Jeg tviler på at den tiden kommer tilbake, taket er nådd for hva "folk flest" kan ta opp i lån. Hvordan skal da verdiene stige ? Sekundærboliger skattes og hardere og folk gidder ikke beholde det ekstra huset. Kjenner flere som har solgt og vil selge sekundærboliger. Så kommer EU direktiver om oppgraderinger/miljøkrav, hvem gidder ha et eldre ekstra hus som bare vil gi utgifter etterhvert ? Jeg solgte umiddelbart i vår da jeg skjønte at direktivet ville bli vedtatt. Samt at økte skatter og avgifter overalt ikke gjorde det fristende. Bare avgifter på et hus har steget med 30 % på 2 år. og mer er planlagt. Vi kan håpe på Tyrkia tendenser ? Da vil i det minste boligprisen stige hehe.....

Nå må dere eksperter samkjøre litt her..

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/10/29/8048361/flom-av-boliger-til-leie-i-oslo

"Konsensus blant ekspertene rundt leiemarkedet i hovedstaden har den seneste tiden vært at det både er og vil bli et svært stort press som en følge av at mange, både private og selskaper selger utleieboligene sine.
At mange utleieboliger blir solgt tilsier riktignok at presset blir desto større i fremtiden – men akkurat nå flommer det faktisk over av ledige leieboliger i Oslo.
– Økningen i antallet utleieannonser er på mellom 50 og 70 prosent de siste seks ukene sammenlignet med de samme ukene i fjor, sier adm. direktør Christian Rasmussen hos utleieplattformen Hybel.
Til sammen har det vært 1.767 boliger annonsert på Hybel i perioden, mot 1.143 i samme periode i fjor. Det gir en snittvekst på 55 prosent.
Stort prissprik
Markedet for kjøp og salg av boliger har den seneste tiden båret preg av lange liggetider, og av boligene i Oslo som hadde visning forrige helg, ble kun 38 prosent solgt – hvilket er rekordlavt.
Flere selgere har med det valgt å leie ut boligene sine for en periode, i håp om bedre tider. Det fører til en midlertidig opphopning på tilbudssiden i leiemarkedet.
Onsdag kveld var det hele 2.140 boliger annonsert for leie på Finn i Oslo, ikke medregnet garasjeplasser og lignende.
Det er en oppgang på solide 41 prosent mot samme dag i fjor, ifølge tall fra markedsplassen. Også på landsbasis er tilbudssiden økende, med en oppgang på 20 prosent."

"Hos Utleiemegleren er det også et roligere leiemarked om dagen.
– Mange som ikke får solgt leier nå ut midlertidig, typisk frem til neste sommer, forteller regiondirektør i Oslo, Siri Anne Bernum Halck.

Ifølge Halck må de forventningsstyre utleierne, som en følge av euforiske priser i sommer og mange saker i media om en voldsom leieprisvekst.
– Vi kan ikke gå ut nå med de samme prisene man kunne i sommer.
Halck kaller dagens situasjon «som å gi leiemarkedet en smertestillende», da det ifølge henne kun vil hjelpe midlertidig.
– Vi sitter nok i samme båt neste sommer som vi gjorde i år, tror hun.
Prisutviklingen fra august til september var hos Utleiemegleren relativt flat.
– Det blir kanskje en «liten dipp» i leieprisene fremover, men etter påske blir det prispress igjen."

Tror Oslo kan leve litt sitt eget liv de nærmeste år. Opp eller ned. Det er et pressområde og hvis folk er overbevist om at markedet skal ned vil det som en periode i 2008 være voldsom interesse for å leie. Markedet kan t.o.m. bli noe absurd. Leiepriser øker mens objektene faller i verdi. Det kan oppstå hvis prisene faller mer enn leiestigningen. F.eks. kr 50 000 i økt årlig husleie og ønsket bolig faller 400 000. Bra deal. Den økte leia kan føre til at langsiktige utleiere velger å ikke selge, så utbudet blir redusert, og et fall + økt leie vil føre til at man kommer til et punkt der investorer blir interessert igjen. Altså det totale fallet behøver ikke bli så stort.
En annen faktor er distriktene. Hvor mange mennesker kommer de til å pumpe inn i Oslo de nærmeste år? Har ikke oversikt over årskullene, men verdt en studie. I tillegg kan det hende at distriktene får et dårligere arbeidsmarked enn Oslo (har skjedd før), og da pumpes det folk inn i Oslo. Så har man alle disse flyktningene som etter sine 5 pliktår i for dem et uinteressant sted, drar til storbyene, der Oslo står høyt på lista.

Jeg ser også scenario for utflytting fra Oslo, men tror ikke det blir så mye av det enda i alle fall.

Sekundærboliger er utleieboliger eid av privatpersoner. Man må legge på utleieboliger eid av selskaper før man havner på antall utleieboliger. Oppgangen i antall utleieboliger eid av selskaper har de siste årene vært større i Oslo enn nedgangen i antall sekundærboliger slik at antall utleieboliger har steget. Steget både i antall og i prosent av totalen. Nedgangen i 2021 skyldes studentenes og sesongarbeidernes bortfall fra leiemarkedet under covid.

Andelen husholdninger i Oslo som bor i leiebolig:

2022: 31,6 %
2021: 31,3 %
2020: 31,6 %
2019: 31,0 %
2018: 30,8 %
2017: 30,5 %
2016: 30,1 %
2015: 29,9 %

Kilde: https://www.ssb.no/statbank/table/11084

Med en oppgang på 1,7 prosentpoeng fra 2015 til 2022 i andel leieboliger har utviklingen vært omvendt av hva sekundærboligrapporteringen påstår om leiemarkedet i Oslo.

UTVALG TIL STATISTIKKMESSIG PRISSTIMULANS

Bruktboliger (leiligheter, eneboliger, tomannsboliger og rekkehus) i Oslo til salgs som ikke er merket som solgt.

Antall: 1.213
Medianstørrelse: 78 kvm
Antall over 78 kvm: 603 (49,7 %)
Antall under 78 kvm: 594 (49,0 %)

Bruktboliger (leiligheter, eneboliger, tomannsboliger og rekkehus) i Oslo som er merket som solgt.

Antall: 290
Medianstørrelse: 61 kvm
Antall over 78 kvm: 75 (25,9 %)
Antall under 78 kvm: 214 (73,8 %)

Det er rundt regnet 3 ganger så mange små bruktboliger som store bruktboliger som har blitt solgt de 3 siste dagene mot like mange små og store boliger til salgs. Utvalget som er solgt de 3 siste dagene er skjevere enn noen gang tidligere som gir høyere STATISTIKKMESSIG PRISSTIMULANS enn noen gang tidligere.

SMÅ BOLIGER ER I SNITT BETYDELIG DYRERE PER KVADRATMETER ENN STORE BOLIGER

– I 2022 og 2023 har leieprisene i Norge steget med hele 15,2 prosent. Det er nesten like mye som leieprisene steg fra 2013 til 2021, da de vokste med 15,8 prosent, sier han.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/BW8nLG/leieprisene-har-steget-med-77-prosent-det-siste-aaret

I Oslo har leieprisene steget 9,2 % fra 4. kvartal 2022 til 4. kvartal 2023, etter å ha steget 6,5 % fra 4. kvartal 2021 til 4. kvartal 2022. Dvs at leieprisene i Oslo har steget 16,3 % de siste 2 årene fra 4. kvartal 2021 til 4. kvartal 2023.

Kilde: https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/utleieboligrapporter/

Fra 3. til 4. kvartal i fjor falt leieprisene i Oslo med 0,7 % som var det største nominelle fallet siden 4. kvartal 2015 og det største inflasjonsjusterte fallet noen gang i statistikkens 11-årige historie.

Fra 4. kvartal i 2022 til 4. kvartal i 2023 steg antall osloboliger annonsert til leie på finn.no med 31,7 % som er ny årlig annonsevekstrekord i 4. kvartal 6,3 prosentpoeng over tidligere annonsevekstrekord i 4. kvartal 2020 (rekord pga bortfall av studenter og sesongarbeidere i covidtiden).

Eiendom Norge engasjerer seg ikke i etterspørselen etter leiebolig i form av antall annonser for bolig ønskes leid så da må man gå til dette forumets registreringer i Boff sin statistikk. Fra desember 2022 til desember 2023 falt antall annonser for bolig ønskes leid med 22,7 % som er det største årlige fallet noen gang i statistikkens 10-årige historie.

Fokuserer man på endringen siste kvartal så går det dårligst i historien også når man kun ser på leieprisene som utleiene presser oppover for å dekke de økte rentekostnadene. Fokuserer man på antall til leie og ønskes leid så går det dårligst i historien både siste kvartal og siste år.

Fokuset til Eiendom Norge, pressen og hos boligekspertisen er leieprisutviklingen siste år slik at man kan fortsette med løgnen om at leiemarkedet er hett i en tid da leiemarkedet er kaldere enn noen gang.

Hybel.no som jeg bruker for å finne leietakere har idag 974 som leter etter sted å leie i Oslo / enten alene eller sammen med andre. Finn.no har rundt 125. Finn.no sin posisjon som hovedkilde for å finne sted å leie eller leietakere har blitt særdeles svekket siste 3-5 år.. Jeg bruker de ikke lenger og vet om mange andre utleiere som sier det samme. Å benytte tall fra finn.no som grunnlag for antall som leter etter sted å leie i Oslo / og ut fra det trekke noen konklusjon om utviklingeni leiemarkedet gir ingen verdi. Min vurdering av leiemarkedet i Oslo p.t er at det er ganske normalt for det som er en rolig tid i utleiemarkedet.

Boff startet med sin registrering 15. november 2009 som du finner på debatten "Forholdet mellom antall til leie/ønskes leid i Oslo:" hvor hans første registrering for mer enn 15 år siden var:

2.067 annonser for bolig til leie, og
304 annonser for bolig ønskes leid

Jeg startet med min observering av det samme i januar 2004 hvor antall annonser for bolig ønskes leid var 16. En observering som etter et par år endte ut i en konklusjon om likevekt i leiemarkedet i Oslo ved 7 ganger så mange annonser for til leie som ønskes leid. En forholdstall på 7 ved likevekt som har vist seg å være et godt mål i de 20 årene vi har observert/registrert leiemarkedet i Oslo via antall annonser til leie/ønskes leid.

Hybel.no dukket opp i 2011 da noen lure studenter på NHH la hodet i boligbløt. Siden har hybel.no levd mer og mer i beste velgående og også etterhvert begynt å tjene penger. Uten at det i nevneverdig grad har påvirket hva man analysemessig får ut av forholdstallet til Boff som jeg utviklet for snart 20 år siden.

Du skyter på feil blink Utleier med din uerfarne kritikk av hva man får ut av å studere annonsene på finn.no.

Da spør jeg deg igjen som jeg gjorde for et halvt år siden. Kan du dokumentere sammenheng mellom dette forholdstallet og leiepriser, siden du tillegger dette så stor vekt i dine prediksjoner?

FRA LEIEPRISER TIL FORHOLDSTALL:

Er leieprisene høye, f.eks. slik som i dag, så øker antall annonser til leie både fordi den høye leien provoserer boligeiere til å leie ut som gir flere annonser og fordi den høye leien medfører at man ikke får leid ut slik at annonsen ikke blir slettet av at boligen blir leid ut. Samtidig vil den høye leien både skremme leietakere fra å forsøke seg med en annonse og øke sannsynligheten for å få tilslag på annonsen for å leie fordi utleierne i mindre grad får leid ut via sin annonsering. Er leieprisene høye så medfører det både flere annonser til leie (telleren i brøken øker), og færre annonser ønskes leid (nevneren i brøken faller) slik at forholdstallet får dobbelt økningsstimulans via økt teller og redusert nevner.

FRA FORHOLDSTALL TIL LEIEPRISER:

Når forholdstallet er høyt, f.eks. slik som i dag, så er konkurransen mellom utleierne for å få leid ut høy. Høy konkurranse mellom utleiere som vanligvis medfører at leiene i det som blir leid ut faller, slik som f.eks. fra 3. til 4. kvartal i fjor. Enten så faller leiene i det som blir leid ut som følge av at utleierne setter ned leiene og/eller det som blir leid ut blir mer og mer det minst dyre av det som er til leie.

Takk / følte meg plutselig yngre enn mine 63 år! Drevet med eiendom siden 1986 og utleie i 25 så deilig å føle seg ung og uerfaren igjen. Det er spesielt de som prøver å finne et sted å leie som har flyttet over til hybel / av de som trenger å annonsere for å leie ut er det flere som fortsatt benytter finn. Å se på historiske forholdstall «antall til leie /leietakere» på finn gir derfor lite nyttig informasjon ettersom leietakerne har flyttet til hybel. Selv har jeg de senere år funnet leietakere blant de som annonserer på hybel uten å annonsere selv.

Uerfarenheten var ikke i forhold til din utleieaktivitet som for de fleste debattantene her, hvis ikke alle utenom deg, er helt ukjent. Uerfarenheten går på det man kan lese ut av dine 52 innlegg de siste knapt 5 månedene på Hegnars forum og din arrogante nedsabling av Boff sitt forholdstall som analytisk fremstår som skudd på feil blink.

Ok. Jeg har ikke alle svarene og prøver å lære litt hver dag. Verden forandrer seg og jeg prøver å henge med…å ikke bli hengende i fastlåste synspunkter.

Ikke meningen å være arrogant. Ber om unnskyldning hvis flere oppfatet meg slik.

Ikke fått till all verden i forhold til mange av mine «venner» i eiendom/ men har dog klart å bygge en ok egenkapital (+30 mill) /i hovedsak de siste 12-13 årene gjennom mine eiendom og aksjeinvesteringer. Grovt sett 10 dobling sv innskutt ek.

Men peller meg tilbake til utleietråden min - noen setter pris på den.

Artig at du teller innleggene mine / hvor mange har du i samme 5 måneders periode ?

Jeg forstår konseptet. Nå tenkte jeg mer spesifikt på tall fra finn og om det faktisk representerer et realistisk bilde av leiemarkedet, eller som Utleier er inne på, om det er for store variasjoner og dreining til andre plattformer slik at forholdstallet fra finn ikke er troverdig nok. Hvis det er troverdig, burde det være mulig å dokumentere en sammenheng, f.eks. utflating i leiepriser der hvor forholdstallet stiger over likevekten. Forsinkelse tatt i betraktning selvfølgelig.

Det holder med et trykk på "Utleier" for å finne ut hvor mange innlegg du har skrevet fra din start i august i fjor.

Boff sitt forholdstall er en av 3 meget gode statistikker på eiendomsforumet for de som er opptatte av hva som skjer med boligmarkedet i Oslo. De to andre statistikkene er antallsstatistikken til noprofit og visningssuksessen til Onkel_S.

Du er tydeligvis opptatt av påpeke hybel.no sin fortreffelighet og har vel derfor mannet deg opp til å tråkke på Boff sin statistikk. Det fortjener en negativ kommentar til deg. Du trenger ikke å gjemme deg på din debatt av den grunn.

Ikke min mening å tråkke på noen / unnskyld Boff. Har stor sans for lange tidsrekker..

Det jeg var ute etter var å påpeke en endring i adferd blant leietakere. Ingen kjennskap til personene bak hybel eller noen form for interesse der. Synes det er et godt konsept.

Nei, jeg har ikke engasjert meg i å utvikle en matematisk sammenheng mellom Boffs forholdstall og leieprisstatistikken til Eiendom Norge. Hybel.no sitt inntok i 2011 og utvikling deretter har trolig påvirket både antall annonser til leie og ønskes leid på finn.no. Som mengden boliger, utleieandelen i Oslo, de store utleiernes voldsomme vekst de siste årene osv helt sikkert har påvirket både antall annonser til leie og ønskes leid. Men, trolig i samme retning og omfang når det gjelder til leie og ønskes leid så lenge forholdstallet til Boff fremstår som upåvirket av alt det nevnte.

Estatenyheter.no har i dag igjen gitt gudfar Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund spalteplass for en av boligmafiaens populære løgner i dag bl.a. presentert som:

"Leiemarkedet i Oslo presser folk ut av byen. Når tilbudet er lavere enn etterspørselen fører det til press på leiepriser"

https://www.estatenyheter.no/leiemarkedet-i-oslo-presser-folk-ut-av-byen/399255

Hvis man ikke er en del av boligmafiaen så er det nærliggende å nevne at tilbudet er ekstremt mye høyere enn etterspørselen i oslos leiemarked for tiden. Som kan dokumenteres med bl.a. følgende rykende ferske tall hentet for 1 minutt siden:

Antall annonser for oslobolig til leie på finn.no: 2.704
Antall annonser for ønskes leid i Oslo på finn.no: 124
=) Boff sitt forholdstall: 21,81

For de som ikke er Utleier eller del av boligmafiaen så er forholdstallet nå 3 ganger det som gir balanse i leiemarkedet i Oslo. Som sier at leiemarkedet i Oslo lider av 3 ganger så høyt tilbud som etterspørsel.

Så er det vel riktig å påpeke at leieprisveksten i Oslo skyldes at utleierne har økt leiene for på den måten å skyve de økte rentekostnadene over på leietakerne og dermed har kjørt leiene høyere enn det som klarerer markedet. Med utleiernes gudfar, bolighaien over alle bolighaier, Heimstadens/Fredensborg Eiendoms/Utleiemeglerens Ivar Tollefsen i spissen.

Veldig rart at leieprisene bykser oppover når etterspørselen er så lav? Er alle statestikker manipulerte? Er alle bekymringer fra leietakere bare en fiksjon?

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/leiemarkedsundersokelsen

Er såvidt jeg forstår november tall som vises her.
SSB har en økning fra nov 22 til nov 23 på mellom 8 og 6% i husleiene, avhengig av størrelse, ant rom osv, ligger en god tabell der hvor du kan sjekke ståa, oslo og bærum vel og merke.

Så har kanskje noen andre forskjellige syn på saken, men SSB er nå ganske nøytrale og grundige, så får tro at dette er riktige tall. I alle fall det beste grunnlaget som er å få tak i.

Leieprisene i Oslo steg frem til 3. kvartal i fjor for å falle etterpå slik statistikken viser. Det er ikke leieprisstatistikken som er hovedproblemet angående leieprisutviklingen, men utleiere som øker leiene mer enn det leiemarkedet er villig til å betale. Med resultat historiens kraftigste økning i antall annonser for bolig til leie i kombinasjon med historiens kraftigste fall i antall annonser for bolig ønskes leid. Utleiernes grådige forsøk på å velte økte rentekostnader over på leietakerne har medført historiens kraftigste kombinasjon av økt tilbud av og redusert etterspørsel etter leieboliger i Oslo.

Boligprisutviklingen i Oslo er ikke flat slik statistikkene viser, men i kraftig fall. Eiendom Norge og Obos justerer ikke for utvalgseffektene renteoppgangen drar med seg og da blir det som rapporteres feil. Det er unnlatelsen av å justere for den meget kraftige endringen av hva som selges i dag kontra hva som ble solgt da styringsrenten var null som manipulerer, med eller uten vilje, stort sett alle til å tro at boligprisene ikke faller som følge av renteoppgangen. Stort sett alle som uttaler seg om boligmarkedet papegøyer overraskelsen over at boligprisene ikke faller i statistikkene uten å påpeke det som for noen må være den åpenbare årsaken i at det som selges i og etter kraftig renteoppgang ikke er sammenlignbart med det som selges når styringsrenten er null. Størrelsen på det som selges faller, kvaliteten på det som selges øker og alderen på det som selges faller når rentenivået stiger. Rentenivået har steget mer enn noen gang tidligere i vår tid som har dratt med seg større endring i størrelse, kvalitet og alder på det som selges enn noen gang tidligere i vår tid.

Å skulle henvende seg - som utleier - til enkeltannonser under "Bolig ønskes leid" er for meg fullstendig utelukket!

Det er mye, mye, mye enklere å annonsere boligen og få drøssevis av svar fra folk som er interessert i akkurat _din_ bolig. Og så å plukke ut et oar-tre av disse til å komme på visning.

Jeg gikk nå også inn på Finn for å sjekke "Bolig ønskes leid", og potensielle leiepriser der er gjennomgående (svært) urealistiske! (Og håpet om å få leie for skampris er kanskje det som motiverer dem som legger inn disse annonsene, for ellers er det vel mest praktisk å finne alkurat den leiligheten du ønsker å leie?)

Antall "brukte" leiligheter til salgs i Oslo med byggeår 2023: 63
Antall leiligheter til salgs i Oslo med byggeår 1970-1979: 85, dvs 8,5 i snitt per byggeår

Det er 7,4 ganger så mange osloleiligheter med byggeår 2023 annonsert som bruktboliger til salgs som snittet av boliger til salgs med byggeår fra 1970-tallet. Det ble fullført 411.690 boliger i 70-årene i Norge, dvs i snitt drøyt 40 tusen per år mot knapt 30 tusen i 2023.

I forhold til antall boliger er det 10 ganger så mange boliger med byggeår 2023 til salgs som boliger med byggeår fra 70-tallet. Byggeår 2023 har 2 til 3 ganger så høy kvadratmeterpris som byggeår fra 70-tallet.

Renteoppgangen har krakket salget av boliger under arbeid som har medført himmelferd på nye boliger solgt og statistikkmessig behandlet som bruktboliger. Effekten på gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris i statistikkene er betydelig.

Jeg bare registrerer at dine prediksjoner om leiemarkedet de siste åra har bommet grovt!

Jeg forutså ikke utleiernes oppførsel er min registrering av min grove bom. Når leiene tvinges ned til der markedet klareres havner min prediksjon i blinken.

Bedre med en i hånda enn ti på taket! Med mindre vi får en kolaps i rentene eller at rammebetingelsene for utleiere bedres betraktlig vil prisene forsette opp. Pluss/minus 15% til i løpet av de neste to åra er mitt tips. Tipset gjelder først og fremst Oslo markedet .

Hva er feil med rammebetingelsene for utleiere?

Formuesskatten! Null rabatt på sekundærbolig samt økt formuesskatt og utbytte skatt som har dobblet beskatningen i løpet av 2 år.

Og det medfører ifølge deg at utleierne må øke leiene? Eller medfører det at utleierne må selge?

Begge deler.

Har jeg da rett når jeg sier at din begrunnelse for økte fremtidige leier er en kombinasjon av at utleierne både setter opp leiene og selger leieboliger?

Delvis men det viktigste vil være rentenivå og etterspørsel. En "dark horse" er hvordan utenlanske investorer vil agere, lav kronekurs og gunstige skatte forhold for utenlandsbaserte investeringer vil føre til økt eierandel av "utlendinger" i utleiemarkedet. Jeg tror dog dette vil ha mer å si for eiendomsprisene enn utleieprisene.

Jeg "byr over"; 20-30 % økning fra sommeren 2024 til sommeren 2026. Hvis ikke renta går til bunns, vil det fortsatt være billigere å leie enn å eie.

Etter hvert som flere og flere leiekontrakter utløper og kan justeres til markedsleie, vil utleiere søke å få dekket inn (litt av) sine økte kostnader.

Og så regner jeg med at de aller fleste "midlertidig" korttidsleieboligene blir solgt i løpet av 2024, for å styreklar av gevinstbeskatning, slik at det blir tydelig hvor voldsomt tilbudsunderskuddet av "reelle" leieboliger faktisk er (i Oslo).

Du sier at utleierne både må øke leiene og selge leieboliger, men at det bare delvis er årsaken til fremtidige økte leier så lenge rentenivå og etterspørsel er viktigst. Så dukket det opp en hest i tillegg. Og da forstår jeg enda mindre av hva du mener enn da jeg begynte å spørre deg.

Utleierne satte frem til 3. kvartal i fjor opp leiene for å dekke de økte rentekostnadene renteoppgangen dro med seg som medførte redusert etterspørsel etter leieboliger. Samtidig reduserte renteoppgangen boligeiernes egenbruk som medførte økt tilbud av leieboliger. Resultatet ble økt antall ledige leieboliger som man bl.a. ser igjen i form av økt antall annonser for bolig til leie og redusert antall annonser for bolig ønskes leid.

I 4. kvartal i fjor falt leiene som følge av at økt antall ledige leieboliger presset utleierne til å stoppe leieøkningen.

Dagens rentenivå medfører at boligeierne fortsetter reduksjonen i egenbruken som medfører ytterligere økning i tilbudet av leieboliger. Samtidig medfører dagens leienivå fortsatt reduksjon i etterspørsel etter leiebolig. Både de som eier og de som leier responderer over lang tid på økte kostnader.

Fremover vil tilbudet av leieboliger øke så lenge antall boliger øker via ferdigstillelser av nye boliger samtidig som boligeierne vil fortsette å redusere sitt egenbruk som følge av den voldsomme renteoppgangen. Fremover vil etterspørselen etter leieboliger reduseres videre hvis ikke leiene fortsetter fallet fra 4. kvartal i fjor.

Med flate leier fremover vil antall ledige leieboliger øke. Med økte leier fremover vil antall ledige leieboliger øke enda mer. For å opprettholde dagens nivå av ledige leieboliger så må leiene falle. For å redusere dagens nivå av ledige leieboliger så må leiene falle enda mer.

Men hva er ditt tips for leiemarkedet i Oslo det to neste åra? Hvor mye skal leiene falle?

Jeg trodde at Tollefsen ville følge spillereglene i et sundt boligmarked, men der tok jeg feil. Tollefsen har kjørt leiene oppover til tross for leiemarkedets stadig kraftigere negative respons. Heimstaden har forut for sist sommer knapt noen gang opplevd i Norge å måtte annonsere boliger med "Ledig nå!" fordi man ikke har klart å finne ny leietaker i oppsigelsestiden, til erstatning for den som skal flytte. Sist onsdag hadde Heimstaden 29 slike annonser på finn.no etter at antallet hadde økt med 13 (+81 %) fra begynnelsen av desember i fjor.

Tollefsen vet selvfølgelig hva som skjer og hvorfor, og har like selvfølgelig helt klare motiver for hvorfor han lar det skje. Eller mer riktig hvorfor han provoserer det som skjer. Tollefsen er i juridiske termer verken uskyldig eller uaktsom, men så forsettelig som det er mulig å bli. Dette er kjeltringen Tollefsen som ikke bare sender så stor del av renteregningen som han klarer til leietakerne via å sende leiene i himmelferd. Han sender leiene i himmelferd også for å presse ut leietakere som sitter på uoppsigelige kontrakter.

Via maksimal inflasjonsjustering, i en tid hvor leiemarkedet ikke tåler en så kraftig oppjustering, mørner Tollefsen eksisterende leietakere som ikke har markedets hjelp til å forsvare seg mot denne overprisingen. Fordi markedet er Tollefsen, i form av de ledige boligene Tollefsen har samme sted som han leiemessig oppjusterer enda mer enn den maksimale inflasjonsjusteringen.

Via maksimal inflasjonsjustering av eksisterende leietakere, og enda kraftigere oppjustering ved skifte av leietaker, oppnår Tollefsen å øke leieinntektene fra de stakkarene som fortsetter å leie, prise ut de leietakerne som ikke har råd til/tar seg råd til den overprisede leien og sørge for at det knapt er mulig å få leid ut de som blir ledige slik at de kan selges. Selges som borettslagsleiligheter, slik at ny eier ikke kan bli en del av leiemarkedet for denne typen leilighet, og dermed vise at Tollefsens leier er så overprisede at de kan kreves nedsatt.

Tollefsen er den dominerende i det som skjer i Oslos leiemarked, og drar selvfølgelig med seg mange av de andre utleierne helt eller delvis med på leieøkningsfesten, uten at de nødvendigvis forstår hva de er med på. Eller vil forstå hva de er med på. Det er ikke bare Tollefsen av utleierne som er lurere enn lurest, på bekostning av både leietakerne og leiemarkedets sundhet.

Oslos leiemarked er for tiden ødelagt av Tollefsen og de som følger i hans store fotspor.

På ovennevnte bakgrunn blir det umulig å komme med en presis prediksjon av det fremtidige fallet i leiene. Verken i størrelse eller i tid. Tollefsen styrer markedet dit han vil, uten et eneste negativt pip noe annet sted enn på denne debatten, og da er det umulig å vite hvor lenge han får lov til å holde på.

He he for noe gedigent rør.:)

😂😂😂
Mange misunner Tollefsen,ikke bare du Olav

Tollefsen er jo bare særdeles dyktig i det han driver med.

Tollefsen er særdeles dyktig i det han driver med, inkludert det han driver med som jeg reagerer negativt på. Det er meget trist at en så ressurssterk person som Tollefsen bruker ressursene sine på en så negativ måte for så mange som han har gjort de siste månedene.

At utleiere som nyter godt av å ligge i dragsuget til Tollefsens opplegg ikke helt har sansen for kritikken overrasker ikke. Ei heller overrasker det at de i dragsuget forsøker å ufarliggjøre kritikken via å påstå at kritikeren er misunnelig eller har blitt rørete.

Hadde jeg kunnet styre husleienivået og ikke minst hvordan det ble rapportert og samtidig eiet mye belånt eiendom da ville jeg ha underrapport leienivået langt heller enn overrapportert det. Kanskje jeg til og med ville satt ned leien og samtidig overdrevet det 'litt' i de statistikkene jeg hadde full kontroll over at ssb ville rapportert en dterk leiereduksjpn på f. eks. -20% på 12 måneder.
Da ville inflasjonen vært på målet og styringsrenten ville snart krakket og blitt satt ned mot neutralt nivå (ca 1,75%).
Jeg kunne til å med ha håpet på at leiekrakket fikk mange småutleiere til å kaste kortene før rentekrakket slik at jeg ville kunnet utnytte dette til å kjøpe ekstra utleieboliger. Og jeg ville kunnet håpe på at mange ville valgt å leie i stedet for å eie når det nå er så rimelig.
Dette er naturligvis tenkt og hypotetisk, men hadde ikke der vært en bedre strategi enn å overrapportere husleier og få sin vare til å virke så dyr at eierne like gjerne kan beholde sine boliger / utleieobjekter?!

HO-forumet burde hatt en "Like"-knapp. :-)

Jeg er ikke helt enig da jeg anser bokostnad som en vesentlig del av min private velferd. Desto høyere % av inntekten som går til bo, desto mindre valg her og nå, men også i fremtiden som pensjonist.
Selv om jeg hadde hatt familie og nettverk i Oslo hadde jeg valgt å flytte om jeg hadde hatt min inntekt. Jeg bor i en annen by med nedbetalt bolig, gjeldsfri og 50% av formuen i verdi-, obligasjon- og rentepapirer. Kunne bodd bedre, men også verre. Jeg er også offentlig tilsatt med over 5 års høyskoleutdannelse og i slutten av 30-årene.

Jeg mener Tollefsen er en av Norges mest intelligente eiendomsinvestorer. Enten det eller at han hadde veldig flaks med tidspunktet han startet med sin høye risikovilje og belåning. Han er i hvert fall kynisk, sammen med en del av aspirantene som har fulgt i hans fotspor. Forskjellen fra dem til han er pengebingen, selv om det nå blir dyrere for han også. Hvor ofte leser vi ikke om X på X år som tjener X-antall 10-tusener i mnd? Lav yield og høy belåning spiser overskuddet for noen, men andre som har vært smart fremdeles klarer å tjene penger, eller gå i null. Det har vært noen saker med oppløsning av AS og tvangssalg. Jeg tror det kommer mer i vår.

Bolig og leiemarkedet i Oslo har blitt for dyrt for flere yrkesgrupper. At prisene fremdeles stiger er egentlig ikke så rart, kostnadene må noen ta, men jeg tror flere stikker fingeren i jorden og tar et vanskelig personlig valg om over 50% av inntekten går til bo, og det stiger videre.
Alle klarer det med egen bolig, men det er annerledes i leiemarkedet om en er i full jobb. Ref: sykepleierindeks. Det er mange andre yrker som tjener dårligere.

Nå består riktig nok Norge, og Oslo spesielt, av mange idioter så det er mulig jeg tar feil. Jeg er fra Vestlandet, derfor Oslo-hatet over.
Blir det for dyrt tror jeg flere stikker fingeren i jorden og flytter. For å bevare økonomisk frihet nå, men også i fremtiden. Noen mennesker lever her og nå hele livet, og mange tar dårlige økonomiske valg hele livet.

Jeg tror heler ikke vi har sett rentetoppen eller toppen av inflasjonen, selv om alle økonomer sier det. De sa det samme med rentetopp på 3%, og lønnsoppgjørene de siste årene har vært dårlige i forhold til kostnadsøkningene. Økonomisk predikasjon er vanskelig, men forsvinner leietakerne kan utleiemarkedet kollapse. Det påvirker ikke boligmarkedet før folk må selge, og bolig er det siste før kroppen folk selger. Skilsmissestatistikken er heler ikke utelukkende positiv, og det er mange samlivsbrudd. Går to inntekter til en vil økte bokostnader kanskje medføre flere salg i mellomsjiktet.

Jeg vet ikke, og vil ikke være skråsikker. Onkel og Olav har derimot gitt meg mye kunnskap, men mest forståelse over mange år. Har fulgt onkel i omtrent ti år her, så takk for innsikten, onkel!

https://nef.no/statistikk/okt-press-i-leiemarkedet-i-oslo/

TOLLEFSEN LEIER IKKE UT EN ENESTE SEKUNDÆRBOLIG

Tollefsen har ikke en eneste sekundærbolig og er allikevel norges største utleier.

Statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse:
"Andelen sekundærboliger for 3. kvartal er nå nede på 14,8 prosent."

Som for Carl O. Geving, direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund blir:
"- Statistikken viser at tilbudet av leieboliger i Oslo er i fritt fall"

https://www.estatenyheter.no/leiemarkedet-i-oslo-presser-folk-ut-av-byen/399255

Enten er Carl O. Geving så sterkt mentalt svekket at han bør bli fritatt fra direktørstillingen, eller så er han så løgnaktig at han bør bli fritatt fra direktørstillingen. Som eiendomsmeglernes yppersteprest skal det ikke være mulig å komme med et så løgnaktig budskap. Uansett om presten tror på løgnen selv eller ikke. Slik løgnaktighet bør være forbeholdt prester i ekte trossamfunn.

Leieboligenes 2 hovedkategorier:

- Utleieboliger eid av privatpersoner, sekundærboliger
- Utleieboliger eid av selskaper, f.eks. eid av Tollefsen via Heimstaden Bostad eller av Thon via Olav Thon Eiendomsselskap

Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger.

Jeg har beskrevet før hva som skjer i min lille sørlandsby, og har kun oppdaget en liten endring siste kvartal. Nemlig at boliger til salg med lite interesse setter ned prisantydningen raskere nå. Ellers er det de samme trender som går. D.vs. de fortsetter å forverres. (hvis man er eier). Vært noen konkurser også, og de ser ut til å bli litt flere og større. Fortsatt liten arbeidsledighet og byggebransjen har nok å gjøre. Men noen større prosjekter er ikke ferdig enda , og et par større kommunale prosjekter er på vei. Hver gang jeg er på den lokale byggvareforretningen siste måneder virker det tamt i forhold til før. Fortsatt folk, men køen foran kassa er stort sett borte.

Oslo er bjellesauen. Får vi ikke klare meldinger før påske at markedet der stiger, tror jeg flere kommer til la være å hive seg inn i markedet for å unngå å miste toget. Tror det er stor sjans for at leiemarkedet holder seg noenlunde ok.

Denne tråden har krakk i tittelen , og krakk er jo ganske voldsomt. Nedgang er ikke krakk. Krakk er jo egentlig ganske sjeldent, så sannsynligheten for krakk framover er jo liten bare basert på det. Men matematisk skal renteoppgangen påvirke et eiendomsprosjekt dramatisk, men boliger virker for meg mange ganger fjernt fra realisme. Se bare på hyttemarkedet hvor irrasjonelt det kan være. Under Covid kunne man ikke reise utenlands, så man løser et kortsiktig problem med en langsiktig løsning og KJØPER hytte. Når man får noen gode snøår med flotte forhold i ferien så kjøpes det hytter på fjellet.

Hvor blir det av denne bølgen av boliger som skulle komme til salgs og til leie på nyåret? Skal det komme ett krakk må det vel være en flom av boliger først? Eller er krakket utsatt til neste år? Igjen🙄

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/0Q2y3A/vil-regulere-leiemarkedet-har-loept-loepsk
"Leieprisene har steget kraftig det siste året. Nå vil SV regulere markedet, og Kirsti Bergstø er ikke redd for å presse utleiere til å selge."

Skulle SV sin politikk få gjennomslag tror jeg ikke utleiere trenger særlig "press" fra Bergstø for å selge. Bare utspill som dette fra regeringsgarantisten SV er i seg selv negativt for utbudet av leieboliger,.

Vet ikke helt. En profesjonell utleier bør fint klare seg med dagens rentenivå.

Å være profesjonell betyr at en evner å gjøre mer enn å stille 15% EK, låne resterende 85% og så lempe alle kostnader over på leietaker.
Enkelte har faktisk litt lengre horisont. Og evner å redusere gjeldsgraden

Vel du får sette opp noen profesonelle regnestykker Landis! Et med 15% egenkapital og et med 100% egenkapital og sammenlingne med risikofri rente som for tiden er rundt 5%.