Ingen endring i din retorikk Olav, søk hjelp.

Helt rett! Det eneste som fører til krakk er tvangssalg, det gjelder både aksjer, eiendom osv. Dette så man for eksempel "overraskende" i Stavanger under oljekrisen i 2015. Veldig mange spådde krakk, men folk var ikke økonomisk tvunget til å selge, dermed sitter selgerne bare på gjerdet. Typiske krakk ser man oftest i aksjemarkedet, og det krakker kun når det utløses store mengder Margin calls, mao tvangssalg.

Så lenge renten ikke skal videre opp, og velferdsordningene i Norge er så gode som de er, så ser jeg ingen store triggere for at mange plutselig tvinges til å selge.

Olav2 Du har nok bommet med spådommene dine ihvertfall en så lenge, det er ikke nød nedgang lengre bortsett fra for tungt belånte boligeiere.
Da kommer nok privatpersoner og investorer med ennå dypere lommer som kan finansiere noen år med å blø penger mot å øke porteføljeverdien ganske bankers
med +30% fram til og med 2027

Prisstigningen vi ser nå vil bli omtalt som den varige prisstigningen i Oslo det er nå den framtidige prisstandarden blir satt og
dette ser den yngre generasjonen.
Kjøp nå eller aldri!om 5år koster 15-17kvm 5mill innenfor ring3 større leiligheter vil bli fullstendig utilgjengelige for de fleste som
ikke allerede er inne i Oslomarkedet.
De store trafikale problemene vil bare forverres med årene noe som vil bidra til at pendlere nærmest blir utestengt.
Mange pendlere har allerede investert i pendlerbolig og flere blir nødt noe som setter enda større press på de små leilighetetene.
Inntil videre fyller Tollefsen og c/o på med leiligheter noe som bidrar til en nogenlunde balanse i markedet en så lenge og gudskjelov.

En perfekt storm

Eiendomsmegler Anders Langtind:

25.04.2024: "Utleiebolig er et tapsprosjekt for tiden, noe som gjør at flere investorer selger unna eiendommene. Det kommer til å bli en ekstrem knapphet på utleieboliger om 12-18 måneder som kommer til å sende leieprisene opp 30 til 40 prosent, sier Langtind."
https://www.estatenyheter.no/backstage-play/stjernemegler-anders-langtind-ekstrem-knapphet-pa-utleieboliger-sender-leieprisene-til-himmels/411347

02.02.2025: "– Kommer ikke til å være en jævla utleiebolig igjen
Bygårdsmegler Anders Langtind i Eiendomsmegler1 på Ullevål forteller til Finansavisen at han vet om flere tusen utleieleiligheter i Oslo som enten er solgt eller skal selges.
– Det kommer ikke til å være én jævla utleiebolig igjen i Oslo om noen år om vi fortsetter i dette tempoet, sukker han.
Han forteller at det ikke bare er de store aktørene som slakter bygårdene sine og selger dem én og én. Også mindre, familieeide porteføljer forsvinner fra leiemarkedet.
– Vi spøker med at vi er «Team Gilde - Slakteriet på Ullevål», fordi vi har så mange oppdrag med å selge leiligheter i bygårder som er blitt slaktet. Men for samfunnet og leiemarkedet er det helt katastrofe.
For kun noen få år siden var det rundt 60.000 utleieboliger i hovedstaden. Nå er det ifølge Langtind sannsynligvis bare litt over 45.000 igjen – og tallet synker stadig raskere.
– Nesten alle aktørene jeg snakker med har planer om å selge, sier Langtind."
https://www.finansavisen.no/bolig/2025/02/02/8237099/ny-voldsom-flom-av-utleiere-selger-i-oslo

...

Jeg har klippet ut alt det Anders Langtind sa i Finansavisen for to dager siden slik at de som ikke får åpnet artikkelen kan se at slakteren på Ullevål glemte følgende for 2 dager siden: "som kommer til å sende leieprisene opp 30 til 40 prosent". Slakteren sa ingen ting om leieprisutviklingen for to dager siden. I motsetning til hva slakteren har skreket om tidligere.

Har slakteren på Ullevål fått alzheimer, eller har det skjedd noe annet med den sjarmerende eiendomsmegleren som selger flest utleieboliger i landet?

Nå har ikke jeg snakket med slakteren på over 4 år selv om vi er venner på Facebook. Så jeg kan ikke med 100 % overbevisning påstå at han ikke har fått alzheimer. Så da tar jeg det obligatoriske 0,001 % forbeholdet slik at jeg er 99,999 % overbevist om at slakteren Anders Langtind ikke har alzheimer. Som gir følgende konklusjon om eiendomsmegleren som selger flest utleieboliger i Norge:

SJEFSSLAKTER ANDERS LANGTIND ER IKKE LENGER OVERBEVIST OM AT LEIEPRISENE GÅR I HIMMELFERD SOM FØLGE AV UTLEIERNES STADIG MER INTENSE SALG AV UTLEIEBOLIGER

Og det skyldes selvfølgelig at Anders Langtind nesten hver eneste dag de siste månedene har fått input fra de som leier ut om at det er vanskeligere og vanskeligere å leie ut. Som medfører at de må redusere leiene som gjør det enda mindre attraktivt å være utleier. Med etterfølgende signering av kontrakten som gir Anders Langtind enda et slakteroppdrag.

De som leser flittig innlegg på Hegnars Eiendomsforum, slik man ikke helt skal utelukke at også slaktere gjør, har fått med seg at det er rekord i forholdet "til leie/ønskes leid" og at leiene krakker i nye kontakter i den statistikken som Utleiemegleren stengte for innsyn i høst. Det som slaktere får greie på nesten hver dag om et kaldere leiemarked enn noen gang tidligere i perfekt harmoni med leiepriser som krakker, er også åpenbart for de som leser debattinnleggene til facebookvennen til sjefsslakteren på Ullevål.

Det kanskje slakterne ikke har satt seg godt nok inn i for å forstå hva som skjer og vil skje med leiemarkedet er følgende:

UDI-Søknader om kollektiv beskyttelse uke 1 til 5 siste 3 år:

2025: 978
2024: 1.836
2023: 2.501
https://www.udi.no/statistikk-og-analyse/statistikk/soknader-om-kollektiv-beskyttelse-etter-soknadsuke-2022-2023/

Det kommer nå knapt like mange fra Ukraina til Norge som det reiser Ukrainere fra Norge. Stimulansen fra den voldsomme strømmen av velstående flyktninger inn i landet er historie og da krakker leiene fra det historisk høye nivået flyktningene provoserte sammen med de grådige utleierne frem til juni i fjor.

At utleierne selger mer og mer til de som ville vært leietakere hvis de ikke hadde kjøpt gir bare negativ stimulans til leiemarkedet som følge av:

1. Når en leietaker og en leiebolig blir borte fra et leiemarked med flere leieboliger enn leietakere øker den prosentvise ledigheten.
2. De som kjøper boliger i dag i steden for å leie er de mest betalingsdyktige leietakerne.

Ivar Tollefsen selger flere leiligheter og forhindrer full uttørking av boliger til salgs i Oslo.
Mange førstegangskjøpere vil nyte godt av Ivars gode og varme vesen.

2239 boliger og garasjer til salgs i Oslo.
Ørliten oppgang.

Trump måler sin suksess i børsens oppgang,kloke ord fra Jan Petter Sissener.
Ingen børskrakk ingen boligkrakk enkelt og greit,da er det bare å feste sikkerhetsbeltet for boligeiere innenfor ring 3.
30-60% alt ettersom.

Boligfesten 2025/26/27/28

Finansavisen har en artikkel i dag med overskriften og ingressen:

"Trapper opp salget – Selger 2.000 boliger i Oslo
«Ivar Tollefsen selger 1.300 utleieboliger», skrev Finansavisen i fjor sommer. Nå er nedsalget trappet opp ytterligere. Over halve porteføljen hans er på vei ut. Her er oversikten over hvilke adresser som selges – og hvilke som foreløpig får bli."

hvor man lenger ned i artikkelen kan lese:

"Det betyr at Heimstaden-systemet er i ferd med å lempe ut minst 1.931 av 3.368 utleieboliger i Oslo – tilsvarende 57,3 prosent av porteføljen i hovedstaden."

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/02/04/8238004/ivar-tollefsen-trapper-opp-salget-selger-2.000-utleieboliger-i-oslo

NÅR TAR NOEN BLADET FRA MUNNEN OG FORTELLER DET NORSKE FOLK HVA SOM SKJER?!?

Fra siste del av januar 2025 hvor antall boliger til salgs steg for første gang i historien er følgende igangsatt:

1. Tilbudet av boliger i salgsmarkedet GÅR I HIMMELFERD som følge av utleiernes påbegynte megamassive salg.

2 Etterspørselen etter boliger i salgsmarkedet krakker når effekten av det reduserte egenkapitalkravet ebber ut.

som medfører:

DET STIKK MOTSATTE AV HVA DET NORSKE FOLK TROR OM BOLIGPRISUTVIKLINGEN

Den rekordstore troen i januar 2025 på fremtidig prisoppgang blir den voldsomste prisnedgangen vi har opplevd.

Hva mener norgeshistoriens største politiker, og økonom, om det som skjer i boligmarkedet nå som han har blitt finansminister? Om dette kjeltringpakket med Norges Bank og Eiendom Norge i spissen som har lurt det norsk folk trill rundt slik at tusenvis lures til å begå økonomisk selvmord via å kjøpe bolig på historiens dummeste tidspunkt. Det er interessant for en som har gleden av å kunne si at han studerte sammen med historiens største på samme sted og på samme tid. Messias er tilbake. Måtte han sende kjeltringene med engangsbillett i retning evig grilling.

" Fordi vi har så mange oppdrag med å selge leiligheter i bygårder som er blitt slaktet. Men for samfunnet og leiemarkedet er det helt katastrofe."

Ikke tillegg andre meninger de ikke har. Hva tror du at han mener med at for samfunnet og leiemarkedet vil det være helt katastrofe? Han har ikke kommet ut og sagt at leieprisen skal ned, men en katastrofe i leiemarkedet tilsier at forholdet mellom tilbud og etterspørsel vil være mismatch. Han har tidligere spådd høyere leiepriser, med mindre han direkte kommer ut og sier noe annet vil det være mest hensiktsmessig å tolke katastrofe i leiemarkedet som en vidreføring av dette synet.

Du Olav har confirmation bias. Her er en artikkel fra eiendomswatch fra i dag, med samme mann og uttalelser fra slutten av november. https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article17866710.ece

"Problemet med borettslagmodellen, er at borettslagleiligheter i henhold til loven ikke kan leies ut. Så de som nå går i kverna på borettslagmodellen, de kommer ikke tilbake i utleiemarkedet. De forsvinner og blir borte for evig og alltid, uttalte Landtind den gangen.

Langtind pekte i november på at hovedutfordringen i Oslo er den svake direkteavkastningen, hvor man nesten har vært fornøyd med 3,5-4 prosent.

– Men det tallet der er nok nå opp i 5,5-6 prosent for at man skal få igjennom de transaksjonene, uttalte han.
– Hvis du har en bygård du leier ut kan du komme til oss. Med de leieinntektene du har i dag, kan den være verdt 70 millioner kroner. Men hvis vi heller selger én og én, og tar ut substansverdien av gården, så får du 100 millioner. Da er ikke det så veldig vanskelig, de aller fleste velger å heller gå for en sånn type modell, hvor man slakter som vi kaller det. Gården deles opp, man får borettslag og får ut leilighetene. Det kommer dessverre til å føre til at leiemarkedet går til helvete, sa megleren.

Ifølge Langtind er det dessverre ingen, i hvert fall veldig få, norske aktører, som kjøper for langsiktig utleie lenger.

Ganske åpenbart at mannen tror leieprisen t skal kraftig opp. Han tror bare ikke den skal opp til et nivå hvor direkteavkastningen forsvarer det å kjøpe nye utleieleilgiheter/ beholde de for de fleste aktører. Hvis boligmarkedet stiger med 30% i løpet av 3 år og direkteavkastningen fortsetter å holde seg på 3,5-4% vil vi vil inntektene til oss som leier ut også vokse med 30 prosent.

Dersom markedet ikke kan absorbere alle utleieboligene som er til salgs og de merker at markedet sakker ned er jeg relativt sikker på at flere av de store aktørene velger å trekke i bremsen, for da gir det ikke lenger mye mening å gjennomføre strategien med salg av utleieboliger.

Her har du forsåvidt en liten tabell som regner ut hvordan utviklingen av leiepris er for å forklare deg hvorfor dette går opp. Hvis du kjøpte utleieleiligheten din i Q4 2019 vil leieinntekter ha økt med 28% basert på SSB sin prisindeks og konstant yield på 3,5%. Rente utgifter vil ha økt med 78% i samme periode, basert på en belåningsgrad på 60%. Det har definitivt ikke vært den morsomste reisen cashflow-messig de siste årene, men du vil ha en urealisert avkastning på egenkapitalen på 72%. Så får en eventuelt trekke fra det man eventuelt har gått i minus CF'messig på avkastningen. Har du hatt leiligheten siden starten av 2010 har leieinntektene dine økt med 150% basert på prisinndeks og 3,5% yield. Har du hatt de siden starten av 2015 har de økt med 80% med 3,5% yield.

SSB sin statistikk over leiere telles 1.januar året etter. Hvilket vil si at det er ca 4000 nye utleieleiligheter i i 2020 og 2021 når renta var lav, 1800 ble kjøpt i 2022 når renta var stigende, og 500 ble kjøpt i 2023 mens renta var høy. Har du regnet deg inn en veldig liten margin og kjøpte i 2020 sliter du, samme gjelder 2022. Regner med at de som kjøpte i 2023 var klar over rentenivået når de kjøpte. Sliter du med å få det til å gå opp med CF kan du jo eventuelt bare kaste inn håndkleet og selge og ta gevinsten.


Q4 Prisindeks Prisvekst 3,5% Q4'17 Leilighet med pris 100 i Q4'17
2018 124,6/117,9 1,056828 3,698897371 105,682782
2019 129,1/124,6 1,035313 3,829516539 109,4147583
2020 142,4/129,1 1,103876 4,227311281 120,7803223
2021 149,3/142,4 1,048455 4,432145886 126,6327396
2022 152,4/149,3 1,020764 4,524173028 129,2620865
2023 156,3/152,4 1,025591 4,639949109 132,5699746
2024 166,2/156,3 1,06334 4,933842239 140,9669211
2025 182,82 1,1 5,427226463 155,0636132
2026 201,102 1,1 5,969949109 170,5699746
2027 221,2122 1,1 6,56694402 187,626972


https://www.ssb.no/statbank/table/07221/tableViewLayout1/
https://www.ssb.no/statbank/table/10748/tableViewLayout1/
https://www.ssb.no/statbank/table/11084/tableViewLayout1/

De siste fem årene er minst 12.000 utleieboliger i hovedstaden solgt unna i et massivt tempo. – Leiemarkedet i Oslo blir aldri det samme igjen, sier bransjetopp.
Publisert 20:59

Hvis Olav2 leste dette for 5 års siden ville han ha sagt at markedet vil gå i kjelleren på første klasse for boligeiere. Han startet året etterpå.
Og har tatt så grundig feil i sine (utklipp) han har fra div.
Har aldri sett et menneske så manisk sitte å klippe/lime ut fra div nettsider for så å kalle folk. For så å drite seg så til de grader ut.
Tror Olav2 at arbeiderklassen og han skal bo på sentrumsnære strøk i Oslo?
Hvorfor er ikke Arbeiderklassen og Olav2 faste gjester på feks Theatercaféen?

Antall og andel leietakere:
03 Oslo Antall (prosent)
2015 96.741 29,9
2016 98.118 30,1
2017 100.365 30,5
2018 102.308 30,8
2019 104.231 31,0
2020 108.383 31,6
2021 108.219 31,3
2022 109.966 31,6
2023 110.417 31,5

Kilde: https://www.ssb.no/statbank/table/11084

Både antall og andel utleieboliger i Oslo har økt de siste årene.

SSBs statistikk viser det omvendte av hva adm.direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge har klart å lure Finansavisen til å skrive:

"12.000 utleieboliger for 60 milliarder solgt i Oslo
De siste fem årene er minst 12.000 utleieboliger i hovedstaden solgt unna i et massivt tempo. – Leiemarkedet i Oslo blir aldri det samme igjen, sier bransjetopp."

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/02/04/8238276/bransjetopp-utleieboliger-for-60-milliarder-har-forduftet-i-oslo

Eiendom Norge forsøker denne gang å lure den norske befolkningen til å tro at det massive nedsalg utleierne har igangsatt ikke spiller noen rolle for boligmarkedet så lenge det har vært et massivt nedsalg de siste 5 årene som ikke har påvirket boligmarkedet.

Du Topptur har blitt lurt, eller har latt deg lure, når du klarer å skrive følgende:

"Hvis Olav2 leste dette for 5 års siden ville han ha sagt at markedet vil gå i kjelleren på første klasse for boligeiere."

Det massive nedsalget startet IKKE for 5 år siden og derfor skrev jeg ikke for 5 år siden at markedet vil gå i kjelleren. Det massive nedsalget er i ferd med å starte NÅ og derfor skriver jeg NÅ at markedet vil gå i kjelleren.

Leilighetene er i vesentlig grad erstattet av enkeltrom i hyblifiserte boliger. Bl. a. som konsekvens av fallende direkteavkastning ved mer normal utleie.

Når en hyblifisert 90 kvm leilighet selges vil det komme een leilighet ut i markedet, mens typisk 4-5 leietakende eenpersonhusholdninger må finne seg ny bolig.

Dette går kun opp i det tilfellet at de samme eenpersonhusholdningene kjøper boligen selv (eller en tilsvarende konstellasjon kjøper seg kollektiv/bofellesskap). Det er nok ikke det som oftest vil være tilfellet.

Hybel.no:
1400 leietakere
900 enheter

Finn.no:
150 leietakere
2600 enheter

Er større tilbud enn etterspørsel.

Her har du snudd på retningen Onkel_S så lenge hybliserte 90 kvm leiligheter i veldig liten grad selges uten at leietakerne har sagt opp. Leietakerne har med andre ord allerede funnet seg ny bolig når den hybliserte må finne seg ny eier.

Nå er det på finn.no 2.786 annonser for bolig til leie i Oslo. Som er et høyere antall enn Boff har registrert de siste 4,5 årene. Man må helt tilbake til juni 2021 for å finne et høyere antall uansett måned i året. I kombinasjon med bare 149 ønskes leid, som er det laveste antallet registrert i februar de siste 13 årene, er leiemarkedet nå det kaldeste sesongjusterte noen gang. Om det skulle bli høyere antall boligsøkere enn ledige boliger av hyblifisert salg spiller det veldig liten rolle i dagens historisk iskalde leiemarked i Oslo.

Det igangsatte megasalget av utleieboliger i Oslo skyldes at det ikke lenger er lønnsomt å være utleier. Selv om man tror på historiens største boligløgn, 30 % oppgang neste 3 år, så klarer ikke mange utleiere å beholde boligene så lenge det løpende underskuddet dreper likviditeten slik at nye lån må opptas. Nye lån som knapt er tilgjengelige for refinansiering med løpende underskudd. Mange utleiere må selge for å overleve økonomisk uansett hvor hjernedøde de er i form av å tro på historiens største boligløgn, 30 % oppgang neste 3 år.

Det er ikke bare krevende likviditetsmessig for utleierne i dag. Kjøperne med 10 % egenkapital som kjøper bolig i dag forverrer likviditeten dødelig hvis de kjøper like mye bolig som de tidligere leide. Det medfører at de aller fleste av dagens 10 %-egenkapitalkjøpere kjøper noe mindre enn de leide/ville ha leid hvis de ikke hadde kjøpt, eller kjøper på et mindre dyrt sted. Dvs at for der det er dyrest å kjøpe og der det er høyest andel leietakere i landet, i form av i sentrale deler av Oslo, så medfører overgangen fra å være leietaker til eier at de som avslutter leieforholdet frigir mer bolig enn de kjøper bolig samme sted. Reduksjonen i egenkapitalkravet øker ledigheten i sentrale deler av Oslo. Selv om din hybliserte effekt skulle ha en effekt Onkel_S.

Fortsatt blir ikke (det nullifiserte) nyboligmarkedet tatt med i beregningen.

La oss si at antall husstander som skal flytte inn i egenkjøot bolig (i Oslo, for enkelhets skyld) er det samme på samme tid hvert år. = X

De (selvkjøpte) boligene disse flytter inn i er mer eller mindre fordelt på bruktboliger (Y) og nybygde boliger (Z).

X = Y + Z

Når man aetter Z (innflyttingsklare nyboliger) til ~0, slik det er nå, må Y (bruktboliger til salgs) økes for å kompensere for bortfallet av nyboliger.

Jeg _tror_ at utleieboligselskapene klarer å selge unna MYE uten å krasje markedet, så lenge det ikke finnes noen tilvekst av nybygde boliger.

Det var per 31.12.2024 3.593 boliger under arbeid i Oslo.
Kilde: https://www.ssb.no/statbank/table/03723

Din nullifisering tas ikke med i beregningen så lenge den ikke eksisterer.

"Stoltenberg (65) er opprinnelig sosialøkonom og SSB-forsker."
https://borsen.dagbladet.no/nyheter/blir-finansminister/82625951

Hvor lenge sitter vår nye finansminister, verdens høyest respekterte nordmann, stille og aksepterer løgnene fra Eiendom Norge som han selvfølgelig forstår er løgn.

Hvor lenge sitter vår nye finansminister, vår økonomiske frelser, stille og aksepterer Norges Banks hjernedøde prediksjon om 30 % boligprisoppgang etter at styringsrenten er satt opp med 4,5 %?

Det har vært mulig å lure nesten alle i Norge de siste 3 årene med løgner og manipulerte statistikker. Den tid er over med Stoltenberg på plass så lenge han verken lar seg lure eller vil bli lurt. Stoltenberg har det som alle boligeksperter i Norge har vist at de mangler i form av faglig integritet.

Heldigvis er Stoltenberg på plass for å tjene sitt folk igjen etter at store deler av folket i 12 år har blitt fratatt muligheten til å eie egen bolig, og gitt til grådige utleiere.

Måned: Gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning - månedens snitt i 2014 til 2019 = avvik forskjellig fra "normalt" ... (i %)
01.25: 1,5 - 1,6 = −0,1

12.24: -1,1 - (-)0,3 = -0,8
11.24: -0,6 - 0,8 = -1,4
10.24: -0,4 -1,1 = -1,5

09.24: 0,0 - 1,6 = -1,6
08.24: 0,8 - 2,3 = -1,5
07.24: -0,6 - 0,6 = -1,2

06.24: 0,6 - 1,9 = -1,5
05.24: 1,1 - 2,5 = -1,4
04.24: 1,0 - 2,5 = -1,5

03.24: 0,2 - 2,2 = -2,0
02.24: -0,2 - 1,8 = -2,0
01.24: -0,8 - 1,6 = -2,4

12.23: -2,6 - (-)0,3 = -2,3
11.23: -2,0 - 0,8 = -2,8
10.23: -1,4 - 1,1 = -2,5

09.23: -1,0 - 1,6 = -2,6
08.23: 0,0 - 2,3 = -2,3
07.23: -1,0 - 0,6 = -1,6

06.23: 0,8 - 1,9 = -1,1
05.23: 1,5 - 2,5 = -1,0
04.23: 1,6 - 2,5 = -0,9

03.23: 1,1 - 2,2 = -1,1
02.23: 0,4 - 1,8 = -1,4
01.23: -0,2 - 1,6 = -1,8

12.22: -2,2 - (-)0,3 = -1,9
11.22: -0,8 - 0,8 = -1,6
10.22: 0,0 - 1,1 = -1,1

09.22: 1,1 - 1,6 = -0,5
08.22: 2,8 - 2,3 = +0,5
07.22: 1,3 - 0,6 = +0,7

06.22: 3,1 - 1,9 = +1,2
05.22: 4,1 - 2,5 = +1,6
04.22: 3,5 - 2,5 = +1,0

03.22: 3,7 - 2,2 = +1,5
02.22: 3,4 - 1,8 = +1,6
01.22: 3,1 - 1,6 = +1,5

For første gang siden september 2022 er gjennomsnittlig pris/prisantydning ikke mer enn 0,6 % lavere enn snittet 2014-2019 i samme måned. Dvs at for første gang siden september 2022 steg de sesongjusterte boligprisene i Norge i årets januar. Den sesongjusterte prisoppgangen i Norge var 0,5 % i årets januar når man tar utgangspunkt i Eiendom Norges pris/prisantydning i FIGUR 16.

EIENDOM NORGE TAR JUKSET TIL NYE HØYDER

FIGUR 13 Antall boliger til salgs
Per 31.12.2024:
- I rapporten for januar 2025: ca 20.600
- I rapporten for desember 2024: ca 13.600
- Rapporteringsendring: +7.000

Per 31.12.2023:
- I rapporten for januar 2025: ca 22.300
- I rapporten for desember 2024: ca 18.300
- Rapporteringsendring: +4.000

Per 31.12.2022:
- I rapporten for januar 2025: ca 16.500
- I rapporten for desember 2024: ca 14.500
- Rapporteringsendring:+2.000

Fra rapporten for desember 2024 til rapporten for januar 2025 har Eiendom Norge oppjustert antall usolgte boliger. Med størst oppjustering per 31.12.2024 med 7.000 boliger (+51 %). Fallende bakover i tid med +4.000 boliger (+22 %) per 31.12.2023 og +2.000 boliger (+14 %) per 31.12.2022.

Den ekstreme oppjusteringen av historisk antall usolgte boliger medfører at fremtidig antall fremstår som lavt. Samtidig vil utviklingen fremover fremstå som at antall usolgte boliger faller.

JUKSET ER HELT EKSTREMT MED EN ØKNING AV ANTALL USOLGTE BOLIGER PER SISTE ÅRSSKIFTE MED OVER 50 %!


Går man videre til "FIGUR 14 Liggetid usolgte boliger. Antall dager." så finner man igjen det samme jukset. Med størst avvik per mars 2024:
- I rapporten for januar 2025: 140 dager
- I rapporten for desember 2024: 61 dager

JUKSET ER HELT EKSTREMT MED EN ØKNING I LIGGETID PER MARS 2024 PÅ 130 %!

Kilde: https://eiendomnorge.no/boligprisstatistikk/statistikkbank/rapporter/manedsrapporter/

DNB bader i lånesøknader(opp70%)ikke nok boliger.
Jeg hadde også løpt til banken sier Gevring nå eller aldri!
Hadde det ikke vært for salget av utleieboliger hadde pilen pekt rett opp sier Gevring.
Selv Edgar blir usikker på hvor dette skal ende men holder på spådommen om 50-60% økning neste 3år.
Boligverdi pr.d.d. 8mill boligverdi januar 2028 12,8mill

P.s. Støre vil ha 130000 nye boliger frem til 2030😂😂😅

Stort sett det meste som legges ut om bolig rapporter i Norge er feile i følge Olav2. Denne eminente mannen som i følge seg selv er så god til å argumentere at ingen kan gå i en diskusjon med han uten å tape.
I et boligkrakk som han mener har vart i tre år.. Der prisene i dag er all time. Står han fortsatt å limer ut info uten å klare å forklare seg om Den nedgangen som kalles Krakk.
Alle barna stod på krakk, unntatt Olaf, han var for liten.

Kanskje dette er forklaringen:

ENDRINGER I EIENDOM NORGES BOLIGPRISSTATISTIKK FRA JANUAR 2025

Fra om med slipp av boligprisstatistikken for januar 2025 skjer det noen mindre endringer av statistikken som brukerne bør merke seg:

Endring i beregningen av kvadratmeterpriser

BRA-i vil fra nå erstatte P-rom i beregningen av gjennomsnittlige kvadratmeterpriser.

Eiendom Norge har fra det nye arealbegrepet ble introdusert i januar 2024 brukt både gamle og nye arealer-målinger i en overgangsfase for å være sikre på kvaliteten i statistikken.

Det gamle arealbegrepet fases ut for godt fra og med januar 2025.

Med den nye arealberegningen vil de beregnede kvadratmeterprisene bli noe lavere enn tidligere fordi mange boliger får et høyere areal med BRA-i enn med P-rom.

Eiendom Norge minner også om prinsippet om det er de til enhver tid de siste publiserte kvadratmeterpriser, gjennomsnittpriser og medianpriser på bolig som gjelder.

Endringer for indeksberegningen

I beregningen av boligprisindeksen benyttes forholdstallet mellom faktisk salgspris og den estimerte verdien.

I estimeringen benyttes areal i tillegg til en rekke andre egenskaper ved boligene.

Fra januar 2025 tas BRA-i inn i datagrunnlaget for estimeringen.

Beregninger viser at dette liten betydning for indeksen.

Endret beregning av antall usolgte boliger

Fra og med januar skjer endringer i måten Eiendom Norge måler tilbudssiden.

Eiendom Norge har tidligere regnet en bolig som til salgs fra registreringsdato til den er solgt eller det har gått 180 dager.

Eiendom Norge har fått tilbakemeldinger fra mange brukere om at 180 dager er en for kort periode i enkelte områder med lang omsetningstid. Denne grensen innbar at den rapporterte tilbudssiden var lavere enn realiteten.

I tillegg ble boliger solgt etter 180 dager tilbakeført til statistikken som usolgte om de ble solgt. Dette ga et kunstig fall i tilbudssiden mot slutten av rapporteringsperioden.

Eiendom Norge og Eiendomsverdi gjør derfor følgende endringer i metodikken:

• Øker antall dager vi teller en bolig som usolgt fra 180 til 270.
• Man går bort fra å tilbakeføre en bolig til tilbudssiden om en bolig selges senere enn 270 dager. • En bolig vil fra nå regnes som usolgt fra den legges ut eller endrer prisantydning til den enten selges eller det har gått 270 dager

https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article17873418.ece

Edgar skrev dagens utvikling på krakktråden allerede v/årsskiftet 23/24 og Olaf har fremdeles ikke genierklært Edgar.
Snakk om uvøren oppførsel fra den kanten.

Ser ut som markedet ikke får panikk. Når rentene stabiliserer seg og ligger under 4,5 % så vil det nok traske avgårde med noe prisstigning.
Selv trodde jeg rentene ville stige men det ser ut som dette ikke skjer. Har falt markant siste to uker.

https://da.tradingeconomics.com/united-states/government-bond-yield#:~:text=Renten%20p%C3%A5%20den%2010-%C3%A5rige%20amerikanske%20statsobligation%20faldt%20mod,der%20afspejler%20flere%20renteneds%C3%A6ttelser%20fra%20Fed%20i%20%C3%A5r.

VISNINGSSUKSESS FEM FØRSTE UKER AV ÅRET

2025
08/01 201/300 = 67%
15/01 195/300 = 65%
22/01 204/300 = 68%
29/01 195/300 = 65%
05/02 190/300 = 63%
siste - første: -4%

2024
10/01 155/300 = 52%
17/01 141/300 = 47%
24/01 143/300 = 48%
31/01 176/ 300 = 59%
07/02 177/ 300 = 59%
siste - første: +7%

2023
11/01 147/300 = 49%
18/01 154/300 = 51%
25/01 166/300 = 55%
01/02 171/300 = 57%
08/02 186/300 = 62%
siste - første: +13%

2022
12/01 164/200 = 82%
19/01 146/200 = 73%
26/01 114/150 = 76%
02/02 151/200 = 76%
09/02 120/150 = 80%
siste - første: -2%

2021
13/01 200/250 = 80%
20/01 234/300 = 78%
27/01 240/300 = 80%
03/02 161/200 = 81%
10/02 212/250 = 85%
siste - første: +5%

2020
08/01 177/300 = 59%
15/01 178/300 = 59%
22/01 175/300 = 58%
29/01 200/300 = 67%
05/02 201/300 = 67%
siste - første: +8%

2019
09/01 168/300 = 56%
16/01 179/300 = 60%
23/01 166/300 = 55%
30/01 177/300 = 59%
06/02 191/300 = 64%
siste - første: +8%

2018
10/1 164/300 = 55%
17/1 150/300 = 50%
24/1 173/300 = 58%
31/1 167/300 = 56%
07/2 180/300 = 60%
siste - første: +5%

Effekten av redusert egenkapitalkrav ebber ut som har medført at visningssuksessen var lavere i går enn i de foregående 4 ukene. Det er første gang at 5. uke har lavest visningssuksess av de 5 første visningssuksessukene i året.

I de 7 foregående årene var den gjennomsnittlige visningssuksessen i 5. uke 68 %, mot 63 % i år. Visningssuksessen har nå kommet ned på et nivå som trolig gir flat sesongjustert prisutvikling. Årets sucker rally er iferd med å ebbe ut.

Utleiemegleren i går:
"Økende salgspriser fører til at flere må leie, og med få leieboliger presses leieprisene ytterligere opp. – Vi står foran den fjerde sommeren med kaos i leiemarkedet, og dette vil bli den verste hittil."
https://www.utleiemegleren.no/presse/kommunikasjonsavdelingen#/embedded/release/18409978/skyhoye-salgspriser-skaper-store-utfordringer-i-leiemarkedet-de-sosiale-forskjellene-vil-oke?publisherId=89986&lang=no&widget=true

Den logiske oppbygningen til Utleiemegleren:
1. sammenheng: økte salgspriser =) flere må leie
2. sammenheng: flere må leie og få leieboliger =) økte leiepriser
3. sammenheng: økte leiepriser =) det hittil verste kaoset i leiemarkedet


Utleiemegleren 9. januar i år:
"- Leieprisene vil toppe seg nok en gang til våren.
Ifølge Utleiemegleren bør de som er på boligjakt skaffe seg leiekontrakt før mangelen på utleieboliger presser prisene ytterligere opp."
https://www.utleiemegleren.no/presse/kommunikasjonsavdelingen#/embedded/release/18377618/utleiemegleren-leieprisene-vil-toppe-seg-nok-en-gang-til-varen?publisherId=89986&widget=true


Utleiemegleren 11. desember i fjor:
"Utleiemegleren spår prisrekord i 2025 – toroms i Oslo kan bikke 25.000"
https://kommunikasjon.ntb.no/pressemelding/18354759/utleiemegleren-spar-prisrekord-i-2025-toroms-i-oslo-kan-bikke-25000?publisherId=89986&lang=no

...

I utleiemeglerens kaosvarsling i går så presenteres også leieprisstatistikken for januar 2025 for Oslo på følgende måte:

"Leieprisen for ALLE boligtyper i Utleiemegleren sin PORTEFØLJE i Oslo økte med 8 prosent, sammenlignet med januar i fjor."

Ikke et eneste tall for gjennomsnittsleien for 1- til 4-roms, og ALLE i NYE kontrakter og ikke et eneste tall for gjennomsnittsleien for 1- til 4-roms, og Enebolig i PORTEFØLJEN. Det som ble presentert i går var prosentvis vekst fra i fjor for noe som aldri tidligere har blitt presentert.

Utleiemegleren hausser vilt, har gjemt statistikken som viser det faktiske utviklingen og presenterer bare prosentvis vekst for noe som man aldri tidligere har vist statistikk for.

Tollefsen har igangsatt salget av 2 tusen utleieboliger i Oslo og får utleiemegleren, som han eier, til både å hausse leiemarkedet og gjemme statistikken som viser at leiemarkedet krakker.

... BOLIGMAFIAENS HEI, BOLIGMAFIAENS HEI, TOLLEFSEN HEI, HEI, HEI ...

Dette har skjedd Topptur:

- Januar 2025-rapporten til Eiendom Norge viser at det var 20.600 usolgte boliger i Norge 31.12.2024.
- Desember 2024-rapporten til Eiendom Norge viser at det var 13.600 usolgte boliger i Norge 31.12.2024.

Fra rapporten Eiendom Norge leverte i begynnelsen av januar til rapporten Eiendom Norge leverte i begynnelsen av februar så steg antall usolgte boliger per siste nyttårsaften med 7 tusen boliger.

Det påstår jeg å være juks Topptur.

I Norges Banks Pengepolitiske Rapport 2/2024 (s. 24) kan man lese følgende:
"Omsetningen i bruktboligmarkedet har vært høy så langt i år, og beholdningen av usolgte boliger har falt tilbake til mer normale nivåer."
https://www.norges-bank.no/contentassets/d0bfbe13692a4dc28d569698605e2c8d/ppr-2-24.pdf?v=20062024135632

som Norges Bank hadde hentet fra Eiendom Norges statistikk over usolgte boliger som per mai 2024-rapporten viste at antallet hadde falt ned til mer normale nivåer.

Det som bør være interessant for deg også Topptur er at de nye tallene som ble presentert i januar 2025-rapporten viser noe helt annet i mai 2024 enn rapporten for mai 2024. Januar 2025-rapporten viser at antall usolgte boliger i mai i fjor ikke hadde falt ned til normale nivåer, men lå langt over antallet i de foregående årene.

De nye tallene som ble presentert i januar 2025-rapporten viser at Norges Bank har brukt feil data og dermed konkludert feil om boligmarkedet i Norge. Slik jeg frykter at Norges Bank bevisst har vært med på så lenge det er så åpenbart at Eiendom Norge jukser med tallene. At Norge Bank også har fått input fra meg som viser Eiendom Norges juks må også tas med som argument. Argument i retning at Norges Bank og Eiendom Norge går hånd i hånd for å lure den norske befolkningen til å tro på det helt utrolige at boligprisene vil fortsette himmelferden 30 % til etter at styringsrenten er satt opp fra 0,0 til 4,5 %.

Nå har jo Mønny gravd frem forklaringen for differansen Olav2, scroll litt oppover.

Takk for at du fant og delte dette Mønny!

2168 boliger og garasjer til salgs i Oslo nå.
Dramatisk nedgang fra mandag.
Lambertseter er iferd med å tørke ut,kun13 til salgs.
100kvm + nesten alle attraktive merket solgt.
Blir svært dramatisk fremover,den ventede tørken er i ferd med å slå inn.
Hvem selger boligen sin nå for 6mill om en kan få 9,5mill i januar 2028 for samme bolig?

P.s. Om 3 dager begynner FA å skrive om tørken etter å ha snooket på Edgars innlegg.

"I don´t like Mondays" levert i 1979 var den dårligste forklaringen forut for den forklaringen du viser til Ring2. Forklaringen til Brenda Ann Spencer, den gang 16 år, etter at hun hadde skutt og drept 2 og skadet flere andre inkludert en politimann.

Eiendom Norges forklaring for hvorfor de fra januar til februar i år har økt antall usolgte boliger med 7 tusen (+51 %) per årsskifte 2024/25, 4 tusen (+22 %) per årsskifte 2023/24 og med 2 tusen (+14 %) per årsskifte 2022/2023 er:

"• Øker antall dager vi teller en bolig som usolgt fra 180 til 270.
• Man går bort fra å tilbakeføre en bolig til tilbudssiden om en bolig selges senere enn 270 dager. • En bolig vil fra nå regnes som usolgt fra den legges ut eller endrer prisantydning til den enten selges eller det har gått 270 dager"

Halleluja sier Ring2 og takker Mønny for at han fant forklaringen.

Tidligere var du kjent for din unike hukommelse og kvikke oppfattelse Ring2. Har du blitt hjerneskadet? Av typen at den logiske delen av hjernen har kortsluttet eller blitt blåst bort?

Åpningen av forklaringen er fantastisk:

"Fra om med slipp av boligprisstatistikken for januar 2025 skjer det noen mindre endringer av statistikken som brukerne bør merke seg:"

"noen MINDRE endringer" er strålende forklart når de øker antall usolgte boliger i Norge per siste årsskifte med 51 %. I en økning som også slår ihjel det etterfølgende Norges Bank har lagt til grunn i Pengepolitisk Rapport 2/2024:

"beholdningen av usolgte boliger har falt tilbake til mer normale nivåer".

som har:

"Boligprisene har økt mye gjennom våren. Det kan ha sammenheng med
økt kjøpekraft og en forventning om at rentetoppen er nådd."

i de 2 etterfølgende setningene.

Før det hele ender ut i hvordan dette påvirker den fremtidige boligprisutviklingen på følgende måte:

"1. Vi venter at oppgangen i boligprisene fortsetter den nærmeste tiden.
2. Lenger frem venter vi at lav tilførsel av nye boliger, økt reallønn og etter hvert lavere
boliglånsrenter vil bidra til høyere boligpriser.
3. Vi anslår at boligprisene vil øke noe mer gjennom hele prognoseperioden enn vi la til grunn i marsrapporten."

Etter Eiendom Norges "noen MINDRE endringer" HAR IKKE BEHOLDNINGEN AV USOLGTE BOLIGER FALT TILBAKE TIL NORMALE NIVÅER SLIK NORGES BANK HAR LAGT TIL GRUNN!

Eiendom Norges "noe MINDRE endringer" slår beina under hovedargumentet til Norges Banks prediksjon om boligpriser i ytterligere himmelferd etter at styringsrenten har blitt satt opp fra 0,00 til 4,5 %. Når grunnlaget for Norges Banks prediksjon viser seg å være en løgn så blir Norges Banks prediksjon også en løgn så lenge institusjonen Norges Bank ikke er så hjernedød som debattanten Ring2 har blitt.

Kan vi ane av det du skriver her Olav2 at du ikke helt godtar Eiendom Norge sin forklaring på avvikene i statistikken? Mye kan tyde på det, ja. Mitt egentlige spørsmål er: Hvor lenge varer et suckers rally? Kan vi si at målgangen i dette rallyet var 31. januar? Dette slik at når februar-tallene kommer så vil de speile den reelle og fundamentale prisutviklingen i eiendomsmarkedet her i landet?

2109 boliger og garasjer til salgs i Oslo nå.
Dramatisk fall de siste dagene og hvor skal dette ende?
Markedet/selgerne holder igjen og vil ha mest mulig for boligen sin naturligvis og boligkjøperne blir satt i ett alvorlig dilemma
verst går det ut over den som har solgt seg ut og må kjøpe seg inn atskillig dyrere.

Vi bør vente med å avblåse til nedturen har festet seg finno. F.eks. til visningssuksessen havner under de to foregående årenes.

Ellers hva synes du om vår nye finansminister?

Har store forventninger til vår nye finansminister, men samtidig så er han jo bundet av en ideologi som gjør at han har sine begrensninger. Han kan dessuten dessverre ikke, som Trump, sette seg ned og signere for store endringer fra day one. I Norge innebærer alle endringer en lang og omstendelig prosess. Det viktigste Jens kan gjøre er å fronte et raskest mulig norsk medlemskap i EU.

Jeg mener Olav2 bruker tall og det han klipper ut på div fora til å spre sitt idiotiske falske budskap.

Topptur eier en del leiligheter rundt i det ganske land.
Fikk en tlf fra en Gammel kompis som trenger en leilighet sentralt i Oslo. Tre roms pga to barn.
Hadde da Olav3 sine tall i hodet med over to tusen eller mer utleie objekter i Oslo.
Når min Gamle venn søkte på Finn ligger det totalt 95 til leie til pris 10 til 20 tusen. Ingen i sentrum. Gjentar Ingen i sentrum.
Oslo skriker nå etter Hjelp. Olav2 har jeg ikke ord for. Mannen som ingen kan diskutere med.https://www.finn.no/realestate/lettings/search.html?filters=&location=0.20061&property_type=3&furnished=10&price_from=10000&price_to=20000&min_bedrooms=2

Jeg har tidligere i denne tråden sagt at Trådstarter ikke kan bruke tallene sine til definere boligmarkedet pga at han bruker de feil.

2090 boliger og garasjer til salgs i Oslo nå det inkluderer alt som er til salgs inkludert nybygg.
1387 bruktboliger ute,forrige måned ble det solgt 1880 Oslo boliger.
Dramatisk stup hver dag nå snart ingenting til salgs og ingenting til leie.
Olof fra Drammen prøver seg på Oslomarkedet😂😂med skyting fra hofta😅
Vanligvis dobler en Oslobolig seg i verdi på 10år denne gang tar det 7-8år
Kroneisen kostet 1kr nå koster den 25kr😂

Nøysom boliganalyse v/Edgar 🥇

Oppsiden er størst på 100kvm+ oppsiden er uendelig.9mill i dag blir fort14-17mill i 2028.
Mine venner kjøpte Torsgate10(107kvm)til 10,5mill for ca 12-15år siden i fjor ble en tilsvarende solgt for 35mill og omtalt i FA.
Ingenting skal stige mer en store sentrumsnære leiligheter,du kan selge 100kvm+ i 2028 og for penga casher du 2-3stk 3roms+peng til overs😁
eller 2stk eneboliger på Høybråten om du vil.

London og Singapore stiger,stiger,stiger i det uendelige inn i evigheten lokomotivet stopper aldri,en evighetsmaskin.
Amen.

Edgar 🥇

Og hvor stor er så leiligheten din Edgar A?

Hva tror du da?? Ca 120+-
En annen ting finno er at oppsiden er begrenset på eneboliger da pga energikrav,snømåking,maling og vedlikehold.
Alt dette slipper du på leiligheten nede i gryta der trenger du kun å stikke nøkkelen i låsen og tråkke over dørterskelen.
Nettopp slik moderne mennesker vil ha det.

🥇 🥇 🥇

Edgar A - ser du virkelig ikke det grovt patetiske og lavpannede i å, dag etter dag og time for time, å hausse sin egen leilighetsstørrelse og beliggenhet på et forum som dette?

"I 2027 ligger det, ifølge Røislands prognoser, an til bare 589 ferdige boliger fordelt på 12 prosjekter. [...] [I 2025] i underkant av 1200. Og i 2026 bare drøyt 1100."

Altså i underkant av 2900 ferdigstilte nyboliger de tre årene 2025-2027.

Det er meget mulig at vi får et boligkrakk i Oslo i løpet av de kommende tre årene, men det er uhyre lite sannsynlig at det kommer til å skyldes en flom av nyboliger på markedet.

https://www.aftenposten.no/oslo/i/LMaz7x/disse-boligene-skal-faktisk-bygges-i-oslo

Var nettopp derfor jeg kjøpte den,rett og slett fordi jeg viste allerede i 2019 at dette ville skje og nå skjer det.
Er ikke synsk finno men kjenner dynamikken i Oslomarkedet ut og inn,har jobbet tett med en av Tollefsens aller nærmeste
i 11år men ikke nå.
Alt jeg skriver er faktaopplysninger og ikke hauss,alle analyser er basert på matematikk og ren fakta.
2+2=4 så enkelt er det faktisk,de bygges knapt leiligheter på over 100kvm lenger en stor 4roms er nå 80-85kvm og det er det kyniske
utbyggere tjener mest på,1000kvm gir 12,5stk 80kvm leiligheter eller 9stk 110kvm leiligheter.
Markedet flommer som regel over av 2og3roms og disse har alltid en begrenset oppside,har du klart å kjøpe deg opp til «toppen»
som er psykologiske 100kvm+ er du litt «konge» samtidig sitter du på en fremtidig 🥇 gruve som kan stige hur høyt som helst.
Håper du tar poenget!

Hilsen din venn

Ja og behovet neste 3år er ca 12000 nye boliger altså én manko på ca -9000 boliger.
Om Tollefsen og andre selger utleieboliger med begge hendene vil markedet ta unna slik som nå og tørken kan vare i mange år.
I ytterste konsekvens kan de mest attraktive boligene stige opp mot 100%frem mot 28/29 mitt anslag er fremdeles 50/60% men
endres fortløpende.
PBE er den største synderen her sammen med inkompetente politikere.

2086 boliger og garasjer til salgs i Oslo NÅ

Krakk skyldes ene og alene store mengder tvangssalg, det er den risikoen man evt må forsøke å måle.

Det var dette som skjedde under krakket i Norge på 90-tallet, og under Finanskrisen i flere land. Så lenge mange ikke tvinges til å selge får du ikke noe krakk.

For meg ser denne risikoen svært lav ut i Norge. Rentetoppen har trolig vært, det er gode velferdsordninger, og folk har generelt rimelig stabil økonomi.