Ingen tvil om at du har prøvd mye mer enn de fleste her, både tjent mer og tapt mer.
Setningen "Med 100 tusen kroner i egenkapital fikk jeg kjøpt 31 leiligheter under bygging i årene 2004 til 2006 og tjente minst like mye som du har gjort de siste 14 årene", high-lighter forskjellen på det krakk vi hadde i 07-08 og det vi ser nå. Du var langt i fra den eneste som kjøpte leiligheter under oppføring i den perioden med eneste motivasjon å videreselge med fortjeneste. Og det er dessverre mange som brente seg på å ha kjøpt i den perioden, og som måtte selge med tap etter på. Lavinnskuddsborettslag ble heldigvis sidenhen forbudt.
Det er også mange som selger nå (proffe utleiere bl. a) men økningen i salgsforsøk er ikkepå nær like eksplosiv som høst 2007/vår 2008, da ikke nær så mange er tvunget til å selge NÅ.

Denne tråden blir bare tynnere og tynnere og Olof er en slagen mann med en gedigen årelang
skivebom av sine sine håpløse boliganalyser.
Edgar A har i hele år spådd og analysert prisoppgang i høst og først nå er meglere og analytikere på banen og
spår det samme,Edgar A alltid 3-6mnd foran markedet eller minst 2-3 hestehoder.

Spørsmålet er bare hvor stor prisoppgangen blir.

Jeg ønsker også Olav2 lykke til - med alt.

Imponerende at du står oppreist etter alt dette Olav2. De har ingen lett motstander å hanskes med de du har møtt i rettsvesenet, det vet vi som har forsøkt en smule opposisjon mot deg her på tråden. All lykke til videre i livet ditt! Dog - jeg ser ingen grunn til å henge ut Utleier for skryt og utnyttelse av leietakere. Utleier har vært, og jeg håper han fortsetter å være, en mann med praktisk erfaring fra eiendomsmarkedet som han deler nøkternt og informativt med oss. Det var på oppfordring fra meg at Utleier la ut en oversikt over de eiendomstransaksjonene han har gjort og de økonomiske resultatene av dem. Det var altså ikke noe uoppfordret selvskryt fra den kanten.

Vel, har lært at når det lukter dritt er det dritt. Og det lukter virkelig av dine innlegg.

Ta en titt på bildet i denne artikkelen Utleier:

https://www.dn.no/eiendom/madserud-alle/frognerparken/glava/glava-arving-denise-anfinnsen-vant-rettssak-om-madserud-alle-villa-igjen/2-1-914999

Naboen over stikkveien heter Andresen og har 2 døtre som i sin tid var verdens yngste og nest yngste dollarmilliardærer. Ved siden av Andresen bor Spetalen. Huset på bildet har den desidert største tomten i stikkveien. En tomt som går helt ned i elveløpet opp til Frognerparken. Fra vinduene på hagesiden ser man den spanske ambassaden i det fjerne ved siden av det husprosjektet som fikk det tragiske utfallet at prosjektlederen skjøt og drepte boligeieren.

Hadde jeg hatt samme bakgrunn som prosjektlederen i prosjektet jeg så fra mine vinduer så hadde kjøperen av huset mitt hatt navnet sitt på en gravstein. Men, jeg er ikke slik. Hun jeg solgte til, via sin milliardærfar med bakgrunn som eier av Glava, rev hele det huset jeg hadde totalrehabilitert de foregående 4 årene fra hverandre og påstod at det var så dårlig konstruert at de måtte få et prisavslag på over 10 millioner kroner. For mangelfull sikring mot fukt i et hus som de ikke fant en eneste fuktskade i fra min eiertid. Via å bruke anslagsvis 5 millioner kroner på innkjøpte eksperter og advokater hvor prosessfullmektigen var tidligere dommer i Oslo tingrett og Borgarting Lagmannsrett, og via å skremme bort mine advokater slik at jeg måtte stille opp i retten og kjøre min egen sak, vant de saken med bl.a. bilder av opprevet innvendig fuktsperre. Opprevet fuktsperre som følge av a de hadde revet av den utenforliggende gipsen og ikke som følge av at den var opprevet av meg før gipsen ble satt på.

Da jeg tapte i lagmannsretten ble jeg slått konkurs 5 år etter at jeg solgte huset i Madserud Alle. En konkursbehandling som varte helt frem til for noen måneder siden og som bl.a. har inkludert at de har tatt fra et av mine barn 1,5 millioner kroner som hen har fått av sin mor. Det som var et dokumentert skifteoppgjør 4 dager etter mottaket av nettoprovenyet fra salget av Madserud Alle i 2016 har konkursboet fått Oslo Tingrett til å omstøte med påstand om at det var en overføring for å skjule midler for konkursen 5 år etterpå. En kjennelse i Oslo Tingrett som Borgarting Lagmannsrett stadfestet og som Høyesterett nektet å behandle anken til. Hele tiden uten advokat for mitt barn fordi ingen advokat ville ta saken mot konkursboet finansiert og instruert av faren til hun som kjøpte huset mitt i Madserud Alle.

Jeg ble utbrent som økonom og revisor på 90-tallet og måtte derfor finne på noe for å overleve økonomisk etter skilsmisse og nytt ekteskap i 2002. På ryggen økonomisk uten jobb og med ektefelle uten jobb mistet jeg lånemulighetene jeg hadde hatt da styringsrenten var 7 % i Norge. Jeg leide ut leiligheten som jeg hadde og bodde tilnærmet gratis i lange periode i min nye ektefelles hjemland. Før jeg i 2004 startet på min karriere som boliganalytiker på nett med tilhørende investeringer i boligmarkedet. Med 100 tusen kroner i egenkapital fikk jeg kjøpt 31 leiligheter under bygging i årene 2004 til 2006 og tjente minst like mye som du har gjort de siste 14 årene. I 2005 kjøpte og rehabiliterte jeg et hus på drøyt 900 kvm i Homansbyen som jeg solgte 2 år etter og tjente nesten like mye som du har gjort de siste 14 årene.

Jeg har ikke eget bankkort i en totalt ødelagt økonomi. Jeg har levd i skjul i 2,5 år helt frem til november i fjor etter at Finansavisen hengte meg ut over hele forsiden og 2 hele sider inne i avisen i forbindelse med konkursåpningen. Av hensyn til mine 5 barn så sørget jeg for at ingen presse skulle få tak i meg for ytterligere uthenging. Jeg har mistet alle mine venner og bekjentskaper og måtte i vinter engasjere meg som matbud for å ha noe å leve av. Jeg skal i mitt 3. avhør på politihuset om 2 uker etter at konkursboet politianmeldte meg, min kone og 3 av mine barn for 3 år siden. Hvor hovedpåstanden er skjuling av midler fordi konkursboet ikke har gjenfunnet nettoprovenyet fra salget av Madserud Alle. Et nettoproveny som var et skifteoppgjør 5 år før konkursåpning og som politiet har bekreftet at var et skifteoppgjør. Men, de stopper ikke saken mot oss av den grunn. Derimot har de stoppet de sakene vi har anmeldt konkursboet for i form av å tilrane seg 1,5 millioner kroner fra mitt barn og i form av å påstå at overføringen i 2016 var for å skjule midler for konkursboet 5 år etter mot bedre vitende.

Jeg er analytiker Utleier i tillegg til å ha en ekstremt stor evne til å overleve de mest infame angrep på alt og alle som betyr noe for meg. Og jeg har en enorm selvbeherskelse. Noe du burde ta lærdom av. Kritikken min av deg er fortjent. Det er ikke videre vakkert å oppføre seg som deg i form av den overdrevne skrytingen og den fullstendige mangelen på moral som utleier i form av å maksimere leien for på den måten å få leietakerne dine til å betale deler av den rentekostnaden du åpenbart har midler til å betale selv. Ikke belast kostnaden for dine dårlige investeringsvalg på leietakerne. Gjør renteoppgangen din investering dårlig så selger du istedenfor å utnytte en boblekonstruksjon for å overføre kostnaden til noen som er i så desperat bolignød at de betaler.

Bare avslutter kvelden med at jeg ikke har hatt 1 dag ledighet i de 12 årene jeg har drevet med utleie. Så antagelig truffet ok på markedsleie. Eller under. Alt annet av betegnelser om moral etc. mannen fra Madserud Alle kommer med er veldig lite interessant for meg.. Natta.

Korr..: Jeg er ikke leietaker finno. Ei heller utleier, boligeier, fremtidig arver av bolig eller noe annet som skulle påvirke meg i retning utleierhat. Ei heller er noen i rett opp eller nedadstigende linje for meg eller søsken med de i nedadstigende linje leietakere eller utleiere i reelle termer så lenge den ene som er noe i nærheten av noe i denne sammenheng "leier" av svigerfar sammen med partner som er svigerfars barn.

Jeg har karakterisert Utleiers evner i boliganalytisk sammenheng hvor jeg også nevnte at jeg ikke var særlig positiv til hans moral så lenge han er med på å blåse luft inn i boligboblen via å maksimere leiene. Utleier i utleiersammenheng er ikke hjernedød. Tvert imot der oppfører han seg nærmest som en karikatur av en utleier i form av sin totale mangel på moral og stolthet i den funksjonen han har. Han er som Tollefsen i miniatyr. Som er på den helt andre siden av skalaen i forhold til de utleierne jeg setter pris på som ikke presser priser og derfor har alt utleid hele tiden. Slik som f.eks. Olav Thon. Olav Thon er hel ved som utleier i tillegg til å være meget våken i alt som har med eiendomsanalyse å gjøre. Dvs så langt unna Utleier og hans like som det er mulig å komme.

Ikke noe stort problem for meg å bli betegnet som hjernedød fordi jeg ikke kjøper/selger….jeg finansierte ganske mange av det som idag er milliardærer innenfor eiendom rundt 1992-94. De hadde ikke så mye da. Ganske mange gjorde noen meget solide hugg da og ikke gjort i nærheten tilsvarende mye siden…..Så gjerne hjernedød.. De dummeste potetene er blitt rike i eiendom som en trønder sa. Uten sammenligning/ jeg er en mygg. Og forblir en mygg.

Olav2 - Utleier har da aldri presentert seg selv som boliganalytiker (det er bare du Olav2 her på forumet som gjør krav på den tittelen). Utleier har, så vidt jeg har lest, aldri utgitt seg for å være noe annet enn nettopp, utleier. At du Olav2 (og Bullmarked), som leietakere, har utleiere som øker leieprisen i takt med leieetterspørselen, langt oppe i halsen, overrasker ikke. Bør imidlertid ikke en god analytiker legge sine egne behov og ønsker til side når han kommenterer markedet?

Nei Kvisla, jeg gremmes over at enkelte som ikke selv har lykkes økonomisk, bruker forumet til å diskreditere dem som har gjort det bedre enn dem selv. Du skal ikke lese lenge på denne tråden før du finner eksemplene hvis du er åpen for å se dem.

Mønny/finno/Hanfo:

Interessante refleksjoner over mitt liv. Dog ikke veldig relevant. I tillegg er det ubrukelig som forsvar av den som jeg karakteriserte som tilnærmet hjernedød boliganalytisk.

Utleier responderer ikke analytisk på det som har skjedd når han turer videre på nøyaktig samme måte som før etter at:

- styringsrenten er satt opp fra 0 til 4,5 %, og
- antall boliger til leie i hans egen statistikk har steget med 50 % fra i fjor, og
- alle andre statistikker der han skriver sine innlegg viser at tilbudet både i kjøpemarkedet og leiemarkedet har gått i himmelferd og etterspørselen har kollapset, og
- den største utleieren har igangsatt gigantsalg av utleieboliger, og
- en meget stor mengde andre utleiere bøtter ut utleieboliger, og
- omsetningen av nye boliger har krakket, og
- han får ikke tilfredsstillende avkastning av egenkapitalen når den låses fast i utleieboligene han sitter med.

Det er ikke hva Utleier har gjort med suksess frem til 2022 som forteller hvor god/dårlig boliganalytiker han er. Det er hva han gjør når problemene tårner seg opp fra 2022 som viser hans kompetanse.

Utleier gjør ingen ting! Derfor viser han at han er boliganalytisk hjernedød. Til forskjell fra de aller fleste andre utleiere gjør som følger med så godt som Utleier. Blir man sittende rolig i båten fordi man sover så kan ingen kritisere en for at man drukner. Er man lys våken som Utleier er og blir sittende rolig i båten så fortjener man det som kommer.

Så du godter deg over at noen er fattige . Vel det er jo slik du er så fint du får det frem i lyset, møkkamannen.

Jøss, jeg som ikke trodde du kunne synke noe lavere. Hjelpe meg for en motbydelig og stakkarslig type du er. Et kjapt søk på google under navnet Runar Strandskog forteller oss ikke bare hvor patetisk du er, men kriminell er du også. Pass deg så jeg ikke ringer Denise Anfinnsen. Utleier er alt du drømmer om å være, men her sitter du, dag inn og dag ut og messer om et boligkrakk som aldri kommer. Fattig, konkurs og syk i hodet er du også.

«Hjernedød» - vel han har skapt seg en avkastning og en formue som du og jeg og de fleste på denne tråden bare kan drømme om. Så hvis det kan gjøres av en hjernedød, hva er vi andre da? Mener å huske at du var en habil sjakkspiller i det miljøet på Konnerud, Olav2, kanskje en vel fungerende hjerne på ett område ikke er noen garanti for at den samme hjernen fungerer like godt på andre områder?

I motsetning til deg så har jeg veldig sans for at Utleier driver utleie og ikke veldedighet, at han føler markedet på pulsen og tar de grep som er mulig for å maksimere avkastningen. En skikkelig forretningsmann etter min vurdering.

Utleier, boliganalytisk hjernedød? Sammenlignet med deg, Olav2, er han et geni å regne. Du eier vel ikke nåla i veggen mens Utleier er tilnærmet gjeldfri og sitter på store verdier. Ikke vanskelig å se hvem som er den beste av dere.

Du har snakket om nedgang i leiemarkedet i to år nå og prisene fortsetter oppover. I år har det vært skrevet så mye i media om trykk i leiemarkedet at fornuftige leietakere har vært tidligere ute enn vanlig, noe som har resultert i at høysesongen kom litt tidligere i år enn vanlig. Ikke noe nytt hvis leiene dabber av litt utover høsten nå, det er helt normalt.

Jeg har veldig lyst til å nedlate meg finno til å si at jeg ikke har så veldig sans for Utleier. Hans kombinasjon av å være tilnærmet hjernedød boliganalystisk og forsøk på å fremstå som boligekspert ispedd skryt om hva han har oppnådd tidligere har jeg veldig liten sansen for. Av meg får han heller ikke kredit for at han maksimerer leien og på den måten er med på å blåse opp boligboblen i Oslo.

Tenker du på samme måten når det gjelder aksjer, Bullmarked, at «Kjøpspris er ganske uvesentlig» « da det er yield på verdien av enheten som gjelder»?

Som sagt - "Fattigmanns trøst er å trøste seg selv".

Det er ingen ære i bli rik i boligmarkedet nei. Penger har ingen ære. Så må man skille på den ekstraordinære utviklingen som har vært i markedet siden 90 tallet og utviklingen som ville komme i like lang periode fremover. Ingen tvil om at mange har blitt rik på bolig, det er også liten tvil om utviklingen ikke har mulighet å fortsette. Slik utviklingen har vært siste årene taper verdiene seg. Hvis man tror boligmarkedet skal gå 6 gangeren hvert 20 år og fortsette sånn i fremtiden er kalkulator et anbefalt kjøp. Det vil ikke skje, det er ikke mulig at det skjer under noen omstendigheter. Utviklingen som har vært er once in a lifetime.

Ingen grunn til å å bruke det nedlatende uttrykket "han påstår" om Utleiers beskrivelse av sin eiendomsinvesterings-historie, Olav2. Utleier har i alle år fremstått saklig og nøktern i det han har presentert her på forumet, og mange har nok også dratt nytte av de erfaringene han har delt med oss. Skuffende at også du Olav2 klamrer deg religiøst til boligyielden som den fulle og hele sannhet når det gjelder eiendomsinvesteringer. Vi er mange som vet og har erfart at den bare utgjør en del av det totale regnestykket. At du fortsatt, til tross for minimal byggevirksomhet i hovedstaden og stort tilflyttingspress, preker om dommedag og død og fordervelse for utleiere, gjør bare analogien til det som skjer i bedehusene mer aktuell.

Og til Bullmarked - er mer ærefullt å bli mangemillionær på yield enn på verdistigning?

Utleier lyver ikke. Sondresb kan nok bekrefte litt av prisutviklingen ettersom han tidligere har vært investert i samme prosjekt og kjenner prisutviklingen der.

Utleier tar vare på alle kvitteringer og oppfyller alle lovkrav.

Utleier har valgt å ikke belåne sine aksjeinvesteringer slik at han ikke blir utsatt for tvangssalg.

Utleier er litt for dårlig til å realisere gevinster kanskje, men vil gjøre realiseringer eiendom om 2–3 år. Blir jo artig å
se om du eller jeg har rett / jeg tror min ek i utleieleiligheter da vil være rundt 25 mill. Fortsatt en liten mygg, men bedre enn ingenting.

Har dog solgt aksjer for 4 millioner i år og nedbetalt gjeld knyttet til primærbolig/leilighet Spania. Resterende i aksjemarkedet er snaue 4 millioner som jeg blir sittende med ettersom jeg vil få 37,8% skatt ved salg.

Utleier påstår ikke at han er genial, men har ihvertfall ikke hørt på dommedagsprofetene som egentlig har vært der hele mitt voksne liv.

Alle boligeiere har hatt en eventyrlig verdiutvikling fra finanskrisen til 2022 finno. De siste 2 årene har eventyret blitt en dårlig drøm. Fremover vil eventyret bli et mareritt.

Utleier har satt opp en oversikt over det han påstår er hans investeringer på en måte som stemmer med det slike boliginvesteringer har hatt av verdi- og leieprisutvikling. En fantastisk god utvikling som han påstår har økt egenkapitalen fra 2,5 millioner kroner til 18-20 millioner kroner. Med 13 millioner i gjeld påstår Utleier da at de 4 boligene, hvorav den ene tydeligvis er en 3-roms med hybelleilighet, har en samlet verdi på 31-33 millioner kroner. Med en nettoleie på ca 100 tusen kroner per måned så blir det knapt 4 % nettoyield. Dvs en nettoavkastning under 4 % hvis alle boligene er utleid til de leiene de har i dag.

Leienivået er voldsomt provosert opp av utleierne med tilhørende ekstremøkning i ledigheten som gir fall i leiene på sikt. Leienivået i Oslo er en boble som sprekker utover høsten provosert av utleiere som ikke tåler den voldsomme økningen i ledigheten som kommer. Dvs at den leien Utleier har i dag ikke kan forventes å være like god i fremtiden.

Den fortsatt lave yielden, til tross for boblete leiemarked, gir en fremtidig negativ verdiutvikling. Dagens og fremtidens rentenivå er/blir så høyt at yielden blir sendt videre oppover. Betydelig økt yield i kombinasjon med reduserte leier gir et voldsomt verdifall.

Utleier bruker den meget attraktive historien provosert av det ekstremt lave rentenivået som input til å fortsette å gjøre det samme fremover til tross for et ekstremt mye høyere rentenivå enn før. Det imponerer ikke. Tvert imot så gir det beskjed om at Utleier bare har hatt flaks og at han fremover vil tape store deler av det han har vunnet pga det meget dårlige valget han har gjort i form av å bli sittende med alle boligene etter at rentenivået har gått i himmelferd.

Ta en titt på Utleiers nye innlegg under Utleie i Oslo, Bullmarked, så kan du lære litt om det økonomiske resultatet av den virksomheten våre forumvenner Utleier og Milennial driver. Fattigmanns trøst er som kjent å trøste seg selv, så da kan du jo gjøre det ved å gjenta for deg selv at det er utleieyielden som teller.

Kjøpspris er ganske uvesentlig da det er yield på verdien av enheten som gjelder, hjelper ikke om man har kjøpt for f.eks 2 mill mens verdien er 6 mill og man regner ut avkastningen fra de investerte 2 millionene. Må man må regne ut fra hva kunne ha fått for pengene som man kan realisere. Hvis man tar til takke med lav yield må man i det minste vente en avkastning i andre endre som vil veie opp for dette.

Heimstaden Bostad

Antall boliger i Norge per 30.06.24: 3.973

Ledighet i porteføljen, gitt uforandret antall boliger og lik ledighet for boliger og øvrige eiendommer i Norge:

30.06.24: 1,1 % av 3.973 boliger = 44 boliger
31.03.24: 1,0 % av 3.973 boliger = 40 boliger
31.12.23: 0,4 % av 3.973 boliger = 16 boliger

Kilde: https://s28.q4cdn.com/551253430/files/doc_financials/2024/q2/Heimstaden-Bostad-Q2-2024-160824.pdf
(side 7 og 9)

Overprising av leieboligene har trolig vært økonomisk innbringende for Tollefsen så lenge det per 30. juni fortsatt ikke var flere enn de estimerte 44 ledige boligene som man får når man multipliserer antall boliger med ledighetsprosenten. Økningen siste kvartal er på bare 4 boliger og siste halvår bare 28 boliger av totalt nesten 4 tusen boliger. Den positive økonomiske effekten av høyere leieinntekter som de økte leiene medfører har trolig vært større enn den negative økonomiske effekten av økt ledighet.

Nesten alle utleiere i Oslo har frem til 30. juni oppført seg som Tollefsen i form av å øke leiene langt mer enn det markedet tåler med konsekvens en begrenset økning i ledigheten frem til slutten av juni. Begrenset økning fordi leiemarkedet for utleierne er langt mer positivt om sommeren enn om vinteren. Pga sesong falt ledigheten de 2 første ukene av juli til tross for de alt for høye leiene. Fra midten av juli har derimot ledigheten skutt i været langt mer enn noen gang tidligere etter finanskrisen. Per i dag er ledigheten høyere enn noen gang tidligere etter finanskrisen. En ledighet på vei mot et så voldsomt ledighetsnivå at tapet i inntekt som ledigheten medfører trolig kommer til å langt overstige de økte leieinntektene den alt for høye leien gir.

Den voldsomme ledigheten utover høsten medfører en kamp om de alt for få leietakerne i forhold til de alt for mange ledige leieboligene. Det blir en omvendt auksjon hvor utleierne må sette leiene lavere hvor den som setter lavest leie vinner leietakeren. Og hvor de utleierne som taper "budkampen" blir enda mer motiverte for å selge boligen. En utleiebolig som selv med en leietaker som betaler dagens alt for høye leienivå er en meget dårlig investering så lenge den prosentvise nettoavkastningen er langt under avkastningskravet dagens rentenivå gir.

Skal man skryte på nett så bør man kunne dokumentere skrytet. Ikke bare slenge ut av seg om hvor mange ganger man har doblet investeringene sine de siste årene uten et eneste bevis for at det er sant. Dette er mitt skryt på de "suksessrike" utleiernes skrytedag:

"Olav2
28.07.2024 kl 11:35
5280

LEIEMARKEDET I OSLO

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2024:
17.06.24: 2.465 / 342 = 7,21
15.07.24: 2.211 / 277 = 7,98 : -254 / -65 = +0,77
...
28.07.24: 2.311 / 250 = 9,24 : +100 / -27 = +1,26

... 15. august 2024 er det derfor trolig ca 2.600 annonser for bolig til leie og ca 200 annonser for bolig ønskes leid i Oslo..."

Nå er det 2.699 annonser for bolig til leie og 200 annonser for bolig ønskes leid i Oslo.

Ikke bruk yield på bevegelige verdimål. Det tror jeg alle har lært på skolen.

Hvis Utleier og Millenial er så vennlig å informere oss om kjøpspris/år og dagens antatte salgsverdi på disse to utleieleilighetene, så vil vi raskt kunne vurdere lønnsomheten i investeringen de har foretatt. Kanskje vi vil se at månedsleien alene ikke er avgjørende for lønnsomheten i et slikt utleieprosjekt? Hva tror du Bullmarked?

Yielden i Oslo er dårlig, det er jeg helt enig med deg. Men det er ikke derfor jeg leier ut - orker ikke å gå i detaljer. Leieobjektet mitt med dagens pris har en yield på ca 6-6,5 %. Skal man kjøpe utleiebolig så er det ikke i Oslo man bør se til.

Det er jo ikke poenget, poenget er at yielden man får ut fra underliggende verdi av leilighetene er forferdelig dårlig. Som da tilsier at utleie er en dårlig ide. Hjelper ikke med 28.000 i måneden om verdien er 6 mill. Så er det selvsagt bra med diversifisering, det er en bra ting og noe flere burde tenke mye mer på i disse dager.

Amatøren har 200% avkastning på aksjeporteføljen siste 5 år / indeks rundt 70-75 %?. Amatøren synes det er ok med både eiendom og aksjer. Om eiendom i Oslo viser seg å være en bra investering neste 3 år får tiden vise. Siden 2010 har jeg ca 7 doblet innskutt ek her. Vil redusere eksponeringen innenfor eiendom betydelig om 3 år.

De fleste boligeiere har nok litt lenger tidshorisont en 1-2 år. Høyrentekonto er i dag helt ok å putte pengene i. Det var ikke det for1-2 år siden og jeg tror heller ikke det er det om 1-2 år. Har man lite gjeld er eiendom en bra plassering.

Så kan man samtidig spørre seg hvordan det er mulig å oppnå en så katastrofalt dårlig yield på investeringen sin. Med verdien disse 3 roms leilighetene har er det tapsprosjekt uten like. Kan like gjerne hive inn pengene på høyrentekonto. Amatørene skryter av elendig yield mens proffe aktører har skjønt tegningen for lengst.

"Loven om tilbud og etterspørsel" står opp fra de døde enda mer sikkert enn han med alle disse disiplene finno. Dog tar det nok mer enn 3 dager.

Mens våre 2 skrytende forumvenner Millennial og Utleier feirer utleien kan vi andre tenke litt på hva som vil skje med de utleierne som ikke har fått leid ut. Ikke fått leid ut i den tiden av året da det er lettest å leie ut. Nå blir det vanskeligere og vanskeligere å leie ut resten av året og hva gjør de mislykte utleierne da?

Svaret på det drar tanken i retning av "loven om tilbud og etterspørsel" sin oppstandelse. Etterspørselen er ikke-eksisterende til de leieprisene de mislykte krever så da vil nok noen av de mislykte etterhvert se lyset så klart at de ikke bare graver opp kisten, men også åpner lokket og drar loven opp i stående. Børster av litt støv og vips er det liv i loven igjen.

Selv den grådigste utleieren i Norge satte ned leiene når man i fjor nærmet seg fødselsdagen til han med disiplene. Noe han må gjøre i år også.

Vær tolmodig min venn med de grådige. Det ordner seg på sikt.

Rent ut naturstridig høy leie i et Oslo-marked som i denne tråden beskrives/dokumenteres som tidenes mest ekstreme leietakers marked. Dette er historiske tider - loven om tilbud og etterspørsel sin innvirkning på priser kan med dette erklæres død og begravet.

Veldig bra !

Jeg fikk idag leid ut min ledige 3-roms på Grünerløkka for 24.000 i måneden uten parkering / opp fra 21.500 som forrige leietaker betalte. Forrige leietaker hadde bod i tillegg som ikke ny vil ha. Så i realiteten 3.000 opp / tilsvarende 14%.

Kr 26.000 inkl parkering utenfor ring 2.

LEIEMARKEDET I OSLO

Antall til leie / ønskes leid : endring fra juli : endring fra juni

17.06.24: 2.465 / 342 = 7,21
15.07.24: 2.211 / 277 = 7,98 : -254 / -65 = +0,77
15.08.24: 2.711 / 205 = 13,22 : +500 / -72 = +5,24 : +246 / -137 = +6,01 ... (x)

16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08
15.08.23: 1.931 / 236 = 8,18 : +235 / -104 = +3,19 : +11 / -143 = +3,11

15.06.22: 1.945 / 449 = 4,34
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,55
15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98 : -520 / -71 = -0,57

16.06.21: 3.271 / 323 = 10,13
16.07.21: 2.518 / 247 = 10,19 : -753 / -76 = +0,06
16.08.21: 2.604 / 221 = 11,78 : +86 / -36 = +1,59 : -667 / -112 = +1,65

15.06.20: 3.232 / 320 =10.10
15.07.20: ... ingen data
17.08.20: 2.597 / 247 =10.51 : ... ingen data ... : -635 / -73 = +0,41

15.06.19: 2.555 / 396 =6,47
15.07.19: 2.038 / 349 =5,84 : -517 / -47 = -0,63
16.08.19: 2.067 / 331 =6,24 : +29 / -18 = +0,40 : -488 / -65 = -0,65

15.06.18: 2.865 / 402 = 7,13
15.07.18: 2.242 / 318 = 7,05 : -623 / -84 = -0,08
15.08.18: 2.438 / 263 = 9,64 : +196 / -55 = +2,59 : -427 / -139 = +2,51

15.06.17: 2.309 / 402 = 5,74
15.07.17: 1.855 / 379 = 4,89 : -454 / -23 = -0,85
15.08.17: 1.925 / 282 = 6,83 : +70 / -97 = +1,94 : -384 / -120 = +1,09

15.06.16: 2.710 / 377 = 7,19
15.07.16: 2.476 / 346 = 7,16 : -234 / -31 = -0,03
15.08.16: 2.064 / 334 = 6,18 : -412 / -12 = -0,98 : -646 / -43 = -1,01

2015: ... ingen data

15.06.14: 2.278 / 287 = 7,94
15.07.14: 1.946 / 316 = 6.16 : -332 / +29 = -1,78
15.08.14: 2.151 / 278 = 7,74 : +205 / -38 = +1,58 : -127 / -9 = -0,20

Det er nå flest annonser til leie, færrest annonser ønskes leid og høyest forholdstall "til leie / ønskes leid" i år av alle år med registreringer. Det har aldri tidligere i august blitt registrert et så kaldt leiemarked i Oslo som i år.

Det mest dominerende som har skjedd i år er den ekstremt store økningen over sommeren i antall annonser for bolig til leie. Økningen fra juli til august på 500 er over dobbelt så stor økning som den nest største økningen som kom i fjor på 235. Økningen fra juni til august på 246 er 22 ganger så stor som den nest høyeste økningen som kom i fjor på 11. Det er bare i år og i fjor det har vært økning fra juni til august. I alle de foregående årene har antall annonser for bolig til leie falt fra juni til august.

Det er nå 1.300 annonser for bolig til leie i Oslo som er registrert som ledige fra juli eller august. Det indikerer at nesten halvparten (48 %) av boligene annonsert til leie står ledige eller blir ledige de neste 16 dagene. Det er den høyeste andelen ledighet i Oslo totalt som jeg har observert noen gang.

Oslos største utleier Heimstaden har nå 29 annonser for bolig til leie hvorav 15 er ledige nå og 4 blir ledige de neste 16 dagene. Dvs at 19 av 29 (66 %) av Heimstadens boliger er ledige nå eller blir ledige de neste 16 dagene.

2 av Heimstadens annonserte ledige boliger og en som blir ledig senere i år har adresse Kirkeveien 166 (Bygg C). De 3 boligene i Kirkeveien 166 (Bygg C) er 3 av 220 boliger om har blitt overførte til Kirkeveien 166 Borettslag for fremtidig salg. 2 av de 220 ligger ute til salgs uten å ha blitt solgt. Den første som ble lagt ut, og som har tilsvarende størrelse som de 3 til leie, har vært gjennom 3 helger med visning uten å ha mottatt et eneste bud. Prisen er 2,75 millioner kroner for 13 kvm.

Heimstaden er ikke bare den største bolighaien i Oslo, men også en av den mest ødeleggende for boligmarkedet. Den sinnsykt høye prisingen både ved utleie og ved salg av den desidert største aktøren både i leie- og salgsmarkedet er den viktigste bidragsyteren til den stadig større og for fremtiden stadig mer skadelige boblen som blåses opp både i leie- og kjøpemarkedet i Oslo.

(x): antall boliger til leie er justert opp til 2.711 i henhold til Boff sin registrering kl 15:21