Utleie i Oslo
Utleier
17.08.2023 kl 09:50
27822
Driver litt innenfor utleie i Oslo og tror det er noen andre her inne som pusler litt med det. Synes derfor det kunne vært nyttig med en tråd som deler erfaringer innenfor utleie i Oslo - uten for mye generell synsing om "eiemarkedet" etc - virker som det finnes endel andre tråder for det. Jeg har tidligere vært her inne som kator og hatt innlegg om det meste, men fremover tenkte jeg bare å skrive litt om det jeg driver med til daglig som er utleie og aksjer. Begge steder er jeg mer av en som samler enn trader - på godt og vondt. Leilighetene jeg eier har jeg eid i 10-13 år.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Jeg leier ut sentralt i Oslo og fikk til min forskrekkelse oppsigelser fra 4 leietakere i sommer. Et sammentreff av flytting til utlandet, behov for mindre plass etc - alle som flyttet sa til meg at de hadde trivdes meget godt...Men det har aldri skjedd meg før så ble litt forskrekket. Nå har jeg gjennom sommeren jobbet med reutleie av disse 4 og fasiten er som følger :
Hybel : tidligere leie 9.350 / ny leie 11.000 (juli)
4- roms : tidligere leie 21.500 / ny leie 25.500 (august)
3 - roms : tidligere leie 20.350 / ny leie 21.500 (august)
3- roms : tidligere leie 19.150 / ny leie 22.500 (august)
Sum tidligere leie 70.350 / sum ny leie 80.500.
Alle gjort som standard 3 års leiekontrakter med 100% KPI regulering årlig.
Så fasiten ble at leien steg med 10.150 / eller 14,5%. Noen av leieforholdene lå nok med litt for lav leie så ikke min konklusjon at markedet er opp så mye på kort tid.
Har i tilegg en 4-roms hvor leietager har leid av meg i 10 år / leie idag 24.650. Det er den fineste leiligheten jeg har og markedsleie er nok 27-28.000. Men setter veldig pris på at leietager blir og da heller betaler 10-15% under markedsleie - forhåpentligvis lenge.
Det er en god del styr med utleie - spesielt når man får så mange oppsigelser samtidig. Hybel.no er dog en veldig bra plattform som hjelper mye. Både med utleie/finne leietakere/leiekontrakt/depositum/overtakelsesprotokoll/oppfølging. Billig - bør sjekkes ut om du ikke allerede har gjort det. Ellers ble alle reutleid uten noe ledighet - og leilighetene ble overtatt fra leietaker i god stand. Ingen overraskelser egentlig - litt utleieslitasje må man regne med.
En annen observasjon jeg har gjort meg i sommer er at det er veldig mange i tradisjonelt "gode jobber" som er i leiemarkedet - blant mine nye leietagere er 2 lærere og 2 sykepleiere,1 ansatt i departement etc. Alderen på leleietakere synes også å være på vei oppover / fleste i slutten av 20 årene / tidlig i 30 årene. Og flere går typisk sammen om å leie - uten å være i et "forhold" - typisk venner eller kolleger. Tror det er en trend - det finnes en god del som ønsker å bo sentralt i Oslo som leietaker istedet for å bo som selveier på Maura eller Vestby.
Om andre utleiere har erfaringer fra dagens utleiemarked i Oslo kunne det jo vært interessant å høre erfaringer på denne tråden.
Redigert 11.03.2024 kl 17:28
Du må logge inn for å svare
Olav2
I dag kl 11:10
285
Utleier skrev Ned 3 til 80 denne uken.
Jeg fikk 83 for 5 minutter siden da jeg sjekket leilighet med 2+ soverom i bydel Grünerløkka-Sofienberg. Hva skyldes avviket?
Utleier
I dag kl 11:29
261
Det skjer endringer ila et par timer, men akkurat her er det fortsatt 80 / skyldes 2 som averterer enkeltrom som ikke skal være med i utvalget + 1 som er utleid.. En annen ting å følge med på er feilregistrering bydel / forrige uke var feks 2 leiligheter i Prinsessealleen på Skøyen registrert som ledig i bydel Grunerløkka. Så man må inn å se på hver enkelt annonse ..
Olav2
I dag kl 11:33
257
Slike endringer har jeg ikke observert at du har gjort før forrige ukes registrering. Da jeg har sjekket registreringen din tidligere, det er nok noen måneder siden gangen før forrige uke, så fikk jeg ikke avvik som jeg fikk i dag og som jeg fikk for 1 uke siden.
Utleier
I dag kl 11:37
253
Det er nettopp det jeg går inn og sjekker hver uke - så her tar du veldig feil. Bruker tid på å gå inn på hver enkelt annonse. Det jeg veldig gjerne skulle hatt var tall over en periode på kotrrids utleie / det har jeg ikke.
Redigert i dag kl 11:41
Du må logge inn for å svare
Utleier
I dag kl 11:41
245
Nei / siden 2014. Dette var ikke ment å skulle være noe annet enn en temperaturmåler for eget bruk. Jeg hadde kjøpt 2 leiligheter med 2 eller flere soverom i bydel Grûnerløkka i 2010 og 2011 / overtatt i 2012 og 2013 og vurderte om jeg skulle kjøpe flere. Begynte derfor med en telling i 2014 for å skaffe meg et bilde over hvordan etterspørselen var. Det var med å danne bakgrunnen for at jeg kjøpte 2 til i hhv 2014 og 2016. Jeg fortsatte med tellingen - ikke ment å være noe "vitenskaplig", medn mest som morro for egen del. Det største avviket mellom brutto og netto tall er vanligvis at utleide enheter fortsatt er med i utvalget / men det er også en god del enkeltrom som må tas ut. Geografiske feil er forholdsvis sjeldne / grenseoppgangen mellom bydel Grunerløkka og bydel Helsfyr/Sinsen er dog vanskelig for mange /speiselt på LørenI/Hasle.
Redigert i dag kl 11:57
Du må logge inn for å svare
Olav2
I dag kl 11:44
239
Spørsmålet som jeg ønsker svar på er om alle de snart 50 ukesregistreringene du har på denne tråden har blitt sjekket slik som de 2 siste ukene har blitt sjekket, dvs at hver annonse har blitt gjennomgått, med etterfølgende endring av antallet?
Olav2
I dag kl 12:10
223
Hvis du tar vekk feilregistrert bydel fra ditt utvalg så må du legge til de som tilhører din bydel som har blitt registrert i andre bydeler. Dvs at du må gjennomgå alle annonsene for alle bydeler og ikke bare din bydel. Det samme gjelder antall soverom og om det er leilighet eller noe annet. Hvis du tar ut feilregistrering i ditt utvalg så må du ta inn feilregistreringer som skulle vært med i ditt utvalg.
Ut fra ditt svar og de kontrollene jeg har foretatt tidligere så bør vi vel enes om at de 2 siste ukenes antallsreduksjoner ikke har blitt gjennomført i de foregående ukene på samme måten. Og da foreslår jeg at du fortsetter å rapportere bruttotall slik du må ha gjort i de fleste foregående ukene på denne tråden. Slik at man får sammenlignbare tall fra forrige år.
Ut fra ditt svar og de kontrollene jeg har foretatt tidligere så bør vi vel enes om at de 2 siste ukenes antallsreduksjoner ikke har blitt gjennomført i de foregående ukene på samme måten. Og da foreslår jeg at du fortsetter å rapportere bruttotall slik du må ha gjort i de fleste foregående ukene på denne tråden. Slik at man får sammenlignbare tall fra forrige år.
Utleier
I dag kl 12:17
215
Nei - jeg fortsetter på samme måte som jeg har gjort siden 2014 med å ta ut utleide enheter, enkeltværlser og feilplasserte geograiske leiligheter. Du behøver ikke se på det og bruke egne tall (smil).
Olav2
I dag kl 13:56
170
Poenget er at du har ikke gjort det samme hele tiden. Du har åpenbart brukt bruttotall tidligere så lenge jeg har kontrollert dine tall mange ganger tidligere og kun funnet avvik de to siste ukene.
Så lenge du legger ut denne statistikken på dette eiendomsforumet så bør du gjøre jobben ordentlig og ikke finne på justeringer for at tallene skal passe mer i forhold til det som fremstår best for dine investeringer. Å ta ut feilregistreringer i ditt utvalg uten å legge til feilregistreringer som skulle vært i ditt utvalg er finnepåjustering som kun ødelegger statistikken. Du har startet på justeringen i den retningen som passer best for dine investeringer, og er vel på vei mot en større og større justering slik at leiemarkedet der du har leieboliger ser hetere og hetere ut i forhold til virkeligheten. Dvs nøyaktig det samme som Eiendom Norge har holdt på med for salgsmarkedet i større og større grad de siste 2 årene.
Ikke gå i denne fellen Utleier. Bit stoltheten i deg og gå tilbake til rapportering av bruttotall slik at vi som interesserer oss for den faktiske utviklingen i leiemarkedet også har din statistikk som en viktig kilde til kunnskap om hva som skjer.
Så lenge du legger ut denne statistikken på dette eiendomsforumet så bør du gjøre jobben ordentlig og ikke finne på justeringer for at tallene skal passe mer i forhold til det som fremstår best for dine investeringer. Å ta ut feilregistreringer i ditt utvalg uten å legge til feilregistreringer som skulle vært i ditt utvalg er finnepåjustering som kun ødelegger statistikken. Du har startet på justeringen i den retningen som passer best for dine investeringer, og er vel på vei mot en større og større justering slik at leiemarkedet der du har leieboliger ser hetere og hetere ut i forhold til virkeligheten. Dvs nøyaktig det samme som Eiendom Norge har holdt på med for salgsmarkedet i større og større grad de siste 2 årene.
Ikke gå i denne fellen Utleier. Bit stoltheten i deg og gå tilbake til rapportering av bruttotall slik at vi som interesserer oss for den faktiske utviklingen i leiemarkedet også har din statistikk som en viktig kilde til kunnskap om hva som skjer.
Redigert i dag kl 14:02
Du må logge inn for å svare
Utleier
I dag kl 14:46
138
Da får folk velge hvem de tror / jeg har IKKE brukt bruttotall. Hvis du har gått inn og sett på hver enkelt annonse som jeg har gjort så må du vite det...
Siste 2 uker har det ikke vært enkeltrom og det har vært få utleide enheter på mandager så brutto/netto tallene har vært forholdsvis like. Idag dukket det opp 2 enkeltrom og 1 utleid. Utleie pleier å øke litt på utover i uken.. Jeg har INGEN interesse av å prøve å manipulere noen tall - jeg er i en heldig situasjon hvor jeg kan gjøre akkurat det jeg vil i forhold til eiendommer. Jeg er opptatt av å få "nøytrale" tall for egenbruk og tilpasse meg etter de - jeg har ingen annen agenda med mine tall. Forøvrig som jeg skrev i innledningen til denne tråden ønsket jeg at denne skulle være for å dele erfaringer blant utleiere og at det var nok av andre tråder med synsing/agendaer.
Siste 2 uker har det ikke vært enkeltrom og det har vært få utleide enheter på mandager så brutto/netto tallene har vært forholdsvis like. Idag dukket det opp 2 enkeltrom og 1 utleid. Utleie pleier å øke litt på utover i uken.. Jeg har INGEN interesse av å prøve å manipulere noen tall - jeg er i en heldig situasjon hvor jeg kan gjøre akkurat det jeg vil i forhold til eiendommer. Jeg er opptatt av å få "nøytrale" tall for egenbruk og tilpasse meg etter de - jeg har ingen annen agenda med mine tall. Forøvrig som jeg skrev i innledningen til denne tråden ønsket jeg at denne skulle være for å dele erfaringer blant utleiere og at det var nok av andre tråder med synsing/agendaer.
Redigert i dag kl 15:08
Du må logge inn for å svare
Olav2
I dag kl 15:10
113
Fra debatten "Boligkrakket 2023/2024" hvor din statistikk oppdateres fortløpende i debattens 6. innlegg:
"Olav2
16.04.2024 kl 22:04
21691
Utleiers mandagsregistreringer av antall leiligheter til leie med 2 eller flere soverom i bydel Grünerløkka - Sofienberg. Boffs månedsregistreringer for Oslo etter ... :
"Forsommeren 2023": 48
21.08.23: 70
28.08.23: 67
04.09.23: 62
11.09.23: 66
18.09.23: 66 ... 15.09.23 : 2.011
25.09.23: 65
02.10.23: 72
09.10.23: 91
16.10.23: 100 ... 15.10.23 : 2.192
23.10.23: 100
30.10.23: 101
06.11.23: 106
13.11.23: 109 ... 15.11.23 : 2.440
20.11.23: 95
27.11.23: 88
04.12.23: 91
11.12.23: 79
18.12.23: 83 ... 15.12.23 : 2.377
02.01.24: 78
08.01.24: 96
15.01.24: 94. ... 15.01.24 : 2.710
22.01.24: 92
29.01.24: 90
05.02.24: 88
12.02.24: 85 ... 15.02.24 : 2.542
19.02.24: 84
26.02.24: 84
04.03.24: 97
11.03.24: 93
18.03.24: 89 ... 15.03.24 : 2.464
25.03.24: 82
02.04.24: 84
08.04.24: 89
15.04.24: 83 ... 16.04.24 : 2.268
22.04.24: 83
29.04.24: 82
06.05.24: 81
13.05.24: 81. ... 16.05.24 : 2.256
21.05.24: 80
27.05.24: 86
03.06.24: 96
10.06.24: 93
17.06.24: 108 ... 17.06.24: 2.453
24.06.24: 97
01.07.24: 94
08.07.24: 82
15.07.24: 72 ... 15.07.24: 2.211
22.07.24: 86
29.07.24: 83
Fra 22. juli 2024 er det avvik mellom det som registreres her og det Utleier registrerer på sin debatt. Avviket skyldes at Utleier fra 22. juli har nedjusert antallet. Noe jeg tidligere ikke har oppdaget at han har gjort. Både 22. og 29. juli har Utleier nedjustert antallet med 3 slik at han har rapportert 83 og 80 på disse to mandagene.
Kilder:
https://www.finansavisen.no/forum/thread/161319/view
https://www.finansavisen.no/forum/thread/452/view
Redigert i dag kl 15:05
"Olav2
16.04.2024 kl 22:04
21691
Utleiers mandagsregistreringer av antall leiligheter til leie med 2 eller flere soverom i bydel Grünerløkka - Sofienberg. Boffs månedsregistreringer for Oslo etter ... :
"Forsommeren 2023": 48
21.08.23: 70
28.08.23: 67
04.09.23: 62
11.09.23: 66
18.09.23: 66 ... 15.09.23 : 2.011
25.09.23: 65
02.10.23: 72
09.10.23: 91
16.10.23: 100 ... 15.10.23 : 2.192
23.10.23: 100
30.10.23: 101
06.11.23: 106
13.11.23: 109 ... 15.11.23 : 2.440
20.11.23: 95
27.11.23: 88
04.12.23: 91
11.12.23: 79
18.12.23: 83 ... 15.12.23 : 2.377
02.01.24: 78
08.01.24: 96
15.01.24: 94. ... 15.01.24 : 2.710
22.01.24: 92
29.01.24: 90
05.02.24: 88
12.02.24: 85 ... 15.02.24 : 2.542
19.02.24: 84
26.02.24: 84
04.03.24: 97
11.03.24: 93
18.03.24: 89 ... 15.03.24 : 2.464
25.03.24: 82
02.04.24: 84
08.04.24: 89
15.04.24: 83 ... 16.04.24 : 2.268
22.04.24: 83
29.04.24: 82
06.05.24: 81
13.05.24: 81. ... 16.05.24 : 2.256
21.05.24: 80
27.05.24: 86
03.06.24: 96
10.06.24: 93
17.06.24: 108 ... 17.06.24: 2.453
24.06.24: 97
01.07.24: 94
08.07.24: 82
15.07.24: 72 ... 15.07.24: 2.211
22.07.24: 86
29.07.24: 83
Fra 22. juli 2024 er det avvik mellom det som registreres her og det Utleier registrerer på sin debatt. Avviket skyldes at Utleier fra 22. juli har nedjusert antallet. Noe jeg tidligere ikke har oppdaget at han har gjort. Både 22. og 29. juli har Utleier nedjustert antallet med 3 slik at han har rapportert 83 og 80 på disse to mandagene.
Kilder:
https://www.finansavisen.no/forum/thread/161319/view
https://www.finansavisen.no/forum/thread/452/view
Redigert i dag kl 15:05
Utleier
I dag kl 15:22
102
Du må veldig gjerne være med å telle fremover - men da må du gjøre en ordentlig jobb og gå inn på hver enkelt annonse / det du skriver om at jeg ikke haar nedjustert tidligere er riv ruskende galt - har nedjustert bruttotallene godt over 10 mange ganger pga enkeltrom / utleid. Var ikke klar over at mine tall ble brukt noe annet sted enn i egen tråd.
Redigert i dag kl 15:24
Du må logge inn for å svare
OZZY
I dag kl 15:27
95
noen som vet hvor jeg kan legge ut min leilighet korttidsleie. fra midten av desember til midten av mars ? grunnet et mulig utenlandsopphold
Redigert i dag kl 15:36
Du må logge inn for å svare
Utleier
I dag kl 15:30
93
Ganske mange som legger ut korttid som "vanlig" utleie på finn.no. Noen faktisk helt ned i 3-4 uker. Men vet ikke hvordan resultatet er / og de fleste er i sommerferien.
Olav2
I dag kl 16:41
56
Jeg bruker selvfølgelig bruttotall slik du har brukt de gangene jeg har sjekket dine tall. De andre statistikkene for Oslo her på Eiendomsforumet i form av noprofit sin "oslo - varelagerstatistikk", Onkel_S sin "Visningssuksess" og Boff sin "Forholdet mellom antall til leie/ønskes leid i Oslo" bruker selvfølgelig alle bruttotall uten justering ut som følge av feilregistreringer. Selvfølgelig fordi slike justeringer som du holder på med bare ødelegger statistikken så lenge du justerer ut av utvalget uten samtidig å justere inn i utvalget. Å justere både ut og inn er pga mengden tilnærmet en umulig oppgave. Ingen gidder å gå igjennom alle boligannonsene på finn.no for å se om noen registrerte i Finnmark eller på Flisa skulle vært registrert i Oslo.
Redigert i dag kl 16:42
Du må logge inn for å svare
sondresb
I dag kl 17:53
23
Olav2, nå er du vrang. Som et eksakt estimat for korrekt antall leiligheter som finnes tilgjengelig for utleie i gitt bydel i virkelige den verden må man selvsagt justere både inn og ut, men det er ingen grunn til at metoden skulle gi relevant og konsekvent måltall som beskrevet. De som ligger i feil kategori blir ikke talt. Det samme gjelder de som bare har lapp på lokal Rema og de som annonseres på Hybel.no.
Og at Utleier/kator skulle manipulere tall for egen agenda faller på sin egen urimelighet. Både fordi den neppe flytter priser og fordi han over tid har vist seg som veldig "intellektuelt ærlig" (som muligens er en anglifisert frase, men du skjønner hva jeg mener) og ikke veldig hard verken på bull eller bear.
Og at Utleier/kator skulle manipulere tall for egen agenda faller på sin egen urimelighet. Både fordi den neppe flytter priser og fordi han over tid har vist seg som veldig "intellektuelt ærlig" (som muligens er en anglifisert frase, men du skjønner hva jeg mener) og ikke veldig hard verken på bull eller bear.