtar å leie korttid. Regner med at bildet blir omtrent som nå frem til januar - med fortsatt litt økende antall, i januar blir det spennende å se om flere utleieleiligheter legges ut for salg. November og desember er alltid de svakeste månendene for utleie. Kan man velge er mai - august alltid best.

Man må faktisk gå inn og se på hver enkelt annonse - stadig "feilregisteringer". Feks er det noen som legger ut enkeltrom for utleie under denne kategorien - de må renskes ut i mitt utvalg. Og jeg gjør bare denne tellingen 1 gang i uken...på mandager - vanligvis litt tidligere enn idag. Hadde vært artig og hatt en oversikt over utvikling korttidsleie - men det har jeg ikke.....Korttidsleie kan være fint for noen som et alternativ i en periode - både utleier og leietager....Personlig synes jeg det blir mye styr med det og har aldri leid ut kortere enn 3 år.

Nå er det 108 og Thon Eiendom har registrerte 1 leilighet i Torggata 25 som utleid kl 12:01 slik at din statistikk kl 12:06 mandag 6. november 2023 sier at 108 leiligheter i bydel Grünerløkka - Sofienberg med 2 eller flere soverom er til leie hvorav 107 ikke er merket som utleid.

Jeg er helt enig i din konklusjon om at det er meget tungt å leie ut i Oslo i dag. Både i ditt utvalg og i hele Oslo forøvrig.

1 opp til 101 i mitt utvalg. Uten at jeg har ført statestikk på det ser det for meg ut som innslaget av korttidsleie øker nå- ser ut som det er mellom 15 og 20 av de i dette utvalget....

Stabilt på 100 utleieleiligheter med 2 soverom eller flere i forhold til forrige uke i bydel Grünerløkka. Fremdeles omtrent midt på treet i forhold til mine observasjoner siste 9-10 år som spenner fra 48 til 150. For meg ser det ut til at det tar lengre tid å leie ut nå enn på en stund - ganske få som markeres som utleid. Noen som er i markedet med utleie i Oslo for tiden som kan dele oppdatert info? I juli/august når jeg leide ut 4 av mine enheter var det meget godt trykk og veldig enkelt å leie ut.

Videre opp til 100 ledige leiligheter med 2 soverom eller flere i bydel Grünerløkka idag / det er en økning på 9. Så vi har gått fra 48 på det "hotteste" i år til 100 nå / 39 av de er ledig fra oktober så noen utleiere opplever nok nå å ha leiligheter som ikke gir løpende leieinntekter---. Fortsatt er vi sånn ca midt på treet i forhold til mine observasjoner siste 9-10 år (spenn fra 48 til 150), men liten tvil om at leietagerne har mer å velge i nå og at noen utleiere må sette ned prisene. Noen har også hatt alt for høye "utropspriser".

Solid økning med 19 leiligheter til leie med 2 soverom eller flere på Grünerløkka i løpet av 1 uke / til 91. Mine observasjoner har vært i intervallet mellom 48 og 150 i de årene jeg har telt - så dette er omtrent "midt i feltet" - men ikke ofte jeg har sett en så stor økning i løpet av 1 uke. Mer å velge i for leietakerne nå. Vil det slå ut i lavere leiepriser eller ihvertfall lavere leieøkning ? Om dette er en trend som fortsetter skulle man tro det.....

En økning på 7 denne uken til 72 leiligheter til leie innenfor mitt utvalg på Grünerløkka. Er det en trend med et større tilbud fra folk som utsetter salg og heller leier ut ?

1 ned på antall leiligheter med 2 soverom eller flere til leie i bydel Grünerløkka til 65. Ser ikke ut som om det kommer mange nye "netto" leiligher i dette markedet - stabilt siste 5/6 uker. 65 er historisk ganske lavt - siden jeg begynte å registrere dette for 10 år siden har tallet svingt mellom 48 og 150. Jeg hadde sett for meg at dette ville stige en god del nå i høst pga sekundærbolig eiere som selger. Selv har jeg gått noen runder i tenkeboksen, men beholder de 4 jeg har i 3 år til - skrevet nye 3 års kontrakter og for meg er det faktisk et poeng å stå ved de. Men i 2026 kan det hende at jeg trapper ned utleien og nedbetaler gjeld/putter mer penger i aksjer/rentefond - dersom renten fortsatt holder seg såpass høyt (min lånerente 5,08% idag opp til 5,33% etter siste renteoppgang og blir kanskje 0,25% til i desember) og leiene ikke går opp mer enn KPI. Litt preget av at det plutselig var mange småting som måtte skiftes/ordnes i flere leiligheter - slike ting går merklig nok i bølger - dukker det opp noe et sted kan du være sikker på at det kommer mer i en annen leilighet.

Stabilt på leiefronten på Grûnerløkka - mitt utvalg på leiligheter med 2 soverom eller flere er 66 denne mandagen - samme som sist uke.

Vi starter uken på 66 leiligheter med 2 soverom eller mer til leie i bydel Grunerløkka / 4 flere enn forrige uke. Ser at noen setter ned leien de forventer å få med en 1.000 lapp / fra høye nivåer. Noe jeg også fikk bekreftet fra Utleiemegleren i forrige uke. Tror ikke man skal trekke noen større konsekvenser av det enn at noen prøver å tyne markedet maksimalt - det er aldri smart.

Disse boligkongene tryller vel mye med EK? Det er vel en fordel med så høy takst som mulig for å pynte på EK og få mer lån, samtidig vil man holde det lavt så man får så lite formueskatt som mulig?

Han kan f.eks. levert gode takseringer på eiendommene til bankene, og banken kan derfor ha en del å gå på. I tillegg har han mange leietakere.

Var for noen måneder siden i kontakt med en bank om et par prosjekter (som det ikke ble noe av), og av de to likte de best den med flere leietakere.
Det var den forespeilte renten som tok HELT livet av et evt. kjøp. Bygget står enda til salgs, uten nedjustering av pris. Hehe.

Når høyrentekonto er bedre enn utleiebygg (8 mindre, lavstatus enheter), så er det merkelig at megler i det hele tatt gidder å ha den på blokka.

Sjekket regnskapet og vet ikke helt. Hvordan er det mulig å sitte med over 30 millioner i lån mens man har en egenkapital på 8%? Er bankene virkelig med på slike ting der uerfarne folk i 20 årene blir "boligkonge" på luft? Er jo en liten nedgang i markedet så er alt borte.

5 færre leiligheter til leie med 2 soverom bydel Grünerløkka denne mandagen / starter uken på 62. 2 uker med nedgang (4 ned forrige mandag). Om jeg skulle driste meg til å mene noe synes jeg det er ganske mange "gode" leiligheter for utleie nå - snittleiligheten synes å være av litt høyere standard enn normalt. Samtidig som antallet går ned tipper jeg det kommer til en del nye leiligheter som egentlig var tenkt solgt og som leies ut noe tid. Det er i så fall positivt for utleiemarkedet som har for lite tilbud. Men dette er i avdelingen for "synsing".

Kikket litt i regnskapet. Han hadde betydelig økning i driftskostnadene som er mange ganger økningen i salgsintektene. Kan tyde på noe oppussing e.l. som han ville ha ferdig. Hvis så, og han faller tilbake til noenlunde samme forholdstall som i 2021, Så greier han seg ok.

Den bokførte egenkapitalen var litt lav, men det kan jo ligge skjulte verdier i eiendommene. Hvis ikke så vil 10 % nedgang i verdiene bli problematisk.

Tror nok han har store sjanser for å greie seg. Jeg har vanskelig for å se et eiendomskrakk. En knekk som varer en stund, men ikke krakk.

Lurer på hva denne fyren tjener på utleie nå, renten har jo gått betydelig opp siden nov 2022. Ifølge proff hadde selskapet hans en gjeld på 30 mill i 2022.
https://www.nrk.no/osloogviken/dette-er-utleierens-beste-tips-for-a-kjope-bolig-1.16078452
https://www.proff.no/regnskap/mmj-eiendom-as/kristiansand-s/eiendomshandel-og-utleie/IFBL2LD10MV/

Ettersom jeg nevnte telling mandag i innlegget over / 8 netto har kommet til siden fredag / totalt 67 nå / som er 4 færre enn forrige mandag. Ganske lavt utleietilbud / 19 fra rekordlavt og 83 fra rekordhøyt / når det gjelder mitt utvalg : leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka.

jeg har tre småleiligheter 1/2 roms med singel leietagere. yield er etter felleskost ca 3,6% i snitt (2,8-4,1%.) litt eldre leiligheter jeg har htt siden tidlig 2000tallet og på den med 2,8% har felleskostnaden dratt opp i det siste. har ikke byttet leietaker siste to år.

Det er en del omtale om at nå kommer mange større utleiere til å selge . Seksjonerer opp hele bygårder og disse forsvinner fra utleiemarkedet.

fant disse på finn.no som sikkert er i den kategorien:

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=312213984
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=316684212

Tror det vil bli lett å leie ut i Oslo fremover og er spent på hvordan dette nedsalget vil virke på lengre sikt .Det er ikke heldig for noen. Det har allerede vært en betydelig nedgang i antal sekundærboliger og om de store utelierene reduserer boligbeholdningen så blir dette et problem til slutt. Nyboligbyggingen /salget har stoppet opp fordi folk ikke har råd til prisene som er nødvendige for lønnsom bygging. Dersom folk heller ikke får råd til å leie kan en lure på hva som blir konsekvensen for Oslo by i det lange løp.

Jeg regner dagens verdi/kjøpspris i forhold til dagens leie fratrukket felleskostnader og litt vedlikehold. Det siste har vært lavt for meg ettersom leilighetene ble kjøpt nye. Heldigvis for min del ble de kjøpt da prisen var omtrent halvparten av idag - å kjøpe tilsvarende nå med en tilnærmet normal gjeldsgrad et sted rundt 70-75% er ikke mye butikk på cashflow. Jeg har regnet mye på å selge og benytte gevinsten til alternative investeringer (mer aksjer) men har hele tiden falt ned på å beholde leilighetene. Men vil gjøre en ny vurdering om 3-4 år - både fordi jeg tror markedet vil være bra for salg da og fordi jeg etterhvert vil ha leiligheter som ikke lenger er "nyere".....med det som det innebærer av vedlikehold etc...

Artig å følge med på "utleieprosessen" din.

For meg blir tallene ca sånn : månedlig samlet leie 105.000 - felleskostnader 16.000 - vedlikehold 3000 = Netto leie 86.000 som tilsvarer netto 1.032.000 i året. Verdien er et sted rundt 30.000.000 og da blir yielden 3,44%. Som jeg nevnte et sted over er trolig markedsleien for den ene leiligheten ca 3.500 høyere enn den leien jeg har. Korrigerer jeg for det er yielden ca 3,6%. Tror det er forholsvis representativt for meget sentrale, nyere og gode utleieobjekter i Oslo nå. Har man eldre leiligheter er trolig bruttoyielden høyere, men man må ta avsetning for høyere vedlikehold. Litt mer usentral beliggenhet gir også som oftest høyere yield.

I det korte bildet skal vel verdiene noe ned og leiene videre opp. Så blir litt bedre yield - samtidig som rentene jo skal ytterlige opp - ihvertfall i en periode.

Spørs litt hvordan man regner på det.

Er det et isolert objekt, eller må man se på dagens verdi, hva man kunne solgt for og betalt ned lån osv?

Altså.
Dette er ikke nøyaktige tall for meg men bare et eksempel;

Hvis jeg kjøpte for 4 millioner, men dagens verdi er 8 millioner. Skal man da regne yield med kjøpsprisen eller dagens verdi? Fordi hvis jeg selger i dag så kan jeg jo betale ned gjeld på ca 7 millioner (minus skatt på overskudd, megler osv). Og da sparer man en del, noe som gjør at yielden blir lavere.

Men jeg har jo ikke 100% belåning på eiendommen. Så da kan man kanskje ikke regne sånn? Lånet mitt er bare et stort rammelån med sikkerhet i flere eiendommer.

Så regnestykket er ikke så enkelt. Hvordan regner dere på det?


PS. Har hatt to visninger og begge vil leie. Har avtalt noen flere visninger, men uansett så får jeg leid ut nå ser det ut som :)

Jeg ligger et sted mellom 3,5 og 4% på de jeg har. Er vel ikke "krem", men leiligheter i toppetasjer i bydel Grunerløkka som er 10-13 år gamle og 2 av de har også garasjeplass i kjelleren. På beste vest er nok yielden lavere...Ikke aktuelt for meg å vurdere utleie andre steder enn sentralt i Oslo - selv om jeg bor utenfor byen selv.

Hvilken yield oppnås?

Jeg så nettopp en kremleilighet i en av forstedene til Oslo utleid til en implisit yield på 1,6% etter felleakost, og det med bare 1 års binding. 4-5 på visning.

Liten update fra meg. Fikk i underkant av 100 meldinger de første 24 timene. I fjor vår da leiemarkedet kokte veldig så tok det 3 dager å få like mange henvendelser. Og nå økte jeg også prisen med ca 12%. Godt mulig jeg fortsatt ligger litt lavt, men uansett er det ganske bra trykk.

Idag er antall ledige leiligheter på finn.no i bydel Grünerløkka med 2 eller flere soverom 59 / 11 færre enn på mandag. Får se hvordan ståa er mandag.....Pleier å komme til noen nye ila helgen. Men uansett fortsatt lavt. "Morsomt" at Heimstaden har den billigste med 17.700 for en 3-roms på 48 m2 i Maridalsveien - de har alltid pleid å være blant de som "tyner" markedet hardest. Ny politikk ? Leiligheten er utleid. Men ser de har en annen 3 roms i samme gård som de skal ha 27.100 for - men den er 80m2 - ikke utleid p.t. Jeg teller forøvrig alltid brutto og trekker fra de som er markert som "utleid".

Oslo er relativt billg, kommer til å bli mye dyrere, en villet politikk forsterker dette.

Da jeg sjekket tidligere i dag hadde jeg over 60 henvendelser på ca 4 timer. Fellesnevner er par og venner. Veldig få familier eller enkeltpersoner. Men igjen så er dette en leilighet som passer best for litt yngre par eller venner. Så det gir mening. Ellers ingen spesiell fellesnevner som jeg kan se...

Jeg har ikke fått sjekket enda, men jeg ser at antall interesserte har økt en del siden jeg la ut også. Skal gi en update litt senere i dag!

Er noen fellesnevnere blant de interesserte?