Jeg fikk 83 for 5 minutter siden da jeg sjekket leilighet med 2+ soverom i bydel Grünerløkka-Sofienberg. Hva skyldes avviket?

Det skjer endringer ila et par timer, men akkurat her er det fortsatt 80 / skyldes 2 som averterer enkeltrom som ikke skal være med i utvalget + 1 som er utleid.. En annen ting å følge med på er feilregistrering bydel / forrige uke var feks 2 leiligheter i Prinsessealleen på Skøyen registrert som ledig i bydel Grunerløkka. Så man må inn å se på hver enkelt annonse ..

Slike endringer har jeg ikke observert at du har gjort før forrige ukes registrering. Da jeg har sjekket registreringen din tidligere, det er nok noen måneder siden gangen før forrige uke, så fikk jeg ikke avvik som jeg fikk i dag og som jeg fikk for 1 uke siden.

Det er nettopp det jeg går inn og sjekker hver uke - så her tar du veldig feil. Bruker tid på å gå inn på hver enkelt annonse. Det jeg veldig gjerne skulle hatt var tall over en periode på kotrrids utleie / det har jeg ikke.

Har du sjekket hver uke fra du startet i august 2023?

Nei / siden 2014. Dette var ikke ment å skulle være noe annet enn en temperaturmåler for eget bruk. Jeg hadde kjøpt 2 leiligheter med 2 eller flere soverom i bydel Grûnerløkka i 2010 og 2011 / overtatt i 2012 og 2013 og vurderte om jeg skulle kjøpe flere. Begynte derfor med en telling i 2014 for å skaffe meg et bilde over hvordan etterspørselen var. Det var med å danne bakgrunnen for at jeg kjøpte 2 til i hhv 2014 og 2016. Jeg fortsatte med tellingen - ikke ment å være noe "vitenskaplig", medn mest som morro for egen del. Det største avviket mellom brutto og netto tall er vanligvis at utleide enheter fortsatt er med i utvalget / men det er også en god del enkeltrom som må tas ut. Geografiske feil er forholdsvis sjeldne / grenseoppgangen mellom bydel Grunerløkka og bydel Helsfyr/Sinsen er dog vanskelig for mange /speiselt på LørenI/Hasle.

Spørsmålet som jeg ønsker svar på er om alle de snart 50 ukesregistreringene du har på denne tråden har blitt sjekket slik som de 2 siste ukene har blitt sjekket, dvs at hver annonse har blitt gjennomgått, med etterfølgende endring av antallet?

Hvis du tar vekk feilregistrert bydel fra ditt utvalg så må du legge til de som tilhører din bydel som har blitt registrert i andre bydeler. Dvs at du må gjennomgå alle annonsene for alle bydeler og ikke bare din bydel. Det samme gjelder antall soverom og om det er leilighet eller noe annet. Hvis du tar ut feilregistrering i ditt utvalg så må du ta inn feilregistreringer som skulle vært med i ditt utvalg.

Ut fra ditt svar og de kontrollene jeg har foretatt tidligere så bør vi vel enes om at de 2 siste ukenes antallsreduksjoner ikke har blitt gjennomført i de foregående ukene på samme måten. Og da foreslår jeg at du fortsetter å rapportere bruttotall slik du må ha gjort i de fleste foregående ukene på denne tråden. Slik at man får sammenlignbare tall fra forrige år.

Nei - jeg fortsetter på samme måte som jeg har gjort siden 2014 med å ta ut utleide enheter, enkeltværlser og feilplasserte geograiske leiligheter. Du behøver ikke se på det og bruke egne tall (smil).

Poenget er at du har ikke gjort det samme hele tiden. Du har åpenbart brukt bruttotall tidligere så lenge jeg har kontrollert dine tall mange ganger tidligere og kun funnet avvik de to siste ukene.

Så lenge du legger ut denne statistikken på dette eiendomsforumet så bør du gjøre jobben ordentlig og ikke finne på justeringer for at tallene skal passe mer i forhold til det som fremstår best for dine investeringer. Å ta ut feilregistreringer i ditt utvalg uten å legge til feilregistreringer som skulle vært i ditt utvalg er finnepåjustering som kun ødelegger statistikken. Du har startet på justeringen i den retningen som passer best for dine investeringer, og er vel på vei mot en større og større justering slik at leiemarkedet der du har leieboliger ser hetere og hetere ut i forhold til virkeligheten. Dvs nøyaktig det samme som Eiendom Norge har holdt på med for salgsmarkedet i større og større grad de siste 2 årene.

Ikke gå i denne fellen Utleier. Bit stoltheten i deg og gå tilbake til rapportering av bruttotall slik at vi som interesserer oss for den faktiske utviklingen i leiemarkedet også har din statistikk som en viktig kilde til kunnskap om hva som skjer.

Da får folk velge hvem de tror / jeg har IKKE brukt bruttotall. Hvis du har gått inn og sett på hver enkelt annonse som jeg har gjort så må du vite det...

Siste 2 uker har det ikke vært enkeltrom og det har vært få utleide enheter på mandager så brutto/netto tallene har vært forholdsvis like. Idag dukket det opp 2 enkeltrom og 1 utleid. Utleie pleier å øke litt på utover i uken.. Jeg har INGEN interesse av å prøve å manipulere noen tall - jeg er i en heldig situasjon hvor jeg kan gjøre akkurat det jeg vil i forhold til eiendommer. Jeg er opptatt av å få "nøytrale" tall for egenbruk og tilpasse meg etter de - jeg har ingen annen agenda med mine tall. Forøvrig som jeg skrev i innledningen til denne tråden ønsket jeg at denne skulle være for å dele erfaringer blant utleiere og at det var nok av andre tråder med synsing/agendaer.

Fra debatten "Boligkrakket 2023/2024" hvor din statistikk oppdateres fortløpende i debattens 6. innlegg:

"Olav2
16.04.2024 kl 22:04
21691
Utleiers mandagsregistreringer av antall leiligheter til leie med 2 eller flere soverom i bydel Grünerløkka - Sofienberg. Boffs månedsregistreringer for Oslo etter ... :

"Forsommeren 2023": 48

21.08.23: 70
28.08.23: 67

04.09.23: 62
11.09.23: 66
18.09.23: 66 ... 15.09.23 : 2.011
25.09.23: 65

02.10.23: 72
09.10.23: 91
16.10.23: 100 ... 15.10.23 : 2.192
23.10.23: 100
30.10.23: 101

06.11.23: 106
13.11.23: 109 ... 15.11.23 : 2.440
20.11.23: 95
27.11.23: 88

04.12.23: 91
11.12.23: 79
18.12.23: 83 ... 15.12.23 : 2.377

02.01.24: 78
08.01.24: 96
15.01.24: 94. ... 15.01.24 : 2.710
22.01.24: 92
29.01.24: 90

05.02.24: 88
12.02.24: 85 ... 15.02.24 : 2.542
19.02.24: 84
26.02.24: 84

04.03.24: 97
11.03.24: 93
18.03.24: 89 ... 15.03.24 : 2.464
25.03.24: 82

02.04.24: 84
08.04.24: 89
15.04.24: 83 ... 16.04.24 : 2.268
22.04.24: 83
29.04.24: 82

06.05.24: 81
13.05.24: 81. ... 16.05.24 : 2.256
21.05.24: 80
27.05.24: 86

03.06.24: 96
10.06.24: 93
17.06.24: 108 ... 17.06.24: 2.453
24.06.24: 97

01.07.24: 94
08.07.24: 82
15.07.24: 72 ... 15.07.24: 2.211
22.07.24: 86
29.07.24: 83

Fra 22. juli 2024 er det avvik mellom det som registreres her og det Utleier registrerer på sin debatt. Avviket skyldes at Utleier fra 22. juli har nedjusert antallet. Noe jeg tidligere ikke har oppdaget at han har gjort. Både 22. og 29. juli har Utleier nedjustert antallet med 3 slik at han har rapportert 83 og 80 på disse to mandagene.

Kilder:
https://www.finansavisen.no/forum/thread/161319/view
https://www.finansavisen.no/forum/thread/452/view
Redigert i dag kl 15:05

Du må veldig gjerne være med å telle fremover - men da må du gjøre en ordentlig jobb og gå inn på hver enkelt annonse / det du skriver om at jeg ikke haar nedjustert tidligere er riv ruskende galt - har nedjustert bruttotallene godt over 10 mange ganger pga enkeltrom / utleid. Var ikke klar over at mine tall ble brukt noe annet sted enn i egen tråd.

noen som vet hvor jeg kan legge ut min leilighet korttidsleie. fra midten av desember til midten av mars ? grunnet et mulig utenlandsopphold

Ganske mange som legger ut korttid som "vanlig" utleie på finn.no. Noen faktisk helt ned i 3-4 uker. Men vet ikke hvordan resultatet er / og de fleste er i sommerferien.

Jeg bruker selvfølgelig bruttotall slik du har brukt de gangene jeg har sjekket dine tall. De andre statistikkene for Oslo her på Eiendomsforumet i form av noprofit sin "oslo - varelagerstatistikk", Onkel_S sin "Visningssuksess" og Boff sin "Forholdet mellom antall til leie/ønskes leid i Oslo" bruker selvfølgelig alle bruttotall uten justering ut som følge av feilregistreringer. Selvfølgelig fordi slike justeringer som du holder på med bare ødelegger statistikken så lenge du justerer ut av utvalget uten samtidig å justere inn i utvalget. Å justere både ut og inn er pga mengden tilnærmet en umulig oppgave. Ingen gidder å gå igjennom alle boligannonsene på finn.no for å se om noen registrerte i Finnmark eller på Flisa skulle vært registrert i Oslo.

Olav2, nå er du vrang. Som et eksakt estimat for korrekt antall leiligheter som finnes tilgjengelig for utleie i gitt bydel i den virkelige verden må man selvsagt justere både inn og ut, men det er ingen grunn til at metoden ikke skulle gi relevant og konsekvent måltall som beskrevet. De som ligger i feil kategori blir ikke talt med. Det samme gjelder de som bare har lapp på lokal Rema og de som annonseres på Hybel.no.

Og at Utleier/kator skulle manipulere tall for egen agenda faller på sin egen urimelighet. Både fordi den neppe flytter priser og fordi han over tid har vist seg som veldig "intellektuelt ærlig" (som muligens er en anglifisert frase, men du skjønner hva jeg mener) og ikke veldig hard verken på bull eller bear.

Utleier har etter min mening endret rapporteringen i form av å gå over fra å rapportere bruttotall til å rapportere nettotall. Hadde han rapportert nettotall hele tiden så hadde det vært greit, som det er greit at han rapporterer bruttotall hele tiden. Det som ikke er greit er å gå over fra bruttotall til nettotall så lenge det ødelegger sammenligningen over tid.

Antallet annonser for leieboliger med 2 eller flere soverom i bydel Grünerløkka - Sofienberg har tilnærmet null informasjonsverdi i analysesammenheng hvis det bare er en registrering. Antallet er kun interessant analysemessig hvis man har flere registreringer over tid. Men, da må registreringen gjennomføres på samme måte over alle tidpunkter, noe Utleier ikke har gjort.

Utleier er som navnet sier en utleier. Og da er han selvfølgelig interessert i at utleiemarkedet fremstår som best mulig sett fra utleieres synspunkt. At han ikke bare er utleier, men også utleier av boliger som er i utvalget hans hvis han annonserer utleieboligene sine til leie tilsier at han har spesielt stor egeninteresse av hva statistikken formidler. Han er i juridiske termer mildt sagt alt for inhabil til å kunne stoles på.

Frem til for 2 uker siden oppdaget jeg ikke noe juks fra Utleiers side som medførte at jeg tok statistikken hans inn som en av 6 statistikker på debatten Boligkrakket 2023/2024 til tross for Utleiers mildt sagt manglende habilitet. Men, så ble jeg meget skeptisk da han for 12 dager siden karakteriserte dagens marked på følgende måte:

"Kan godt hende at det viser seg at markedet er litt mindre stramt i 2024 enn i 2023"

etter at jeg hadde påpekt av hans laveste registrering i år på 72 mot hans laveste registrering på forsommeren i fjor på 48, gir 50 % økt antall fra i fjor. Da jeg for 8 dager siden oppdaget at hans registrering var 3 lavere enn det jeg fikk i antall da jeg sjekket noen minutter etterpå ble jeg enda mer skeptisk, før jeg i går oppdaget nøyaktig samme avvik på 3 og derfor startet denne diskusjonen med Utleier for å få han inn på det riktige statistikksporet igjen. Noe som jeg ikke lyktes med og som derfor medførte at jeg endret min presentasjon av Utleiers statistikk med motiv om å fortsette registreringen selv etter de prinsipper Utleiers statistikk startet med for snart 1 år siden her på forumet.

I en verden hvor stort sett alt av boligstatistikker er manipulert i postitiv retning for utleiere, boligprodusenter og eiendomsmeglere, av i stor grad utleiere, boligprodusenter og eiendomsmeglere, så er det viktig å holde på de få statistikkene som ikke er manipulerte. Derfor sjekker jeg alle de statistikkene som presenteres her på forumet og går i strupen på produsenten hvis han forsøker seg med noe som ødelegger statistikken. Slik jeg nå har gjort med Utleier og slik jeg tidligere har gjort med Onkel_S. Det er etter min mening den desidert viktigste funksjonen som jeg har her på forumet og det som virkelig har betydning for de som får med seg debattene her. Virkelig betydning fordi statistikkene her er veldig gode og derfor veldig viktige når det stort sett alle andre statistikker forteller er løgn.

Vis meg et en uke hvor jeg har brukt bruttotall ? Jeg kan som alle andre ha telt feil selv om jeg faktisk tviler på det, men har ALDRI brukt bruttotall.

Om du ikke har noe konkret å komme / som du ikke kan ha/ ber jeg deg om å slutte å vrøvle på denne tråden.

Jeg har et langt liv i blant annet bank og finans bak meg med alt for mange år som kredittkomitemedlem i små og større banker. Mye av jobben var å gå igjennom ulike analyser og budsjetter mm. Har særdeles stor respekt for tall og analyser.

Utpreget bruk av ordgyteri i presentasjoner var nesten uten unntak uttrykk for at man ikke hadde tall / eller realiteter på sin side.

"Utleier
25.08.2023 kl 12:14
13001
Utleier skrev
Har min lille temperatur måler som jeg har benyttet de siste snaue 10 årene / jeg går inn på finn.no..
Idag er antall ledige leiligheter på finn.no i bydel Grünerløkka med 2 eller flere soverom 59 / 11 færre enn på mandag. Får se hvordan ståa er mandag.....Pleier å komme til noen nye ila helgen. Men uansett fortsatt lavt. "Morsomt" at Heimstaden har den billigste med 17.700 for en 3-roms på 48 m2 i Maridalsveien - de har alltid pleid å være blant de som "tyner" markedet hardest. Ny politikk ? Leiligheten er utleid. Men ser de har en annen 3 roms i samme gård som de skal ha 27.100 for - men den er 80m2 - ikke utleid p.t. Jeg teller forøvrig alltid brutto og trekker fra de som er markert som "utleid".
Redigert 25.08.2023 kl 12:26"

Din siste setning 25. august i fjor: "Jeg teller forøvrig alltid brutto og trekker fra de som er markert som "utleid"

Jeg har aldri regnet 1 rom som en leilighet med 2 soverom eller flere. Som denne tråden omfatter.

Eller Skøyen som Grunerløkka.

Nye nettotall kommer mandag.

Fratrukket enkeltrom, utleide enheter og opplagte feilregisteringer. Som jeg har gjort siden 2014.

De som er interessert kan sjekke inn på tråden da. God uke.

Etter at jeg i dag har lest gjennom de aller fleste av dine innlegg på denne tråden Utleier så fremstår det som du har trukket fra de som har vært merket med "utleid" i hvert fall noen ganger slik du forklarte i august i fjor. I tillegg har du trukket fra noen feilregistreringer de 2 siste mandagene som du ikke har forklart noe sted at du gjør før jeg tok opp dette med deg.

Uavhengig av hva du trekker fra eller ikke, nå eller tidligere, så forteller heldigvis statistikken din uansett noe troverdig når man sammenligner din laveste registrering i år på 72 mot din laveste registrering i fjor frem til sommeren på 48. Antall annonser til leie for boliger med 2 eller flere soverom i bydel Grünerløkka - Sofienberg har i følge deg steget med 50 % fra antallsbunnen i fjor til antallsbunnen i år. Som er enda større prosentvis oppgang i antall annonser for bolig til leie enn i hele Oslo i form av følgende antall i dag mot antallet 30. juli i fjor:

Antall annonser for bolig til leie i Oslo:
30. juli 2024: 2.345
30. juli 2023: 1.673
2023=)2024: +672 (+40 %)

Kilder:
https://www.finn.no/realestate/lettings/search.html
https://www.finansavisen.no/forum/thread/154663/view/5518791?legacy=0

Ut fra din statistikk, med de tallene du har rapportert, så må konklusjonen bli at i den delen av markedet i Oslo der du har dine utleieboliger har utviklingen vært enda klarere i retning iskaldt marked enn i den øvrige delen av Oslo. Dog er ikke forskjellen større mellom der du leier ut i form av 50 % vekst i antall annonser fra i fjor til resten av oslos vekst på 40 % at konklusjonen er sikker angående ditt markeds dårligere utvikling enn resten. Dårlig utvikling for utleierne er det uansett. Eller elendig utvikling hvis man skal være mer korrekt.

Din høyeste registrering siste 10 år er 150 som må være i covidåret 2021. Hvis man fremover fortsetter å ha et antall 50 % over fjoråret så vil man mandag 13. oktober 2024 nå 109 x 1,5 = 164 annonser for bolig til leie i ditt utvalg som er 9 % over den tidligere antallsrekorden fra 2021.

Til høsten vil din statistikk høyst sannsynlig vise et historisk iskaldt leiemarked der du har dine utleieboliger enda kaldere enn det kaldeste under covidtiden da både uteliv, skoler og universiteter i Oslo var stengte. Med en slik nær fremtid er det mulig å forstå din lite diplomatiske måte å takle kritiske spørsmål angående din statistikk. Er du fortsatt ikke storforbruker av legemidler som hindrer sure oppstøt så er du en kald fisk.