Utleiemegleren i dag om leiemarkedet i Oslo:

"Utfordrende å finne bolig i hovedstaden
Leieprisen for alle boligtyper i Utleiemegleren sin portefølje i Oslo økte med 5,7 prosent sammenlignet med desember i fjor.

Leiemarkedet i Oslo er preget av høye priser og et begrenset tilbud, noe som gjør det utfordrende for mange å finne bolig i hovedstaden.

– Oslo har de høyeste leieprisene i Norge. Ifølge SSB sin Leiemarkedsundersøkelsen for 2024, er gjennomsnittlig månedsleie for en 2-roms leilighet på 50 kvadratmeter i Oslo og omegn om lag 16 000 kroner. Det er også store forskjeller innad i byen. Leietakere i bydeler som Sentrum, Frogner, Ullern og St. Hanshaugen betaler i snitt 2 500 kroner mer enn de i østlige bydeler som Søndre Nordstrand, Grorud, Stovner og Alna, sier Siri Anne Bernum Halck, regionsdirektør i Utleiemegleren.

Hun mener mangelen på nye politiske tiltak for å øke boligbyggingen og at det ikke gjøres nok for å sørge for at det er attraktivt å leie ut boliger, vil gjøre at leieprisene i Oslo fortsette å stige.

– Mangelen på utleieboliger kan svekke arbeidsmobiliteten og verdiskapningen i hovedstaden, da flere kan bli tvunget til å bosette seg utenfor byen selv om de jobber der, avslutter hun."

https://www.utleiemegleren.no/presse/kommunikasjonsavdelingen#/embedded/release/18377618/utleiemegleren-leieprisene-vil-toppe-seg-nok-en-gang-til-varen?publisherId=89986&lang=no&widget=true


Utleiemegleren er den verste løgneren av boligmafiaen så lenge Utleiemegleren stort sett hver eneste virkedag legger ut et 2-sifret antall osloboliger til leie hvor Utleiemegleren har styrt leieprisen slik at det er mulig å leie ut. Utleiemegleren vet best hva som skjer i oslos leiemarked av samtlige aktører pga mengden leieboliger de legger ut og da blir deres hinsidige påstand om "begrenset tilbud" og "utfordrende for mange å finne bolig i hovedstaden" i dagens iskalde oslomarked den mest åpenbare mafialøgnen av alle mafiamedlemmenes utallige løgner.

Eksperter spår boligpriser 2025 i dagens FA
Alle spår Oslo opp minimum 10% noe beskjedent spør du kongen på krakktråden.
Sentrumsområdene opp 20% er realistisk og ytre bydeler 10% randsonene 4-5% blir klasseskille av sånt.
Prisoppgangen er nødvendig for å få i gang bygging av nye boliger,i sentrum er det manko på både tomter og
attraktive boliger,her forventer Edgar 50-60% oppgang de neste 3 år.
Eksempel: boligverdi i dag 8mill boligverdi 12-13mill i slutten av 2027.

Nøysom boliganalyse v/Edgar A.

Tror ikke på dette Edgar / litt i tvil om du gjør det selv.

Men du har et poeng med at forskjellen mellom nytt og brukt er veldig stor nå / kanskje så mye som 30% i feks min bydel Grünerløkka. Historisk snitt er et sted rundt 10-15%. Så om en tenker at nybyggprisen stiger videre med feks 5% i året neste 3 år så skal bruktprisen opp + 30% i perioden for at man kommer tilbake til "normalen" på forskjell nytt/brukt.

Det er fortsatt slik at 50% av kostnaden i en entreprise er lønn/arbeid. Som jeg personlig har problem med å se skal under 4-5% i året neste 3 år. Materialkostnadene fremover har jeg heller ikke tro på at skal bli lave / kanskje spesielt når man etterhvert skal igang med å bygge opp Ukraina igjen.. Mitt råtips er bruktboligpriser opp 6-8% i året sentralt i Oslo som kanskje tilsier 25-35% opp ila 4 år.

Har i og for seg egeninteresse i at bruktboligprisen sentralt i Oslo skal stige mye ettersom jeg har 4 leiligheter i bydel Grunerløkka med et areal på 300 m2. For å ha sagt det.

Ellers har jeg lest på tråden her at endel snakker om at boligprisen må halveres før det er balanse mellom det å eie og leie. Det er ihvertfall ikke tilfelle for utleieleilighetene i min portefølje.

Har feks 2 lærere som leier en 3-roms (inklusiv garasje) av meg for 23.000 i måneden. Estimatet på verdi for denne leiligheten er +/- 6.000.000.

Felleskostnader for leiligheten er 3.000 i måneden.

Om mine leietagere istedet kjøper leiligheten for 6.000.000 og fullfinansierer kjøpet vil de ha finanskostnader på 330.000 i året (lagt inn 5,5% rente / selv har jeg 5,34%).

Etter skatt blir deres rentekostnad ca 21.500 i måneden. I tillegg kommer felleskostnaden på 3.000 i måneden. Så det er tilnærmet likestilt om de eier eller leier...(differanse 1.500). Ikke mye boligprisoppgang som skal til før det blir lønnsomt for de å eie. Som eier har du ansvaret for det aller meste av vedlikehold som må med i regnestykket. Vært lavt her ettersom eienddommen var ny ved kjøp, blir trolig litt mer nå etterhvert.

Jeg beholder mine 4 leiligheter i 3-4 år til. Etter det tenker jeg å selge 1 og la junior kjøpe 1 til rundt halvparten av verdien. Et colombiegg hvor jeg får redusert formuesskatt (med rundt 30.000 i året) og han kommer godt inn i markedet med belåning på rundt 50%. De 2 siste enhetene (2 stk 4-roms på tilsammen ca 160 m2) vil da være gjeldfrie og generere en månedsinntekt rundt 60.000. Da skal jeg trekke meg tilbake fra alle "verv" / inklusive å kommentere her som "Utleier" ! Kanskje.

Ja materialkostnadene skal ikke ned og attraktive tomter i Oslo skal ikke ned og lønningene til håndverkere skal
kraftig opp.
Nybygg i attraktive områder skal etter hvert koste 150-200k pr kvm dine eiendommer på grunerløkka vil være verdt mellom
120-150k i slutten av 2027.
Det er ikke alle forunt å bo sentralt i Oslo spesielt ikke hvis du ikke allerede er inne i markedet,som jeg har sagt før så
er store deler av Oslo på billigsalg kjøp 118kvm på vestli for 3,4mill eller enebolig på Høybråten for 6mill.
Problemet er at alle vil bo nært sentrum noe som gir deg og meg en hinsides bonus om noen få år.

Nøysom bolig analyse

Ja / snittverdien for mine leiligheter er idag et sted mellom 105.000 og 110.000 så ditt nedre anslag på 120.000 i 2027 var ganske så stusselig da...

Ikke forlat oss Utleier! Dine nøkterne analyser med basis i virkelighetens verden er unike her på forumet. Du representerer den bakkekontakten og virkelighetsorienteringen som gjør det verd å bruke tid her.

Jeg sa mellom 120-150k pr kvm mest sannsynlig 150k men ingen kan spå fremtiden.

Er det noe annet enn å "spå fremtiden" du holder på med her på forumet, Edgar A?

Nå har hele arsenalet av meglere og andre med egeninteresse at boligboblen fortsetter uttalt seg til media, har vel aldri vært mer haussing enn akkurat nå så her er det stor fallhøyde.

Dette rallyet skal tilsynelatende skje samtidig som uteliv, butikker og byggvarehus mfl. sliter stort fordi folk ikke har penger å bruke lengre. Det må isåfall bety at Nordmenn hiver alle midler inn bolig mens resten av samfunnet sultefores. Spørs om det blir helt sånn.

Boligmarkedet i Trondheim går så det griner. Estate nyheter.
Aldri solgt mer…..

Harald M. Andreassen har spådd boligprisene i dass i 25 år nå har han snudd.

Den dagen Olof og Bullm følger Harald er det bare å selge.

Virkelighetens verden for Utleier er en yield (leie / verdi) på 4 % og en rentekostnad på 5,5 %.

I den største boligeieren Tollefsens virkelighet var yielden 3,15 % per siste rapportering 30.09.24.
https://s28.q4cdn.com/551253430/files/doc_financials/2024/q3/Heimstaden-Bostad-AB-Q3-2024.pdf
Og rentekostnaden for 100 % finansiering kommer neppe under 6 % for alle andre enn utleier.

I Tollefsens yield har man ikke transaksjonskostnadene hvor de største er dokumentavgiften når man kjøper og meglerhonoraret når man selger. Som med normal eiertid havner på 0,5 til 1,0 % per eierår. Dvs at yielden havner på ca 2,5 % når man tar med transaksjonskostnadene.

For at boligmarkedet skal balansere med dagens inflasjonsmål på 2 % må yielden, etter transaksjonskostnader, havne på normal finansieringskostnad ved 100 % finansiering som i dag er ca 6 %. Dvs at boligprisene eller finansieringskostnaden må mer enn halveres. Eller en kombinasjon av fall i boligprisene og fall i rentenivået som tilsvarer mer enn halvering av enten boligprisene eller finansieringskostnadene.

Det er ikke noe nøkternhet i Utleiers beregninger finno. Utleier er boligmafia god som noen med sine beregninger og uttalelser farget i retning å fylle enda mer luft inn i boligboblen.

Evigpessimisten Andreassen spår sterk prisvekst.

Prisveksten fall,er mer enn ventet noe som ytterligere sannsynliggjør rentekutt i mars

Ikke mye som går krakkgeneralen håp om kollaps i boligmarkedet for tiden.

Det er kun 2 gjeldfrie leiligheter jeg vil sitte igjen med / om det går etter planen. Ellers tror jeg vel ikke jeg har så stor effekt på å hverken blåse opp eller sprekke noe som helst egentlig. Har en glede av å ha litt kontakt med 11 relativt unge leietakere som er godt fornøyd med å bo hos" meg". / i fortsatt ganske freshe leiligherer, selv om +/- 10 års utleie selvfølgelig gir noe slitasje. Og så gleder jeg meg til å hjelpe junior inn i boligmarkedet i Oslo på et gunstig vis / slik som vi også tidligere har gjort med "nr. 1".Om jeg er en bolighai i noens øyne kan jeg leve greit med. Har truffet mange på min vei som med gulgrønn misunnelse ytrer at det der du har fått til kunne alle gjort....Så takk for litt gode ord finno.

Utleier har gjort det meget godt økonomisk med de boligene han kjøpte for drøyt 10 år siden. Som blir meget dårlig de neste 3-4 årene hvis han fortsetter å beholde dem 3-4 år til.

Utleier har vært heldig finno slik veldig mange har vært i boligmarkedet i tiden med lavt rentenivå. Som Utleier blir uheldig de kommende årene som følge av mye høyere rentenivå. For slike som Utleier er det bare snakk om heldighet eller uheldighet så lenge de ikke reagerer rasjonelt på det som skjer. Til forskjell fra f.eks. Tollefsen som har halvert porteføljen i Oslo når han er ferdig med å selge de han har igangsatt salget av.

Å bøye seg i beundring for Utleier oppfatter jeg som like dumt som å bøye seg i beundring for de som vinner i lotto for å tape gevinsten etterpå via å fortsette å spille på lotto.

Hvorfor sammenligner du Tollefsen med Utleier? Tollefsen selger fordi han må, fordi at det koster han mer å sitte på mange boliger med dårlig yield der han skal reforhandle lån med høye renter, heller enn å beholde de å satse på videre prisvekst. Han vil redusere risiko. Et helt annet scenario enn Utleier. Dette med heldig og uheldig kan du si om alt. Alt i livet handler om sannsynlighet. Tenker at Utleier har gjort det veldig greit økonomisk tatt i betraktning den risikoen han har tatt underveis.

For øvrig innrømmer du jo nå indirekte at boligprisene er lotto. Handler da hele denne krakktråden egentlig bare om lotto...?

Land: Heimstadens yield Q3 2024 - 10 års statsrente 10.01.25 = prosentpoeng høyere avkastning enn rente

Norge: 3,15 - 3,96 = −0,81
Tyskland: 2,95 - 2,56 = 0,39
Sverige: 3,51 - 2,32 = 1,19
Danmark: 4,17 - 2,27 = 1,90
Finland: 5,36 - 2,95 = 2,41
(alle tall er i %)

Kilder:
https://s28.q4cdn.com/551253430/files/doc_financials/2024/q3/Heimstaden-Bostad-AB-Q3-2024.pdf
https://tradingeconomics.com/bonds

Nettoavkastningen (yielden) til Tollefsen i Norge er 0,81 prosentpoeng lavere enn 10-års statsrente. Som forteller Tollefsen at han skal selge i Norge før han selger i de andre landene med Tyskland først etterfulgt av Sverige, Danmark og Finland.

Boligmarkedene i Norge og Tyskland er i en boble som følge av for lav nettoavkastning i forhold til rentenivået. Med den norske boblen som den desidert største. Boligmarkedet i Sverige er ikke lenger i en boble som følge av høyere nettoavkasning etter boligprisfallet og som følge av lavere rentenivå. Boligmarkedene i Danmark og Finland er nå modne for oppgang i prisene og da særlig i Finland som er et av de beste boligmarkedene i Europa å investere i for tiden.

Tollefsen selger størst andel av porteføljen i Norge så lenge han selvfølgelig har regnet seg frem til det samme som jeg har gjort i dette innlegget. Tollefsen må vite om den norske boligboblen så lenge han er en dominerende boligeier i alle de landene som jeg har satt opp i dette innlegget. Om Tollefsen innrømmer at det er en norsk boligboble er dog ikke sikkert. Verken overfor andre eller overfor han selv.

Sannheten er at utleier blir søkkrik om noen år da han sitter på flere leiligheter som skal kraftig opp i pris.
Utleier har gjort alt etter læreboka og ære være han for det,innen 5år vil disse leilighetene være verdt opp mot 50mill.
Minuset er selvfølgelig skatt ved salg.

Finansavisen har nå følgende to boligartikler høyt oppe:

"18 av 24 spår ellevill boligfest i Oslo", og
"Den evige boligpessimisten har snudd"

E24 har følgende boligartikkel høyt oppe:
"Leiemarkedet:
– Kom dere på visning"

Talerøret til boligmafiaen i landet med den største boligboblen i Europa etter finanskrisen har meldt seg inn i boligmafiaen. Fra nå av har sentralbanken, det nasjonale statistikkbyrået og pressen fusjonert med boligprodusentene og boligmeglerne til den norske boligmafiaen. Den største boligmafiaen i historien.

Det kan utleierne som skriver debattinnlegg på Hegnars Eiendomsforum være stolte av og glede seg over så lenge det varer.

Utleier vil aldri kunne gjenta den suksessen. Det toget er gått for 10 år siden. Minst.
Dagens priser er så høye at det er helt utenkelig med tilsvarende prisstigning på bolig i overskuelig fremtid.
Utleier har vært svært heldig med sine investeringer. Timing is everything.
Det tror jeg gjerne gjelder for hele landet. Ikke bare for Oslo.

Det kan han gjenta,innen 10år vil prisene på attraktive Oslo boliger være doblet parallelt med en
voldsom lønnsvekst.
Doblingen gjelder sentrumsnære attraktive boliger.

Eneste tabben utleier kan gjøre er å selge seg ut for tidlig.

Høres ut som dårlig butikk likevel, dobling på 10 år er i klasse med en middels utbytteaksje. Boliger har ikke steget på årevis, det er valutaen som devalueres. Bare på årets ti første dager er svekkelsen 1,2%

Eller registrerer jeg at Eiendom Norge og meglere har tatt svært mye tran, de kan nesten ikke skjule begeistringen der de overbyr hverandre i ulike fantasiscenarioer.
Nå skal du visst BÅDE skynde deg å leie og skynde deg å kjøpe. Dette imens bedrifter har et lunkent syn på 2025.

Du kan ikke sammenligne en aksje med en bolig. Aksjen din kan tidoble seg på 10 år eller tape all verdi, en bolig vil uansett ha verdi selv med et kraftig boligprisfall. Så vil jeg gjenta atter en gang: de aller fleste i Norge har lån og lønn i NOK så valutasvekkelse har kun betydning for utenlandske kjøpere eller nordmenn med lønn i en annen valuta. Det samme gjelder inflasjonsjusterte priser som dere krakknisser er så opptatt av, dere glemmer at høy inflasjon gjør at lønninger stiger og verdien av lån fordufter.

Tror ikke krakknissene forestår det du sier😂eller skriver.

Borettslagsboliger i følgende 23 Tollefsen-borettslag til salgs 10.01.25:

Borggata 12, 10 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=385368820

Christies gate 19, 58 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=384905557

Dælenenggata 40, 97 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=372329294
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=384642795 ... Solgt

Fredensborgveien 13, 32 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Gunnar Schjelderups vei 33, 99 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=387912257
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=385423769

Holmestrandgata 4, 22 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=365446020
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=376866116

Holsts gate 4, 13 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Kirkeveien 166, 220 boliger i borettslaget (Kirkeveien 166 B og C)
- ingen til salgs
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=388330855 ... til leie
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=387079109 ... til leie
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=387079021 ... til leie
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=387078927 ... til leie

Maridalsveien 11, 47 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=363310843
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=371249997 ... Solgt

Maridalsveien 37, 23 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=385772261

Maridalsveien 122, 37 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=387766657

Nedregate 8, 58 boliger i borettsalget
- ingen til salgs
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=382015975 ... til leie

Pilestredet 103, 20 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Rødstuveien 15-23, 90 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Sarpsborggata 2, 77 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=387280499 ... Solgt
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=386423090 ... Solgt

Stavangergata 23-27, 127 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Stovner Senter, 169 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=387931835
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=386798096

Teisenveien 5, 102 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=386774475
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=386773646 ... Solgt

Thulstrupsgate 5-7, 63 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=386915087
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=362591182

Torshovgata 12, 26 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Trondheimsveien 187-193, 41 boliger i borettslaget
- ingen til salgs

Vøyensvingen 2, 23 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=385798201 ... Solgt

Waldemar Thranes gate 71, 15 boliger i borettslaget
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=381134051

Sum boliger: 1.455

- 22 annonsert til salgs, hvorav 6 er merket som solgt
- 5 annonsert til leie

Tollefsen har fortsatt ikke gjenopptatt salget i Kirkeveien 166 etter at salget ble stoppet i fjor sommer uten at noen hadde blitt solgt. 6 registrerte salg siste 3 døgn er langt bedre enn salget før nyttår.

Javel? Så valutaen har ingenting å si for generelt prisnivå, importert inflasjon eller noen ting så lenge man har lønn i NOK? Nesten så man ikke tror det man leser : )
Faktum er at kjøpekraften er ganske lik nå som i 2014 selv med dobling i boligprisene. At boligspekulanter ikke skjønner effekten av at valutaen devalueres bør tyde på manglende økonomisk forståelse. Den svake kronen er alfa omega i alle sammenhenger, hjelper ikke at summen i NOK øker når verdisvekkelsen går enda fortere.

Vel presisert, Baltazaris! At krakkmenigheten klamrer seg desperat til dette argumentet overrasker ikke.

Det er godt at du har så inngående dyp økonomisk forståelse, regner med at du er milliardær. Jeg gir meg.

Skal følge salget av Etterstadsletta 82 visning på søndag 100kvm prisantydning 8,5mill 1984.
Disse Selvåg leilighetene går ofte høyt i ett positivt marked.
Dette salget vil være retningsgivende om megleren gjør jobben sin,prisrekorden er 8,9mill den
ble satt i 2021.
Budrunde på mandag!
Oppdatering fra Edgar på mandag!

Nå må du være forsiktig, dette er en krakktråd. Olav2 kommer til å bli illsint hvis den går for høyt. 😂🤣😂

Ja blir spennende
Er stort sett leger,advokater og andre høyt utdannede folk som kjøper disse leilighetene og da kan det gå høyt.
Som tidligere nevnt er det fullstendig manko på sånne store leiligheter i sentrumsområdene og det vet Olav
inderlig godt,det skal heller ikke påbygges i høyden i disse attraktive områdene😂

Krav om bygging av tilfluktsrom i alle bygg på mer enn 1000 kvadratmeter.

Beredskapskommisjonen stiller nå krav til at alle offentlige og private utbyggere må bygge tilhørende tilfluktsrom ved bygg over 1000 kvm. Ifølge et intervju på NRK i går er planen at utbygger må ta regningen. Men det er vel ikke mulig? Regninga havner vel fort hos kjøper, som igjen gir dyrere boliger. Og kanskje ennå mindre nyboligsalg?

https://www.nrk.no/norge/skjerpar-beredskapen_-vil-bygge-nye-bomberom-1.17199530

Liten kommentar knyttet til gårsdagens innlegg om flaks/uflaks. Jeg har jeg vært heldig med mye i livet. I likhet med de fleste. Jeg har jobbet med eiendom på ulike måter i 40 år, mange år med å gjøre de som var halvrike innenfor eiendom rikere. En del av de har blitt ufattelig rike....

I 2009-10 arvet jeg tilsammen 3 millioner fra mor/far pluss 3 tanter...Akkurat da var det slik at nybolig og bruktbolig var priset omtrent likt i Oslo / noe jeg basert på å ha jobbet med finansiering av eiendom ca 25 år på det tidspunktet visste var meget spesielt. Og opptrer sjeldent. Jeg hadde da dialog med banken som ga meg "go" på å kjøpe tilsammen 4 leiligheter som ble ferdigstilt i 2012,2013, 2014 og 2016. Total kjøpesum var snaue 16 millioner og jeg fikk låne 13. Trolig fordi jeg dengang tjente meget bra.

Samlet areal var 300 m2 og 3 var beliggende i toppetasjer og den siste i 4. etasje. Snittprisen var ca 53.000 pr. m2 inkl garasjeplasser. Idag verdi grovt det doble.

I 2016 kjøpte vi en 5. leilighet som skulle stå ferdig sommeren 2018. Meningen var at kona skulle eie og leie ut denne. Når vi kom til overtagelse valgte vi istedet at barn 1 skulle få tre inn i kontrakten som gjorde at hun fikk en fin boligstart. Leligheten hadde steget ca 15% i byggeperioden.

Da jeg skulle flytte fra hus til leilighet selv for 2 år siden vurderte jeg mange nybyggprosjekter, men konkluderte med at forskjellen mellom nybygg og nyere brukt var alt for stor. Så selv om jeg "liker" å kjøpe nybygg valgte vi å kjøpe nyere brukt og heller rehabilitere/pusse opp. Der vi kjøpte var det også slik at beliggenheten var bedre for brukt enn nytt. Det kan nok variere, men tror faktisk det ofte er slik.

Om jeg skulle startet ut idag ville jeg ikke kjøpt nybygg ettersom forskjellen nytt/brukt er for stor. Jeg ville kjøpt nyere brukt. Og satset på at brukt stiger mer enn nytt de neste 3-4 årene.

Lottogevinster er fint om man tar godt vare på de. For meg var lottogevinsten en liten arv som jeg har tatt godt vare på. For neste generasjoner / selv bruker jeg lite penger privat, bortsett fra fin bil og de 2 penthouse leilighetene jeg har i Norge og Spania. Tilnærmet uten gjeld (ca 12-13% av verdi)

Har sett mange folk som har fått en lottogevinst eller tjent penger en gang eller to. Kanskje uten å skjønne hva de driver med. For så å rote alt bort. Og skylde på andre når det går galt. Jeg har også i endel år jobbet med folk som jeg ikke burde brukt tid på og som påførte meg tap. Istedet for å skylde på det valgte jeg å gå på og styre alt på egen kjøl.

Jeg er ingen bolighai eller "sværing" kun en bitteliten lilleputt. Som har vært heldig. Og litt flink.

Følg din overbevisning og gå den veien du har lyst til å gå. Og ha evne til å stå igjennom. Sørg for aldti å komme i en posisjon hvor andre kan styre din fremtid. Om det er bank eller samarbeidspartnere.

Jeg beholder mine 4 utleieleiligheter i 3-4 år til, men bruker tiden min mest nå på å bygge opp aksjeporteføljen. Bank og oljeprodusenter er det jeg satser mest på i 2025 pluss endel tradisjonelle norske utbytteaksjer.. Siste 4 år har jeg tjent noe over 4 millioner på min ubelånte aksjeportefølje. Sikkert mye flaks.

God lørdag.

Det er synd at du ikke forstår at din gevinst hovedsakelig har kommet som følge av et historisk lavt rentenivå frem til 2022 som ga høyt løpende overskudd og høy verdistigning. Som det er synd at du ikke forstår at dagens og fremtidens langt høyere rentenivå vil gi tap som følge av lavt løpende overskudd og verdinedgang.

Du imponerer ikke Utleier når du ikke klarer å realitetsorientere deg etter at styringsrenten har steget fra 0,0 til 4,5 %. Det er rett og slett tragisk å se hvordan du bruker den gevinsten du fikk frem til 2022 som følge av lavt rentenivå som argument for å fortsette å gjøre det samme når det lave rentenivået ikke lenge er der.

Låneforskriftens utestengelse fra boligkjøp av de uten foreldrebank, covideffekten og de velstående flyktningene fra Ukraina ga deg frem til sist sommer 2 år med ekstremt god tilgang på betalingsdyktige leietakere som aksepterte en voldsom økning i leienivået.

Låneforskriftens egenkapitalkrav er redusert fra 15 til 10 % som gir flere mulighet til boligkjøp som gjør at utleierne mister dem som leietakere. På sikt vil neppe låneforskriften overleve slik at man vil komme tilbake til situasjonen før 2013. Dvs til et leiemarked uten de aller fleste som du har som leietakere så lenge de vil velge å kjøpe bolig når de får muligheten til det.

Covid medførte bortfall av studenter og sesongarbeidere fra leiemarkedet i Oslo som ble kompensert med nullrente og lettere finansiering som medførte at de boligene studentene og sesongarbeiderne fraflyttet ble absorbert av et folk overstimulert til å kjøpe bolig i Oslo. Da studentene og sesongarbeiderne kom tilbake var de boligene de ikke brukte under covid i stor grad ikke tilgjengelige lenger som ga et enormt etterspørselstrykk i leiemarkedet sommeren 2022 som avdempet seg frem til sist sommer for nå å være helt borte. Leienivået sist sommer ekskluderte og komprimerte sesongarbeiderne og studentene i Oslo som er en effekt som sitter igjen i dagens leiemarked som gir mindre etterspørsel etter leiebolig i Oslo enn det man hadde hatt uten covid.

De velstående flyktningenes ankomst fra Ukraina har krakket i antall som i kombinasjon med stadig flere ukrainaflyktinger som reiser tilbake igjen og hjemsendelsen av syriske flyktninger nesten tar vekk hele flykningefffekten fra leiemarkedet i Oslo.

Leiemarkedet i Oslo har blitt iskaldt med utsikt til å bli enda kaldere. Selvfølgelig med en bedring fremover som følge av sesong, men ikke en bedring som er så stor som sesong skulle gi. Det sesongjusterte leiemarkedet i Oslo vil forverres fremover som vil gi lavere leiepriser i 2025 enn man hadde på tilsvarende tidspunkter i 2024. Med aller mest negativ forskjell fra i fjor kommende juni.

Du har hatt noen ekstremt attraktive år for utleiere frem til 2022 som følge av det historisk lave rentenivået. Som frem til sist sommer ble avløst av 2 år med den voldsomt negativ effekt renteoppgangen hadde for utleierne, men som ble avdempet for utleierne av leieprisoppgangen som var mulig å gjennomføre som følge av covideffekten og de velstående ukrainaflyktningenes ankomst i en tid med mange utestengte fra kjøpemarkedet som følge av låneforskriften. Som ble avløst sist sommer av fortsatt voldsomt negativ effekt av det høye rentenivået uten å bli avdempet av covideffekten og de velstående ukrainaflytningenes ankomst.

Boligmafiaens argument for oppgang som følge av lav boligbygging har ingen avgjørende effekt så lenge ferdigstillelsen fortsatt vil være større enn det befolkningsveksten krever med et historisk høyt antall ferdigstilte og ledige boliger per i dag.

Boligmafiaens argument for oppgang som følge av lavere rentenivå har ingen avgjørende effekt så lenge rentenivået uansett vil gi alt for høy eierkostnad.

Det enete boligmafiaen har rett i er at den hysteriske positiviteten de har skapt i den norske befolkningen har en avgjørende effekt. Men, den effekten er kortvarig og blir avløst av enda voldsommere nedtur når effekten blir borte.

Du kaster bort din lottogevinst frem til 2022 Uteier på å fortsette å spille når gevinstmulighetene har blitt borte. Du bør heller studere hva den største spilleren Tollefsen gjør og lære av det slik at du ikke mister det du har vært så heldig å vinne.

Interessant oppsummering, Utleier. Å kalle det du har fått til for flaks, blir tullete. Du har vært nøktern, forutseende og har lest markedet godt. Interessant er også det du har erfart og sier om å kjøpe brukt kontra nytt. Når nå alt av nybygg ender på priser +- 100k/kvm, selv i Drammen, så er det nok lurt å heller vurdere bygg med fem til femten år på baken, da får man fortsatt bra teknisk standard.

Helt enig i det finno. Det var det vi endte opp med på "privaten". Nå blir det et par timer sykkeltur her sør.

Utleier.
Jeg tror du og Olav2 aldri kan bli enig.

Selv driver jeg samens med en kollega en type kall det butikk. Siden oppstart har vi ca 1 mill i overskudd pr år.
Vi startet for 15 år siden med å kjøpe eiendom. Vi har aldri tatt ut en krone i lønn eller gevinst pga at vi vil selge oss ut når jeg når 62 gamle år.
Ser jeg på kjøpspris på det vi eier og dagens salgspris så er den ikke opp mer en 12 prosent i Snitt. Vi eier 16 leiligheter, et sentralt bygg med tomt som kan utvikles og et lite bofelleskap med 6 rom. Takst i dag er 47 mill. Belåning 10 mill. Det vi opp igjenom årene har gått inn med egenkapital er 5,6 mill.
Så er moralen. Bruk Olav2 sin modell , så ivesterer du ikke. Bruk min modell så invester 5,6 mill og hent ut 37 mill.
Håper du skjønte det.

Det Olav2 ikke forstår er at det er mange veier til Rome. Det er mange som meg.

24 boligeksperters argumenter for at samtlige av de 24 boligekspertene konkluderer med minst 6 % boligprisvekst i 2025

1. Christoffer Askjer, adm. direktør i Sem&Johnsen
- rekordlav boligbygging
- reduserte renter
- mer forutsigbar økonomi

2. Mathis Grimstad, styreleder i NHO Byggenæringen Eiendom
- renten kommer ned

3. Karine Alsvik, makroøkonom i Handelsbanken
- lavere renter
- høy lønnsvekst
- historisk lav boligbygging
- mildere krav til egenkapital

4. Hilde Vatne, adm. direktør i JM Norge
- Lavt tilbud av nye boliger
- Etterspørselen etter boliger av passende størrelse er mye større enn tilbudet
- rentenedgang
- lav arbeidsledighet
- eventuelt regjeringsskifte

5. Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen
... intet observert argument ...

6. Erling Røed Larsen, professor OsloMet, leder av Housing Lab
- Etterspørselen øker mer enn tilbudet
- tre rentekutt
- realinntektsøkning
- nedjustering av egenkapitalkrav
- lav nybygging

7. Jørn Are Skjelvan, daglig leder i Kvaler
... intet observert argument ...

8. Andreas Benedictow, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse
- høy lønnsvekst
- høy befolkningsvekst
- lavere renter
- bygges for få boliger

9. Henning Lauridsen, adm. direktør i Eiendom Norge
- rentenedsettelsen
- Lettelsen i egenkapitalkravet

10. Grethe Meier, adm. direktør i Privatmegleren
- rentenedgang
- saueflokkmentalitet

11. Sara Midtgaard, senior makro- og valutastrateg i Nordea Markets
- Rentekutt
- inntektseffekten
- Lettelsene i utlånsforskriften

12. Daniel K. Siraj, adm. direktør i OBOS
- stort boligunderskudd
- rentekutt
("Daniel K. Siraj påpeker at boliglånsrenten vil være høye selv om det kommer noe ned. Husholdningene må derfor fortsatt bruke en stor andel av disponibel inntekt på renter og avdrag. Likevel spår han prisene opp 8 og 10 prosent.")

13. Kari Due-Andresen, adm. direktør i Akershus Eiendom
- Lavere rente
- svak tilbudsside i nyboligmarkedet
- lettelser i boliglånsforskriften

14. Are Oust, boligforsker, NTNU
- underliggende etterspørselsvekst
- lav ferdigstilling av nye boliger
- godt lønnsoppgjør
- lavere rente
- psykologi
("I motsatt retning trekker de allerede høye boutgiftene")

15. Carl Erik Krefting, eier av Carucel Eiendom
- lav boligbygging
- nye boligforskrifter
- lavere rente

16. Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret
- rentekutt
- reallønnsvekst
- stabilt arbeidsmarked
- tilførselen av nye boliger forventes å ligge under det demografiske boligbehovet
- Endringen i egenkapitalkravet

17. Sverre Molvik, adm. direktør i Selvaag Bolig
- bygges altfor lite
- renten skal ned

18. Baard Schumann, leder av Unions boligutviklingsfond
... intet observert argument ...

19. Martine Røisland-Leween, daglig leder i Røisland&Co
- lavt antall nye ferdigstilte boliger

20. Terje Tinholt, daglig leder og eier av Tinholt Eiendomsmegling
- Rente
- fremtidstroen er tilbake
- altfor lite nye boliger

21. Kyrre M. Knudsen, sjeføkonom i SpareBank 1 SR-Bank
- lav arbeidsledighet
- reallønnsvekst
- befolkningsvekst
- lavere rente
- lavere egenkapitalkrav
- lav boligbygging
("Jeg er veldig spent på om det etter hvert synker inn at den nye normalen for styringsrenten er en del høyere enn hva den var for noen år siden. Jeg tror det vil bidra til at prisene ikke øker enda mer.")

22. Mari O. Mamre, boligforsker OsloMet
- befolkningsveksten
- lite nybygg
- knappheten på leieboliger

23. og 24. Jeg fant ikke flere enn 22 boligeksperter i det som er kopiert inn av ahra i debatten "ekspert(er) som avlyser boligkrakket - snur i mai 2023"

Min modell og min vei til Roma var "LØP OG KJØP" i de 12 første årene av din invisteringshistorikk Topptur, Dvs i de årene du bygde opp din imponerende formue i kompaniskap med en kollega. Min modell sier "LØP OG SELG" i dag pga at den viktigste stimulansen for din opptur i de 12 første årene i form av en historisk lav lånerente ikke lenger er der. Tvert i mot så har lånerenten blitt så høy at det som før var betydelig løpende overskudd selv med fullfinansiering har blitt betydelig løpende underskudd selv med bare 50 % belåning.

Du har 21 % belåning i opplegget med din kollega og da opprettholder du selvfølgelig en god løpende avkastning selv om styringsrenten har økt fra 0,0 til 4,5 %. Og da klarer du å lure deg selv til at det fortsatt er fornuftig å eie dine nesten gjeldsfrie eiendommer selv om det er et tapsprosjekt for alle som har normal belåning, og som er konkurs for de som har høy belåning.

Du er like hjernevasket Topptur som Utleier av din egen suksess da suksessen var garantert av et ekstremt lavt rentenivå. Og av en låneforskrift som sikret tilførsel av gode leietakere som uten forskriften ville vært boligeiere. Og du kommer til å tape like mye som Utleier hvis du ikke slår på hjernen og tar inn over deg de enorme negative konsekvensene for din virksomhet renteoppgangen drar med seg.

Olav2 Lytte øre. Vær så snill.
Vi valgte å kjøpe https://www.finn.no/realestate/project/ad.html?finnkode=330783701 4 leiligheter i det her prosjektet når det ble lagt ut. 725 mill pr enhet. Egenkapital 10 prosent. Nå ligger samme kvadrat leiligheter ute for 815 mill. Har hatt forespørsel allerede fra megler om salg til 790 mill. Forstår ikke hvor det krakket er som du prøver å predike.

Før i tiden var det noe som het sesjon. Du ble innkalt før militærtjenesten til lege og hva det var.
En kompis av meg var halt(den ene foten 2 cm kortere en den andre).Han hadde store forhåpninger å slippe pga det. Men legen sa til han at han passet perfekt i ulent tereng.

725 mill, 815 mill og 790 mill.. For hva?

Olav2
Vi kjøpte kontrakter med 10 prosent egenkapital i prosjektet til 725 mill. Leiligheter på 42 kvadrat.

Leilighetene som nå legges ut på 42 kvadrat er priset til 815 mill.

Megleren har kjøpere til de leilighetene vi har kjøpt til 725 mill til kjøpere som vil betale 790 mill.

Når prosjektet er ferdig vil vi selge for rundt 8,25 mill pr enhet. 4 mill i fortjeneste minus megler for å gå inn med rundt regnet rundt 3 mill i egenkapital.
Forstår ikke Olav2. Mulig jeg må sammenligne han med en Onkel av meg som kom hjem kl 4 på morran og Tante møtte han i døra med en kjevle. Da Onkel bryter ut Du Bake og Du Bake.

Mener Olav2
7,25 mill. 8,15 mill og 7,9 mill.

Skjønte du ikke det ?

Hvorfor i guds navn kjøper langfingrede vokse menn, små leiligheter beregnet for de unge i etableringsfasen? Skjønner du er stolt, dette er kremen av verdiskapning for samfunnet.

Bullmarked.
Hvorfor i all verden kjøper du aksjer som drar priser opp?https://www.nettavisen.no/okonomi/ekspertene-spar-boligprisvekst-i-2025-slik-utnytter-du-prisokningen-pa-bolig/s/5-95-2222002

En regnskapsfører går inn i en dyrebutikk for å kjøpe en papegøye. Innehaveren viser henne tre papegøyer som står på en pinne inni et bur:

«Papegøyen helt til venstre koster 5 000 kroner,» sier han.

«I himmelens navn. Hvorfor koster den så mye?»

«Jo, denne papegøyen behersker avskrivningsreglene for til punkt og prikke.»

«Hvor mye koster papegøyen i midten, da?»

«Den koster 10 000 kroner. Den kan det samme, men er i tillegg ekspert på mva-spørsmål.»

Dette syntes regnskapsføreren var veldig rart, men det ble enda rarere da hun fikk høre at papegøyen helt til høyre kostet 50 000 kroner.

«Hjelpe meg – hva i all verden er det den gjør for noe, da?»

«For å være helt ærlig, har jeg aldri sett den gjøre noe som helst. Men de to andre papegøyene kaller den ‘Seniorpartner’.»


Bullmarkedet.
Sørenga er ikke det området som førstegangskjøpere handler på. Det er Norges kapitalmarkedet. Her kommer det folk fra hele verden som vil jobbe med finans. De er vel ikke dumme?

Min kompanjong sa til meg en gang. Husk at den som er først oppe på morgenen får med seg det som skjer Den dagen. Og den som går sist til sengs kan få med seg gode ting....

To kamerater sitter og småprater mens de pimper innpå litt øl foran Tv'n.

- Pleier du å prate med kona etter at du har hatt sex?

- Hender jeg ringer henne hvis det er strøm på mobilen..

Ser du er bolig optimist Topptur.
Du er vel enig i at prisene skal dobles fra dagens innen 10år?

Om 10 år er jeg ikke i markedet.
At prisene i Sentrale områder vil stige drastisk må man ikke betvile.

Invester i hus og leiligheter nært sykehus.
Invester i det samme rundt tog og fly.
invester i det samme rundt It og finans.
Behovet for folk som kan gå til jobb er enormt.

Ikke skjønte jeg prisene som ble oppgitt, ikke skjønner jeg "vitsene" og ikke begriper jeg hva de har med innleggenes tema å gjøre. En litt annerledes dag på tråden må jeg si.