Boligkrakket 2023/2024/2025

Olav2
16.04.2024 kl 21:52 316789

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

..... 2020 ........... 2021 ............ 2022 ............ 2023 ............. 2024 ............. 2025

xxxxxxxxxxx . 04.01: 585 .... 03.01: 398 .... 02.01: 923 .... 01.01: 998 .... 30.12: 847
xxxxxxxxxxx . 11.01: 820 .... 10.01: 698 .... 09.01: 1.424 . 08.01: 1.417 . 06.01: 1.277
xxxxxxxxxxx . 18.01: 875 .... 17.01: 831 .... 16.01: 1.510 . 15.01: 1.571 . 13.01: 1.396
26.01: 1.360 . 25.01: 835 .... 24.01: 864 .... 23.01: 1.475 . 22.01: 1.571

02.02: 1.244 . 01.02: 758 .... 31.01: 797 .... 30.01: 1.362 . 29.01: 1.490
09.02: 1.174 . 08.02: 874 .... 07.02: 809 .... 06.02: 1.278 . 05.02: 1.413
16.02: 1.039 . 15.02: 916 .... 14.02: 861 .... 13.02: 1.192 . 12.02: 1.398
23.02: 1.199 . 22.02: 850 .... 21.02: 800 .... 20.02: 1.065 . 19.02: 1.274

02.03: 1.242 . 01.03: 969 .... 28.02: 903 .... 27.02: 1.259 . 26.02: 1.458
09.03: 1.264 . 08.03: 1.180 . 07.03: 1.032 . 06.03: 1.334 . 04.03: 1.492
16.03: 1.300 . 15.03: 1.365 . 14.03: 1.149 . 13.03: 1.445 . 11.03: 1.635
22.03: 1.500 . 22.03: 1.313 . 21.03: 1.212 . 20.03: 1.531 . 18.03: 1.550
29.03: 1.525 . 29.03: 672 .... 28.03: 1.296 . 27.03: 1.269 . 25.03: 919

05.04: 1.411 . 06.04: 1.117 . 04.04: 1.140 . 03.04: 697 …. 02.04: 1.415
13.04: 1.748 . 12.04: 1.384 . 11.04: 586 .... 11.04: 1.259 . 08.04: 1.622
19.04: 1.752 . 19.04: 1.501 . 18.04: 1.081 . 17.04: 1.486 . 15.04: 1.754
27.04: 1.701 . 26.04: 1.507 . 25.04: 1.210 . 24.04: 1.564 . 22.04: 1.880

03.05: 1.792 . 03.05: 1.446 . 02.05: 1.203 . 02.05: 1.572 . 29.04: 1.903
11.05: 1.807 . 10.05: 1.312 . 09.05: 1.228 . 08.05: 1.644 . 06.05: 1.915
17.05: 1.642 . 18.05: 1.119 . 16.05: 1.238 . 15.05: 1.542 . 13.05: 1.804
24.05: 1.888 . 25.05: 1.511 . 23.05: 1.412 . 22.05: 1.559 . 21.05: 2.079
02.06: 1.903 . 31.05: 1.580 . 30.05: 1.197 . 30.05: 1.796 . 27.05: 2.291

07.06: 2.025 . 07.06: 1.735 . 06.06: 1.329 . 05.06: 1.934 . 03.06: 2.255
15.06: 2.062 . 14.06: 1.744 . 13.06: 1.491 . 12.06: 2.108 . 10.06: 2.370
22.06: 1.949 . 21.06: 1.634 . 21.06: 1.490 . 19.06: 2.065 . 17.06: 2.358
29.06: 1.587 . 28.06: 1.255 . 27.06: 1.157 . 26.06: 1.787 . 24.06: 2.100

06.07: 1.037 . xxxxxxxxxx .... 04.07: 687 …. 03.07: 1.245 . 01.07: 1.519
13.07: 705 .... 12.07: 496 .... 11.07: 403 .... 10.07: 849 …. 08.07: 1.011
20.07: 601 .... 19.07: 467 .... 18.07: 343 .... 17.07: 687 …. 15.07: 735
28.07: 813 .... 26.07: 594 .... 25.07: 454 .... 24.07: 801 …. 22.07: 758

03.08: 1.056 . 02.08: 909 .... 01.08: 726 …. 31.07: 1.200 . 29.07: 1.070
09.08: 1.533 . 09.08: 1.430 . 08.08: 1.254 . 07.08: 1.794 . 05.08: 1.628
17.08: 1.742 . 16.08: 1.683 . 15.08: 1.581 . 14.08: 2.229 . 12.08: 2.183
24.08: 1.709 . 23.08: 1.760 . 22.08: 1.648 . 21.08: 2.335 . 19.08: 2.416
31.08: 1.567 . 30.08: 1.585 . 29.08: 1.615 . 28.08: 2.317 . 26.08: 2.380

07.09: 1.532 . 06.09: 1.465 . 05.09: 1.562 . 04.09: 2.242 . 02.09: 2.356
14.09: 1.581 . 13.09: 1.491 . 12.09: 1.668 . 11.09: 2.291 . 09.09: 2.351
21.09: 1.515 . 20.09: 1.574 . 19.09: 1.769 . 18.09: 2.365 . 16.09: 2.435
28.09: 1.281 . 27.09: 1.374 . 26.09: 1.768 . 25.09: 2.282 . 23.09: 2.433

05.10: 1.356 . 04.10: 1.093 . 03.10. 1.480 . 02.10: 1.971 . 30.09: 2.180
12.10: 1.371 . 11.10: 1.191 . 10.10: 1.739 . 09.10: 2.199 . 07.10: 2.321
19.10: 1.290 . 18.10: 1.360 . 17.10: 1.912 . 16.10: 2.291 . 14.10: 2.334
26.10: 1.194 . 25.10: 1.369 . 24.10: 1.973 . 23.10: 2.233 . 21.10: 2.278
02.11: 1.057 . 01.11: 1.155 . 31.10: 1.923 . 30.10: 2.111 . 28.10: 2.163

09.11: 1.049 . 08.11: 1.180 . 07.11: 1.860 . 06.11: 1.960 . 04.11: 1.981
16.11: 1.003 . 15.11: 1.192 . 14.11: 1.814 . 13.11: 1.922 . 11.11: 1.890
23.11: 982 .... 22.11: 1.162 . 21.11: 1.743 . 20.11: 1.803 . 18.11: 1.770
30.11: 915 .... 29.11: 1.087 . 28.11: 1.598 . 27.11: 1.662 . 25.11: 1.625

07.12: 753 .... 06.12: 938 .... 05.12: 1.438 . 04.12: 1.525 . 02.12: 1.368
14.12: 521 .... 13.12: 702 .… 12.12: 1.141 . 11.12: 1.235 . 09.12: 1.148
21.12: 231 .... 20.12: 380 …. 19.12: 699 .... 18.12: 807 …. 16.12: 848
xxxxxxxxxxxx . 27.12: 244 …. 26.12: 436 …. 25.12: 506 …. 23.12: 518

Første år av debatten: https://www.finansavisen.no/forum/thread/154663/view
Redigert 13.01.2025 kl 08:52 Du må logge inn for å svare
DividendYield
13.01.2025 kl 14:30 3416

Han har vel tiltro til de som er enige med han, men om du snur eller er uenig, så er du mafia eller driver med manipulering og propaganda. Ikke noe mellom her
Olav2
13.01.2025 kl 15:12 3343

Om du mener at 635 visninger ikke er unormalt mange i forhold til f.eks. fjorårets 599 visninger så har jeg ingen problemer med det. Det jeg reagerte på var at du via alt for sen registrering i forhold til i fjor argumenterte med 592/594 visninger som årets registrering. Du har skrevet 594 på denne debatten og 592 på visningssuksess-debatten.

Det var din datainnsamling som jeg reagerte på Onkel_S og ikke hva du mener om dataene.

Jeg har hatt tillit til deg som datainnsamler Onkel_S uten at jeg alltid har vært enig med dine konklusjoner. Det er datainnsamleren Onkel_S som jeg har hatt mest tillit til her på forumet i et mylder av datainnsamlere som det stort sett ikke er mulig å stole på.

Her er de aller fleste kun opptatte av data som underbygger deres personlige syn som støtter deres egne investeringer. Med deg som et unntak som jeg håper at man ikke har mistet.
Redigert 13.01.2025 kl 15:26 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
13.01.2025 kl 16:14 3243

Langt de fleste helgene er info om visninger denne helgen (søn+mandag) innhentet søndag kveld etter kl 22. De ukene jeg har registrert tidligere enn dette er unntakene, og kommer vanligvis av at jeg har forutsett at jeg ikke kom til å se etter søndag kveld av den ene eller annen årsaken.

Hvis man leter i visningssuksesstråden vil man kunne finne noen onsdager hvor jeg har skrevet hvor mange visninger som har vært annonsert for uken etter, og man kan sikkert sammenholde det med registreringer den kommende helgen hvor tallene som oftest er noe lavere.
Det som så ut å være spesielt siste uke var at unormalt mange av de leiligheter som sto oppført med visning igår / idag ble markert med solgt torsdag/fredag.
Edgar A
13.01.2025 kl 16:41 3194

Etterstadsletta 82 solgt for 8,8mil +fellesgjeld og omkostninger totalt 9,076mill.

Denne selges for 11mill om 3år,Gratulerer til kjøperen.
Redigert 13.01.2025 kl 18:13 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
13.01.2025 kl 18:25 3080

For å følge opp på dette. Det er nå 169 'solgt siste tre dager'. Svært mye for en mandag etter en visningshelg med under 600 visninger. Jeg tipper at dette tallet går ned under 140 innen kl 12 i morgen.

Tillegg 19.34: Det er 104 som både er markert solgt og med visning i går eller i dag.

Tillegg 21.50: Mulig jeg tipper feil. Nå er det 171 'solgt siste tre dager' og 105 som både er markert solgt og med visning søn- eller mandag.

Tillaegg 22.50: 173 solgt siste tre dager og 106 som både er markert solgt og med visning søn- eller mandag.
Redigert 13.01.2025 kl 22:47 Du må logge inn for å svare
pedro1
13.01.2025 kl 21:52 2874

171 solgte nå som er meget høyt. Følger kun tråden sporadisk , hvorfor under 140 imorgen ? Forløvrig sprengfulle visninger i sentrum 😮
Onkel_S
13.01.2025 kl 22:44 2794

Bakgrunnen for det tippet var at jeg regnet med at at flere sene fredagsregistreringer (enn sene mandagsregistreringer) ville falle bort og for en kort bemerkning føre til nedadgående "solgt"-tall og at dagens meget høye tall er litt kunstig høye. Men det kan se ut til at jeg tar feil der.

Nå 173 solgt siste tre dager og 106 som både er markert solgt og med visning søn- eller mandag
Redigert 13.01.2025 kl 22:46 Du må logge inn for å svare
Edgar A
14.01.2025 kl 07:25 2617

Langengen 3 81kvm i nybygg på Ensjø pris 8,4mill

Solgt 8,55mill
Edgar A
14.01.2025 kl 08:59 2552

Boligselgere styrer markedet fullstendig nå!
Kjøperne er i FOMO tilstand og må spise fra hånden til megleren og selgeren alt dette spådd og analysert for lang tid siden av.
For desperate kjøpere er det bare å hoppe på toget da dette bare er starten på en mangeårig oppgang.

Nøysom boliganalyse
Olav2
14.01.2025 kl 10:15 2474

Søknader om kollektiv beskyttelse etter søknadsuke (2022-2025) - UDI

Siste måned:
2024/51 - 2025/02: 917
2023/51 - 2024/02: 1.842

Siste 13 uker (kvartal):
2024/42 - 2025/02: 3.908
2023/42 - 2024/02: 8.757

Siste halvår:
2024/29 - 2025/02: 9.459
2023/29 - 2024/02: 20.902

https://www.udi.no/statistikk-og-analyse/statistikk/soknader-om-kollektiv-beskyttelse-etter-soknadsuke-2022-2023/

Flyktningestrømmen er mer enn halvert siste måned, siste kvartal og siste halvår i forhold til antall søknader et år tilbake i tid.

Høyest kvartalsmessig søknadsmengde var i de 13 ukene 2022/09 - 2022/21 da UDI mottok 17.000 søknader. Lavest kvartalsmessig søknadsmengde har vært siste 13 uker med mottak av 3.908 søknader. De siste 13 ukenes antall søknader er 23 % av høyeste antall. Dvs at fallet i antall søknader nå er 77 % fra topp.

4. september 2023 var sjeføkonom Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank i Nettavisen opptatt av at flyktningene fra Ukraina stimulerer boligmarkedet:
"Sjeføkonom: – Ukraina-flyktningene kan ta leieprisene til himmels"
https://www.nettavisen.no/okonomi/sjefokonom-ukraina-flyktningene-kan-ta-leieprisene-til-himmels/s/5-95-1294160
... slik alle boligeksperter var opptatte av flyktningestrømmens effekt på boligmarkedet på den tiden ...

9. januar 2025 var sjeføkonom Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank i Finansavisen opptatt av at:
- lav arbeidsledighet
- reallønnsvekst
- befolkningsvekst
- lavere rente
- lavere egenkapitalkrav
- lav boligbygging
ville ta boligmarkedet til nye høyder
https://www.finansavisen.no/bolig/2025/01/09/8227867/18-av-24-eksperter-spar-tosifret-boligprisvekst-i-oslo
... slik alle boligeksperter var opptatte av mer eller mindre det samme ...

Verken Kyrre Knutsen eller noen annen boligekspert har nevnt med et eneste ord at flyktningestrømmen har megakrakket som sammen med frivillig og pålagt hjemreise av de som har kommet de siste årene fra Ukraina og Syria gjør at nettoøkningen av flyktninger i Norge trolig snur til nettonedgang i løpet av 2025.
Redigert 14.01.2025 kl 10:16 Du må logge inn for å svare
DividendYield
14.01.2025 kl 12:55 2349

Er det megakrakk i flyktningestrømmen også nå? Det er vel ingen som kan få deg til å tro på oppgang i boligmarkedet de kommende år, men du burde tenke over begrepsbruken din. Den henger ikke på greip, for å si det forsiktig. Mafia, manipulasjon, hjernevask og (mega) krakk, det blir bare tøyseord og useriøst støy i den store sammenhengen
Redigert 14.01.2025 kl 12:56 Du må logge inn for å svare
wire1
14.01.2025 kl 13:26 2312

Du går vel ikke lei av den pleonastiske skriveformen?
Olav2
14.01.2025 kl 13:28 2303

Hvilket begrep vil du bruke DividendYield på fallet på 77 % i antall flyktninger når megakrakk provoserer deg?

Megakrakk er ikke et nytt begrep. F.eks. ble begrepet brukt da børsen var på tur under 200 høsten 2008:
https://www.vg.no/nyheter/i/VKLl1/ekspertene-tror-boersen-skal-bloe-mer
DividendYield
14.01.2025 kl 13:34 2284

Det kan være litt underholdende også😄, spesielt når det det sterkt avviker fra normal oppfatning av markedsutsiktene og konsensus. Men klart Olaf har lagt hodet på blokka her og da blir store ord forsvarsmekanisme når argumentene går skeis
DividendYield
14.01.2025 kl 13:38 2274

Jeg tenker det er mest positivt at det blir mindre krig rundt om kring og at mennesker ikke trenger å være på flykt. Det norske boligmarkedet klarer seg helt fint uten dem, fravær av krig bedrer også utsiktene for lavere inflasjon og resesjon globalt som gjør markedene enda bedre.
Edgar A
14.01.2025 kl 18:17 2062

Olaf håper på mega børskrakk og hvis det skjer skal jo boligmarkedet ned også.
Tror ett børskrakk er essensen i denne tråden,Olaf har vært sikker på at børsen sku krakke helt siden 2022 men
der har foreløpig ikke skjedd.
Krakker børsen er selv jeg ikke bull på Oslomarkedet lenger men inntil videre skal Oslo prisene opp.
FOMO tilstander nå og markedet renskes for boliger,alle er med på leken inkl bankene.
Timing av markedet klarer bare dem som har gullhår i ræva.
finno
I går kl 01:31 1785

Edgar A - det er ikke tilfeldig at den dyreste eiendommen som er omsatt her i landet hittil i år befinner seg i Drammen. Sjekk selv her:

De dyreste tinglyste transaksjonene hittil i år

Adresse Salgssum (mill. kr) Kjøper Selger
Lerpeveien 299, Drammen 40,0 Henry Steen Harrfeldt Nina Widerøe
Halvdan Svartes gate 38 A 38,0 Robert Hjorth & Sara Båfjord Ismaili Rinnovo AS
Dyna Brygge 5, Oslo 36,8 Kyrre Gørvell-Dahll Thomas Schøyen & Julie Nord
Dronning Eufemias gate 31 36,3 Cecilie & Bjørnar Hillestad Per Heyerdahl

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/01/14/8229476/flippet-frogner-luksus-med-16-millioner-i-differanse
Olav2
I går kl 07:08 1619

Heimstadens nettoavkastning vs styringsrenten

Kvartal: Yield - styringsrente = avkastning over styringsrenten
Q3-24: 3,2 - 4,5 = −1,3
Q2-24: 3,0 - 4,5 = −1,5
Q1-24: 3,2 - 4,5 = −1,3

Q4-23: 3,2 - 4,3 = −1,1
Q3-23: 3,2 - 4,0 = −0,8
Q2-23: 3,0 - 3,3 = −0,3
Q1-23: 3,0 - 2,8 = 0,2

Q4-22: 2,9 - 2,5 = 0,4
Q3-22: 2,9 - 1,8 = 1,1
Q2-22: 2,7 - 0,8 = 1,9
Q1-22: 2,6 - 0,5 = 2,1

Q4-21: 2,8 - 0,2 = 2,6
Q3-21: 2,9 - 0,0 = 2,9
Q2-21: 2,8 - 0,0 = 2,8
Q1-21: 2,7 - 0,0 = 2,7

Q4-20: 2,8 - 0,0 = 2,8
Q3-20: 2,9 - 0,0 = 2,9
Q2-20: 2,9 - 0,0 = 2,9
Q1-20: 2,9 - 1,3 = 1,6

Heimstaden stoppet kjøp sommeren 2022 da avkastningen over styringsrenten kom under 2 %. Heimstaden begynte å selge sommeren 2024 da avkastningen hadde vært mer enn 1 % under styringsrenten i 9 måneder.

Dagens yield, dvs årlig nettoleie / verdi, balanserer boligmarkedet når styringsrenten er ca 1,0 % slik at nettoavkastningen over styringsrenten havner på drøyt 2 %. For å oppnå balanse i dagens boligmarked må derfor styringsrenten settes ned med 3,5 % eller boligprisene falle med mer enn 50 % slik at yielden havner over 6,5 %.

Stiger boligprisene fra dagens nivå faller yielden ytterligere fra dagens alt for lave nivå, gitt dagens styringsrente, som medfører ytterligere ubalanse i boligmarkedet. Eller enda mer luft i dagens boligboble.

Redigert i går kl 07:32 Du må logge inn for å svare
Edgar A
I går kl 08:39 1518

Finno på tide du peiker nesa di mot Oslo slik at du får vært med på dette en siste gang før du ryker.
Fra dagens kan oppsiden være opptil 50% på kort/mellom +-5år.
Her kan du virkelig spe på pensjonen din om du tør å ta skrittet fullt ut.
Olav2
I går kl 10:20 1421

Heimstadens nettoavkastning vs styringsrenten

Kvartal: Yield - styringsrente = avkastning over styringsrenten
Q3-24: 3,2 - 4,5 = −1,3

Q1-24: 3,2 - 4,5 = −1,3
Q1-23: 3,0 - 2,8 = 0,2
Q1-22: 2,6 - 0,5 = 2,1
Q1-21: 2,7 - 0,0 = 2,7
Q1-20: 2,9 - 1,3 = 1,6

Hvordan har man klart å holde boligprisene oppe til tross for en historisk lav nettoavkastning i forhold til styringsrenten som skal gi et voldsomt boligkrakk?

En hovedårsak er illusjonen om at leieprisene kommer til å øke. En illusjon skapt av bl.a. eiendomsmegler Anders Langtind og Utleiemegleren. Økt leiepris øker yielden:


1. Eiendomsmegler Anders Langtind

21.05.2023: "Eiendomsmegler Anders Langtind tipper leieprisene i Oslo vil stige 30 til 50 prosent."
https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article15904718.ece

21.08.2023: "Leiemarkedet kommer til å kollapse. Det kommer til å gå til helvete"
https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/21/8030429/leiemarkedet-kommer-til-a-kollapse.-det-kommer-til-a-ga-til-helvete

20.11.2023: "Langtind: – Jeg vet om tusenvis av utleieboliger som skal selges nå
– Leieprisene må opp 40–50 prosent fra dagens nivå for at man skal tjene på det, sier Anders Langtind i Privatmegleren"
https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article16615525.ece

25.04.2024: "Det kommer til å bli en ekstrem knapphet på utleieboliger om 12-18 måneder som kommer til å sende leieprisene opp 30 til 40 prosent, sier Langtind."
https://www.estatenyheter.no/backstage-play/stjernemegler-anders-langtind-ekstrem-knapphet-pa-utleieboliger-sender-leieprisene-til-himmels/411347

12.07.2024: "Leiemarkedet er i ferd med å gå til helvete. Det er helt krise. Utleieaktørene begynner sakte med sikkert å forsvinne, sier Langtind."
https://www.finansavisen.no/bolig/2024/07/12/8152945/anders-langtind-om-korttidsutleie-ekstremt-lonnsomt

... fra i fjor sommer til nå har det vært tyst i 6 måneder fra den sjarmerende eiendomsmegleren som har solgt meglervirksomheten på Ullevål til en bank hvor han får en middelaldrende kvinne som sjef.


2. Utleiemegleren

11.12.2024: "Utleiemegleren spår prisrekord i 2025 – toroms i Oslo kan bikke 25.000"
https://kommunikasjon.ntb.no/pressemelding/18354759/utleiemegleren-spar-prisrekord-i-2025-toroms-i-oslo-kan-bikke-25000?publisherId=89986&lang=no
https://www.finansavisen.no/bolig/2024/12/13/8219086/mangel-pa-utleieboliger-presser-leieprisene-oppover
https://e24.no/boers-og-finans/i/0VbR2J/venter-hett-utleiemarked-en-giftig-cocktail
https://www.nettavisen.no/okonomi/hett-utleiemarked-forventer-25-000-kroner-for-en-toroms-i-oslo/s/5-95-2187598
https://www.tv2.no/direkte/jpybz/siste-nytt/675beeffb8a8bf1f8670cee4/hett-utleiemarked-tror-en-toroms-sentralt-i-oslo-kan-bikke-25000-kroner
https://www.estatenyheter.no/spar-prisrekord-neste-ar-og-over-25000-for-en-toroms-i-oslo/435043
https://www.dagsavisen.no/nyheter/innenriks/2024/12/13/tror-en-toroms-sentralt-i-oslo-kan-bikke-25000-kroner/
https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article17724656.ece
https://www.bygg.no/bolig/hett-utleiemarked-tror-en-toroms-sentralt-i-oslo-kan-bikke-25000-kroner/2733905
https://www.altaposten.no/norgeogverden/i/8q7l2Q/hett-utleiemarked-tror-en-toroms-sentralt-i-oslo-kan-bikke-25-000-kroner


Leieprisene i Oslo, målt av Utleiemegleren, har falt med ca 10 % fra juli til desember i fjor.

Forholdstallet mellom antall annonser til leie og antall annonser ønskes leid i Oslo er høyere enn noen gang tidligere registrert i en registrering som går tilbake til finanskrisen i 2008.

Den viktigste bidragsyteren for at det har vært mulig å øke leiene de siste årene, for å dekke de økte finanskostnadene, har vært de velstående flyktningene fra Ukraina. Fra topp har nå antallet som søker seg til Norge fra Ukraina falt med 77 %.

Leieprisene er satt i krakkmodus som følge av at de ble provosert opp for mye av utleierne frem til i fjor sommer og som følge av at flyktningestrømmen fra Ukraina tørker inn. I tillegg medfører freden i Syria at det ikke kommer flere fra Syria samtidig som 17 tusen av de som har kommet blir sendt tilbake.


NB! Den reelle utviklingen er at leieprisene krakker som medfører at den allerede alt for lave yielden blir enda lavere. Hvis man i tillegg får boligprisoppgang faller yielden enda mer.
Redigert i går kl 10:23 Du må logge inn for å svare
nkrystad
I går kl 10:43 1381

Den viktigste årsaken til at boligprisene vil fortsette stigningen er det kommende rentefallet. Alle sier at rentetoppen er nådd. Alle sier at inflasjonen skal fortsette sitt fall og at renta derfor skal ned. Men stemmer egentlig dette?

I beg to differ. Ta en titt på olja. Ta en titt på gassen. Ta en titt på strømprisen. Og ta en titt på hva disse prisene lå på i ‘22. Alle toppet seg. Nå er bunnen nådd og olja bryter ut til oppsiden. Man ser den samme tendensen i en rekke råvarer, deriblant hvete. Med referanse til 70-tallet ser man nå at inflasjonsbølge nr to er i kommingen.

Renta skal opp, og det vi nå ser i boligprisene er en såkalt false breakout til oppsiden - drevet av en enorm hausing. Namsmannen vil få mye å gjøre fremover. KPI skal opp. BNP ned. Arbeidsledighet opp. Embrace for stagflation. Har ni guld?

https://x.com/northstarcharts/status/1878839068571893807?s=46

https://x.com/tavicosta/status/1861822582904791292?s=46

https://x.com/rockbtmentries/status/1878825887149482120?s=46
Redigert i går kl 10:47 Du må logge inn for å svare
jallamann
I går kl 11:42 1291

Å predikere hvor eiendom eller børs skal , enten opp eller ned, er idioti. Det er sikkert 1 stk her som klarer å få rett. I økonomiverden er ikke 1+1 = 2. Det er kanskje 1,5, 4 eller 10. Man tror historien vil gjenta seg - det er visse likheter, men HVER GANG er det UNIKE situasjoner som gjør at det er UMULIG å si hva som vil skje neste.

Kan godt være at eiendom fortsetter reisen sin oppover. Men da burde man forstå hvilken RISIKO man utsetter seg for. Å utsette seg for den RISIKOEN det er å ha høy belåning er ekstrem skummel. Det kan gå bra, men om det ikke går bra så er du ute og kjøre. Lange renter ser ingen tegn til å gå ned. Verden er totalt annerledes enn for noen år siden, og det er absloutt INGENTING som tilsier at renten skal gå nedover. Hvor er bevisene for det? Uttaleser, fra såkalte sjefsøkonomer? (ja for de har jo "alltid" rett eller? )

Debatten her er fullstendig meningsløs. Alle tror de er verdensmestre i å predikere og prøver å få heltestatusen sin printet på forsiden av avisen og si til naboen: "Jeg fikk rett. Det var det jeg sa hele tiden".
Om du sitter der med 80-90% gjeldsgrad, noe mange tvinger seg til nå om dagen, så er det komplett idioti fordi det er en elendig beslutning nettopp fordi du påtar deg enorm risiko. De fleste forstår ikke hva risiko er, før de går på trynet. Kanskje du kan si om 5 eller 10 år at du var et geni fordi eiendom fortsatte reisen sin. Uansett om du fikk rett eller ikke, så er det en idiotisk beslutning.

Hvor børsen skal, hvor eiendom skal, hvor prisen på det og det skal, vet ingen.
Olav2
I går kl 13:20 1165

Dette er det dummeste debattinnlegget jeg har lest på lenge jallamann.

Norge har et inflasjonsmål for rentesettingen ut fra erkjennelsen av at renten påvirker økonomien. Økt rente stagger økonomien og dermed stagges inflasjonen på sikt. Redusert rente stimulerer økonomien og dermed stimuleres inflasjonen på sikt. Hele vår del av verden har erkjent det samme om sammenhengen mellom rentesetting og inflasjon og har som Norge et inflasjonsmål for rentesettingen. Dette er vel kjent selv for deg jallamann.

Norge har IKKE et boligprismål for rentesettingen som medfører at boligprisutviklingen kun blir en sideeffekt av rentesettingen. En sideeffekt som du jallamann i ditt innlegg i realiteten påstår at ikke eksisterer. Som gjør ditt innlegg til det dummeste på denne debatten så lenge det virker som at du tror på dette tullet. I motsetning til de fleste andre som skriver dumme innlegg på denne debatten som hausser egne investeringer, men som trolig vet bedre.

jallamann
I går kl 14:24 1072

Olav2, sannsynligvis er du en av disse som ønsker heltestatus og har et sterkt behov for å si "hva var det jeg sa" og å være den smarte i rommet. Det er mange som ønsker det i økonomiens verden. De fleste havner dessverre ikke på forsiden. "Den som klarte å forutse boligbobla" på forsiden av FA eller DN- er en våt drøm for mange.
Det er noen som enkelte ganger "klarer" det, men det er mer at de har flaks med timingen sin. De har sannsynligvis forsøkt mange nok ganger.
Du har forsøkt å være en helt ved å skrike så høyt som mulig at du VET at boligmarkedet kommer til å krakke. Det er dumt. Det er ikke sånn økonomi fungerer. Det er mange forsøkte helter i økonomiens verden som prøver å være den smarte i rommet som vet bedre enn alle andre. Lykke til med dine videre prediksjoner om fremtiden Olav2. Du vet dessverre ikke noe mer enn den lokale spåkvinnen på hjørnet. Det vet heller ikke jeg. Det eneste jeg vet er at jeg vet hvilke risikoer som jeg skal forholde meg til. Hva fremtiden bringer vet ingen, selv ikke den "opplyste" Olav2 som kan alle mulige beregninger, statistikker osv.
Olav2
I går kl 15:18 992

Du fremstår om mulig som enda dummere i analysen av andre debattanter jallamann enn du er i analysen av rentens påvirkning på økonomien.

Onkel_S sin statistikk har noen ganger blitt referert utenfor debatten. Onkel_S har aldri blitt fremhevet i den sammenheng. Som heller ingen andre debattanter har blitt uavhengig av hvor lenge og hvor godt de har truffet.

Jeg har debattert i 20 år og hatt så mye rett at jeg er helt sikker på at jeg aldri blir referert i pressen heller ikke når det vil vise seg at jeg har rett enda en gang.

Det er ikke ære og berømmelse som motiverer verken meg eller noen av de andre seriøse debattantene på Hegnars Eiendomsforum jallamann, men noe annet som du åpenbart ikke forstår så lenge du er overbevist om at verken renteutviklingen eller noe annet gir effekter som det er mulig å forutsi.
jallamann
I går kl 15:36 944

Olav2- jeg har ikke tro på at det ikke er ære og berømmelse i dine prediksjoner. Det er klassisk. Mulig det stemmer det du sier, men jeg har ikke troen på det.

Jeg er muligens dum, men har heller ingen ambisjoner om å være såkalt "smart" i å gjøre økonomiske beregninger som kan predikere fremtiden. Det holder jeg meg unna fordi jeg er smart nok til å vite at det ikke stemmer. Så jeg tror det er lurt å være litt dum. De "smarte" guttene i klassen som er flinke til å gjøre beregninger har den svakhet at de tror de klarer å regne seg frem til noe innenfor økonomiens verden og komme med spådommer at de vet hva som vil skje. Det finnes nok eksempler på folk som feiler fullstendig på dette området. Lykke til, alle de som spår fremtiden!
Olav2
I går kl 16:44 840

HEIMSTADENS ANNONSERTE BOLIGER TIL LEIE I OSLO PER 15. JANUAR 2025 OG 10. JANUAR 2024

15.01.2025: Dronning Astrids gate 2, 15 kvm, 9.900,-: Ledig nå
10.01.2024: Dronning Astrids gate 2, 15 kvm, 10.900,-: Ledig nå
2024=)2025: -1.000,- (-9,2 %)

15.01.2025: Kirkeveien 166, 13 kvm, 9.900,-: Ledig nå
10.01.2024: Kirkeveien 166, 13 kvm, 10.900,-: Ledig nå
2024=)2025: -1.000,- (-9,2 %)

15.01.2025: Nedre Ullevål 3, 35 kvm, 14.900,-: Ledig nå
10.01.2024: Nedre Ullevål 3, 35 kvm, 15.900,-: Ledig nå
2024=)2025: -1.000,- (-6,3 %)

https://heimstaden.com/no/sok-leilighet/
https://www.finansavisen.no/forum/thread/162382/view/5796463?legacy=0

Heimstaden har annonsert 3 leiligheter til leie i dag som er samme type leiligheter som var annonsert til leie 10. januar i fjor. Alle leilighetene var/er ledige per 10.01.24/15.01.25.

Alle de tre leilighetstypene har blitt satt ned 1.000 kroner i leie fra januar i fjor til januar i år. Som representerer et fall i leiene på 9,2, 9,2 og 6,3 % fra januar i fjor til januar i år. Alle de tre leilighetstypene er fra adresser hvor det er mange like leiligheter slik som f.eks. i Kirkeveien 166 (inne på Ullevål sykehus) hvor det er ca 400 leiligheter på 13 kvm.


Norges største utleier Heimstaden, med dominerende eier Tollefsen som også er dominerende eier i norges største utleiemegler Utleiemegleren, har redusert annonserte leier fra i fjor med fra 6,3 til 9,2 %. Det fortjener en reaksjon i alle norske redaksjoner. Noe som helt åpenbart ikke vil skje i en tid hvor all informasjon om boligmarkedet i norsk presse er myntet på å blåse enda mer luft inn i den norske boligboblen.

Selv ikke i det kommunistiske Cuba er informasjonstrømmen så vridd i en retning som informasjonsstrømmen om bolig er i norsk presse.

HIPP HURRA FOR DET NORSKE DIKTATURET
... måtte det lide en brå og smertefull død ...


leadr
I går kl 16:58 810

Forstår ikke helt hva du vil med innleggene dine om at ingen kan vite hva fremtiden bringer. Ja, ingen som har 100 % rett. Men det er som å påpeke til andre at vi må ha vann for å overleve.

Men jeg regner med du gjør tilpasninger og valg ut i fra hva du tror vil skje. Selv om du påstår det motsatte. Om du ikke er interessert å dele eller for den saks skyld å høre andres meninger så hva gjør du her inne..?
finno
I går kl 17:21 784

jallamann - du tror altså ikke at kunnskap om markedene gjør investorer/analytikere/nasjonalbanker osv. bedre i stand til å forutse utviklingen i de samme markedene?
Det er jo slike analyser Olav2 benytter Eiendomsforumet til å gjennomføre. Istedenfor å sitte hjemme i ensomhet med regnearkene sine, så deler han dem og tankene han gjør seg med oss. Mange av oss følger virksomheten hans med stor interesse og bruker informasjonen vi mottar til å gjøre oss våre egne tanker og våre egne handlinger/investeringer.

Å tillegge Olav2 de motivene du gjør er bare lavmål.
Olav2
I går kl 17:46 727

Norges største utleiemegler Utleiemegleren la i går ut følgende helt ny oslobolig til leie som er bygget av norges største utbygger OBOS:

4-roms leilighet på 102 kvm med 3 baderom som kan omgjøres til en 3-roms og en 1-roms leilighet via å sette inn et hybelkjøkken.
- adresse: Ulvenveien 90 D, 0581 Oslo (Ulvenkroken)
- leilighetsnummer i prosjektet: 1014, hvor første siffer er etasjen og de to siste sifrene er leilighetstypen
- byggeår: 2025
- månedsleie: kr 28.000,-
- leieperiode: 03.02.2025 - 02.02.2028
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=388942471


Norges største utbygger OBOS har fortsatt ikke solgt følgende innvendig identiske leiligheter som 1014, dvs identiske med den Utleiemegleren har til leie. Og som er speilvendte med 1014 med 13 som siste 2 siffer:
3014/3013:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omskostninger: 4.588.029,-
4014/4014:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omkostninger: 4.738.029,-
5014/5013:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omkostninger: 4.888.029,-
6014/6013:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omkostninger: 5.038.029,-
7014/7013:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omkostninger: 5.188.029,-
8014/8013:
- fellesutgifter per måned: 25.816,- (år 1-5), 29.360,- (år 6-35)
- innskudd + omkostninger: 5.388.029,-
https://www.obos.no/bolig/prosjekt/ulvenkroken


Hvis Utleiemegleren får leid ut leiligheten for den annonserte leien på kr 28.000,- per måned så sitter eieren av denne borettslagsleiligheten igjen med et beløp per måned, etter betalingen av det som Utleiemegleren skal ha, som mer eller mindre er identisk med fellesutgiftene på kr 25.816,-. Dvs at eieren av denne leiligheten får ingen avkastning på innskuddet som må ha vært ca 4,3 millioner kroner, og heller intet beløp for andre eierkostnader som f.eks. vedlikehold og tapt leie ved ledighet.

For de som er ute etter en slik bolig på Ulven i Oslo så har man valget mellom å leie for 28 tusen kroner per måned eller å betale knapt 26 tusen kroner i fellesutgifter pluss fra 4,3 til 5,4 millioner kroner i innskudd. Kjøper man så får man med andre ord gleden av å ha drøyt 2 tusen kroner per måned til dekning av eierkostnadene som avkastningen på de 4,3 til 5,4 millioner kronene man skyter inn som innskudd.


Norges største utbygger OBOS selger nye boliger i Oslo hvor kjøperne får null i avkastning av innskuddet som er ca 50 % av totalprisen. Resten av totalprisen er fellesgjeld som er årsaken til at fellesutgiftene er like høye som hva det koster å leie samme bolig.

Hadde man hatt fri presse i Norge, og ikke en presse som i et diktatur, så hadde det vært en sak for alle redaksjoner i Norge: Den største utbyggeren i landet, som har som mål å bygge billige boliger for medlemmene, selger nye boliger hvor halvparten av det man betaler totalt, i form av innskuddet, er millioner på peisen som man ikke får noe økonomisk igjen for.
Redigert i går kl 18:02 Du må logge inn for å svare
Mønny
I går kl 21:41 519

Gratulerer Olav2, ditt beste innlegg på tråden noensinne! Naturligvis er det ikke sånn at man kan kjøpe en ny bolig, leie den ut, og tjene penger på det. Da hadde alle gjort det fordi det er liten risiko for uforutsette utgifter. Men dette eksempelet var en ekstremt dårlig investering. Det eneste som kan berge eieren her er 40% verdiøkning på tre år.
Millennial
I går kl 22:50 433

i.
Hybelen kan jo leies ut skattefritt til kr 10.000-13.000 mnd. avhengig av tidspunktet for utleie. For å oppnå den høyeste leieinntekten så leier man ut i juli-august. Forutsetter da at leil. ligger i nærheten av Økern t-banestasjon som tar deg til Oslo S på 10 min.
= kr 13.000 spart.

ii.
Rentefradrag på 22 %.

iii.
Boligprisvekst på 30 % på 3 år.

I et ekstremt scenario så kan man omgjøre stue til 2 ekstra soverom slik at hoveddelen har da 4 soverom. Hvert soverom 8K/mnd. = 32K mnd. i leieinntekt så bor man selv i hybelen. Eller leier også ut hybelen og får da 45K/mnd.

Kunne fått det til om det ligger i nærheten av Økern tbanestasjon. Har ikke sjekket beliggenhet.
Olav2
I dag kl 13:27 119

Alle OBOS sine nye boliger er ekstremt dårlige investeringer Mønny. Som f.eks.:

Ny OBOS-bolig til salgs:
Ulvenkroken 8008: 2-roms på 43 kvm.
- Fellesutgifter per mnd: 18.126,- (år 1-5), 20.635,- (år 6-35)
- Innskudd: 2.200.000,-
https://www.obos.no/bolig/prosjekt/ulvenkroken/4b4ae382-474a-4dc9-8439-9f1f724feb71?propId=8008

Ny Selvaag-bolig til leie:
Lille Løren Park: 2-roms på 41 kvm.
- Leie per mnd: 17.500,-
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=389093291&ci=15

Ulven er et mindre attraktivt sted å bo enn Løren så lenge Ulven ligger utenfor Ring 3 mens Løren ligger innenfor. I tillegg til at Løren har kommet lenger i utviklingen og har et større tilbud enn Ulven.

Leiligheten i Lille Løren Park har etter min mening like høy leieverdi som leiligheten i Ulvenkroken selv om den er 2 kvm mindre og ligger lavere i bygget. Som medfører at fellesutgiftene til leiligheten i Ulvenkroken er høyere enn leieverdien slik at avkastningen av innskuddet på 2,2 millioner kroner er negativ.
Redigert i dag kl 13:59 Du må logge inn for å svare