Nå er det 108 og Thon Eiendom har registrerte 1 leilighet i Torggata 25 som utleid kl 12:01 slik at din statistikk kl 12:06 mandag 6. november 2023 sier at 108 leiligheter i bydel Grünerløkka - Sofienberg med 2 eller flere soverom er til leie hvorav 107 ikke er merket som utleid.

Jeg er helt enig i din konklusjon om at det er meget tungt å leie ut i Oslo i dag. Både i ditt utvalg og i hele Oslo forøvrig.

Man må faktisk gå inn og se på hver enkelt annonse - stadig "feilregisteringer". Feks er det noen som legger ut enkeltrom for utleie under denne kategorien - de må renskes ut i mitt utvalg. Og jeg gjør bare denne tellingen 1 gang i uken...på mandager - vanligvis litt tidligere enn idag. Hadde vært artig og hatt en oversikt over utvikling korttidsleie - men det har jeg ikke.....Korttidsleie kan være fint for noen som et alternativ i en periode - både utleier og leietager....Personlig synes jeg det blir mye styr med det og har aldri leid ut kortere enn 3 år.

109 i mitt utvalg denne mandagen - altså klart over snittet av hva jeg har telt, men fortsatt godt under rekorden på 150. Mitt inntrykk er at det hoper seg opp i "korttidsleiesegmentet" og at det som blir liggende lenge for ordinær utleie spesielt er de som prøver å maxe utleien. Eller har et for dårlig objekt. Men liten tvil om at leietager har mye mer å velge i, spesielt dersom man godtar å leie korttid. Regner med at bildet blir omtrent som nå frem til januar - med fortsatt litt økende antall, i januar blir det spennende å se om flere utleieleiligheter legges ut for salg. November og desember er alltid de svakeste månendene for utleie. Kan man velge er mai - august alltid best.

Vurderer å dra inn til Oslo på nyåret og jobbe noen måneder. Må ha minst minikjøkken, dusj, og selvfølgelig sengeplass. En plass til bilen trengs også. Kollektiv kan gå, men helst ikke. Ellers billigst mulig, innvandrermiljø greit nok, men vil helst innenfor Oslo kommune. Behøver ikke være sosialt, men nærhet til offentlig transport kunne vært greit. Korttidskontakt. d.v.s maks 2 mnd oppsigelse.

Sikker betaler, rolig, er der for å jobbe, ikke for å være playboy. Hvor mye må jeg ut med i måneden?

Om du godtar rom i et kollektiv / sentralt og greit vil jeg tro rundt 8.000-8.500 i måneden. Liten hybel rundt 10.000 - 11.000. Parkeringsplass fra 1.200. Bare som indikasjoner . Varierer stort. Beveger du deg feks litt opp i Groruddalen er du kanskje på 6-7.000 for et rom...

Ned 14 i mitt utvalg / leiligheter til leie i bydel Grünerløkka med 2 soverom eller flere / til 95. Fortsatt svært mye korttidsleie så det "ordinære" langsiktige utleietilbudet er langt lavere - som de siste måneder.

Ned ytterligere 7 til 88 denne uken. Om man korrigerer for at det fortsatt er et uvanlig stort innslag av korttidsleie i dette tallet strammer det seg til i det ordinære langsiktige utleiemarkedet for leiligheter med 2 soverom eller mer i bydel Grûnerløkka. Men ser ut som leienivået som leilighetene legges ut for er en god del lavere enn toppnivået i juli/august - kun min grove vurdering - og jeg har også sett usedvanlig store "sprik" mellom ganske like leiligheter med tilnærmet samme beliggenhet. I "mitt" sameie har jeg sett variasjon fra 18.000 til 24.000 for ganske like 3-roms den siste tiden / det er spesielt. Men noen utleiere er kanskje litt "møre" og andre er overoptimister. Mitt anslag er vel at markedsleie pt er et sted midt i mellom.

Opp 3 til 91 denne uken. Fortsatt uvanlig stort innslag av kortidsleie. Som nevnt tidligere er mine tellinger siste 10 år mellom 48 og 150 / så tilbudet er omtrent normalt.

Har ikke svaret, men hadde det vært alternativene for MEG hadde jeg gått for mars. Mine erfaringer er at fra midten av oktober blir det dårligere utleiemarked frem til nyttår. Litt bedre utover i det nye året/ med beste marked for utleie i juni, juli og august. Men det er sikkert litt avhengig av hva man skal leie ut også. Og selv om ting gjentar seg ofte er det ingen garanti for at 2024 ikke blir anderledes. Hadde du fått noen til å leie i 6 måneder ville nok det vært best......

Takk for svar Utleier.

Det er skal vi si overkommelig. Det viktigste er at det er greit mulig. 2 tusen opp eller ned blir ikke dealbreaker. Depositum er ok, men kan ikke ha lengre kontrakt av ulike årsaker. Men repetisjoner med noen måneders mellomrom er sannsynlig. Groruddalen er for øvrig helt greit. Bodd der før i nærheten av Bjerkebanen, så hvis det senker prisen en del er det bare topp. Tviler på jeg har bruk for å bo så sentralt likevel., det kan t.o.m. være en ulempe.

Ned 12 til 79 i mitt utvalg av leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka denne uken og fortsatt mye korttidsutleie. 30 færre leiligheter enn for 4 uker siden.

Opp 4 til 83 denne uken i mitt utvalg av leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka. Avslutter året med en ganske normal mengde leiligheter, forskjellen i forhold til de 10 årene jeg har drevet med denne tellingen er at det er et mye større innslag av korttidsleie. Totalt antall leiligheter i mitt utvalg har variert mellom 48 og 150 i denne 10 års perioden.

Ettersom det er siste telling fra meg i 2023 tenkte jeg dele litt tanker jeg gjør meg i forhold til fremtiden når vi snart har et nytt år / i forhold til mine eiendommer/aksjer - til glede for noen og irritasjon for andre.... kanskje.

Jeg begynte tråden med min "status" som jeg tenkte utvide litt. Jeg har idag ca 105.000 i måneden i utleieinntekt fra mine enheter. Felleskostnadene er tilsammen 16.500. Helt siden jeg skaffet meg den siste enheten i 2014 har jeg hatt 13.000.000 i gjeld på de 4 utleieleilighetene.. Har p.t. 5,33% i rente som gir en månedlig rentebelastning på 57.800. Regner med at jeg bikker 60.000 i måneden med ny renteøkning etter siste NB møte. Det gir en månedlig cash flow på litt under 30.000. Kun 22% skatt så etter skatt blir det ca 22-23.000.

Min prognose er kun KPI regulering av leier 4-5.000 i måneden ila 2024 og uforandret rente / så marginalt bedring cash flow. I 2025 tror jeg renta kommer ned minst 1% som vil gi +10.000 bedre kontantstrøm i måneden som sammen med KPI regulering på 3-4.000 i måneden da gir en OK kontantstrøm på snaut 50.000 i måneden (før skatt). I 2026 skal mine leieforhold fornyes og vil da gjøre en ny totalvurdering av om jeg skal drive videre med utleie eller selge og putte ek annet sted. Mest pga hvordan sekundærboliger beskattes i forhold til feks aksjer. Får se hvordan reglene for botid er da / slik de er idag ville jeg flyttet rundt og oppfylt botiden for å slippe skatt på gevinsten på ca. 15 millioner.

Tror ellers på et utleiemarked i Oslo med stadig færre og større aktører, dette virker å være et sterkt politisk ønske (tenker spesielt skattlegging i forhold till AS). Jeg tror generelt på et godt utleiemarked.....og tror (håper) større aktører fyller hullene etter de små aktørene som det blir færre av fremover.

Tror forøvrig generelt at det for de fleste er lurt å "bredde" porteføljen / generelt har mange - meg inklusive - for tungt innslag av eiendom. Jeg har dog de siste 6-7 årene klart å bygge opp en portefølje av utbytteaksjer som gir et årlig utbytte ca 400.000. ASK er en bra ting som gjør at jeg feks kan ta ut utbyttet skattefritt i 5-6 år til. Skutt inn tilsammen 3,8 millioner og dette kan man ta ut igjen som utbyttet (eller selge) uten at det utløser skatt / 2,4 millioner igjen på det etter det jeg regner blir uttaket våren 2024. 400.000 skattefritt er tross alt 33.000 i måneden. Som sammen med utleie gir det 56.000 etter skatt i månenden nå / og tror det øker bra i årene videre gitt rentenedgag og kpi regulerte husleier.

Aksjene er forøvrig verdt 5,6 millioner idag / så kursstigningen har vært 1,8 millioner og utbyttet 1,4 millioner i perioden. Satser på regjeringsskiftet og lavere utbytteskatt når jeg kommer i skatteposisjon på utbyttet - trolig fra fra 2028/29.

Generelt har de siste par årene vist at man må tenke likviditet og være forberedt på det uventede. De som ikke har tatt forholdsregler kan komme ut i gjørma og kommer seg kanskje ikke inn igjen på fast grunn igjen. Noen innenfor bolig har gjort det og flere innenfor næringseiendom - jeg tror imidlertid det vil vise seg å være et håndterlig antall/volum i forhold til feks situasjonen i deler av svensk nærigseiendom. Generelt bør man ikke ta mer risiko enn det man kan leve greit med. Det holder egentlig å bli halvrik 1 gang - ingen grunn til å ta stor risiko etter det - og hold deg til den planen du har lagt. Oppfør deg ordentlig og oppfyll forventningene - og litt til - til dine leietagere. Betal den skatten du skal og oppfør deg generelt i tråd med lover og regler. Vi bor etter mitt syn i et godt land !

Takk for et interessant 2023 her på forumet.

2024 begynner med 5 færre leieligheter med minst 2 soverom for utleie på Grünerløkka / vi er på 78. Som er i den lave enden i forhold til min telling siste 10 år. Blir en spennende januar i forhold tiil om en del av kortidsleien forsvinner ut i salgsmarkedet allerede i løpet av måneden. Heller vel imot at de fortsatt vil være unormalt mye kortidsleie som drar opp antallet for utleie i forhold til "normalen" - så om man bare så på langtidsleie er dette lavt. Leienivået er markant under toppen i juni/jul/august / slik som det alltid er. Kanskje så mye som 10% for leiligheter med 3-soverom, mindre for de med 2 soverom. Er mitt inntrykk basert på "utropspris". Men slik er det hvert år. Kan du styre det bør du alltid leie ut disse månedene er min erfaring etter å ha drevet med dette siden 2012.....Blir mye penger om du i en 3 årsperiode kun skal indeksregulere leien.

Det er interessant at så pass mange selger velger å "ty til" korttidsleie mens de venter på at markedssituasjonen skal bedre seg.

Dette gir (minst) to konsekvenser på kort sikt:
1. At salgsprisene faller mindre enn de ville gjort hvis selger ikke kunne fått leieintekter med de venter.

2. At leieprisene stiger mindre enn de ville gjort hvis ikke tilbudssiden var blitt økt av "til salgs"-leiligheter.

På halvlang sikt (12 + mnd):
1. En del selgere vil _måtte_ selge for å unngå fordelsbeskatning av verdiøkningen i eietiden. :-o

2. En del leietakere vil bli overrasket over hvordan markedet ser ut når de _må_ ut av leieboligen etter kort tid - leie-tilbudssiden kommer til å være voldsomt begrenset, og mange må flytte samtidig!

3. En eventuell eksplosiv leieprisøkning vil slå kraftig ut på KPI - og gi (kunstig) høye renter i 2026?

Stort sett enig med deg...

Tror faktisk det er en del (men ikke mange nok til at det er avgjørende mange for utviklingen hverken i salg- eller leiemarkedet) som sitter med 2 boliger nå. Og som rett og slett er avhengig av leieinntekter fra den boligen som var tenkt solgt for å få privatøkonomien til å rulle avgårde....For de fleste / både eiere og leiere - er korttidsleie ikke en ønskelig situasjon.

For 1,5 år siden var jeg i samme situasjon selv (2 primærboliger) / men uten at jeg leide ut. Satt med 2 boliger i 5 måneder lengre enn jeg hadde trodd. Det gikk jo, men det er klart at man merker brofinansiering på 7 millioner i tillegg til det vanlige boliglånet på 3 millioner. For meg ble det mer slik at jeg tilslutt kuttet prisforventningen med 8-9% fra opprinnelig og fikk solgt. Jeg hadde bodd der lenge slik at realiteten var at gevinsten ble 4 millioner i stedet for forventet 4,5. Ikke så dramatisk som det føltes der og da / når man var i "boligspegatten". Og ufattelig godt å bli ferdig og kunne gå videre.

Personlig tror jeg det er noe begrensninger for leieprisutviklingen fremover i forhold til hvor mye mer den enkelte kan betale (utover lønnsvekst) - spesielt tenker jeg på de aller minste 1 person boligenhetene. Det som jeg tror vil bidra til høyere leier er at flere vil bo i de litt større enhetene - slik som jeg allerede har sett for mine leiligheter med 2 soverom. Blir ganske vanlig at 1 par har det største soveromet og 1 person tar det minste. Altså 3 personer i en 3-roms istedet for det som var standard med 2....Den samme utviklingen vil man se for enheter med 3 eller flere soverom.

Samtidig vil nok utleietilbudet reduseres ganske betydelig sentralt i Oslo / noe som selvfølgelig vil være prisdrivende i seg selv.

Interessant tråd å følge dette! Det har vært en gradvis, og tydelig varslet, øking av rentenivået over en ganske lang periode så jeg vil tro at mange av de som skal bytte bolig velger å selge først. I tillegg har "ingen" mistet jobben, så i sum det er nok relativt få som må selge.

Når det gjelder leiemarkedet i Oslo har jeg fulgt utviklingen og antall til leie / ønskes leid på ukesbasis det siste året hos hybel.no. Jeg vil si at antall som er til leie er mer stabilt enn antall som ønskes leid. Endringen i forholdstallet mellom de domineres av endringer i ønskes leid markedet. På denne tiden for et år siden var antall boliger til leie på rundt 700. Nå er det rundt 900. Ønskes leid var 1200 mens det nå er 800. Forholdstallet hadde en bunn i sommer hvor det var 4 ganger så mange som ønsket å leie i forhold til hvor mange som var til leie. (600/2500=0.24). Prisstatistikken viser en klart stigende trend for alle leilighetstyper gjennom året, men kurvene viser en slakere utvikling på slutten av året.

Det blir spennende å følge med videre utover vinteren og våren. Mange som har ventet på krakket finner kanskje ut at også kredittmarkedet strammer seg til slik at inngangen til boligmarkedet blir like vanskelig som alltid?

Opp 18 i mitt utvalg til 96 som er en sterk økning ! Noe skyldes nok en klassisk januareffekt med st utleiere er tilbake på jobb. Hvis man er leietaker bør man være oppmerksom på at det er veldig stort sprik i utropspris på finn nå. I mitt «sameie» ligger feks 2 relativt like 3-roms ute nå / en til 20.500 med strøm og en ca 35% høyere uten strøm. Den siste må være en som ikke følger med i timen / selv i august ville dette vært omtrent max leie for en 4-roms. Generelt virker det som om varasjonen er stor nå….

27900,- (antar det er Finnkode 85383220 du tenker på) + strøm + (evt.) garasje må være en feilprising, helt enig. Mulig utleier har tatt utgangspunkt i hva leieprisen burde være for at det skulle være halvfornuftig butikk, i så fall er jeg helt enig med ham ;) :)

Ja - rart…. Jeg mener vel at den laveste er tilnærmet markedsleie nå. Men ser mange som henger rundt en prisforventning 23-24.000 som er høyt. Men jeg tror personlig at vi skal dit til sommeren. Men ikke lett å få noe økonomi i det selv på det nivået om man skal betale mellom 5,5-6.

Problemet når folk blir så grådige som det der, er at leiligheten ofte blir liggende så lenge at man taper fort et par måneder med leie slik at stuntet går opp i spinninga. Tipper han har regnet på hva som må til for å ikke betale en krone selv på sitt eget lån. Det er helt urealistisk med nesten 28.000 for det greiene der.

100% enig. Selv har jeg de siste årene brukt hybel.no for å finne leietakere / og da er det ganske greit å treffe «markedet. Tror de vil ta en god del av markedet fra finn…..

Ned 2 til 94 i mitt utvalg av leiligheter til leie med minst 2 soverom i bydel Grunerløkka denne uken.

Ned 2 til 92 for mitt utvalg av leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grunerløkka annonsert på finn / ganske "midt på treet" i forhold til mine tellinger siste 10 år som har variert mellom 48 og 150.

Her må det vel påpekes, som i en annen tråd, at hybel.no kan ha tatt en del markedsandeler fra finn.
Detrfor er tallet ditt mest sannsynlig for lavt hvis du sammenligner med siste 10 år

Ja du har en effekt / men den er ikke så stor som man skulle tro. Akkurat nå er det 20 leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grunerløkka som ligger ute for utleie på hybel.no. 10 av de ligger også på finn og inngår i mine tall.....Mens det er 330 leietakere som har annonsert etter å leie leiligheter med minst 2 soverom på Grünerløkka. Det er ganske tydelig at finn holder stand som foretrukket sted for folk som skal leie ut, mens leietakerne bruker hybel når de leter etter sted å leie.

Velrettet ørefik til Ap/Sp/SV her: https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/26/8087565/jeg-begynner-a-bli-drittlei-av-drittkastingen-mot-utleiesektoren

Ned 2 denne uken også til 90. Fortsatt en god del korttid og det er jo et spørsmål om de som skal leie ut 1-3 måneder skal være med her, men det er de..

Bak betalingsmur, men ingressen sier det neste:

https://www.estatenyheter.no/aktuelt-pluss/utleie-av-boliger-norske-storbyer-knuses-av-renten/401366

Jeg har heller ikke tilgang til artikkelen, men det er ikke akkurat noen stor nyhet for oss som driver med utleie sentralt i Oslo ihvertfall. Selv har jeg rundt 3,5% i netto yield og om jeg hadde puttet pengene i de bankene som betaler mest ville jeg fått + 4,5% / over 5% om man binder 12 måneder. Over tid tror jeg den pendelen vil svinge igjen / enten skal leieprisene opp, renten ned eller boligprisene ned. Eller en kombinasjon. Beveger man seg litt ut fra de størrste byene kan du du kan få en betydelig høyere yield fra utleie av bolig / ihvertfall det dobbelte av Oslo. Men da er eiendommmene som oftest langt mindre likvide. De som nå investerer i utleieboliger i Oslo tror på høyere leiepriser og salgspriser. Og er ek finansiert eller veldig lav gjeldsgrad.

Må ikke glemme transaksjonskostnader ved kjøp og salg. En kan også skrive av mye på utleieboliger, og har en as får en fratrekk for underdkuddet i fremtidig overskudd. (Fremførbart underskudd) Gratis å flytte penger i bank, men dyrt å "trade" boliger etter hvor pendelen svinger.

I følge div. lokalaviser så er boligmarkedet overbygd av nye dyre leiligheter og husleiene faller utenfor Oslo gryta.

Det virker mer som problemet er altfor høye boligpriser, som igjen gjør utleie vanskelig eller umulig. Hva folk kan betale i leie eller renteutgifter virker å ha nådd eller er nært ved å nå taket.

Forøvrig 5.25% med 2 mnd "binding"

Enig i en del av det du skriver / ser man på steder som Jessheim eller Ski er ikke yielden noe høyere enn Oslo / om man i det hele tatt får leid ut. Tunge markeder. Men beveger du deg til en del av de mindre studentbyene feks får du mye bedre yield.

Dette med kjøpskapasitet er jeg uenig i. Følger feks et par ganske tett som kjøpte nybygg (nyutdannede) i Oslo i 2017 for 4.450.000 og lånte 3.500.000 (foreldrebank / kausjoner mmmm). Idag er lånet nedbetalt til ca 3 millioner og leiligheten verdt ca 5,8 -6. De hadde samlet inntekt i 2017 på ca 1 million og i dag ca 1,6 millioner. Trekker man fra transaksjonskostnader/megler etc har de ca 2,5 millioner i ek og lånekapasitet på 8 millioner. Trekker man fra studielån kan de innenfor 5X kjøpe for snaue 10 millioner (kan låne noe over 8 millioner i følge Nordeas lånekalkulator basert på inntekt/stresstest på 3% renteøkniing mm)... Det kommer de ikke til å gjøre / de kjøper nok hus i randsonen til 7-8 millioner og vil ha lån på 4,5 - 5,5 mill (sånn grovt 3 X inntekt)

Tror ikke det er noe veldig spesielle historie for utviklingen til feks nyutdannede ingeniør eller økonom par. Som det er mange av i Oslo.

Selv er vi et veldig godt voksent par som flyttet fra hus til leilighet i 2022 og økte samtidig primærboligens verdi med 2,5 millioner (leiligheten var 2,5 millioner dyrere enn huset) Det var uproblematisk med litt høyere boliglån. Det er mange halvgamle også som sitter bra i det. Mange har kjøpskapasitet / det er mer om man føler seg "trygg" på at det er fornuftig å oppgradere i forhold til markedet. De fleste vil gjøre "lure" ting.

Det som er uheldig er at de unge er avhengig av foreldrebank/kausjoner etc / og aller helst være 2 / for å komme greit inn på boligmarkedet / i ihvertfall Oslo.

Forskjellene har økt siste 10-15 årene og kommer til å øke mye mer fremover tipper jeg. Norge blir ikke så likt.

Ned 2 denne uken også til 88. 4. uken på rad med samme nedgang. Det er jo ikke mye i forhold til at vi smalt opp med 18 uken over nyttår, men dog. Ikke noe spesielt med volumet / laveste som er registrert siste 8 år er 48 og høyeste 150. Så vi er litt under snittet. Han som skulle ha 27.900 for en ganske ordinær 3-roms i dette utvalget har gått ned til 26.900 (ledig fra 1. mars). Kan bli en lang vår der.

Ned 3 til 85 denne uken.

Ned 1 til 84 denne uken / nedadgående trend siste 5 uker - om enn ikke voldsom. Vil påstå vi har et utleiemarked sentralt i Oslo i grei balanse akkurat nå. Synes også det ser ut til å være færre korttid / basert på overskrifter er det kun 5 markert "korttid" som vel er tilnærmet normalt det også....

https://www.nrk.no/norge/her-har-prisene-gatt-firegangeren-pa-20-ar-1.16756148

Enda et hjernedødt forslag som vil presse leieprisene oppover.

Hvorfor snakker man egentlig i det hele tatt om førstegangskjøpere i et av Norges dyreste områder?

Hørte snakk om at det kun var private som faktisk annonserte "korttidsleie" når de planlegger å selge innen et år /kort tid.

Mens de profesjonelle som planlegger å selge, ikke nevner det - før de legger boligen ut til salgs. For det trenger de visst ikke, siden det uansett er tillatt å kreve flytting når leiligheten selges.

Og de profesjonelle som selger, ønsker gjerne å spre salgene for ikke å "oversvømme" markedet.

Noen som ver noe mer om dette enn jeg gjør?

(For lvrig: Dette gjelder naturligvis ikke korttidsleie-leiligheter som _ikke_ skal selges.)

Det kan sikkert stemme - når jeg skriver korttid "over" mener jeg 3-6 måneder / de jeg har sett som driver med det på finn.no virker for meg å være private som enten skal leie ut mens de er på ferie/reise eller prøver å "vente på" markedet. De aller fleste leiekontrakter jeg har sett har klausuler om oppsigelse ved salg med 3 måneders varsel/ jeg er skrudd sammen slik at når jeg har skrevet en kontrakt for 3 år så får leietager uansett leie der i 3 år. På det helt personlige planet vil gjøre en grundig vurdering av hele portføljen i 2026 når kontraktene mine går ut / om det ikke er bedre marginer for utleie da vil jeg kanskje selge ihvertfall 2 av 4 som vil gjøre at de siste 2 er gjeldfrie. Eller selge alle. Litt med at leilighetene ikke er nye lenger også - med mere løpende vedlikehold (ferdigstilt perioden 2012-2016)

Stabilt på 84 denne uken.