Din blinde tro på at Eiendom Norges statistikk er fasiten sier at du har lukket øynene for det som skjer. Slik veldig mange boligeiere har lukket øynene så lenge åpne øyne ser det dramatisk negative som du for 5 år siden var så forutSEENDE å predikere ville skje med den renteoppgangen som vi har hatt.

Ta deg en titt på Onkel_S sin statistikk en gang til og spe på med figur 16 i Eiendom Norges oktoberstatistikk s.13 hvor oppnådd pris i oktober 2023 rapporteres å ha vært 1,4 % under prisantydning i gjennomsnitt. 1,4 % under i årets oktober mot 0 % under i fjorårets oktober. I årene 2014 - 2022 har oppnådde boligpriser ligget 1,1 % over prisantydningene i gjennomsnitt. Dvs at i årets oktober var oppnådde priser i forhold til utlyste priser 2,5 % under gjennomsnittet i oktober i de foregående 9 årene.

Nest dårligste år forut for oktober 2023 var oktober 2019 hvor oppnådde priser var 0,4 % under utlyste priser. Dvs at årets oktober er 1 % dårligere enn det dårligste året i de 9 årene forut.

Ser at snittet er -0,41% så kanskje ikke bedre enn snittet, men 0,39pp er neglisjerbart og føyer seg ikke inn som noe voldsomt dårlig sammenlignet med de siste 10 årene.

Så du tok allikavel feil, og du anklaget meg for å henge ut forummedlemmer uten å svare på når jeg har gjort det. Eier du ikke integritet?

ONKEL_S SIN VISNINGSSUKSESS I 4 FØRSTE UKER AV OKTOBER

2023:
1. uke: 36 ... lavest
2. uke: 41 ... nest lavest
3. uke: 39 ... lavest
4. uke: 38 ... lavest
Gjennomsnitt: 38,5 ... lavest

2022:
1. uke: 49
2. uke: 45
3. uke: 45
4. uke: 43
Gjennomsnitt: 45,5 ... 7,0 høyere enn 2023

2021:
1. uke: 62
2. uke: 63
3. uke: 64
4. uke: 61
Gjennomsnitt: 62,5 ... 24,0 høyere enn 2023

2020:
1. uke: 68
2. uke: 70
3. uke: 71
4. uke: 73
Gjennomsnitt: 70,5 ... 32,0 høyere enn 2023

2019:
1. uke: 58
2. uke: 59
3. uke: 57
4. uke: 57
Gjennomsnitt: 58,8 ... 20,3 høyere enn 2023

2018:
1. uke: 56
2. uke: 55
3. uke: 56
4. uke: 55
Gjennomsnitt: 55,5 ... 17,0 høyere enn 2023

2017:
1. uke: 45
2. uke: 39
3. uke: 46
4. uke: 47
Gjennomsnitt: 44,3 ... 6,0 høyere enn 2023

I de 7 årene med data var visningssuksessen lavest i årets oktober i 1., 3. og 4. uke i tillegg til lavest i gjennomsnitt for de 4 første ukene av måneden. 2. uke i år hadde nest lavest visningssuksess etter 2017.

I gjennomsnitt var visningssuksessen i de 4 første ukene av oktober i år 6,0 lavere enn nest laveste oktober som var i 2017, 7,0 lavere enn i 2020, 17,0 lavere enn 2018, 20,3 lavere enn i 2019, 24,0 lavere enn i 2021 og 32,0 lavere enn i 2020 som hadde den høyeste visningssuksessen i oktober i de siste 7 årene. Visningssuksessen i de 4 første ukene av årets oktober var i gjennomsnitt 17,7 lavere enn i de 6 foregående årene.

November starter i år med en visningssuksess på 38 i første uke som er lavere enn i alle de 6 foregående årene. 4 lavere enn i 2017, 5 lavere enn i 2022, 15 lavere enn i 2018 og 2019 og 34 lavere enn i 2020. Onkel_S har ikke tall for 1. uken i 2021. Visningssuksessen i første uken av årets november var i gjennomsnitt 14,6 lavere enn i de 5 foregående årene som har data.

Med 0,1 % prisendring per 1 i visningssuksess var prisendringen i årets oktober 1,8 % under snittet av de foregående 6 årene, samtidig som årets november har startet med 1,5 % under snittet av de foregående 5 årene som har data.

"Boligprisene falt mye i oktober i forhold til hver enkel oktobermåned de siste 10 år."

Det var det jeg svarte på, ikke snittet (som jeg regnet feil). Boligprisene falt ikke mye ift. hver enkelt oktobermåned de siste 10 år, de falt knapt noe som helst.

Nå bare rører du rundt grøten og jeg skjønner faktisk ikke hva du vil frem til. Boligmarkedet er sammensatt og jeg tror du ikke forstår hva jeg har skrevet. Tror kanskje ikke du forstår selv hva du mener. Virker som du opererer med to forskjellige brukere her også, så jeg gidder ikke å bruke mer energi på deg.

ONKEL_S SIN VISNINGSSUKSESS I 2 FØRSTE UKER AV NOVEMBER

2023:
1. uke: 38 ... lavest og 16,6 lavere enn gjennomsnittet i 2017 - 2022
2. uke: 37 ... lavest og 19,0 lavere enn gjennomsnittet i 2017 - 2022
Gjennomsnitt: 37,5 ... lavest og 17,8 lavere enn gjennomsnittet i 2017 - 2022

2022:
1. uke: 43 ... 5 høyere enn 2023
2. uke: 46 ... 9 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 44,5 ... 7,0 høyere enn 2023

2021:
1. uke: 64 (ikke talt av Onkel_S - bruker 2. uke tallet)
2. uke: 64 ...27 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 64,0 ... 26,5 høyere enn 2023

2020:
1. uke: 72 ... 34 høyere enn 2023
2. uke: 73 ... 36 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 72,5 ... 35,0 høyere enn 2023

2019:
1. uke: 53 ... 15 høyere enn 2023
2. uke: 57 ... 20 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 55,0 ... 17,5 høyere enn 2023

2018:
1. uke: 53 ... 15 høyere enn 2023
2. uke: 55 ... 18 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 54,0 ... 16,5 høyere enn 2023

2017:
1. uke: 42 ... 4 høyere enn 2023
2. uke: 41 ... 4 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 41,5 ... 4,0 høyere enn 2023

2017 - 2022 i gjennomsnitt:
1. uke: 54,5 ... 16,6 høyere enn 2023
2. uke: 56,0 ... 19,0 høyere enn 2023
Gjennomsnitt: 55,3 ... 17,8 høyere enn 2023

Etter at visningssuksessen i de 4 første ukene av oktober 2023 var 17,7 lavere enn gjennomsnittet i 2017 - 2022 har de 2 første ukene av november 2023 fortsatt med 17,8 lavere enn gjennomsnittet i 2017 - 2022. Med 0,1 % prisendring per 1 i visningssuksess var prisendringen i årets oktober 1,8 % under snittet av de foregående årene etterfulgt av den samme 1,8 % under snittet i første halvdel av årets november.

Ut fra Onkel_S sin visningssuksess, som beviselig viser langt bedre prisutviklingen i Oslo enn Eiendom Norges statistikk, så faller osloprisene nå mer enn man noen gang tidligere har klart å observere. Visningssuksessen har i 4 uker på rad vært under 40 %. Under 40 % i visningssuksess indikerer et sesongjustert prisfall per måned på over 2 %. 2 % prisfall per måned i 12 måneder gir 21,5 % prisfall på et år, dvs det man vanligvis betegner som et krakk.

Prisfallet i salgsmarkedet i Oslo bør i tillegg sees i sammenheng med hva som skjer i Oslos leiemarked. Leiemarkedet i Oslo har blitt ekstremt leietakers marked som både vil presse leieprisene nedover og øke tilbudet i salgsmarkedet så lenge utleiere blir stimulerte til å selge når de ikke klarer å leie ut. Samtidig vil det dårlige leiemarkedet hemme potensielle kjøpere av utleieleiligheter fra å kjøpe. Både tilbudet vil ytterligere øke og etterspørselen ytterligere reduseres i salgsmarkedet av det meget svake leiemarkedet.

Det er jo du som rører i grøten her. Synes du -0,39pp ift. snitt siste 10 år er mye, der 7 av 10 år har hatt nominell nedgang? Ja eller nei.

Forstår du dette da ? Hele økonomien kan få en kjempeknekk som følge av dette. Nå blir det OGSÅ lite julegaver i år. Hva vil det si for detaljhandelen og ansatte ?

"Roper varsko: Desperate nordmenn kjemper for å beholde hjemmet sitt"

https://www.msn.com/nb-no/okonomi/nyheter/roper-varsko-desperate-nordmenn-kjemper-for-%C3%A5-beholde-hjemmet-sitt/ar-AA1jD6LJ?ocid=msedgdhp&pc=HCTS&cvid=b2267ae937444ccb9b20915241e414b5&ei=10

Den største utleieren i Oslo Heimstaden:
9. november 2023: 48 boliger til leie hvorav 2 er merket som utleid, dvs 46 boliger som ikke er utleid
8. november 2022: 27 boliger til leie hvorav 4 er merket som utleid, dvs 23 boliger som ikke er utleid

I dag har Heimstaden dobbelt så mange annonser for osloboliger til leie som ikke er merket som utleid enn 8. november i fjor, og halvparten så mange merket som utleid.

Heimstaden har fra 1. november ansatt Rita Berg Hansen som sjef for salget av boliger en og en til private for totalt 20 milliarder kroner i bokførte verdier.

https://corporate.heimstaden.com/newsroom/news-archive/news-details/2023/Heimstaden-Appoints-Rita-Berg-Hansen-as-Group-Director-of-Privatisation/default.aspx

Rita Berg Hansen er norsk og bor i Oslo som indikerer at Heimstadens osloboliger inkluderes i salget en og en til private. Dvs at man ikke bør bli overrasket hvis de osloboligene som Heimstaden åpenbart sliter med å få leid ut havner som boliger til salgs om ikke lenge.

20 av boligene Heimstaden har annonsert til leie uten å ha leid ut er osloleiligheter under 30 kvm store. Det er nå 41 osloleiligheter under 30 kvm annonsert til salgs som ikke er merket som solgt. Dvs at hvis Heimstaden legger ut de små osloleilighetene de ikke får leid ut til salg så stiger antall små osloleiligheter til salgs med ca 50 %.

Inflasjonen er høy, den Norske «pesetasen» stadig svakere…ikke mye som taler for at NB skal gi lettelser på renta med det første.

Jaja gutter, da er vi ned hele 4,7% fra boligpristoppen i mai 2023, det gjenstår to måneder av året. Hvis vi skal oppfylle boligkrakkprofetens megakrakkspådom for perioden 2022/2023 så må vi virkelig megakakkelere i de to gjenstående månedene av det inneværende år. Tick-tock.

Du glemmer konsumprisindeksen og det er eneboliger som faller mest i verdi.Så nedgangen garanterer jeg blir over 10 % totalt. Så er spørsmålet stanser det der ? Mitt tips er mellom 13-14 % totalt i år.
Du kan sjekke krogsveen for ulike deler av landet også. 4,7 % var lite jeg fikk 5 %, men hvorfor diskutere små tall. Det avhenger av hvilke tall en benytter og hvilke statistikker. Her i området har eneboliger falt mer enn 4.7 % det er 100 % sikkert. Noe som forbauser meg aller mest er at "billige leiligheter" heller ikke blir solgt nå. En leilighet som er fin har gått ned 15,7 % i pris og de får fremdeles ikke solgt. Attraktivt område. Meget attraktivt. det har vært 5 visninger der, ingen slår til. Vært til salgs siden 1/8. Det er fullt av usolgte boliger i området.
Hvor lenge kan folk sitte med 2 boliger ? Glad jeg ikke er i deres sko. For alle de som sitter med dette, RENTEN ØKES på neste rentemøte. Så politikere har laget ei nydelig suppe her hjemme på bjerget.

Synes du skal roe deg ned med hoveringen din. Folk sier de ikke skal kjøpe julegaver, all reservekapital har mange brukt opp, det er økende matkø overalt, folk står ofte frem og sier at det er krise for dem. Du trenger ikke mange prosenter ned før du har en betydelig krise her i landet. Så du trenger ikke engang krakk før folk flest får problemer med å tørke seg bak. Utenlandske arbeidere sier de skal dra hjem for det er ingen vits å være her lengre. Folk leverer inn nybilen de har hatt lån på og taper også når den leveres inn. osv. osv.

Hehe.

Han ligger foran deg i løypa. Han har vært så slu å bare opprette en ny tråd, som om den andre ikke har eksistert. Det er vi andre som ikke var i krakkmodus som fikk rett. Visse justeringer har det vært, men ikke krakk. Men denne tråden har rom for et år til, og det året har jeg ikke så klare formeninger om enda. Jeg skrev et lengre stykke her på våren (tror jeg) at krakket kan ha STARTET i år, men fikk aldri inntrykket av at det var det TS mente. Jeg er såpass gammel at jeg husker forrige krakk, og det er få likheter med den gang foreløpig. Men det er smalsporet å forvente at et nytt krakk skal bli som forrige også, men de årene var det klare prisnedganger i markedet. Alle så det. Ikke slik som nå der det blir diskutert.

hmmm

Ser på prisstatistikken til Oslo nå på krogsveen.

I februar 2021 var kvadratmeterprisen ca på 88 000 kr.
I November 2023 er kvadratmeterprisen på 88 742 kr.

Ifølge SSBs inflasjonskalkulator (https://www.ssb.no/kalkulatorer/priskalkulator) tilsvarer 88 000 kr i februar 2021 cirka 100 000 kr i oktober 2023.

Regnes ikke inflasjon også som et fall i boligsprisen? Burde ikke kvadratmeterprisen ligge på 100 000 hvis boligprisene skulle vært de samme i 2021 som i 2023?

Gratulerer :) Du er en av de opplyste, ser ut som flere kan komme etter deg å skjønne akkurat det. du gjør godt arbeid, fortsett med det. Men jeg ble forbauset at det ikke var fall på kvm pris også, men det kommer nok. De fleste områder jeg har sjekket har gått ned mellom 3-5 %.

Vi og Norge som helhet trenger ikke KRAKK som ødelegger en generasjon, jeg håper bare på korreksjon og at det reelle fallet stanser på omlag 20 % , når det en gang er ferdig. Selv om det gagner meg personlig håper jeg ikke på større nedgang. Det får være måte på hva hver generasjon skal ta av kostnader. Tenk å være 30 år ha boliglån til langt over halsen, så vet du at du må jobbe flere år lengre enn forrige generasjon. Og på toppen av det hele har du tapt på å eie bolig. For mange har dog levd over evne og dette forsvinner nå. Når fallet har stanset håper jeg også på at oppgangen blir meeeeget sakte. Jeg mener det er best for alle.

Tror de fleste som leser her skjønner forskjell på nominelle og reelle priser. Så ble da også trådstarter oppfordret til å konkretisere, som jeg mener han motvillig gjorde til minst (men antakelig mye mer enn) 20% ned i nominelle termer. Dog vanskelig å vurdere om dette er starten på et krakk eller bare et hvileskjær. Prisene er fundamentalt høye med dagens rente. Vi får snakkes i desember 2024.

Som en digresjon kan jeg nevne at en lokal utbygger her i byen har stanset alle nye prosjekter. Dette tjente han ikke nok penger på, og var dødfødt.
Formålet er selvsagt å presse opp prisene, det var han ærlig på.
Han har også flyttet til Sveits, sånn for sikkerhets skyld.

Vedkommende har bygd nye og smått. Og trangt. Og får alltid viljen sin hos politikere når noe må "justeres" i reguleringsplaner. Mulig det er korrupt, jeg vet ikke, men vanlige folk får ikke slike dispensasjoner.

Nå er han blitt ettergått i regnskapet av noen kvikke journalister.
I snitt de siste 20 årene har han tatt ut godt over 1 mill i fortjeneste pr. bygde bolig. De fleste boligene er under 5 mill i utsalgspris.
I tillegg er det vel ganske sannsynlig at en del penger har funnet andre veier ut av selskapene, profitten er i alle fall definitivt ikke lavere.
Og med slike marginer bestemmer eiendomsbaronen for å midlertidig stenge med butikken, si opp de fleste ansatte, flytte til Sveits og proklamere at prisene er for lave. Det er ikke mulig å bygge boliger med profitt i Norge i dag. !

Grådigheten lenge leve.

Men det er tydeligvis mye å gå på nedover før det blir synd i utbyggere. De flytter til Sveits og gråter krokodilletårer.
Så vi tåler fint 20% ned, og kommer garantert til å ha et fungerende marked fordetom.

Høres ut som brutto-margin ligger på ca 20% per bolig.

La oss si det tar 2-2,5 år å bygge en bolig, og boligbyggeren har 50% belåning. Hva slags rente tror du man betaler på byggelån idag? La oss si 7-9% rente.

Halve fortjenesten forsvinner, og man har da kanskje 10% margin over 2 år. Det er dårligere enn sparekonto i disse dager, til enormt mye høyere risiko.
Kan ikke si det var så voldsomt grådig? Hadde ikke giddet det selv i hvertfall, det er helt sikkert. Så kommer jo formueskatt osv i tillegg.

MÅNEDSENDRING I KJERNEINFLASJONEN (KPI-JAE) I OKTOBER (i %)

2023: +0,6
2022: +0,3
2021: -0,3

2020: +0,1
2019: 0,0
2018: 0,0
2017: +0,3
2016: +0,2

2015: +0,2
2014: +0,2
2013: +0,1
2012: 0,0
2011: -0,1

2010: 0,0
2009: -0,1
2008: +0,2
2007: 0,0
2006: +0,2

2005: +0,1
2004: +0,2
2003: +0,1

kilde: https://www.ssb.no/statbank/table/05327

Kjerneinflasjonen (KPI-JAE) som er Norges Banks viktigste inflasjonsmål var +0,6 % i årets oktober som er dobbelt så høy månedsinflasjon som den nest høyeste i de 21 årene SSB har rapportert denne størrelsen.

Nest høyest kjerneinflasjon i oktober hadde man i 2017 og i 2022 med +0,3 %. Lavest kjerneinflasjon hadde man i 2021 med -0,3 %.

Høsten 2017, 2022 og 2023 falt kroneverdien mot oktober. Høsten 2021 steg kroneverdien mot oktober. De 4 årenes uvanlige kjerneinflasjon skyldes i hovedsak kronens utvikling på prisen i kroner på importerte varer. I 2017, 2022 og 2023 økte prisen på importerte varer pga redusert kroneverdi så mye at kjerneinflasjonen satt økningsrekorder. I 2021 falt prisen på importerte varer pga økt kroneverdi så mye at kjerneinflasjonen satt reduksjonsrekord.

Kroneverdien har fortsatt fallet fra oktober til november som garanterer så høy kjerneinflasjon i november at Norges Bank må sette opp styringsrenten til 4,5 % 14. desember. (Prisene som legges inn i beregningen av inflasjonen hentes ca per den 10. i måneden som er i dag.)

Nå har utbygger godt over 20% i fortjeneste. Pr bolig. Etter at alt er betalt.
Og milliardær på 15 år.
Da tror jeg vi kan si at fortjenesten er mer enn god nok.

De som bygger boliger i Norge og spesielt de som bygger i en høy skala med leilighetsbygg tar høy risiko, og er ufattelig tolmodige. Fra egnete tomter blir kjøpt, tar det gjennomsnittlig 7 - 8 år før man før man har laget ferdig et leilighetsprosjekt. Det er ofte eiendom som er veldig kapitalkrevende da slike tomter er høyt priset, og som gir lite leieinntekter / 0 leieinntekter. I tillegg kommer kostnader til prosjektering på mellom 5 - 10 millioner kroner. Dette før man i det hele tatt har startet å bygge.

Problemet nå til dags er at utbyggere ikke har tilgang på byggelån, da det er helt urealistiske krav til egenkapital og rentebelastning. Rentebelastningen kunne ha vært mulig å håndtere hvis boligprisene hadde vært langt høyere.

Mye av grunnen til at mye leiligheter blir levert med en enkel kjedelig standard, er at politikere har lagt opp til ekstremt mye dyre byggtekniske løsninger.

Hvis man hadde sett kalkylene for disse prosjektene så var en normal avkastning før den senere prisøkningen på mellom 10 - 15%. Mange har allikevel endt opp med langt lavere grunnet store kostnadssmeller underveis i prosjektet. For få år siden lå byggekostnadene på ca 40.000 kr per kvadratmeter kun i byggekost. Nå ligger prisene på langt over 50.000, og det uten at salgsprisene har økt tilsvarende.

Det er rett og slett ikke lønnsomt å bygge pt. Man tjener ingen penger. Det å skulle skattlegge en bransje som ligger brakk enda hardere gir 0 mening. Samtidig kommer ca 50.000 flyktninger i år, og tilsvarende neste år.

Boligeiendom vil øke ekstremt mye i pris når ting snur. Buen er spent opp som en katapult. Vi får også håpe at dette skjer så byggeaktiviteten blir satt i gang igjen. Jo før det skjer, jo større sannsynlighet for å slippe en uhåndterlig boligkrise der ingen har penger til å kjøpe, og leieprisene klatrer til stadig nye uhåndterlige høyder. I tillegg til at det rett og slett ikke vil være bolig å oppdrive i de områdene folk vil bo i nærheten av helsehjelp, skoler, jobb og andre nødvendigheter.

Får bygget nøkkelferdig bolig med bad og kjøkken på flat tomt, ekskl VA, 148 kvm. 1.5 etg,uinredet loft. 2.4 mill ekskl tomt.
6 uker leveringstid.
Det harmonerer ikke helt med dine påstander. Men jeg ser poenget ditt.

Mulig man kan bygge slike bygg så billig hvis man har en god utenlandsk leverandør.

Leilighetsbygg er noe helt annet, mye betong, maskiner, grave ut til parkering etc. For i det hele tatt å finansiere slikt, så krever bankene stadig høyere forhåndssalg, samtidig med et marked som ikke kjøper. Mye tomtekjøp er finansiert med lån, og flere av de større aktørene selger unna flere prosjekter for å holde ting gående. Så kan man si; prisene er for høye. Nei, det er de prisene som trengs for å opprettholde normal norsk / innleid utenlandsk arbeidskraft sin lønn. Uten de prisene, så er det ikke mulig å bygge leilighetsprosjekter.

Når det er sagt så vet jeg blant flere at hus koster langt høyere å bygge enn hva du antyder. Det koster fort 5 - 6 mill å bygge hus, + tomt. Men om man vil drive rovdrift, så kan man helt sikkert få langt billigere løsninger ved å finne en utenlandsk leverandør.

En ting til som underbygger hva jeg sier: søk opp ulike store entreprenører innen byggebransjen på eks proff. De alle har enorm omsetning, resultatet før skatt er +/- 3% av omsetningen. Bransjen er allerede veldig presset, ingen vil drive med mindre resultat av omsetningen enn det markedet allerede tilbyr.

Hvilke andre bransjer mener du kan operere på den måten? Der markedet må tilpasses prisen på varen istedet for at aktøren priser varen etter markedet? Det blir ikke solgt nye bygg fordi prisen på varen er basert på fundamentale elementer som ikke lengre eksisterer i dagens marked. Så lenge de fundamentale forholdene ikke eksisterer lengre burde heller ikke prisnivået eksistere. Hvis det ikke er mulig å bygge med tidenes høyeste priser må prisnivået justeres, så enkelt er et marked for kjøp og salg. Bygges for lite er en konstruert sannhet da vitterlig er veldig mange objekter som ikke blir solgt. Det er evig nok boliger, både nye og gamle. Så lenge ikke disse er solgt er det utopi å snakke om en fiktiv boligmangel. Boligmangel = for lite boliger i markedet, ikke for lite boliger for et konstruert scenario.

Hvis du virkelig påstår at leilighetsbygg er dyrere å sette opp enn eneboliger, uansett hvordan du måler, er jeg mildt sagt sjokkert.

Det er forøvrig norsk leverandør, og prisen er ut til forbruker.
Det er ikke verdens sprekeste standard, men jeg vil påstå at det er tidvis bedre enn i nye leiligheter. !

Jeg vil tro at utbyggerne er flinke til å maksimere profitten og selv om det er dyrere å bygge et leilighetsbygg med parkeringskjeller kontra rekkehus med carport, så blir tomtekostnaden på førstnevnte langt lavere. Vil tro at en proff utbygger velger den løsningen som gir størst profitt og om det er et større leilighetsbygg med parkeringskjeller som krever dispensasjon fra reguleringsplanen og diverse runder med kommunen, mm, så velger de det.

Tror heller ikke at utbyggerne kjøper større tomter uten at de på forhånd har avklart hva som lar seg bygge ut. I så fall må tomten(e) være såpass billig at det ikke spiller noen rolle om det får bygget 40 leiligheter med parkeringskjeller eller 2 firemannsboliger. I Trondheim så kjøper enkelte utbyggere gjerne eldre eiendommer der planen er å rive huset som står på eiendommen og bygge ut eiendommen med flere boliger. Ofte leier de da ut boligen frem til de har fått igangsettings-tillatelse og dermed har de leieinntekter som dekker store deler av rentekostnaden.

En annen ting, om man ser bort fra tomtekostnaden, er det noen grunn til at det skal være vesentlig dyrere å bygge i Oslo, kontra andre steder i landet? Om du ser på nybygg på Finn, så er det flere nybygg som selges for under 40k pr.m2. I Agder selges tomannsboliger for under 28k pr.m2 (Finnkode: 295087578) og leiligheter i firemannsboliger for under 27k pr.m2 (Finnkode: 293230426 ).

Ser vi på litt større leilighetsbygg med parkeringskjeller, så kommer man langt med 50k pr.m2. På Tynset får du en 3-roms toppleilighet (5.etg) på 102m2 med parkeringskjeller for 48k pr.m2 (Finnkode: 304802858). Mens man på Stathelle kan få en leilighet med sjøutsikt i 5.etg. for 49k pr.m2 inkl.fellesgjeld, riktignok uten parkeringsplass (Finnkode: 294969331, enhet 503/505).

Realiteten er at dersom ikke prisene holder for å forsvare kostnaden på varen, så vil ikke ting bli bygget. Det ser man også på situasjonen, boligprodusentene bygger ikke. Og tomtebanken dems er forgjeldet, uten driftsinntekter. Hvis man kunne priset ned for å tjene noe, så ville de største ha gjort det. Flere av de store må isteden selge deler av tomtebanken sin, da de mangler driftsinntekter for å betjene rentene.

Det er mange som vil flytte, og fortsatt en større gruppe som har penger men sitter stille på gjerdet. Mann i gata og resten av oss får mindre og mindre tilgang på lån fra banken, så vi klarer ikke kjøpe. Leiemarkedet har gått kraftig opp, så mange som vil flytte klarer heller ikke å forsvare disse kostnadene. Noen som klarer å betale høye leiepriser er derimot kommune der ute som blir "tvunget" til å bosette flyktninger. Kommune betaler også et godt nivå over reelle markedspriser, så kommunene driver opp leieprisene som virker direkte inn på inflasjonen og som gjør at mannen i gata ikke lenger har råd til å bosette seg i egnete/kjente områder.

Kostnadene er som sagt pt. over hva man klarer å selge for / innenfor et området der avkastningen ikke overskrider risikoen ved å bygge. Du sier at prisene må tilpasses. Hvordan skal man da klare å bygge? Jeg har allerede forklart at entreprenørene har presset sin avkastning på omsetning ned mot +/- 3%? Mener du for eksempel at staten skal inn å supsidiere privatmarkedet slik at folk kan kjøpe billigere leiligheter?

Mer sannsynlig vil det vel heller være at markedet oppfører seg syklisk som det alltid har gjort. Dagens situasjon vil presse bruktboligmarkedet opp til nye høyder, siden etterspørselen vil bli høyere enn tilbudet. Dette vil igjen sette fart på boligbyggingen.

Den store elefanten i rommet er allikevel, at uten all innvandringen de senere tiår så hadde man manglet den veksten som drevet oss inn i en situasjon der vi er avhengige av et velfungerende nyboligmarked.

Boligmangelen er der om man vil eller ei, kommunene startet med å gå hardt inn i leiemarkedet i fjor i tusenvis av dyre leieavtaler som skviser resten av markedet. Dette har fortsatt i år i enda høyere tempo, og vil vedvare neste år i et enda større kvanta.

Det som er litt interessant, og som er et tankekors er at det skjer det samme i resten av Europa og også USA. Hele markedet spennes opp som en katapult.

Minner forsiktig om hva som skjedde i Japan for en del år tilbake.
Det gikk åt helv... med stil i boligmarkedet. Meste spent på om det har kommet seg opp til gamle høyder nå, men tviler på det.
Ingenting vokser i himmelen.

Boligpriser har mer eller mindre gått til å bli en funksjon av hvor mye gjeld kjøper kan betjene.
Da er det 3 variabler. Beliggenhet, standard og størrelse.
Standard på nybygg er stort sett bånn i bøtta. Malt betongtak med synlige fuger er helt vanlig. Tvilsom lydisolering og marginal kjøkkenløsning likeså. Belysning er det kjipeste utbygger får tak i.
Tomtepris reflekterer beliggenhet. Her må nok mange selskaper ta stygge nedskrivninger. Kan ikke sette verdien himmelhøyt og så ikke få solgt.

Blir det fred i Ukraina kollapser utleiemarkedet i Norge nesten momentant. Det er den eneste faktoren som holder sjappa flytende. Og skjer det blir det mye rimelige boliger til salgs på finn.

"Standard på nybygg er stort sett bånn i bøtta. Malt betongtak med synlige fuger er helt vanlig. Tvilsom lydisolering og marginal kjøkkenløsning likeså. Belysning er det kjipeste utbygger får tak i."

Kjøpt mange leiligheter i nybygg i det siste du eller, landis? De fleste av oss er nok veldig godt fornøyde med den standarden som tilbys i nybygg for tiden - feks. Bjørvika. Kan du beskrive nærmere hva som er et akseptabelt landis-nivå?

Ja, sjølsagt. Bjørvika er på det jevne i norske nybygg.
Helt gjennomsnitlig og særdeles representativt for norge som helhet.
Men ja, har sett mye rart, og opplever at det bygges stadig kjipere leiligheter. Standarden har gått ned, ikke opp.
I alle fall innvendig standard. Det bygges jo i henhold til gjeldende forskrift, men påkostes ikke ei krone mer enn nødvendig.

Mulig high end markedet i Oslo er litt annerledes.

BYGGEKOSTNADER ER EN BAGATELL I OSLO

Publisert: 14.08.2023 13:58:

"Selvaag Bolig og Nordr har gitt Veidekke oppdraget med å bygge også tredje og siste byggetrinn i prosjektet Lille Løren Park øst i Oslo. Delprosjektet består av 165 miljøsertifiserte leiligheter i tre bolig­blokker. Kontrakten er en totalentreprise verdt 322 millioner kroner ekskl. mva."

https://www.veidekke.no/aktuelt/pressemeldinger/veidekke-bygger-enda-flere-boliger-i-lille-loren-park/

Hvis man tar frem kalkulatoren og slår inn total byggekostnad på 322 millioner kroner og dividerer med 165 så vil det blinke:

1,95 millioner kroner

som er byggekostnadene ekskl. mva per leilighet i august i år. I tillegg til de 165 leilighetene så må man forvente at det her også bygges garasjeplasser i tillegg innenfor totalentreprisen som da med 1,95 millioner kroner fordelt per lelighet blir bygget gratis.

Disse leilighetene selges for fra 4 til nesten 20 millioner kroner per stykk uten at man får med en gratis garasjeplass på kjøpet.

Boligprodusentene jamrer om at det er så dyrt å bygge at de må få hjelp av myndighetene til å overleve denne forferdelige perioden hvor det ikke er så mange økonomiske selvmordskandidater at de klarer fort nok å få solgt boliger for 3 ganger byggekostnadene.

Årsaken til dagens hysterisk høye priser på nybygde boliger er de hysterisk høye tomteverdiene boligprodusentene legger inn i kalkylen. Hysterisk høye tomteverdier som HELDIGVIS OG VEL FORTJENT kommer til å ekstremt mega krakke fremover. Tomteverdiene i Oslo vil oppleve et prisfall man innenfor eiendom aldri tidligere har opplevd maken til.

Mega turbo tomtepriskrakkelakk, hold på hatten gutter!

Du tenker sikkert på hatten til de tre "lykkelige" tomtegutter:

Tom André Svenning-Gultvedt, tidligere eiendomsmegler i Ring eiendomsmegling på Ringnes Park
Ketil Skorstad
Petter Stordalen

For min del tar jeg hatten av for følgende skjult for de som ikke får åpnet artikkelen pga manglende betaling eller at ukens 2 gratisartikler er brukt opp:

"– Vi tok feil

Høsten 2022 begynte det å lugge i nyboligmarkedet. I et intervju med Finansavisen på tampen av 2022 uttalte Svenning-Gultvedt at han trodde nyboligmarkedet skulle bedre seg fra sommeren 2023 og bli helt friskmeldt i 2024. Men frem til nå har nyboligsalget bare blitt verre og verre, og Boligprodusentenes forening melder om rekordsvake salgstall.

– Vi så ikke fullt ut konsekvensene av den voldsomme prisveksten og de mange renteøkningene, og tok feil i antakelsen om en friskmelding av boligmarkedet. Utifra det vi vet nå, tror vi det kommer positive tendenser i markedet først til sommeren neste år. Men vi må vente til 2025 før vi har et sterkt og velfungerende boligmarked. Når renteøkningene stopper og vi får det første kuttet, tror vi det kommer en sterk rekyl, sier han."

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/10/31/8049606/veslefrikk-investorer-kjopte-boligtomter-for-en-milliard-sa-ratnet-markedet

Når det gjelder boligpriser er det alltid nominelle eller sesongkorrigerte priser som diskuteres, med mindre det spesifiseres at det er snakk om realpriser. På samme måte så diskuterer man prisen på brent olje i nominelle termer, ikke realpriser. Det samme gjelder børsnoterte selskaper, indekser osv.

Jeg vet ikke helt om du har fulgt med lenge her, men OP har holdt en rimelig hoverende tone gjennom sine 100-talls innlegg i denne (og den forrige) krakktråden. De som ikke er ultrabear blir idiotforklart (inkludert nesten alle sjeføkonomer/boligpriseksperter). Jeg syntes den opprinnelige påstanden om ekstremkrakk i perioden 2022/2023 vitnet om ekstremmisforståelse for boligmarkedet og de faktorer som bestemmer boligprisen. Foreløpig har jeg (og flere andre her inne) hatt helt rett og OP har tatt helt feil, dette kan man se bevis for i den forrige tråden som fungerer som en slags dagbok/blogg der krakknissene oppdager at boligprisene påvirkes av flere faktorer enn de først trodde.

Neida det er ikke det som står i det hele tatt, det ser du hvis du er litt mindre hårsår.

Angående sesongkorrigerte priser, så sier Eiendom Norge nå at du nok ikke bør bruke statistikken deres. Den er visst feil.
https://www.nrk.no/norge/nye-boligpristall-kan-vaere-misvisende-1.16628600

Regnestykket ditt mangler en rekke utelatte variabler. For det første så må en utbygger plusse på mva., de får ikke fradrag på mva. Blant andre kostnader er tomtekostnad, kostnader til utviklingsfasen som i slike prosjekter beløper seg til astronomiske summer, kostnader til kommunen, ofte en rekke kostbare rekkefølgekrav fra kommunen, finansieringskostnader, kostnader til garantiordninger, salgskostnader, kostnader til ettersalg etc. etc. etc.

Selv om tomtekostnadene mye sannsynlig vil gå ned i pris i en kortsiktig periode, så betyr ikke dette så mye for salgsprisene for nye leiligheter. Alle andre kostnader må allikevel forsvares opp mot salgsprise + en akseptabel avkastning som også gjør at bankene kan være med på byggelånsløsninger. Uten en akseptabel avkastning så vil heller ikke bankene finansiere byggelån, da risikoen for tap øker.

Alle andre kostnader enn tomtekostnaden kan man ikke gjøre noe med. Man kan selvsagt forhandle med entreprenørene, men dette skiller lite og går mer på gode helhetlige kontrakter for å sikre utbygger for uforutsette kostnader.

Poenget mitt med mine poster er: Enten bedrer markedet seg, slik at aktiviteten igjen kan normalisere seg eller så vil man få varige ubalanser som ikke gjør annet enn å skade markedet/ de fundamentale forholdene for at vi skal ha et sted å bo. Selv om alle i denne tråden helt sikkert har et sted å bo, så er det allikevel mange som må flytte grunnet endret livssituasjon, unge som vil etablere seg, familieforøkelser, etc. etc. I tillegg blir flere og flere tvunget til å flytte til mer og mer sentrale strøk for å kunne sikre seg jobb. På toppen av dette har vi all innvandringen som stadig tar en større og større del av kaka.

Så joda, man kan selvsagt håpe på et priskrakk og leve i den trua. Men det vil ikke gagne noen andre enn de som allerede er godt bemidlet som kan kjøpe seg ytterligere opp i markedet. Kortsiktig kan markedet selvsagt gå ned ytterligere grunnet dagens situasjon, men langsiktig gjør dette at markedet vil få en enda større rekyl enn det hadde trengt. Alle er tjent med et marked i balanse, og det vi opplever nå er det stikk motsatte.