Edgar A
Olav2
17.10.2023 kl 08:20
204369
Gratulerer Edgar A med en debatt for deg. Her kan du legge ut så mange boligsalg du bare vil uten at jeg sier noe som helst om det til deg - eller til admin. Lykke til med debatten.
Redigert 16.04.2024 kl 23:20
Du må logge inn for å svare
Olav2
19.01.2024 kl 16:51
5029
Det er flytende rente som drar boligprisene mot likevekt i et land hvor 95,4 % av låntakerne har flytende rente.
Kilde 95,4 % andel flytende rente i tabell 2 i:
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak
Kilde 95,4 % andel flytende rente i tabell 2 i:
https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak
Redigert 19.01.2024 kl 16:53
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
19.01.2024 kl 15:30
5053
Hadde nok vært mye dummere om alle kastet kortene samtidig.
Artikkelen og fremstillingen er forresten meget fin, grafen er både god og illustrativ og viser hvordan likevekten drar i markedet. Faktisk er dette den første artikkelen på lenge som viser så bra hvordan likevekten fungerer i praksis.
Det har vært svært lukrativt å eie frem for å leie fra 2012 til 2022 (og før 2012, men det er ikke med på grafen). Da er det logisk at prisene for å eie har økt. Nå er situasjonen motsatt og det naturlige er at prisene for å eie vil falle. Samtidig viser grafen også at markedet meget sjeldent er i likevekt. Likevekten vil være der hvor de to grafene ligger oven i hverandre. Det har skjedd i ca en måned av 132. Det er altså ingen grunn til å regne med at prisene raskt går til sin likevekt eller nært dette nivået selv om likevekten drar i prisene (og drar sterkere desto større avstanden er)*.
Sitat fra artikkelen:
"Det er et politisk mål i Norge at så mange som mulig skal eie egen bolig. I 2022 eide 82 prosent av nordmenn sin egen bolig, ifølge SSB. Lund Francke snur på spørsmålet, og undrer seg hvorfor noen skal kjøpe bolig.
– Om man venter ett år, så sparer man mye på å leie kontra å eie.
– Dette er jo ikke bærekraftig for markedet.
– Nei. Skal det jevnes ut så må leie opp eller eie ned. Eller så må renten ned, den er en viktig faktor, sier han".
* Ettersom artikkelen viser kostnaden ved å eie bruker den muligvis et annet likevektspunkt enn det som kommer om man ser på nettoleie / rente. Det er mulig de har medregnet skattefradraget, noe jeg ikke gjør, og det er formentlig flytende rente som er brukt, hvor jeg bruker 5 års fastrente. Flytende rente er beste bud for å beregne kostnaden her og nå, fem års fastrente er et bedre bud for å beregne forventede kostnader over noen år frem i tid, så det ene er ikke mer korrekt enn det andre, det er formålet som avgjør valget av inputparametre i analyser.
Artikkelen og fremstillingen er forresten meget fin, grafen er både god og illustrativ og viser hvordan likevekten drar i markedet. Faktisk er dette den første artikkelen på lenge som viser så bra hvordan likevekten fungerer i praksis.
Det har vært svært lukrativt å eie frem for å leie fra 2012 til 2022 (og før 2012, men det er ikke med på grafen). Da er det logisk at prisene for å eie har økt. Nå er situasjonen motsatt og det naturlige er at prisene for å eie vil falle. Samtidig viser grafen også at markedet meget sjeldent er i likevekt. Likevekten vil være der hvor de to grafene ligger oven i hverandre. Det har skjedd i ca en måned av 132. Det er altså ingen grunn til å regne med at prisene raskt går til sin likevekt eller nært dette nivået selv om likevekten drar i prisene (og drar sterkere desto større avstanden er)*.
Sitat fra artikkelen:
"Det er et politisk mål i Norge at så mange som mulig skal eie egen bolig. I 2022 eide 82 prosent av nordmenn sin egen bolig, ifølge SSB. Lund Francke snur på spørsmålet, og undrer seg hvorfor noen skal kjøpe bolig.
– Om man venter ett år, så sparer man mye på å leie kontra å eie.
– Dette er jo ikke bærekraftig for markedet.
– Nei. Skal det jevnes ut så må leie opp eller eie ned. Eller så må renten ned, den er en viktig faktor, sier han".
* Ettersom artikkelen viser kostnaden ved å eie bruker den muligvis et annet likevektspunkt enn det som kommer om man ser på nettoleie / rente. Det er mulig de har medregnet skattefradraget, noe jeg ikke gjør, og det er formentlig flytende rente som er brukt, hvor jeg bruker 5 års fastrente. Flytende rente er beste bud for å beregne kostnaden her og nå, fem års fastrente er et bedre bud for å beregne forventede kostnader over noen år frem i tid, så det ene er ikke mer korrekt enn det andre, det er formålet som avgjør valget av inputparametre i analyser.
Redigert 19.01.2024 kl 15:57
Du må logge inn for å svare
Bullmarked
19.01.2024 kl 13:53
5125
Mye dumme penger i markedet:
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/wA1eGn/boliganalytiker-utleiere-sponser-leietagere
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/wA1eGn/boliganalytiker-utleiere-sponser-leietagere
Onkel_S
19.01.2024 kl 11:43
5217
Der er presis det jeg mener, små rall kan gi eksepsjonelle utslag i beregninger. Men utviklingen hadde ikke vært dobbelt så god om årsfesten hadde vært +1,0, eller fem ganger så svakt om den hadde blitt +0,1%.
Derfor likte jeg innlegget ditt
Derfor likte jeg innlegget ditt
e.hansen
19.01.2024 kl 11:28
5215
Onkel_S skrev 😀
Det er jo ikke noe å le av. Man kan få enda bedre tall enn det:
I mars 2021 var årlig prisvekst 12,5%. I desember 2023 hadde årsveksten falt til 0,5%.
Hvis du kjøpt bolig til 4M i mars 2020 og solgte den etter et år så hadde du nettavkastning på 500k.
Hvis du kjøpt bolig til 4M i mars desember 2022 og solgte den etter et år så hadde du nettavkastning på 20k
Avkastningen var mao 2400% høyere i mars 2021 enn i desember 2023!
Tilsvarende så toppet årsveksten i SSBs boligprisstatistikk seg 2021K2 med 12,4%. I 2023K4 var årsveksten -0,7%.
Spøk til side...
Det kan være nyttig å se på årsveksten siden da er man ikke avhenging av sesongvariasjonene. Videre så kan man se på endringen i årsveksten som gir en indikasjon på trenden. Denne kan variere fra måned til måned så det å glatte den ut med et glidende gjennomsnitt er en fordel.
I mars 2021 var årlig prisvekst 12,5%. I desember 2023 hadde årsveksten falt til 0,5%.
Hvis du kjøpt bolig til 4M i mars 2020 og solgte den etter et år så hadde du nettavkastning på 500k.
Hvis du kjøpt bolig til 4M i mars desember 2022 og solgte den etter et år så hadde du nettavkastning på 20k
Avkastningen var mao 2400% høyere i mars 2021 enn i desember 2023!
Tilsvarende så toppet årsveksten i SSBs boligprisstatistikk seg 2021K2 med 12,4%. I 2023K4 var årsveksten -0,7%.
Spøk til side...
Det kan være nyttig å se på årsveksten siden da er man ikke avhenging av sesongvariasjonene. Videre så kan man se på endringen i årsveksten som gir en indikasjon på trenden. Denne kan variere fra måned til måned så det å glatte den ut med et glidende gjennomsnitt er en fordel.
finno skrev Goddag mann - økseskaft!
Inkassotall for boliglån: 14.12.2023
Halvparten har problemer: – Flere vil slite
Stadig flere inkassosaker er boliglån. Ekspert advarer om at enda flere vil merke smellen til neste år.
https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/halvparten-har-problemer-flere-vil-slite/16300101/
02.01.2024
"Samtidig sier analysesjef Christoffer Steen-Hansen i Kredinor til Dagens Næringsliv at det er en urovekkende økning i boliglån som går til inkasso."
https://www.nettavisen.no/boliglan/nyttarstalen/inkassogjeld/eksperter-tror-flere-kommer-til-a-slite-med-boliglanet-i-2024/s/5-95-1551410
Halvparten har problemer: – Flere vil slite
Stadig flere inkassosaker er boliglån. Ekspert advarer om at enda flere vil merke smellen til neste år.
https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/halvparten-har-problemer-flere-vil-slite/16300101/
02.01.2024
"Samtidig sier analysesjef Christoffer Steen-Hansen i Kredinor til Dagens Næringsliv at det er en urovekkende økning i boliglån som går til inkasso."
https://www.nettavisen.no/boliglan/nyttarstalen/inkassogjeld/eksperter-tror-flere-kommer-til-a-slite-med-boliglanet-i-2024/s/5-95-1551410
Redigert 18.01.2024 kl 23:03
Du må logge inn for å svare
Folk må slutte å sutre boligpriser kan ikke gå ned, det burde ikke være lov. Folk klarer ikke engang 10 000 kroner i uforutsette utgifter ? Da må boligprisene gå opp for å kompensere dette.
08.01.2024
"Nordmenns bekymringer for privatøkonomien har økt betydelig gjennom høsten og vinteren. I en fersk Norstat-undersøkelse gjennomført for Kredinor svarer 1 av 5 at privatøkonomien går ut over arbeidshverdagen. Hele 28 prosent svarer at de ikke klarer en uforutsett regning på 10.000 kroner."
https://www.kredinor.no/om-oss/presse-nyheter/pressesider-ntb/
08.01.2024
"Nordmenns bekymringer for privatøkonomien har økt betydelig gjennom høsten og vinteren. I en fersk Norstat-undersøkelse gjennomført for Kredinor svarer 1 av 5 at privatøkonomien går ut over arbeidshverdagen. Hele 28 prosent svarer at de ikke klarer en uforutsett regning på 10.000 kroner."
https://www.kredinor.no/om-oss/presse-nyheter/pressesider-ntb/
Redigert 18.01.2024 kl 22:12
Du må logge inn for å svare
Salg av nye boliger på det laveste nivået på over 30 år
https://www.boligmappa.no/salg-av-nye-boliger-pa-det-laveste-nivaet-pa-over-30-ar/
https://www.boligmappa.no/salg-av-nye-boliger-pa-det-laveste-nivaet-pa-over-30-ar/
finno
18.01.2024 kl 21:07
5499
And so what Sjoa? Det er omsetningen som falt 44 prosent i 2023 - ikke prisene. Og hva har Friele-arvingens hårreisende disposisjoner med denne trådens tema å gjøre?
Obos-salget falt med 44 prosent i fjor
Det gikk nedover både for salget, og byggingen av nye Obos-boliger i 2023. Obos-sjefen frykter for få boliger i 2025 og 2026.
https://e24.no/naeringsliv/i/wAW5zn/obos-salget-falt-med-44-prosent-i-fjor?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no
Det gikk nedover både for salget, og byggingen av nye Obos-boliger i 2023. Obos-sjefen frykter for få boliger i 2025 og 2026.
https://e24.no/naeringsliv/i/wAW5zn/obos-salget-falt-med-44-prosent-i-fjor?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no
Onkel_S skrev 😀
Er det nå den virkelige nedgangen starter ?
Https://e24.no/norsk-oekonomi/i/ab6l0O/tvangsselger-kaffearvings-geilo-eiendom-for-45-millioner?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no
Https://e24.no/norsk-oekonomi/i/ab6l0O/tvangsselger-kaffearvings-geilo-eiendom-for-45-millioner?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no
Redigert 18.01.2024 kl 20:39
Du må logge inn for å svare
Mr Karma
18.01.2024 kl 17:08
5663
Nylig utkomne tall fra Krogsveen for min landsdel viser et fall som tar ut nesten hele stigningen i siste år. Grafen viser et tydelig trendskifte. Så noe er på gang......
e.hansen
18.01.2024 kl 16:29
5681
Hvis man leter etter tall som vitner om svak utvikling:
Fall i årlig prisvekst i Eiendom Norges boligprisstatistikk siden forrige topp i mars 2021: -96%.
Fall i årlig prisvekst i Eiendom Norges boligprisstatistikk siden forrige topp i mars 2021: -96%.
Mr Karma
18.01.2024 kl 09:48
5831
Man bør ta med seg at i et marked med 5 % nedgang, kan det være objekter som har falt 30% og andre som stiger, men markedet generelt er altså noe svakere.Svakere marked merkes og dermed blir objekter som har steget på tynt grunnlag de som faller mest. Jeg ser dette nå i næringsmarkedet lokalt. Eldre trebygg med butikk i første og eldre fraflyttede kontorer i 2. og 3. sliter de skikkelig med å få solgt. Meglere innrømmer i media her at næringsbygg er vanskelig å selge for tiden. Noen trekkes fra markedet.
Jeg forstår ikke at arbeidsmarkedet enda er så bra. Ser ikke ut som hyttemarkedet krakker heller. Ville trodd det skjer der før boligmarkedet.
Jeg forstår ikke at arbeidsmarkedet enda er så bra. Ser ikke ut som hyttemarkedet krakker heller. Ville trodd det skjer der før boligmarkedet.
Olav2
18.01.2024 kl 09:36
5839
BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)
15.01.24: 1.571
16.01.23: 1.510
Endring fra 2023 til 2024: +61 (+4 %)
SALGSPROSENT I OSLO ONSDAG KVELD (Onkel_S sin statistikk "visningssuksess")
17.01.24: 47
18.01.23: 51
Endring fra 2023 til 2024: -4 (- 8 %)
FORHOLDET MELLOM ANTALL TIL LEIE/ØNSKES LEID I OSLO (fra Boff sin tråd)
15.01.24: 19,64
16.01.23: 12,74
Endring fra 2023 til 2024: +6,90 (+54 %)
RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN
Måned: Boliglånsrente
11.23: 5,54
11.22: 3,88
Endring fra 2023 til 2024: +1,66 (43 %)
Boligåret 2024 starter med 1,66 prosentpoeng høyere gjennomsnittlig boliglånsrente som gir 43 % høyere rentebetaling i år enn i fjor på samme lånebeløp.
Den økte rentebelastningen har i Oslo hatt størst effekt på leiemarkedet med 54 % økning i «til leie / ønskes leid», etterfulgt av 8 % fall i visningssuksessen og 4 % økning i antall boliger til salgs.
15.01.24: 1.571
16.01.23: 1.510
Endring fra 2023 til 2024: +61 (+4 %)
SALGSPROSENT I OSLO ONSDAG KVELD (Onkel_S sin statistikk "visningssuksess")
17.01.24: 47
18.01.23: 51
Endring fra 2023 til 2024: -4 (- 8 %)
FORHOLDET MELLOM ANTALL TIL LEIE/ØNSKES LEID I OSLO (fra Boff sin tråd)
15.01.24: 19,64
16.01.23: 12,74
Endring fra 2023 til 2024: +6,90 (+54 %)
RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN
Måned: Boliglånsrente
11.23: 5,54
11.22: 3,88
Endring fra 2023 til 2024: +1,66 (43 %)
Boligåret 2024 starter med 1,66 prosentpoeng høyere gjennomsnittlig boliglånsrente som gir 43 % høyere rentebetaling i år enn i fjor på samme lånebeløp.
Den økte rentebelastningen har i Oslo hatt størst effekt på leiemarkedet med 54 % økning i «til leie / ønskes leid», etterfulgt av 8 % fall i visningssuksessen og 4 % økning i antall boliger til salgs.
Redigert 18.01.2024 kl 09:37
Du må logge inn for å svare
Vi får se etterhvert hvem som får rett. 10-åringen USA ligger alltid litt foran og der har renten steget noe igjen i det siste. I Norge tviler jeg på rentenedgang i 2024. Mulig USA klarer noe helt på slutten av året.
https://www.finansavisen.no/makro/2024/01/17/8083719/inflasjonen-i-storbritannia-hoyere-enn-ventet
https://www.morningstar.no/no/news/244891/noe-h%C3%B8yere-inflasjon-enn-ventet-i-usa.aspx
https://borsen.dagbladet.no/nyheter/ikke-optimistiske/80825030
https://www.finansavisen.no/makro/2024/01/17/8083719/inflasjonen-i-storbritannia-hoyere-enn-ventet
https://www.morningstar.no/no/news/244891/noe-h%C3%B8yere-inflasjon-enn-ventet-i-usa.aspx
https://borsen.dagbladet.no/nyheter/ikke-optimistiske/80825030
Redigert 18.01.2024 kl 07:31
Du må logge inn for å svare
Gullhaugen
17.01.2024 kl 23:50
5850
Renta skal ned i 2024
https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/GMdM8J/nye-makrotall-fra-usa-bra-for-renten
https://www.finansavisen.no/makro/2023/12/13/8071509/fed-holder-renten-uendret
https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/GMdM8J/nye-makrotall-fra-usa-bra-for-renten
https://www.finansavisen.no/makro/2023/12/13/8071509/fed-holder-renten-uendret
Redigert 18.01.2024 kl 00:00
Du må logge inn for å svare
Marximat
17.01.2024 kl 22:37
5874
Eller så er leieprisen 24 % for lav. Eller en kombinasjon av at boligprisene er for høye og leieprisene for lave.
Jeg tror altså at leieprisene (i Oslo) skal øke mye de kommende to årene, og at den således vil "gjøre sitt" for å trekke boligprisene mot likevekt.
Jeg tror altså at leieprisene (i Oslo) skal øke mye de kommende to årene, og at den således vil "gjøre sitt" for å trekke boligprisene mot likevekt.
Redigert 17.01.2024 kl 22:38
Du må logge inn for å svare
Renta settes ikke ned på lang tid, på tide å erkjenne realitetene enn å drømme ? Slutt å bløffe folk til å tro at renta skal ned med det første.
Jeg er så pessimist på renta at mine egne aksjeposter kan stilles spørsmål ved, selv om jeg er uhyre konservativ og forsiktig, mener jeg selv.
Har tatt noen gode grep som jeg har tjent godt på, men jeg er fremdeles rentepessimist en god stund til.
Ser at de lange rentene i USA tikker oppover igjen. Så vi er nok ikke ferdig med rentene. 10 års USA 4,12 % nå.
Jeg er så pessimist på renta at mine egne aksjeposter kan stilles spørsmål ved, selv om jeg er uhyre konservativ og forsiktig, mener jeg selv.
Har tatt noen gode grep som jeg har tjent godt på, men jeg er fremdeles rentepessimist en god stund til.
Ser at de lange rentene i USA tikker oppover igjen. Så vi er nok ikke ferdig med rentene. 10 års USA 4,12 % nå.
Redigert 17.01.2024 kl 16:39
Du må logge inn for å svare
Gullhaugen
17.01.2024 kl 14:30
2619
Jeg tror Recreate ASA aksjen kan ta en 10 gang i 2024 om renta settes nedover. Det er vel den eneste eiendomsaksjen på OSE. Nå er markedsverdien på hele sulamitten kun 30 mill.
Onkel_S
17.01.2024 kl 13:43
2631
Likevekten drar naturligvis i begge retninger. Pt ligger boligprisene i Oslo ca 30% over likevekten. Det har jeg skrevet flere ganger. Kraften i likevekten for Oslo sine boligpriser er i nedadgående retning.
Jeg har også før sommeren siste år skrevet at jeg ville tippe at årsveksten skulle lande på ca -3% , bl. .a basert på at likevekten drar prisene nedad. Jeg traff ikke planken med det bud, men jeg har fortsatt budt det.
Enn så lenge må vi se på realpriser for å ha en statistikk som viser nedgang, men den gjør det og renten har helt naturlig sin store delen av æren for det (og dermed likevekten). Dertil kommer mulige utvalgseffekter. Ser at sykepleierindeksen for første gang på lenge peker i retning av økt mulig andel av boligene som "en sykepleier" kan kjøpe.
Fortsatt en veldig lav andel, men likevel en økning på 60% (om man vil regne prosenter på små tall :-) (https://www.dn.no/eiendom/eiendom/sykepleierindeksen/en-sykepleier-har-rad-til-24-prosent-av-boligene-i-oslo/2-1-1584413).
Sitat fra samme:
– Med skiftet vi har hatt i inflasjonen de siste to årene og god lønnsvekst er bolig blitt billigere i Norge. Realboligprisene er nå faktisk på samme nivå som i 2017, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.
Tillegg:
Jeg kan lage et oppdatert estimat for boligpris kontra likevekt slik jeg estimerte det da boligprisene galloperte i 2015-16 og slik jeg hver gang estimerer det:
Søk på finn.no viser for Oslo:
Medianboligpris 50-60 kvm 4 976 000,-
Medianleie leilighet 50-60 kvm 18 000 per måned = nettoleie 162 000,- per år
Nettoavkast = 162000 / 4 976 000 = 3,26%
Beste 5 års fastrentetilbud er 4,30%
4,30%/3,26% = 1,32 = boligpriser 32% over sin likevekt => likevekten drar boligprisene nedad.
P.P.S (tillegg 2): Kan legge til at hvis jeg hadde brukt nettorente for en selvboer (dvs med skattefradrag ville overprisingen bare blitt 3%). Dette betyr at det for selvboere faktisk kan være rasjonelt å kjøpe bolig nå, men det endrer ikke ved at boligprisene er over sin likevekt og at likevekten derfor drar prisene i nedadgående retning. Det betyr bare at ikke alle de som kjøper nå er "økonomiske analfabeter" eller noe i den stil.
Jeg har også før sommeren siste år skrevet at jeg ville tippe at årsveksten skulle lande på ca -3% , bl. .a basert på at likevekten drar prisene nedad. Jeg traff ikke planken med det bud, men jeg har fortsatt budt det.
Enn så lenge må vi se på realpriser for å ha en statistikk som viser nedgang, men den gjør det og renten har helt naturlig sin store delen av æren for det (og dermed likevekten). Dertil kommer mulige utvalgseffekter. Ser at sykepleierindeksen for første gang på lenge peker i retning av økt mulig andel av boligene som "en sykepleier" kan kjøpe.
Fortsatt en veldig lav andel, men likevel en økning på 60% (om man vil regne prosenter på små tall :-) (https://www.dn.no/eiendom/eiendom/sykepleierindeksen/en-sykepleier-har-rad-til-24-prosent-av-boligene-i-oslo/2-1-1584413).
Sitat fra samme:
– Med skiftet vi har hatt i inflasjonen de siste to årene og god lønnsvekst er bolig blitt billigere i Norge. Realboligprisene er nå faktisk på samme nivå som i 2017, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.
Tillegg:
Jeg kan lage et oppdatert estimat for boligpris kontra likevekt slik jeg estimerte det da boligprisene galloperte i 2015-16 og slik jeg hver gang estimerer det:
Søk på finn.no viser for Oslo:
Medianboligpris 50-60 kvm 4 976 000,-
Medianleie leilighet 50-60 kvm 18 000 per måned = nettoleie 162 000,- per år
Nettoavkast = 162000 / 4 976 000 = 3,26%
Beste 5 års fastrentetilbud er 4,30%
4,30%/3,26% = 1,32 = boligpriser 32% over sin likevekt => likevekten drar boligprisene nedad.
P.P.S (tillegg 2): Kan legge til at hvis jeg hadde brukt nettorente for en selvboer (dvs med skattefradrag ville overprisingen bare blitt 3%). Dette betyr at det for selvboere faktisk kan være rasjonelt å kjøpe bolig nå, men det endrer ikke ved at boligprisene er over sin likevekt og at likevekten derfor drar prisene i nedadgående retning. Det betyr bare at ikke alle de som kjøper nå er "økonomiske analfabeter" eller noe i den stil.
Redigert 17.01.2024 kl 14:37
Du må logge inn for å svare
Krækknissen
17.01.2024 kl 13:40
2473
Hæ?
Har jeg argumentert for at endring i renten ikke har effekt begge veier? Selvfølgelig ikke. Jeg har derimot vært tydelig på at det er mange faktorer som påvirker retningen på boligprisene, og at ingen med sikkerhet kan si hvordan det kommer til å utvikle seg. Det er en nyansert og nøktern tilnærming. Kan anbefales
Har jeg argumentert for at endring i renten ikke har effekt begge veier? Selvfølgelig ikke. Jeg har derimot vært tydelig på at det er mange faktorer som påvirker retningen på boligprisene, og at ingen med sikkerhet kan si hvordan det kommer til å utvikle seg. Det er en nyansert og nøktern tilnærming. Kan anbefales
Bullmarked
17.01.2024 kl 13:26
2407
Problemet med de postene er vel at de også er langt fra objektive, der f.eks prinsippet om likevekt som har vært kjepphest nr.1 i hele perioden med lav rente ikke skal gjelde i en tid med høyere rente. Om modellen skal gjelde vil det tilsi en svært stor nedgang i boligprisene. Det er lite troverdighet med en slik dreining av argumenter etter egen posisjon eller eget syn. Hvis man argumenter for en modell som skal reflektere noe, må den reflektere ulike scenarioer og i begge retninger. Vitenskapen det henvises til mangler isåfall grunnlag basert på fakta og er således en refleksjon av en manglende objektivitet.
Krækknissen
17.01.2024 kl 12:46
2424
Det er ingenting vitenskapelig med Olav sin analyse, da har du latt deg lure. I naturvitenskap er man åpen for ulike forklaringer og tilstreber objektivitet. Olav driver med det motsatte. Han har bestemt seg for fasiten på forhånd og bortforklarer alt av informasjon som viser noe annet. Det er vrangforestilling ikke naturvitenskap. Om du vil ha en vitenskapelig tilnærming/tolking av informasjon bør du heller se til Onkel sine poster
Ingen tvil om at omsetningen har gått kraftig ned og egentlig krakket. Det står usolgte boliger overalt og meglerne ringer deg umiddelbart om du har vært inne og lest på prospektet. De er helt paniske etter å få solgt noe. De fleste leier ut i håp om at prisene skal opp igjen. Det vil ikke skje på lang tid. Rentene vil heller ikke gå ned. Tror ikke folk begynner å selge før etter vårsleppet til lavere priser igjen. Da skjønner de at dette ikke er kortvarig. Har tro på forholdsvis myk nedgang i år 5-10 % ned inklusive konsumprisindeksen.Utenom muligens Oslo som virker som galskapens boligmarket. Der kan du snart selge et hønsebur virker det som. Hørte om to nye familier denne uken som sliter alvorlig med å få endene til å møtes. De har 100 % jobb. Det er ikke lovende utsikter! De større boligene må og snart ta innover seg at prisene er gått ned!
Redigert 17.01.2024 kl 12:22
Du må logge inn for å svare
Bullmarked
17.01.2024 kl 12:08
2431
Summen av langt mindre omsetning og mindre objekter som holder prisen oppe, kan ikke sies å gjøre annet å lage en fiktiv status på ståa i markedet. Bare tøv at dette jevner seg ut over tid. Omsetningen har krakket:
https://www.nettavisen.no/okonomi/kraftig-nedgang-i-boligsalget-nedgang-pa-44-prosent/s/5-95-1584187
https://www.nettavisen.no/okonomi/kraftig-nedgang-i-boligsalget-nedgang-pa-44-prosent/s/5-95-1584187
Onkel_S
17.01.2024 kl 11:42
2456
Hele problemet med argumentasjonen din er at du ikke kan vise til en statistikk som viser at antall leieBOLIGER stiger. Det som stiger er antall husholdninger som bor til leie.
Hvis man ser på antall boliger, antall husholdninger og antall personer får man en nesten perfekt korrelering all den tid alle disse tallene øker med tiden i en by med vekst. Spesielt god blir korreleringen for kumulative tall (total beholdning år for år). Dette gir raskt en den hypotesen at man kan beregne den ene faktoren ut fra en av de andre. En hypotese som implisitt betyr at forholdstallene må være tilnærmet konstante.
Ser man der i mot på ENDRINGENE år for år får man absolutt ikke en perfekt korrelering. Tvert i mot får man resultater som fører til at man må forkaste den ovennevnte hypotesen all den tid forholdstallene for endringene på ingen måte er konstante.
For eksempel økte antallet av husholdniger fra 2020 til 2021 mer enn antallet av personer. Dette betyr antakelig ikke at de nye husholdninger i 2021 hadde under 1 person i gjennomsnitt all den tid en husholdning per definisjon har minst en person (for å ta noe som ikke er boliger men person vs person). En annen ting som kommer frem er at det i 2017 var 1,020 husholdninger per bolig i Oslo (336099 husholdninger mot 329358 boliger). Dersom man skulle kunne regne ut utviklingen i antall boliger ville dette forholdet skulle være så å si konstant. Ikke bare for den totale beholdningen, men også år for år sånn +- en tidel eller så evt. Bare de siste 5 årene har forholdet i økt antall husholdninger og økt antall boliger variert fra 0,82 til 1,86 altså med -20% og +83% fra utgangspunktet. Det er så mye feil man ville ha tatt de siste fem årene om man brukte antall husholdninger til å estimere antall boliger. Totalt ville man regnet ca 6000 boliger feil.
år endring i Boliger Husholdninger og Personer
20 ++Bo +Hu ++Pe +H/+B +P/+H +P/+B
18 2934 4345 07674 1,481 1,766 2,616
19 4609 5226 08823 1,134 1,688 1,914
20 5739 7571 12491 1,319 1,650 2,177
21 2766 5135 04750 1,856 0,925 1,717
22 2846 2323 03455 0,816 1,487 1,214
Det som tallene over boliger og eieform faktisk viser er at det har blitt 5000 flere boliger i privat-foretaks-eie som brukes som bofellesskap. Økningen siden 2012 er nærmere +8000. Det kan alene forklare økningen i antall leietakende husholdninger dersom man antar at det bor mellom 2 og 3 husholdninger i snitt i et bofellesskap (kan ikke ha plass til mindre enn 2 husholdninger per definisjon).
Hvis man ser på antall boliger, antall husholdninger og antall personer får man en nesten perfekt korrelering all den tid alle disse tallene øker med tiden i en by med vekst. Spesielt god blir korreleringen for kumulative tall (total beholdning år for år). Dette gir raskt en den hypotesen at man kan beregne den ene faktoren ut fra en av de andre. En hypotese som implisitt betyr at forholdstallene må være tilnærmet konstante.
Ser man der i mot på ENDRINGENE år for år får man absolutt ikke en perfekt korrelering. Tvert i mot får man resultater som fører til at man må forkaste den ovennevnte hypotesen all den tid forholdstallene for endringene på ingen måte er konstante.
For eksempel økte antallet av husholdniger fra 2020 til 2021 mer enn antallet av personer. Dette betyr antakelig ikke at de nye husholdninger i 2021 hadde under 1 person i gjennomsnitt all den tid en husholdning per definisjon har minst en person (for å ta noe som ikke er boliger men person vs person). En annen ting som kommer frem er at det i 2017 var 1,020 husholdninger per bolig i Oslo (336099 husholdninger mot 329358 boliger). Dersom man skulle kunne regne ut utviklingen i antall boliger ville dette forholdet skulle være så å si konstant. Ikke bare for den totale beholdningen, men også år for år sånn +- en tidel eller så evt. Bare de siste 5 årene har forholdet i økt antall husholdninger og økt antall boliger variert fra 0,82 til 1,86 altså med -20% og +83% fra utgangspunktet. Det er så mye feil man ville ha tatt de siste fem årene om man brukte antall husholdninger til å estimere antall boliger. Totalt ville man regnet ca 6000 boliger feil.
år endring i Boliger Husholdninger og Personer
20 ++Bo +Hu ++Pe +H/+B +P/+H +P/+B
18 2934 4345 07674 1,481 1,766 2,616
19 4609 5226 08823 1,134 1,688 1,914
20 5739 7571 12491 1,319 1,650 2,177
21 2766 5135 04750 1,856 0,925 1,717
22 2846 2323 03455 0,816 1,487 1,214
Det som tallene over boliger og eieform faktisk viser er at det har blitt 5000 flere boliger i privat-foretaks-eie som brukes som bofellesskap. Økningen siden 2012 er nærmere +8000. Det kan alene forklare økningen i antall leietakende husholdninger dersom man antar at det bor mellom 2 og 3 husholdninger i snitt i et bofellesskap (kan ikke ha plass til mindre enn 2 husholdninger per definisjon).
Redigert 17.01.2024 kl 12:54
Du må logge inn for å svare
wire1
17.01.2024 kl 10:02
2544
Problemet med utvalgseffekter er at de varierer og det blir umulig å lage konsekvente analyser. Utvalgseffekter gir utslag på areal, men også standard, beliggenhet og andre _umålbare_ kvaliteter til en bolig. Hvis det faktisk viser seg at boligprisene f.eks. har falt ca. 20% medregnet utvalgseffekter, så steg prisene ca. 40% medregnet utvalgseffekter fra 2020-2022, og ikke ca. 20% som statistikkene viser. Utvalgseffekter jevner seg ut over tid og det er dermed ikke nødvendig å ta høyde for.
Redigert 17.01.2024 kl 12:50
Du må logge inn for å svare
Sandtann
17.01.2024 kl 07:36
2598
Synes Olav har mye god og tildels vitenskaplig tilnærming til realitetene med sine statistikker og tilhørende vurderinger. Selv kjenner jeg ikke markedet i Oslo så godt, men i områdene rundt her jeg bor må prisene ned med ofte en million før kjøperene kommer. Og det etter at boligene har ligget ute lenge.
Når det gjelder Oslo så er det altså nå en sensasjon at en bolig nå blir solgt over takst. Olav har jo skrevet noe om dette tidligere som for meg virker plausibelt:
«Boligprisutviklingen i Oslo er ikke flat slik statistikkene viser, men i kraftig fall. Eiendom Norge og Obos justerer ikke for utvalgseffektene renteoppgangen drar med seg og da blir det som rapporteres feil. Det er unnlatelsen av å justere for den meget kraftige endringen av hva som selges i dag kontra hva som ble solgt da styringsrenten var null som manipulerer, med eller uten vilje, stort sett alle til å tro at boligprisene ikke faller som følge av renteoppgangen. Stort sett alle som uttaler seg om boligmarkedet papegøyer overraskelsen over at boligprisene ikke faller i statistikkene uten å påpeke det som for noen må være den åpenbare årsaken i at det som selges i og etter kraftig renteoppgang ikke er sammenlignbart med det som selges når styringsrenten er null. Størrelsen på det som selges faller, kvaliteten på det som selges øker og alderen på det som selges faller når rentenivået stiger. Rentenivået har steget mer enn noen gang tidligere i vår tid som har dratt med seg større endring i størrelse, kvalitet og alder på det som selges enn noen gang tidligere i vår tid.»
Når det gjelder Oslo så er det altså nå en sensasjon at en bolig nå blir solgt over takst. Olav har jo skrevet noe om dette tidligere som for meg virker plausibelt:
«Boligprisutviklingen i Oslo er ikke flat slik statistikkene viser, men i kraftig fall. Eiendom Norge og Obos justerer ikke for utvalgseffektene renteoppgangen drar med seg og da blir det som rapporteres feil. Det er unnlatelsen av å justere for den meget kraftige endringen av hva som selges i dag kontra hva som ble solgt da styringsrenten var null som manipulerer, med eller uten vilje, stort sett alle til å tro at boligprisene ikke faller som følge av renteoppgangen. Stort sett alle som uttaler seg om boligmarkedet papegøyer overraskelsen over at boligprisene ikke faller i statistikkene uten å påpeke det som for noen må være den åpenbare årsaken i at det som selges i og etter kraftig renteoppgang ikke er sammenlignbart med det som selges når styringsrenten er null. Størrelsen på det som selges faller, kvaliteten på det som selges øker og alderen på det som selges faller når rentenivået stiger. Rentenivået har steget mer enn noen gang tidligere i vår tid som har dratt med seg større endring i størrelse, kvalitet og alder på det som selges enn noen gang tidligere i vår tid.»
Redigert 17.01.2024 kl 07:37
Du må logge inn for å svare
Statistikker vil alltid ha svakheter og rom for tolkning. Jeg tror også det er skattetilpasning. Noen har nok også flyttet «sekundærboliginvesteringen» til nærliggende pendlerbyer som eksempelvis Lillestrøm og Moss.
Jeg håper muligheten for seksjonering til nye andelsleiligheters eldre boligmasse blir strammet inn på samme måte som de gjorde med aksjeleiligheter rundt finanskrisetidene.
Jeg tror fremdeles folk ser på boligmarkedet som en hellig ku for fremtidig rikdom, men vi får se hva som skjer med renta, bolig- og leiemarkedet.
Eneste tingen som er sikkert er at tiden med de gratis pengene er borte for folk flest.
Jeg håper muligheten for seksjonering til nye andelsleiligheters eldre boligmasse blir strammet inn på samme måte som de gjorde med aksjeleiligheter rundt finanskrisetidene.
Jeg tror fremdeles folk ser på boligmarkedet som en hellig ku for fremtidig rikdom, men vi får se hva som skjer med renta, bolig- og leiemarkedet.
Eneste tingen som er sikkert er at tiden med de gratis pengene er borte for folk flest.
Olav2
17.01.2024 kl 01:23
2680
Samvariasjonen mellom antall og andel husholdninger og antall og andel personer som leier bolig på den ene siden og antall og andel leieboliger er bedre enn samvariasjonen mellom din visningssuksess og boligprisutviklingen, noprofit sin varelager statistikk og boligtilbudet og Boff sitt forholdstall og temperaturen i leiemarkedet. Men, selvfølgelig er ikke samvariasjonen perfekt. En perfekt samvariasjon som verken jeg påstår om leieboliger eller du, noprofit eller Boff påstår om deres statistikker. Så da blir det veldig rart når du henger deg opp i at samvariasjonen ikke er perfekt om leieboliger.
Samvariasjonen mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger er ikke-eksisterende og det har vært mitt engansjement og det jeg har vært opptatt av å få frem. Få frem at det er tull å bruke fallet i antall sekundærboliger som argument for at antall leieboliger faller så lenge antall leieboliger stiger. Det har vært omvendt samvariasjon mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger de siste årene.
Fallet i antall sekundærboliger i Oslo skyldes i hovedsak endringene i skattereglene og lånemulighetene. Ikke i form av at det har blitt færre leieboliger, men i form av at eierne har gjort tilpasninger som f.eks. å overføre sekundærboliger man har til barn eller selskaper og kjøpe boliger på en slik måte at de ikke blir sekundærboliger. Noen har selvfølgelig gitt opp å være bolighai som følge av de mindre attraktive skattereglene og de reduserte lånemulighetene, men det har neppe vært en dominerende tilpasning i den ekstremt attraktive rentesituasjonen som man har hatt med null i styringsrente. Nærmest uansett hva man gjorde i nullrenteperioden så tjente man på boligutleie selv om både finansieringsmuligheter ble dårligere og skatten økte.
Samvariasjonen mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger er ikke-eksisterende og det har vært mitt engansjement og det jeg har vært opptatt av å få frem. Få frem at det er tull å bruke fallet i antall sekundærboliger som argument for at antall leieboliger faller så lenge antall leieboliger stiger. Det har vært omvendt samvariasjon mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger de siste årene.
Fallet i antall sekundærboliger i Oslo skyldes i hovedsak endringene i skattereglene og lånemulighetene. Ikke i form av at det har blitt færre leieboliger, men i form av at eierne har gjort tilpasninger som f.eks. å overføre sekundærboliger man har til barn eller selskaper og kjøpe boliger på en slik måte at de ikke blir sekundærboliger. Noen har selvfølgelig gitt opp å være bolighai som følge av de mindre attraktive skattereglene og de reduserte lånemulighetene, men det har neppe vært en dominerende tilpasning i den ekstremt attraktive rentesituasjonen som man har hatt med null i styringsrente. Nærmest uansett hva man gjorde i nullrenteperioden så tjente man på boligutleie selv om både finansieringsmuligheter ble dårligere og skatten økte.
Redigert 17.01.2024 kl 01:24
Du må logge inn for å svare
DividendYield
16.01.2024 kl 20:09
2873
Njjaa, vet ikke helt. Når Olav er ivrig med CAPS locken kan han være ganske så overbevisende.
Folkevandringer på visninger og heftige budrunder til tross
Folkevandringer på visninger og heftige budrunder til tross
finno
16.01.2024 kl 18:20
2922
La oss ikke holde pusten mens vi venter på Olav2 her. Krakket bare fortsetter og fortsetter: https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/16/8083517/140-pa-visning-gikk-2-75-mill.-over-takst
Edgar A
16.01.2024 kl 17:16
2985
Gikk vist en 79kvm stor leilighet på Adamstuen for 11-12 mill
3 mill over takst.
Kunne du hjulpet meg Olav med å legge ut linken,får det ikke til selv.
Er ikke så flink med sånt.
3 mill over takst.
Kunne du hjulpet meg Olav med å legge ut linken,får det ikke til selv.
Er ikke så flink med sånt.
Onkel_S
16.01.2024 kl 17:02
2996
Kan legge til følgende. Ettersom Tollefsen ofte komner opp i argumentasjonen og Heimstaden er Norges største private utleier (i følge deres årsrapport for 2022) er det naturlig å sjekke utviklingen I antall boliger som Heimdtaden eier i Oslo i følge årsrapporter
2018: 4398
2020: 4590
2022: 4453
2023: 4004 med forbehold,men tallet komer herfra (https://corporate.heimstaden.com/portfolio/default.aspx) og er da per dags dato
2018: 4398
2020: 4590
2022: 4453
2023: 4004 med forbehold,men tallet komer herfra (https://corporate.heimstaden.com/portfolio/default.aspx) og er da per dags dato
Redigert 16.01.2024 kl 17:40
Du må logge inn for å svare
Krækknissen
16.01.2024 kl 16:06
3055
Tråden er full av slike feilslutninger og motsigelser, og dette kan jo være grunnen til at man ender opp med å ta feil år etter år?
Du parkerer i hvert fall Olav sin argumentasjon fullstendig her. Sjelden man ser noen bli såpass klokkerent satt på plass. Kudos onkel
Du parkerer i hvert fall Olav sin argumentasjon fullstendig her. Sjelden man ser noen bli såpass klokkerent satt på plass. Kudos onkel
e.hansen
16.01.2024 kl 16:00
3059
I følge SSB falt bruktboligprisene i Norge i 2023 med 0,5%.
Fra SSB: «Prisene på brukte boliger var 0,5 prosent lavere i 2023 sammenlignet med 2022.»
Vanligvist så er det brask og bram når Eiendom Norges boligprisstatistikk blir offentliggjort. Når det er SSB som publiserer så legger noen knapt merke til det. Mer her:
https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger/artikler/boligprisene-ned-0-5-prosent-i-2023
Fra SSB: «Prisene på brukte boliger var 0,5 prosent lavere i 2023 sammenlignet med 2022.»
Vanligvist så er det brask og bram når Eiendom Norges boligprisstatistikk blir offentliggjort. Når det er SSB som publiserer så legger noen knapt merke til det. Mer her:
https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger/artikler/boligprisene-ned-0-5-prosent-i-2023
Travis-Bickle
16.01.2024 kl 15:52
3050
Støres lovnader om bedre tider kan fort få seg et skudd for baugen...Lukter det 0,25% til i Mars ?
€ og $ spiser fort Kr nå.
€ og $ spiser fort Kr nå.
Onkel_S
16.01.2024 kl 15:29
3051
Faller igjennom argumentasjonen?!
Det eneste jeg argumenterer for er:
1. At man ikke kan finne antallet av leieboliger ved å se på antall leietakere.
2. At økningen i antall boliger eid av private foretak ikke er tilstrekkelig til å forklare bortfallet av sekundærboliger (men kan forklare 26% av bortfallet)
Jeg har ikke argumentert for noe annet enn det. Ut over at Olav2 utmerket er klar over at man ikke kan beregne antall leieboliger ved å se på antall leietakere, for hadde man kunne det ville hans argument for redusert boligetterspørsel fallet bort gjennom redusert boligkonsum - bl.a. gjennom økt sammenklumping - fallet bort. Og det har han brukt i 18 måneder.
Det eneste jeg argumenterer for er:
1. At man ikke kan finne antallet av leieboliger ved å se på antall leietakere.
2. At økningen i antall boliger eid av private foretak ikke er tilstrekkelig til å forklare bortfallet av sekundærboliger (men kan forklare 26% av bortfallet)
Jeg har ikke argumentert for noe annet enn det. Ut over at Olav2 utmerket er klar over at man ikke kan beregne antall leieboliger ved å se på antall leietakere, for hadde man kunne det ville hans argument for redusert boligetterspørsel fallet bort gjennom redusert boligkonsum - bl.a. gjennom økt sammenklumping - fallet bort. Og det har han brukt i 18 måneder.
landis
16.01.2024 kl 14:25
3096
Nå faller du litt i gjennom argumentasjonen her.
Statistikken måler ikke antall utleieboliger i oslo, det er desverre sikkert. Mulig skatteetaten gjør det, men ganske mange leier ut svart, ulovlig, hybel i kjelleren osv, så den statistikken er heller ikke absolutt.
Men fakta er i alle fall følgende:
Media, med diverse eiendomsbaroner og byggherre i spissen påstår at det er boligkrise i oslo, fortrinnsvis på utleiedelen. Dette begrunnes med at antall sekundærboliger har falt de siste år. (Som tilfeldigvis sammenfaller med avslutningen på en gedigen pris og renteoppgang - gevinstsikring må selvsagt ikke nevnes)
Samtidig viser også statistikken at antall personer som leier bolig i oslo de siste årene har økt, ganske mye for å være helt ærlig.
Samtidig viser antall boliger til leie på finn vei til stadig nye rekorder.
Prisene på leide boliger øker også betydelig. Samtidig kan det være konsensus om at nye kontrakter har færre kvm pr. bolig i forhold til hva som var vanlig tidligere, og som kan forklare en del av prisoppgangen.
Vil du da påstå, med disse fakta innenbords, at antall boliger for leie i oslo har falt betydelig de siste år ?
Mener de virkelig at det er boligkrise, og akutt mangel på utleieboliger i Oslo. ?
Det henger i så fall ikke på greip, slik det ser ut i dag. Men kun tiden vil vise om jeg tar helt feil.
Forøvrig, nå lukter regjeringen på skatt på boliggevinst. Overraskende.
Statistikken måler ikke antall utleieboliger i oslo, det er desverre sikkert. Mulig skatteetaten gjør det, men ganske mange leier ut svart, ulovlig, hybel i kjelleren osv, så den statistikken er heller ikke absolutt.
Men fakta er i alle fall følgende:
Media, med diverse eiendomsbaroner og byggherre i spissen påstår at det er boligkrise i oslo, fortrinnsvis på utleiedelen. Dette begrunnes med at antall sekundærboliger har falt de siste år. (Som tilfeldigvis sammenfaller med avslutningen på en gedigen pris og renteoppgang - gevinstsikring må selvsagt ikke nevnes)
Samtidig viser også statistikken at antall personer som leier bolig i oslo de siste årene har økt, ganske mye for å være helt ærlig.
Samtidig viser antall boliger til leie på finn vei til stadig nye rekorder.
Prisene på leide boliger øker også betydelig. Samtidig kan det være konsensus om at nye kontrakter har færre kvm pr. bolig i forhold til hva som var vanlig tidligere, og som kan forklare en del av prisoppgangen.
Vil du da påstå, med disse fakta innenbords, at antall boliger for leie i oslo har falt betydelig de siste år ?
Mener de virkelig at det er boligkrise, og akutt mangel på utleieboliger i Oslo. ?
Det henger i så fall ikke på greip, slik det ser ut i dag. Men kun tiden vil vise om jeg tar helt feil.
Forøvrig, nå lukter regjeringen på skatt på boliggevinst. Overraskende.
Onkel_S
16.01.2024 kl 14:04
3098
Har ikke lånt bort noe som helst...
Du kan IKKE beregne ANTALL BOLIGER på noen plass i verden ut fra hvor mange personer som bor der. På samme måte kan du heller ikke beregne antall leieboliger, eierboliger eller andre typer boliger ut fra hvor mange personer son tilhører en bestemt kategori.
Hvis du insisterer på å kunne beregne antall boliger på en plass ut fra antall personer på plassen vil du komme frem til at det alle steder i verden er et helt passe antall boliger til plassens befolkning. Det vil ikke være boligmangel i verdens verste slumkvarterer for eksempel (uten sammenligning med Oslo, naturligvis). Det er naturligvis tull.
Igjen: Hvis du vil vurdere ANTALL LEIEBOLIGER I OSLO så må du finne en statistikk for antall leieboliger i Oslo. Du kan IKKE dedusere dette ut fra andelen aller antallet som bor til leie all den tid folks bruk av kvadratmeter ikke er en konstant størrelse.
OG. Dette vet du. Du har i halvannet år argumentert for at folk i Oslo skal redusere sitt boligkonsum fordi boliger har blitt for dyre. Dette gjøres IKKE ved at man river kvadratmetre man ikke trenger / ikke har råd til, Men enten ved å nedskalere (selge sotrt kjøpe/ leie noe mindre) eller ved at man leier ut deler av boligen (et soverom, en hybel etc). Du bruker dette som et hovedargument for at også leieprisene skal falle når enten øker kraftig, men samtidig insisterer du på at du kan beregne antall leieboliger i Oslo ut fra antall leietakere. DET HENGER IKKE PÅ GREP! Sorry,
Du kan IKKE beregne ANTALL BOLIGER på noen plass i verden ut fra hvor mange personer som bor der. På samme måte kan du heller ikke beregne antall leieboliger, eierboliger eller andre typer boliger ut fra hvor mange personer son tilhører en bestemt kategori.
Hvis du insisterer på å kunne beregne antall boliger på en plass ut fra antall personer på plassen vil du komme frem til at det alle steder i verden er et helt passe antall boliger til plassens befolkning. Det vil ikke være boligmangel i verdens verste slumkvarterer for eksempel (uten sammenligning med Oslo, naturligvis). Det er naturligvis tull.
Igjen: Hvis du vil vurdere ANTALL LEIEBOLIGER I OSLO så må du finne en statistikk for antall leieboliger i Oslo. Du kan IKKE dedusere dette ut fra andelen aller antallet som bor til leie all den tid folks bruk av kvadratmeter ikke er en konstant størrelse.
OG. Dette vet du. Du har i halvannet år argumentert for at folk i Oslo skal redusere sitt boligkonsum fordi boliger har blitt for dyre. Dette gjøres IKKE ved at man river kvadratmetre man ikke trenger / ikke har råd til, Men enten ved å nedskalere (selge sotrt kjøpe/ leie noe mindre) eller ved at man leier ut deler av boligen (et soverom, en hybel etc). Du bruker dette som et hovedargument for at også leieprisene skal falle når enten øker kraftig, men samtidig insisterer du på at du kan beregne antall leieboliger i Oslo ut fra antall leietakere. DET HENGER IKKE PÅ GREP! Sorry,
Redigert 16.01.2024 kl 14:06
Du må logge inn for å svare
Olav2
16.01.2024 kl 13:09
3106
Antall personer (andel) som bor i leid bolig i Oslo:
2015: 160 084 (25,1 %)
2016: 163 095 (25,3 %)
2017: 166 521 (25,5 %)
2018: 169 670 (25,8 %)
2019: 172 658 (25,9 %)
2020: 179.130 (26,5 %)
2021: 176.688 (26,1 %)
2022: 179.936 (26,4 %)
https://www.ssb.no/statbank/table/11038
Antall og andel personer som bor i leid bolig øker på samme måten som antall husstander.
Har du lånt bort nicket ditt Onkel_S? Du fremstår ikke som ditt vanlige analytiske jeg i diskusjonen om leiemarkedet.
2015: 160 084 (25,1 %)
2016: 163 095 (25,3 %)
2017: 166 521 (25,5 %)
2018: 169 670 (25,8 %)
2019: 172 658 (25,9 %)
2020: 179.130 (26,5 %)
2021: 176.688 (26,1 %)
2022: 179.936 (26,4 %)
https://www.ssb.no/statbank/table/11038
Antall og andel personer som bor i leid bolig øker på samme måten som antall husstander.
Har du lånt bort nicket ditt Onkel_S? Du fremstår ikke som ditt vanlige analytiske jeg i diskusjonen om leiemarkedet.
Onkel_S
16.01.2024 kl 11:17
3198
NEI.
Du kan ikke konkludere med at antall leieBOLIGER øker kraftig basert på en statistikk over antall husholdninger. Ingen av oss vet hvor og hvordan de presis bor. Det vi vet med 99+% sikkerhet er at det ikke vil være et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger for det har det aldr vært.
Altså kan du på ingen måte konkludere med at: "Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger".
Dersom dette skulle vært riktig skulle du sett en vesentlig større økning i antall boliger som private foretak eier uansett bruksformål. Det er 5300 boliger du må gjøre rede for hvis du holder fast i argumentet. Du skriver "...samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget". Det er riktig +1900 faktisk, men når det har forsvunnet 7200 sekundærboliger så er ikke dette grunnen til at de 7200 sekundærboliger har forsvunnet. Det er kan høyst forklare en fjerdedel av nedgangen i sekundærboliger, du skriver at boliger eid av private foretak skal mer enn oppveie for bortfallet. Det hadde vi i så fall skullet se av statistikken over boliger eid av private foretak.
P.S. det er vel neppe nødvendig å rope ut med capslock noe i stil med: "et soverom på 6 kvm er ikke en utleiebolig" (det er der i mot fult ut mulig å leie ut et slikt i en bolig til en egen husholdning på 1 person. Enten man selv bor i boligen eller om man leier ut en større enhet som bofellesskap).
Du kan ikke konkludere med at antall leieBOLIGER øker kraftig basert på en statistikk over antall husholdninger. Ingen av oss vet hvor og hvordan de presis bor. Det vi vet med 99+% sikkerhet er at det ikke vil være et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger for det har det aldr vært.
Altså kan du på ingen måte konkludere med at: "Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger".
Dersom dette skulle vært riktig skulle du sett en vesentlig større økning i antall boliger som private foretak eier uansett bruksformål. Det er 5300 boliger du må gjøre rede for hvis du holder fast i argumentet. Du skriver "...samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget". Det er riktig +1900 faktisk, men når det har forsvunnet 7200 sekundærboliger så er ikke dette grunnen til at de 7200 sekundærboliger har forsvunnet. Det er kan høyst forklare en fjerdedel av nedgangen i sekundærboliger, du skriver at boliger eid av private foretak skal mer enn oppveie for bortfallet. Det hadde vi i så fall skullet se av statistikken over boliger eid av private foretak.
P.S. det er vel neppe nødvendig å rope ut med capslock noe i stil med: "et soverom på 6 kvm er ikke en utleiebolig" (det er der i mot fult ut mulig å leie ut et slikt i en bolig til en egen husholdning på 1 person. Enten man selv bor i boligen eller om man leier ut en større enhet som bofellesskap).
Redigert 16.01.2024 kl 11:46
Du må logge inn for å svare
Olav2
16.01.2024 kl 10:32
3231
Den eneste statistikken som viser noe i nærheten av utviklingen av antall og andel leieboliger er ssb sin statistikk basert på husholdninger. All statistikk basert på boliger er totalt misvisende så lenge ingen oppdeling er i forhold til leie kontra eie.
Som du påpeker så er det noen boliger som ikke har husstand eller som har flere husstander. Med det endrer ikke på konklusjonen om at når både andel og antall husstander som leier øker kraftig så øker andel og antall leieboliger også kraftig.
Som du påpeker så er det noen boliger som ikke har husstand eller som har flere husstander. Med det endrer ikke på konklusjonen om at når både andel og antall husstander som leier øker kraftig så øker andel og antall leieboliger også kraftig.
Redigert 16.01.2024 kl 10:34
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
16.01.2024 kl 09:05
3285
TAUTOLOGIER MED CAPSLOCK GIR LITE VERDI I EN DEBATT
For stråmannsargumentasjon gjelder det samme.
Olav2 skriver i et innlegg "Leietakerne i Oslo leier av personer (sekundærboliger) og selskaper". Til det tilføyer jeg i et innlegg rett under at "personer" også kan leie ut annet enn sekundærboliger. Faktisk leier "personer" ut en større andel utleiedeler i egen bolig enn sekundærboliger. Det er logisk all den tid utleiedel i egen bolig gi skattefrie inntekter.
Det vil si at en leietaker kan leie en del av en primærbolig, noe som utelates i Olav2's innlegg.
I et annet innlegg (Olav2 13.01.2024 kl 14:18) skrives følgende:
"Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger."
Som svar på det viser jeg en statistikk som bekrefter at antall selskapeide boliger faktisk har steget, men på langt nær nok til å dekke inn bortfallet på av sekundærboliger som Ambita viser til. Faktisk er det 5300 boliger som ikke gjøres rede for. Det betyr ikke annet enn at argumenter i innlegget av Olav2 13.01.23 kl 14:18 ikke holder. Det er ikke det samme som å påstå noe av det som utråpes som skudd på feil blink, det er der i mot en tilbakevisning av et argument.
3. De data som Olav2 presenterer fra SSB er IKKE antall eller andel leieBOLIGER men antall / andel husholdninger som leier bolig. Dette er viktig all den tid det aldri har vært et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger. Helt korrekt kan boliger stå tomme som det påpekes i CAPSLOCK-innlegget over (1 bolig og 0 husholdninger). Boliger kan også brukes som bofellesskaper (1 Bolig; 2,3,4,5,... husholdninger). I sum skulle det være meget spesielt om man noen gan kom i den situasjon at det var presis like mange boliger som husholdninger, eller at både antall boliger og husholdninger økte likt (ja, dette er tautologier det også, men i det minste ikke med spesielt stor bruk av capslock). Ergo kan man på ingen måte bruke SSB's statistikk for husholdninger som bor til leie i Oslo som et tall på hvor mange utleieboliger det er i Oslo (eller noen annen plass).
Gjennom de seneste årene har antall husholdninger økt vesentlig mer enn antall boliger. Hvor finner vi disse husholdningene? Tja... Uten å være bombastisk ville jeg sett etter en god del av de i de ca 5000 flere bygninger for bofellesskaper i privat-foretakseie siden 2017 som faktisk kommer frem av statistikken. Hvis det bor 2-3 husholdninger i snitt i hver av disse kan det i seg selv forklare 5000-10000 husholdninger mere i pluss enn antall boliger i pluss (3 husholdninger i samme bolig som før huset 1 husholdning = +2), noe som kunne forklare hele avviket.
En husholdning kan skapes og oppløses på minutter. Det tar mye lengere tid å lage / fjerne en bolig så det er intet rart i at disse tallene aldri er like. Husholdninger er mye mer fleksible enn boliger. Gjennom denne tråden og forgjengeren har Olav2 i flere tilfeller argumentert med at boligetterspørselen skal gå ned nå hvor boligkostnadene er økt ved at man vil klumpe seg mer sammen i de eksisterende boliger. Det er plausibelt, men da bør man ikke utelate dette faktum at husholdninger er mer fleksible enn boliger.
For stråmannsargumentasjon gjelder det samme.
Olav2 skriver i et innlegg "Leietakerne i Oslo leier av personer (sekundærboliger) og selskaper". Til det tilføyer jeg i et innlegg rett under at "personer" også kan leie ut annet enn sekundærboliger. Faktisk leier "personer" ut en større andel utleiedeler i egen bolig enn sekundærboliger. Det er logisk all den tid utleiedel i egen bolig gi skattefrie inntekter.
Det vil si at en leietaker kan leie en del av en primærbolig, noe som utelates i Olav2's innlegg.
I et annet innlegg (Olav2 13.01.2024 kl 14:18) skrives følgende:
"Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger."
Som svar på det viser jeg en statistikk som bekrefter at antall selskapeide boliger faktisk har steget, men på langt nær nok til å dekke inn bortfallet på av sekundærboliger som Ambita viser til. Faktisk er det 5300 boliger som ikke gjøres rede for. Det betyr ikke annet enn at argumenter i innlegget av Olav2 13.01.23 kl 14:18 ikke holder. Det er ikke det samme som å påstå noe av det som utråpes som skudd på feil blink, det er der i mot en tilbakevisning av et argument.
3. De data som Olav2 presenterer fra SSB er IKKE antall eller andel leieBOLIGER men antall / andel husholdninger som leier bolig. Dette er viktig all den tid det aldri har vært et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger. Helt korrekt kan boliger stå tomme som det påpekes i CAPSLOCK-innlegget over (1 bolig og 0 husholdninger). Boliger kan også brukes som bofellesskaper (1 Bolig; 2,3,4,5,... husholdninger). I sum skulle det være meget spesielt om man noen gan kom i den situasjon at det var presis like mange boliger som husholdninger, eller at både antall boliger og husholdninger økte likt (ja, dette er tautologier det også, men i det minste ikke med spesielt stor bruk av capslock). Ergo kan man på ingen måte bruke SSB's statistikk for husholdninger som bor til leie i Oslo som et tall på hvor mange utleieboliger det er i Oslo (eller noen annen plass).
Gjennom de seneste årene har antall husholdninger økt vesentlig mer enn antall boliger. Hvor finner vi disse husholdningene? Tja... Uten å være bombastisk ville jeg sett etter en god del av de i de ca 5000 flere bygninger for bofellesskaper i privat-foretakseie siden 2017 som faktisk kommer frem av statistikken. Hvis det bor 2-3 husholdninger i snitt i hver av disse kan det i seg selv forklare 5000-10000 husholdninger mere i pluss enn antall boliger i pluss (3 husholdninger i samme bolig som før huset 1 husholdning = +2), noe som kunne forklare hele avviket.
En husholdning kan skapes og oppløses på minutter. Det tar mye lengere tid å lage / fjerne en bolig så det er intet rart i at disse tallene aldri er like. Husholdninger er mye mer fleksible enn boliger. Gjennom denne tråden og forgjengeren har Olav2 i flere tilfeller argumentert med at boligetterspørselen skal gå ned nå hvor boligkostnadene er økt ved at man vil klumpe seg mer sammen i de eksisterende boliger. Det er plausibelt, men da bør man ikke utelate dette faktum at husholdninger er mer fleksible enn boliger.
Redigert 16.01.2024 kl 09:06
Du må logge inn for å svare