I de 6 siste månedene av 2023 var gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning:
−1,0, 0,0, −1,0, −1,4, −2,0, −2,6, med juli først og desember sist.

I de 6 siste månedene av årene 2014 til 2019 var gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning i gjennomsnitt:
+0,6, +2,3, +1,6, +1,1, +0,8, −0,3, med juli først og desember sist.

Som i en normalt fungerende matematisk hjerne bør medføre at følgende kommer ut av munnen på en folkelig måte:

I desember i fjor var oppnådde priser i forhold til utlyste priser 2,3 % lavere enn det som var normalt før covid. I november i fjor var det 2,8 % lavere, i oktober 2,5 % lavere osv. Med konklusjonen om siste halvdel av 2023:

I de 6 siste månedene av i fjor var oppnådde priser i forhold til utlyste priser 14,1 % lavere enn hva som var vanlig før covid hvis man legger sammen de 6 månedenes avvik.

Som input til hvordan boligprisene utviklet seg i fjor vil en normalt fungerende hjerne fort komme på tanken om at boligprisene utviklet seg 14 % dårligere i de siste 6 månedene av i fjor enn hva som var vanlig før covid.

Hvis hjernen fungerer normalt litt til så dukker tanken opp om at boligprisene steg før covid så da må man justere for det for å kunne estimere hva som skjedde med boligprisene i siste halvdel av 2023 på bakgrunn av forskjellen mellom oppnådde priser og utlyste priser. Med 0,6 % gjennomsnittlig prisvekst per måned i årene 2014 til 2019 får man følgende estimerte prisutvikling i siste halvdel av 2023 ut fra forskjellen mellom oppnådde priser og utlyste priser:

12.23: -1,7 %
11.23: -2,2 %
10.23: -1,9 %

09.23: -2,0 %
08.23: -1,7 %
07.23: -1,0 %

Hvis man gjør samme eksersis på første halvdel av 2023 får man følgende estimerte prisutvikling i første halvdel av 2023:

06.23: -0,5 %
05.23: -0,4 %
04.23: -0,3 %

03.23: -0,5 %
02.23: -0,8 %
01.23: -1,2 %

Hvis man er normalt fungerende i forhold til boligprisutviklingen, dvs at man ikke eier en bolig selv, så vil det trolig åpenbare seg en tanke at de 12 månedenes prisutvikling som presentert i dette innlegget fremstår som mer troverdige enn de 12 månedenes prisutvikling som eiendomsmeglerne har presentert.

Hvis hjernen tilhører en debattant på Hegnar med utleieboliger så blir dog den presenterte prisutviklingen i dette innlegget svada og skriveren av innlegget en sinnssyk som genierklærer seg selv i tredjeperson.

Hvis hjernen fungerer normalt så hadde man også tolket prisantydning for hva det er, nettopp antydning, og at prisantydning ikke er en konstant.

Hvis en bolig øker med 3% fra 6 000 000,- til 6 180 000,- men prisantydningen med 8,6% fra 5 800 000,- til 6 300 000,- sier ikke avvik salgspris og prisantydning annet enn at prisforventing og/eller prising er for høy, men forandrer ikke på faktisk prisutvikling.

Hvis alt dette snakket om prisantydning skal ha noe verdi så må man sammenligne teoretisk forventet boligverdi med faktisk boligverdi. Teoretisk forventet boligverdi må gjerne være 200pp høyere enn faktisk boligverdi, men så lenge faktisk boligverdi har steget 0,1%, så er det i praksis boligprisvekst.

Det er kanskje dette som er mest tricky med boligprisene. Uansett er realverdien ned kontra bankinnskudd om «boligprisøkningen» er 0,1%. Spesielt om du har giret investeringene gjennom høy belåningsgrad, lik Heimstaden har, er det dumt med obligasjonsrente på 9%. Da går du i minus, spesielt når enheter står tom eller en må justere pris etter tilbud. Forstår ikke hvordan Ivar har unngått søppelrating. OLT går derimot så det suser, renters rente og gode valg over tid.

Utenfor tråd: noen tjener godt på Kog, og vil fortsette å gjøre det. Kunne vært interessant å se på hvor mange ektemenn og ansatte ved SMK som har Kog. Ref: helgens meldinger. Det lukter innsideinformasjon, selv om jeg egentlig ikke liker å være konspiratorisk.

Ja, realboligpriser er betydelig mer ned, men dette blir et mye mer komplisert regnestykke med gearing, rentedifferanse på boliglån og høyrentekonto, realverdi på boliglån, nedbetaling lån osv osv.

E24 i dag
Nejra Macic i prognosesenteret vil ikke friskmelde boligmarkedet ennå
Hun mener at lageret av bruktboliger er i ferd med å tømmes.
Til tross For at den høye renten demper etterspørselen så er tilbudssiden såpass begrenset at den presser prisene oppover.

Olav sine forvridde fantasi statistikker mener det motsatte,Olav! Dette blir David mot Goliat.
Problemet ditt er at du ikke forstår hvordan Oslo markedet fungerer ganske enkelt.

Enig. Når man diskuterer dette må en også se på verdien av egen bolig og hvilken betydning det har for eget velvære/sikkerhet.
Leser Olav og Onkel med tanke på «boliginvestering,» altså som noe annet enn primærbolig. Spesielt om en er gjeldsfri vil en finne investeringer med høy avkastning, men lav risiko. Tror mange småspekulanter har brent seg på boliggjeld og investeringer. Livreimen strammes til, men bil må en ha ;)

Hvem eier prognosesenteret? https://prognosesenteret.no/om-oss/

Egeninteresse, kan ikke høre på dem.

Men så er jo også Nejra Macic proffesjonell.:)

Høre på hva?
At markedet snart er tomt for bruktboliger har jeg sagt lenge,som igjen fører til prispress på de få objektene som er lagt ut.
Er vel bare å gå inn på Finn.no og telle bruktboliger ikke sant Olav😂

Avstikkeren 11 lamberseter hadde visning i dag,20 personer eller mer var innom der
Halvfin leilighet 93kvm som er lagt ut tett oppunder prisrekord.

Tipper den går for 6,7-6,9mill noe som blir ny prisrekord der.
Disse leilighetene har vært blytunge å selge tidligere til orientering.

Oppdatering kommer etter endt budrunde!

Debatten "Salgspriser i det siste" startet 22. juli 2020 med:

"Jeg har fulgt med salgspriser på de objekter jeg finner interessant og er innen for 3.5m i Oslo området. Har sett at alle de jeg har fulgt med har blitt solgt godt over prisantydning siste mnd."

Debatten ble så populær at den 2,5 år senere den 28. februar 2023 ble stengt pga størrelsen. Samme dag ble "Salgspriser i det siste - Del 2" startet med samme tema som første del. Et tema som er prisen på omsatte boliger hvor man i stor grad sammenstiller oppnådd pris med utlyst pris/prisantydning/takst.

Debattens igangsetter Cain666 er den siste som har skrevet noe analytisk i form av følgende postet 14. desember i fjor:

"https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=330947938
100k under takst.
Markedet har uten tvil endret seg og mange objekter går nå under takst. Det finnes fortsatt unntak, men sjelden de selges for mer enn 200k over takst. I et slikt marked ser man også fort hvilket område som overlever tunge tider. Forgner, St. Hans og Sagene holder seg fortsatt greit."

Cain666 har via å følge med på enkeltsalg kommet til konklusjonen at det er tunge tider i boligmarkedet hvor mange objekter går under takst og få går mye over takst. Dvs det samme som Eiendom Norge rapporterer på totalnivå i form av lavere oppnådde priser i forhold til takst (prisantydning) enn man har opplevd siden finanskrisen.

De tunge tidene Cain666 og hans debatt har avdekket via å se på oppnådde priser er de samme tunge tidene som fremkommer hvis man ser på Eiendom Norges rapportering av oppnådde priser i forhold til utlyste priser. Tunge tider som bl.a. inkluderer at prisene utvikler seg i negativ retning. Og da kan man lure på hvorfor ingen engasjerer seg i den åpenbare konflikten i Eiendom Norges rapportering av kraftig prisøkning i deres prisstatistikk samtidig med historisk lave priser i forhold til utlyste priser som åpenbart medfører kraftig prisfall.

Eiendom Norges rapport inneholder både kraftig prisøkning og kraftig prisfall for den samme perioden. Hvor det som åpenbart er feil er prisøkningen og hvor det som presenteres og brukes i alle sammenhenger er prisøkningen.

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

..... 2020 ........... 2021 ............ 2022 ............ 2023 ............. 2024

xxxxxxxxxxx . 04.01: 585 .... 03.01: 398 .... 02.01: 923 .... 01.01: 998
xxxxxxxxxxx . 11.01: 820 .... 10.01: 698 .... 09.01: 1.424 . 08.01: 1.417
xxxxxxxxxxx . 18.01: 875 .... 17.01: 831 .... 16.01: 1.510 . 15.01: 1.571
26.01: 1.360 . 25.01: 835 .... 24.01: 864 .... 23.01: 1.475 . 22.01: 1.571

02.02: 1.244 . 01.02: 758 .... 31.01: 797 .... 30.01: 1.362 . 29.01: 1.490
09.02: 1.174 . 08.02: 874 .... 07.02: 809 .... 06.02: 1.278 . 05.02: 1.413
16.02: 1.039 . 15.02: 916 .... 14.02: 861 .... 13.02: 1.192 . 12.02: 1.398
23.02: 1.199 . 22.02: 850 .... 21.02: 800 .... 20.02: 1.065 . 19.02: 1.274

Boliger til salgs i Oslo. Årets antall i prosent over fjorårets antall på tilsvarende tidspunkt:

01.01: +8 %
08.01: -0 %
15.01: +4 %
22.01: +7 %

29.01: +9 %
05.02: +11 %
12.02: +17 %
19.02: +20 %

Jeg spør deg igjen jeg, hvordan vet du at det er boligprisfall basert på avvik prisantydning og solgtpris?

For øvrig skrev Cain666 dette 14.des 2023. En svak periode generelt, med svake tall, for over 3 måneder siden.

Nå begynner du å grave dypt etter argumenter.

Man setter prisantydningene i Norge ut fra hva man tror boligene vil bli solgt for slik at oppnådde priser treffer så nærme prisantydningen at snittet av avviket mellom prisantydning og omsatt pris er tilnærmet null i et marked med uendrede boligpriser. Øker boligprisene så havner oppnådde priser over prisantydningene og faller boligprisene så havner oppnådde priser under prisantydningene i en gjennomsnittsbetraktning.

Man treffer godt også i tider som disse hvis man bygger en boligprisstatistikk på forskjellen mellom oppnådde priser og prisantydninger. Som Onkel_S sin visningssuksess, som måler hvor stor andel som selges, treffer godt også i tider som disse. Begge disse statistikkene påvirkes i langt mindre grad enn statistikker som bygger på gjennomsnittlig kvm-pris av at det som omsettes har endret seg i størrelse, kvalitet, alder osv.

De som lager statistikkene i Eiendom Norge, som både inkluderer en statistikk bygget på gjennomsnittlig kvm-pris og en statistikk bygget på forskjellen mellom oppnådd pris og prisantydning, må ha fått med seg at de viser stikk motsatt retning. Man må i tillegg forvente at de i tillegg har forstått hvorfor den ene viser opp og den andre viser ned så lenge de foretar sesongjusteringer som følge av at det som selges endrer seg måned til måned.

Man kan nesten ikke tro noe annet enn at de som lager statistikkene i Eiendom Norge har fått med seg at statistikken som bygger på omsatte kvm-priser viser feil retning som følge av at det som omsettes har endret seg, og at statistikken som bygger på forskjellen mellom omsatte priser og prisantydning er den som viser riktig retning så lenge prisantydningene settes ut fra det man tror boligene vil bli solgt for.

Det må være frustrerende å være statistikkansvarlig i Eiendom Norge hvis vedkommende er opptatt av å rapportere den faktiske prisutviklingen i boligmarkedet så lenge vedkommende åpenbart ikke har ansvar for den verbale presentasjonen av statistikkene. En verbal presentasjon som ikke har et eneste ord om statistikken som bygger på forskjellen mellom omsatte priser og prisantydninger. Den statikken får kun plass helt på slutten av den skriftlige presentasjonen.

Krakk eller ikke krakk foran oss, så er prisene slik at det ikke lar seg regne hjem for utleie i svært mange tilfeller. Eksempelvis fikk jeg i dag en SMS fra en utbygger om at denne er ledig (rett ved Sæter Torg på Nordstrand, prosjektet Poppelhagen):

https://neptuneproperties.no/vare-boliger/nordstrand-poppelstien/prospekt/leiligheter-og-priser/bygg-a/a502

Det som var litt interessant var at jeg ikke visste prisen mens jeg så på leiligheten. Jeg er sikkert over gjennomsnittet gjerrig i min vurdering, men da hadde jeg gjort meg opp en mening om på hvilket nivå dette kunne være interessant og gikk _deretter_ til prislisten. La meg si det slik at 12 MNOK for denne ikke var det jeg tenkte var aktuelt (som om ikke annet gjør det særdeles enkelt å regne på, la oss si 1 MNOK skal forrentes hver måned og noen tusenlapper i felleskost, da må man ha 60k i månedsleie - LYKKE TIL).

Så kjøper jeg at kanskje noen objekter ikke gir økonomisk mening og at man kjøper for å bo og at utsikt er et knapphetsgode. Men fortsatt, enten må renter ned, priser ned eller leie opp generelt også.

"I februar ventet 60 prosent at boligprisene vil være høyere om et år, opp fra 50 prosent i januar. Kun 8 prosent svarte at de forventer lavere boligpriser om et år. Andelen er om lag halvert fra januar, og betydelig lavere enn i desember, da hele 27 prosent trodde på lavere boligpriser."

https://www.nbbl.no/aktuelt/20-02-2024-mer-optimistiske-boligprisforventninger-i-februar/

Eiendom Norges fokus på den "overraskende" voldsomme oppgangen i gjennomsnittlig omsatt kvm-pris i januar har hatt effekt i form av at flere forventer høyere boligpriser og færre forventer lavere boligpriser. Så lenge det er fullstendig tyst om at forskjellen mellom oppnådd pris og prisantydning var mer negativ i januar enn i noen januar helt tilbake til finanskrisen så har Eiendom Norge hatt suksess med sitt ensidige fokus på statistikken som viser feil retning.

Dagens boligkjøpere blir mer lurt av eiendomsmeglernes Eiendom Norge i dag enn noen gang tidligere og det skaper en kriblende forventning til den fremtidige dom over eiendomsmeglernes Eiendom Norge. Vil man kritisere eiendomsmeglernes Eiendom Norge når det ikke lenger er mulig å skjule boligpriskrakket, eller vil man la de også gå fri når vår tids største eiendomsmeglerløgn åpenbarer seg?

"mikrofonstativ for Putin"

Tucker Carlsons Putin-intervju karakteriserte VG, i tillegg til alle andre medier i alle Natoland, som en propagandaseier for Putin som man ikke har opplevd maken til helt tilbake til Hitlers dager.

https://www.vg.no/nyheter/innenriks/i/MoOGGB/ekspert-om-tucker-carlson-intervju-i-russland-en-propagandaseier-for-putin

Med rette ble Tucker Carlson kritisert av VG for å være et mikrofonstativ.

...

VG som mikrofonstativ:

"Utleiemegleren regner med et svært hektisk leiemarked i sommer med stor kamp om leieboligene. Spesielt i Oslo."

Henning Lauritsen, Adm.dir. i Eiendom Norge, om uleiemarkedet:

"– I 2022 var det plutselig større press. I fjor var det enda sterkere press. Og til sommeren regner vi med at det forsterkes ytterligere."

https://www.vg.no/nyheter/innenriks/i/wAwdBA/frykter-ny-knalltoeff-sommer-paa-leiemarkedet-nede-med-brukket-rygg

- Hvor er de kritiske spørsmålene VG?
- Hvor er informasjonen som viser at det som refereres er løgn?

Er enig i at det ikke er lett å regne hjem for utleie i disse tider men eksempelet ditt er jo ikke relevant. Det er selvfølgelig ingen som kjøper en helt ny 80 kvm 3 roms leilighet på Nordstrand til 12 mill for utleie, det hadde de heller ikke gjort om boligrenten var 0,5%.

Attpåtil med havutsikt og 15 m2 balkong. Er det noe man aldri får igjen på leie så er det balkong, ihvertfall med små leiligheter.

Neida, helt enig - som jeg også skrev. Men synes likevel avstanden til nivået til å dekke finanskost var tankevekkende. Og regnestykket er ikke SÅ forskjellig for 80 m2 på Ensjø/Helsfyr (som jeg _har_ kjøpt, men da begge sider av ligningen ca. halvert - og med to utleieenheter går det nesten opp).

Ble det prisrekord på Avstikkeren 11 Edgar?

Nye DN investor er skikkelig ræva! Forsøker å få opp rentenivå på noen utvalgte obligasjoner, men det viser seg vanskelig. Bruker derfor Nordnet, hvor jeg får opp tall uten å måtte på på newsweb.

Nibor ligger på 4.72 nå.
Gjensidige utstedte tier 2 obl til nibor + 1,7% pr. år.
Så kan du se på hva NONG betaler for sitt NONG 114 PRO-lån: over 8%. Litt over NONG113 PRO som ligger marginalt under 7%. Begge varer til mai.
NHY betaler 8%.
AURG betaler 5,86%, SOON 5,23 og Entra 5,27.

Jeg synes det er litt interessant, da boliglånskalkulatoren til DNB oppgir 5,49% rente.
Jeg får det ikke til å gå opp, bankene bøtter jo inn med penger om dagen?
Mener obligasjonsmarkedet er verdt å se på, da det ofte er her "innstramningene" kommer om noen mister troen på enkelte deler av markedet. Eksempelvis eiendom. For Entra sin del ser det ikke så ille ut, selv med utbyttestop. Kanskje derfor obligasjonseierne er så snille? #trygghage

https://tradingeconomics.com/norway/interbank-rate

Nye DN investor er skikkelig ræva! Forsøker å få opp rentenivå på sparebankenes obligasjoner, men det viser seg vanskelig. Bruker derfor Nordnet, hvor jeg får opp tall uten å måtte på på newsweb.

Nibor ligger på 4.72 nå.
Gjensidige utstedte tier 2 obl til nibor + 1,7% pr. år.
Så kan du se på hva NONG betaler for sitt NONG 114 PRO-lån: over 8%. Litt over NONG113 PRO som ligger marginalt under 7%. Begge varer til mai.
NHY betaler 8%.
AURG betaler 5,86%, SOON 5,23 og Entra 5,27.

Jeg synes det er litt interessant, da boliglånskalkulatoren til DNB oppgir 5,49% rente.
Jeg får det ikke til å gå opp, bankene bøtter jo inn med penger om dagen?
Mener obligasjonsmarkedet er verdt å se på, da det ofte er her "innstramningene" kommer om noen mister troen på enkelte deler av markedet. Eksempelvis eiendom. For Entra sin del ser det ikke så ille ut, selv med utbyttestop. Kanskje derfor obligasjonseierne er så snille? #trygghage

https://tradingeconomics.com/norway/interbank-rate

Budet er foreløpig på 6,2 mill

Vinterferie,var på 6 visninger knapt bud på noen.

6,3 mill nå

Gikk for 6,3 mill noe som er meget høyt midt i ett krakk

Noe som er 200K under prisantydning og med en kvm pris nærmer 5.000 under snittet for området.
Rett og slett betydelig under toppnivå spør du meg.

I dag ble Grevlingveien 5b solgt for 5,01 mill var lagt ut for 3,9 mill altså 1,101 mill over prisantydning.

Dette skjer midt i ett boligkrakk!

🤣🤣🤣

1,1 million over takst , Folk er steingale. Hvordan er det mulig ? Håper faktisk slike folk går konkurs etterhvert fordi at de har bydd over evne. Dette er segment noe over snittet men likevel.

https://e24.no/privatoekonomi/i/8JeGzx/solgt-11-mill-over-prisantydning-ingen-hadde-droemt-om-det

"Solgt 1,1 mill. over pris­antydning:
Megler friskmelder markedet etter å ha solgt en bolig langt over prisantydning.
Nå mener eiendomsmegler i Sem & Johnsen, Kristine Grønn at boligmarkedet er tilbake."

Megleren Kristine Grønn må vektlegge oppnådd pris kontra prisantydning når kun en omsetning over prisantydning er nok til å friskmelde boligmarkedet.

...

Debattanten Edgar A på Hegnar trekker frem i dag et voldsomt salg hvor omsatt pris havnet mer enn 25 % over prisantydning med kommentaren "dette skjer midt i ett boligkrakk!".

Debattanten Edgar A må vektlegge omsatt pris kontra prisantydning når han trekker frem dette salget så lenge dette med boligkrakket må være ironisk.

...

Eiendom Norges statistikk:

Gjennomsnittlig avvik omsatt pris / prisantydning i januar (i %)
2024: -0,8

2023: -0,3
2022: +3,2
2021: +2,5
2020: 0,0
2019: 0,0

2018: -0,2
2017: +3,9
2016: +2,7
2015: +2,9
2014: -0,1

2013: +4,2
2012: +3,6
2011: +3,0
2010: +1,1
2009: -4,0


Hvorfor vektlegges ikke statistikken over alle registrerte salg når man er så opptatt av at noe selges over prisantydning at kun ett salg er nok for å konkluderer om hele markedet?

Svaret fremstår som åpenbart i form av at man ikke vil dra frem Eiendom Norges statistikk over hele markedet fordi da må konklusjonen bli at man er i et krakk. Januar i år er 7. måned på rad med dårligste omsatte priser i forhold til prisantydninger siden finanskrisen.

Gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning (i %). Februar (Eiendom Norges statistikk i figur 16)
2023: 0,4
2022: 3,4
2021: 3,2

2020: 0,1
2019: 0,2
2018: 0,1

2017: 3,6
2016: 2,9
2015: 3,4

2014: 0,3
2013: 4,3
2012: 3,7

2011: 3,5
2010: 1,5
2009: −2,2

Oppnådd pris 3,1 % under prisantydning er et boligkrakk verdig Edgar A. Ditt utvalgte salg oppnådde dårligere pris i forhold til prisantydning enn gjennomsnittlig avvik i noen februar siste 15 år, inkludert februar i finanskrisen. Det eneste året med lavere omsatt pris enn prisantydning i februar er i finanskrisen i 2009 med et negativt avvik på 2,2 %. Dvs et negativ avvik 0,9 prosentpoeng lavere enn ved ditt salg.

Ditt salg Edgar A egner seg godt som vitnesbyrd på det pågående boligkrakket.

Gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning. Figur 16 i Eiendom Norges rapport

Måned: 1 ...... 2 ...... 3 ...... 4 ...... 5 ...... 6 ...... 7 ...... 8 ...... 9 ..... 10 .... 11 .... 12

2024: −0,8
2023: −0,2 ... 0,4 ... 1,1 ... 1,6 ... 1,5 ... 0,8 . −1,0 ... 0,0 . −1,0 . −1,4 . −2,0 . −2,6

2022: . 3,1 ... 3,4 ... 3,7 ... 3,5 ... 4,1 ... 3,1 ... 1,3 ... 2,8 ... 1,1 ... 0,0 . −0,8 . −2,2
2021: . 2,5 ... 3,2 ... 3,4 ... 3,5 ... 3,6 ... 3,3 ... 1,6 ... 3,0 ... 2,5 ... 1,8 ... 1,8 ... 0,1
2020: −0,1 ... 0,1 . −0,4 . −1,1 ... 0,1 ... 0,7 ... 0,2 ... 1,7 ... 1,6 ... 1,6 ... 1,7 ... 0,7

2019: −0,1 ... 0,2 ... 0,6 ... 1,1 ... 0,9 ... 0,5 . −0,7 ... 0,7 ... 0,1 . −0,4 . −0,8 . −1,8
2018: −0,1 ... 0,1 ... 0,8 ... 1,2 ... 1,5 ... 0,9 . −0,3 ... 0,9 ... 0,2 . −0,2 . −0,7 . −1,3
2017: . 4,0 ... 3,6 ... 3,2 ... 2,8 ... 2,4 ... 1,2 . −0,4 ... 0,7 ... 0,2 . −0,2 . −0,7 . −1,8

2016: . 2,8 ... 2,9 ... 3,5 ... 4,3 ... 4,7 ... 4,1 ... 2,3 ... 5,5 ... 4,7 ... 3,8 ... 3,2 ... 1,5
2015: . 3,1 ... 3,4 ... 3,7 ... 3,8 ... 3,7 ... 3,2 ... 1,7 ... 3,8 ... 2,5 ... 2,0 ... 2,0 ... 0,6
2014: . 0,1 ... 0,3 ... 1,2 ... 1,7 ... 1,9 ... 1,5 ... 0,9 ... 2,3 ... 2,0 ... 1,8 ... 1,9 ... 0,8

Snitt: .. 1,6 ... 1,8 ... 2,2 ... 2,5 ... 2,5 ... 1,9 ... 0,6 ... 2,3 ... 1,6 ... 1,1 ... 0,8 . −0,3
(2014 til 2019)

Omregning fra avvik til prisendring (i %):
Prisendring = avvik i måneden man ser på + 0,6 - snitt av avvik i årene 2014 til 2019 for samme måned

Omregningseksempel, januar 2024:
Prisendring januar 2024 = -0,8 + 0,6 -1,6 = -1,8 =) boligprisene falt med 1,8 % fra desember 2023 til januar 2024

"Norges Bank: Rundt 35.000 husholdninger kan ha betalingsproblemer med dagens rentenivå"

Renten vil ikke gå fort ned, de lange rentene i USA stiger igjen. Ligger nå på 4.27% 10 år. Hvordan i svarte skal meglere få til prisstigning av denne mixen ?

https://www.vg.no/nyheter/i/ve0plp/norges-bank-rundt-35-000-husholdninger-kan-ha-betalingsproblemer-med-dagens-rentenivaa

Det er 2,5 millioner husholdninger det vil si at bare 0,714 % har betalingsproblemer, høres litt lavt ut ?

Ca. 2% er NB tall, rapportert på nrk. Lo økonom i harnisk over renteutvikling, gidder ikke finne link, så det sier jo noe om hvordan årets lønnsoppgjør ligger ann. Jeg tror på fremdeles lønnsnedgang og høy inflasjon. Noen må betale for å få den ned, og da er den enklest å angripe middelklassen. Flest av oss, og ikke snakker dem med oss utenom hvert fjerde år.

Tror ikke politikere tørr å begynne på det virkelige problemet, altså for høy gjeldsgrad og konsum, da vår økonomi i høy grad er basert på gjeld og konsum. Som med boligprisvekst som fører til «økt psykologisk rikdom,» kan prisnedgang på bolig ha en psykologisk snøballeffekt i sakte motbakke. Folk sparer, da går mange bedrifter konkurs.

https://www.nrk.no/nyheter/norges-bank_-rundt-35.000-kan-ha-betalingsproblemer-1.16773454

https://www.bdo.no/nb-no/bloggen/antallet-konkurser-fortsetter-a-%C3%B8ke

Øvrige kunder
Veiledende priser. Vi vurderer hver lånesøknad individuelt.
Lån over kroner 4.000.000
Nominell rente 6,09 %, effektiv rente 6,30 %
Lån kroner 2.000.000 - 4.000.000
Nominell rente 6,15 %, effektiv rente 6,40 %
Lån under kroner 2.000.000
Nominell rente 6,34 %, effektiv rente 6,62 %
Alle priser inntil 75 % av markedsverdi.
Ved over 75 % av markedsverdi er prisen 0,10 prosentpoeng høyere
https://www.dnb.no/lan/priser

Øvrige priser
Normalt må du ha minimum 15 % egenkapital. Mulig å låne over 85% av boligverdi med tilleggssikkerhet.
Priseksempel for boliglån med flytende rente
Nominell rente Effektiv rente
Innenfor 75% av markedsverdi
Over kr 4.000.000 6,09 % p.a. 6,30 % p.a.1)
Mellom kr 2.000.000 og kr 4.000.000 6,15 % p.a. 6,40 % p.a2)
Under kr 2.000.000 6,34 % p.a. 6,60 % p.a.3)
For lånebeløp over 75 % av boligverdien er prisen 0,10 prosentpoeng høyere.
https://www.nordea.no/privat/vare-produkter/lan-og-kreditt/boliglan/boliglansrente.html

De 2 største bankene i Norge, med samlet markedsandel på 40 % av boliglånsmarkedet, har nå identiske annonserte boliglånsbetingelser for normale kunder.

Billigste boliglån for normale kunder oppnås hvis man låner over 4 millioner kroner og innenfor 75 % av boligens markedsverdi:
- nominell rente: 6,09
- effektiv rente: 6,30

Dyreste boliglån for normale kunder oppnås hvis man låner under 2 millioner kroner og over 75 % av boligens markedsverdi:
- nominell rente: 6,44
- effektiv rente: 6,72

I september 2021 var, i følge SSB, gjennomsnittsrenten på nye boliglån 1,72 % som medfører følgende:

De to største bankene i Norge, som dekker 40 % av boliglånsmarkedet, har nå en effektiv rente på små lån over 75 % av markedsverdi på nøyaktig 5 prosentpoeng høyere rente enn hva gjennomsnittlig lånerente var for 2 år og 5 måneder siden.

Bruker man den 5 % høyere boliglånsrenten i beregningen av en boligeiers økte finanskostnader så har de siste drøyt 2 årenes renteøkning økt finanskostnaden for en gjennomsnittlig boligeier i Oslo (6 millioners bolig):

300 tusen kroner per år før skattefradrag, eller 25 tusen kroner per måned
234 tusen kroner per år etter skattefradrag, eller 19,5 tusen kroner per måned

Legger man til grunn en gjennomsnittlig marginalskatt på 45 % må man tjene 425 tusen kroner mer per år for å kompensere for de økte finanskostnadene renteoppgangen har dratt med seg i Oslo. Dvs drøyt 35 tusen kroner per måned.

Man må ha økt lønnen med en sykepleierlønn siste 2 år og 5 måneder for å dekke de økte finanskostnadene renteoppgangen har dratt med seg for en gjennomsnittlig oslobolig.

På toppen kommer verdifallet som de økte finanskostnadene drar med seg.

Et verdifall eiendomsmeglerne skjuler i sine boligstatistikker, ujustert for endringen i det som omsettes, og som de sier heller ikke vil dukke opp nå når styringsrenten har toppet ut. Tvert imot vil boligprisene stige i eiendomsmeglerverden så lenge det igangsettes så få nye boliger og det importeres så mange fra Ukraina. Stige bekymringsmessig mye i et land hvor man i eiendomsmeglernes verden etterspør nøyaktig like mye bolig som før etter at finanskostnadene for en gjennomsnittlig hovedstadsbolig har økt med en sykepleierlønn.

Som utgått og gammel bankmann klarer jeg ikke helt å la være å kommentere.

Gjennomsnittlig belåningsgrad for NYE nedbetalingslån ligger rundt 63% og for boligkreditter på 46% i følge Finanstilsynets siste årsrapport. Gjennomsnittlig belåningsgrad for alle løpende lån ligger vesentlig under dette fordi mange lån er godt nedbetalt og man har fått være med på boligprisoppgang - det siste jeg så fra for noen år tilbake var gjennomsnittlig belåningsgrad mellom 40 og 45%.

Bruker man snittpris i Oslo rundt 6.400.000 og benytter gjennomsnittlig belåningsgrad på 63% for NYE nedbetalingslån får man et lån på 4.000.000. Over 90% av lån i Norge er annuitetslån. Ser man på et annuitetslån over 30 år på 4.000.000 vil en renteøkning fra feks 2% til 7% gi økt månedlig betaling fra 14.800 til 26.800 / på årsbasis blir det 144.000 i økning. Skatten reduseres med 43.500 / netto 100.500. Eller 8.375 i måneden.

Selv har jeg lån i en av de nevnte banker og har sett renten min gå fra 1,5% til 5,44%. Altså snaut 4%. Måtte prute for å få "bankens beste rentte". Ser at det er mulig å få 5,25% enkelte steder - gitt medlemsfordel. Men bankene skal ha testet alle lånekunder for 5% renteoppgang så bruk gjerne det.

Om det hadde vært slik for gjennomsnittbeboeren i Oslo som det som beskrives over med økning i lånekostnader på 300.000 er jeg helt enig i at det ville bli en kraftig prisjustering og høyst sannsynlig "krakk". Men slik er det ikke - annuitetslån er både en velsignelse og forbannelse litt avhengig av hvor man "står.".Både renteoppganger og rentenedganger glattes ut ved at avdragsdelen justeres. I dette eksempelet reduseres månedlig avdrag fra litt over 8.000 til 3.500 . Rentedelen øker fra 6.700 til 23.300. Så om man ser på avdrag som sparing reduseres sparingen kraftig.

At livreimen strammes inn for mange med bolig og lån med den renteoppgangen vi har vært igjennom er helt sikkert. At enda flere stenges ute fra å bli boligeiere i Oslo er enda sikrere - spesielt for 1 lønns husholdninger.

Nordmenn er en nasjon av gamblere og skiller seg kraftig ut fra resten av verden. Nordmenn er kjent for sin tro på å være best, og har så stor tro på seg selv at det å binde både strømpris og boligrente blir sett på noe tullinger gjør. Nordmenn er nemlig bedre enn systemet. Resultatet er klodens mest forgjeldede folkeslag.

Spør du vanlige folk vil svært mange mene at å hive 100.000 inn i aksjer er gambling, spør du de samme om bolig er det ikke gambling å spekulere med alt man eier og har i rentespørsmålet. Mener det er rundt 95% som har flytende rente i landet, antakelig de samme som anser all annen plassering av penger som gambling.
Bare som nært som Danmark og Sverige er tallene nærmere 60%. Kanskje det er Nordmenns overtro på egne evner som også skaper problemer.

Finanskostnaden er på prisen/verdien utleier, dvs både på lånt kapital og egenkapital. Du har regnet på likviditetsbelastningen for en med drøyt 60 % lånekapital og gratis egenkapital.

Du har helt rett.
Men det blir et litt skjevt bilde å slå alle under en kam.

For førstegangskjøpere er ikke regnestykket like rosenrødt. Her er belåningsgraden høyere og renten likeså. I tillegg treffer stresstesten disse enda hardere siden renten er høyere.

Det er vel greit å anta at førstegangskjøperne er en vesentlig del av prisdriverne i Oslo. Og denne delen av markedet får det tøffest rent økonomisk.
I praksis vil neppe husholdningene i Oslo kunne bygge noe særlig egenkapital bare ved å bo i boligen de neste årene, gitt at renten forblir høy. De må faktisk betale ned på gjelden for å øke EK, noe som for de aller fleste vil være et nytt fenomen.
Hva vil dette gjøre med omsetningen og prisveksten
?

Ja Sjoa, mindre enn 1,0% av norske husholdninger har betalingsproblemer. Trolig er Norge i verdenstoppen når det gjelder å ha få husholdninger med betalingsproblemer. Er det ikke fantastisk, Sjoa?

Veldig sunt å bli vant til å nedbetale på gjeld - tidlig - det er jeg helt enig i !

Og min lille erfaring med de førstegangkjøperne jeg kjenner er at de gjør det / mest gjennom annuitetslån.....om enn mindre nå med høyere rente. Om vi skal over på synsing - tror jeg vel på noe rentedegang de neste 1-2 år, men kanskje ikke mer enn tilsammen 3-4 x 0,25 ? Så rentene vil forbli "høye - men ganske normale egentlig. Boligprisvekst vet jeg ikke noe om - men kanskje KPI (+) i Oslo gitt at det bygges lite, rentene skal litt ned og at vi omsider får litt reallønnsvekst - muligens? De har jo bommet på det med reallønnsvekst i flere år nå.

Blir det mer overføring av verdier til neste generasjon de neste årene ? / har en følelse at mange vil sikre seg i forhold til mulig gjeninnføring arveavgift. Vet ikke om det blir stort nok i omfang til å ha markedseffekt i boligmarkedet. Men kanskje ?

Jeg er egentlig ikke så veldig sikker på noe jeg da.....som du skjønner. Nå blir det en liten treningsøkt. Det er jeg sikker på.

Takk for at du korrigerer Olavs krisemaksimering her, Utleier.

Du overser at hundretusenvis av oss "gamblere" har opparbeidet oss tosifrede millionverdier bare ved å bo, Bullmarked. Forstår at det er bittert å ha gått glipp av dette.

Begge påstander er riktige. Den ene basert på serielån og den andre på annuitetslån.
Sistnevnte forskyver i større grad utgiften til senere.

Andelen som tar serielån i det norske boliglånsmarkedet er tilnærmet 0. Det som er litt interessant er sånne "dyr" som meg som har boligkreditt. De utgjør mellom 5-10% av markedet. Har man feks en boligkreditt på 4.000.000 og renten går fra 2 til 7% øker rentene fra 80.000 til 280.000 / altså en ØKNING på 16.667 i måneden / 13.000 etter skatt. Som er nesten 5.000 mer enn økningen for annuitetslånet. De fleste som har boligkreditt har en ryddig økonomi og belåning skal være innenfor 50-60%, men dog. Har man lagt til seg dyre vaner må man kanskje legge om litt..

Den "gamle" bankmannen skriver: "Andelen som tar serielån i det norske boliglånsmarkedet er tilnærmet 0." Synes du at regnestykket Olav2 presenterer er relevant, eller at det trygt kan betegnes som krisemaksimering, landis?

Vil bare si at jeg har sans for Olav2 og Landis engasjement og innlegg. Uten litt forskjellig syn/vinklinger blir det ikke noe «utvikling». Jeg er her innemellom for å lære litt / ikke for å overbevise noen om noe eller vinne en diskusjon. / og personlig oppnår jeg læring ved å tenke gjennom mine «vedtatte sannheter» noen ganger til. Det er ikke så dumt. God helg fra sør.