Renta settes ikke ned på lang tid, på tide å erkjenne realitetene enn å drømme ? Slutt å bløffe folk til å tro at renta skal ned med det første.
Jeg er så pessimist på renta at mine egne aksjeposter kan stilles spørsmål ved, selv om jeg er uhyre konservativ og forsiktig, mener jeg selv.
Har tatt noen gode grep som jeg har tjent godt på, men jeg er fremdeles rentepessimist en god stund til.

Ser at de lange rentene i USA tikker oppover igjen. Så vi er nok ikke ferdig med rentene. 10 års USA 4,12 % nå.

Eller så er leieprisen 24 % for lav. Eller en kombinasjon av at boligprisene er for høye og leieprisene for lave.

Jeg tror altså at leieprisene (i Oslo) skal øke mye de kommende to årene, og at den således vil "gjøre sitt" for å trekke boligprisene mot likevekt.

Renta skal ned i 2024
https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/GMdM8J/nye-makrotall-fra-usa-bra-for-renten

https://www.finansavisen.no/makro/2023/12/13/8071509/fed-holder-renten-uendret

Vi får se etterhvert hvem som får rett. 10-åringen USA ligger alltid litt foran og der har renten steget noe igjen i det siste. I Norge tviler jeg på rentenedgang i 2024. Mulig USA klarer noe helt på slutten av året.

https://www.finansavisen.no/makro/2024/01/17/8083719/inflasjonen-i-storbritannia-hoyere-enn-ventet

https://www.morningstar.no/no/news/244891/noe-h%C3%B8yere-inflasjon-enn-ventet-i-usa.aspx

https://borsen.dagbladet.no/nyheter/ikke-optimistiske/80825030

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

15.01.24: 1.571
16.01.23: 1.510
Endring fra 2023 til 2024: +61 (+4 %)


SALGSPROSENT I OSLO ONSDAG KVELD (Onkel_S sin statistikk "visningssuksess")

17.01.24: 47
18.01.23: 51
Endring fra 2023 til 2024: -4 (- 8 %)


FORHOLDET MELLOM ANTALL TIL LEIE/ØNSKES LEID I OSLO (fra Boff sin tråd)

15.01.24: 19,64
16.01.23: 12,74
Endring fra 2023 til 2024: +6,90 (+54 %)


RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente

11.23: 5,54
11.22: 3,88
Endring fra 2023 til 2024: +1,66 (43 %)


Boligåret 2024 starter med 1,66 prosentpoeng høyere gjennomsnittlig boliglånsrente som gir 43 % høyere rentebetaling i år enn i fjor på samme lånebeløp.

Den økte rentebelastningen har i Oslo hatt størst effekt på leiemarkedet med 54 % økning i «til leie / ønskes leid», etterfulgt av 8 % fall i visningssuksessen og 4 % økning i antall boliger til salgs.

Man bør ta med seg at i et marked med 5 % nedgang, kan det være objekter som har falt 30% og andre som stiger, men markedet generelt er altså noe svakere.Svakere marked merkes og dermed blir objekter som har steget på tynt grunnlag de som faller mest. Jeg ser dette nå i næringsmarkedet lokalt. Eldre trebygg med butikk i første og eldre fraflyttede kontorer i 2. og 3. sliter de skikkelig med å få solgt. Meglere innrømmer i media her at næringsbygg er vanskelig å selge for tiden. Noen trekkes fra markedet.

Jeg forstår ikke at arbeidsmarkedet enda er så bra. Ser ikke ut som hyttemarkedet krakker heller. Ville trodd det skjer der før boligmarkedet.

Hvis man leter etter tall som vitner om svak utvikling:

Fall i årlig prisvekst i Eiendom Norges boligprisstatistikk siden forrige topp i mars 2021: -96%.

Nylig utkomne tall fra Krogsveen for min landsdel viser et fall som tar ut nesten hele stigningen i siste år. Grafen viser et tydelig trendskifte. Så noe er på gang......

😀

Er det nå den virkelige nedgangen starter ?



Https://e24.no/norsk-oekonomi/i/ab6l0O/tvangsselger-kaffearvings-geilo-eiendom-for-45-millioner?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

Obos-salget falt med 44 prosent i fjor

Det gikk nedover både for salget, og byggingen av nye Obos-boliger i 2023. Obos-sjefen frykter for få boliger i 2025 og 2026.

https://e24.no/naeringsliv/i/wAW5zn/obos-salget-falt-med-44-prosent-i-fjor?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

And so what Sjoa? Det er omsetningen som falt 44 prosent i 2023 - ikke prisene. Og hva har Friele-arvingens hårreisende disposisjoner med denne trådens tema å gjøre?

Salg av nye boliger på det laveste nivået på over 30 år

https://www.boligmappa.no/salg-av-nye-boliger-pa-det-laveste-nivaet-pa-over-30-ar/

Folk må slutte å sutre boligpriser kan ikke gå ned, det burde ikke være lov. Folk klarer ikke engang 10 000 kroner i uforutsette utgifter ? Da må boligprisene gå opp for å kompensere dette.

08.01.2024
"Nordmenns bekymringer for privatøkonomien har økt betydelig gjennom høsten og vinteren. I en fersk Norstat-undersøkelse gjennomført for Kredinor svarer 1 av 5 at privatøkonomien går ut over arbeidshverdagen. Hele 28 prosent svarer at de ikke klarer en uforutsett regning på 10.000 kroner."

https://www.kredinor.no/om-oss/presse-nyheter/pressesider-ntb/

Goddag mann - økseskaft!

Inkassotall for boliglån: 14.12.2023
Halvparten har problemer: – Flere vil slite
Stadig flere inkassosaker er boliglån. Ekspert advarer om at enda flere vil merke smellen til neste år.

https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/halvparten-har-problemer-flere-vil-slite/16300101/

02.01.2024
"Samtidig sier analysesjef Christoffer Steen-Hansen i Kredinor til Dagens Næringsliv at det er en urovekkende økning i boliglån som går til inkasso."
https://www.nettavisen.no/boliglan/nyttarstalen/inkassogjeld/eksperter-tror-flere-kommer-til-a-slite-med-boliglanet-i-2024/s/5-95-1551410

Der er presis det jeg mener, små rall kan gi eksepsjonelle utslag i beregninger. Men utviklingen hadde ikke vært dobbelt så god om årsfesten hadde vært +1,0, eller fem ganger så svakt om den hadde blitt +0,1%.
Derfor likte jeg innlegget ditt

Mye dumme penger i markedet:
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/wA1eGn/boliganalytiker-utleiere-sponser-leietagere

Hadde nok vært mye dummere om alle kastet kortene samtidig.
Artikkelen og fremstillingen er forresten meget fin, grafen er både god og illustrativ og viser hvordan likevekten drar i markedet. Faktisk er dette den første artikkelen på lenge som viser så bra hvordan likevekten fungerer i praksis.

Det har vært svært lukrativt å eie frem for å leie fra 2012 til 2022 (og før 2012, men det er ikke med på grafen). Da er det logisk at prisene for å eie har økt. Nå er situasjonen motsatt og det naturlige er at prisene for å eie vil falle. Samtidig viser grafen også at markedet meget sjeldent er i likevekt. Likevekten vil være der hvor de to grafene ligger oven i hverandre. Det har skjedd i ca en måned av 132. Det er altså ingen grunn til å regne med at prisene raskt går til sin likevekt eller nært dette nivået selv om likevekten drar i prisene (og drar sterkere desto større avstanden er)*.

Sitat fra artikkelen:
"Det er et politisk mål i Norge at så mange som mulig skal eie egen bolig. I 2022 eide 82 prosent av nordmenn sin egen bolig, ifølge SSB. Lund Francke snur på spørsmålet, og undrer seg hvorfor noen skal kjøpe bolig.

– Om man venter ett år, så sparer man mye på å leie kontra å eie.

– Dette er jo ikke bærekraftig for markedet.

– Nei. Skal det jevnes ut så må leie opp eller eie ned. Eller så må renten ned, den er en viktig faktor, sier han".

* Ettersom artikkelen viser kostnaden ved å eie bruker den muligvis et annet likevektspunkt enn det som kommer om man ser på nettoleie / rente. Det er mulig de har medregnet skattefradraget, noe jeg ikke gjør, og det er formentlig flytende rente som er brukt, hvor jeg bruker 5 års fastrente. Flytende rente er beste bud for å beregne kostnaden her og nå, fem års fastrente er et bedre bud for å beregne forventede kostnader over noen år frem i tid, så det ene er ikke mer korrekt enn det andre, det er formålet som avgjør valget av inputparametre i analyser.

Det er flytende rente som drar boligprisene mot likevekt i et land hvor 95,4 % av låntakerne har flytende rente.

Kilde 95,4 % andel flytende rente i tabell 2 i:

https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak

Jeg er helt klar over andelen av låntakere med flytende rente, men et boligkjøp er en langtidsinvestering. Om man skal vurdere lønnsomheten må man ha et eller annet estimat for renten over tid. Denne kjennes naturligvis ikke, men markedet gir et konservativt bud.

Det ble brukt 5,5 % rente etter skatt i modellen. Er det realistisk? A/S betingelser?

5.5% rente på næringslån er i alle fall optimistisk i dag. Nærmere 7 spør du meg.

Forstår ikke disse flipperne at vi er langt inne i tidenes boligpriskrakk i Norge?

https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/19/8084011/flipper-med-milliongevinst-i-usikkert-boligmarked

Er du sikker på at det er flytende rente som drar boligprisene mot likevekt?
Det kan argumenteres ganske godt for at renteforventningene, både rentebane og de mellomlange rentene er særdeles beslutningsrelevante, uavhengig av om folk faktisk velger å finansiere med fast eller flytende rente.

Tror flipperspill tid er forbi. Nå tror de at USA kan øke rentene igjen ? Dette ender grusomt om så skjer. Dette er vel få som har tatt høyde for.

https://www.finansavisen.no/makro/2024/01/19/8085190/frykter-kraftig-renteoppgang-og-borsfall

Økte spenninger i krigssoner pusher inflasjonen og rentene oppover. Ellers er internasjonal inflasjon fallende og har vært det en god stund.

Dollar har en kraftig oppadgående trend som har vart siden senhøsten 21, Euro har en kraftig oppadgående trend siden våren 22. Effekten av siste rentekutt fra Norges Bank avtar og markedet har ikke troen på kronen. Det ble en kort affære. Resultatet blir enda mer inflasjon innenlands. Strøm prises i Euro og vil med regjeringens politikk gjøre det enda verre. 10 åringen i USA har snudd oppover igjen. Det foreligger ingen fundamentale grunnlag for å snakke om kutt i renten i Norge. Boligmarkedet later som ingenting og arbeidsmarkedet er sterkt. Det hjelper heller ikke at det er valg i USA som vil legge press på oljeprisen som igjen gjør valutaen enda svakere. Bare å gjøre seg vant med en ny virkelighet.

Antall til leie/ønskes leid 2024:
15.01.24 : 2.710/138 =19,64

Antall til leie/ønskes leid 2023
16.01.23 : 2.102/165 =12,74

https://www.finansavisen.no/forum/thread/452/view/5805502

som gir endring fra januar 2023 til januar 2024:
Til leie: +29 %
Ønskes leid: -16 %

Utleiernes prisoppgang i Oslo har medført 29 % økning i antall boliger annonsert til leie og 16 % fall i antall annonser for bolig ønskes leid.

Hvis man er motivert for å betale utleiernes høye leiepriser så er det ikke lenger vanskelig å finne seg leiebolig i Oslo. Tar man ser råd til å bo i Oslo så er det ingen hindring for det. Tvert imot står utleierne nå i kø for å leie ut til de som tar seg råd til den økonomiske utfordringen det er å betale 10 tusen kroner i måneden for 13 kvm, 20 tusen kroner for 50 kvm eller 30 tusen kroner for 100 kvm.

Nå er det rundt regnet 300 annonser for bolig til leie i det hotteste Uranienborg - Majorstuen og 350 annonser i det nest hotteste Grünerløkka - Sofienberg. Da skal man være kresen for å unngå å finne noe man liker. Hvis man tar seg råd til noe så økonomisk belastende som å leie bolig i dagens Oslo. Noe mange ikke lenger gjør.

Utleierne i Oslo priser både seg selv og leietakerne ut av oslomarkedet. Med den for utleiernes uheldige konsekvens en ledighet i himmelferd. Med etterfølgende leiekrakk når leiene må settes ned fordi leiene har blitt satt for høyt og fordi mange potensielle leietakere har snudd oslomarkedet ryggen. Leiene i Oslo havner enda lavere som følge av dagens overprising enn de uten overprisingen ville ha gjort.

Altså det er 138 annonser for ønskes leid i en by med over 700.000 innbyggere. Dette tallet kan ikke være representativt for markedet i en så stor utvalgsmengde og en variasjon på 13% kan like gjerne være helt tilfeldig. Dersom utleiere overpriser vil leiene falle, men enn så lenge så stiger de. Prisen må være den beste indikatoren på temperaturen i markedet.

Leiene stiger. Både inflasjonen kpi osv gjør at leien øker i statistikker og for den gjengse leietaker.
Leietakere innfinner seg med dette. Ikke noe billigere å finne uansett.
Samtidig begynner nye leietakere å bli skviset. De leier mindre enheter med høyere kvm pris. Statistikken viser at leien øker, og flater ut.
Så begynner morroa når de minste leilighetene faller Utleierne må fint sette ned prisen litt for å få leid ut. Dette merker alle andre. Og nekter plent å gå med på høyere leier.

I teorien. Men det fordrer betydelig forsinkelse. Så effekten vises neppe før til høsten.
Om den inntreffer.

Mulig det ikke treffer helt og tallene er noe overdrevet. Det illustrerer likevel situasjonen i markedet. Man kan jo tenkte se hvordan dette slår ut andre steder enn Oslo der prisen på spesielt nye leiligheter er skyhøye mens leiemarkedet er på halv pris mot Oslo.

Eksemplet i artikkelen er fra området med aller best mulighet for høy leiepris. Selv om man ikke lånte disse pengene og cashet ut er det fremdeles elendig butikk. Så får man se hvor lenge de høyt belånte gidder betale store penger bare for å eie noe eiendom til utleie. Lengre tid det går jo mer prisvekst må til for å kompensere tapet.

Har nevnt før at de som søker etter leilighet/sted å leie i veldig stor grad har flyttet over til hybel.no / nesten 1.100 leietakere der som leter et sted å bo i Oslo. Så du har helt rett i at 138 som finn viser ikke er reprsentativt. Forøvrig har tallet på hybel.no økt med mer enn 100 ila en ukes tid....

Ja, å fornekte hybel.no sine tall blir som å utelukke elbilsalgene fra registreringsstaistikken for nye biler i Norge. Sterkt useriøst av Olav2 som er den første til å dømme andres feil bruk av statistiske metoder og kilder nord og ned.

Fornektelse er vel i overkant religiøst selv fra deg finno. Finn.no sine tall, slik som presentert i Boff sin debatt, viser utviklingen i leiemarkedet i Oslo langt bedre enn hybel.no sine tall så lenge til leie og ønskes leid på finn.no fremstår å bli forholdsmessig likt påvirket av utenforliggende forhold slik som f.eks. en ny aktør i annonsemarkedet.

Antall annonser ønskes leid på finn.no gir bare nivået på etterspørselen og ikke antall etterspørrere. Som antall annonser til leie på finn.no bare gir nivået, dog langt nærmere antallet enn ønskes leid. Skal man gå fra antall annonser for ønskes leid i Oslo på finn.no til antallet som skal leie oslobolig så bør man i dag gange med 10. Skal man gå fra antall annonser for til leie i Oslo på finn.no til antall osloboliger til leie så bør man gange med 1,4. Som igjen medfører at antall annonser til leie er 7 ganger antall annonser ønskes leid hvis leiemarkedet i Oslo er i likevekt.

Av nysgjerrighet. Hvilke data / observasjoner ligger til grunn for dette?:

" Skal man gå fra antall annonser for ønskes leid i Oslo på finn.no til antallet som skal leie oslobolig så bør man i dag gange med 10. Skal man gå fra antall annonser for til leie i Oslo på finn.no til antall osloboliger til leie så bør man gange med 1,4. Som igjen medfører at antall annonser til leie er 7 ganger antall annonser ønskes leid hvis leiemarkedet i Oslo er i likevekt".

Telle annonser på Finn er bare tull.

Man kan jo se på prisene hva en Finn-annonse koster, så skjønner man at det.

"Bolig til leie
Fra 169 kr*. Fra 15 dager.

Bolig til salgs
Fra 2 070 kr. Til boligen er solgt/1 600 dager.

Bolig ønskes leid
559 kr. 60 dager.

Fritidsbolig til salgs
Fra 3 750 kr. Fra 30 dager.

Bolig til salgs i utlandet
3 925 kr. 60 dager.

Bolig- og fritidstomt til salgs
Fra 2 306 kr. Fra 45 dager.
*Annonseprisen avhenger av utleiepris, boligtype og størrelse.

Feriehus og hytter til leie
699 kr for 60 dager"