Panikken kommer når alle i aksjer og fond skal selge samtidig ala 1987..

Kan skyte forsiktig inn fra sidelinjen hvordan ståa er utenfor Oslo.
Et godt stykke fra Oslo i en by som har opplevd kraftig prisvekst de siste 10 årene har ting gått relativt rett i dass.
Nybygging er lagt HELT dødt. Kum ferdigstilling som foregår, i et tregt tempo.
Antall brukte boliger til salgs har 3 doblet seg siden -22. - og kurven peker overraskende bratt oppover.
Flere har flyttet fra finere nye boliger med høye fellesutgifter og saftig kvm pris til rimelige boliger, de klarer rett og slett ikke å betjene fellesutgifter og gjeld.
Boliger som i fjor ble solgt til 5-5.5 ligger nå ute til 4,7-4.9 og har ligget lenge uten å bli solgt. Og antall solgte er ganske svakt etter min mening, men det er litt tidlig på høsten til å dømme akkurat det.
Men det butter i mot nå. Overraskende mye later det til.
Det er i alle fall noe i luften. Og det med en voldsom bosetting av ukrainske flyktninger. Ironisk nok.

Takker for innsiktsfull og faktabasert oppsummering, Softis! Denne tråden trengte det etter lang tid med mest konspirasjonsteorier som tema.

Heldigvis kan E24 fortelle oss idioter hvordan det egentlig står til med boligmarkedet, seinest i dag (artikkel Megler solgte 13 boliger …):

«Det fosskoker i boligmarkedet. … Det er kjempetrøkk, vi stresser med å klargjøre mange boliger for salg nå. … Finansieringsbeviset brenner i lommen. … Ekstremt høy etterspørsel. Bruktboligene som kommer inn i markedet er ikke nok til å demme opp for etterspørselen. … Vi får prisstigning i høst»

Jeg er imidlertid enig med Olav2, jeg tror ikke en dritt på denne påståtte euforien.

Fra 2001 til 2021 opplevde husholdningen a) stabilt lav inflasjon, b) høy lønnsvekst og c) boliglånsrente som falt jevnt fra 9% til under 2%. Disse tre positive driverne forårsaket at boligen, som et begrenset kapitalgode, i løpet av tyve år doblet realverdien.

I løpet av de siste to-tre årene er nevnte abc drivere forsvunnet: Inflasjonen har brått steget fra 2% til 6%, og husholdningen må tåle negativ reallønnsvekst og tredoblet boliglånsrente. De tre positive abc driverne i boligmarkedet er byttet ut med ni negative drivere:

1) Doblet strømpris og uvanlig høy prisvekst på alt av nødvendighetsgoder gjør det mye dyrere å bo i egen bolig. Dette reduserer betalingsevnen og etterspørselen inn i boligmarkedet og skaper press nedover på boligprisene.

2) Med lav rente var det lenge populært å investere i bolig for utleie. Husleien dekket renten og løpende kostnader, og realverdistigningen på utleieboligen tilfalt eieren som gevinst. Nå, med 6% rente og fallende boligpriser går ikke regnestykket opp. Profesjonelle aktører selger seg ut av markedet, og husholdningen legger sekundærboligen ut for salg. Økt tilbud av utleieboliger for salg presser ned prisene i byene.

3) Usikkerheten som følger av fallende boligpriser gjør at husholdningen helst vil selge egen bolig før den kjøper ny, mens det normalt er motsatt. Respekten for konsekvensene av et fallende boligmarked har også medført at banken nå krever at lånekunden selger egen bolig før banken utsteder finansieringsbevis, fordi banken for all del vil unngå å bli sittende med doble boliglån. Dette øker tilbudet av boliger i markedet og skaper press nedover på boligprisene.

4) Et betydelig antall husholdninger som nylig har kjøpt bolig klarer ikke å få solgt den gamle boligen sin til forventet pris og har i langt tid eid to boliger som de har betalt dyr mellomfinansiering for, mens de ventet på at markedet skulle styrke seg igjen, slik megleren og Eiendom Norge forsikrer dem om. Nå synker realitetene inn, husholdningen innser at markedet ikke blir bedre, de må faktisk selge, kjapt som faen. Markedet oversvømmes derfor av boliger, 40.000 boliger er til salgs på Finn, ny rekord, med god margin. Overtilbudet skaper betydelig press nedover på boligprisene.

5) Flere husholdninger er fanget i gjeldsfellen, de har overkjøpt bolig og blir tvunget av banken til å redusere boligformuen for å få økonomien til å gå rundt, og de må naturlig nok selge sin kostbare bolig før de kan kjøpe rimeligere bolig. Denne forced to sell effekten er skummel fordi den ikke kan velges bort, den øker tilbudssiden og den skaper betydelig press nedover på boligprisene.

6) Nær halvparten av førstegangskjøperne i boligmarkedet får hjelp fra foreldrebanken, men økte levekostnader og økonomisk usikkerhet krymper nå foreldrenes evne (og vilje) til å bistå barna økonomisk. Svekket foreldrebank reduserer betalingsevnen og skaper press nedover på boligprisene.

7) De mange husholdningene som har kjøpt bolig (les: leilighet) som fremdeles er under oppføring og som ferdigstilles seint i 2024 eller tidlig i 2025, selger sin gamle bolig først ved innflytting, og denne forced to sell effekten skaper økt tilbud og press nedover på boligprisene.

8) Husholdningen har de siste 20 årene pusset opp boligen sin i betydelig større omfang enn hva som har vært vanlig. Det er ikke få milliarder husholdningen har brukt på nytt bad, kjøkken, tak, vinduer, kledning, balkong, terrasse, belegningsstein, vinterhage, garasje, billader, karnapp, folk har investert usedvanlig mye penger inn i boligen for å gjøre den flottere enn naboens. Denne vedvarende oppgraderingsbølgen, som har bidratt til en reell verdiøkning av boligmassen, er nå stanset opp, noe som demper presset oppover på boligprisene.

9) Eiendomsmegling er en bransje for unge, sexy, ambisiøse, selvsikre mennesker. Nulliker. Ingen av dem har høyere utdanning og ingen av dem opplevde krisen i boligmarkedet på starten av 1990-tallet. Dagens eiendomsmeglere har bare opplevd lønnsomme solskinnsdager i et boligmarked som har tikket jevnt oppover, år for år, i tyve gode år. Nå når boligmarkedet plutselig snur, da forstår ikke menglerne en drit. De aner ikke hva som skjer. Meglerne vaser rundt med urealistiske forventninger og spekulative tall fra Eiendom Norge og påfører boligselgere forvirring og usikkerhet. Og et marked oppblåst av løgner og forvaltet av idioter vil kunne falle svært raskt.

Jeg hadde mitt første lån i noe som het Sunnmørsbanken og begynte i min første jobb samtidig som Uni fusjonerte med Storebrand. Min første lærdom i jobben? Ikke stol en dritt på såkalte offisielle tall. Min første oppgave? Reiste til Stockholm for å telle aktive heisekraner i sentrum. Min første nyttige erfaring som analytiker? Norges nest største bank, Kredittkassen, konket høsten 1991, kort tid etter at banken la frem et ok offisielt årsregnskap.

Ragde selger ikke bygårdene sine i Bergen sentrum fordi renten er blitt for høy. Ragde selger fordi prisnivået i boligmarkedet i Bergen sentrum er for høyt. Ragde vet å realisere i rett tid. Ragde, og finansproffer flest, driter i offisielle tall.

Olav var kanskje litt ivrig ute med spådommen om nært forestående krakk i boligmarkedet, men ingen bør være i tvil om at vi nå står midt oppi driten, boligprisene er på vei ned, og vil fortsette ned også i 2025 og trolig også i 2026. Å tro noe annet er rimelig naivt.

Regner med du er veganer går med palestinaskjerf og kun investerer i det grønne skiftet og gjenbruk også.:) Godt det er noen med høy moral her inne....

Skjønner, Bullmarked.

Nuvel, holder meg til den ene boligen jeg eier og bedriver ikke trist folksport på bekostning av neste generasjon finno. Er da oppegående nok til å tjene penger uten å kaste regningen nedover på mine barn. I motsetning til "smartingene" som følger malstrømmen.

Det eneste som kan redde krakknissene er ett jævlig børskrakk til høsten,regner med at det er det dem håper på.
Teoretisk skal boligmarkedet krakke 6mnd etter at børsen har stupt.

«Det er en sport for massen» Fysj og fysj, som leietaker er du jo ikke der, Bullmarked!!

Ja, Kvisla og du Edgar A kan virkelig få sagt det! Hva hadde Eiendomsforumet vært uten dere?

Det får man jo sette seg inn i, på egen hånd. Har man ikke interesse for å tjene penger kan man fort havne inn i folkesporten å spekulere i bolig. Uten nevnevrdig resultat i disse dager. Det er en sport for massen.

Joda ville bare poengtere at det hjelper lite å lede 1-0 til pause når man taper kampen 1-5.:)

Ja, Kvisla og du Edgar A kan virkelig få sagt det! Hva hadde Eiendomsforumet vært uten dere?

Legg merke til rekkefølgen i teksten

Ja han snakker om at det lukter dritt av deg😂

Ja Bullmarked, enkle mennesker har som kjent også de enkle løsningene. Hva med risiko, timing, interesse for og kunnskaper om det markedet man skal inn i?

Olav2 har ikke tjent noen ting han har gått konkurs og det i et marked de fleste andre tjente fett på. Man måtte med andre ord håntere sine saker svært dårlig for å klare og konke. Hans suksess som eiendomsspekulant er på linje med karrieren som hobbyanalytiker.

I forhold til moral, ser jeg ikke at det skal være mye mer moralsk å selge boliger man regner med vil tape verdi enn å leie dem ut.

Selvfølgelig finno. Gjør pengene man får ved salg det bedre andre steder, så flytter man pengene andre steder. Det er helt opplagt.

Kvisla snakker om ubehagelige lukter litt lenger oppe i tråden her. Er det en ting som i hvert fall stinker, så er det selvros, Edgar A.

Ingen tvil om at du har prøvd mye mer enn de fleste her, både tjent mer og tapt mer.
Setningen "Med 100 tusen kroner i egenkapital fikk jeg kjøpt 31 leiligheter under bygging i årene 2004 til 2006 og tjente minst like mye som du har gjort de siste 14 årene", high-lighter forskjellen på det krakk vi hadde i 07-08 og det vi ser nå. Du var langt i fra den eneste som kjøpte leiligheter under oppføring i den perioden med eneste motivasjon å videreselge med fortjeneste. Og det er dessverre mange som brente seg på å ha kjøpt i den perioden, og som måtte selge med tap etter på. Lavinnskuddsborettslag ble heldigvis sidenhen forbudt.
Det er også mange som selger nå (proffe utleiere bl. a) men økningen i salgsforsøk er ikkepå nær like eksplosiv som høst 2007/vår 2008, da ikke nær så mange er tvunget til å selge NÅ.

Denne tråden blir bare tynnere og tynnere og Olof er en slagen mann med en gedigen årelang
skivebom av sine sine håpløse boliganalyser.
Edgar A har i hele år spådd og analysert prisoppgang i høst og først nå er meglere og analytikere på banen og
spår det samme,Edgar A alltid 3-6mnd foran markedet eller minst 2-3 hestehoder.

Spørsmålet er bare hvor stor prisoppgangen blir.

Jeg ønsker også Olav2 lykke til - med alt.

Imponerende at du står oppreist etter alt dette Olav2. De har ingen lett motstander å hanskes med de du har møtt i rettsvesenet, det vet vi som har forsøkt en smule opposisjon mot deg her på tråden. All lykke til videre i livet ditt! Dog - jeg ser ingen grunn til å henge ut Utleier for skryt og utnyttelse av leietakere. Utleier har vært, og jeg håper han fortsetter å være, en mann med praktisk erfaring fra eiendomsmarkedet som han deler nøkternt og informativt med oss. Det var på oppfordring fra meg at Utleier la ut en oversikt over de eiendomstransaksjonene han har gjort og de økonomiske resultatene av dem. Det var altså ikke noe uoppfordret selvskryt fra den kanten.

Vel, har lært at når det lukter dritt er det dritt. Og det lukter virkelig av dine innlegg.

Ta en titt på bildet i denne artikkelen Utleier:

https://www.dn.no/eiendom/madserud-alle/frognerparken/glava/glava-arving-denise-anfinnsen-vant-rettssak-om-madserud-alle-villa-igjen/2-1-914999

Naboen over stikkveien heter Andresen og har 2 døtre som i sin tid var verdens yngste og nest yngste dollarmilliardærer. Ved siden av Andresen bor Spetalen. Huset på bildet har den desidert største tomten i stikkveien. En tomt som går helt ned i elveløpet opp til Frognerparken. Fra vinduene på hagesiden ser man den spanske ambassaden i det fjerne ved siden av det husprosjektet som fikk det tragiske utfallet at prosjektlederen skjøt og drepte boligeieren.

Hadde jeg hatt samme bakgrunn som prosjektlederen i prosjektet jeg så fra mine vinduer så hadde kjøperen av huset mitt hatt navnet sitt på en gravstein. Men, jeg er ikke slik. Hun jeg solgte til, via sin milliardærfar med bakgrunn som eier av Glava, rev hele det huset jeg hadde totalrehabilitert de foregående 4 årene fra hverandre og påstod at det var så dårlig konstruert at de måtte få et prisavslag på over 10 millioner kroner. For mangelfull sikring mot fukt i et hus som de ikke fant en eneste fuktskade i fra min eiertid. Via å bruke anslagsvis 5 millioner kroner på innkjøpte eksperter og advokater hvor prosessfullmektigen var tidligere dommer i Oslo tingrett og Borgarting Lagmannsrett, og via å skremme bort mine advokater slik at jeg måtte stille opp i retten og kjøre min egen sak, vant de saken med bl.a. bilder av opprevet innvendig fuktsperre. Opprevet fuktsperre som følge av a de hadde revet av den utenforliggende gipsen og ikke som følge av at den var opprevet av meg før gipsen ble satt på.

Da jeg tapte i lagmannsretten ble jeg slått konkurs 5 år etter at jeg solgte huset i Madserud Alle. En konkursbehandling som varte helt frem til for noen måneder siden og som bl.a. har inkludert at de har tatt fra et av mine barn 1,5 millioner kroner som hen har fått av sin mor. Det som var et dokumentert skifteoppgjør 4 dager etter mottaket av nettoprovenyet fra salget av Madserud Alle i 2016 har konkursboet fått Oslo Tingrett til å omstøte med påstand om at det var en overføring for å skjule midler for konkursen 5 år etterpå. En kjennelse i Oslo Tingrett som Borgarting Lagmannsrett stadfestet og som Høyesterett nektet å behandle anken til. Hele tiden uten advokat for mitt barn fordi ingen advokat ville ta saken mot konkursboet finansiert og instruert av faren til hun som kjøpte huset mitt i Madserud Alle.

Jeg ble utbrent som økonom og revisor på 90-tallet og måtte derfor finne på noe for å overleve økonomisk etter skilsmisse og nytt ekteskap i 2002. På ryggen økonomisk uten jobb og med ektefelle uten jobb mistet jeg lånemulighetene jeg hadde hatt da styringsrenten var 7 % i Norge. Jeg leide ut leiligheten som jeg hadde og bodde tilnærmet gratis i lange periode i min nye ektefelles hjemland. Før jeg i 2004 startet på min karriere som boliganalytiker på nett med tilhørende investeringer i boligmarkedet. Med 100 tusen kroner i egenkapital fikk jeg kjøpt 31 leiligheter under bygging i årene 2004 til 2006 og tjente minst like mye som du har gjort de siste 14 årene. I 2005 kjøpte og rehabiliterte jeg et hus på drøyt 900 kvm i Homansbyen som jeg solgte 2 år etter og tjente nesten like mye som du har gjort de siste 14 årene.

Jeg har ikke eget bankkort i en totalt ødelagt økonomi. Jeg har levd i skjul i 2,5 år helt frem til november i fjor etter at Finansavisen hengte meg ut over hele forsiden og 2 hele sider inne i avisen i forbindelse med konkursåpningen. Av hensyn til mine 5 barn så sørget jeg for at ingen presse skulle få tak i meg for ytterligere uthenging. Jeg har mistet alle mine venner og bekjentskaper og måtte i vinter engasjere meg som matbud for å ha noe å leve av. Jeg skal i mitt 3. avhør på politihuset om 2 uker etter at konkursboet politianmeldte meg, min kone og 3 av mine barn for 3 år siden. Hvor hovedpåstanden er skjuling av midler fordi konkursboet ikke har gjenfunnet nettoprovenyet fra salget av Madserud Alle. Et nettoproveny som var et skifteoppgjør 5 år før konkursåpning og som politiet har bekreftet at var et skifteoppgjør. Men, de stopper ikke saken mot oss av den grunn. Derimot har de stoppet de sakene vi har anmeldt konkursboet for i form av å tilrane seg 1,5 millioner kroner fra mitt barn og i form av å påstå at overføringen i 2016 var for å skjule midler for konkursboet 5 år etter mot bedre vitende.

Jeg er analytiker Utleier i tillegg til å ha en ekstremt stor evne til å overleve de mest infame angrep på alt og alle som betyr noe for meg. Og jeg har en enorm selvbeherskelse. Noe du burde ta lærdom av. Kritikken min av deg er fortjent. Det er ikke videre vakkert å oppføre seg som deg i form av den overdrevne skrytingen og den fullstendige mangelen på moral som utleier i form av å maksimere leien for på den måten å få leietakerne dine til å betale deler av den rentekostnaden du åpenbart har midler til å betale selv. Ikke belast kostnaden for dine dårlige investeringsvalg på leietakerne. Gjør renteoppgangen din investering dårlig så selger du istedenfor å utnytte en boblekonstruksjon for å overføre kostnaden til noen som er i så desperat bolignød at de betaler.

Bare avslutter kvelden med at jeg ikke har hatt 1 dag ledighet i de 12 årene jeg har drevet med utleie. Så antagelig truffet ok på markedsleie. Eller under. Alt annet av betegnelser om moral etc. mannen fra Madserud Alle kommer med er veldig lite interessant for meg.. Natta.

Korr..: Jeg er ikke leietaker finno. Ei heller utleier, boligeier, fremtidig arver av bolig eller noe annet som skulle påvirke meg i retning utleierhat. Ei heller er noen i rett opp eller nedadstigende linje for meg eller søsken med de i nedadstigende linje leietakere eller utleiere i reelle termer så lenge den ene som er noe i nærheten av noe i denne sammenheng "leier" av svigerfar sammen med partner som er svigerfars barn.

Jeg har karakterisert Utleiers evner i boliganalytisk sammenheng hvor jeg også nevnte at jeg ikke var særlig positiv til hans moral så lenge han er med på å blåse luft inn i boligboblen via å maksimere leiene. Utleier i utleiersammenheng er ikke hjernedød. Tvert imot der oppfører han seg nærmest som en karikatur av en utleier i form av sin totale mangel på moral og stolthet i den funksjonen han har. Han er som Tollefsen i miniatyr. Som er på den helt andre siden av skalaen i forhold til de utleierne jeg setter pris på som ikke presser priser og derfor har alt utleid hele tiden. Slik som f.eks. Olav Thon. Olav Thon er hel ved som utleier i tillegg til å være meget våken i alt som har med eiendomsanalyse å gjøre. Dvs så langt unna Utleier og hans like som det er mulig å komme.

Ikke noe stort problem for meg å bli betegnet som hjernedød fordi jeg ikke kjøper/selger….jeg finansierte ganske mange av det som idag er milliardærer innenfor eiendom rundt 1992-94. De hadde ikke så mye da. Ganske mange gjorde noen meget solide hugg da og ikke gjort i nærheten tilsvarende mye siden…..Så gjerne hjernedød.. De dummeste potetene er blitt rike i eiendom som en trønder sa. Uten sammenligning/ jeg er en mygg. Og forblir en mygg.

Olav2 - Utleier har da aldri presentert seg selv som boliganalytiker (det er bare du Olav2 her på forumet som gjør krav på den tittelen). Utleier har, så vidt jeg har lest, aldri utgitt seg for å være noe annet enn nettopp, utleier. At du Olav2 (og Bullmarked), som leietakere, har utleiere som øker leieprisen i takt med leieetterspørselen, langt oppe i halsen, overrasker ikke. Bør imidlertid ikke en god analytiker legge sine egne behov og ønsker til side når han kommenterer markedet?

Nei Kvisla, jeg gremmes over at enkelte som ikke selv har lykkes økonomisk, bruker forumet til å diskreditere dem som har gjort det bedre enn dem selv. Du skal ikke lese lenge på denne tråden før du finner eksemplene hvis du er åpen for å se dem.

Mønny/finno/Hanfo:

Interessante refleksjoner over mitt liv. Dog ikke veldig relevant. I tillegg er det ubrukelig som forsvar av den som jeg karakteriserte som tilnærmet hjernedød boliganalytisk.

Utleier responderer ikke analytisk på det som har skjedd når han turer videre på nøyaktig samme måte som før etter at:

- styringsrenten er satt opp fra 0 til 4,5 %, og
- antall boliger til leie i hans egen statistikk har steget med 50 % fra i fjor, og
- alle andre statistikker der han skriver sine innlegg viser at tilbudet både i kjøpemarkedet og leiemarkedet har gått i himmelferd og etterspørselen har kollapset, og
- den største utleieren har igangsatt gigantsalg av utleieboliger, og
- en meget stor mengde andre utleiere bøtter ut utleieboliger, og
- omsetningen av nye boliger har krakket, og
- han får ikke tilfredsstillende avkastning av egenkapitalen når den låses fast i utleieboligene han sitter med.

Det er ikke hva Utleier har gjort med suksess frem til 2022 som forteller hvor god/dårlig boliganalytiker han er. Det er hva han gjør når problemene tårner seg opp fra 2022 som viser hans kompetanse.

Utleier gjør ingen ting! Derfor viser han at han er boliganalytisk hjernedød. Til forskjell fra de aller fleste andre utleiere gjør som følger med så godt som Utleier. Blir man sittende rolig i båten fordi man sover så kan ingen kritisere en for at man drukner. Er man lys våken som Utleier er og blir sittende rolig i båten så fortjener man det som kommer.

Så du godter deg over at noen er fattige . Vel det er jo slik du er så fint du får det frem i lyset, møkkamannen.

Jøss, jeg som ikke trodde du kunne synke noe lavere. Hjelpe meg for en motbydelig og stakkarslig type du er. Et kjapt søk på google under navnet Runar Strandskog forteller oss ikke bare hvor patetisk du er, men kriminell er du også. Pass deg så jeg ikke ringer Denise Anfinnsen. Utleier er alt du drømmer om å være, men her sitter du, dag inn og dag ut og messer om et boligkrakk som aldri kommer. Fattig, konkurs og syk i hodet er du også.

«Hjernedød» - vel han har skapt seg en avkastning og en formue som du og jeg og de fleste på denne tråden bare kan drømme om. Så hvis det kan gjøres av en hjernedød, hva er vi andre da? Mener å huske at du var en habil sjakkspiller i det miljøet på Konnerud, Olav2, kanskje en vel fungerende hjerne på ett område ikke er noen garanti for at den samme hjernen fungerer like godt på andre områder?

I motsetning til deg så har jeg veldig sans for at Utleier driver utleie og ikke veldedighet, at han føler markedet på pulsen og tar de grep som er mulig for å maksimere avkastningen. En skikkelig forretningsmann etter min vurdering.

Utleier, boliganalytisk hjernedød? Sammenlignet med deg, Olav2, er han et geni å regne. Du eier vel ikke nåla i veggen mens Utleier er tilnærmet gjeldfri og sitter på store verdier. Ikke vanskelig å se hvem som er den beste av dere.

Du har snakket om nedgang i leiemarkedet i to år nå og prisene fortsetter oppover. I år har det vært skrevet så mye i media om trykk i leiemarkedet at fornuftige leietakere har vært tidligere ute enn vanlig, noe som har resultert i at høysesongen kom litt tidligere i år enn vanlig. Ikke noe nytt hvis leiene dabber av litt utover høsten nå, det er helt normalt.

Jeg har veldig lyst til å nedlate meg finno til å si at jeg ikke har så veldig sans for Utleier. Hans kombinasjon av å være tilnærmet hjernedød boliganalystisk og forsøk på å fremstå som boligekspert ispedd skryt om hva han har oppnådd tidligere har jeg veldig liten sansen for. Av meg får han heller ikke kredit for at han maksimerer leien og på den måten er med på å blåse opp boligboblen i Oslo.

Tenker du på samme måten når det gjelder aksjer, Bullmarked, at «Kjøpspris er ganske uvesentlig» « da det er yield på verdien av enheten som gjelder»?