Alternativ 2. Vær snar!

Oslobon,
Vent et halvår.

Gå på mange visninger og legg inn noen skambud. Da får du en føling med markedet. Hvis du har god tid vil jeg anbefale deg å se situasjonen an til oktober/november. Det er krakkmånedene.

I et 10 års perspektiv er det minimal risiko å kjøpe nå. Føler meg 100% sikker på at prisene januar 2028 er høyere enn januar 2018. Det er dermed ikke sikkert bunnen er helt passert i Oslo. Kanskje det beste er å fortsette å leie, om du leier, i 2018 å se an situasjonen. At prisene skal falle ytterligere 20-30% som enkelte på forumet mener, virker svært usannsynlig for meg. De fleste prognoser spår bunnen ila 1-2 kvartal 2018.

Sprikende svar her. Det er som forventet hvis du hadde lest hele tråden. Jeg tror markedet vi har nå vil bli sett tilbake på som en kjøpsmulighet man angrer på at man evt ikke benyttet seg av.

Jeg skjønner ikke hva som skal kunne opprettholde de svært høye boligprisene i Oslo. Prisene er blitt drevet oppover av ekstrem optimisme i et euforisk marked hvor alle ville kjøpe og ingen ville selge, noe som førte til mangel på boliger og et hett boligmarked. Nå er luften i ferd med å gå ut av ballongen. Euforien er borte, optimismen forsvinner raskt og det er et overskudd av både nye og brukte boliger. SAMTIDIG er gjelden skyhøy, gjeldsveksten skyhøy og myndigheter og banker har satt på bremsene. Siden Norges økonomer stort sett er en gjeng med fjasete fjolls er det ingen som har regnet på hvor mye gjelden må stige bare for å holde dagens prisnivå på boliger. Myndighetene har forhåpentligvis gjort det, men etter å ha sett "The big short" er jeg langt fra trygg på det.

Som jeg har sagt noen ganger er det lett å doble prisen på de 10 prosent av boligene som blir omsatt i året. Problemet er at det ikke finnes likviditet til å heve prisen på de neste 90 prosentene. Det burde ikke være vanskelig å beregne hva som er et bærekraftig nivå på boligprisene i forhold til lønn. Rentene har selvsagt litt å si, men siden bankene tar hensyn til en saftig renteoppgang når de innvilger lån burde ikke svigningene i renter ha så mye å si. Seriøse banker vet at rentene kan svinge raskt, og de bør gi omtrent like mye i utlån enten renten er 2 eller 4 prosent. Selv om forskjellen i rentekostnader på kort sikt er 100 %. Jeg mistenker imidlertid at en del banker er redde for å miste markedsandeler, og derfor innvilger lån de ikke burde.

Mest til fattigstakkar ettersom dette vel er i umiddelbar nærhet til Kavaleren - FINN-kode: 110774279

Stor leilighet i Gøteborggata 35 med prisantydning 7,2 / solgt i går til 8,6.

Når man ser på tidligere omsetninger gikk denne for 1,95 for 17 år siden -da den var ny. Du får satse på tilsvarende "reise".

Kator,

inntil salgspristrådene gjenopplives etter julepausen:

kan jeg få deg til å checke disse to? Det var de to virkelige hyllevarmere som ble solgt i går (første annonsering har i flg finnkodene vært rundt sommeren)

Finnkoder 96579210 og 98177704 hhv 3-roms på Lodalen/Etterstad til 3,55 og en 5 roms loftsleilighet på St Hanshaugen til 5,88 (takst 6,9)

3.220.000 og 5.712.500. Er en god del hyllevarmere som skal ut også i januar ja.. Jeg tenkte kanskje å ta en liten oppsummering av første salgsuke i januar mot slutten av uken - hvis det skulle være stemning for det. Føler egentlig at dette forumet er blitt litt "me too#" i de siste månedene med uendelig rekke av gjentagelser i argumentasjon... men gjør den øvelsen for egen del etterhvert - så kan jo dele.

Det er en forholdsvis enkel øvelse å anslå ca. hvilken gjeldsvekst som må til for å opprettholde dagens prisnivå:

Det omsettes ca 17000 Osloboliger pr år på finn. Det er ca 320,000 boliger. Dvs at omsettningen utgjør ca 5% av totalen. Medregnet at det også omsettes utenom finn kan vi justere opp til ca 6%. Dvs at en bolig i snitt omsettes hvert 16. år.

Vi antar da at andelen av EK og Lån ved omsetning er konstant (dvs at vi ser bort i fra at det over tiden er kommet økte krav til egenkapital - en del av dette er opplåning på foreldres bolig. Vi ser også bort i fra den meget høye gjeldsveksten som var i 2005-7 og fordeler den ut over perioden. Dvs. at det er vesentlig mer sannsynlig at anslagene i beregningen blir for høye enn for lave). Da treng vi å se på prisutviklingen over 16 år, dvs meget presis den perioden EFF's index dekker nå. Vi fastfryder i tillegg prisen frem i tid (fordi øvelsen gjelder opprettholdelse av prisnivå):

Da kommer det frem at nødvendig gjeldsvekst for at 2018 skal ha flate Oslopriser (des-des = 0%) er 6,4%. For 2019 - 2022 går nødvendig gjeldsvekst naturligvis ned ettersom prisene steg fra 2002-06: 6,2%, 5,5%, 4,9%, 3,7%

år index vekst nødv gjeldsvekst

2002 99
2003 102 3,0 %
2004 114 11,8 %
2005 124 8,8 %
2006 150 21,0 %
2007 150 0,0 %
2008 132 -12,0 %
2009 150 13,6 %
2010 162 8,0 %
2011 180 11,1 %
2012 199 10,6 %
2013 194 -2,5 %
2014 211 9 %
2015 232 9,5 %
2016 285 23,30 %
2017 268 -6,2 %
2018 268 0,0 % 6,4 %
2019 268 0,0 % 6,2 %
2020 268 0,0 % 5,5 %
2021 268 0,0 % 4,9 %
2022 268 0,0 % 3,7 %

Vi kan videre beregne hva som må til for å oppnå samme prisutviklin over 3 år som 2006-2009. Dvs samme pris etter tre år som sist prisene toppet og falt kraftig. Da var prisene på nivå igjen etter presis tre år. For enkelthetens skyld setter jeg hele oppgangen til 2019 for så å la prisene stå flate de neste årene. Da kreves en gjeldsvekst på 6,6% i 2019 som så reduseres til 5,9%, 5,3% og 4,1% for 2020,2021 og 2022.

2016 285 23,30 %
2017 268 -6,2 %
2018 268 0,0 % 6,4 %
2019 285 6,3 % 6,6 %
2020 285 0,0 % 5,9 %
2021 285 0,0 % 5,3 %
2022 285 0,0 % 4,1 %

Kator,
Takk. Det lover godt :)

Tydelig en del bunnfiske da. Fornemmer man at markedet er i starten av en rebound?

Tilfeldig annonse Oslo (nyeste pt): https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=108693396

Trondheimsveien. 41m2. Solgt for 1,79 + f.gjeld ca 350k i juli 2014. Prisant. 2,9 + f.gjeld nå. Nytt kjøkken og nye gulv 2015.

Ikke krakk-prising spør du meg.

Det var bra prisstigning på 62%. Ser ut som de fikk en bra kjøpspris. Snittøkning for leiligheter i bydel Grünerløkka i samme periode er 34%.

Kvadratmeterprisen for leiligheter var 72700 i desember så det skulle gi en pris på nesten 3M med desemberpriser. Med fellesgjeld er det en bra pris hvis den går for prisantydning selv om små leiligheter har høyere kvadratmeterpriser. I mars ville den ha ligget på 3,4M.

Det kan selvsagt være forskjellige individuelle faktorer som spiller inn i et enkelteksempel som her, men krakkprising er det uansett definitivt ikke.

Årets første visningshelg ga en visningssuksess på 55%. Første gang siden midten av mai at den er over 50%. Skal ikke utelukke at første januarhelg alltid er ekstra bra, så vi må nok uansett se de(n) neste an også. Men noe bedre enn i høst og i tråd med at 3-ukers middel for visningssukseen har trendet svakt opp siden midt oktober (3 ukers middel for denne uken og de to sist talte i desember er 49%)

Har du noen oversikt over hvordan Januar 2017 så ut så vi har noe å sammenlikne med.

Se visningssuksesstråden.
Jeg talte dessverre ikke første visningshelgen i januar siste år.
Januar siste år lå vi oppe omkring 80% slik det hadde gjort mer eller mindre konstant siden vår 2014.

«Jeg vil nødig si at prisveksten kommer til å ta av, men det ligger an til noe mer konkurranse om objektene, og dette stemmer godt med tilbakemeldinger vi får om flere budrunder enn før. Vi er nærmere et normalmarked enn på lenge», sier Geving til E24. Publisert i dag.

Det er ok å være optimist.
Men det er alltime high hva gjelder boliger ute for salg andre uke i et nytt år. Aldri vært flere boliger for salg i Oslo så tidlig i året før.

http://gratismegler.no/pub/images/oslo-2006-2017.png

Det er nå 3260 enheter for salg i Oslo...

Du har sikkert veldig mye bedre oversikt enn meg - men 1.400 bruktboliger for salg fremstår for meg som særdeles lavt i høysesong. Spesielt ut fra hva meglerne har informert om når det gjelder hvor utrolig mye bruktboliger som kommer for salg i januar. 630 visninger på bruktboliger imorgen. Det er meget lavt i forhold til hva jeg hadde forventet. Hva hadde du trodd ??

Det spesielle med starten av januar er at folk har hatt pause fra boligmarkedet i 3-4 uker, samtidig som lysten til forandring alltid er stor når man starter et nytt år. Blir spennende å følge boligmarkedet i 2018. Jeg er spesielt spent på Bergen, for prisnedgangen her kom litt overraskende på meg

Råtips :

Bergen ned 5-7% i 2018 / Oslo opp 4-6%. Vi får se....

ja

Tror her må Onkel hjelpe oss med riktig tall. Men tror i jan 2017 var vi <1000 bruktboliger. Så tror fortsatt langerne er ganske fult. 630 visninger er også mer enn i fjor. Man må også huske at visningssukkess var >80% i jan 17 mens vi må se var det blir nå. Antall visninger må sees sammen med antall boliger som har ikke visning men er til salgs (left-overs)

Selv om jeg ikke har oversikt kan det godt stemme, men januar 2017 er etter mitt skjønn ikke så interessant. Markedet var ekstremt overopphetet de første månedene av fjoråret. Håper vi slipper en slik situasjon igjen....

Geving melder at det var 400 visninger denne heølgen siste år og at det var ATL.

Denne helgen i år er det 686 visninger. Av dem er ca 50% ferskvare (ca 350) og ca 50% er re-listede boliger (også ca 350).
Siste år var det "ingen" relistinger denne helgen da "alt" ble revet bort i oktober-november-desember. Altså er antall ferskvarevisninger ca det samme som siste år. Forskjellen er at det også er ca like mange relistede boliger med visning.

Siste helg var andelen av relistinger ca 35% så dem er det flere av nå. MEn siste uke solgte re-listinger like godt som ferskvarer så det er ikke sikkert det slår ut på visningssuksessen.

At markedet er vesentlig mindre hett enn januar 2017 er helt åpenbart. 1460 bruktboliger til salgs nå er dog IKKE høyt. Til sammenligning var det 2500 bruktboliger i 2009 (dvs det tidspunktet hvor markedet snudde opp fra 2008)

Det er et poeng. Jeg prøvde meg på et raskt søk på finn.no - uten garanti for presisjonsnivå. 25% av nyboligene for salg har overtagelse ila 2018, 45% i 2019, 20% i 2020 og 5% senere..... Kun søkt på årstall - ikke studert hver enkelt annonse - så tar forbehold....Du har kanskje mer presise tall ? Ellers ser jeg at feks Selvaag har solgt opp mot 90% av boligene som blir ferdige i år oh 80% i 2019. Men selvfølgelig vil det dukke opp flere boliger i bruktmarkedet når man får flere overtagelser i nyboligmarkedet.... Har tidligere fått opplyst at ca 75% av kjøperne av nyboliger skal selge eksisterende bolig. Dersom det er 1.000 flere nyboliger som overtas i 2018 enn i 2017 innebærer dette 750 flere bruktboliger i markedet. Spørsmålet er om det er avgjørende i forhold til et marked i Oslo hvor 20.000 boliger omsettes hvert år....Har nok en betydning, men ikke avgjørende tror jeg.

Ferdigstillelsene er en viktig joker, og er ikke lett å få oversikt over. Men 4% økning i antall boliger som legges ut kan ha stor effekt hvis befolkningsveksten fortsatt uteblir.

Jag får tacka för samtliga svar på min fråga angående om köpa nu/vänta !

Sitter framledes på "gärdet",vart på en visning där det ikke kom bud (o mäklaren ringde mig flera gånger, under flera dagar.., trots att jag sade att jag IKKE tänkte lägga bud, utan bekantar mig med "processen"). Det förefall bara vara mig + en till på visningen.., iallafall under den stunden jag var i leiligheten.

Sedan en annan leilighet jag "höll ögonen på", gikk nesten för takst, bara 25000,- under.

Har ett spörsmål till.., om ni tror ni kan svara :

Nämligen om Siv Jensens boliglånsforskrift i Oslo. Vad tror ni kommer att ske med denna ?

Mvh / Oslobon

Skal ikke mene for mye om det, men er temmelig overbevist om at særreglene for Oslo vil bli fjernet. Hva det vil bety for Oslo tror jeg er noe begrenset. Tror derimot det vil merkes bedre i randsonen, med et tyngre marked enn ellers som resultat.

Enig Botafogo. Vil bare tilføye «enda» tyngre marked i randsonen. Tungt allerede......

Det er vel tre muligheter: Boligforskriften enten
1. videreføres slik den er,
2. mykes litt opp- antagelig mest i fht Oslos særregler (spesielt den reduserte unntakspulje betyr en del),
3. Mykes opp vesentlig

Tror selv at alternativ 2 er mest sannsynlig, men uansett. Du kommer til etter sommeren å enten være i et marked hvor forskriften er som nå ELLER hvor den er myket opp. Den blir nok ikke strammet ekstra. Dvs at du vil få samme eller større konkurranse som nå om de objektene du måtte være interessert i (alt annet likt).

Oslobon,
Basert på de siste 14 dagers studier (og årene før det) vil jeg foreslå deg å gjøre følgende:

Først setter du rammene for hva du søker - størrelse, beliggenhet, totalpris (det har du antagelig gjort allerede, da ca 10 av 9 boligsøkere gjør det ;-)

Høyeste totalpris setter du 6-7% over det du kan/vil betale (det er mulig å forhandle litt)

Da gjør du følgende:

1. Registrer alle de matchende finnkodene i et excel-ark i en kolonne(blir neppe mere enn 50 stykker, så det er overraskende raskt gjort, jeg brukte ca 20 minutter på å registrere 106 i går. Hint. På finn klikk inn på første annonse i søket, finnkoden står da aller sist i web-adressen så den er enkel å klippe ut og lime inn i excel. Man treng ikke se på selve annonsen for det, kun adressen - men se på annnsene også for pkt 2. Klikk da neste annonse etc)
2. Registrer størrelse i neste kolonne
3. Registrer totalpris i neste kolonne
4. beregn kvm-pris i neste kolonne

Du har nu følgende skjema med fire kolonner og X-antall rekker. En rekke for hver annonse.

finnkode størrelse totalpris kvm-pris
finnkode størrelse totalpris kvm-pris
finnkode størrelse totalpris kvm-pris
finnkode størrelse totalpris kvm-pris
...
...

5. Sorter hele datamengden etter finnkode, høy til lav (husk å markere hele datamengden inkl overskriften for kolonnene).
Da har du et overblikk over om du ser på ferskvarer eller om annonsene har vært ute før. Nye annonser har finnkoder 11xxxxxxx, de kort før desember 109xxxxxx-108xxxxxx. De eldre (oktober og før 107xxxxxx og lavere) Finner du 8-sifftrede koder som starter med 9 er man tilbake til sommeren: 98xxxxxx er f. eks. juni.
6. Marker med farge i forhold til alder på annonsen. F. eks grønn for ferskvarer, gul for unge relistinger, rød for gamle relistinger.

7. Sorter deretter hele datamengden etter kvm-pris og avles medianprisen (midterste rekke etter sortering). Beregn gjerne gjennomsnittlig kvm-pris for alle annonsene.

8. Plukk da ut de annonsene som
a. er gamle til halvgamle, og
b. har en prisantydning som er over medianen (og gjerne over gjennomsnittet)

På de(n) har du en god sjanse for å være eneste person som kommer på visning eller en av få. Ikke fordi bolkigen er spesielt dårlig, men fordi den har vært markedsført feil.

Gå da på visning og ha med excel-arket.
Hvis du lykkes med å være eneste eller en av få og er interessert i å kjøpe boligen, da vis megler hvordan denne boligen faller ut i fht de andre du er interessert i. Og byd det den burde kostet. Dvs ca medianprisantydningen for ditt utvalg eller gjennomsnitt.

Ta også med den meget nyttige infor som KAtor gir oss via eiendomsverdi:
Gjennomsnittlig prisantydning for usolgte boliger er 69,500 kr mens den for solgte boliger er 66,000 kr. Dvs at usolgte boliger pt prisettes ca 5% for høyt. Et godt argument for å byde ca 5% lavere enn prisantydning om man er alene eller nesten alene på visning.
Altså hvis prisantydning er 3,2 millioner prøv deg med 3,050 og forklar hvorfor. Da må man som selger ha mye is i magen for å avslå om det ikke kommer flere bud inn. Særlig om man har forsøkt å selge siden september/oktober eller tidligere

Tillegg (kl 13): ta gjerne med byggeår / siste renoveringsår. Bare for å ikke bli snydt av en tilsyneladende for høy pris.

Hvem sier at HO ikke kan være lærerikt og nyttig.

2 uker er gått. Dere som er hands on: Er vi styrket eller svekket i troen på myk landing? Myk landing f.eks. definert som høyere snittpriser i juni 2018 enn i desember 2017.

Forsåvidt enig onkel, boliglånsforskriften består nok i hovedsak slik den er i all overskuelig fremtid, men skeptisk til store lettelser på sekundærboligmarkedet. Spesielt i et fallende marked er det meget viktig å ha en god EK buffer i et slikt marked for å unngå at man blir "låst" til flere boliger ved gearing av primærbolig. Ditto er det viktig med høyt EK krav til sekundærbolig. Om dette er 20,30 eller 40% får finansministeren avgjøre, men tviler veldig på at det noensinne faller under 30%, det vil i grunn være meningsløst i så fall.

På den annen side ramler en ny forskrift inn i bildet.
Forbrukslån.
Den galloperende gjeldsveksten er til stor bekymring, og forbrukslånsbankene må regne med stadig sterkere lut for å begrense husholdningenes lånefest. Man bør ikke se bort i fra at ikke dette kan gi ringvirkninger i boligmarkedet. En viss konsekvens får det, usikker på hvilken størrelsesorden som sådan.

Gjeldsveksten alene er et moment som en kan regne med vil torpedere enhver vekst i boligprisene fremover, da spesielt hvis den øker fra dagens nivå. En opprettholdelse av dagens nivå vil alene være meget problematisk for finansministeren. Dette i form av statlige reguleringer og forskrifter, og i aller verste fall kan det bli aktuelt å innføre kredittrasjonering for å begrense låneopptaket. Sistnevnte er dog svært usansynlig, men fattigstakkar liker å påstå at vi allerede har innført det, men men,

Forbruksbankene er allerede restriktive. I egen interesse. Rundt 80% av søknader imøtekommes ikke. Nye forskrifter vil fokusere på røverne i markedet.

Med fortsatt temmelig lave renter og utsikt til reallønnsoppgang vil videre gjeldsvekst på dagens nivå være tolerabelt for folk flest og bidra til videre økonomisk vekst, arbeidsplasser og skatt- og momskroner i statskassen. Vinn vinn.