Prisantydning solgte boliger i Bergen (FINN.NO):
Desember 2024: 52.241,-
Desember 2023: 50.775,-
Des23=)Des24: +1.466,- (+2,9 %)
https://www.finn.no/realestate/boligmarkedet/?q=Bergen&location=1.22046.20220

Gjennomsnitt kvm.pris i Bergen (EIENDOM NORGE - TABELL 1):
Desember 2024: 53.259,- ... desember 2024-rapporten
Desember 2023: 50.659,- ... desember 2023-rapporten
Des23=)Des24: +2.600,- (+5,1 %)
https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/#filesDownloadElement__

Tenke seg at Bergen hadde over 13% prisoppgang, midt i TIDENES VERSTE BOLIGMARKED KRAKK!!!

Manipulate that!

Manipulering:
https://www.finansavisen.no/forum/thread/166135/view

Prisantydning for solgte boliger:
https://www.finn.no/realestate/boligmarkedet/?location=1.20061.20513&q=Sentrum
I juli 2023 var kvadratmeterprisen 0 kroner pga 0 salg. Det var 3 nye annonser i juli 2023 som hadde gitt positiv gjennomsnittspris hvis usolgte var med.

"Finn.no sitt tall er gjennomsnittlig prisantydning for solgte boliger."

For det første:

"prisantydning for solgte boliger."

Hvor finner du denne informasjonen? Jeg ser overhode ingenting på Finn.no som tilsier at prisen KUN gjelder solgte boliger. Slik jeg tolker det er prisene et gjennomsnitt av annonserte boliger, med andre ord: både solgte og usolgte.

For det andre:

Hvis det du sier er rett. Hvordan avslører en differanse mellom prisantydning (på Finn.no) og faktisk salgspris at Eiendom Norge driver manipulering?

Olav...

Små boliger har høyere kvadratmeterpris enn store boliger. Aller høyest kvadratmeterpris har de minste leilighetene (dette er regelen, men det finnes noen få unntak), fordi det her er størst etterspørsel i forhold til tilbud. Dette er jeg ganske sikker på at du er klar over..

Som du ser er det en differanse på 465k mellom gjennomsnittspris i 2023 og 2024.

Fordi SAMMENSETNINGEN av boligene varierer fra år til år, så har man nok laget en modell som justerer for disse forandringene. Dette gjør at prisene blir mest mulig sammenlignbare år for år. F.eks. har modellen kanskje en vekting av 30% små boliger, 50% mellomstore boliger, og 20% store boliger.

Som et ekstremt eksempel på hva som teoretisk kunne skjedd uten en slik justering:
Si om det et år KUN ble solgt små boliger, da ville man (alt annet likt) sett en relativt kraftig boligprisoppgang. På motsatt side, hadde man et år der KUN store boliger ble solgt, så ville man sett en relativt kraftig boligprisnedgang.

Siden gjennomsnittsprisen er lavere i år enn i fjor, så tyder det på at volumet av store boliger er lavere enn i fjor. Dette stemmer godt med nyhetsbildet der det i hvert fall fremkommer at luksusmarkedet er tregt.

Finn.no sitt tall er gjennomsnittlig prisantydning for solgte boliger. Dvs at man må justere for endring i pris/prisantydning for å komme fra finn.no sitt tall til det som skulle vært Eiendom Norge sitt tall. Det er den sammenlikningen som har avdekket Eiendom Norges manipulering. Jfr min debatt om temaet.

Hører ofte det argumentet. Men det er likevel ikke riktig tankegang mener jeg. Er målet å tjene slik at man har en større sum i en gitt valuta uavhengig av kjøpekraften valutaens verdi gir er det riktig. Er målet å få mer igjen for pengene man investerte er det feil.
Usikker på hvilke mål folk her setter seg, mye tyder på det første som i seg selv gir lite annet enn en psykologisk effekt. Mer igjen for pengene blir det ikke.

Hmm de fleste har jo heldigvis lån og lønn også i nok men det er klart de som satt med bolig eller annen verdi i Euro eksempelvis har jo blitt 10-30 % rikere på noen år uten å hensynta eventuell prisstigning eller fal avhengig av hvor langt tilbake de kjøpte.
Men det er da vel ikke vanlig å regne om investeringer til i fremmed valuta som bolig eier i Norge ? (Men ja det er klart man heller skulle vært på Nasdaq eller noe istedenfor) Men det er jo svært risikofylt å ta valuta lån og har vel aldri vært anbefalt ihvertfall for vanlige folk men hørte noen lånte nesten gratis mens renta var høy her for 20-30 år siden(Tror vedkommende hadde lån i japanske yen)

Eiendom Norge - TABELL 1 Oppsummering prisendringer for OSLO

I desember 2024-rapporten:
Gjennomsnittspris: 6.218.076,-
Gjennomsnitt kvm.pris: 93.073,-

I desember 2023-rapporten:
Gjennomsnittspris: 6.683.477,-
Gjennomsnitt kvm.pris: 89.518,-

..som gir endring fra desember 2023 til desember 2024:

Gjennomsnittspris: -465.401,- (-7,0 %)
Gjennomsnitt kvm.pris: +3.555,- (+4,0 %)

I TABELL 1 i desember 2024-rapporten blir dette til:
"Endring siste år:" +6,8 %


Sammenstiller man Eiendom Norges TABELL 1 i desember i år med desember i fjor så har gjennomsnittsprisen for en bolig i Oslo falt med 465.401 kroner, eller 7,0 %. Samtidig som gjennomsnittlig kvm.pris har steget med 3.555 kroner, eller med 4,0 %. Går man til kolonnen "Endring siste år (m/m)" i TABELL 1 i desember i år har boligprisen økt med 6,8 % fra desember i fjor til desember i år. Det er økningen på 6,8 % som presenteres som prisutviklingen for Oslo i Eiendom Norges rapportering.

Uansett hva man sammenlikner historisk så stemmer ikke Eiendom Norges data i det hele tatt. Det være seg prisutvikling eller antallsutvikling. Eiendom Norge har endret på alle historiske data slik at boligkrakket som man er inne i fremstilles som noe helt annet.

Ja, det må de jo være, for ellers så er jo Edgar A minst like boligpris-analfabet som det han beskylder andre for å være.

"FINN.NO:
Des23=)Des24: +0,7 %

EIENDOM NORGE:
Des23=)Des24: +6,4 %"

Olav.. Boligprisstatistikken bestemmes ut ifra SOLGTE boliger, på samme måte som en aksjekurs bestemmes ut ifra SOLGTE aksjer. Du sammenligner gjennomsnittet av solgte boliger med gjennomsnittet av prisantydninger...

I aksjeverden ville en tilsvarende tøysete sammenligning blitt om jeg regnet gjennomsnittet av ordreboken og dundret inn på tråden som omhandler "Vår Energi" og sier at:

"Hey, aksjekursen er EGENTLIG 41kr, 8% høyere enn dagens sluttkurs på 38kr!"

Mulig det, for boligbransjen ligger superlativene veldig løst. Men er ikke mye krutt i boligspekulering siste årene samme hvordan man ser på det.

Ser smartingene i Eiendom Norge skryter av 6,4% oppgang, de bare glemte å ta med inflasjon 2som ender på? og at valutaen ble svekket mellom 9-9,5% i samme periode. Nytt år med sviende verditap på rugekassene.

I Zimbabwe følte folk seg også veldig rike når prisene gikk til himmels, de bare glemte koblingen mot resten av verden.

Tipper Drammens tallene er manipulerte.

Traff nettopp en boligkjøper på Galgeberg Oslo øst.
Han har nylig betalt 6,85mill for 68kvm midt i Galgeberg krysset byggeår 1935 oppussingsobjekt.
Altså 100k pr kvm midt i Galgeberg krysset!!! for en aksjeleilighet fra før krigen.

EIENDOM NORGE - FIGUR 14 Liggetid usolgte boliger. Antall dager.

Desember 2024: 76 dager

Desember 2023:
- i rapporten for desember 2024: 83 dager
- i rapporten for desember 2023: 76 dager

Desember 2022:
- i rapporten for desember 2024: 67 dager
- i rapporten for desember 2023: 62 dager

Desember 2021:
- i rapporten for desember 2024: 64 dager
- i rapporten for desember 2023: 55 dager

Desember 2020:
- i rapporten for desember 2024: 84 dager
- i rapporten for desember 2023: 65 dager

som gir liggetider i desember siste 5 år:

Liggetider i desember 2024-rapporten:
2020: 84 dager
2023: 83 dager
2024: 76 dager
2022: 67 dager
2021: 64 dager

Liggetider med årene 2020-2023 fra 2023-rapporten:
2024: 76 dager
2023: 76 dager
2020: 65 dager
2022: 62 dager
2021: 55 dager

Eiendom Norge har spesialisert seg på historieforfalskning slik at dagens krakktall fremstår som normale.

FINN.NO:
Desember 2024: 48.916,-
November 2024: 49.438,-
Desember 2023: 48.564,-
gir:
Des23=)Des24: +0,7 %
Nov24=)Des24: -1,1 %
https://www.finn.no/realestate/boligmarkedet/

EIENDOM NORGE:
Des23=)Des24: +6,4 %
Nov23=)Des24: +0,1 %
https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/

Ja, visstnok den sterkeste siden 2016, sier de manipulerte tallene

Eiendom Norge kaller prisoppgangen sist måned for «kruttsterk»

Jo, men du må huske på som TS har skrevet på inn og utpust, dette er manipulerte tall selv Rifenstahl og gøbbels ville vært stolte av å formidle. Og hele den norske befolkningen er hjernevasket.

Bortsett fra ts og noen av hans ivrige tilhengere.

Da har vi fasiten for 2024, det ble altså en PRISOPPGANG på 6,4% for det vidstrakte land. Fortsatt kan intet boligkrakk registreres og parametrene legger til rette for videre boligprisvekst også i det påbegynte år.

Edgar A skriver: "Selvsagt billig i en by som har vært utsatt for det såkalte krakket i den pris destruktive randsonen rundt Oslo.
Henrik(28) gikk rett i den klassiske fella ved å kjøpe bolig i ett område som vil få en laber prisvekst imens
vil Oslo sette nye prisrekorder og Henrik(28) er dermed tvunget og dømt til å bo i Drammen e.l steder resten av livet.
Trist men sant."

Da er vi i gang - desembertallene for prisutviklingen i Drammen vs. Oslo:
Drammen 1,1% nom. 2,2% sesongjustert

Oslo 0,9% nom. 0,8% sesongjustert

I say no more - Edgar A.

Den såkalte boligmafiaen, altså talspersoner hos banker og meglere, de har som eneste jobbinstruks å påvirke nordmenn til å prioritere OPP nytten av egen bolig og prioritere NED nytten av alt annet, av dyr nybil, spennende feriereiser, pubrunder og heiskort. Så enkelt. Boligmafiaen bearbeider husholdningens preferanser, hver dag, hvert minutt, det er jobben deres, og i denne jobben utnytter de selvfølgelig ukritisk og kynisk alle tilgjengelige midler: løgn, sløve journalister, betalt markedsføring, hysteri i media, skremselspropaganda, … hele forbanna pakken.

Ikke noe galt i dette, vi kan ikke kritisere boligmafiaen for å være dyktige i jobben sin. For de ER dyktige, vi må bare beundre faenskapen deres. Eine Lüge, die oft genug erzählt wird, wird irgendwann zur Wahrheit, slik Joseph formulerte det.

Olav2 er kanskje litt for opptatt av hvordan endring i boligkostnad vil endre boligprisen, men den sammenhengen er langt i fra linjær, fordi husholdningen konsumerer masse forskjellig rart og kan altså bløffes til å styrke preferansen for egen bolig, slik man styrker preferansen for jod når man blir informert om en en svær atomsopp på Dovre.

Hvis noen betviler dette, bør de lese de to rapportene fra Finanstilsynet; Boliglånsundersøkelsen publisert 17okt 2024 og Forbruksgjeldsundersøkelsen publisert 23okt 2024. Her ser man at nordmenn fortsetter å låne penger som tullinger; usikret gjeld øker i 2024 med ca 10% mens sikret gjeld øker ca 8%, litt høyere vekst enn i 2023. Spinnville tall i en økonomi hvor reell lønnsvekst og prisvekst i 2023 og 2024 er 4-5%. Sjekk spesielt utviklingen i inkassosaker og illustrasjonen som viser hvordan boliglån nå klumper seg sammen rundt 4gg inntekt og 75% sikkerhet, og 5gg og 85% for førstegangskjøpere. Igjen, dette er spinnville tall, både historisk og globalt. Fullstendig galskap. Og dette er fakta, for i motsetning til EN, NB og SSB kan ikke Finanstilsynet "beregne" tallene sine, de bare summerer innrapporterte, revisorgodkjente tall fra banker og finansinstitusjoner. Simpel 1+1.

Boligmafia, politikere, NHH-professorer og kommentatorer bløffer stakkars naive nordmenn til å tro at de fikk mye bedre råd i 2024 og at de vil få enda bedre råd i 2025 og at de derfor trygt kan låne til pipen før boligprisene nå straks, hvert øyeblikk eksploderer noe aldeles voldsomt opp, alle steder, over hele landet.

Folk kjøper nå derfor liten kinesisk elbil heller enn mercedes, bmw og audi. Folk reiser til kanariøyene, ikke til thailand. Folk drikker to halvlitere på byn, ikke fem. Folk dropper nye møbler og ski, og utsetter tannlege og bilverksted, MEN de fortsetter å prioritere dyr bolig over alt annet, fordi det er noe de MÅ gjøre, nå, ellers er de dumme. Og slik har mafiaen holdt på i hele 2023 og 2024. Og det funker.

Det blir spennende å se hvordan dette utvikler seg i 2025. Prat kan jo ikke erstatte penger inn i evigheten og snart er boligmafiaens preferanse-sett oppbrukt, snart er husholdningen tom for varer og tjenester som kan nedprioriteres.

Krakk tallene er ute!
https://www.youtube.com/watch?v=bxD5inNk7WA

Leiemarkedet har reagert negativt, det er det lite tvil om og da spesielt i Osloområdet. Men, foreløpig så er det lite som tyder på krakk i salgsmarkedet og med det så kunne det vært interessant å vite hva Olav2 mener kan være grunner til at vi ikke ser krakk de neste 2 årene? Har tidligere vært inne på at jeg tror Olav2 får noe rett i at vi får en nedgang, men klarer bare ikke se tegnene pr i dag.

Denne trådens navn relaterer seg til årene debatten har eksistert slik den første debattens navn gjør det samme. Hvis denne debatten ikke blir full i 2025 så vil navnet bli utvidet med 2026. Under forutsetning av at ikke boligkrakket stopper i 2025 som det også er en viss mulighet for.

Det som er langt viktigere å fokusere på enn denne trådens navn Ring2 er denne trådens informasjonsinnhold. Som f.eks. mitt foregående innlegg som presenterer en statistikk over leiemarkedet i Oslo som både slår i hjel Utleiemeglerens åndsvake prediksjon om 25 tusen kroner for en 2-roms i Oslo i år og slår i hjel Norges Banks hjernedøde prediksjon om ytterligere 30 % prisøkning de nærmeste årene som alle boligeksperter og hele den norske pressen papegøyer.

Hele det norske folk blir for tiden forsøkt lurt av den norske sentralbanken, alle de norske bankenes makroøkonomier og alle andre nordmenn som fremstiller seg selv som boligeksperter til å holde livet litt til i den største boligboblen som er etablert i Europa etter finanskrisen. Den eneste seriøse motvekten til denne massive manipuleringen av det norske folk i retning økonomidestruksjon i det norske boligmarkedet er Olav2 på Hegnars Eiendomsforum. Den eneste boliganalytikeren i Norge som er ærlig om det som skjer og fremstiller det som skjer på en for mange forståelig og kontrollerbar måte.

Strengt tatt Olav, så bør vel tråden endre navn til "Boligkrakket 2022/2023/2024/2025", all den tid det opprinnelige påståtte påbegynte boligkrakket skal ha startet i 2022, da du startet den første krakktråden din.

Ref. denne tråden:

https://www.finansavisen.no/forum/thread/154663/view/0/0?page=1

Gjennomsnittsleie 1-roms leiligheter i Oslo (utleiemeglerens statistikk)

Måned: nye kontrakter - eksisterende kontrakter = dyrere i nye kontrakter ... antall til leie / ønskes leid
12.24: 12.214 - 12.342 = −128 ... 2.778 / 102 = 27,24
11.24: 12.433 - 12.325 = +108 ... 2.769 / 105 = 26,37
10.24: 13.005 - 12.252 = +753 ... 2.660 / 132 = 20,15

09.24: 12.164 - 12.161 = +3 ... 2.512 / 151 = 16,64
08.24: 13.081 - 12.044 = +1.037 ... 2.711 / 205 = 13,22
07.24: 13.878 - 11.931 = +1.947 ... 2.211 / 277 = 7,98

06.24: 14.051 - 11.880 = +2.171 ... 2.465 / 342 = 7,21
05.24: 12.942 - 11.812 = +1.130 ... 2.256 / 326 = 6,92
04.24: 12.234 - 11.773 = +461 ... 2.268 / 268 = 8,46

03.24: 12.040 - 11.717 = +323 ... 2.464 / 205 = 12,02
02.24: 12.485 - 11.704 = +781 ... 2.542 / 161 = 15,79
01.24: 12.006 - 11.651 = +355 ... 2.710 / 138 = 19,64

12.23: 12.294 - 11.595 = +699 ... 2.377 / 119 = 19,97
11.23: 11.837 - 11.502 = +335 ... 2.440 / 119 = 20,50
10.23: 12.774 - 11.443 = +1,331 ... 2.192 / 164 = 13.37

09.23: 12.309 - 11.338 = +971 ... 2.011 / 211 = 9,53
08.23: 12.373 - 11.212 = +1.161 ... 1.936 / 235 = 8,24
07.23: 12.596 - 11.101 = +1.495 ... 1.696 / 340 = 4,90

06.23: 12.742 - 10.983 = +1.759 ... 1.920 / 379 = 5,07
05.23: 12.487 - 10.910 = +1.577 ... 1.776 / 372 = 4,77
04.23: 13.105 - 10.834 = +2.271 ... 1.932 / 306 = 6,31

03.23: 11.752 - 10.779 = +973 ... 2.045 / 257 = 7,96
02.23: 12.080 - 10.741 = +1.339 ... 2.033 / 185 = 10,99
01.23: 11.351 - 10.671 = +680 ... 2.102 / 165 = 12,74

12.22: 10.923 - 10.630 = +293 ... 1.872 / 154 = 12,16
11.22: 11.797 - 10.550 = +1.247 ... 1.653 / 184 = 8.98
10.22: 11.793 - 10.498 = +1.295 ... 1.522 / 217 = 7,01

09.22: 11.486 - 10.440 = +1.046 ... 1.487 / 282 = 5,27
08.22: 11.338 - 10.419 = +919 ... 1.425 / 378 = 3,77
07.22: 11.096 - 10.310 = +786 ... 1.303 / 467 = 2,79

06.22: 11.124 - 10.192 = +932 ... 1.945 / 449 = 4,33
05.22: 11.513 - 10.198 = +1.315 ... 1.865 / 377 = 4,96
04.22: 10.783 - 10.183 = +600 ... 1.606 / 349 = 4,60

03.22: 11.124 - 10.179 = +945 ... 2.117 / 276 = 7,67
02.22: 10.740 - 10.151 = +589 ... 2.311 / 195 = 11,85
01.22: 10.524 - 10.102 = +422 ... 2.267 / 176 = 12,88

For første gang siste 3 år var leien i nye kontrakter lavere enn i eksisterende kontrakter i desember i fjor. Samtidig var det i desember i fjor høyest antall annonser for bolig til leie og lavest antall annonser for bolig ønskes leid siste 3 år.

2025 starter med det kaldeste leiemarkedet i Oslo etter finanskrisen og med leier i nye kontrakter som for første gang siste 3 år er lavere enn i eksisterende kontrakter.

Flyktningene fra Syria sendes i år i retur og ankomsten av flyktninger fra Ukraina har krakket i antall. Det betydelige presset flyktningene har medført på oslos leiemarked de siste årene blir nesten helt borte i 2025. Hvis krigen i Ukraina slutter så blir det et minst like stort negativt press på leiemarkedet som følge av at flyktningene blir borte fra leiemarkedet i Oslo.

Åpningen av samfunnet i 2022 etter covid med tilbakekomsten av studentene og utelivsarbeiderne til oslos leiemarkedet ble avløst av mange meget betalingsdyktige ukrainske flyktninger. Det sikret en så stor etterspørsel etter bolig at utleiernes voldsomme leieøkning, for å dekke de økte finanskostnadene renteoppgangen dro med seg, sendte leiene opp i skyene frem til sommeren i fjor. Fra da av har leiene påbegynt et voldsomt fall som har dratt leiene i nye kontrakter under leiene i eksisterende kontrakter. Som vil hemme leiene i eksisterende kontrakter utover i 2025 og som vil provosere leietakerne til å si opp leiekontraktene fordi de har høyere leie enn man kan leie til i markedet.

De som leide 1-roms leiligheter i juni i fjor kan nå redusere månedsleien med ca 2 tusen kroner via å si opp den kontrakten de har og leie en av de 1-roms leilighetene som er ledige på markedet. Eventuelt kan de gå til sak for å få nedsatt leien til markedsleien som ligger 2 tusen kroner under det de betaler.

Utleiemegleren eid av den største utleieren i Norge Tollefsen, som har mer 1-roms leiligheter i Oslo enn noe annet, har sluttet å rapportere statistikken over leien i nye kontrakter på utleiemeglerens nettsted. Det kan man forstå at Tollefsen har presset igjennom i et forsøk på å unngå det voldsomme presset fra flere tusen leietakere som han neppe klarer å motstå hvis det kommer. Forstå, men absolutt ikke respektere. Det er tragisk at den største utleieren har mulighet til å oppføre seg på en slik måte.

Godt reflektert om de nest øverste prisklassene av eiendomsmegler Skaara:

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/01/05/8225688/de-rike-rammes-av-hoye-renter

Jeg tenker at når en diskusjonspartner som Olav2 velger å gi fan i sin opprinnelige mening så glem mannen. j

"Jeg er ikke nødvendigvis mer intelligent enn forskerne i SSB. Det er ikke forskjell i IQ som er utslagsgivende så lenge rentens påvirkning på boligprisutviklingen ikke krever mer enn å slå på en velfungerende hjerne. Enhver normalt utrustet person klarer å forstå at økt rente gir økt kostnad for en boligeier som hemmer vedkommendes boligforbruk i perfekt harmoni med alle andre boligeiere slik at boligprisen presses nedover av mindre total boligetterspørsel. Det blir ikke færre boliger så da må prisen ned for å dra etterspørselen opp av nedturen renteøkningen har gitt.

Forskjellen mellom forskerne og meg er at de er flokkdyr og jeg er uavhengig. Forskerne lar seg manipulere til å forkaste det forskningen gir av resultat av boligmafiaens overbevisende samstemte løgner om boligprisutviklingen, leieprisutviklingen, tilbudsutviklingen, etterspørselsutviklingen, behovsutviklingen etc i tillegg til at alle forskerne trolig eier egen bolig."

Jeg tror kardinalfeilen du, SSB og noen veldig få økonomer har gjort er at dere har lagt ALT for mye vekt på renteøkningen, og alt for lite vekt på EFFEKTEN av boliglånsforskriften. Under følger spørsmål/svar fra meg selv, til meg selv:

- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?

For å svare på dette spørsmålet må vi først stille oss selv et annet spørsmål:

- Hvilke hovedfaktorer er det som bestemmer prisnivået på boliger?

Faktor 1: Antall boliger
Faktor 2: Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig
Faktor 3: Mengden kapital disse menneskene KAN bruke på bolig

Det er den tredje faktoren som er den viktigste når vi skal forklare hvorfor OP, SBB og noen få økonomer har bommet så ekstremt grovt på prisutviklingen her til lands.

- Er det det frie markedet som bestemmer hvor mye en lånetager kan låne?

Nei!

Stikkordet er boliglånsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2017. Og viktigst av alt: "Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt". Denne loven ble vedtatt spesifikt for å BEGRENSE BOLIGPRISVEKSTEN og nordmenns gjeldsvekst.
Før denne regelen var det i hovedsak bankenes risikovurdering og konkurransen mellom de forskjellige bankene som styrte hvor mye en lånetaker kunne låne. Med andre ord, det var et nærmest fritt marked.

- Reduseres Faktor 2 "Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig" ved innføring av boliglånsforskriften?

Nei!

Dette vil si at vi har hatt 8 år(!), med stadig høyere divergens mellom de REGULERTE BOLIGPRISENE på den ene siden (disse er kunstig lave fordi de er begrenset av staten gjennom boliglånsforskriften) og de FRIE BOLIGPRISENE (m.a.o.: boligprisene slik de ville vært i et fritt marked, gitt at boliglånsforskriften aldri trådte i kraft).

Ingen kan si nøyaktig hvor høye boligprisene ville vært de siste 8 årene dersom staten ikke hadde innført boliglånsforskriften, men alle kan nok være enige om at de ville vært betydelig høyere. Hele grunnen til at forskriften ble innført var jo nettop for å begrense prisveksten.

La oss bryte ned "Faktor 3" og se på de forskjellige elementene. Størrelsen av "Faktor 3" bestemmes av følgende underfaktorer:

1. 5x bruttoinntekt
2. Den totale tilgjengelige kapitalen fra familiebanken
3. Oppspart egenkapital
4. Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader

La oss gå tilbake til det opprinnelige spørsmålet:

- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?

Grunnen er følgende:

1. Tilbud/etterspørsel (Faktor 1 og Faktor 2) har holdt seg sterk som følge av en befolkningsvekst drevet av høy innvandring.
2. Høy inflasjon har gitt høy lønnsvekst. Jo større divergens det blir mellom de FRIE BOLIGPRISENE og de REGULERTE BOLIGPRISENE, jo viktigere blir den ekstremt begrensende faktoren: 5X BRUTTOINNTEKT.
3. Som nevnt i innlegget, en av underfaktorene i "Faktor 3" er "Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader". Folk har høy vilje/mulighet til å begrense det øvrige forbruket, dvs. de kjøper billigere biler, billigere ferier, færre restaurant-/kafébesøk, billigere klær eller færre klesplagg, osv., osv.. Slik kan mange (men absolutt ikke alle) betjene lån på 5xbruttoinntekt, til tross for høyere rentekostnader.

Sagt på en enkel måte:

Hadde markedet vært fritt (ingen boliglånsforskrift) så hadde boligprisene vært MYE høyere i perioden 1.jan. 2017 (da boliglånsforskriften trådte i kraft) til starten av rentehevingene (2. halvår 2021).
I dette scenarioet ville mange låntakere vært mye mer sensitive for rentehevinger (fordi lånene deres ville vært mye høyere), og den påfølgende perioden av rentehevinger (fra 0% til 4.5%) ville medført et mye større fall i boligprisene. Med andre ord, prisene ville vært mye mer volatile.

Olav2.
Jeg har fulgt din tråd en stund. Pga. at jeg er en utleier i Norge.
En stor feil du har gjort Qlav2 er å gå inn på din tråd å redigere overskriften. Du tok feil og valgte å legge til et år.
Her blir du å ta grundig feil. Hva gjør du til neste år? Gå tilbake Olav2 til den overskriften du startet med og si at du tok feil.
Helt Ok å gjøre det..

Du Olav2 du Olav2. Det du må se på er hvor mange elever går ut av skolen klar for arbeidslivet neste år. Du finner det på Statistisk Sentralbyrå.
Ca 6000 elever rundt i Norge er ferdige. Klar til å investere i egen bolig.
Olav2 se på denne https://sykepleien.no/meninger/2023/02/na-er-det-nok-krise-kommisjoner-og-kultur-na-ma-tiltakene-komme
Det kommer til å bli innleid arbeidskraft fra div utleiebyråer som Leier bolig.
Tenketanken Olav2. Tenk hvor mange folk det er behov for som vi må leie inn.
I mitt fylke har vi rundt regnet 120 Malere som er her i intervaller 1 til 10 år.
Selv leier jeg ut en bolig i småkommuner for 50000 i mnd. Ja flere. Betalte 1,5 mill for de i snitt. 5 soverom og 5 beboere.
Olav2 ikke lag statestikker for å prøve å vinne.
https://www.fafo.no/images/pub/10409.pdf

På skyggesiden av Drammen selger fortsatt JM Norge borettslagsleiligheter i Sundlandveien 10 som stod ferdige i fjor høst. I nest øverste etasje selges en 91 kvm stor leilighet uten garasje for en totalpris på 6,5 millioner kroner.
https://www.finn.no/realestate/projectunit/ad.html?finnkode=293972988
Dvs for 1,15 millioner kroner mindre enn hva legeparet i Hammerfest betalte for min foreldres siste bolig da de kjøpte den i 2022. Boligen som har en langt bedre beliggenhet, i tillegg til å ha garasje inkludert i prisen, være 28 kvm større og ha en ekstra balkong. 1,15 million mer var et røverkjøp av mine foreldres siste bolig hvis man sammenlikner med hva JM Norge forsøker å selge på skyggesiden av hjembyen til finno.

Den 1,15 million billigere boligen som JM Norge ikke får solgt har kostprisen delt i to like deler i form av et innskudd på 3,25 millioner kroner og en fellesgjeld på samme beløp. En fellesgjeld på 3,25 millioner kroner som gir 21 tusen kroner i felleskostnader. Dvs 1.100 kroner mer i felleskostnader enn man må betale for å leie den minst 1,15 millioner kroner mer verdifulle leiligheten på den riktige siden av Drammenselven.

Kjøper man en ny bolig i Drammen i dag, hvor halvparten av totalprisen er fellesgjeld, betaler man mer i felleskostnader enn man betaler for å leie en minst 1,15 millioner mer verdifull bolig. Tygg på den finno før du lar deg enda en gang begeistre av de som påstår at boligprisene skal fortsette himmelferden.

Du følger veldig bra opp med fargerik debattering Utleier. Takk for det og godt nytt år til deg også.

Sjeldent underholdende lesning / om vintersko og makspuls mm.

Om du ikke får en økonomisk lukurativ fremtid innenfor eiendom burde du absolutt vurdere forfatterskap / med din penn og de tingene du har opplevd og personene som du har truffet på din vei (ut fra det du selv har beskrevet før) - burde du kunne skrive noen ordentlig gode spennings romaner. Dette er ikke ironisk ment....

Det var en veldig svak yield på den leiligheten / rundt 2,2-2,3%. Helt enig i at det er dårlig butikk å leie ut denne. Hva kan forklaringen være ?

Ble litt nysgjerrig på dette / googlet litt og fant ut at legen (spesialiserer seg til øyelege) som eier 50% av leiligheten har flyttet til Hammefest (engasjement for en periode ?) for speialistutdannelse til øyelege og å være med å bygge opp øyeklinikken ved Finnmarkssykehuset der..... Jeg kan jo spekulere litt jeg også da / i om Finnmarkssykehuset dekker kostnader ved bolig i Hammerfest og delvis Drammen / ihvertfall er det ikke enkelt å få tung helsekompetanse til Finnmark - og man strekker seg nok langt for det.... Og han/de skal kanskje bare være der opp i 3 år eller noe sånt?. Ser at de leier ut delvis møblert (inklusive gassgrill !). Men dette er som sagt 100% spekulasjoner. Men har en følelse av at dette paret ikke knuses av høye renter og lave leieinntekter...

Ellers er jeg personlig forsiktig med å lese tinglyste heftelser som faktisk gjeld (restgjeld). Jeg har selv en leilighet hvor långiver har tinglyst en panterett på 100% av kjøpesum for 2 år siden, selv om jeg bare har en boligkreditt på 60% av kjøpesum/ og trekket på boligkreditten p.t. er minimalt. Om noen går inn på se eiendom og bare ser på heftelser på leiligheten ser det ganske stusselig ut for Utleier.

Så regnestykket ditt gir mer en beskrivelse av hvor elendig denne eiendommen er som utleieobjekt isolert sett - kanskje spesielt hvis man kjøper den for 7.650.000 og låner max.....Fin leilighet ser det ut som - kanskje derfor legene ønsker å beholde den..

Gjentar at jeg bare spekulerer - dersom noen leser dette og skulle tro at jeg kjenner caset. De gjør jeg absolutt ikke. Annet enn at jeg fant at (50%-) eier er lege, har flyttet til Hammerfest og jobber ved Finnmarkssykehuset med adresse i byen. Kona er også lege og arbeider ved samme sykehus.

Ellers / riktig godt nytt år Olav2 og alle andre !

Jeg tror at du har godt av å flytte fokus finno. Fokus i retning det som faktisk skjer. Ditt fokus i retning manipulert informasjon lurer du bare deg selv av.

I 2022 kjøpte Angelo Amati og Helene Conradi, begge født i 1989, seksjon 34 av Tomtegata 12 A i Drammen for 7,65 millioner kroner. Den romslige 4-roms toppleiligheten på 119 kvm med 2 balkonger og garasjeplass i kjelleren ligger i Bragernes Strand sentralt i Drammen.

Kjøperne av denne leiligheten da den var ny i 2007 ga meg ukepenger frem til jeg var 8 år for å gå over til månedspenger fra 8 års alderen som også skulle dekke innkjøp av klær og sko frem til jeg i 13 års alderen begynte å jobbe ved siden av skolen på kvelder, helger og i ferier og overtok dermed ansvaret for finansieringen av det som aldri har blitt mitt fokus.

Da jeg ble 63 år fikk jeg i kombinert jule- og bursdagsgave vintersko av hun som er nesten 2 år eldre enn meg og som også fikk uke- og månedspenger av de 2 som kjøpte denne leiligheten da den var ny. Det var første gang jeg har hatt vintersko så lenge jeg frem til 63 års alderen kun har gått i sommersko om vinteren. Den 8 år gamle gutten som fikk ansvaret for sitt innkjøp av klær og sko i alt for ung alder har aldri hatt fokuset i den retningen.

Seksjon 34 av Tomtegata 12 A i Drammen er nå annonsert til leie med kr 19.900,- i månedsleie.
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=387231467&ci=3
En månedsleie som for dagens eiere skal dekke felleskostnader antagelig i størrelsen 5 tusen kroner i måneden og et lån som ved kjøpet var på 6,75 millioner kroner. Med 6 % lånerente har de to eierne av denne leiligheten 33.750 kroner i månedlige rentekostnader til dekning av de ca 15 tusen kronene i måneden de får når Utleiemegleren har klart å finne en leietaker. Eller enda litt mindre enn 15 tusen kroner så lenge megleren også skal ha sitt.

Eierne av denne leiligheten i dag må ha satt inn ca 1,1 millioner kroner i egenkapital ved kjøpet så lenge dette er en selveier og da måtte de i tillegg til kjøpesummen også betale dokumentavgift etc. 1,1 million kroner i innskutt egenkapital i denne leiligheten gir i dag et løpende underskudd på ca 20 tusen kroner i måneden når Utleiemegleren har funnet en leietaker. Dvs før avdrag på gjelden som svekker likviditeten ytterligere. De har en løpende egenkapitalavkastning på drøyt minus 20 % av denne leiligheten som var mine foreldres bolig i livets solnedgang. Av en innskutt egenkapital som i realiteten er borte for lenge siden. De klarer aldri i verden å selge denne boligen for det de har i lån. Det er vel derfor de forsøker å leie ut noe som ikke dekker de siste 240 tusen av årlige rentekostnader.

Hva gir dette av fokus finno? Du er enda eldre enn meg så da må også du klare å snu litt på fokuset i voksen alder slik som jeg har klart. Vintersko er utrolig mye mer behagelig å ferdes i på vinterstid i Norge enn sommersko. Det har hun som også fortsatt har makspuls over 200 lært meg slik som jeg nå forsøker å lære deg min debattvenn finno om fokus i boligmarkedet.

Det interessante i dag er det som truer seg frem av det renteoppgangen har gjort med slike som Angelo Amati og Helene Conradi, født i 1989, sin økonomi. Sett fokuset i den retningen finno. Fokuset på hva Eiendom Norge kommer med av manipulert informasjon neste måned er feil fokus som bare gjør vondt verre.

Hvordan blir boligprisutviklingen på landsbasis og i Oslo i januar? Hva tror du Olav2 og dere andre?

- Jeg tipper +2,1 % i nominelle prise på landsbasis.
- Og 3,0% i Oslo

Hva tipper du?

Tviler på det

Da var tittelen på tråden endret til å inkludere 2025.. Én dag får du rett, Olav2!

Gjennomsnittsleie i NYE kontrakter - 3-roms leiligheter i Oslo (Utleiemeglerens kontrakter):

12.24: 20.082,-
11.24: 20.895,-
07.24: 22.310,-
12.23: 19.872,-

11.24=)12.24: -813,- (-3,9 %)
07.24=)12.24: -2.228,- (-10,0 %)
12.23=)12.24: +210 (+1,1 %)

https://wwwdev.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk

Gjennomsnittsleien i Utleiemeglerens NYE kontrakter for 3-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 3,9 % lavere enn i november 2024, 10,0 % lavere enn i juli 2024 og 1,1 % høyere enn i desember 2023.

Gjennomsnittsleien for ALLE Utleiemeglerens inngåtte kontrakter for 3-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 20.026,-. Dvs 56,- lavere enn leien i NYE kontrakter i desember 2024 som indikerer at nå har halvparten av inngåtte kontrakter høyere leie enn markedsleie. Som igjen medfører at inflasjonsjustering av halvparten av inngåtte kontrakter kan stoppes av leietakerne med begrunnelsen at leien allerede er høyere enn markedsleien.

Gjennomsnittsleie i NYE kontrakter - 2-roms leiligheter i Oslo (Utleiemeglerens kontrakter):

12.24: 16.115,-
11.24: 16.447,-
07.24: 17.368,-
12.23: 15.834,-

11.24=)12.24: -332,- (-2,0 %)
07.24=)12.24: -1.253,- (-7,2 %)
12.23=)12.24: +281 (+1,8 %)

https://wwwdev.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk

Gjennomsnittsleien i Utleiemeglerens NYE kontrakter for 2-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 2,0 % lavere enn i november 2024, 7,2 % lavere enn i juli 2024 og 1,8 % høyere enn i desember 2023.

Gjennomsnittsleien for ALLE Utleiemeglerens inngåtte kontrakter for 2-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 16.132,-. Dvs 17,- høyere enn leien i NYE kontrakter i desember 2024 som indikerer at nå har halvparten av inngåtte kontrakter høyere leie enn markedsleie. Som igjen medfører at inflasjonsjustering av halvparten av inngåtte kontrakter kan stoppes av leietakerne med begrunnelsen at leien allerede er høyere enn markedsleien.

Gjennomsnittsleie i NYE kontrakter - 1-roms leiligheter i Oslo (Utleiemeglerens kontrakter):

12.24: 12.214,-
11.24: 12.433,-
07.24: 13.878,-
12.23: 12.294,-

11.24=)12.24: -219,- (-1,8 %)
07.24=)12.24: -1.664,- (-12,0 %)
12.23=)12.24: -80 (-0,7 %)

https://wwwdev.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk

Gjennomsnittsleien i Utleiemeglerens NYE kontrakter for 1-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 1,8 % lavere enn i november 2024, 12,0 % lavere enn i juli 2024 og 0,7 % lavere enn i desember 2023.

Gjennomsnittsleien for ALLE Utleiemeglerens inngåtte kontrakter for 1-roms leiligheter i Oslo var i desember 2024 12.342,-. Dvs 128,- høyere enn leien i NYE kontrakter i desember 2024 som indikerer at nå har mer enn halvparten av inngåtte kontrakter høyere leie enn markedsleie. Som igjen medfører at inflasjonsjustering av mer enn halvparten av inngåtte kontrakter kan stoppes av leietakerne med begrunnelsen at leien allerede er høyere enn markedsleien.

Du skal ikke se bort i fra at det er fordi kvatmeteren i nevneren har blitt krympet.
Se: https://www.finansavisen.no/forum/thread/166138/view
Hvis ingen av OBOS boliger har innglassede balkonger så kan man si at BRA == BRA-i, men en stor andel av OBOS boliger har tildels store innglassede balkonger/terasser i forhold til BRA så kan dette forklare noe av forskjellen.

UTLEIEMEGLEREN I OSLO - lagt ut til leie siste døgn

1 roms leilighet, oktober-2024-snitt: 12.979,-, juli-2024-snitt: 13.878,-
- 70 kvm Majorstuen, 15.500,-
- 30 kvm Frogner, 13.500,-
- 23 kvm Majorstuen, 12.000,-
- 33 kvm Årvoll, 11.500,-
- Ullern, 10.500,-

2 roms leilighet, oktober-2024-snitt: 16.745,-, juli-2024-snitt: 17.368,-
- 58 kvm Alexander Kjellands plass, 21.000,-
- 54 kvm Aker Brygge, 19.500,-
- Marienlyst, 17.900,-
- 48 kvm Bjølsen, 17.000,-
- 35 kvm Pilestredet park, 16.500,-

- 47 kvm Sagene, 16.000,-
- 30 kvm Majorstuen, 16.000,-
- 37 kvm Røa, 16.000,-
- 45 kvm Sentrum, 15.500,-
- 35 kvm Majorstuen, 15.000,-

3 roms leilighet, oktober-2024-snitt: 20.239,-, juli-2024-snitt: 22.391,-
- 82 kvm Storo, 25.500,-
- 69 kvm Aker Brygge, 24.000,-
- 66 kvm Grønland, 22.000,-
- Vollebekk, 22.000,-
- 63 kvm Frogner, 22.000,-

- 57 kvm Rosenhoff, 21.900,-
- 53 kvm Grünerløkka, 21.900,-
- 66 kvm Ringnes Park, 21.500,-
- 57 kvm Majorstuen, 21.000,-
- 57 kvm Frogner, 20.900,-

- 63 kvm Grønland, 20.000,-
- 57 kvm Nydalen, 19.900,-
- Ekeberg, 19.000,-
- 42 kvm St.Hanshaugen, 19.000,-

4 roms leilighet, oktober-2024-snitt: 26.097,-, juli-2024-snitt: 28.296,-
- 106 kvm Majorstuen, 28.000,-
- 76 kvm Ensjø, 26.900,-
- 86 kvm Løren, 26.500,-
- 77 kvm Ensjø, 26.000,-
- 70 kvm Frogner, 24.000,-

Utleiemegleren har lagt ut 34 osloleiligheter til leie siste døgn. 19 har høyere og 15 har lavere utlyst pris enn gjennomsnittlig oppnådd pris i oktober i fjor. 6 har høyere og 28 har lavere utlyst pris enn gjennomsnittlig oppnådd pris i juli i fjor.

11. desember 2024: "Utleiemegleren spår prisrekord i 2025 – toroms i Oslo kan bikke 25.000"
https://www.utleiemegleren.no/presse

5 av 10, dvs halvparten av utlagte 2-roms er siste døgn lagt ut med en utlyst pris på 16.000 eller lavere. Dvs at Utleiemegleren forventer en leieprisøkning i 2025 på rundt regnet 50 % slik at halvparten av utlagte 2-roms leies ut for over 24 tusen.

Utleiemegleren har lagt ut en 2-roms på Aker Brygge for 19.500 og en 3-roms samme sted for 24.000. Som da nesten må komme opp i 30 og 36 tusen kroner i månedsleie i løpet av 2025 i Utleiemeglerens visjoner.

Til orientering så er leiemarkedet i Oslo kaldere nå enn i noen av de foregående årene tilbake til finanskrisen. Jamfør statistikken til Boff her på forumet. Som de plasserte flyktingene som har presset leiemarkedet de siste årene i 2025 knapt kommer noen flere av.

Utleiemeglerens visjon om 25 tusen for 2-roms i Oslo stiller i samme klasse som alle de andre prediksjonene om boligmarkedets himmelferd som har blitt 100 % dominerende i norsk presse. Nå sist i dag i form av OBOS sin prediksjon om 10 % prisøkning i 2025.

Obosstatistikken fremstår ikke lenger som troverdig med 7 % oppgang fra desember i fjor til desember i år når finn.no viser en prisoppgang for leiligheter i Oslo på 2,4 % fra desember i fjor til desember i år.

Krakkvarsel!
Obos prisene falt med 0,2% i desember

Boligverdi 10mill - 0,2%=20000,- rett i dass.

Jeg bor i Norge Baltazaris og har vært på språkkafé i Oslo så mange ganger at jeg ikke er sjenert for å gi uttrykk for det jeg har observert. Dette er et fenomen skapt av Norge som ville ha oppstått med alle nasjonaliteter, inkludert med de som kommer fra Cuba, som er der min kone kommer fra. Derfor dette oppholdet på Cuba nå i julen som dessverre nå er over.

Når du skjemmer bort et folk så voldsomt som det Norge gjør så skaper man noe som man vil angre på i lang tid fremover. Det er så mange likhetstrekk mellom vestens behandling av Ukraina i dag og vestens behandling av jødene etter krigen at jeg ikke er alene om frykten for at man får et "Israel" i Europa med mange av de uakseptable konsekvensene det medfører for de som i ettertid blir utsatte for et bortskjemt folks helt uakseptable oppførsel.

Huff, hvorfor denne unisone heia-gjengen om ukrainerne?

Ja det er bra å få innvandring, men med dagens trygdesystem er hele opplegget fullstendig dødfødt og eneste som skjer er inflasjonsdrivende pga dette gigantiske pengesluket. Det skrikes etter arbeidskraft og folk roper hurra i blinde og står med åpne armer. Det er vel også derfor ukrainerne får kastet alt etter seg. Vi tror de skal ta over jobbene der nordmenn ikke vil ha. Kan noen svare meg hvorfor dere tror dette??

Jeg kan garantere at etter å ha brukt mrd etter mrd av skattebetalernes penger med å prøve å integrere de, og skulle vi være så heldig at de går i jobb, så vil de TILPASSE seg det norske syke- og trygdeordningen. Hvorfor har vi mangel av arbeidstakere i Norge? Fordi det er altfor lett å utnytte trygdesystemet. Å tro ukrainerne eller andre innvandrere ikke vil utnytte enda mer er å tro på julenissen. Så i grunn det vi gjør er å pisse seg i buksa for å holde seg varm. Så her har Olav helt rett og vel så det.

Ja dette var dårlig av Olav om Ukrainerne. Fra sitt tilholdssted på Cuba har han altså kontroll på hva som foregår på bibliotekene i Norge der Ukrainere som ikke vil integreres møtes på språksentere der poenget er å lære norsk? Dette blir for dumt.

Pris per kvadratmeter fra finn.no
Norge totalt:
Desember 2024: 48.907,-
Desember 2023: 48.564,-
Januar 2023: 51.916,-

Oslo:
November 2024: 90.071,-
November 2023: 88.916,-
Desember 2022: 86.785,-

Drammen:
November 2024: 41.658,-
November 2023: 45.686,-
Desember 2022: 48.982,-

Antall annonser for bruktbolig til salgs i Oslo siste mandag i oktober:
2024: 2.163
2023: 2.111
2022: 1.923
2021: 1.155

Antall annonser for bolig til leie i Oslo i midten av desember:
2024: 2.778
2023: 2.377
2022: 1.872
2021: 2.220

Onkel_S sin visningssuksess i Oslo siste onsdag i oktober (over 60 viser prisoppgang):
2024: 47
2023: 38
2022: 43
2021: 61

Gjennomsnittlig pris/prisantydning for Norge i november (over 0,8 % viser prisoppgang):

2024: -0,6 %
2023: -2,0 %
2022: -0,8 %
2021: +1,8 %

Dagens boligkrakk startet i oktober 2022 samtidig som den første krakktråden startet. Det vet du finno så godt at din påstand om skivebom kler deg dårlig.

Flyktningene fra Ukraina har vært med på å bremse nedturen frem til nå, men ikke i nærheten så viktig brems som det boligmafiaen er ansvarlig for. Den voldsomme positiviteten som er skapt av boligmafiaens løgner i alle retninger har både vært hovedbremsen for nedturen og etablert den største boligboblen i Europa etter finanskrisen.

Boligkrakket 2026/2027/2028/2029/2030

Blir nok liv i denne tråden en del år fremover, dog med ny heading litt i ny og ne