Det er jeg som er bipolar ja..😂

Edgar A
I går kl 16:43
583
Nå som markedet snur kan Olavs statistikker brukes som dasspapir,Oslo markedet må man kjenne fra innsiden.
Markedet går opp og ned som en aksje og selvfølgelig er det noen som håper ned Vedum o.l individer.

Når budrunder går i taket er ikke statistikken verd ræva engang.

Fint innlegg Boff, liker ikke å pirke men har du tall for siste to år?

var interessant å se de årene i starten på 2000 tallet, husket ikke at renten var såpass lav i de årene. noen ganger undrer jeg på om lave renter har nesten blitt en norm nå fordi økonomien (vår tids økonomiske struktur) ikke tåler noe annet. F.eks. ville Norge vært i full depresjon hvis renten etter skatt var over 10% ? Hva om vi får høye renter p.g.a. høy inflasjon? Folk med høye boliglån vil i teorien tjene på det men det forutsetter at man har kontantstrøm til å holde lånet. tror derfor likevel det kunne blitt katastrofalt for en stor prosent av befolkningen.

Temaet for tråden er boligkrakk. Et krakk som lar vente på seg. Kan det være fordi byggekostnadene fortsetter å stige? Bruktboligprisene faller ikke fordi de blir et alternativ til stadig dyrere nytt. D.v.s. de faller i forhold til stigningen i byggekost? Økt rentekost minker kjøpere med lån, om så bidrar til fortsatt trykk i leiemarkedet.

Har markedet kommet i en tilstand der rentene ikke betyr så mye, fordi det er andre faktorer som drar i motsatt retning? Eller venter vi bare på øyeblikket der alle skjønner at nå skal det ned?

Snakket for noen år siden med en byggmester som såvidt overlevde krisen på nittitallet. han fortalte hvordan de årene hadde spist litt og litt av virksomheten hans helt til at han hadde omtrent ingenting å gjøre. Det var prosjektmarkedet som stoppet først sa han. Nærmest på en uke. Så fort gikk det at han sluttet å få telefoner på prosjekter han solgte. Byggeoppdrag derimot fortsatte i en viss grad.

Jeg har vært skeptisk til krakk lenge, så langt har det vært rett, og nå lokalt har det de siste par uker økt med flere hus til salgs, og mye går fortsatt greit unna. Det er mye Oslo fokus her, helt greit, men det markedet ser ut til å ha blitt noe for seg selv. Kanskje ender Oslo opp som en slags internasjonal by som lever litt sitt eget liv.

Så vidt jeg har forstått er det denne teorien Olav2 bruker..
Hva er svakheten i teorien? Er det stor samvariasjon mellon leiekostnad og rente feks., og/eller er det for få forklarinsvariabler?

boligverdi = leie / rente
Som er lik følgende: boligverdi x rente = leie
Venstresiden er eierkostnad og høyresiden er leiekostnad.

I et balansert boligmarked er eierkostnaden lik leiekostnaden. Det er stor treghet i prisendringene i eiermarkedet. Når f.eks. rentenivået krakker, tar det lang tid før prisene via auksjonsprinsippet blir presset opp til sitt nye nivå. Stiger leienivået med 10 % med uendret rentenivå så stiger også boligprisene med 10 % på sikt. Stiger rentenivået fra 1,5 til 3 % (fordobles) så synker boligprisene med 50 % på sikt.

Slik er rentehistorikken fra 1987
Renten for 2021 gjelder for første halvår.

Boliglån- Etter
år, rente og rente etter skatt
1987 16,17% 11,64%
1988 16,46% 11,85%
1989 14,89% 10,72%
1990 14,27% 10,27%
1991 14,04% 10,11%
1992 13,63% 9,81%
1993 10,59% 7,63%
1994 8,09% 5,82%
1995 7,45% 5,37%
1996 6,70% 4,82%
1997 5,53% 3,98%
1998 7,58% 5,46%
1999 7,72% 5,56%
2000 7,77% 5,59%
2001 8,49% 6,11%
2002 8,20% 5,90%
2003 5,79% 4,17%
2004 3,82% 2,75%
2005 3,63% 2,61%
2006 4,05% 2,92%
2007 5,55% 4,00%
2008 7,04% 5,07%
2009 3,96% 2,85%
2010 3,90% 2,81%
2011 4,02% 2,89%
2012 4,08% 2,94%
2013 4,07% 2,93%
2014 3,86% 2,82%
2015 3,09% 2,26%
2016 2,50% 1,88%
2017 2,49% 1,89%
2018 2,43% 1,87%
2019 2,75% 2,15%
2020 2,19% 1,71%
2021 1,78% 1,39%

Kilde SSB.

28 bruktboliger på Hellerud, 25 på Lambertseter til salgs. Hvilke meglere var det du snakket med Edgar? Det er jo flom ikke tørke? Du må ikke bruke noen av de når du skal selge ihvertfall.

I forhold til innsatsen som ligger bak er det er fremragende statistikk. Så langt er jeg enig. Men den slår eksempelvis ikke SSB's befolkningsstatistikk som er presis helt ned på individnivå, så det finns mange bedre statistikker.
Det den viser er atferd til både selgere og kjøpere og dermed relevant for å vurdere tilbud/etterspørsel.
Så er det mye den ikke er. Statistikken måler Oslo. Det er derfor ikke åpenbart at den skal korrelere med oppnådd pris Vs prisantydning for hele landet. Og de høye korrelasjonskoeffisienter vi ser for januar og februar er mest av alt styrt av at datapunktene former to skyer av punkt, og at en linje trukket mellom to dataskyer stort sett viser like god lineær sammenheng som en linje trukket mellom to punkter.

Sier seg selv at prisene skal opp med full byggestopp og rentetopp pluss at alle skal til Oslo.
Sterke kjøpere er det nok av.

Fatter ikke at noen i det hele tatt tror det er mulig med ett krakk i verdens rikeste land med sin særdeles attraktive hovedstad.

NHO Byggenæringen trekker frem at Samfunnsøkonomisk Analyse har vist til at et stort produksjonsfall, med påfølgende tap av arbeidskraft og kompetanse, vil kunne føre til en sterk boligprisvekst og samfunnsøkonomiske tap.

Trenger vel ikke si mere......

Jeg er litt nysgjerrig på hva du får ut av å spekulere i hvem som er motiverte av boligprisoppgang og ikke. Til info så har jeg faktisk mer nytte av et boligprisfall, så dine analytiske evner av motdebattanter er ikke på nivå med din produksjon av mikrostatistikker.
Det er for øvrig ikke snakk om motivasjon, men realisme. Det er bare å løfte hodet opp av excel-arkene og studere hva som blir omsatt og for hvor mye. Teori er ikke alltid lik praksis.

Publisert/oppdatert: 07.05.18
Av: Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund – (innlegget stod også på trykk i Eiendomsmegleren nr. 2 2018)

"Samtidig ser vi at gjennomsnittsprisene begynner å bevege seg fra negative til positive avvik fra prisantydning. Det er nok et tegn på at markedet styrker seg."

http://207.154.206.207/nyhetsbrev/innlegg-prising-stigende-boligmarked/

...

Gjennomsnittsprisenes avvik fra prisantydning (i %):
02.24: -0,2 ... 02.23: 0,4 .... 02.22: 3,4
01.24: -0,8 ... 01.23: -0,2 ... 01.22: 3,1

12.23: -2,6 ... 12.22: -2,2 ... 12.21: 0,1
11.23: -2,0 ... 11.22: -0,8 ... 11.21: 1,8
10.23: -1,4 ... 10.22: 0,0 ... 10.21: 1,8

09.23: -1,0 ... 09.22: 1,1 .... 09.21: 2,5
08.23: 0,0 .... 08.22: 2,8 .... 08.21: 3,0
07.23: -1,0 ... 07.22: 1,3 .... 07.21: 1,6

06.23: 0,8 .... 06.22: 3,1 .... 06.21: 3,3
05.23: 1,5 .... 05.22: 4,1 .... 05.21: 3,6
04.23: 1,6 .... 04.22: 3,5 .... 04.21: 3,5

03.23: 1,1 .... 03.22: 3,7 .... 03.21: 3,4

I de siste 21 månedene har avvik pris/prisantydning vært lavere enn i samme måned året før. Negativt avvik dukket opp for første gang etter april 2020 (covid) i november 2022. Pris og prisantydning var lik i gjennomsnitt i oktober 2022, som var måneden da debatten "Boligkrakket 2022/2023" startet på Hegnars debattforum.

...

Hvor er eiendomsmeglernes etterfølgende påstand?!?:

"Samtidig ser vi at gjennomsnittsprisene begynner å bevege seg fra positive til negative avvik fra prisantydning. Det er nok et tegn på at markedet svekker seg."

Den påstanden fra eiendomsmeglerne finnes selvfølgelig ikke noe sted til tross for at eiendomsmeglerne åpenbart er klar over hvilket markedstegn overgangen fra høyere oppnådde priser til lavere oppnådde priser er. Det må selv for eiendomsmeglerne være det omvendte tegnet av at prisene går fra lavere til høyere.

...

En takk til DividendYield, wire1 og Edgar A for bekreftelsen av følgende i mitt foregående innlegg:

"Ta en titt på det han som skrev innlegg over deg Onkel_S har skrevet så får du et inntrykk av hvor motiverte mange er i dag for å skjule det som faktisk skjer i det norske boligmarkedet. Paragrafen er intet unntak motivasjonsmessig Onkel_S. Tvert imot så er han regelen for dagens motivasjon hos de aller fleste som debatterer om boligmarkedet."

Problemet til Olav er at han ikke forstår Oslo markedet,han og mange andre håper på ett krakk slik at dem kan godte seg over
at vi som eier bolig får oss en skrell.

Minner litt om misunnelige Vedum.

Så vidt jeg kan se så har han i det minste skrevet om utvalgsfeil og misvisende statistikker siden juni 2020. Om det var utvalgsfeil i 2020 og under pandemien så burde det vært i motsatt retning som følge av at nesten alle ville flytte ut av storbyene og inn i større boliger med tilsvarende lavere kvadratmeterpriser, som konsekvens av nedstenging der folk ikke orket hjemmekontor på 60 m2 med barn og kone. Som fig 1 viser var det knapt befolkningsvekst i Oslo i 2020 og 2021.

https://www.oslo.kommune.no/statistikk/befolkning/befolkningsutviklingen-i-oslo-gjennom-2022
https://www.aftenposten.no/oslo/i/Ea2ABG/folk-stroemmer-stadig-ut-av-oslo

Trodde olav2 på krakk for 10 år siden også?

Onkel_S sin visningssuksess 2 uker etter vinterferien i Oslo:

06/03/24: 175 av 300 = 58%
08/03/23: 181 av 300 = 60%
09/03/22: 155 av 200 = 78%

10/02/21: 212 av 250 = 85%
04/03/20: 206 av 300 = 69%
06/03/19: 189 av 300 = 63%

07/03/18: 198 av 300 = 66%
08/03/17: 215 av 300 = 72%

Dette er vel breaking news Onkel_S i form av at det aldri tidligere har blitt registrert under 60 % visningssuksess 2 uker etter vinterferien. Men, det blir vel litt kjedelig med breaking news hver eneste uke?!?

...

Onkel_S sin visningssuksess 1 uke etter vinterferien i Oslo:

28/02/24: 180 av 300 = 60%
01/03/23: 197 av 300 = 66%
02/03/22: 119 av 150 = 80%

03/03/21: 158 av 200 = 79%
26/02/20: 182 av 250 = 73%
27/02/19: 197 av 300 = 66%

28/02/18: 173 av 250 = 69%
01/03/17: 231 av 300 = 77%

Forrige uke var vel også breaking news Onkel_S til tross for at suksessen holdt seg på 60 % så lenge avstandene opp til de 7 foregående årenes visningssuksesser var i sum tilsvarende denne ukens avstander.

...

Eiendom Norges gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning i februar:

2024: −0,2
2023: 0,4
2022: 3,4

2021: 3,2
2020: 0,1
2019: 0,2

2018: 0,1
2017: 3,6

Hadde Eiendom Norge brukt breaking news om figur 16 i rapporten så hadde det blitt beaking i februar 2024 for åttende måned på rad så lenge man i samtlige måneder fra og med juli 2023 til og med februar 2024 har opplevd at oppnådde priser i forhold til prisantydninger er lavest av de siste 8 årene. Dvs nøyaktig det samme som man må konkludere med hvis man går 8 måneder bakover i Onkel_S sin visningssuksess.

...

Eiendom Norges nominelle prisendring siste måned i februar:

2024: 1,4
2023: 1,4
2022: 1,0

2021: 1,9
2020: 0,6
2019: 0,6

2018: 0,9
2017: 0,7

Prisstatistikken til Eiendom Norge viser at boligprisene i februar steg 0,4 prosentpoeng mer i 2024 enn i 2022, 0,8 prosentpoeng mer enn i 2020 og 0,7 prosentpoeng mer enn i 2017. Det er mildt sagt fantastiske tall for 2024. Eller det er for godt til å være sant hvis man har litt greie på det norske boligmarkedet.

...

Det er meget vanskelig å selge bolig til kjøpere som har forstått at boligprisene krakker. Og særlig i en tid hvor lånerenten er så høy at løpende boligkostnad er langt høyere hvis man kjøper enn hvis man leier boligen. Skal man selge boliger i et boligkrakk så bør ikke kjøperne forstå at boligprisene krakker. Skal man selge boliger i et boligkrakk så bør kjøperne tvert imot tro på at boligprisene vil skyte oppover igjen om ikke så lenge.

Ta en titt på det han som skrev innlegg over deg Onkel_S har skrevet så får du et inntrykk av hvor motiverte mange er i dag for å skjule det som faktisk skjer i det norske boligmarkedet. Paragrafen er intet unntak motivasjonsmessig Onkel_S. Tvert imot så er han regelen for dagens motivasjon hos de aller fleste som debatterer om boligmarkedet. Eller som skriver/uttaler seg i pressen om boligmarkedet, dog med en mer forfinet måte å uttrykke seg på.

Ta en titt i speilet også Onkel_S og spør han du ser der om han ikke har latt seg påvirke av alle de som er så motiverte for å skjule det som faktisk skjer i boligmarkedet og som din fantastiske visningssuksess så tydelig viser. Det gjør heller ikke noe om du husker tilbake i tid om hva jeg har skrevet om din visningssuksess i god tid før Eiendom Norges prisstatistikk viste det omvendte av din visningssuksess. Dengang sa jeg ikke bare at din visningsstatistikk var verdens beste statistikk for å vise utviklingen i boligmarkedet. Jeg sa at den var verdens beste statistikk uansett hva statistikken målte. Den oppfatningen om din statistikk har jeg fortsatt Onkel_S.

Jeg forkaster ikke egen statistikk. Da hadde jeg vel heller latt være med å føre den?! Og hvis meglerne virkelig ønsket å få sin vare til å fremstå dyrere og mer uoppnåelige å kjøpe enn de er, hvorfor tar de da med en figur som fig. 16 som viser at boliger selges litt under prisantydning?

Tillegg. Jeg har ingen personlig interesse i Oslos boligmarked. Om noen ville et Oslokrakk vært positivt for min økonomi gjennom et derav akselerert behov for rentesenkninger (som slår ut over hele landet)

He he hobby analysens far fornekter seg ikke;) Intern sirkel agumentasjon viser hvor fjernt dette er. Se ut av vinduet om det regner,snør er solskinn eller gråvær! Men kanskje ikke mer å vente fra en mann som tullet bort alt i tidenes marked som eiendomsinvestor. Står i god stil det.....

Du forkaster egen statistikk Onkel_S fordi den viser nedgang. Ikke oppgang slik som Eiendom Norges prisstatistikk viser.

Jeg forkaster Eiendom Norges prisstatistikk fordi den ikke viser nedgang slik som din statistikk viser. Slik jeg hele tiden har poengtert at det er din statistikk som treffer best.

F.eks. på din debatt skrev jeg for mer enn 16 måneder siden:

"Olav2
02.11.2022 kl 22:53
12184
Millennial skrev:
"Mao så ble det ingen bedring. Tallene tilsier boligprisfall, vi får se i morgen hvor mye prisene har.."

Vi har allerede sett hvor mye boligprisene falt i Oslo i oktober Millennial. Onkels statistikk er mer presis for Oslo enn den statistikken vi får i morgen."

Det er rart at du forkaster din statistikk Onkel_S, mens jeg forsvarer den. En mulig forklaring er at du er tilpasningsdyktig i motsetning til meg. I tillegg til at du er boligeier i motsetning til meg.

"Voksne menn sitter å hausser livsnødvendigheter på en fredags kveld" Se der ja, der valgte man altså å dra moral-kortet. Et nytt trekk som vel må kunne kvalifisere for betegnelsen desperat i en debatt som til nå har vært preget av knallhard realisme i form av diskusjoner rundt statistikk og metoder.

Er godt med tilgang til Møllers Tran i bolighausse-syndikatet ser jeg. Voksne menn sitter å hausser livsnødvendigheter på en fredags kveld med nøye utvalgte eksempler. Jaja, noen tror på sånt også..

"Samtidig har to- og tiårsrenten steget cirka 25 basispoeng i løpet av årets to første måneder, mens festen i aksjemarkedet har sendt referanseindekser både i USA, Europa og Asia til nye rekordnoteringer."

Litt selektivt utvalg kanskje. ?

Krakkbekreftelse? https://www.finansavisen.no/bolig/2024/03/08/8107628/over-100-pa-visning-gikk-2-35-millioner-over-takst

I think not.

93 kvm oppussingsobjekt i Kjelsåsveien 39 solgt for 12 mill
2,3 mill over prisantydning.HELT SINNSYKT midt i 24/25 krakket!!!!

Forøvrig hadde ikke disse folka kjøpt om prisene halverte seg.

For dyrt.

Kjenner mange misunnelige som håper på krakk,noen av dem våknet til liv i høst når markedet var usikkert.
Helt stille fra de misunnelige nå som det blir videre prisstigning og ikke ett krakk.

Og nå, 2 uker senere, er 10-års statsrente ned 0,20pp og 0,19pp i hhv. Norge og USA, men det er kanskje ikke så interessant når renten faller?

Norge
22.02.2024: 3,85%
08.03.2024: 3,65%

USA
22.02.2024: 4,27%
08.03.2024: 4,08%

Ikke rart at denne tråden oser av frustrasjon/misunnelse fra alle forumdeltakere som har gått glipp av den verdistigningen du beskriver Utleier.

Jeg synes dessuten at Onkel oppsummerer trådstarters hovedproblem når han svarer Olav2 med denne setningen: "Jeg klarer i hvert fall ikke å forkaste statistikker bare fordi de ikke viser det jeg syns de skal."

Jeg klarer i hvert fall ikke å forkaste statistikker bare fordi de ikke viser det jeg syns de skal.
Det er åpenbart at min telling skal matche pris/prisantydning bedre enn prisutvikling. Som du selv har skrevet herinne for ca 10 år siden så selges boliger best med en lav prisantydning og en etterfølgende budrunde. Det tellingen faktisk viser er hvor godt selgerne som gruppe treffer markedet.

Det er symtomatisk for dagens situasjon at du ikke klarer å svare på spørsmålet om du har mest tillit til Eiendom Norges prisstatistikk eller til din egen visningssuksess som viser det samme som Eiendom Norges pris/prisantydning Onkel_S.

Eiendom Norges åpenbart alt for positive prisstatistikk, som selv adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge sier at overrasker, klarer ikke Onkel_S å forkaste til fordel for Eiendom Norges pris/prisantydning og egenproduserte visningssuksess.

Om man selv følger et marked nøye så kan man jo selv se hvordan prisene utviker seg sånn ca ganske riktig vil jeg tro.
Jeg har selv fulgt leilighetsmarkedet på St. Hansahugen/Ullevål nøye i 10-15 år nå. Prisutviklingen som Eiendom Norge og meglerne oppgir stemmer sånn noenlunde med det prisbildet jeg har fått inntrykk av.

Realpriser,sesongjustert, små eller store leiligheter, dårlig vær osv bryr jeg meg ingenting om, jeg forholder meg til nominelle priser på årsbasis.

Tenker man i realpriser så ender man opp som evig leieboer med en utrygg og kjip pensjonisttilværelse.

Er selv forundret over at boligprisene i Oslo har holdt seg såpass bra, men det gjør det de faktisk, det må man bare akseptere.

Blir nok satt en del prisrekorder utover våren,skal selv legge ut boligen rett under prisrekorden i mitt område.

9,15mill prisrekord 9,25mill.

Selges ikke under og stakkars kjøpere,de fleste selgere tenker som meg.

Nå meldes det om at nyboligsalget også begynner å ta seg opp. Taktskifte snakkes det om.

Uff og uff

Krakket 22/23/24

>Det medfører at SSB har nøyaktig samme utvalgsproblem som Eiendom Norge som ikke justeres

Det er jeg klar over. Men det er et problem at NEF/Eiendom Norge har en historie og fortsetter å endre metodikken og beregningen av tidligere priser/indekser. Noe som gjør det vanskelig å sammenligne bakover i tid.

Det er 50% forskjell i prisveksten for Februar 2023 i statistikken som ble utgitt i Mars 2023 i forhold til eksakt samme tall utgitt i Mars 2024.

Hadde SSB publisert statistikken hver måned og med tilgjengelig rådata kunne man selv lage sin egen korrigering for utvalgsfeil. Man kunne sannsynligvis gjøre dette tilsvarende som X12 ARIMA, men for endringer i størrelse og boligtype.

Jeg er faktisk veldig lite interessert i hva statistikken viser måned for måned. Der er årsveksten mer interessant, og denne viser et marked i den klart svake enden.
Vi er definitivtikke i et marked hvor leiligheter selger seg selv som i 2015-16, men vi er definitivt ikke heller i et marked der det er "umulig" å selge. MEn en slik februar har vi ikke heller sett mer enn høyst en gang de siste 20 årene, i 2008.
Visningssuksessen tyder på at vi er i et marked der boliger som prises riktig blir solgt i sånn passe bra omfang. 60% sjanse for napp i første forsøk kombinert med antakelig rundt 40% sjanse i neste og 20-30% i tredje gjør at over 4 av fem boliger selges uten å måtte relanseres og reprises. Det er ca nøytralt nivå. Men februar er vanligvis enten nøytral eller sterk, så dette er fortsatt i den svake enden av skalaen.
Når det kommer til prisutviklingen fra januar til februar så vil det ofte være slik at markedet i februar ca er like sterkt eller svakt som det var i de foregående månedene (november-januar). Med unntak av 2009 hvor markedet bråsnudde fra negativt til halvsterkt qua 7-kvartingskuttet 17. desember 2008. Så en svak til halvsvak februar kommer vanligvis etter en svak til halvsvak november-januar periode. Sesongjustert vil en svak til halvsvak november-desember gi store nominelle prisfall i statistikken. Dermed vil selv en halvsvak sesongjustert januar og februar kunne vise stor stigning måned for måned uten at man nødvendigvis skal legge alt for mye i det. Så jeg har lite tro på at vi skal forkaste meglernes statistikk. For februar 2024 gjelder i tillegg til prisøking at lageret av usolgte boliger tømmes raskere enn det bruker å gjøre. Det tyder ikke på at man er i et krakk. men ettersom rammebetingelsene tilsier at markedet burde vært svakere enn det er må man se på om det kan være grunner til det - også andre enn at "Meglene Ljuger".

SSBs statistikk bygger også på kvadratmeterpriser til det som omsettes med sesongjustering ut fra historisk sesongvariasjon slik prisstatistikken til Eiendom Norge gjør. Det medfører at SSB har nøyaktig samme utvalgsproblem som Eiendom Norge som ikke justeres. SSBs statistikk viser gjennomsnittlig kvm-prisutvikling til de omsatte boligene. Omsatte boliger som var billigere enn normalt i 0-renteperioden og dyrere enn normalt i dag. Den doble feilen i prisutviklingen fra 0-renteperioden til i dag er like stor i SSBs statistikk som i Eiendom Norges.

>Eiendom Norges prisstatistikk som sier at februar 2024 opplevde den nest høyeste prisøkningen de siste 10 årene må være feil.

Det stemmer ikke om man ser på statistikkene deres fra tidligere år. Da var det høyere i både 2023 (1,5%), 2022 (1,5%) og 2021 (2,0%).

Prisveksten for Februar 2022 var 1,5% i statistikken for Februar 2022 og Februar 2023, men er 1,0% i statistikken for Februar 2024.

De har flere ganger endret de historiske boligprisene. Tidligere gjorde NEF dette hver måned. Da opplevde man at prisveksten ikke kom av at prisene innenværende måned hadde gått opp, prisveksten kom av at prisen i den forrige måneden var blitt justert ned i den innenværende måned.

Videre blir det vanskelig å si hva årsveksten blir i Mars 2024 selv om man visste prisene/indeksen ved utgangen av Mars 2024 siden man ikke vet hvilken verdi for Mars 2023 som ligger til grunn.

Det beste hadde vært å legge press på SSB så de kunne publisere sin statistikk hver måned med kort forsinkelse.
Desverre så kommer ikke neste SSB statistikk før 12 april. Den siste kom 12 januar og viste en årsvekst i boligprisene på -0.7%
https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger

Jeg har ikke fått med meg Onkel_S hva du mener om Eiendom Norges boligprisstatistikk sett opp mot din visningssuksess og avvik pris/prisantydning.

Onkel_S: Har du mest tillit til det Eiendom Norges prisstatistikk viser eller har du mest tillit til det visningssuksessen og avvik pris/prisantydning viser?

I forhold til februar 2024 blir spørsmålet helt konkret: Mener du at boligmarkedet i Norge var nest best av de siste 10 årene, bare slått av 2021, slik som Eiendom Norges prisstatistikk viser? Eller mener du at boligmarkedet i Norge var dårligst av de siste 10 årene slik som visningssuksessen din og avvik pris/prisantydning viser?

Samvariasjonen mellom din visningssuksess og avvik pris/prisantydning vises meget godt de siste 10 årene f.eks. på følgende måte:

Alle 5 år med visningssuksess over 70 % har avvik over 2,8 %.
Alle 5 år med visningsuksess under 70 % har avvik under 0,5 %.

Årsaken til dette er i hovedsak følgende:

-I februar viser en visningssuksess over 70 % og et avvik over 2,8 % et hett marked.
-I februar viser en visningssuksess under 70 % og et avvik under 0,5 % et nøytralt til kaldt marked.

Av de 10 årene har 2024 den laveste visningssuksessen og det laveste avviket. Og da bør konklusjonen bli at februar 2024 var det dårligste boligmarkedet de siste 10 årene. Som igjen medfører at Eiendom Norges prisstatistikk som sier at februar 2024 opplevde den nest høyeste prisøkningen de siste 10 årene må være feil.

Eiendom Norges prisstatistikk viser feil i år pga at det som selges i år ikke er et representativt utvalg av boligmassen.

En type utvalgsfeil er denne:
Bolighaiene og de som låner maks har tilnærmet sluttet å kjøpe bolig. Da styringsrenten var null kjøpte både bolighaiene og de som låner maks mer enn normalt. Det medfører at det omsettes mindre andel billige boliger i dag enn normalt, og at det ble omsatt større andel billige boliger da styringsrenten var null.

Dagens lave omsetningsandel av billige boliger medfører høyere gjennomsnittlig omsatt pris, dvs større prisøkning i prisstatistikken til Eiendom Norge.

0-renteperiodens høye omsetningsandel av billige boliger medførte lavere gjennomsnittlig omsatt pris, dvs mindre prisøkning i prisstatistikken til Eiendom Norge.

Eiendom Norges prisstatistikk viste lavere prisutvikling enn den reelle i nullrenteperioden og viser høyere prisutvikling i dag. Dvs at prisstatistikken har gått fra å vise for lav gjennomsnittspris til å vise for høy. Endringen fra 0-renteperioden til i dag blir da dobbelt feil som er en av hovedårsakene til at prisstatistikken viser oppgang i dag til tross for at boligprisene reelt sett krakker.

Det er ikke fakta og tro som styrer dette lenger hos TS, det er mer innbilninger nå