Kristiansundleiligheten indikerer byggekostnader på 25 tusen kroner per kvadratmeter. Man får bygget en leilighet med nytt kjøkken, nytt bad, nytt elektrisk anlegg, nytt rørsystem, nye vinduer og dører, ny isolasjon og nye konstruksjonsmaterialer etter dagens krav for 25 tusen kroner per kvadratmeter.

Til sammenlikning får man kjøpt den billigste brukte leiligheten i Oslo for 40 tusen kroner per kvadratmeter. En 50 år gammel leilighet bygget på historiens verste tidspunkt hvor alt som kan skiftes må skiftes hvis man skal nærme seg kvaliteten til en ny bolig bygd etter dagens krav.

Dette var en kommentar til påstanden om at man får kjøpt leiligheter i Oslo for under byggekostnadene mrpotato.

Realiteten er at man får kjøpt den dårligst bygde leiligheten i historien som har blitt 50 år gammel for 60 % mer enn byggekostnadene for en moderne leilighet bygget etter dagens krav. Som i bilverden blir en 70-talls Lada for 60 % høyere pris enn en ny Fiat. I bilverden har man skrotet nesten alle Ladaene som man i boligverden skulle ha skrotet alle 70-talls leilighetene.

Å betale 60 % mer for det man skulle ha skrotet enn det man betaler for nytt er et dårlig argument for at man får kjøpt for under byggekostnadene både når det gjelder bil og bolig.

Å lese disse artiklene begynner å bli flaut, bukkene pakker inn det som måtte være inn i vage svada-formuleringer som kun er konstruert for å ha en sekk med for til egen vinning. Vi kan nå lese den fantastiske uttalelsen "Det har begynt å røre på seg", med andre ord løp og kjøp (hos privatmegleren):

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/692zle/venter-nedgang-for-boligprisene

Sesongjustert oppgang i desember https://borsen.dagbladet.no/nyheter/boligpriser-for-desember/80766420 - overraskende sterkt i mine øyne. Sitter selv på gjerdet med evt. å kjøpe mer for utleie fordi yielden er for dårlig vs. jobben som følger med og prisutsikter, men å kjøpe etter noen stor korreksjon ser ikke ut til å bli lett. Er jo også en realitet at regnestykket er bedre for å bo og at det nok setter prisene totalt sett, så må finne spesielle objekter om det skal la seg regne hjem.

Uansett, trådens tittel er allerede endret én gang. Og i 2025 ferdigstilles så lite at det fort kan bli rekyl. Er det i 2027 krakket endelig kommer?

Boligkrakket er i beste velgående. Det som ikke er i beste velgående er prisstatistikken til Eiendom Norge som kun justerer for normale sesongsvingninger.

Eiendom Norge rapporterte i dag enda en sesongjustert prisoppgang i Norge. Sesongjustert steg boligprisene i Norge med 0,2 % fra november til desember 2023. Hipp hurra for alle som er avhengige av en positiv psykologi i boligmarkedet som utleiere som må selge, eiendomsmeglere og boligbyggere, og skrekk og gru for de som er opptatte av det som faktisk skjer.

Figur 16 i Eiendom Norges rapport viser gjennomsnittlig salgspris i forhold til utlyst pris. I desember 2023 var salgsprisen 2,6 % lavere enn utlyst pris som er det største negative avviket som er registrert i desember i årene 2014 til 2023.

Figur 15 i Eiendom Norges rapport viser at gjennomsnittlig salgspris aldri, uansett måned i året har vært lavere i forhold til utlyst pris de siste 10 årene enn i desember 2023. I de 120 månedene fra januar 2014 til desember 2023 har salgsprisen vært lavest i forhold til utlyst pris i desember 2023.

Figur 14 viser at liggetiden for usolgte boliger er høyest i desember 2023 av de siste 5 års desember.
Figur 13 viser at antall boliger til salgs er høyest i desember 2023 av de siste 5 års desember.

https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/#filesDownloadElement__

Hadde Eiendom Norge justert for utvalgseffektene som den voldsomme renteoppgangen drar med seg bl.a. i form av at det selges mindre boliger, boliger med høyere kvalitet og nyere boliger etter kraftig renteoppgang enn normalt så hadde også prisstatistikken vist at man var i et boligkrakk, slik antallstatistikker og avviksstatistikker klart viser også når de kommer fra Eiendom Norge.

Desember 2023 er den desidert svakeste boligmåneden i Norge de siste 15 årene i alt annet enn prisstatistikker som ikke har justert for utvalgsendringen renteoppgangen drar med seg.

Tar vi med realkonumindeksen er boligmarkedet ned 5-6 % i år. Regner med at 10 nye % ned så finner markedet bunnen. Det var mitt anslag i fjor da jeg tippet prisnedgang. Boligeliten lyver så de selv tror på det, de er avhengig av mer omsatte boliger. Et viktig moment som OLAV2 kommer med, gamle boliger som MÅ oppgraderes nå når nye boligkrav kommer vil bli svindyrt. Dette tenker ikke folk flest på ennå. Mitt argument om jeg skulle by på en "gammel" bolig er at nye boligkrav senker prisen og jeg byr ikke høyere, take it or leave it. Vil komme mye større tap i klassen eldre energiinneffektive boliger.

Helt enig, boligmarkedet er godt ned i fjoråret, men ser ut til at boligbransjen med Eiendom Norge i spissen mener hverken inflasjon eller valuta er noe man skal bry seg med i boligmarkedet. Like dum påstand som å si man tjener på å ha penger i banken med 0,5% rent og inflasjon på 5%.
De EU reglene som kommer snikende over oss kommer til å føre bruktmarkedet rett inn i katastrofe, det er så urealistiske krav til energieffektivitet at summene antakelig må opp i syvsifret, så strammer det seg enda mer til mot utopien i 2050 med nullutslipp. Dette kommer folk til å merke fremover.

Bra du sier utvalgseffekter og ikke utvalgsfeil, for statistikken prøver jo å vise statistikk for det som faktisk er solgt. Om man skulle dratt opp statistikken ytterligere når det er hett (for da selges jo alt mulig til gode priser), tror jeg du ville reagert på det. Jeg er for ordens skyld ikke uenig med deg i at høsten har vært tøff for selgerne i boligmarkedet, men derfra til at krakket er i beste velgående er jo et visst steg. Spennende år som kommer.

Er enig i at krakk trolig ikke vil inntreffe, for annet enn gamle boliger som må oppgraderes etterhvert slik at de tilfredsstiller EU krav. Dette vil rasere økonomien til folk flest. Oppgraderer du ikke får du hardere skatt som straff har jeg lest kan bli mulig. Selvsagt gjemt bak klimateppet! Det er Galemathias fra ende til annen. Politikerne aner ikke hva de holder på med. Og kronen orker jeg ikke ta med engang her, men er ikke akkurat med å styrker folk flest sin økonomi.

https://www.dn.no/eiendom/are-oust/boligmarkedet/megler-om-arets-forste-visning-en-stund-siden-jeg-har-hatt-sa-mange-pameldinger/2-1-1578014

Nå er vel dette bare dumme eksperter?!

Men når denne tråden igjen bytter navn kan kanskje "Boligkrakk og konspirasjonstråden 2025-2030 (eventuelt 2035)" være passende?

Med samme cherry-picking som Eiendom Norge er himmelen alltid blå, denne var sikkert ikke like interessant:

https://e24.no/naeringsliv/i/JQ0EAJ/hadde-70-paa-visning-men-fikk-ingen-bud-naa-proever-han-igjen

5 mill for 47m2 i 1 etg med Birkelunden som nærmeste nabo, ikke plass til TV, utdatert bad, og vaskemaskin midt i stuen. Hvorfor er det en sak? Dette er en kvasi 3R som skulle vært 2R, og derfor selger selv innrømmer at han heller vil ha en normal 2R.

Edit: Boligen gikk 10% over prisantydning. Ja, krakket er i beste velgående og krakknissene kan sove godt om natta.

Gamle boliger som ikke er pusset opp, blir en gullgruve for folk flest. Da enova kommer til å dekke 75-80% av utgiftene. Er ikke mulig å få billigere energieffektiv bolig, siden enova tar det meste av kostnadene. Et annet alternativ som er diskutert i er å skrive av oppussingen på skatteseddelen.

Du kan ikke seriøst forvente at Eiendom Norge plutselig skal begynne å melde inflasjonsjusterte priser. Det er noe av det dummeste jeg har lest. Like dumt som å klage på at spotprisen på Brent ikke er inflasjonsjustert.

Jeg skjønner ikke den helt meningsløse avsporingen om EU sitt energidirektiv heller.
1. Det er snakk om langt frem i tid, helt frem til 2050 for de strengeste reglene. Ikke 2023/2024 (snart 2024/2025) som denne tråden handler om. For øvrig vil man aldri få eldre eneboliger opp på passivhusstandard uten å fullstendig ødelegge boligen.
2. Det er på et veldig teoretisk nivå, og ikke gjennomførbart på mange områder.
3. Det kommer til å bli masse disp og fritak fra regelverket.
4. Det vil sannsynligvis komme mange gode støtteordninger, bla. momsfritak, skattefradrag og Enova-støtte.
5. Mange av disse tiltakene vil ikke kun være en kostnad. De vil også være verdiskapende.

På Ammerud blir 89 kvm solgt for 3,2mill byggekostnad 89kvm ca 8,9millioner!!!!!!

Løp og kjøp!!

ja,ja har regnet ut att mitt rekkehus må oppgraderes med ca 1mill, for å dekke fremtidens krav, kan ikke finne støtteordinger som dekker dette ?????

Ja, ja - da endte altså Boligkrakket 2022 - 2023 med en boligprisøkning på 0,5% - ikke justert for utvalgsfeil i statistikken selvfølgelig. Da er vi inne i den nye krakkperioden 2024 - 2025. Vi får bare håpe at Olav2 og hans følgere fortsetter sitt utrettelige arbeid med å dokumentere krakket mens vi, store og små eiendomsinvestorer, høster av våre investeringer. I Drammen krakket boligprisene med 1,6% i desember. Trolig er vi nær en bunn nå og tiden er inne for å legge inn et skambud eller to hos smådesperate selgere. Flere nye prosjekter er lagt på is, så alt ligger nå til rette for en ny og kraftig oppgang. Takk til alle som snakker ned markedet - uten dere hadde det ikke vært mulig å gjøre de gode handlene vi nå kan gjøre.

Noe av det dummeste og mest naive jeg har lest - sannsynligvis ikke opplevd 80/90. Rentene forblir høye, inflasjonen høy, energipriser høye, konkurs i småbedrifter stiger og arbeidsledigheten vil stige. Mye uro i verden - kriger kan eskalere og ukontrellert innvandring som vi opplever i Norge nå presser sosial, helse og NAV noe helt ekstremt.
Det tar tid å venne seg til den nye normalen med høye renter - akkurat slik det tok tid å venne seg til null rente - når man førts ble vant til 0 rente politikken kunne man jo i praksis kjøpe ubegrenset. Nå vil det sende sjokkbølger inn hos nyetablerte som ikke klarer å betjene sine lån. Skulle man bli arbeidsledig er det helkatastrofe. 2024 blir totalcrash i boligmarketed men man kan jo dulle seg inn i en teori om manglende utbud, stigende lønn, fallende rente etc vil gi boligprisstigning - no way!

kan bare opplyse om att boligprisene falt med 40 % i bærum fra 1987--- 1993 folk hadde mye mindre lån da

Ja - la oss snakkes "same time next year", doctor. Da har vi fasiten på hvem som er dummest og mest naiv.

Ikke sant, og snart koloniserer vi mars og ingen vil bo på jorda lenger. Boligmarkedet på moder jord kollapser og alle vil bo heller bo sentralt i en marskoloni.

Du leser isåfall dårlig. Sier de mener det ikke er noe å bry seg om, ikke at de skal rapportere justert for. Det er noe helt annet. Sammenligningen med Brent er bare trist, Brent spot er nettopp det, spotpris på en råvare. Eiendom Norge presenterer utviklingen i boligmarkedet både måned og år, altså avkastningen i markedet. At man greier å få 0,5% til å virke som en oppgang er poenget.

Sa tidlig at man burde hedge med bankaksjer når renta går oppover, selv DNB med dårligst utvikling i 2023 ga en totalavkastning på rundt 17,5% fra årsslutt 2022 til årsslutt 2023. Det er 3500% høyere avkastning enn boligmarkedet. Men er vel for mye forlangt at man skjønner at i høyrentetider er det ikke bolig som er en vinner.

Det ble ingen boligkrakk i perioden 2022-2023. Olav2 m.fl. har nok rett i at det nå er påbegynt et boligkrakk (som det står i første innlegg at denne tråden er ment å dokumentere), dersom ikke rentene stuper relativt raskt. Det er nå et faktum. Det bare å ta hodet opp av sanden og se på nyboligmarkedet, fritidsboligmarkedet, næringseiendom, usolgte bruktboliger og eiendomsselskaper som tiden renner ut for (host...Tollefsen). Mens prisene ellers i samfunnet har steget 20% de siste 2 årene har bruktboligene stått på stedet hvil hva gjelder pris. Men jeg vil benytte anledningen til å takke Olav" m. fl. for å ha hjulpet meg med gode investeringer i 2023. Godt nyttår:)

Og hvor mye steg prisene de 6 foregående årene?

Daniel Siraj obos sjef og dyktige mann bygger videre for og høste gevinsten om 1 til 2 år.

Advokat Siraj er kanskje en det vil være lurt å følge selv for en krakknisse.

Vi er langt uti januar 2024.

På tide Olav er voksen nok til og endre overskriften sin.

BOLIGMARKEDET FØR RENTEOPPGANG

Boligtype : kvm-pris : andel av totalt salg
Attraktiv liten : 100.000 : 25 %
Attraktiv stor : 80.000 : 25 %
Uattraktiv liten : 60.000 : 25 %
Uattraktiv stor : 40.000 : 25 %
=) gjennomsnittlig boligpris: 70.000


BOLIGMARKEDET ETTER RENTEOPPGANG

Boligtype : kvm-pris : andel av totalt salg
Attraktiv liten : 100.000 : 40 %
Attraktiv stor : 80.000 : 20 %
Uattraktiv liten : 60.000 : 25 %
Uattraktiv stor : 40.000 : 15 %
=) gjennomsnittlig boligpris: 77.000

Med identiske boligpriser før og etter renteoppgang medfører økt andel salg av mindre boliger og attraktive boliger i dette EKSEMPELET at rapportert boligpris bygget på gjennomsnittlig omsatt kvm-pris, dvs statistikker som den Eiendom Norge og OBOS produserer, øker med 10 %. Eventuelt vil utvalgsendringen kamuflere et prisfall på 9 % hvis gjennomsnittlig boligpris er lik før og etter renteoppgangen.

Omsetningen av store boliger har falt langt mer enn omsetningen av små boliger. Som omsetningen av uattraktive boliger har falt mer enn omsetningen av attraktive boliger. Dvs at den effekten som EKSEMPELET viser HAR SKJEDD som da igjen sier at boligstatistikkene fra Eiendom Norge og OBOS overvurderer prisutviklingen fra før renteoppgangen til i dag.

Ja doctor er redd vi deler samma syn på boligmarkedet, men er usikert hvordan det ender med nedgangen. Er redd vi kan få en ung generasjon som starter med mye gjeld på livet. Unge som mister jobb og må selge er det verste som kan skje nå i tiden fremover. Rentene vil nok ikke synke på lang tid, det er jeg ganske sikker på.
Vi får håpe at det roer seg geopolitisk, det kan bli den verste katalysatoren.

Nå øker i tillegg nettleien på strøm med 15 %. Dette landet har virkelig udugelige politikere, det virker som bedrifter kan flå folk så mye de vil. Det koster å produsere strømmen 12 øre i Norge. Så får de lov til å holde på slik, hvorfor kan ikke jeg få styreleder jobb i et slikt firma og bare tømme det for kapital, for det er akkurat det de gjør. Det burde nasjonaliseres, det er tross alt landets resursser dette her som noen få korrupsjondrittsekker velter seg i penger på grunn av vanlige folk, men det er vel slik vi ønsker det. Tror tvangssalg av hus vil øke fremover på våren 24.

https://www.nettavisen.no/okonomi/hoyere-nettleie-for-742-000-stromkunder/s/5-95-1503707

Eksemplet er helt fint det, og det er liten tvil om at statistikken har utvalgseffekter og at disse øker desto svakere markedet blir. Dette vil likevel ikke være noe nytt. Samme utvalgseffekt vil man vel hatt i 2008(?) Da viste statistikken et samlet fall på -8,8% for 2008 og -14% fra toppen august 2007. -18% korrigert for inflasjon
( https://www.estatenyheter.no/aktuelt/boligprisene-ned-4-prosent/148283 )

Statistikken for 2023 viser +0,5% som er 9,3%-poeng sterkere enn statistikken for 2008. Tilsvarende viser statistikken nå en nedgang fra toppen (sommer 2022) på ca -3% som er 11%-poeng sterkere enn sommer 2007-des. 2008. Inflasjonsjustert visert statistikken -10 til 11% fra toppen (ca -3% og endring i KPI juni22-nov23 på 7,5% i følge SSB) som er 7-8%-poeng sterkere enn 2007-08.

Visnigssuksessen tyder på at Oslo hadde flat prisutvikling vår 2023 og en meget svak høst med nedgang på mellom 1,5 og 2% per måned som ville gi ca -9% for året. Det kan godt være mer reelt enn eiendomnorges statistikk som da vil ha en utvalgseffekt på ca 10%-poeng. Det er mulig, men jeg har vanskelig ved å se hvordan det ikke skulle ha vært en minst like stor utvalgseffekt 2007-08.
Totalt har "Krakket 2022-2023" vært langt svakere om mindre dramatisk enn forgjengeren dette årtusen, selv om man kommer fra en lengere periode med lave renter - til og med null-rente - og selv om rentestigningen overgår 2006-08, og selv om gjelden er høyere enn i 2007.
Svært mye lavere gjeldsvekst, manglende forutgående byggeboom hvor man til og med kunne kjøpe på spek med uten egenkapital, utlånsforskrift mv må nok få litt av æren for at krakket går langsommere nå. Og det betyr samtidig at inflasjonen kan ta seg av en større del av fallet.

P.S. Utvalgseffekten vil naturligvis dempes desto sterkere markedet blir. Det betyr at markedet snur før statistikken viser det. Når det så enn blir.

Høsten 2023 var svakere enn høsten 2022 målt på visningssuksess mens prisstatistikken gjør høst 2022 litt sterkere enn høst 2023. Det kan gjerne forklares med større utvalgseffekt, men vi er fortsatt ikke nær høst 2008. Vår 2024 skal nok bli svakere enn vår 2009 fordi vi ikke har hatt et drastisk rentekutt i desember så vi skal nok komme i nærheten av 2007-08 i hvert fall inflasjonsjustert, men det tar åpenbart lengre tid denne gangen (og bra er vel det?)

1 av 4 klarer ikke med uforutsett utgift på 10 000 kroner, strikken begynner å ryke snart nå. Sammenfaller med siste renteøkning som blir effektiv fra Februar.

https://www.dn.no/privatokonomi/kredinor/inkasso/betalingsproblemer/bufferen-tommes-for-flere-urovekkende/2-1-1578186

25% klarer ikke uforutsette utgifter er identisk med at 25% av Oslos befolkning er leieboere.
Disse leieboerne har slitt hele veien ellers hadde dem kanskje ikke vært leieboere,

Klasseskillet blir tydligere og tydligere.

Bet meg merke i denne kommentaren:
« – Nei, men det skyldes at det er et etterslep her. Det kan gjerne ta opptil et halvt år fra mislighold til saken havner hos inkassoselskapene. Så det blir veldig spennende å følge dette utover våren. Jeg tenker vi gjennomfører en ny spørreundersøkelse med de samme spørsmålene i mars-april. Vi regner nok med at den vil vise ytterligere forverring.»

Så det er den samme 1/4 som svarer? Kredinor har i tidligere artikler uttalt en endring av bakgrunn til kundene deres. Unge og middelklasse er to stikkord.

Leietakere kan gjerne bo i kollektiv, relativt lave bokostnader, og de har mulighet til å snu seg raskt om noe katastrofalt privatøkonomisk inntreffer. Folk med maksimal belåningsgrad og egen bolig, bil og gjerne små barn har ikke samme muligheten.

Du produserer mye støy her, Edgar. Takk til andre skribenter som gir meg langt mer enn jeg har erfaring og kunnskap til å gi dere.

I 2008 var jeg mer opptatt av det spanske boligmarkedet enn av det norske slik at min analyse av den norske utvalgseffekten i 2008 er 15 år på etterskudd og er derfor mer usikker enn analysen av utvalgseffekten i dag.

Ser man kun på renteoppgangen blir konklusjonen at utvalgseffekten i årene 2008 og 2023 må ha vært i samme klasse. Ser man på alt annet så blir konklusjonen at utvalgsefffekten i årene 2008 og 2023 ikke kan ha vært i samme klasse. I 2008 kollapset aksjekurser så ettertrykkelig at de største taperne var de med mest midler. I 2023 har man flere ganger opplevd all time high på børsen. I 2008 kom man fra et lånemarked for alle og ikke som i 2023 fra et lånemarked kun for de med mye egenkapital eller de med rike og gavmilde foreldre. I 2008 var boligprisene drøyt halvparten av dagens i reelle termer som har medført at langt flere har måttet redusere boligstørrelsen i dag enn for 15 år siden som følge av lånekostnader de ikke takler. I år kommer man fra en voldsom stimulans i leiemarkedet som følge av studentene og sesongarbeidernes hjemkomst etter covid og flyktningene fra Ukraina, som man ikke hadde for 15 år siden. I år er særlig leiemarkedet i Oslo langt mer profesjonelt med bl.a. langt flere store aktører enn for 15 år siden da man fortsatt hadde overgangsregler etter Husleiereguleringslovens klamme grep om utleiemarkedet.

Min konklusjon, etter å ha sett bakover 15 år, er at utvalgseffekten i 2008 ikke kan ha vært på langt nær så stor som i 2023. Trolig var utvalgseffekten så liten i 2008 at den knapt hadde effekt slik at det reelle boligprisfallet i 2023 nominelt var i klasse med fallet i 2008 og reelt var større enn i 2008 pga høyere inflasjon i 2023 enn i 2008.

Ellers er jeg veldig enig med det du skriver Onkel_S.

Sitter med meget lang og bred erfaring hva gjelder Oslo markedet.
Eneste jeg kan garantere deg er at Oslo prisene er mange prosenter høyere om 2 år en hva dem er nå.
Det er/blir full byggestopp samtidig skal «alle» til Oslo eller hovedstaden.

Ikke vanskelig å finne negative faktorer som en kan lage statistikk av.,tror ikke det hjelper noen å komme inn i markedet.

Okay. Har du noen prediksjoner på boligmarkedet om to år?

Jeg ser pressede privatøkonomier som følge av inflasjon og renteoppgang. Matposekøer og folk som renner på nav for å få betalt strømregningen. Hadde det vært litt guts i media ville dem sett hvor mange strømregninger som ender på inkasso, og hvor mange husholdninger som holder strømmen gående på tross av manglende betaling grunnet små barn i hus. Da stenger ikke selskapet strømmen, men regningene hoper seg opp.

Selv tørr jeg ikke predikere fremtiden. Det er umulig, men statistikk forteller oss noe om hva som har vært og hvor vi er på vei.

Prediksjon: https://www.dn.no/makrookonomi/eiendom/boligpriser/bolig/dnb-spar-kraftigste-bolig-prisfall-siden-finanskrisen/2-1-802648

https://www.norges-bank.no/aktuelt/nyheter-og-hendelser/Publikasjoner/Finansiell-stabilitet---rapport/2023-2-finansiell-stabilitet/nettrapport-2023-2-finansiell-stabilitet/

Boligtoppene er i hvert fall positive, men de er kanskje for dumme eller for kjøpt og betalt i følge menigheten her?

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/APOqx5/boligtopper-tror-bunnen-er-naadd

Vi har et grunnleggende positivt syn på dette. De fleste tror inflasjonen skal under 4 prosent, og vi tror at boligprisene i Oslo skal opp fem prosent, sier han.