Bråkerud vest?

Du er så langt ute å kjøre at det faktisk er bekymrende. Om du ikke stoler på annen enn egen produsert statistikk hvor du kun ser det du ønsker er det ikke rart du klarer å predikere et boligkrakk og oppleve å være i et også. Du hadde en analyse og prognose, den traff ikke. I ettertid har du benektet all statistikk, uttalelser eller annet med konspirasjonsteorier eller manipulering. Skjønner ikke hvorfor du skal nekte for alt og hevde det er svik av alle aktørene i markedet. Her er flere prognoser fra noen av de du mener er korrupte for 2022 og 2023. For 2023 trodde de fleste på prisfall.

https://www.finansavisen.no/bolig/2022/12/29/7972728/dette-tror-ekspertene-om-boligmarkedet-i-2023
https://www.finansavisen.no/nyheter/bolig/2022/01/01/7791840/tror-pa-alt-fra-1-til-8-prosents-boligprisvekst

SSB sin boligprisinndeks for landet sier følgende:
| Kvartal | 2022K1 | 2022K2 | 2022K3 | 2022K4 | 2023K1 | 2023K2 | 2023K3 | 2023K4 | 2024K1 | 2024K2 | 2024K3 | 2024K4 |
|-------------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|
| Hele landet | | | | | | | | | | | | |
| Alle boligtyper | 140,1 | 145,7 | 143,1 | 137,4 | 140,0 | 145,5 | 141,3 | 136,4 | 141,7 | 147,7 | 145,9 | 143,0 |
| Kvartal | 2022K1 | 2022K2 | 2022K3 | 2022K4 | 2023K1 | 2023K2 | 2023K3 | 2023K4 | 2024K1 | 2024K2 | 2024K3 | 2024K4 |
|--------------------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|--------|
| Oslo med Bærum | | | | | | | | | | | | |
| Alle boligtyper | 159,4 | 162,7 | 160,1 | 153,5 | 157,0 | 161,6 | 157,3 | 153,8 | 158,9 | 165,6 | 164,9 | 162,1 |
| Blokkleiligheter | 158,7 | 160,8 | 160,8 | 152,4 | 158,8 | 162,9 | 159,8 | 156,3 | 162,4 | 168,2 | 167,7 | 166,2 |

Så, etter andre kvartal 2022 har det vært ruglete. Beveget seg opp noen måneder, ned noen andre. Indeksen for hele landet var i 2021k4 133,9. Den har aldri kommet under dette nivået. For hele landet og Oslo med Bærum var den ned fra 2022 til 2023. Dette var svak vekst i oslo, men hovedsakelig fra priskorreksjon i Bærum.

Mulig du burde begynne å innrømme at du har tapt, det virker som du trenger litt hjelp. Det fundamentale du bygget den orginale prognosen på slo ikke til, isteden har det dermed blitt stadig svakere grunnlag for hvorfor krakket skal inntre. Det siste du har begynt å snakke om er søknader om asyl fra ukrainere og hvordan de alle ønsker å forlate landet. Ca 50% vil bli og kun 1/10 sier at de med sikkerhet ønsker å returnere.
https://www.forskning.no/flyktninger-krig-og-fred-oslomet/jeg-ser-ingen-lykkelig-barndom-for-mitt-barn-om-vi-drar-tilbake-til-ukraina/2454306

Jeg vet ikke om det er snakk om dunnig-kruger, confirmation bias, egosentrisme, narcisisme eller hva det er som gjør at du tviholder hardere og hardere på den originale prognosen, det er ingen skam i å snu. Virker som du nekter for å innrømme feil fordi du syntes det er flaut mest av alt. Hvis du vil lese en bok om hvordan selv de flinkeste kan ta feil vil jeg anbefale "When Genius Failed: The Rise and Fall of Long-Term Capital Management ". Kanskje den får deg til å kunne innrømme feil eller føle deg bedre med deg selv. God bok er det også.

Og der kom «krakket» så Olav 2 vant!

https://www.finansavisen.no/bolig/2025/02/26/8245070/ikke-alt-er-lettsolgt-trehusidyll-i-oslo-solgt-to-millioner-under-takst

Har sett gjennom tråden til noprofit og antall nyboliger for salg har vært jevnt over 1000 de siste årene. Nå er det under 700 til salgs. Er det Edgars spådde tørke som er i ferd med å inntreffe?

Pris/prisantydning fra FIGUR 16 i Eiendom Norges månedsrapporter gir den prisutviklingen som jeg har satt opp. Det er basert på data hos Eiendom Norge som jeg mener ikke er manipulerte og derfor gir det en god indikasjon på prisutviklingen i Norge. Fordelen med å bygge prisstatistikk på pris/prisantydning er at man ikke blir et så stort offer for utvalgsendring som man blir hvis man bruker bare oppnådd pris som utgangspunkt for prisstatistikken.

Eiendom Norges prisstatistikk, OBOS sin prisstatistikk og SSB sin prisstatistikk er ikke justerte for den utvalgsendringen som renteoppgangen har dratt med seg:

-det selges boliger med færre kvm i gjennomsnitt enn før renteoppgangen,
-det selges større andel leiligheter enn før renteoppgangen,
-det selges større andel borettslagsboliger enn før renteoppgangen,
-det selges større andel byboliger enn før renteoppgangen, og
-det selges større andel sentrale boliger i byene enn før renteoppgangen.

I tillegg selges større andel nye boliger som bruktboliger enn før renteoppgangen som følge av at større andel nye boliger forblir usolgte til etter at de er fullførte.

Utvalgsendringen etter renteoppgangen gir høyere boligpriser i statistikkene til Eiendom Norge, OBOS og SSB uten at den underliggende prisutviklingen har vært positiv. Utvalgseffekten har vært stor.

Eiendom Norges statistikk er i tillegg manipulert. Noe jeg også frykter at OBOS-statistikken er. SSBs statistikk fremstår som korrekt gjengitt, men uten tilfredsstillende behandling av utvalgsendringen.

Går man videre til visniningssuksessen til Onkel_S så gir den mer eller mindre like riktig prisutvikling for Oslo som statistikken bygd på Eiendom Norges pris/prisantydning i FIGUR 16 gir for Norge. Visningssuksessen er som pris/prisantydning i liten grad påvirket av utvalgsendringen som renteoppgangen har dratt med seg.

Dette er antall annonserte osloboliger under arbeid.

Går man til SSB så får man antall osloboliger under arbeid:
01.2025: 3.337
01.2024: 4.195
01.2023: 5.148
01.2022: 5.530
https://www.ssb.no/statbank/table/03723

Som da bør forklare den nedgangen i antall annonserte osloboliger under arbeid som fremkommer i noprofit sin mandagsregistrering.

Ja ikke sant, få på et par rentekutt nå så er tørken et faktum. Vel spådd av Edgar.

Hei Mønny
Helt riktig det er fra nå og fremover tørken inntreffer ekstra effekten blir når sauene tar innover seg at markedet skal
himmelhøyt og alle utsetter salget samtidig ganske enkelt fordi alle vil ha mest mulig for Osloboligen sin.
Den sinnsyke prisstigningen vi har i vente gjelder dessverre bare for Oslo med unntak av Bergen.
Store trafikale problemer og andre faktorer utestenger dessverre randsonene fra den store prisfesten .

Nøysom og treffsikker boliganalyse

Nibor faller jevnt noe som blir en del av kruttet til den voldsomme prisoppgangen mer krutt er det i byggekostnadene som
gjør at utbyggerne ikke overhodet ikke vurderer å stikke spaden i jorda før kvm prisene er på helt andre nivåer.
Kanskje aller mest krutt er det i at distriktene tømmes og at alle med vettet i behold skal til Oslo før det er for sent.
De store trafikale problemene gir en ekstra boost til den som bor i de attraktive sentrumsområdene.

Olav skrev:
« Fremover:
Visningssuksessen vil fortsette fallet som følge av stadig mindre effekt av redusert egenkapitalkrav og stadig flere annonser for bruktboliger til salgs som følge av utleiernes nedsalg.»

Hvis 71% er mindre enn 66% slo spådommen til.

2025
22/01 204/300 = 68% 3u 67%
29/01 195/300 = 65% 3u 66% ... -1
05/02 190/300 = 63% 3u 65% ... -1
12/02 205/300 = 68% 3u 65% ... 0
19/02 199/300 = 66% 3u 66% ... +1
26/02 210/300 = 70% 3u 68% ... +2

2024
24/01 143/300 = 48% 3u 49%
31/01 176/ 300 = 59% 3u 52% ... +3
07/02 177/ 300 = 59% 3u 55% ... +3
14/02 160/250 = 64% 3u 60% ... +5
21/02 91/150 = 60% 3u 61% ... +1
28/02 180/300 = 60% 3u 61% ... 0

2023
25/01 166/300 = 55% 3u 52%
01/02 171/300 = 57% 3u 54% ... +2
08/02 186/300 = 62% 3u 58% ... +4
15/02 154/250 = 62% 3u 60% ... +2
22/02 101/150 = 67% 3u 63% ... +3
01/03 197/300 = 66% 3u 65% ...+2

2022
26/01 114/150 = 76% 3u 77%
02/02 151/200 = 76% 3u 75% ... -2
09/02 120/150 = 80% 3u 78% ... +3
16/02 159/200 = 80% 3u 79% ... +1
23/02 114/150 = 76% 3u 79% ... 0
02/03 119/150 = 80% 3u 79% ... 0

2021
27/01 240/300 = 80% 3u 79%
03/02 161/200 = 81% 3u 80% ... +1
10/02 212/250 = 85% 3u 82% ... +2
17/02 202/250 = 81% 3u 82% ... 0
24/02 170/200 = 85% 3u 84% ... +2
03/03 158/200 = 79% 3u 82% ... -2

2020
22/01 175/300 = 58% 3 u 59%
29/01 200/300 = 67% 3 u 61% ... +2
05/02 201/300 = 67% 3 u 64% ... +3
12/02 201/300 = 67% 3 u 67% ... +3
19/02 139/200 = 70% 3 u 68% ... +1
26/02 182/250 = 73% 3u 70% ... +2

2019
23/01 166 av 300 = 55% 3u 57%
30/01 177 av 300 = 59% 3u 58% ... +1
06/02 191 av 300 = 64% 3u 59% ... +1
13/02 193 av 300 = 64% 3u 62% ... +3
20/02 131/200 = 66% 3u 64% ... +2
27/02 197/300 = 66% 3u 65%) ... +1

2018
24/1 173 av 300 = 58% (3 u 54%)
31/1 167 av 300 = 56% (3 u 55%) ... +1
07/2 180 av 300 = 60% (3 u 58%) ... +3
14/2 184 av 300 = 61% (3 u 59%) ... +1
21/2 127 av 200 = 64% (3 u 62%) ... +3
28/2 173 av 250 = 69% (3 u 65%) ...+3

2018-2024 : 2025
3. uke
4. uke ... +8/7 = +1 : -1
5. uke ... +19/7 = +3 : -1
6. uke ... +15/7 = +2 : 0
7. uke ... +12/7 = +2 : +1
8.uke ... +6/7 = +1 : +2

Visningssuksessen har økt med 4 fra forrige uke som har medført +2 i 3-ukers gjennomsnitt som er 1 prosentpoeng mer 3-ukers vekst enn i de 7 foregående årene. For første gang i år har visningssuksessen vist sesongjustert vekst.

Det var i går kveld totalt markert 359 solgte siste 3 døgn etter 457 visninger som ga 78,6 % salgsprosent i denne uken.
Det var onsdag kveld for en uke siden totalt markert 293 solgte siste 3 døgn etter 372 visninger som ga 78,8 % salgsprosent.

Til tross for 0,2 prosentpoeng fall i salgsprosenten økte visningsprosenten med 4 prosentpoeng fra forrige uke til denne uken. Det som fremstår som sesonjustert vekst i visningssuksessen siste uke er trolig bare en effekt av at salgene ble mer konsentrerte på noen blad i denne uken i forhold til i forrige uke.

Haha, argumentene blir bare tynnere og tynnere her. Nå er det avviket mellom annonsert og faktisk salgspris som viser bildet. Du sier at dette fjerner problemet med utvalget, men du dropper å nevne at det ikke tar høyde for hva annonsert pris er. Hvis jeg annonser en 50 kvm på løkka til 15 mill for deretter å godta 7,5 mill vil det vise 50% avvik nedover, men 7,5 mill for 50kvm på løkka er fortsatt god pris.

Nye boliger som har ligget usolgt i Oslo har sikkert økt noe, men tidligere har videresalg av kontraktsposisjoner blitt registrert som bruktsalg. Når det nå har vært tørke i nyboligmarkedet og lite salg har det også vært mindre omsetning av kontraktsposisjoner, hvilket skulle ha bidratt til nedgang i bruktbolig statistikken etter din logikk. Så da burde det være et nullsumspill sånn ca. Nye boliger vil uansett alltid drive prisene litt opp. Mange av de reliseres/selges etter et år botid for skattegevinsten og har alltid dratt opp prisen.

Hva gjelder statistikken til SSB så korrigerer den for mye av dette. "

Det beregnes prisindekser for tre boligtyper: enebolig, småhus og blokkleilighet i 11 regioner. De 33 delindeksene vektes sammen til totalindekser for hele landet og for regionene. Vektene er verdien av boligbestanden innenfor hver av de 33 segmentene. Verdien estimeres ved å multiplisere gjennomsnittlig omsetningspris fra foregående år med antallet boliger av den aktuelle boligtypen i regionen.

Delindeksene korrigeres med den såkalte hedoniske metoden for å unngå prisendringer som skyldes forskjeller i de omsatte boligenes gjennomsnittlige størrelse, geografiske beliggenhet, type og byggeår. Beregningsmodellen korrigerer ikke for endring i boligenes standard."

Pris/prisantydning viser bare hvor gode meglere er til å prise objekter, ikke noe annet. Eventuelt kan et større avvik tilsi at meglere priser feil den ene veien, men uten at en ser på hva boligene er lagt ut for opp mot historikken blir det uten betydning for prisvekst/fall.

Liker at du var sikker på fall i forrige uke for salgsgsprosent av visninger, tok feil og denne gangen har det en forklaring som igjen tilsier at boligmarkedet ikke er i vekst.

Så Olav, kan du finne noen boliger sist omsatt i 2021/2022 i Oslo som er priset lavere nå? Eksluder gjerne segmentet over 10 mill. Er jo bare å gå på Finn og bruke tiden, regner med at du har mye av den..

Tråden når snart 3000 innlegg, gleder meg til å se opprettelsen av boligkrakket 2025/2026/2027! Jeg er usikker på hva som blir neste grunnlag for krakket. Blir sikkert Trump og tollene hans, men dette så Olav komme allerede i 2022, han glemte bare å nevne det i sine første analyser.

Olav2 modus operandi:

Steg 0: Begynn med en konklusjon: "Boligmarkedet krakker"

Steg 1: Finn data/tallrekke som bekrefter konklusjonen (kvalitet/statistisk signifikans er irrelevant, det holder at dataene peker i retning boligkrakk)

Steg 2: Uttal en spådom/prognose

Steg 3: Spådommen/prognosen feiler

Steg 4: Konstruer en unnskyldning for hvorfor spådommen feilet ved å avfeie data/statistikk.

Det nyeste kapittelet i denne "modus operandi" er altså visningssuksess-statistikken. Alt var tipp-topp tommel opp når statistikken viste en stadig fallende visningssuksess, som endte opp så lavt som 45% i siste kvartal av 2024. Men så skjedde det noe, visningssuksess begynte å øke, plutselig var vi tilbake på godt over 60%!

Steg 1: Når visningssuksessen i år begynte å øke kraftig så lagde han en ny statistikk, "sesongjustert visningssuksess". Sesongjusteringen til Olav viser at visningssuksessen egentlig ikke er så høy, tvert i mot så er den uvanlig lav

Steg 2: "Visningssuksessen vil fortsette fallet som følge av stadig mindre effekt av redusert egenkapitalkrav og stadig flere annonser for bruktboliger til salgs som følge av utleiernes nedsalg."

Steg 3: Visningssuksessen øker videre... og enda værre: sesongjustert visningssuksess øker

Steg 4: "Det som fremstår som sesonjustert vekst i visningssuksessen siste uke er trolig bare en effekt av at salgene ble mer konsentrerte på noen blad i denne uken i forhold til i forrige uke."

Legg merke til ordene "fremstår som sesonjustert vekst"... Egentlig så ble det ikke en sesongjustert vekst altså! Det bare "fremstår" som en sesongjustert vekst... Årsaken til at Olavs egen statistikk viser "feil" er altså at "salgene ble mer konsentrerte på noen blad i denne uken i forhold til i forrige uke".

Det vil si at hvis vi SALGSBLADSKONSENTRASJONSJUSTERER DEN SESONGJUSTERTE VISNINGSSUKSESSEN så får vi faktisk statistikk som egentlig er negativ (eller i det aller minste IKKE positiv), wow!

I tillegg fisker n'Olav opp en joker fra lomma:

"Det var i går kveld totalt markert 359 solgte siste 3 døgn etter 457 visninger som ga 78,6 % salgsprosent i denne uken.
Det var onsdag kveld for en uke siden totalt markert 293 solgte siste 3 døgn etter 372 visninger som ga 78,8 % salgsprosent. Til tross for 0,2 prosentpoeng fall i salgsprosenten..."

Så ikke bare er det null vekst i den salgsbladskonsentrasjonsjusterte sesongjusterte visningssuksessen, men også et 0,2 prosentpoengs fall i salgsprosenten.

Krakelakken leve!

Konkurs etter konkurs i byggebransjen. DN
Årsaken er ganske enkelt at det ikke bygges og oppseilingen til den verste boligkrisen i manns minne er ett faktum.
Oslo kommune hamstrer boliger for 5-600mill før prisene skyter i været og de siste smarte hopper på toget nå resten får
ett mareritt med køkjøring inn fra randsonene.
Ser 9-10mill boligene nå prises til 11-12mill+ nærmest over natta og 3roms leiligheter selges for 6-8mill,små leiligheter opp mot 6mill.
Prisløftet er både varslet,etterlengtet og uunngåelig.
Har vel aldri vært lurt og prøve å være smartere en markedet spesielt ikke i Oslo.

Første gang i lager-tellingens historie at antallet av bruktboliger til salgs i Oslo har gått ned fra siste februarmandag til første mandag i mars

Jeg vil på det sterkeste fraråde deg å lese denne artikkelen Olav2, du sliter jo nok som du gjør for tiden.

https://www.dn.no/eiendom/sa-lenge-ma-du-eie-en-liten-leilighet-i-oslo-for-a-ga-i-pluss/2-1-1776169

Utviklingen er annerledes i år enn i de foregående årene. Det gjelder ikke bare visningssuksessen og antall bruktboliger til salgs. Det gjelder egentlig alt du kan måle i dagens boligmarked. Markedet er totalt ute av balanse og dras i helt motsatte retninger avhengig av hva du observerer.

Det ble igangsatt færre boliger i januar enn noen gang tidligere i dette århundret. Årets 1.547 igangsettelser i januar må man tilbake til 1999 for å finne lavere i form av 1.365 som ble igangsatt i januar for 26 år siden. Og utleierne har igangsatt et større nedsalg av utleieboliger enn noen gang tidligere i historien. De profesjonelle i boligmarkedet i form av boligprodusentene og utleierne rømmer dagens boligmarked.

Går man til privatpersonene så har året startet med en hysterisk oppgang i kjøpsinteressen. Privatpersonene er nesten like positive til boligmarkedet som de profesjonelle er negative. Privatpersonene byr over hverandre i en eufori av historiske dimensjoner. Helt utrolig hvor voldsom kjøpsinteressen er i år med en så ekstremt lav yield som man har fått i forhold til dagens rentenivå.

Heimstaden Bostad har følgende utvikling av yielden (nettoleie/verdi) for sine norske eiendommer:
31.12.24: 2,96 %
30.09.24: 3,15 %
30.06.24: 2,98 %
31.03.24: 3,22 %

31.12.23: 3,24 %

Kilde: https://s28.q4cdn.com/551253430/files/doc_financials/2024/q4/Heimstaden-Bostad-Annual-Report-2024-ENG.pdf
(side 21)

Nå er den norske yielden til Heimstaden Bostad lavere enn yielden i alle andre land selskapet har eiendommer i. Norge er det eneste landet hvor yielden er under 3 %. Til tross for at Norge har høyere rentenivå enn de fleste andre land Heimstaden opererer i så er yielden lavest.

Det er ekstremt mye dyrere å kjøpe enn å leie bolig i dag. Som for utleierne gir ekstremt lav nettoavkastning i forhold til finanskostnaden. Boligprisene stiger fra et nivå hvor boligprisene er alt for høye i forhold til avkastningen med dagens rentenivå. Privatpersonene drar boligprisene oppover til tross for at de profesjonelle rømmer boligmarkedet og til tross for at det aldri tidligere har vært dyrere å eie bolig kontra å leie bolig enn det er i dag.

Det er bare å sette seg godt tilbake og nyte denne ekstreme utviklingen som garantert bråstopper i noe som vi for alltid vil huske som det helt utrolige boligåret 2025.

Har du flaks Olav2 kan det hende markedet roer seg litt frem til det obligatoriske mai rallyet hvor prisene skal løfte seg nye 8-12%
Årets siste rally får du i august,mellom disse rallyene kan du puste med magen.

"Det er ekstremt mye dyrere å kjøpe enn å leie bolig i dag."

Denne setningen er så ekstremt gal at jeg blir nødt til å ekstremkorrigere deg. For de som leter etter et sted å bo så er det det motsatte som er sant. Med andre ord:

**Det er ekstremt mye dyrere å leie enn å eie bolig i dag**

Hele grunnen til at utleiere lemper ut boliger til salgs er fordi leie har blitt FOR DYRT versus eie. Markedet er ikke villig til å betale det utleierne krever, og da blir utleier tvunget til å selge. Markedet absorberer tilbudet og dette gjenspeiles i priser og volum.

Det er hårreisende og skremmende at ikke helt elementære markedsmekanismer, slik som "tilbud/etterspørsel", er en del av Samfunnsøkonomi-studiet på Blindern. Kanskje det er derfor Stoltenberg er en del av venstrefløyen (Ap)?

Økonomiprofessor Are Oust i dag:

"Boligforsker venter høyere boligpriser: Har rundt 200 millioner kroner i eiendom

Økonomiprofessor Are Oust mener man kan fort tape en årslønn på å la boligkjøpet vente. Han ser tre megatrender til fortsatt boligprisvekst.

– Når man tipper 10 prosent prisvekst så vil en bolig til fem millioner kroner koste 5,5 millioner kroner ved utgangen av året. Det er ikke merkelig at det er press på komme seg inn i boligmarkedet når man kan tape en drøy årslønn etter skatt på å vente, sier Oust til E24.

Professoren har også satt penger bak ordene.

Gjennom ulike selskaper er han sammen med familien og andre aksjonærer eksponert mot nærings- og boligeiendom i Trondheim-regionen for nærmere en milliard kroner.

Oust har en andel på rundt 20 prosent av selskapene, tilsvarende en eksponering på omkring 200 millioner kroner.

I fjor økte selskapene investeringene i boligmarkedet med over 100 millioner kroner, forteller han."

https://e24.no/boers-og-finans/i/o3mlMW/boligforsker-venter-hoeyere-boligpriser-har-rundt-200-millioner-kroner-i-eiendom


FANTASTISK - HELT UTROLIG - ER DET VIRKELIG MULIG

Hvordan er det mulig å gi denne ekstremt subjektive boliginvestoren som har investert mer i bolig enn han kommer til å tjene som arbeidstaker som boligFORSKER, selv om han pensjonerer seg som 150-åring, overskrift hvor han påstår at man taper en årslønn hvis man venter med å kjøpe bolig?

Det positive er at E24 presenterer boligFORSKERENS motiv for hans hjernedøde "analyser" som er helt like Edgar As "analyser". Dvs analyser som ikke har rot i noe som helst annet enn påstanden om at det kommer til å stige noe helt inn i helvete mye fremover.

Dette er det dummeste innlegget på denne tråden Ring2. Og det sier ikke så rent lite med slike som Edgar A tilstede på tråden.

Klasseskillet jeg har skrevet om på tråden din har begynt å gjøre seg gjeldende for fullt.
Den nye adelen i landet er de som eier en verdifull stor leilighet/bolig sentralt i hovedstaden,det å eie en slik bolig
har nå høyere status en høyere utdanning.
Om 3år koster de store leilighetene sentralt minimum 15-16mill og eier du en slik vil du nærmest bli oppfattet som adelig,det er nettopp
dette som skal drive opp prisene mest de neste par år.
For Oslofolk er boligverdien altoppslukende,det første en Osloborger gjør når han/henne står opp er å tenke på hva boligen er verdt
uavhengig om vedkommende er 24år eller 87år gammel.

Nøysom boliganalyse

For det første: Du er ikke i en posisjon til å vifte med pekefingeren.

For det andre: Det er verdiløst å skrive at mitt innlegg er dumt, uten å utdype hva som er årsaken til dumheten.

Har du glemt utdelingen🥇 Olof?
Kunne du i det minste laget ett sammendrag av hva jeg skrev om prisutviklingen fra 2023-2025 og hur gikk det?

På forhånd takk.

Heimstaden rapporterte en norsk yield per årsskiftet på 2,96 %. Dvs at årlig nettoleie var 2,96 % av verdien.
SSB rapporterte en gjennomsnittsrente for lån til bolig på 5,77 % per årsskiftet.

Verdikostnad som leier: nettoleie = 2,96 % av verdien
Verdikostnad som eier: 5,77 % av verdien

Ser man bort fra driftskostnadene medfører en nettoleie på 2,96 % av verdien og en lånerente på 5,77 % at det tilnærmet er dobbelt så dyrt å eie som å leie en bolig.

Går man 4 år tilbake i tid så var lånerenten 1,77 % og yielden ca 3 % slik at det tilnærmet var dobbelt så dyrt å leie som å eie en bolig.

På 4 år har renteoppgangen medført at boligeie har gått fra å være halvparten så dyrt som å leie til å bli dobbelt så dyrt.

Du Ring2 skriver **Det er ekstremt mye dyrere å leie enn å eie bolig i dag** med begrunnelsen at markedet ikke er villig til å betale det utleierne krever og da setter du deg på toppen av dumhetsskalaen. Du fremstår mildt sagt som dummere enn dummest.

Det er tross alt godt å se at du lever Olof😅😅
Synd du skremte vekk Vingmannen din!finno fra drammen😂

Jeg vil bare minne alle lesere på at dette er merittlisten til Olof/Runar Strandskogen. Som man lesere så har denne mannen tatt sin inkompetanse i praksis. Siden han nå er blitt svartelistet og dømt så har han måtte dreie denne inkompetansen mot det teoretiske på et stakkarslig forum som FA, og vi ser alle hvordan dette går. Jeg håper for denne mannens skyld at dette bare er et dårlig gjennomført psykologisk eksperiment, om ikke, så er jeg sikker på at dine «venner» på UiO bruker deg mer enn gjerne som et skrekkeksempel på et forretningscase.

https://www.estatenyheter.no/aktuelt/konkurs-for-andre-gang/132669

https://www.dn.no/eiendom/runar-strandskogen/denise-anfinnsen/glava/matte-selge-luksusvilla-etter-skvis-med-olav-thon-aksjer/2-1-564465

https://www.finansavisen.no/nyheter/jus/2021/03/07/7638144/glava-arving-denise-anfinnsen-slo-eiendomsinvestor-runar-strandskogen-konkurs

https://www.finansavisen.no/nyheter/jus/2020/11/18/7589683/runar-strandskogen-tapte-igjen-mot-glava-arving-denis-anfinnsen

https://www.dn.no/eiendom/runar-strandskogen/oslo-tingrett/denise-anfinnsen/pusset-opp-luksusvilla-for-ti-millioner-med-50-polske-handverkere-kastet-alle-kvitteringene/2-1-564015

https://www.dn.no/eiendom/domt-til-a-tilbakebetale-12-millioner-etter-villasalg-anker-dommen/2-1-627003

https://www.dn.no/eiendom/madserud-alle/frognerparken/glava/glava-arving-denise-anfinnsen-vant-rettssak-om-madserud-alle-villa-igjen/2-1-914999

Jeg har hatt en leietaker i 11 år som i flere år nå har forsøkt å få kjøpt bolig i Oslo, men bankene har sagt nei. Nå i våres fikk hun ja og hun flytter fra meg. Vet ikke om det er lavere ek krav (10%) eller om at hun har fått høyere lønn som gjør at hun kom igjennom nøløyet nå, men synes det er fint for henne. Og litt trist for meg som mister en særdeles god leietaker. Leiligheten er forøvrig allerede leid ut på nytt med 1000 høyere leie, ikke all verden, men alle monner drar.

Ettersom hun har vært 1 av 3 leietakere i leiligheten blir det litt plundrete å regne hennes" case" direkte.

Jeg velger derfor å prøve å regne på en av de 3-romsene jeg har. Månedsleie her er 23.000 og felleskostnader 3.000. Verdi 6.200.000,-. Egenkapital 10% (620.000). Alternativ avkastning egenkapital 10% (aksjer/fond/høyrente). Rente boliglån 5,3%.

Dersom leietaker kjøper vil han få en samlet rentekostnad før skatt på 25.000 i måneden / etter skatt 19.500. I tillegg kommer felleskostnader 3.000. Altså tilsammen 22.500. Han "går glipp av" avkastningen han kunne fått i aksjer/fond på 10% / 62.000 i året som tilsvarer drøye 5.000 i måneden. Ila en botid på 5 år blir det 310.000 (+ renters rente effekten.)

I tillegg betaler han - om det er 30 års nedbetaling som annuitetslån / 6.300 i månedlige avdrag....som i min verden er sparing. Og holdes utenfor regnestykket.

Leietaker betaler også dokumentavgift 2,5% ved kjøp som utgjør 160.000. Dersom man forutsetter 5 års botid utgjør det 32.000 i året / 2.650 i måneden - som også må med. Hvis han selger etter 5 år påløper det også salgsomkostninger rundt 150.000 som tilsvarer 30.000 i året 2.500 i måneden.

I tillegg kommer vedlikeholdet du har som eier / som kanskje grovt kan settes til 1.500 i måneden / 18.000 i året....

Ut fra disse forutsetningene lønner det seg å leie med så mye som 10.650 i måneden./ som i løpet av en botid på 5 år blir 640.000. Boligen må altså stige med i overkant av 10% i 5 års perioden for at det skal bli "likt" å eie eller leie. Eller rundt 2% i året.

Om leietaker leier ut 1 av soverommene i perioden vil han få en skattefri leieinntekt som nesten dekker inn det han går i underskudd hver måned og vil ikke være avhengig av prisstigning for å "tjene" på å eie. Det / sammen med forholdsvis liten forskjell på pris 2-roms / 3-roms sentralt i Oslo er årsaken til at jeg prøver å hjelpe mine til å kjøpe 3-roms fremfor 2-roms.

Samme gjelder om 2 leier sammen og deler leien som da blir 11.500 på hver. Generelt ser jeg at flere og flere gjør det - 2 eller 3 venner/kollegaer som leier sammen.

Ikke noen form for fasit dette / mest for egen del / men deler....kanskje en eller annen har noen form for glede av det..

Olofs problem den gang og nå er at han aldri har forstått dynamikken i Oslomarkedet og da ender det ofte slik som det gjorde.
Uten lange briller blir det mye frustrasjon og dårlige valg,Olof småbygutt fra drammen gjorde alt feil.

15% prishopp på byggevarer fra 1april 2025

Heimstadens yield og 10-års statsrente

Dato: yield : rente : diff
Norge:
31.12.24: 2,96 : 3,85 = -0,89
31.12.21: 2,84 : 1,72 = +1,12
21=)24: +0,12 : +2,13 = -2,01

Sverige:
31.12.24: 3,67 : 2,33 : +1,34
31.12.21: 2,88 : 0,24 : +2,64
21=)24: +0,79 : +2,09 : -1,30

Tyskland:
31.12.24: 3,13 : 2,36 : +0,77
31.12.21: 2,66 : -0,18 : +2,84
21=)24: +0,47 : +2,54 : -2,07

Danmark:
31.12.24: 4,16 : 2,09 : +2,07
31.12.21: 3,49 : 0,08 : +3,41
21=)24: +0,67 : +2,01 : -1,34

Nederland:
31.12.24: 3,89 : 2,62 = +1,27
31.12.21: 2,89 : -0,03 = +2,92
21=)24: +1,00 : +2,65 = -1,65

For 3 år siden ville fullfinansiering med lånerente lik 10-års statsrente medført følgende årlig overskudd av 100 millioner kroner investert:

Danmark: +3.410.000,-
Nederland: +2.920.000,-
Tyskland: +2.840.000,-
Sverige: +2.640.000,-
...
Norge: +1.120.000,-

I dag vil fullfinansiering med lånerente lik 10-års statsrente medføre følgende årlig overskudd av 100 millioner kroner investert:

Danmark: +2.070.000,-
Sverige: +1.340.000,-
Nederland: +1.270.000,-
Tyskland: +770.000,-
...
Norge: -890.000,-

Det er bare investering i Tyskland i dag som gir dårligere årlig overskudd enn investering i Norge for 3 år siden. Investering i dag i Danmark, Sverige og Nederland gir høyere årlig overskudd enn hva investering i Norge ga for 3 år siden. Selv før den voldsomme renteoppgangen var investering i Norge dårligere butikk enn investering etter den voldsomme renteoppgangen i 3 av de 4 andre landene.

Investering av 100 millioner kroner i Norge i dag medfører et årlig underskudd på 890 tusen kroner. Selv med den hyperattraktive rentesatsen 10-års statsrente går en fullfinansiert investering med et dødelig løpende underskudd i Norge i dag.

Boliginvestering i Norge i dag er en økonomisk katastrofe som følge av en alt for lav nettoavkastning i forhold til rentenivået. Det skyldes at yielden for 3 år siden var lav relativt til rentenivået i Norge hvis man sammenlikner med landene rundt oss. Etterfulgt av 3 år hvor yielden knapt har beveget seg oppover i Norge i motsetning til hva som har skjedd i landene rundt oss.

Norge har utviklet en enorm boligboble med boligpriser hinsidig alt for høye i forhold til rentenivået. Både isolert sett alt for høye boligpriser og relativt til landene rundt oss alt for høye boligpriser.

Disse månedlige boligstatistikkenene har vært en skuffelse fra ende til annen for Olav i tre år nå, hele tiden går retningen en annen en Olav spår. Ikke rart han er sint på eiendom Norge

Han lener seg tilbake på Bjørnstjerne Bjørnsons sitat "flertallet tar alltid feil", mens han mumler "det er ikke MEG det er noe galt med, det er alle andre".......
Har en kamerat som er litt liten av vekst, nytter ikke å diskutere med ham.
Han skulle åpne et vindu en gang jeg gikk forbi, men rakk ikke opp, så jeg bøyde meg over og sa jeg kunne hjelpe han.
Han eksploderte med JEG ER IKKE LITEN!!!!

24. februar 2025:
"Gundersen selger bygård for 600 mill.
Pål G. Gundersen fortsetter å slanke balansen. Nå selger milliardæren og Merkantilbygg en bygård på Majorstuen for over 600 millioner kroner til et britisk fond.
https://www.finansavisen.no/naeringseiendom/2025/02/24/8244621/storsalg-pa-majorstuen-for-pal-g.-gundersen

19. februar 2025:
"Et selskap tilrettelagt av Baard Schumann og Pareto Securities selger boligeiendom til KLP Eiendom for over én milliard kroner. I "
https://eiendomswatch.no/nyheter/bolig/article17920163.ece

13. februar 2025:
"Solgte bygård for 300 millioner
En sentral bygård i Oslo er nylig solgt for nesten 300 millioner. Kjøperen skal selge de 57 utleieleilighetene én og én i det åpne markedet. .. Selgeren er Selvaag-arving Erich Selvaag Holte"

4. februar 2025:
"Trapper opp salget – Selger 2.000 boliger i Oslo
«Ivar Tollefsen selger 1.300 utleieboliger», skrev Finansavisen i fjor sommer. Nå er nedsalget trappet opp ytterligere. Over halve porteføljen hans er på vei ut."
https://www.finansavisen.no/bolig/2025/02/04/8238004/ivar-tollefsen-trapper-opp-salget-selger-2.000-utleieboliger-i-oslo

Gundersen - Schumann - Selvaag - Tollefsen selger ... og det er de ikke alene om.

Kjøpere: KLP som aldri tidligere har hatt boligeiendom, spekulanter som skal selge en og en bolig og menigmann (fra Tollefsen).

Det er ingen profesjonell aktør som føler seg alene som selger i dagens marked. Tvert imot er det alt for mange andre profesjonelle selgere å konkurrere mot. Som profesjonell kjøper derimot så er man alene. Rettere sagt så finnes det ingen profesjonell kjøper i dagens boligmarked som kjøper for å beholde det han kjøper. KLP kan ikke karakteriseres som profesjonell så lenge selskapet aldri tidligere har eid bolig.

TOLLEFSENS SALG AV MIKROLEILIGHETER PÅ ULLEVÅL SYKEHUS

Lagt ut til salgs i juli i fjor for kr 2.750.000,-:
https://www.sem-johnsen.no/boliger/kirkeveien-166c-leil-810-2

Lagt ut til salgs i dag 5. mars 2025 for kr 2.490.000,-
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=394201672

Oslos, norges og nordeuropas største boligeier har igangsatt salget av mikroleilighetene på Ullevål sykehus med en prisnedgang på kr 260.000,- fra sommerens mislykt salgsforsøk.

HIPP HURRA - boligpriser til himmels - eller kanskje ikke det allikevel. Tollefsen har over 400 slike mikroleiligheter som skal selges.

Jeg kjøpte en leilighet av KLP for 15 år siden på Bislett, gamle Frydenlund bryggeri ved Oslo Met. Hele bygningmassen med flere hundre leiligheter var da eid av KLP.
https://e24.no/privatoekonomi/i/Qo8W2P/klp-gjoer-boligkupp

Nå skal byggevarehusene tjene penger og det resulterer ganske enkelt i mindre bygging.
Gudskjelov selger Tollefsen og andre store utleieboliger slik at markedet er noenlunde balansert på kort sikt ser en litt lenger
er krisen fullkommen.
Hjelper lite at boliger i randsonene koster lite da alle vil være adelige å bo sentrumsnært i Oslo by.

Nordmenn som ønsker et tak over hodet har to valg, de kan enten leie bolig eller de kan eie bolig. Man kan ikke bo hjemme hos mamma og pappa hele livet. Eie eller leie, det er de to valgene man har.

Leiemarkedet: Nordmenn (markedet) er ikke villig til å betale det utleier krever, dvs. at prisen er satt for høyt av utleier. Når utleier ikke kan oppnå prisen han ønsker så blir han nødt til å selge boligen. Bevis for dette ser vi blant annet i form av mange tidligere leieboliger som nå blir solgt som borettslagsboliger.

Eiemarkedet: Nordmenn (markedet) ER VILLIG til å betale det selgerne krever for å eie egen bolig. Dette bekreftes i form av ikke-fallende boligpriser, samt volum.

Det er trist å se hvor dårlig samfunnsøkonomi studiet på Blindern er. Det ser ut som om utdanningen gjør deg til en slags "buffetøkonom", der man plukker og velger det man ønsker blant ideologi og elementære økonomiske mekanismer. "Nam, dette liker jeg. Æsj, dette liker jeg ikke".

2025
22/01 204/300 = 68% 3u 67%
29/01 195/300 = 65% 3u 66% ... -1
05/02 190/300 = 63% 3u 65% ... -1
12/02 205/300 = 68% 3u 65% ... 0
19/02 199/300 = 66% 3u 66% ... +1
26/02 210/300 = 70% 3u 68% ... +2
05/03 188/300 = 63% 3u 66% ... -2

2024
24/01 143/300 = 48% 3u 49%
31/01 176/ 300 = 59% 3u 52% ... +3
07/02 177/ 300 = 59% 3u 55% ... +3
14/02 160/250 = 64% 3u 60% ... +5
21/02 91/150 = 60% 3u 61% ... +1
28/02 180/300 = 60% 3u 61% ... 0
06/03 175/300 = 58% 3u 59% ... -2

2023
25/01 166/300 = 55% 3u 52%
01/02 171/300 = 57% 3u 54% ... +2
08/02 186/300 = 62% 3u 58% ... +4
15/02 154/250 = 62% 3u 60% ... +2
22/02 101/150 = 67% 3u 63% ... +3
01/03 197/300 = 66% 3u 65% ...+2
08/03 181/300 = 60% 3u 64% ... -1

2022
26/01 114/150 = 76% 3u 77%
02/02 151/200 = 76% 3u 75% ... -2
09/02 120/150 = 80% 3u 78% ... +3
16/02 159/200 = 80% 3u 79% ... +1
23/02 114/150 = 76% 3u 79% ... 0
02/03 119/150 = 80% 3u 79% ... 0
09/03 155/200 = 78% 3u 78% ... -1

2021
27/01 240/300 = 80% 3u 79%
03/02 161/200 = 81% 3u 80% ... +1
10/02 212/250 = 85% 3u 82% ... +2
17/02 202/250 = 81% 3u 82% ... 0
24/02 170/200 = 85% 3u 84% ... +2
03/03 158/200 = 79% 3u 82% ... -2
10/03 227/300 = 76% 3u 80% ... -2

2020
22/01 175/300 = 58% 3 u 59%
29/01 200/300 = 67% 3 u 61% ... +2
05/02 201/300 = 67% 3 u 64% ... +3
12/02 201/300 = 67% 3 u 67% ... +3
19/02 139/200 = 70% 3 u 68% ... +1
26/02 182/250 = 73% 3u 70% ... +2
04/03 206/300 = 69% 3u 71% ... +1

2019
23/01 166 av 300 = 55% 3u 57%
30/01 177 av 300 = 59% 3u 58% ... +1
06/02 191 av 300 = 64% 3u 59% ... +1
13/02 193 av 300 = 64% 3u 62% ... +3
20/02 131/200 = 66% 3u 64% ... +2
27/02 197/300 = 66% 3u 65% ... +1
06/03 189/300 = 63% 3u 65% ... 0

2018
24/1 173 av 300 = 58% (3 u 54%)
31/1 167 av 300 = 56% (3 u 55%) ... +1
07/2 180 av 300 = 60% (3 u 58%) ... +3
14/2 184 av 300 = 61% (3 u 59%) ... +1
21/2 127 av 200 = 64% (3 u 62%) ... +3
28/2 173 av 250 = 69% (3 u 65%) ... +3
07/3 198 av 300 = 66% (3 u 67%) ... +2

2018-2024 : 2025
3. uke
4. uke ... +8/7 = +1 : -1
5. uke ... +19/7 = +3 : -1
6. uke ... +15/7 = +2 : 0
7. uke ... +12/7 = +2 : +1
8. uke ... +6/7 = +1 : +2
9. uke ... -3/7 = 0 : -2

Visningssuksessen er tilbake i sesongjustert fallmodus etter forrige ukes sesonjusterte stigning. På 6 uker har 3 ukes middel falt med 1 i år mot å øke med 9 i gjennomsnitt i de 7 foregående årene.

Din økonomiske forståelse er æsj Ring2. Skikkelig, skikkelig æsj.

Nordmenn har blitt overbeviste av haussingen til å legge inn prisoppgang i kalkylen. Hausset til økonomisk æsj av slike som f.eks. boligFORSKER Are Oust i E24 i går:
"– Når man tipper 10 prosent prisvekst så vil en bolig til fem millioner kroner koste 5,5 millioner kroner ved utgangen av året. Det er ikke merkelig at det er press på komme seg inn i boligmarkedet når man kan tape en drøy årslønn etter skatt på å vente, sier Oust til E24."

Det er en totalt hjernedød prediksjon om 10 % prisvekst kommende år uten fundament i noe som helst. Tvert imot så er prediksjonen totalt skivebom analytisk i en tid med en yield på ca halvparten av boliglånsrenten. Boligprisene vil kun stige fremover hvis man klarer å blåse enda mer luft inn i den boligboblen den massive haussingen har skapt. Boblen er i ferd med å sprekke så da klarer man ikke 10 % til det neste året.

Du har observert en leietaker som endelig er i stand til å kjøpe. Slik det er blitt mange av etter at egenkapitalkravet ble satt ned til 10 % på begynnelsen av året. Bankene er også mer slepphendte med finansieringen i begynnelsen av året pga fleksibilitetskvoten. Og da særlig i år etter at sjeføkonomene og Norges Bank har ropt ut sitt varsel om 30 % prisoppgang de neste 3 årene. Det er ikke bare privatpersonene som er hjernevasket til å tro på ytterligere luft i boligboblen. Alle bankansatte er det samme. I hvert fall må de late som de tror på ytterligere luft i boblen når de er på jobb.

Jeg har observert en annen type aksjon privat den siste tiden i form av en som benytter sjansen til å selge nå som det har blitt så mange hysteriske kjøpere å selge til. Det tidligere avventede salget pga dårlig salgsmarked avsluttes nå når det er en lysning i markedet provosert av redusert egenkapital og massiv haussing.

Og så må man ikke glemme Tollefsens tilbakekomst med mikroleielighetene på Ullevål sykehus. Hans over 6 månederes salgsstopp etter det mislykkede forsøket i fjor sommer skyldes trolig at han har forsøkt å selge hele porteføljen av over 400 boliger til en hjernedød kjøper av typen Oslo Kommune. Det klarte han tydeligvis ikke så lenge selv Oslo Kommune har en eller annen hjernecelle som fungerer. Så da må han selge hver eneste en til disse åpenbart hjernedøde privatpersonene som bør få tilbake skolepengene alle som en.

Kjøper man bolig med dagens eierkostnader så er man ikke bare usigelig dum. Da er man dummere enn dummest. Dvs helt lik debattantene Ring2 og Edgar A.

Seksjon 6 og 7 i Sars gate 14 (Grünerløkka) er nå annonserte til salgs for 3,1 million kroner per stk.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=396407490
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=396408226

Med 78.850 kroner i kjøpskostnader, 6 % lånerente og 1.000 kroner i månedlige fellesutgifter må man ha 16.894 kroner i månedsleie for at et fullfinansiert kjøp skal gå i null.

Leilighetene er 2-roms på 46 og 50 kvm slik at man kun må oppnå gjennomsnittsleien for 2-roms i Oslo for at utleie skal gå i null. Det høres ikke umulig ut før man åpner annonsene hvor annonsens overskrift TOTALRENOVERING er en underdrivelse. Her bor fortsatt Mareker og Mireker på madrasser på gulvet frem til 1. april. Ingen andre enn slike hardtarbeidende og Lech-drikkende individer klarer å bo i slike omgivelser. Og de betaler ikke 16.894 kroner per måned for noe slikt.

Disse annonsene drar tanken i 2 retninger:
1. retning: Det er ikke bare de største og mest seriøse utleierne som lemper ut boliger til salgs i dagens marked.
2. retning: Kollapsen i byggebransjen sender Marek og Mirek ut av landet.

som medfører:
1. Økt tilbud av de minst attraktive boligene å bo i.
2. Redusert etterspørsel etter boliger ingen andre enn Marek og Mirek klarer å bo i.

Alternativ vurdering.
Leiligheten kjøpes for 3,1M og pusses opp for 500k = totalt 3,6M
Leiligheten finansieres 90% med 10 års fastrente hos Nordea til 4,79% rente.

Rentekostnad blir da første år 12,850 kr per måned, noe som inkludert tapt avkast på de 10% EK blir 14 264 kr.

Soverommene leies ut.
Rimeligste 7 kvm soverom i bofellesskap på Grüneløkka koster 5900,-, medianpris 7500,- / måned
Rimeligste 11 kvm soverom i bofellesskap på Grüneløkka koster 7500,-, medianpris 9400,- per måned.

2* rimeligste soverom gir 13400 kr per måned og 2* mediansoverom gir 16900 kr per måned.

Det er grunner til å regne med at verdien av disse soverommene er i den lave ende pga standard, samtidig er det ofte flere enn to rom i et bofellesskap (=trekker opp disse) og med 500k til oppussing (evt 422K når salgskostnader er trukket fra) er det ikke utenkelig at man kan ligge nært medianprisen og dermed ha et prosjekt som bær seg selv. Om man i tillegg selv bor i det ene soverommet og leier ut det andre får man leien skattefritt og man har fortsatt rentefradraget. Da er rentekostnaden 11 125,- per måned de neste 10 årene, og det vil være plass til 1000-lappen i felleskostnader og et par 1000-lapper til innvendig vedlikehold i regnestykket også.

Ikke nødvendigvis økonomisk idioti å kjøpe en av disse med slike rammebetingelser.

3,6 millioner kroner for 50 kvm gir en kvm-pris på 72 tusen kroner. Det er langt lavere kvm-pris på Grünerløkka enn vanlig i dagens marked. Da ville jeg heller ha solgt etter oppussing hvis et slikt prosjekt var mulig.

Trenden har snudd.
Nå skrur ny boligmarkedet opp prisene noe som er naturlig da tørken er ett faktum.
Boligtørken fremover vil bli så hinsides at prisene på de få som er til salgs vil gå til himmels uavhengig av
renten og alle andre faktorer.

Nøysom boliganalyse

At det er haussing, altså FOMO, som er grunnen til at boligprisene er på det nivået de er, sier ekstremt mye om din økonomiske forståelse. Eller "mangel på økonomisk forståelse" burde jeg vel skrevet. Virkelig bunnivå.

"Det er en totalt hjernedød prediksjon om 10 % prisvekst kommende år uten fundament i noe som helst. Tvert imot så er prediksjonen totalt skivebom analytisk i en tid med en yield på ca halvparten av boliglånsrenten. Boligprisene vil kun stige fremover hvis man klarer å blåse enda mer luft inn i den boligboblen den massive haussingen har skapt. Boblen er i ferd med å sprekke så da klarer man ikke 10 % til det neste året."

Kompis, vi er allerede på 6%...

Det er også morsomt at du tror at markedet i hovedsak er styrt av Ola Nordmann som setter opp en føkkings kalkyle når han skal bestemme seg for å eie eller leie.

Folk er enkle, (nesten) alle ønsker å eie, så da stiller man seg spørsmålet: "Har jeg råd til å kjøpe bolig?". Hvis svaret på spørsmålet er "Ja", så kjøper man, hvis svaret er "Nei", så leier man.

BoligFORSKER Are Oust kom med sin 10 % prisvekst kommende år for 4 dager siden Ring2. Selv ikke den subjektive boligFORSKEREN med 200 millioner kroner plassert i bolig tror på 6 % prisoppgang på 4 dager slik du i din hjernedøde tilstand babler om.

BoligFORSKER Are Oust har intet holdbart argument for prediksjonen om 10 % prisoppgang kommende år. Det eneste boligFORSKEREN har som argumenter er argumenter som ikke holder en kritisk vurdering. F.eks. at det bygges alt for lite i forhold til befolkningsutviklingen. Det er en produsert løgn som messes av boligprodusentene/prognosesenteret. Løgn fordi befolkningsveksten i % ligger under veksten i antall boliger i %. Eller at renteoppgangen er absorbert som den åpenbart ikke er når yielden knapt har steget.

Obos sitt FERDIGSTILTE osloprosjekt Ulvenkroken per 7. mars 2025:
1-roms: 12 av 12 leiligheter solgt (100 %)
2-roms: 69 av 72 leiligheter solgt (96 %)
3-roms: 13 av 16 leiligheter solgt (81 %)
3+1-roms: 8 av 24 leiligheter solgt (33 %)
4-roms: 19 av 46 leiligheter solgt (41 %)
5-roms: 2 av 10 leiligheter solgt (20 %)
Alle typer: 123 av 180 leiligheter solgt (68 %)

---

Obos sitt FERDIGSTILTE osloprosjekt Ulvenkroken per 21. desember 2024:
1-roms: 12 av 12 leiligheter solgt (100 %)
2-roms: 58 av 72 leiligheter solgt (81 %)
3-roms: 12 av 16 leiligheter solgt (75 %)
3+1-roms: 7 av 24 leiligheter solgt (29 %)
4-roms: 9 av 46 leiligheter solgt (20 %)
5-roms: 2 av 10 leiligheter solgt (20 %)
Alle typer: 100 av 180 leiligheter solgt (56 %)
https://www.finansavisen.no/forum/thread/165428/view/6283018?legacy=0

---

På 2,5 måneder har OBOS solgt 23 boliger i det FERDIGSTILTE osloprosjektet Ulvenkroken slik at salgsprosenten har økt med 12 prosentpoeng fra 56 til 68 %. Fortsatt er 57 FERDIGSTILTE boliger (32 %) usolgte.

På nabotomten har OBOS reist bygget som skal romme Ulvenplassen med 264 boliger. Ferdigstillelsen er i 1. kvartal 2026, dvs om 1 år. OBOS har foreløpig annonsert 74 av disse boligene til salgs, hvorav 36 er solgte. Dvs at 38 annonserte og 190 ikke-annonserte boliger, totalt 228 boliger er usolgte 1 år før ferdigstillelsen.

I sum har OBOS ferdigstilt og halvveis bygget 285 boliger i naboprosjektene på Ulven som ikke er solgte.

Tror man at nyboligsalget har tatt av så bør man ta en titt på OBOS sitt salg. Før man konkluderer med noe annet.

På Ulven får du ikke selv en beruset same til å bo,det er forklaringen Olof 2.

Si meg, er du helt blåst i hodet Olav? Eller har du glemt igjen hodeskallen på stranda på Cuba?

Are Oust spår 10% prisvekst for 2025. Hittil i år har prisene steget 6%.

"6 % prisoppgang på 4 dager " Hva i all verden er det du snakker om her?