Men leieprisene stiger;)

Antall annonser på finn i Oslo: til leie / ønskes leid = forholdstall (større enn 7: leietakers marked, mindre enn 7: utleiers marked)

I år:
19.05.23 : 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23 : 1.920 / 379 = 5,07
15.07.23 : 1.696 / 340 = 4,90
15.08.23 : 1.936 / 235 = 8,24
15.09.23 : 2.011 / 211 = 9,53
15.10.23 : 2.192 / 164 = 13.37

20.10.23 : 2.280 / 151 = 15,10

I fjor:
16.05.22 : 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22 : 1.945 / 449 = 4,33
15.07.22 : 1.303 / 467 = 2,79
15.08.22 : 1.425 / 378 = 3,77
15.09.22 : 1.487 / 282 = 5,27
15.10.22 : 1.522 / 217 = 7,01

15.11.22 : 1.653 / 184 = 8.98

Leiemarkedet i Oslo er nå ekstremt leietakers marked og endrer seg fortsatt ekstremt i retning enda mer ekstremt leietakers marked, til ekstremt stor forskjell fra hva f.eks. sats-gründer og boligutleier Vegard Liven påstod i går i E24:

"Vegard Liven tror det vil bli et enda større underskudd på utleieboliger i tiden fremover."

https://e24.no/naeringsliv/i/3E0gv9/sats-grunderen-kvitter-seg-med-utleieboliger-doemt-til-aa-tape-penger

Det er i dag et ekstremt overskudd av utleieboliger i Oslo som pressen fremstiller som et stort underskudd.

Den andre store løgnen vedrørende boligmarkedet i Oslo lever i beste velgående og kommer selvfølgelig fra det man med rette kan kalle en boligmafia i form av Norsk Eiendomsmeglerforbund (NEF). Gudfar og administrerende direktør Carl O. Gevig i NEF dukker selvfølgelig også opp i artikkelen til E24 med bl.a. følgende:

"manglende boligbygging, i kombinasjon med høy befolkningsvekst, vil føre til at leieprisene vil fortsette å øke.", og

"Vi er bekymret for vi kan få en tilbudskollaps i leiemarkedet, dersom fraværet av kriseforståelse hos politikerne fortsetter, sier Geving."

Boligmafiaens tilbudskollaps er i realiteten den kraftigste tilbudsøkningen i vår tid.

Jeg hadde ikke lån på den tiden, men jeg så det i en artikkel i Nettavisen.

På 80-tallet var det på toppen mulig å trekke fra 74 prosent av rentene på skatten under optimale forutsetninger, men reelt noe mindre. Høyt rentefradrag sørget også for at du klatret fort nedover på «skattestigen».

https://www.nettavisen.no/okonomi/renten-narmer-seg-like-ille-som-pa-80-tallet-da-den-passerte-16-prosent/s/5-95-1188175#:~:text=P%C3%A5%2080%2Dtallet%20var%20det,fort%20nedover%20p%C3%A5%20%C2%ABskattestigen%C2%BB.

Norge og da spesielt Oslo har lenge vært en av verdens mest overvurdert boligmarkeder, og det er betenkelig at det kun er norske økonomer som er positive, og som har vært positive de siste år. Allerede for over 6 år siden kunne man blant annet lese:

"Oslo nærmer seg verdens dyreste boligmarked - Ifølge undersøkelsen bruker både OECD og Det internasjonale pengefondet samme metode, og tommelfingerregelen er at folk som må betale mer enn fire ganger husholdningens årsinntekt er i et boligmarkedet som er tildels uoverkommelig. Må man betale mer enn fem ganger, er det «svært uoverkommelig», ifølge undersøkelsen. Oslo-prisene ligger på det dobbelte."

https://www.nettavisen.no/meninger/gunnarstavrum/oslo-narmer-seg-verdens-dyreste-boligmarked/s/12-95-3423471434

I denne artikkelen fra 2017 lå Oslo allerede over byer som London, San Francisco og Los Angeles. Siden den gang har jo Nordmenn sendt prisene kraftig opp med penger de ikke hadde. Det er ikke til å komme bort fra at vi per definisjon har en av verdens største boligbobler, og som folkeslag har høyest gjeld i verden.
Så kan man jo håpe på at det mulig å holde dette flytende litt til uten likvider, men tallene er nå der likevel. Kalkulatoren tar aldri feil.

70%? Har hatt boliglån siden 1983 men aldri fått mer enn 50% av rentene i fradrag. Mener dette ble endret på slutten av 80-tallet. Det hører med til historien at mitt boliglån hadde 18% rente i 1988. Ikke rart at det ble tidenes boligkrise på den tiden. En krise som først flatet ut i 1992. I 1993 var det en artikkel i Kapital der man ble anbefalt å kjøpe leiligheter på Grunerløkka som da gikk for behagelige kr 100.000,- pr stk.

Tviler på at noen kommer til å løfte en fing for byggebransjen. Det pakkes in i bomull, men den harde realiteten er at Sentralbanken ønsker å se økt ledighet som følge av sine renteøkninger. I sep gikk ledigheten ned til 1,8%, så virkningen har foreløpig uteblitt.

Kommer nok mange sympati og røyk speil aksjoner fra politikerene, men ingen ansvarlig politiker vil bedrive motkonjunkturpolitikk på resultatene sentralbanken ønsker å oppnå. Da blir jo bare rentene enda høyere enda lengre.

Norge risikerer tyrkiske renter om nok skulle svekke seg kraftig. Kanskje eneste utvei blir å øke renten kraftig, så får politikerene heller kompensere med økt skattefradrag på monster rentene som folk måtte betale. Når renten var høy på 90 tallet var fradraget opp mot 70%.

Vel, konkurransen mellom kjøperne vil fortsatt handle om hvem som kan låne mest, men selv om de blir mer desperate som følge av at det ikke flyter over av tomme boliger, så hjelper det den enkelte lite når han/hun/de når grensen for hva de har råd til.

Den grensen settes av nettoinntekt og rente etter skatt.

Hvor er det man finner ny pris på finn?

Der med renten...

Min hypotese er at den neppe går ned med det aller første.

USA bruker mye mer penger enn de har, i tillegg til alle helikopterpengene under covid. Energiprisene kommer til å være høye med Nazi-Ruzzland og med en brutal krig mellom Ikwan og Israel, som vil radikalisere muslimer igjen, som igjen gir høyrepopulisme.

Nå ligger USA-renten på 5 prosent, som betyr at alle andre vil ligge rundt der også. Så kommer påslagene ut til privathusholdningene.

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/10/19/8047062/kjopte-dyrt-under-pandemien-na-selges-boligene-med-tap?internal_source=sistenytt

Jeg synes du skal se litt på befolkningsvekst og fødselstall. Hvis krigen i ukraina ender blir det veldig fort 0 vekst. Og vel så det.
Så boligbehovet bør forventes å være svært moderat fremover. Med mindre noe uventet skjer selvsagt.

Hva gjelder renten så har den enda ikke toppet. Og den skal sakte ned. I praksis tror jeg du kan forvente at sluttkundene ikke får nevneverdig lavere rente enn hva de har nå.

Renten blir sjeldent satt til 0 uten ekstraordinære omstendigheter, og det tror jeg naturligvis ikke skjer i overskuelig fremtid. Men jeg venter at renten vil synke svakt fom. neste år som vil øke boligetterspørselen tilsvarene. Samtidig som boligetterspørsel stiger igjen vil boligtilbudet synke som følge av færre ferdigstillelser. Sammenlagt vil dette legge press på boligmarkedet. Tror jeg da. Det blir interessant å se når året er over hvor mange boliger som er igangsatt i 2023.

Og det er nettopp slike tanker som dine, Bullmarked, som gjør at noen av oss kommer til å gjøre knallgode eiendomsinvesteringer om ikke lenge.

Siden du er svært bastant i dine påstander om økt boligbehov og økning i priser fremover. Hvor skal pengene komme fra. Er det frislipp i utlånsforskriften, økt nedbetalingstid eller evig avdragsfrihet du sikter til. ?
Hvordan mener du dette skal finansieres ut fra økning på dagens verdi. ?
Da mener jeg prisstigning ut over lønnsveksten. aktså realpriser.

Det virker ganske vilt å påstå at boligbehovet skal øke fremover, gitt de utfordringene verden og norge står overfor. Lave renter kan dukke opp på lengre sikt, men 0 rente håper jeg for alles del vi slipper.

Det er jo nettopp slike tanker som gjør at man vil gjøre gale vurderinger, nedturen er ikke engang startet og man tenker på fullt alvor at ATH priser skal videreføres når den fundamentale grunnen til ATH priser nå ikke lengre eksisterer. Det er i den psykologiske verden betegnet som fornektelsesfasen.
Rekordpriser på bolig kommer fra tilgang på kreditt, så enkelt er det. Har man ikke likviditeten til å kjøpe varen, må varen ned i pris til likviditeten gjør at man kan kjøpe varen.

Vi har da hatt bratt stigende boligbehov/- priser tidligere uten at styringsrenten har vært null. Det er nå fremover at de gode handlene kan gjøres. Det eneste som er sikkert er at prisene skal tilbake og forbi tidligere topper om ikke alt for lenge.

Du har forstått at boligbehovet har gått ned av renteoppgangen wire1 så da har du forstått noe som de «blonde og tilbakestående idiotene» ikke har forstått. Det du ikke har forstått er at renten må tilbake til der den kom fra for at boligbehovet skal komme tilbake til der det kom fra. For du mener vel ikke at styringsrenten blir null igjen i 2025/26?!?

Tror høye renter er kommet for å bli en stund. Ikke før vi får en betydelig nedkjøling i økonomien med økt ledighet og lavere inflasjon vil renten komme ned igjen.

Er redd det må bli mye verre for at det skal kunne bli bedre, og boligmarkedet vil lide en god stund til. Teorien sier at renteøkninger førs gir god effekt etter 6-12mnd, om det stemmer så har vi ikke sett den fulle effekten av de siste renteøkninger.

Ny tråd nye muligheter, men jeg ser du ikke har forandret retorikken din noe særlig. De som ikke deler samme mening som deg er forstatt blonde, tilbakestående eller idioter. Det er ikke rart at engasjementet i tråden har forsvunnet.

Selv om boligbehovet _midlertidig_ har gått ned som følge av høyere kostander, er ikke det dermed sagt at behovet ikke går opp igjen. De fleste er enige om at renten skal ned igjen på et tidspunkt og da vil behovet naturligvis stige, antageligvis mot 2025/26 som er det de fleste snakker om. Mye av etterspørselfallet er også forbundet med usikkerhet. Når NB signaliserer utflating av styringsrenten vil sannsynligvis mange nølere vurdere kjøp igjen.

"Ifølge bransjeorganisasjonen er det behov for mer enn 29.000 nye boliger hvert år."

er siste setning i E24s artikkel i går med overskriften:

""Unormalt" mange boliger på markedet: -Sist vi så slike resultater var før finanskrisen"

Løgnen om det upåvirkelige boligbehovet brukes også i denne artikkelsen som forklaring på at dagens nedtur kommer til å snu som følge av den lave boligbyggingen.

Den blonde seniorøkonomen Sara Midtgaard i Handelsbanken "Tror på trendendring neste år" nettopp på grunn av hennes påtatte eller ekte tro på løgnen om et boligbehov upåvirket av renteoppgang. For hennes del får man håpe at troen på løgnen om det upåvirkelige boligbehov er påtatt.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Kn44eX/unormalt-mange-boliger-paa-markedet-sist-vi-saa-slike-resultater-var-foer-finanskrisen

Datoer salg: antall solgt / antall visninger søndag og mandag : Onkel_S sin visningssuksess
16.10.23 - 18.10.23: 309 / 776 = 40 % : 39 %
17.10.22 - 19.10.22: 324 / 784 = 41 % : 45 %

Bruktboliger til salgs i Oslo:
16.10.23: 2.291
17.10.22: 1.912

Visningssuksessen i år er 6 % lavere enn i fjor med bare 1 % forskjell i prosentvis salg og tilnærmet like mange visninger. Årsaken finner man i at det er nesten 400 flere boliger til salgs i år enn i fjor som ikke hadde visning i helgen som ga flere solgte boliger som ikke hadde visning i helgen i år enn i fjor.

Færre boliger selges i år enn i fjor rett etter visning og flere boliger selges uten rett forutgående visning i år enn i fjor. Som sier at færre boliger selges etter en budrunde i år enn i fjor som bl.a. indikerer større prisfall i år enn i fjor.

«Unormalt» mange boliger på markedet: – Sist vi så slike resultater var før finanskrisen"

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Kn44eX/unormalt-mange-boliger-paa-markedet-sist-vi-saa-slike-resultater-var-foer-finanskrisen?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

- Det er nå 2.242 annonser for bolig til leie i Oslo som er 720 flere annonser enn 15. oktober i fjor.
- Det er nå 154 annonser for bolig ønskes leid i Oslo som er 63 færre annonser enn 15. oktober i fjor.
- Det var på mandag 2.291 annonser for bolig til salgs i Oslo som var 379 flere annonser enn 17. oktober i fjor.
- Det ble kjøpt 202 nye boliger i Oslo i 3. kvartal i år som var 134 færre kjøp enn i 3. kvartal i fjor.

Hvis man ikke er boligekspert i norsk presse så bør tanken gå i retning av at det har skjedd noe med boligbehovet i Oslo det siste året. Hvis man ikke er boligekspert i norsk presse og lurer på hvorfor boligbehovet i Oslo har endret seg så voldsomt i negativ retning det siste året så er svaret at gjennomsnittlig boliglånsrente var 5,19 % i august i år mot 2,88 % i august i fjor.

Boligbehovet til Stein Erik Hagen inkluderte i årene 2020 til 2022 bl.a. en byhytte på 119 kvm på Tjuvholmen som han kjøpte i 2020 for 22 millioner kroner.

Frem til i sommer inkluderte boligbehovet til Stein Erik Hagen bl.a. en leilighet på Manhattan, en leilighet i London og en hytte i Kragerø. I sommer endret Stein Erik Hagens behov seg såpass at alle 3 boligene ble solgt.

Stein Erik Hagens boligbehov har krakket med forklaringen hans at han ville kutte kostnader. Og da må man nesten anta at finanskostnader var den viktigste så lenge det er det alt vesentlige av kostnader for boliger som dekker Stein Erik Hagens behov.

Stein Erik Hagens boligbehov har krakket etter at rentenivået har gått i himmelferd som ifølge eiendomsekspertisen i norsk presse må ha medført at noen andres boligbehov har gått i himmelferd som følge av renteoppgangen så lenge det totale boligbehovet ikke har endret seg som følge av renteoppgang for disse boligekspertene som pressen bruker.

Stein Erik Hagen er ikke den eneste i Norge som har endret sitt boligbehov som følge av renteoppgangen. Tvert imot er det veldig mange som har endret boligbehovet de siste 2 årene uansett hvor rik eller fattig man er. Mange unge bor hjemme lenger enn før, mange gamle kjøper seg en mindre retrettleilighet enn før, mange i 30-åra venter lenger med å kjøpe bolig med hage enn før, mange rike har færre boliger enn før osv.

Kjenner man ikke noen som har endret boligbehovet de siste 2 årene så kjenner man ikke mange. Eller så er man en norsk boligekspert med klippekort i norsk presse, i tillegg til å være tilbakestående i det man er ekspert i.

Forutsetter man at boligbehovet er upåvirket av det økte rentenivået så får man et fremtidig rekyl av dagens lave igangsetting. Er man med andre ord så boliganalytisk hjernedød at man forutsetter noe så dumt som at boligbehovet er upåvirket av det økte rentenivået så blir konklusjonen også hjernedød.

Forutsetter man at boligbehovet er påvirket av rentenivået så får man ikke noe fremtidig rekyl. Er man med andre ord mer boliganalytisk våken enn de som får spalteplass om boligmarkedet så blir det ikke noe fremtidig rekyl så lenge fallet i boligbyggingen er minimal i forhold til det krakket i boligbehovet renteoppgangen drar med seg.

Boligmafiaen syter videre, nå frykter de rekyl basert på et problem som ikke eksisterer:

"Frykter rekyl – Det blir vanskeligere å få tak i boliger framover, og det vil gi kraftige prisøkninger, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Gjeving til Nettavisen. – Dette presser prisene og så får vi en kraftig rekyl, advarer han. Gjeving mener vi kan komme til å se en kraftigere boligprisvekst neste år enn tidligere ventet. Men den store smellen kommer trolig først i 2025, mener han. – Rekylen, den sterke effekten vil tidligst komme årsskiftet 24/25, da får du effekten fullt ut."

Nye spådommer hver dag, tror de glemte den lille detaljen med likviditet.
Fallet i nybygg skyldes utelukkende en bransje som bygger alt for dyrt og ikke tilpasser seg markedet. Tror de bør kjøpe seg en kalkulator.

https://www.nettavisen.no/okonomi/advarer-mot-kraftig-rekyl-i-boligmarkedet-alvorlig/s/5-95-1396780

"Ledig nå!"

https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=324402717
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=323443022

Heimstaden har i dag endret annonseringen fra "ledig omgående" til "ledig nå!".

Den øverste annonsen er en 14 kvm stor leilighet i Nydalen (Oslo) med en årsleie på 138 tusen kroner. Den nederste annonsen er en 15 kvm stor hybel på Nesodden med en årsleie på 82,8 tusen kroner.

Nydalenleiligheten har en årsleie på 10 tusen kroner per kvm som blir 1 million kroner for en 100 kvm stor leilighet hvis leie per kvm er uavhengig av størrelse. Det er for å si det forsiktig dyrt å bo trangt hos Heimstaden. Så dyrt at det som for et par måneder siden var en lett utleid bolig i dag har blitt "ledig nå!".

Fremover vil antall "ledig nå!" annonser øke i ekspressfart hos Heimstaden som vil provosere det leietakerne har ventet på i form av et krakk i leiene. Heimstaden har ikke økonomi til en dramatisk økningen i antall boliger uten leieinntekt og må derfor raskt legge om prisingen. Med 3 tusen slike ektremt overprisede leieforhold er Heimstaden oslos største utleier og vil derfor være en bjellesau for de andre utleierne. Når Heimstaden krakker leiene for å få leid ut så følger de andre utleierne etter. Ikke fordi de ønsker leiekrakket velkommen, men fordi de må krakke for å få leid ut og for deriggjennom å få redusert noe av det løpende underskuddet renteoppgangen har provosert.

Heimstaden starter trolig leiekrakket før jul da antall annonser for bolig til leie på finn.no overstiger 3.000 med dagens utviking. Samtidig som Heimstaden trolig også legger en del av de ledige boligen ut til salgs slik også andre utleiere gjør/vil gjøre.

Salgsmarkedet får dermed enda flere boliger som inspirasjon til enda kraftigere prisfall i salgsmarkedet. Det blir krakk i både leier og salgspriser til jul som hadde blitt boligherpes til jul hvis Prima Vera hadde vært engasjert i dagens boligmarked.

...

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente (1,75 + 1,5 x styringsrente) boliglånsrente etter skatt (fradragsprosent)

02.24: 5,66 (8,50) 4,41 (22 %)
01.24: 5,62 (8,50) 4,38 (22 %)

12.23: 5,56 (8,50) 4,34 (22 %)
11.23: 5,54 (8,13) 4,32 (22 %)
10.23: 5,46 (8,13) 4,26 (22 %)

09.23: 5,34 (8,13) 4,17 (22 %)
08.23: 5,19 (7,75) 4,05 (22 %)
07.23: 4,98 (7,38) 3,88 (22 %)

06.23: 4,69 (7,38) 3,66 (22 %)
05.23: 4,52 (6,63) 3,53 (22 %)
04.23: 4,38 (6,25) 3,42 (22 %)

03.23: 4,22 (6,25) 3,29 (22 %)
02.23: 4,19 (5,88) 3,27 (22 %)
01.23: 4,17 (5,88) 3,25 (22 %)

12.22: 3,99 (5,88) 3,11 (22 %)
11.22: 3,88 (5,50) 3,03 (22 %)
10.22: 3,66 (5,13) 2,85 (22 %)

09.22: 3,27 (5,13) 2,55 (22 %)
08.22: 2,88 (4,38) 2,25 (22 %)
07.22: 2,68 (3,63) 2,09 (22 %)

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 (3,63) 1,86 (22 %)
03.22: 2,11 (2,88) 1,65 (22 %)

12.21: 1,91 (2,50) 1,49 (22 %)
09.21: 1,72 (2,13) 1,34 (22 %)
06.21: 1,73 (1,75) 1,35 (22 %)
03.21: 1,75 (1,75) 1,37 (22 %)

12.20: 1,76 (1,75) 1,37 (22 %)
09.20: 1,80 (1,75) 1,40 (22 %)
06.20: 1,79 (1,75) 1,40 (22 %)
03.20: 2,76 (2,13) 2,15 (22 %)

...slutten av hvert år...
12.19: 3,01 (4,00) 2,35 (22 %)
12.18: 2,53 (2,88) 1,95 (23 %)
12.17: 2,43 (2,50) 1,85 (24 %)

12.16: 2,46 (2,50) 1,85 (25 %)
12.15: 2,54 (2,88) 1,85 (27 %)
12.14: 3,59 (3,63) 2,62 (27 %)

12.13: 3,98 (4,00) 2,87 (28 %)

NORSK STYRINGSRENTE * styringsrente etter skatt

14.12.23 - 21.03.24: 4,50 * 3,51
21.09.23 - 14.12.23: 4,25 * 3,32
17.08.23 - 21.09.23: 4,00 * 3,12

22.06.23 - 17.08.23: 3,75 * 2,93
04.05.23 - 22.06.23: 3,25 * 2,54
23.03.23 - 04.05.23: 3,00 * 2,34

15.12.22 - 23.03.23: 2,75 * 2,15
03.11.22 - 15.12.22: 2,50 * 1,95
22.09.22 - 03.11.22: 2,25 * 1,76

18.08.22 - 22.09.22: 1,75 * 1,37
23.06.22 - 18.08.22: 1,25 * 0,98
24.03.22 - 23.06.22: 0,75 * 0,59

16.12.21 - 24.03.22: 0,50 * 0,39
23.09.21 - 16.12.21: 0,25 * 0,20
07.05.20 - 23.09.21: 0,00 * 0,00

20.03.20 - 07.05.20: 0,25 * 0,20
13.03.20 - 20.03.20: 1,00 * 0,78
19.09.19 - 13.03.20: 1,50 * 1,17

20.06.19 - 19.09.19: 1,25 * 0,98
21.03.19 - 20.06.19: 1,00 * 0,78
20.09.18 - 21.03.19: 0,75 * 0,59 i 2019 * 0,58 i 2018

17.03.16 - 20.09.18: 0,50 * 0,39 i 2018 * 0,38 i 2017 og 2016
24.09.15 - 17.03.16: 0,75 * 0,56 i 2016 * 0,55 i 2015
18.06.15 - 24.09.15: 1,00 * 0,73

11.12.14 - 18.06.15: 1,25 * 0,91
14.03.12 - 11.12.14: 1,50 * 1,10 i 2014 * 1,08 i 2013 og 2012
14.12.11 - 14.03.12: 1,75 * 1,26

12.05.11 - 14.12.11: 2,25 * 1,62
05.05.10 - 12.05.11: 2,00 * 1,44
16.12.09 - 05.05.10: 1,75 * 1,26

28.10.09 - 16.12.09: 1,50 * 1,08
25.03.09 - 28.10.09: 2,00 * 1,44
04.02.09 - 25.03.09: 2,50 * 1,80

17.12.08 - 04.02.09: 3,00 * 2,16
29.10.08 - 17.12.08: 4,75 * 3,42
15.10.08 - 29.10.08: 5,25 * 3,78

25.06.08 - 15.10.08: 5,75 * 4,14
23.04.08 - 25.06.08: 5,50 * 3,96
12.12.07 - 23.04.08: 5,25 * 3,78

30.06.05 - 12.12.07: 2,00 -) 5,00 * 1,44 -) 3,60
11.03.04 - 30.06.05: 1,75 * 1,26
03.07.02 - 11.03.04: 7,00 -) 2,00 * 5,04 -) 1,44

...

...