Tviler på det

Jeg tror at du har godt av å flytte fokus finno. Fokus i retning det som faktisk skjer. Ditt fokus i retning manipulert informasjon lurer du bare deg selv av.

I 2022 kjøpte Angelo Amati og Helene Conradi, begge født i 1989, seksjon 34 av Tomtegata 12 A i Drammen for 7,65 millioner kroner. Den romslige 4-roms toppleiligheten på 119 kvm med 2 balkonger og garasjeplass i kjelleren ligger i Bragernes Strand sentralt i Drammen.

Kjøperne av denne leiligheten da den var ny i 2007 ga meg ukepenger frem til jeg var 8 år for å gå over til månedspenger fra 8 års alderen som også skulle dekke innkjøp av klær og sko frem til jeg i 13 års alderen begynte å jobbe ved siden av skolen på kvelder, helger og i ferier og overtok dermed ansvaret for finansieringen av det som aldri har blitt mitt fokus.

Da jeg ble 63 år fikk jeg i kombinert jule- og bursdagsgave vintersko av hun som er nesten 2 år eldre enn meg og som også fikk uke- og månedspenger av de 2 som kjøpte denne leiligheten da den var ny. Det var første gang jeg har hatt vintersko så lenge jeg frem til 63 års alderen kun har gått i sommersko om vinteren. Den 8 år gamle gutten som fikk ansvaret for sitt innkjøp av klær og sko i alt for ung alder har aldri hatt fokuset i den retningen.

Seksjon 34 av Tomtegata 12 A i Drammen er nå annonsert til leie med kr 19.900,- i månedsleie.
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=387231467&ci=3
En månedsleie som for dagens eiere skal dekke felleskostnader antagelig i størrelsen 5 tusen kroner i måneden og et lån som ved kjøpet var på 6,75 millioner kroner. Med 6 % lånerente har de to eierne av denne leiligheten 33.750 kroner i månedlige rentekostnader til dekning av de ca 15 tusen kronene i måneden de får når Utleiemegleren har klart å finne en leietaker. Eller enda litt mindre enn 15 tusen kroner så lenge megleren også skal ha sitt.

Eierne av denne leiligheten i dag må ha satt inn ca 1,1 millioner kroner i egenkapital ved kjøpet så lenge dette er en selveier og da måtte de i tillegg til kjøpesummen også betale dokumentavgift etc. 1,1 million kroner i innskutt egenkapital i denne leiligheten gir i dag et løpende underskudd på ca 20 tusen kroner i måneden når Utleiemegleren har funnet en leietaker. Dvs før avdrag på gjelden som svekker likviditeten ytterligere. De har en løpende egenkapitalavkastning på drøyt minus 20 % av denne leiligheten som var mine foreldres bolig i livets solnedgang. Av en innskutt egenkapital som i realiteten er borte for lenge siden. De klarer aldri i verden å selge denne boligen for det de har i lån. Det er vel derfor de forsøker å leie ut noe som ikke dekker de siste 240 tusen av årlige rentekostnader.

Hva gir dette av fokus finno? Du er enda eldre enn meg så da må også du klare å snu litt på fokuset i voksen alder slik som jeg har klart. Vintersko er utrolig mye mer behagelig å ferdes i på vinterstid i Norge enn sommersko. Det har hun som også fortsatt har makspuls over 200 lært meg slik som jeg nå forsøker å lære deg min debattvenn finno om fokus i boligmarkedet.

Det interessante i dag er det som truer seg frem av det renteoppgangen har gjort med slike som Angelo Amati og Helene Conradi, født i 1989, sin økonomi. Sett fokuset i den retningen finno. Fokuset på hva Eiendom Norge kommer med av manipulert informasjon neste måned er feil fokus som bare gjør vondt verre.

Sjeldent underholdende lesning / om vintersko og makspuls mm.

Om du ikke får en økonomisk lukurativ fremtid innenfor eiendom burde du absolutt vurdere forfatterskap / med din penn og de tingene du har opplevd og personene som du har truffet på din vei (ut fra det du selv har beskrevet før) - burde du kunne skrive noen ordentlig gode spennings romaner. Dette er ikke ironisk ment....

Det var en veldig svak yield på den leiligheten / rundt 2,2-2,3%. Helt enig i at det er dårlig butikk å leie ut denne. Hva kan forklaringen være ?

Ble litt nysgjerrig på dette / googlet litt og fant ut at legen (spesialiserer seg til øyelege) som eier 50% av leiligheten har flyttet til Hammefest (engasjement for en periode ?) for speialistutdannelse til øyelege og å være med å bygge opp øyeklinikken ved Finnmarkssykehuset der..... Jeg kan jo spekulere litt jeg også da / i om Finnmarkssykehuset dekker kostnader ved bolig i Hammerfest og delvis Drammen / ihvertfall er det ikke enkelt å få tung helsekompetanse til Finnmark - og man strekker seg nok langt for det.... Og han/de skal kanskje bare være der opp i 3 år eller noe sånt?. Ser at de leier ut delvis møblert (inklusive gassgrill !). Men dette er som sagt 100% spekulasjoner. Men har en følelse av at dette paret ikke knuses av høye renter og lave leieinntekter...

Ellers er jeg personlig forsiktig med å lese tinglyste heftelser som faktisk gjeld (restgjeld). Jeg har selv en leilighet hvor långiver har tinglyst en panterett på 100% av kjøpesum for 2 år siden, selv om jeg bare har en boligkreditt på 60% av kjøpesum/ og trekket på boligkreditten p.t. er minimalt. Om noen går inn på se eiendom og bare ser på heftelser på leiligheten ser det ganske stusselig ut for Utleier.

Så regnestykket ditt gir mer en beskrivelse av hvor elendig denne eiendommen er som utleieobjekt isolert sett - kanskje spesielt hvis man kjøper den for 7.650.000 og låner max.....Fin leilighet ser det ut som - kanskje derfor legene ønsker å beholde den..

Gjentar at jeg bare spekulerer - dersom noen leser dette og skulle tro at jeg kjenner caset. De gjør jeg absolutt ikke. Annet enn at jeg fant at (50%-) eier er lege, har flyttet til Hammerfest og jobber ved Finnmarkssykehuset med adresse i byen. Kona er også lege og arbeider ved samme sykehus.

Ellers / riktig godt nytt år Olav2 og alle andre !

På skyggesiden av Drammen selger fortsatt JM Norge borettslagsleiligheter i Sundlandveien 10 som stod ferdige i fjor høst. I nest øverste etasje selges en 91 kvm stor leilighet uten garasje for en totalpris på 6,5 millioner kroner.
https://www.finn.no/realestate/projectunit/ad.html?finnkode=293972988
Dvs for 1,15 millioner kroner mindre enn hva legeparet i Hammerfest betalte for min foreldres siste bolig da de kjøpte den i 2022. Boligen som har en langt bedre beliggenhet, i tillegg til å ha garasje inkludert i prisen, være 28 kvm større og ha en ekstra balkong. 1,15 million mer var et røverkjøp av mine foreldres siste bolig hvis man sammenlikner med hva JM Norge forsøker å selge på skyggesiden av hjembyen til finno.

Den 1,15 million billigere boligen som JM Norge ikke får solgt har kostprisen delt i to like deler i form av et innskudd på 3,25 millioner kroner og en fellesgjeld på samme beløp. En fellesgjeld på 3,25 millioner kroner som gir 21 tusen kroner i felleskostnader. Dvs 1.100 kroner mer i felleskostnader enn man må betale for å leie den minst 1,15 millioner kroner mer verdifulle leiligheten på den riktige siden av Drammenselven.

Kjøper man en ny bolig i Drammen i dag, hvor halvparten av totalprisen er fellesgjeld, betaler man mer i felleskostnader enn man betaler for å leie en minst 1,15 millioner mer verdifull bolig. Tygg på den finno før du lar deg enda en gang begeistre av de som påstår at boligprisene skal fortsette himmelferden.

Du følger veldig bra opp med fargerik debattering Utleier. Takk for det og godt nytt år til deg også.

Olav2.
Jeg har fulgt din tråd en stund. Pga. at jeg er en utleier i Norge.
En stor feil du har gjort Qlav2 er å gå inn på din tråd å redigere overskriften. Du tok feil og valgte å legge til et år.
Her blir du å ta grundig feil. Hva gjør du til neste år? Gå tilbake Olav2 til den overskriften du startet med og si at du tok feil.
Helt Ok å gjøre det..

Du Olav2 du Olav2. Det du må se på er hvor mange elever går ut av skolen klar for arbeidslivet neste år. Du finner det på Statistisk Sentralbyrå.
Ca 6000 elever rundt i Norge er ferdige. Klar til å investere i egen bolig.
Olav2 se på denne https://sykepleien.no/meninger/2023/02/na-er-det-nok-krise-kommisjoner-og-kultur-na-ma-tiltakene-komme
Det kommer til å bli innleid arbeidskraft fra div utleiebyråer som Leier bolig.
Tenketanken Olav2. Tenk hvor mange folk det er behov for som vi må leie inn.
I mitt fylke har vi rundt regnet 120 Malere som er her i intervaller 1 til 10 år.
Selv leier jeg ut en bolig i småkommuner for 50000 i mnd. Ja flere. Betalte 1,5 mill for de i snitt. 5 soverom og 5 beboere.
Olav2 ikke lag statestikker for å prøve å vinne.
https://www.fafo.no/images/pub/10409.pdf

"Jeg er ikke nødvendigvis mer intelligent enn forskerne i SSB. Det er ikke forskjell i IQ som er utslagsgivende så lenge rentens påvirkning på boligprisutviklingen ikke krever mer enn å slå på en velfungerende hjerne. Enhver normalt utrustet person klarer å forstå at økt rente gir økt kostnad for en boligeier som hemmer vedkommendes boligforbruk i perfekt harmoni med alle andre boligeiere slik at boligprisen presses nedover av mindre total boligetterspørsel. Det blir ikke færre boliger så da må prisen ned for å dra etterspørselen opp av nedturen renteøkningen har gitt.

Forskjellen mellom forskerne og meg er at de er flokkdyr og jeg er uavhengig. Forskerne lar seg manipulere til å forkaste det forskningen gir av resultat av boligmafiaens overbevisende samstemte løgner om boligprisutviklingen, leieprisutviklingen, tilbudsutviklingen, etterspørselsutviklingen, behovsutviklingen etc i tillegg til at alle forskerne trolig eier egen bolig."

Jeg tror kardinalfeilen du, SSB og noen veldig få økonomer har gjort er at dere har lagt ALT for mye vekt på renteøkningen, og alt for lite vekt på EFFEKTEN av boliglånsforskriften. Under følger spørsmål/svar fra meg selv, til meg selv:

- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?

For å svare på dette spørsmålet må vi først stille oss selv et annet spørsmål:

- Hvilke hovedfaktorer er det som bestemmer prisnivået på boliger?

Faktor 1: Antall boliger
Faktor 2: Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig
Faktor 3: Mengden kapital disse menneskene KAN bruke på bolig

Det er den tredje faktoren som er den viktigste når vi skal forklare hvorfor OP, SBB og noen få økonomer har bommet så ekstremt grovt på prisutviklingen her til lands.

- Er det det frie markedet som bestemmer hvor mye en lånetager kan låne?

Nei!

Stikkordet er boliglånsforskriften som trådte i kraft 1. januar 2017. Og viktigst av alt: "Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt". Denne loven ble vedtatt spesifikt for å BEGRENSE BOLIGPRISVEKSTEN og nordmenns gjeldsvekst.
Før denne regelen var det i hovedsak bankenes risikovurdering og konkurransen mellom de forskjellige bankene som styrte hvor mye en lånetaker kunne låne. Med andre ord, det var et nærmest fritt marked.

- Reduseres Faktor 2 "Antall single/par/familier som ønsker å kjøpe bolig" ved innføring av boliglånsforskriften?

Nei!

Dette vil si at vi har hatt 8 år(!), med stadig høyere divergens mellom de REGULERTE BOLIGPRISENE på den ene siden (disse er kunstig lave fordi de er begrenset av staten gjennom boliglånsforskriften) og de FRIE BOLIGPRISENE (m.a.o.: boligprisene slik de ville vært i et fritt marked, gitt at boliglånsforskriften aldri trådte i kraft).

Ingen kan si nøyaktig hvor høye boligprisene ville vært de siste 8 årene dersom staten ikke hadde innført boliglånsforskriften, men alle kan nok være enige om at de ville vært betydelig høyere. Hele grunnen til at forskriften ble innført var jo nettop for å begrense prisveksten.

La oss bryte ned "Faktor 3" og se på de forskjellige elementene. Størrelsen av "Faktor 3" bestemmes av følgende underfaktorer:

1. 5x bruttoinntekt
2. Den totale tilgjengelige kapitalen fra familiebanken
3. Oppspart egenkapital
4. Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader

La oss gå tilbake til det opprinnelige spørsmålet:

- Hvorfor er ikke markedet mer sensitivt for den heftige renteøkningen? Hvorfor har det ikke krakket?

Grunnen er følgende:

1. Tilbud/etterspørsel (Faktor 1 og Faktor 2) har holdt seg sterk som følge av en befolkningsvekst drevet av høy innvandring.
2. Høy inflasjon har gitt høy lønnsvekst. Jo større divergens det blir mellom de FRIE BOLIGPRISENE og de REGULERTE BOLIGPRISENE, jo viktigere blir den ekstremt begrensende faktoren: 5X BRUTTOINNTEKT.
3. Som nevnt i innlegget, en av underfaktorene i "Faktor 3" er "Vilje og mulighet til å begrense øvrige kostnader". Folk har høy vilje/mulighet til å begrense det øvrige forbruket, dvs. de kjøper billigere biler, billigere ferier, færre restaurant-/kafébesøk, billigere klær eller færre klesplagg, osv., osv.. Slik kan mange (men absolutt ikke alle) betjene lån på 5xbruttoinntekt, til tross for høyere rentekostnader.

Sagt på en enkel måte:

Hadde markedet vært fritt (ingen boliglånsforskrift) så hadde boligprisene vært MYE høyere i perioden 1.jan. 2017 (da boliglånsforskriften trådte i kraft) til starten av rentehevingene (2. halvår 2021).
I dette scenarioet ville mange låntakere vært mye mer sensitive for rentehevinger (fordi lånene deres ville vært mye høyere), og den påfølgende perioden av rentehevinger (fra 0% til 4.5%) ville medført et mye større fall i boligprisene. Med andre ord, prisene ville vært mye mer volatile.

Jeg tenker at når en diskusjonspartner som Olav2 velger å gi fan i sin opprinnelige mening så glem mannen. j

Godt reflektert om de nest øverste prisklassene av eiendomsmegler Skaara:

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/01/05/8225688/de-rike-rammes-av-hoye-renter