...

...

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente (1,75 + 1,5 x styringsrente) boliglånsrente etter skatt (fradragsprosent)

02.24: 5,66 (8,50) 4,41 (22 %)
01.24: 5,62 (8,50) 4,38 (22 %)

12.23: 5,56 (8,50) 4,34 (22 %)
11.23: 5,54 (8,13) 4,32 (22 %)
10.23: 5,46 (8,13) 4,26 (22 %)

09.23: 5,34 (8,13) 4,17 (22 %)
08.23: 5,19 (7,75) 4,05 (22 %)
07.23: 4,98 (7,38) 3,88 (22 %)

06.23: 4,69 (7,38) 3,66 (22 %)
05.23: 4,52 (6,63) 3,53 (22 %)
04.23: 4,38 (6,25) 3,42 (22 %)

03.23: 4,22 (6,25) 3,29 (22 %)
02.23: 4,19 (5,88) 3,27 (22 %)
01.23: 4,17 (5,88) 3,25 (22 %)

12.22: 3,99 (5,88) 3,11 (22 %)
11.22: 3,88 (5,50) 3,03 (22 %)
10.22: 3,66 (5,13) 2,85 (22 %)

09.22: 3,27 (5,13) 2,55 (22 %)
08.22: 2,88 (4,38) 2,25 (22 %)
07.22: 2,68 (3,63) 2,09 (22 %)

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 (3,63) 1,86 (22 %)
03.22: 2,11 (2,88) 1,65 (22 %)

12.21: 1,91 (2,50) 1,49 (22 %)
09.21: 1,72 (2,13) 1,34 (22 %)
06.21: 1,73 (1,75) 1,35 (22 %)
03.21: 1,75 (1,75) 1,37 (22 %)

12.20: 1,76 (1,75) 1,37 (22 %)
09.20: 1,80 (1,75) 1,40 (22 %)
06.20: 1,79 (1,75) 1,40 (22 %)
03.20: 2,76 (2,13) 2,15 (22 %)

...slutten av hvert år...
12.19: 3,01 (4,00) 2,35 (22 %)
12.18: 2,53 (2,88) 1,95 (23 %)
12.17: 2,43 (2,50) 1,85 (24 %)

12.16: 2,46 (2,50) 1,85 (25 %)
12.15: 2,54 (2,88) 1,85 (27 %)
12.14: 3,59 (3,63) 2,62 (27 %)

12.13: 3,98 (4,00) 2,87 (28 %)

NORSK STYRINGSRENTE * styringsrente etter skatt

14.12.23 - 21.03.24: 4,50 * 3,51
21.09.23 - 14.12.23: 4,25 * 3,32
17.08.23 - 21.09.23: 4,00 * 3,12

22.06.23 - 17.08.23: 3,75 * 2,93
04.05.23 - 22.06.23: 3,25 * 2,54
23.03.23 - 04.05.23: 3,00 * 2,34

15.12.22 - 23.03.23: 2,75 * 2,15
03.11.22 - 15.12.22: 2,50 * 1,95
22.09.22 - 03.11.22: 2,25 * 1,76

18.08.22 - 22.09.22: 1,75 * 1,37
23.06.22 - 18.08.22: 1,25 * 0,98
24.03.22 - 23.06.22: 0,75 * 0,59

16.12.21 - 24.03.22: 0,50 * 0,39
23.09.21 - 16.12.21: 0,25 * 0,20
07.05.20 - 23.09.21: 0,00 * 0,00

20.03.20 - 07.05.20: 0,25 * 0,20
13.03.20 - 20.03.20: 1,00 * 0,78
19.09.19 - 13.03.20: 1,50 * 1,17

20.06.19 - 19.09.19: 1,25 * 0,98
21.03.19 - 20.06.19: 1,00 * 0,78
20.09.18 - 21.03.19: 0,75 * 0,59 i 2019 * 0,58 i 2018

17.03.16 - 20.09.18: 0,50 * 0,39 i 2018 * 0,38 i 2017 og 2016
24.09.15 - 17.03.16: 0,75 * 0,56 i 2016 * 0,55 i 2015
18.06.15 - 24.09.15: 1,00 * 0,73

11.12.14 - 18.06.15: 1,25 * 0,91
14.03.12 - 11.12.14: 1,50 * 1,10 i 2014 * 1,08 i 2013 og 2012
14.12.11 - 14.03.12: 1,75 * 1,26

12.05.11 - 14.12.11: 2,25 * 1,62
05.05.10 - 12.05.11: 2,00 * 1,44
16.12.09 - 05.05.10: 1,75 * 1,26

28.10.09 - 16.12.09: 1,50 * 1,08
25.03.09 - 28.10.09: 2,00 * 1,44
04.02.09 - 25.03.09: 2,50 * 1,80

17.12.08 - 04.02.09: 3,00 * 2,16
29.10.08 - 17.12.08: 4,75 * 3,42
15.10.08 - 29.10.08: 5,25 * 3,78

25.06.08 - 15.10.08: 5,75 * 4,14
23.04.08 - 25.06.08: 5,50 * 3,96
12.12.07 - 23.04.08: 5,25 * 3,78

30.06.05 - 12.12.07: 2,00 -) 5,00 * 1,44 -) 3,60
11.03.04 - 30.06.05: 1,75 * 1,26
03.07.02 - 11.03.04: 7,00 -) 2,00 * 5,04 -) 1,44

...

"Ledig nå!"

https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=324402717
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=323443022

Heimstaden har i dag endret annonseringen fra "ledig omgående" til "ledig nå!".

Den øverste annonsen er en 14 kvm stor leilighet i Nydalen (Oslo) med en årsleie på 138 tusen kroner. Den nederste annonsen er en 15 kvm stor hybel på Nesodden med en årsleie på 82,8 tusen kroner.

Nydalenleiligheten har en årsleie på 10 tusen kroner per kvm som blir 1 million kroner for en 100 kvm stor leilighet hvis leie per kvm er uavhengig av størrelse. Det er for å si det forsiktig dyrt å bo trangt hos Heimstaden. Så dyrt at det som for et par måneder siden var en lett utleid bolig i dag har blitt "ledig nå!".

Fremover vil antall "ledig nå!" annonser øke i ekspressfart hos Heimstaden som vil provosere det leietakerne har ventet på i form av et krakk i leiene. Heimstaden har ikke økonomi til en dramatisk økningen i antall boliger uten leieinntekt og må derfor raskt legge om prisingen. Med 3 tusen slike ektremt overprisede leieforhold er Heimstaden oslos største utleier og vil derfor være en bjellesau for de andre utleierne. Når Heimstaden krakker leiene for å få leid ut så følger de andre utleierne etter. Ikke fordi de ønsker leiekrakket velkommen, men fordi de må krakke for å få leid ut og for deriggjennom å få redusert noe av det løpende underskuddet renteoppgangen har provosert.

Heimstaden starter trolig leiekrakket før jul da antall annonser for bolig til leie på finn.no overstiger 3.000 med dagens utviking. Samtidig som Heimstaden trolig også legger en del av de ledige boligen ut til salgs slik også andre utleiere gjør/vil gjøre.

Salgsmarkedet får dermed enda flere boliger som inspirasjon til enda kraftigere prisfall i salgsmarkedet. Det blir krakk i både leier og salgspriser til jul som hadde blitt boligherpes til jul hvis Prima Vera hadde vært engasjert i dagens boligmarked.

Boligmafiaen syter videre, nå frykter de rekyl basert på et problem som ikke eksisterer:

"Frykter rekyl – Det blir vanskeligere å få tak i boliger framover, og det vil gi kraftige prisøkninger, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Gjeving til Nettavisen. – Dette presser prisene og så får vi en kraftig rekyl, advarer han. Gjeving mener vi kan komme til å se en kraftigere boligprisvekst neste år enn tidligere ventet. Men den store smellen kommer trolig først i 2025, mener han. – Rekylen, den sterke effekten vil tidligst komme årsskiftet 24/25, da får du effekten fullt ut."

Nye spådommer hver dag, tror de glemte den lille detaljen med likviditet.
Fallet i nybygg skyldes utelukkende en bransje som bygger alt for dyrt og ikke tilpasser seg markedet. Tror de bør kjøpe seg en kalkulator.

https://www.nettavisen.no/okonomi/advarer-mot-kraftig-rekyl-i-boligmarkedet-alvorlig/s/5-95-1396780

Forutsetter man at boligbehovet er upåvirket av det økte rentenivået så får man et fremtidig rekyl av dagens lave igangsetting. Er man med andre ord så boliganalytisk hjernedød at man forutsetter noe så dumt som at boligbehovet er upåvirket av det økte rentenivået så blir konklusjonen også hjernedød.

Forutsetter man at boligbehovet er påvirket av rentenivået så får man ikke noe fremtidig rekyl. Er man med andre ord mer boliganalytisk våken enn de som får spalteplass om boligmarkedet så blir det ikke noe fremtidig rekyl så lenge fallet i boligbyggingen er minimal i forhold til det krakket i boligbehovet renteoppgangen drar med seg.

Boligbehovet til Stein Erik Hagen inkluderte i årene 2020 til 2022 bl.a. en byhytte på 119 kvm på Tjuvholmen som han kjøpte i 2020 for 22 millioner kroner.

Frem til i sommer inkluderte boligbehovet til Stein Erik Hagen bl.a. en leilighet på Manhattan, en leilighet i London og en hytte i Kragerø. I sommer endret Stein Erik Hagens behov seg såpass at alle 3 boligene ble solgt.

Stein Erik Hagens boligbehov har krakket med forklaringen hans at han ville kutte kostnader. Og da må man nesten anta at finanskostnader var den viktigste så lenge det er det alt vesentlige av kostnader for boliger som dekker Stein Erik Hagens behov.

Stein Erik Hagens boligbehov har krakket etter at rentenivået har gått i himmelferd som ifølge eiendomsekspertisen i norsk presse må ha medført at noen andres boligbehov har gått i himmelferd som følge av renteoppgangen så lenge det totale boligbehovet ikke har endret seg som følge av renteoppgang for disse boligekspertene som pressen bruker.

Stein Erik Hagen er ikke den eneste i Norge som har endret sitt boligbehov som følge av renteoppgangen. Tvert imot er det veldig mange som har endret boligbehovet de siste 2 årene uansett hvor rik eller fattig man er. Mange unge bor hjemme lenger enn før, mange gamle kjøper seg en mindre retrettleilighet enn før, mange i 30-åra venter lenger med å kjøpe bolig med hage enn før, mange rike har færre boliger enn før osv.

Kjenner man ikke noen som har endret boligbehovet de siste 2 årene så kjenner man ikke mange. Eller så er man en norsk boligekspert med klippekort i norsk presse, i tillegg til å være tilbakestående i det man er ekspert i.

- Det er nå 2.242 annonser for bolig til leie i Oslo som er 720 flere annonser enn 15. oktober i fjor.
- Det er nå 154 annonser for bolig ønskes leid i Oslo som er 63 færre annonser enn 15. oktober i fjor.
- Det var på mandag 2.291 annonser for bolig til salgs i Oslo som var 379 flere annonser enn 17. oktober i fjor.
- Det ble kjøpt 202 nye boliger i Oslo i 3. kvartal i år som var 134 færre kjøp enn i 3. kvartal i fjor.

Hvis man ikke er boligekspert i norsk presse så bør tanken gå i retning av at det har skjedd noe med boligbehovet i Oslo det siste året. Hvis man ikke er boligekspert i norsk presse og lurer på hvorfor boligbehovet i Oslo har endret seg så voldsomt i negativ retning det siste året så er svaret at gjennomsnittlig boliglånsrente var 5,19 % i august i år mot 2,88 % i august i fjor.

«Unormalt» mange boliger på markedet: – Sist vi så slike resultater var før finanskrisen"

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Kn44eX/unormalt-mange-boliger-paa-markedet-sist-vi-saa-slike-resultater-var-foer-finanskrisen?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

Datoer salg: antall solgt / antall visninger søndag og mandag : Onkel_S sin visningssuksess
16.10.23 - 18.10.23: 309 / 776 = 40 % : 39 %
17.10.22 - 19.10.22: 324 / 784 = 41 % : 45 %

Bruktboliger til salgs i Oslo:
16.10.23: 2.291
17.10.22: 1.912

Visningssuksessen i år er 6 % lavere enn i fjor med bare 1 % forskjell i prosentvis salg og tilnærmet like mange visninger. Årsaken finner man i at det er nesten 400 flere boliger til salgs i år enn i fjor som ikke hadde visning i helgen som ga flere solgte boliger som ikke hadde visning i helgen i år enn i fjor.

Færre boliger selges i år enn i fjor rett etter visning og flere boliger selges uten rett forutgående visning i år enn i fjor. Som sier at færre boliger selges etter en budrunde i år enn i fjor som bl.a. indikerer større prisfall i år enn i fjor.

"Ifølge bransjeorganisasjonen er det behov for mer enn 29.000 nye boliger hvert år."

er siste setning i E24s artikkel i går med overskriften:

""Unormalt" mange boliger på markedet: -Sist vi så slike resultater var før finanskrisen"

Løgnen om det upåvirkelige boligbehovet brukes også i denne artikkelsen som forklaring på at dagens nedtur kommer til å snu som følge av den lave boligbyggingen.

Den blonde seniorøkonomen Sara Midtgaard i Handelsbanken "Tror på trendendring neste år" nettopp på grunn av hennes påtatte eller ekte tro på løgnen om et boligbehov upåvirket av renteoppgang. For hennes del får man håpe at troen på løgnen om det upåvirkelige boligbehov er påtatt.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Kn44eX/unormalt-mange-boliger-paa-markedet-sist-vi-saa-slike-resultater-var-foer-finanskrisen

Ny tråd nye muligheter, men jeg ser du ikke har forandret retorikken din noe særlig. De som ikke deler samme mening som deg er forstatt blonde, tilbakestående eller idioter. Det er ikke rart at engasjementet i tråden har forsvunnet.

Selv om boligbehovet _midlertidig_ har gått ned som følge av høyere kostander, er ikke det dermed sagt at behovet ikke går opp igjen. De fleste er enige om at renten skal ned igjen på et tidspunkt og da vil behovet naturligvis stige, antageligvis mot 2025/26 som er det de fleste snakker om. Mye av etterspørselfallet er også forbundet med usikkerhet. Når NB signaliserer utflating av styringsrenten vil sannsynligvis mange nølere vurdere kjøp igjen.

Tror høye renter er kommet for å bli en stund. Ikke før vi får en betydelig nedkjøling i økonomien med økt ledighet og lavere inflasjon vil renten komme ned igjen.

Er redd det må bli mye verre for at det skal kunne bli bedre, og boligmarkedet vil lide en god stund til. Teorien sier at renteøkninger førs gir god effekt etter 6-12mnd, om det stemmer så har vi ikke sett den fulle effekten av de siste renteøkninger.

Du har forstått at boligbehovet har gått ned av renteoppgangen wire1 så da har du forstått noe som de «blonde og tilbakestående idiotene» ikke har forstått. Det du ikke har forstått er at renten må tilbake til der den kom fra for at boligbehovet skal komme tilbake til der det kom fra. For du mener vel ikke at styringsrenten blir null igjen i 2025/26?!?

Vi har da hatt bratt stigende boligbehov/- priser tidligere uten at styringsrenten har vært null. Det er nå fremover at de gode handlene kan gjøres. Det eneste som er sikkert er at prisene skal tilbake og forbi tidligere topper om ikke alt for lenge.

Det er jo nettopp slike tanker som gjør at man vil gjøre gale vurderinger, nedturen er ikke engang startet og man tenker på fullt alvor at ATH priser skal videreføres når den fundamentale grunnen til ATH priser nå ikke lengre eksisterer. Det er i den psykologiske verden betegnet som fornektelsesfasen.
Rekordpriser på bolig kommer fra tilgang på kreditt, så enkelt er det. Har man ikke likviditeten til å kjøpe varen, må varen ned i pris til likviditeten gjør at man kan kjøpe varen.

Siden du er svært bastant i dine påstander om økt boligbehov og økning i priser fremover. Hvor skal pengene komme fra. Er det frislipp i utlånsforskriften, økt nedbetalingstid eller evig avdragsfrihet du sikter til. ?
Hvordan mener du dette skal finansieres ut fra økning på dagens verdi. ?
Da mener jeg prisstigning ut over lønnsveksten. aktså realpriser.

Det virker ganske vilt å påstå at boligbehovet skal øke fremover, gitt de utfordringene verden og norge står overfor. Lave renter kan dukke opp på lengre sikt, men 0 rente håper jeg for alles del vi slipper.

Og det er nettopp slike tanker som dine, Bullmarked, som gjør at noen av oss kommer til å gjøre knallgode eiendomsinvesteringer om ikke lenge.

Renten blir sjeldent satt til 0 uten ekstraordinære omstendigheter, og det tror jeg naturligvis ikke skjer i overskuelig fremtid. Men jeg venter at renten vil synke svakt fom. neste år som vil øke boligetterspørselen tilsvarene. Samtidig som boligetterspørsel stiger igjen vil boligtilbudet synke som følge av færre ferdigstillelser. Sammenlagt vil dette legge press på boligmarkedet. Tror jeg da. Det blir interessant å se når året er over hvor mange boliger som er igangsatt i 2023.

Jeg synes du skal se litt på befolkningsvekst og fødselstall. Hvis krigen i ukraina ender blir det veldig fort 0 vekst. Og vel så det.
Så boligbehovet bør forventes å være svært moderat fremover. Med mindre noe uventet skjer selvsagt.

Hva gjelder renten så har den enda ikke toppet. Og den skal sakte ned. I praksis tror jeg du kan forvente at sluttkundene ikke får nevneverdig lavere rente enn hva de har nå.

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/10/19/8047062/kjopte-dyrt-under-pandemien-na-selges-boligene-med-tap?internal_source=sistenytt

Der med renten...

Min hypotese er at den neppe går ned med det aller første.

USA bruker mye mer penger enn de har, i tillegg til alle helikopterpengene under covid. Energiprisene kommer til å være høye med Nazi-Ruzzland og med en brutal krig mellom Ikwan og Israel, som vil radikalisere muslimer igjen, som igjen gir høyrepopulisme.

Nå ligger USA-renten på 5 prosent, som betyr at alle andre vil ligge rundt der også. Så kommer påslagene ut til privathusholdningene.

Hvor er det man finner ny pris på finn?

Vel, konkurransen mellom kjøperne vil fortsatt handle om hvem som kan låne mest, men selv om de blir mer desperate som følge av at det ikke flyter over av tomme boliger, så hjelper det den enkelte lite når han/hun/de når grensen for hva de har råd til.

Den grensen settes av nettoinntekt og rente etter skatt.

Tviler på at noen kommer til å løfte en fing for byggebransjen. Det pakkes in i bomull, men den harde realiteten er at Sentralbanken ønsker å se økt ledighet som følge av sine renteøkninger. I sep gikk ledigheten ned til 1,8%, så virkningen har foreløpig uteblitt.

Kommer nok mange sympati og røyk speil aksjoner fra politikerene, men ingen ansvarlig politiker vil bedrive motkonjunkturpolitikk på resultatene sentralbanken ønsker å oppnå. Da blir jo bare rentene enda høyere enda lengre.

Norge risikerer tyrkiske renter om nok skulle svekke seg kraftig. Kanskje eneste utvei blir å øke renten kraftig, så får politikerene heller kompensere med økt skattefradrag på monster rentene som folk måtte betale. Når renten var høy på 90 tallet var fradraget opp mot 70%.

70%? Har hatt boliglån siden 1983 men aldri fått mer enn 50% av rentene i fradrag. Mener dette ble endret på slutten av 80-tallet. Det hører med til historien at mitt boliglån hadde 18% rente i 1988. Ikke rart at det ble tidenes boligkrise på den tiden. En krise som først flatet ut i 1992. I 1993 var det en artikkel i Kapital der man ble anbefalt å kjøpe leiligheter på Grunerløkka som da gikk for behagelige kr 100.000,- pr stk.

Norge og da spesielt Oslo har lenge vært en av verdens mest overvurdert boligmarkeder, og det er betenkelig at det kun er norske økonomer som er positive, og som har vært positive de siste år. Allerede for over 6 år siden kunne man blant annet lese:

"Oslo nærmer seg verdens dyreste boligmarked - Ifølge undersøkelsen bruker både OECD og Det internasjonale pengefondet samme metode, og tommelfingerregelen er at folk som må betale mer enn fire ganger husholdningens årsinntekt er i et boligmarkedet som er tildels uoverkommelig. Må man betale mer enn fem ganger, er det «svært uoverkommelig», ifølge undersøkelsen. Oslo-prisene ligger på det dobbelte."

https://www.nettavisen.no/meninger/gunnarstavrum/oslo-narmer-seg-verdens-dyreste-boligmarked/s/12-95-3423471434

I denne artikkelen fra 2017 lå Oslo allerede over byer som London, San Francisco og Los Angeles. Siden den gang har jo Nordmenn sendt prisene kraftig opp med penger de ikke hadde. Det er ikke til å komme bort fra at vi per definisjon har en av verdens største boligbobler, og som folkeslag har høyest gjeld i verden.
Så kan man jo håpe på at det mulig å holde dette flytende litt til uten likvider, men tallene er nå der likevel. Kalkulatoren tar aldri feil.

Jeg hadde ikke lån på den tiden, men jeg så det i en artikkel i Nettavisen.

På 80-tallet var det på toppen mulig å trekke fra 74 prosent av rentene på skatten under optimale forutsetninger, men reelt noe mindre. Høyt rentefradrag sørget også for at du klatret fort nedover på «skattestigen».

https://www.nettavisen.no/okonomi/renten-narmer-seg-like-ille-som-pa-80-tallet-da-den-passerte-16-prosent/s/5-95-1188175#:~:text=P%C3%A5%2080%2Dtallet%20var%20det,fort%20nedover%20p%C3%A5%20%C2%ABskattestigen%C2%BB.

Antall annonser på finn i Oslo: til leie / ønskes leid = forholdstall (større enn 7: leietakers marked, mindre enn 7: utleiers marked)

I år:
19.05.23 : 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23 : 1.920 / 379 = 5,07
15.07.23 : 1.696 / 340 = 4,90
15.08.23 : 1.936 / 235 = 8,24
15.09.23 : 2.011 / 211 = 9,53
15.10.23 : 2.192 / 164 = 13.37

20.10.23 : 2.280 / 151 = 15,10

I fjor:
16.05.22 : 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22 : 1.945 / 449 = 4,33
15.07.22 : 1.303 / 467 = 2,79
15.08.22 : 1.425 / 378 = 3,77
15.09.22 : 1.487 / 282 = 5,27
15.10.22 : 1.522 / 217 = 7,01

15.11.22 : 1.653 / 184 = 8.98

Leiemarkedet i Oslo er nå ekstremt leietakers marked og endrer seg fortsatt ekstremt i retning enda mer ekstremt leietakers marked, til ekstremt stor forskjell fra hva f.eks. sats-gründer og boligutleier Vegard Liven påstod i går i E24:

"Vegard Liven tror det vil bli et enda større underskudd på utleieboliger i tiden fremover."

https://e24.no/naeringsliv/i/3E0gv9/sats-grunderen-kvitter-seg-med-utleieboliger-doemt-til-aa-tape-penger

Det er i dag et ekstremt overskudd av utleieboliger i Oslo som pressen fremstiller som et stort underskudd.

Den andre store løgnen vedrørende boligmarkedet i Oslo lever i beste velgående og kommer selvfølgelig fra det man med rette kan kalle en boligmafia i form av Norsk Eiendomsmeglerforbund (NEF). Gudfar og administrerende direktør Carl O. Gevig i NEF dukker selvfølgelig også opp i artikkelen til E24 med bl.a. følgende:

"manglende boligbygging, i kombinasjon med høy befolkningsvekst, vil føre til at leieprisene vil fortsette å øke.", og

"Vi er bekymret for vi kan få en tilbudskollaps i leiemarkedet, dersom fraværet av kriseforståelse hos politikerne fortsetter, sier Geving."

Boligmafiaens tilbudskollaps er i realiteten den kraftigste tilbudsøkningen i vår tid.

Men leieprisene stiger;)

Leieprisøkningen er en årsak til den kraftigste tilbudsøkningen i vår tid. Utleiernes forsøk på å velte økte lånekostnader over på leietakerne har over sommeren medført en ekte boligboble i oslos leiemarked. Utleierne priser seg ut av markedet.

Den største utleieren i Oslo Heimstaden har nå 38 annonser for bolig til leie i Oslo hvorav 3 er merket som utleid slik at 35 er til leie. 8. november i fjor hadde Heimstaden 27 annonser for bolig til leie i Oslo hvorav 4 var merket som utleid slik at 23 var til leie. Dvs at Heimstaden har 52 % flere annonser for bolig til leie i dag enn for drøyt 11 måneder siden i et marked det stadig blir vanskeligere å leie ut i. De neste 19 dagene frem til 8. november vil trolig medføre enda flere boliger til leie for den største utleieren i Oslo.

Stiger de? https://www.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk#graph

ett-roms: juli -2.2% /aug -1,8% /sept -1,3%
to-roms: juli +2.2% /aug -0,5% /sept -0,8%
tre-roms: juli -3,6/aug +2,7/sept -1,4%
fire-roms: juli -3,6/aug +6,5% /sept -7,5%

Jeg er uenig i at leiepriser skal ned. Jeg ser for meg kanskje 5% nedgang i leiepriser og eneste grunnen til det er at de var kunstig høye nå i sommer med skolestart rushet og lite tilbud.

I et fallende boligmarked skal leiepriser opp siden utleier tar mer risiko ved utleie enn i et stigende boligmarked. Samtidig er så klart leiepris en funksjon av boligverdi så disse to kreftene stritter mot hverandre.

La oss ta leiligheter i 18-25kvm segmentet i et fallende eller sidelengs boligmarked. verdien på en slik leilighet er enkel å kalkulere - Leiligheten har verdi på cirka 7% av potensiell utleie yield. Med andre ord for at et slikt objekt skal være verdt 3M NOK må leieinntektene etter skatter, avgifter og alle andre kostnader er fratrukket gi 210,000 i lomma. Det stemmer jo så klart ikke med dagens realitet og derfor skal boligprisene ned og leieprisene vil holde seg stabile eller faktisk potensielt fortsette opp litt til.

Det er ingen som kjøper en leilighet i dette segmentet bortsett fra som en investering.Ingen planlegger å bo på 18 kvm i lengre tid, man kjøper for å få utleieinntekter eller for å gamble på boligmarkedet med giring. Når boligpriser slutter å gå opp betydelig og de som kjøper et slikt objekt begynner å tape penger på investeringen så er det kun utleieyielden man kan prise de etter.

I en hypotetisk boligjakt er det ikke mye spennende å velge i om man er kjøper med mine kriterier.

Leilighet i Oslo med prisantydning opptil 9. mill.
Minumum 70 kvm, 2 soverom og balkong, ikke 1. etasje.
I bydelene: St Hanshaugen, Majorstua og Frogner.

Får 25 treff hvor mange har ligget ute på Finn en stund og som stadig vekk blir relansert uten å gå veldig mye ned i pris. Tipper det er endel som nå vil selge først og bare lar annonsen ligge om de ikke får solgt.

Så er det virkelig så mange boliger til salgs som "ekspertene" påstår eller er det de samme boligene som stadig vekk blir relansert eller bare blir liggende?

Maksimal husleie en har råd til å betale styres av inntekten.
Og boligbehovet. Som er en funksjon av hvor mye plass en trenger, standard og beliggenhet. Blir det for dyrt lar man vær og flytter lenger vekk.

Litt det samme som med boliglån. Inntekten bestemmer i hovedsak hva en kan låne.

SSB om andel av boligene i ulike deler av Oslo som var utleie i 2019. Ssb no først, så bygg-bolig-og-eiendom/artikler-og-publikasjoner/stor-andel-leier-i-oslo-sentrum

Er vel rente kontra leieinntekt som avgjør verdien på disse?

Og de er raskere til å selge enn selveiende fastboende, skulle en tro, så i praksis setter de mye av prisen?

Rentene er normale og vil sikkert bli det lenge eller høyere ,inflasjonen er i farta med lange renter i førersetet.
Ingen tar mellomfinansiering er vel problemet da det er usikkert og selge,der stopper greia nå.
Problemet er og bytte bolig,markedet er der.
Snart når lønnen økes vil ny oppgang komme og etterspørselen løsner et sted.
Markedet er nervøst men nedgang før jul er bare sånn det er hvert år.
Når dagens renter matrialiserer seg og de som må selge er ute kommer det en ny bølge opp på høyere renter,dette er vanlige renter folkens,kanskje ser vi en topp engang men den vil holde seg normalt på 5-8,5% lenge.
Boligene vil øke uansett da lønn går opp og byggekost er skyhøyt over dagens priser.
Byggeprosjektene stopper pga lav etterspørsel og svaret ligger i knapphet i lang tid.

Antall annonser på finn.no i Oslo: til leie / ønskes leid = forholdstall (større enn 7: leietakers marked, mindre enn 7: utleiers marked)

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
15.10.23: 2.192 / 164 = 13,37
22.10.23 : 2.262 / 143 = 15,82

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.10.22 : 1.522 / 217 = 7,01
15.11.22 : 1.653 / 184 = 8.98

Endring mai til oktober 2023: +416 / -208 = +8,60
Endring mai til oktober 2022: -343 / -160 = +2,05
Mai til oktober i år kontra i fjor: +759 / -48 = +6,55

Endring 15.10.23 til 22.10.23: +70 / -21 = +2,45
Endring 15.10.22 til 15.11.22: +131 / -33 = +1,97

Den siste UKEN har antall annonser for bolig til leie i Oslo økt med 70 som er drøyt halvparten av økningen på 131 i MÅNEDEN fra oktober til november i fjor. Gitt jevn utvikling fra oktober til november er økningen i år i antall annonser til leie mer enn dobbelt av økningen i fjor.

Den siste UKEN har antall annonser for bolig ønske leid i Oslo falt med 21 som er ca 2/3 av fallet på 33 i MÅNEDEN fra oktober til november i fjor. Gitt jevn utvikling fra oktober til november er fallet i antall annonser for ønskes leid i år tre ganger fallet i fjor.

Den siste UKEN har forholdstallet økt med 2,45 som er 0,48 mer enn økningen i MÅNEDEN fra oktober til november i fjor.

Leiemarkedet i Oslo har den siste uken fortsatt den ekstreme endringen til ekstremt utleiers marked som en fortsettelse på det man har hatt fra mai i år. Fortsetter siste ukes antallsutvikling frem til nyttår så havner antall annonser til leie på 3 tusen og antall annonser for bolig ønskes leid på null.

Med antagelsen om at utleierne intensiverer salget av de boligene de ikke får leid ut og med erkjennelsen av at antall annonser for ønskes leid kun tenderer mot null, så vil det trolig i midten av januar 2024 være drøyt 2,5 tusen annonser for bolig til leie og knapt 100 annonser for bolig ønskes leid. Dvs at man i januar 2024 har et forholdstall over 25 som i såfall er det høyeste forholdstallet registrert av Boff i hans registreringer fra mai 2009 til i dag.

Leiemarkedet i Oslo er mer i ubalanse i negativ retning enn salgsmarkedet for både brukte og nye boliger. Pressen og pressens boligeksperter er tause om leiemarkedets ekstreme negative utvikling for utleierne som man må forvente at de etterhvert har blitt klar over. En taushet krydret med løgnen om at leiemarkedet er hett og at leiene vil fortsette den boblete himmelferden.

Hvorfor mener du at interessen for å leie i Oslo skal fordufte nærmest over natten?

Dagens historisk lave antall annonser for ønskes leid skyldes en nedgang over lang tid som startet i fjor høst og som fikk ekstra fart i mai i år. Dette er ikke noen over natten reaksjon, men en utvikling over lang tid som følge av mindre egenbruk av bolig pga økte lånekostnader og mindre leiebruk av bolig pga at utleierne har satt opp leiene for å dekke de økte lånekostnadene. En utvikling i retning flere og flere ledige boliger og færre og færre potensielle leietakere som vil fortsette helt til boligkostnadene har blitt så lave at boligbruken tar seg opp til et balanserende nivå. Den ekstreme renteoppgangen i kombinasjon med økte leier medfører at leier og boligpriser må falle voldsomt før markedene er tilbake til likevekt.

Median maks månedsleie for de 136 som ønsker å leie enebolig, rekkehus, tomannsbolig, leilighet, hybel eller rom i bofellesskap i Oslo er 12 tusen kroner.

Median månedsleie for de 2.059 utlyste boligene i form av enebolig, rekkehus, tomannsbolig, leilighet, hybel eller rom i bofellesskap i Oslo er 17 tusen kroner.

Når utlyst månedsleie er 5 tusen kroner høyere (42 % høyere) enn maks ønsket månedsleie så er utleierne så i utakt med leietakerne at det må bli rekordhøy ledighet av leieboliger. Skal leiemarkedet i Oslo komme i balanse må utlyst månedsleie minst halvere avstanden ned til maks månedsleie. Leienivået må krakke før det er håp om ny balanse i Oslos leiemarked.

Hva med etterspørsel?

Hvis et sted eller land blir populært blant rike mennesker, og de starter å erverve seg eiendommer, hva skjer da? Jo, da går prisene opp, en positiv prisspiral. Hva hvis det motsatte er tilfelle - de rike selger. De får nå ikke de prisene de tidligere kunne få, fordi det er ikke noen kjøpere med slik kjøpekraft. Hva skjer da? Får vi en negativ prisspiral som rammer hele markedet?

Etterspørsel kan ikke trumfe likviditet, det er en umulighet. Man kan gjerne etterspørre mye, men til sist er det hva som er mulig å betale som gjelder. Den såkalte boligmangelen i Oslo har vært en skrøne lenge, den er blandet sammen med at det en periode ikke var nok boliger til alle som skulle ha sekundær og leke utleier med billige lån. De er det nok av nå. Hadde boligmangelen vært så ille og så frakoblet fra økonomiske realiteter som det påstås hadde alt vært solgt for lengst.

Men ja, det kan fort ende i en negativ prisspiral. Allerede er mange proffe aktører i gang med å selge unna enheter, så har man alle amatørene som ville være proffe som nok må selge unna fremover. Prispresset vil bli svært tungt på et punkt. Hva med kommunene som hamstret boliger som i mange tilfeller leies ut med tap med dagens rente? Kommuner som allerede er presset kan neppe la det foregå for lenge. Det er en joker.

Tipper sånne som dette ryker aller først:
https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/influenser-martine-halvorsen-eier-fem-boliger-vil-kjope-enda-flere/15711626/

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
..fra slutten av august til slutten av oktober i årene 2020 til 2023..

23.10.23: 2.233
28.08.23: 2.317
Endring 2023: -84

24.10.22: 1.973
29.08.22: 1.615
Endring 2022: +358

25.10.21: 1.369
30.08.21: 1.585
Endring 2021: -216

26.10.20: 1.194
31.08.20: 1.567
Endring 2020: -373

...

BOLIGER TIL LEIE I OSLO (fra Boff sin statistikk)
..fra midten av august til midten av oktober i årene 2020 til 2023..

15.10.23: 2.192
15.08.23: 1.936
Endring 2023: +256

15.10.22: 1.522
15.08.22: 1.425
Endring 2022: +97

16.10.21: 2.209
16.08.21: 2.604
Endring 2021: -395

19.10.20: 2.677
17.08.20: 2.597
Endring 2020: +80

...

Antall boliger til salgs har de siste 2 månedene falt med 84 mot en stigning i fjor på 358 som medfører at det i år økte med 442 færre enn i fjor. Antall boliger til leie har de 2 siste månedene økt med 256 mot en økning i fjor på 97 som medfører at det i år økte med 159 flere enn i fjor. Ser man kjøpemarkedet og leiemarkedet samlet økte det med 283 færre i år enn i fjor i de to siste månedene. Isolert sett gikk det antallsmessig dårligere med boligmarkedet i fjor enn i år. Det skyldes ikke at boligmarkedet oppfører seg mer positivt i år enn i fjor, men hva som skjedde over sommeren som input til høstens utvikling:

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
..fra slutten mai til slutten av august i årene 2022 og 2023..

28.08.23: 2.317
22.05.23: 1.559
Endring 2023: +758

29.08.22: 1.615
23.05.22: 1.412
Endring 2022: +203

BOLIGER TIL LEIE I OSLO (fra Boff sin statistikk)
..fra midten av mai til midten av oktober i årene 2022 og 2023..

15.08.23: 1.936
19.05.23: 1.776
Endring 2023: +160

15.08.22: 1.425
16.05.22: 1.865
Endring 2022: -440

Over sommeren økte antall boliger til salgs med 555 flere i år enn i fjor og økte antall boliger til leie med 600 flere i år enn i fjor som samlet medførte at det over sommeren økte med 1.155 flere boliger til salgs og til leie i år enn i fjor. Fra mai til oktober får man da følgende i 2022 og 2023:

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
..fra slutten mai til slutten av oktober i årene 2022 og 2023..

23.10.23: 2.233
22.05.23: 1.559
Endring 2023: +674

24.10.22: 1.973
23.05.22: 1.412
Endring 2022: +561

BOLIGER TIL LEIE I OSLO (fra Boff sin statistikk)
..fra midten av mai til midten av oktober i årene 2022 og 2023..

15.10.23: 2.192
19.05.23: 1.776
Endring 2023: +416

15.10.22: 1.522
16.05.22: 1.865
Endring 2022: -343

Fra mai til oktober så har antall boliger til salgs økt 113 mer i år enn i fjor og antall boliger til leie økt 759 mer i år enn i fjor som samlet gir 872 større økning i antall boliger til salgs og til leie i år enn i fjor.

Tar man med over sommeren så har boligmarkedet endret seg dramatisk mye dårligere enn i fjor hvor leiemarkedet er det som har utviklet seg desidert dårligst. Leiemarkedsutviklingen i Oslo er katastrofalt dårlig de siste 5 månedene, fullstendig omvendt av hva pressens eksperter gir uttrykk for.

Det har du selvsagt helt rett i wire1 :)

Legger for øvrig merke til at denne tråden heter "Boligkrakket 2023/2024", forrige het "Boligkrakket 2022/2023"... Har OP endelig forstått hvor kolossalt feil han tok?

For ikke å glemme "boligkrakket 2021/2022". Får vi se "boligkrakket 2024/2025" også? Veldig underholdende tråder, så jeg håper det!

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
..fra slutten av mai til slutten av oktober i årene 2020 og 2023..

23.10.23: 2.233
22.05.23: 1.559
Endring 2023: +674

24.10.22: 1.973
23.05.22: 1.412
Endring 2022: +561

25.10.21: 1.369
25.05.21: 1.511
Endring 2021: -142

26.10.20: 1.194
24.05.20: 1.888
Endring 2020: -694

BOLIGER TIL LEIE I OSLO (fra Boff sin statistikk)
..fra midten av mai til midten av oktober i årene 2020 og 2023..

15.10.23: 2.192
19.05.23: 1.776
Endring 2023: +416

15.10.22: 1.522
16.05.22: 1.865
Endring 2022: -343

16.10.21: 2.209
15.05.21: 3.042
Endring 2021: -833

19.10.20 : 2.677
15.05.20 : 3.311
Endring 2020: -634

BOLIGER TIL SALGS OG TIL LEIE SAMLET
..endring fra mai til oktober..

2023: 674 + 416 = +1.090
2022: 561 - 343 = +218
2021: -142 - 833 = -975
2020: -694 - 634 = -1.328

Fra mai til oktober har antall annonser for bolig til salgs eller til leie økt med 1.090 som er:
872 større økning enn i 2022,
2.065 større økning enn i 2021, og
2.418 større økning enn i 2020
(normal reduksjon i antallet samlet til salgs og til leie forutsettes å være 500 fra mai til oktober som brukes i beregningen av sesongjustert endring)

Boligbehovet (ut over endringen i totalt antall boliger som følge av boligbygging mv) økte betydelig i 2020 pga nullrente og lettere finansiering som medførte det kraftigste fallet i boliger til salgs og til leie av de fire siste årene. Sesongjustert endring i boligbehovet: 1.328 - 500 = +828.

Boligbehovet økte moderat i 2021 etter at første år med nullrente var absorbert. Sesongjustert endring i boligbehovet: 975 - 500 = +475.

Boligbehovet falt betydelig i 2022 som følge av renteoppgang. Sesongjustert endring i boligbehovet: -218 - 500 = -718.

Boligbehovet har falt ekstremt i år som følge av renteoppgang. Sesongjustert endring i boligbehovet: -1.090 - 500 = -1.590.

Boligkrakket som begynte i fjor som følge av betydelig fall i boligbehovet provosert av høyere rentenivå fortsetter i år med økt styrke som følge av ekstremt fall i boligbehovet provosert av enda høyere rentenivå.