Ned 4 til 93 denne uken. Så får vi se hva som skjer om Rødt skulle få gjennomslag for at husleiene ikke skal kunne økes med 100% KPI ved årlig regulering. Tror det blir mange flere leiligheter for leie da....Not. Egentlig ikke veldig bekymret for at noe slikt skulle bli vedtatt. Tilsvarende med AUFs forslag om rentefradraget for sekundærboliger. Den enkleste veien å gå for at leiene ikke skal stige så mye er å sørge for noen tusen nye studentboliger / tilbud og etterspørsel.....

Skal man beskatte utleie så bør man gå for verdistigningen, inflasjonsjustert.
Da hadde man fjernet spekulantene fra markedet, men latt de som vil drive seriøst fortsette.
Altfor mange som driver med spekulasjon og samtidig leier litt ut mens de venter på prisstigningen.

Landis, jeg er ikke helt med - man beskatter jo verdistigningen av utleieboliger (med mindre man gjør noe stunt og bor der ett år før salg)? Dersom man kun skulle beskatte inflasjonsjustert så ville man vel sette ned skatten? Eller hva mener du?

Ang. å ikke gi skattefradrag for utleieboliger (re: nevnt fra nick Utleier, tidligere kator, vel?), så skjønner alle politikere at dette ikke går. Noe populistiske på venstresiden vil kanskje med vilje ikke forstå for å kunne argumentere litt i ønsket retning, men også de skjønner at dette blir for enkelt å tilpasse seg til og vil i beste fall treffe skjevt og blir et mareritt administrativt.

En av mine utleieboliger har 10 års jubileum i disse dager og da gjør jeg opp en liten status for meg selv og deler noen tanker her. Leiligheten er en 4-roms i en toppetasje på Grunerløkka som ble kjøpt ny i 2012 / med overlevering i 2014. Leiligheten ble kjøpt for 4.350.000 som ble finansiert med lån 3.500.000 og egenkapital 850.000,-. Fikk lånet til 4% rente / rentefradraget det året var vel 27%. Nå betaler jeg 5,44% på lånet med skattefrdadrag på 22%. Leiligheten ble leid ut for 19.000 (inkl garasjeplass i kjeller) i 2014. Idag er leieinntektene 26.850 (inkl garasje) og lånet det samme (3.500.000). Felleskostnadene idag er 4.300 / i 2014 var de 3.200.

Grovt har da leien steget med 42% i denne 10 års perioden, mens verdien har steget med + 100%. Første året jeg eide leiligheten ga den meg en positiv cashflow på ca 50.000 / idag er den positive cashflowen ca 80.000,-. Litt for snill når jeg sier det egentlig / de første årene var vedlikehold tilnærmet 0 / mens det nå fort dukker opp litt småtteri som kanskje beløper seg til 12-18.000 i året. Grovt.

Leilighetens verdi har steget fra 4.350.000 til ca. 9.000.000 i denne 10 års perioden / altså et snitt på 465.000 som fullstendig gruser den årlige cashflowen fra utleien..

Om man ser på de 850.000 som ble skutt inn i ek har den fått 6-9% avkastning fra leien, mens verdiøkningen pr. år har gitt ca 45% avkastning. De 850.000 i innskutt ek har blitt til ca. 5.500.000 (før salgsomkostninger /skatt). 6,5 gangen. Ikke så galt det.

I 2014 betalte jeg tilnærmet 0 i formuesskatt på leiligheten, idag er det nok ca 40.000 i året. Tar jeg med vedlikehold og formuesskatt blir ikke cashflowen all verden, men på den annen side ville jeg betalt formuesskatt uansett, men litt mindre om jeg feks kjøpte aksjer / eller aller helst en bondegård (smil).

Så hva tror jeg om de neste 10 årene?. Generelt tror jeg på fortsatt oppgang i leiepriser og noe nedgang i renter. For denne leiligheten innebærer 1% rentenedgang 3.000 bedre cashflow i måneden, mens 4% økning i leie gir en 1000 lapp i pluss. Ville ikke overraske meg om prisøkningen på eiendommen neste 10 år blir lavere enn foregående 10 års periode og husleiene øker mer enn hva de gjorde fra 2014-2024.

Kun noen tanker herfra mens jeg svetter litt over skattemeldingen. Jeg sier ikke at eiendom er eneste aktiva klasse å satse på. Selv kjøpte jeg en del aksjer i 2017-21 til samlet kostpris 3,8 millioner / fått 1,4 millioner i utbytte som gir justert kostpris 2,4 millioner / verdi idag 5,9. Største forskjellen er at jeg ikke har belånt denne investeringen, annet enn at jeg selvfølgelig kunne brukt pengene som er investert her til å nulle boligkreditten.Eller kjøpe mer eiendom. Fin tid å tenke gjennom investeringsstarategien når skattemeldingen kommer. Har stor tro på grundig forarbeid, prøve å få litt volum over det og samtidig beholde "kontroll" og stå lenge i investeringene. Men det er jo mange som er gode på å trade - det er ikke jeg.

Ned 4 til 89 denne uken på utvalget med leiligheter med minst 2 soverom til leie i bydel Grünerløkka.

Norges Bank tror altså på boligprisøkning på 2,9%, 6,2%, 7,7% og 6,5% for årene 2024-2027. Oslo har ligget vesentlig over landssnittet og jeg tipper det samme vil skje fremover. Om det er slik at vi skal ha boligpriser i Oslo på + 30% høyere enn idag om 3,5 år / da er det vel bare for en enkel utleier å bite seg fast frem til da ihvertfall. Norges Bank er ingen fasit da....men velger ihvertfall i min "prognose" å forbli "utleier" lengre enn jeg egentlig tenkte....

Ned 7 til 82 denne uken. Litt påskestemning i utleiemarkedet på Grunerløkka. Ettersom jeg prøver å holde meg litt oppdatert dersom noen av mine leietakere skulle flytte og jeg bruker hybel som utleieplatform,kan det nevnes at jeg aldri har sett flere som søker etter sted å bo i Oslo. 1.709 som har registrert seg som søkere / har pleid å ligge rundt 1.000.

Opp 2 til 84 denne uken.

Opp 5 til 89 denne uken. Gjennomgående synes jeg det ser ut til å være god standard på utleieboligene - med enkelte unntak. Feks har selskapet Right Size en leilighet de betegner som "lekker" i Darresgate 1. 40 m2 inneholdende 3 soverom og kjøkken. Og ikke spesielt lekker i min verden. 22.900.

12 måneders veksten i utleiepriser i Oslo oppgis til 7% av Utleiemegleren og 5,5% av Eiendom Norge pr utgang mars. I min utleieportefølje er leieprisene 11% høyere enn for 12 måneder siden. I likhet med boligpriser gir måned for måned tall for leieprisutviklingn relativt begrenset informasjon - faktisk enda mer enn for salgspriser ettersom sesongsvariasjonene er enda større for utleie. Antall ledige utleieleiligheter med minst 2 soverom på Grünerløkka ligger på 80 tallet - som hverken er spesielt høyt eller lavt. Laveste observert siste 9 år er 48 / høyeste 150. På hybel.no er det 2.106 som søker etter bolig å leie (hybel/bofellesskap/leilighet) - jeg har ikke observert et så høyt tall før. 1613 søker etter leilighet.

Ned 6 til 83 denne mandagen i utvalget leiligheter med minst 2 soverom til leie i bydel Grunerløkka

Uendret antall til leie denne uken / 83..

En liten stemningsrapport / jeg har blant annet en fin 4-roms som skal reutleies i august. Hadde tenkt å legge den ut med 10% økning i forhold til det jeg har leid ut for tidligere, men etter å ha hatt den litt ute i markedet med særdeles god respons tror jeg at jeg ender opp med økning på + 16%. Og trekker den fra markedet nå og legge den ut igjen i juni/juli. Tilgjengelige leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka har gått kraftig ned hittil denne uken fra 83 til 72. Litt tidlig å sammenligne ettersom jeg teller fast på mandager / men mye tyder på at det strammer seg til tidligere og enda kraftigere enn vanlig for den "hotte" årstiden i utleiemarkedet sentralt i Oslo. Så kan man si at det er "dyrt" å leie denne / personlig ville jeg heller vært 1 av 3 i en stor 4-roms med fint kjøkken/stue/bad til en lavere pris enn hva en knøttliten hybel koster. Så lenge man er gode venner i kollektivet selvfølgelig.

Ikke glem hva du skrev om den fine 4-romsen da du startet denne debatten i august i fjor:

"Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge."

samtidig bør du ikke glemme hva du skrev om den andre 4-romsen din som du hadde leid ut:

"4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)"

Dvs at den utleide 4-romsen ble leid ut 18,6 % over gammel leie i august i fjor samtidig som du antok at den fineste som nå skal leies ut kunne leies ut for 11,1 til 17,6 % over den underprisede leien fra et 10 årig leieforhold.

Har du fått god respons med 10 % økning i forhold til gammel leie så sier det at du var veldig forsiktig med forsøket ditt, og ikke så veldig mye annet.

Ikke la deg lure av ditt ønske om å få bekreftet det du håper på Utleier. Hold heller fokuset intenst på det som bekrefter at det du håper på ikke kommer til å skje. Hvis ikke risikerer du å miste store deler av den enorme gevinsten som du har hatt.

Jeg forteller kun som det er - prøver ikke å lure meg selv eller andre.

Jeg har 2 4-roms og 2 3-roms (+hybel). Jeg har fortsatt samme leietager i den ene "fineste" som kun har fått KPI regulering. Dette er den andre.

Tror nok jeg kommer til å selge noe i 2026/27 - skattbar gevinst er mellom 3 og 5 millioner på hver av de så blir kanskje til at jeg flytter litt rundt. Men tror jeg beholder ihvertfall 2 til neste generasjon. Som da vil være gjeldfrie pluss at jeg vil kunne øke aksjeeksponeringen endel etter salgene. Og ha en gjeldfri primærbolig og fritidsbolig. Om ikke du får rett om krakket da. Vi kan jo håpe at vi er her om 3 år begge to så får vi se om det var en OK strategi.

"Du må slutte å høre utelukkende på han du ser i speilet Utleier. Hvis ikke går det deg økonomisk ille."

Du konkluderer med følgende: "mye tyder på at det strammer seg til tidligere og enda kraftigere enn vanlig for den "hotte" årstiden i utleiemarkedet sentralt i Oslo."

etter din stemningsrapport som består av:

1. argument: "-fin 4-roms som skal reutleies i august .. Hadde tenkt å legge den ut med 10% økning ... ute i markedet med særdeles god respons tror jeg at jeg ender opp med økning på + 16%", og
2. argument: "Tilgjengelige leiligheter med minst 2 soverom i bydel Grünerløkka har gått kraftig ned hittil denne uken fra 83 til 72."

1. argument sier ingen ting så lenge din test av markedet med 10 % opp fra dagens meget lave leie gir meget god respons nærmest uansett.
2. argument sier ingen ting så lenge du sammenligner i dag med mandag. Like lite som det sier noe at antallet nå har økt med 3 til 75.

Du lurer deg selv på samme måten som Eiendom Norge lurer nesten alle når de tar frem noe som oppfattes som positivt uten nødvendigvis å være det. F.eks. så sier ikke Eiendom Norge noe om figur 16 i sin rapportering som viser at oppnådde priser i dag er historisk lave i forhold til prisantydningene. Som de heller ikke sier noe om hvilken enorm effekt renteoppgangen har hatt på hva som omsettes i dag i forhold til hva som ble omsatt tidligere. Som stort sett alle med boliginteresser lurer seg selv og/eller andre for tiden som har skapt denne hysterisk interessante tiden boliganalytisk i form av vår tids største avvik mellom hva flertallet av befolkningen i Norge tror om boligmarkedets utvikling og hva som faktisk skjer med boligmarkedet.

Det er nå, den 26. april 2024, 2.219 finnannonser for bolig til leie i Oslo.
For 1 år siden registrerte Boff følgende antall finnannonser for bolig til leie i Oslo:
17. april 2023: 1.932
19. mai 2023: 1.766
Som bør gi følgende konklusjon: "det er i dag mellom 300 og 400 flere annonser for bolig til leie enn på tilsvarende tidspunkt i fjor. Dvs det er ca 20 % flere annonser til leie i dag enn for 1 år siden."

Det er nå, den 26. april 2024, 278 finnannonser for bolig ønskes leid i Oslo.
For 1 år siden registrerte Boff følgende antall finnannonser for bolig ønskes leid i Oslo:
17. april 2023: 306
19. mai 2023: 372
Som bør gi følgende konklusjon: "det er i dag mellom 40 og 80 færre annonser for bolig ønskes leid enn på tilsvarende tidspunkt for i fjor. Dvs det er ca 20 % færre annonser ønskes leid i dag enn for 1 år siden."

Som gir følgende åpenbare totalkonklusjon hvis du ikke hører på han du ser i speilet:

"mye tyder på at leiemarkedet i Oslo har beveget seg så dramatisk i negativ retning fra i fjor at det ikke blir hott i år i den hotte årstiden i Oslo"

Og så bør du fortsette å ta inn annen informasjon som går i samme retning som f.eks. at Heimstaden sliter med å få leid ut i form av at over halvparten av de annonserte boligene som de har til leie står ledige i dag. Eller at Heimstaden sørget for at nesten 500 utleieboliger ble borte fra Oslomarkedet på denne tiden i fjor som reddet hottheten over sommeren. Noe som ikke skjer i år. Eller at Utleiemeglerens statistikk viser at leien for 1-roms i Oslo faller. Noe Heimstadens annonser også har vist.

Du bør få med deg alt det som motsier det du ønsker skal skje. Dvs få med deg alt som sier at din enkle og minst problematiske løsning som utleier i form av å fortsette slik du har holdt på de siste 10 årene skaper en økonomisk nedtur uten like. Du må få det med deg Utleier slik at du får et objektivt grunnlag for å ta den avgjørelsen som gir den beste utgangen for deg som inntil nå meget suksessrik boliginvestor.

Vi får se - foreløbig synes jeg har klart meg bra med å bygge sten på sten. Og nedbetale gjeld. Har vel i likhet med deg jobbet med eiendom siden midten av 1980 tallet - i mange år med å gjøre mine kunder rikere - og lite på egen kjøl. Siste 15 år også mer fokus på egen formuesbygging. Blir aldri noen "sværing" - til det er min risikoprofil for lav.

Jeg har forøvrig leid ut denne 4-romsen for 25.500 siste år - som jeg har oppfattet som markedsleie og tror jeg får 30.500 fra august. Om du synes det er veldig lavt er det gode tider for utleiere fremover. Jeg synes det er ganske høyt. Men mulig vi skal opp mot 40.000 ila 3 år da.

Så får vi se om det er lurt å eie sentrale Oslo boliger neste 3 år. Jeg tror det. Du tror ikke det. Fair enough det synes jeg.

Nå gjør du feil igjen. Ta tak i den informasjonen som finnes og legg fra deg troen. Sørg for å få med deg den informasjonen som du åpenbart ikke ønsker å ta inn over deg før du låser investeringene enda lenger enn du allerede har gjort.

Jeg har ingen tro Utleier verken når det gjelder bolig eller noe annet. Jeg baserer meg utelukkende på hva analyse av informasjon gir av konklusjoner helt uavhengig av hva jeg ønsker om utviklingen. Når jeg nå i tillegg ikke eier noen eiendom eller med det første har tenkt å eie noen eiendom så blir tro enda lenger fra meg enn normalt. De som fikk med seg min snuoperasjon om boligmarkedet i 2007 som bl.a. inkluderte at jeg snudde nicket mitt fra Olav2 til 2valO fikk med seg at jeg snudde i oppfattelsen av boligmarkedet før jeg hadde solgt bl.a. egen bolig for hysterisk overpris i forhold til takst og prisantydning. Jeg gikk fra analyse til handling i 2007 som jeg ville gjort i dag hvis jeg hadde eid noe. Som jeg alltid har gjort når ikke noe jeg ikke har kontroll over ødelegger muligheten.

Ikke avfei mitt forsøk på å hjelpe deg Utleier med at jeg er en troende slik som deg.

Jeg avfeier deg ikke, men stoler på egne valg. Det er viktig.

Noen enkle leveregler for meg : Ikke hør for mye på andre - det er så mange agendaer der ute. Spør deg alltid "hvorfor sier han det / hvilke interesser er det han representerer/ hvilke fordeler får han av om det han sier/ønsker slår til ?". Ganske mer morsomt å se på intervjuer feks med de spørsmålene i bakhode.

Mine valg har stått seg bra. "Gut feeling" er viktigere for meg enn deg. Ta valg å stå i dem. Men jeg gjør grundige analyser. Mer tall enn ord for meg da. Regnestykker overalt i leiligheten.

Om du i 2007 valgte å stå utenfor eiendom og har investert i annet er det et valg du har tatt som jeg ikke har noe problem med eller avfeier på noen som helst måte. Du har sikkert investert i bedre ting.

Jeg er opptatt av egen handlefrihet til enhver tid - å kunne gjøre det jeg ønsker. Det kunne jeg ikke etter å a kjøpt min første bolig i august 1987.....

Det kan jeg nå - mer enn noen gang faktisk.

Men helsa er viktigst - økonomisk handlefrihet er veldig mye mindre viktig - men greit å ha på plass. Skulle vært noe som garanterte helsemessig handlefrihet.

Jeg er ikke bundet til masten med at jeg skal være tung i eiendom(i min lille økonomi) resten av livet. Om Oslomarkedet feks er 25% høyere i 2026-27 - som noen tror - er det godt mulig jeg selger alt av eiendom her og har alt i aksjer i stedet. Jeg kjøpte nye toppleiligheter på Grunerløkka til 45.000-50.000 pr. m2 i 2010-12-14 fordi det var en periode hvor nybygg var nesten like billig som brukt. Idag er verdien rundt 110.000 + pr. m2. Om ditt krakk med feks 30% fall slår til vil belåningen min være rundt 55% - komfortabel med det jeg da.

Du er nesten i null Utleier hvis prisoppgangen i lavrenteperioden etter finanskrisen blir reversert.

Jeg gikk ut av eiendom i 2007 for å gå tilbake i eiendom i desember 2008. Som jeg gikk ut av eiendom i 1988 for å gå inn i 1993. Starten hadde jeg borettslagsleiligheter våren 1982 før maksprissystemet ble opphevet 1. juli 1982.

Du bør gå ut av eiendom i dag Utleier for å gå inn igjen når fullfinansiert boliginvestering gir løpende netto. I dag har du knapt løpende netto selv om du har under 40 % belåning.

35.000 i måneden etter felleskostnader/renter - før vedlikehold. Ikke all verden men med kun 22% skatt blir det jo tross alt 27.000 som er penger for en sånn liten tass som meg. Jeg blir - så kan vi oppsummere i 2027.

Noe man generelt skal være obs på er bankenes tilbakeholdenhet i forhold til den skitne businessen sånne som jeg driver. Da jeg kjøpte var det greit med 85% belåning - og ingen snakket om 5 X inntekt. Jeg tjente godt den gangen og var innenfor uansett / det ville jeg ikke vært idag. Så ikke kødd for mye med banken / hold på det du har og betal som du skal (smil)...Nå blir det fredagskos her. God kveld.

Jeg syns du skal fortsette å høre på deg selv Utleier. I hvert fall ville jeg vært forsiktig med å stole på 2valo som jeg nesten kan garantere sitter mye dårligere i det enn hva du gjør. Hybel.no sine tall når det gjelder til leie vs ønskes leid er enda hottere enn i fjor. Tror vi snart ser nye ath priser.

Olof 2 bærer preg av å ha bommet fullstendig på timingen i boligmarkedet,han/henne tror hvis baissing på hegnar forum
vil påvirke markedet,det kan henne/han bare glemme.

Utleier har sagt at han skal vente med å legge ut sin fineste 4-roms til juni/juli så da har han inntil 3 måneder på seg til å bestemme seg for om han skal leie ut eller selge. Ombestemme seg er vel mer riktig så lenge han gir uttrykk for at han allerede har bestemt seg for å leie ut den fineste når den blir ledig.

Jeg oppfordrer utleier til en kunnskapsbasert avgjørelse og ikke en følelsesmessig en eller en basert på tro. Dog er en kunnskapsbasert avgjørelse veldig vanskelig i dag så lenge mye av kunnskapen holdes skjult eller blir forvrengt, og prisstatistikkene ikke justeres i forhold til det nye som har inntruffet i form av den ekstreme renteoppgangen. Utleier må søke kunnskap bak eiendomsmeglerne, boligprodusentene, eiendomsekspertene, pressen og nesten alle som skriver her og det er både vanskelig og krever en stor tillit til egen vurderingsevne.

Heldigvis for Utleier så er jeg her med min tro på egen vurderingsevne og mangel på respekt for autoriteter. Heldigvis for Utleier fordi jeg tar frem det som holdes skjult og korrigerer det som blir forvrengt slik at han får tilgang til det han bør bygge avgjørelsen på i tillegg til den kunnskapen han tilegner seg andre steder.

Utleier takker for stort engasjement - leiligheten (som er den nest fineste 4-roms utleier eier) er trukket fra markedet fordi den store responsen viste at leien var priset for lavt. Den vil bli lagt ut med en høyere leie i juni/juli. Hvordan det går med det kommer i en senere føljetong.

1 ned til 82 denne uken / dukket opp en del nye denne helgen / blant annet kan man gjøre et "kupp" dersom du får leie en fin 3-roms i 3. etasje i Gøteborggata 14 for 16.500. Dette er enten en sjelden "utleie ridder" - eller en som ikke har fulgt helt med. Er mellom 5-6.000 lavere enn markedsleie. Ulempen er at 274 har lagt den som favoritt ila 1 drøyt døgn - så sjansen er liten for at man får den. I etasjen under skal Utleiemegleren forøvrig ha 30.000 for en 4-roms.

Høres litt ut som en proforma annonse for å "dokumentere" leieinntekter/utgifter.
Er en del slikt på finn, dog mest på ting og tang som folk "selger" til hverandre for å kunne skrive av utgifter på skatten.

Men kan jo selvfølgelig være reelt.

Lite bilder Landis / kun tegninger fra "brosjyren" når det var nytt for 11 år siden - sjekket utleier - en kar på 78 så kan jo være han ikke følger 100% med også - eller at han er gjeldfri og ikke trenger så mye for å spe på pensjonen - og at det er reelt.

Kanskje det ligger litt mer her for han vil ha problemfri utleie. D.v.s. leietaker må ordne en del selv. Byttehandel. Lav husleie for null bry.

1 ned til 81 denne uken / var i tvil om jeg skulle ta med 2 leiligheter som leies ut 4 uker i juli / endte opp med å ta de med selv om de vel egentlig ikke hører hjemme her / men blir fort en vanskelig grenseoppgang om man begynner å "tukle".

4-romsen jeg omtalte tidligere i tråden ble leid ut for 30.500 / valgte å leie ut nå ettersom det var stor pågang og fikk en god pris fra det som synes som meget bra leietakere.

Vet du hva slags husstandsinntekt folk har som leier leilighet for 30 000 i måneden?

Nei det vet jeg ikke - men her er det 3 "uavhengige personer /venner" med høyere utdannelse og fast jobb som betaler litt over 10.000 hver.

ok. Mistenker at det er en del av de tilfellene. man bor seg i alle fall ikke ihjel.

Det er 400 flere som leter etter bolig på hybel.no sammenlignet med samme tid i fjor. Samtidig er det 100 færre boliger til leie. Det er nå 4 ganger så mange som søker bolig i forhold til hvor mange som er til leie. Vi ser "augusttilstander" tidlig i mai.

Det er flere samskipnader som ikke har fullt belegg. Noe som jeg ikke tror har skjedd siste 20 år.
Internasjonale studenter må vist betale skolepenger. Noe de aldri har gjort i Norge.

Gjelder det SiO i Oslo ? I så fall veldig positivt - mitt inntrykk etter nylig utleie er at det er ekstremt mange studenter i det private utleiemarkedet i Oslo. Ikke et vondt ord om studenter, men selv foretrekker jeg å leie ut til noen som er litt eldre og i fast arbeid. Mange av de også.

Det skjer hvert år. Mange utvekslingsstudenter er her på høsten og har bolig hos samskipnadene frem til nyttår. Det er noe av grunnen til at januar-mars er de vanskeligste månedene å finne leietaker, mens det løsner mer og mer jo nærmere man kommer august. Har aldri sett nesten 3000 ønskes leid tidligere, uansett årstid.