Du snakker konstant om denne yielden og fullfinansierte kjøp av utleieboliger. Yield er kun det du får betalt i snitt av verdien, lav yield tilsier sier ingenting om verdien av boligen. Yielden er generelt utrolig dårlig i Oslo, hvor heimstaden har sine mesteparten av sine boliger. Ved utgangen av 2017 hadde Heimstaden 2700 boliger, ved slutten av 2018 4400 boliger i oslo-området. Dette tallet antallet holdt seg frem til utgangen av 2022 hvor de hadde 4453. De hadde ved utgangen av 2024 ca 800 færre. Når yielden som du beskriver har holdt seg relativt konstant, på rundt 3 %, mener du dermed at det ikke har vært noe prisvekst for å motvirke økningene i renter siden 2018? Har du fornektet all statistikk?

Hvis det er så krise som du nevner hvorfor ser vi ikke konkurser eller at det er masse tvangssalg fra utleiere? Som jeg har forklart deg før fordi selv om yielden er lav, så har prisveksten siden anskaffelsene gjort at det går rundt helt greit den dag i dag. Mange utleiere ser liten fremtidig mulighet for løpende god avkastning sett mot undereliggende verdier, men det gjør ikke at verdien er har falt.

Uavhengig av dette så er markedet alltid priset til en viss grad av hva folk forventer, du kan enten kjøpe eiendom og være dermed sikret mot en eventuell økning i leiepriser, utleiers planer samt den imatrielle verdien det er i å ha noe eget. Ellers så kan du satse på at leieprisen aldri stiger nominelt, og at utleier er grei. I et treårs-perspektiv har du kanskje ikke hatt ekstremt god løpende CF, men du dropper fra statistikken din igjen at verdien har økt. Tre år er også et helt tilfeldig valgt perspektiv. Uansett, selv basert på det perspektivet vil avkastningen være veldig akseptabel.

Kjøpte du i Oslo februar 2022 med 60% lån vil verdistigningen på boligen gi ca. 27% avkastning på egenkapitalen. Så kan du eventuelt trekke fra et eventuelt underskudd i CF.

Så du Ring2 mener at boligFORSKER Are Oust spådde 10 % prisvekst for 4 dager siden hvor 6 % allerede hadde skjedd.

Da vil i så fall denne tapte årslønnen til boligFORSKER Are Oust på 500 tusen kroner hvis man ikke kjøper nå egentlig være tapte 200 tusen kroner så lenge man allerede har tapt 300 tusen kroner.

Det kan godt være at du har rett om denne boligFORSKEREN som er så lite akademisk at han slår rundt seg med slike spådommer om det han har investert 200 millioner i. Har du rett om hans allerede 6 % gevinst så har boligFORSKEREN allerede blitt 12 millioner kroner rikere i år og kan glede seg med bare 8 millioner til resten av året.

20 millioner pluss i år for en offentlig ansatt boligFORSKER er noe det også. Særlig når han får overskrifter i pressen for å skryte av det. Allerede før det har skjedd.

Du blir bare dummere og dummere Ring2. I kompaniskap med denne boligFORSKEREN som har investert 200 millioner i boliger, hvorav 20 millioner skjedde i fjor. Til forskjell fra de profesjonelle boligeierne i Norge som enten sitter musestille i påvente av å selge eller selger seg ned så raskt de kan.

Heimstaden forsøkte å selge 13 kvm på Ullevål sykehus for 2,75 millioner kroner i fjor sommer. I dag forsøker Heimstaden å selge samme 13 kvm på Ullevål sykehus for 2,49 millioner kroner. Det er den mest troverdige prisutviklingen siste drøyt 6 måneder så lenge det er om identiske boliger og så lenge alt av boligstatistikk er manipulert til det ugjenkjennelige. Dvs et prisfall på 260 tusen kroner som blir 20 tusen kroner per kvm for disse boligene. Eller et prisfall på 9,5 %.

De samme 13 kvm på Ullevål sykehus ble leid ut for over 12 tusen kroner i fjor sommer. I dag blir de forsøkt leid ut for under 10 tusen kroner. Leieprisfallet er et krakk verdig. Den mest troverdige leieprisutviklingen siste drøyt 6 måneder så lenge det er om identiske boliger og så lenge den eneste statistikken som viste utviklingen i inngåtte kontrakter ikke lenger blir offentliggjort.

Boligprisene har steget i januar og februar i år, men selvfølgelig ikke med mange prosent. Reelt 1-2 % totalt i de to månedene slik f.eks. Onkel_S sin visningssuksess viser eller slik pris/prisantydning til Eiendom Norge viser. Den ytterligere oppgangen som Eiendom Norge eller OBOS babler om skyldes sesong, er manipulert og/eller et resultat av endret utvalg. Dette er et sucker rally etter at boligprisene reelt har falt siden høsten 2022. Et sucker rally som er i ferd med å stoppe for etterfølgende reelt boligprisfall. Som blir bare kraftigere og kraftigere etter hvert som den etablerte boligboblen sprekker. En boligboble som åpenbarer seg via en alt for lav yield i forhold til dagens rentenivå.

Når yielden er så lav i forhold til rentenivået som i dag så går alle utleiere med mindre enn 50 % egenkapital med løpende underskudd. Som på sikt får de aller fleste utleiere til å selge så lenge de ikke klarer å holde hjulene i gang eller som følge av at de forstår at utleie ikke lenger er liv laga.

Olof ser du er ekstra ivrig på tråden de dagene børsen er i rødt må ett hinsides børskrakk til for å rokke ved Oslo prisene
hjelper deg lite om det blir en korreksjon på 20-30%.
Tror heller mange som selger seg ut av aksjer velger å putte pengene i nettopp boligmarkedet i Oslo.

Hva Heimstaden forsøkte å selge noe for i fjor sommer sier ingenting om prisutviklingen. Leilighetene var i utgangspunktet for høyt priset.

At de store selger er ene og alene pga skatteregimet og misunnelsen til komiske Ali eller Trygve S Vedum.
Den dagen Oslo knapt har igjen utleieboliger blir det en annen lyd i pipa.
Oslo kommune er allerede desperat på kjøpern og byr gjerne litt ekstra,regner med at kommunen sluker hele Ulven etterhvert noe
som kan være gunstig for Olof om han etterhvert skal inn i en kommunal bolig.

Olof på ulven.

:D

Tollefsen er oslos og norges største boligeier og eieren av norges største utleiemegler. Tollefsen mente at 2,75 millioner kroner var en fornuftig prisantydning i fjor sommer som han mener at 2,49 millioner kroner er en fornuftig prisantydning i dag. Fornuftig prisantydning for en bolig han har ca 400 av. 400 identiske boliger som han skal selge.

Man kan selvfølgelig høre mere på boligFORSKEREN som får gratisreklame for sitt syn på boligmarkedet i retning hans egne investeringer. Eller høre mere på Eiendom Norge som beviselig har manipulert statistikkene til det ugjenkjennelige. Eller høre mere på sjeføkonomen i OBOS sin jamring om at ALT går i retning høyere boligpriser samtidig som OBOS har stadig flere nye boliger til salgs som selskapet ikke klarer å selge. Vil man høre på de som hausser boligmarkedet slik at vår tids største boligboble etableres så vil man det.

Vil man vite hva som skjer så observerer man hva de som har mest greie på boligmarkedet foretar seg. Tollefsen er uten tvil boligeier nummer 1 i Norge. Ingen over og ingen under så langt man kan se. Han har igangsatt salget av nesten alle boligene han eier i Norge og han har satt ned prisantydningen med 9,5 % på 400 av de boligene han skal selge.

1. DA HAR IKKE BOLIGPRISENE STEGET DE SISTE DRØYT 6 MÅNEDENE, OG
2. DA KOMMER BOLIGPRISENE HELLER IKKE TIL Å STIGE VIDERE NÅR DAGENS SUCKER RALLY ER HISTORIE

Han satte ned prisen fordi prisen var satt for høyt i utgangspunktet. Dette sier fortsatt ingenting om prisutviklingen.

Tollefsen har satt ned prisantydningen på 400 boliger han skal selge med 260 tusen kroner fra han, etter 3 ukers annonsering, passiviserte annonsen i august i fjor til han annonserte igjen i mars i år. Dvs med drøyt 100 millioner kroner for de 400 boligene til sammen. Det gjør ikke Tollefsen uten at han har oppdaget at markedet har svekket seg.

Hvis markedet hadde styrket seg, slik Eiendom Norge og OBOS lyver om, så hadde Tollefsen selvfølgelig ikke satt ned prisantydningen med 9,5 %. Da hadde Tollefsen forsøkt seg med høyere, samme eller hårfint lavere prisantydning og ikke med nesten 10 % lavere prisantydning. Tollefsen kaster ikke 100 millioner kroner ut av vinduet uten grunn.

Om du er ekstremt grådig og priser for høyt og derfor ikke får solgt så er ikke det noe uttrykk for hvordan markedet er…

Du har mange vinklinger / «forrige gang» var det at folk ble lurt til å betale alt for mye pga at meglere/media/EiendomNorge/Kongen/ mfl manipulerer markedet. Nå er markedet «dårlig» fordi Tollefsen må sette ned en oppblåst pris. Ikke så lett å henge med på dette.

Du er ikke veldig smart skjønner jeg. Han priset for høyt sist sommer. Ingenting annet kan konkluderes ut fra dette. Punktum!

Onkel_S!!!!
Kan du være så snill å slette dette innlegget! Jeg har endelig klart å få disse helt uinteressante utvalgte enkeltomsetningene vekk fra denne tråden. Hvis du ønsker fokus på dine utvalgte omsetninger så bruk tråden etablert for slikt. Her er slike innlegg ikke ønsket i det hele tatt.

Jeg minner deg om at jeg ga bort denne trådens forgjenger for å slippe disse meningsløse enkeltsalgene.

Fin faktasjekk, håper Cain666 kan hoste opp prisene.

Da tar man faktasjekken man ønsker på tråden til cain666. Her er slik faktasjekk ikke ønsket.

😅
Det er kun Edgar som får skrive hva han vil på Olof tråden.
😂

2210 boliger og garasjer til salgs nå på Finn.no noe som er svært få.

Forsøk en gang å se deg i speilet uten overdreven kjærlighet i blikket Utleier. Samtidig som du tar inn over deg hvem denne Tollefsen er relatert til han du har et overdrevent kjærlighetsforhold til i speilet.

Du har 4 osloleiligheter og en garasjeplass i din portefølje Utleier. Tollefsen er dominerende eier i Heimstaden Bostad som hadde 3.865 leiligheter i Norge per 31.12 hvorav de aller fleste ligger i Oslo. I tillegg er han som boligbygger i Oslo eier av en bøtte osloleiligheter og via Fredensborg Eiendom eller andre selskaper eier av en bøtte osloleiligheter. Rundt regnet er Tollefsen dominerende eier av 4 tusen osloleiligheter, dvs dominerende eier av 1.000 ganger flere osloleiligheter enn deg. Du er med andre ord en promille av Tollefsen i Oslo.

Så er Tollefsen via Heimstaden Bostad dominerende eier av 47.275 boliger i Sverige, 41.985 boliger i Tsjekkia, 29.690 boliger i Tyskland, 20.361 boliger i Danmark, 12.618 boliger i Nederland, 3.852 boliger i Finland, 2.052 boliger i Polen og 1.413 boliger i Storbritannia. Med de 3.865 i Norge er Tollefsen via Heimstaden Bostad dominerende eier av 162.415 boliger.

Tollefsen er via Heimstaden Bostad dominerende eier av 40 tusen ganger så mange boliger som deg Utleier. I tillegg har han trolig mange tusen boliger eid på andre måter enn via Heimstaden Bostad.

Det er 110 tusen leieboliger i Oslo. Dvs at Tollefsen er dominerende eier av 50 tusen flere utleieboliger enn alle utleierne i Oslo eier til sammen. Inkludert Oslo Kommune, Samskipnaden, Tollefsen selv, Thon, Gundersen, Dypro, ........, og Utleier. Alle dere osloutleierne til sammen er MINDRE enn Tollefsen er alene som utleier.

I tillegg til å være en større utleier enn alle dere andre til sammen så er Tollefsen dominerende eier av norges største utleiemegler, og en av de store boligprodusentene i landet. Tollefsen er så stor i bolig at det er en skam å kalle han Don Corleone av boligmarkedet. Ingen Don har vært eller er så stor som Tollefsen er i bolig.

Du med dine 4 utleieboliger og 1 garasje Utleier påstår at Tollefsens nedsatte prisantydning for 400 av de boligene han skal selge i Oslo ikke har noe å si for hvordan markedet er.

HVOR DUM ER DU EGENTLIG UTLEIER?!?

Tollefsen startet med å klargjøre 1.300 osloboliger for salg via etablering av borettslag sist sommer som fikk en bøtte av andre utleiere til å gjøre akkurat det samme utover høsten i fjor. I harmoni med Tollefsen klargjøring av 700 osloboliger til via etablering av borettslag. Som har fått enda flere andre utleiere til å gjøre akkurat det samme i tiden etterpå. Tollefsen er ikke bare større enn alle dere andre til sammen. Han er også bjellesauen til alle dere andre som er såpass intelligente at man forstår at det Tollefsen gjør er det beste man kan gjøre. Fordi Tollefsen er så stor at det han gjør påvirker markedet direkte og så dyktig og dominerende at han får med seg de aller fleste andre utleiere til å gjøre det samme.

Tollefsen har halvveis krakket prisantydningen for 400 boliger som han skal selge og da drar han prisene nedover av det. Både direkte via sitt eget salg og via hvordan hans halve priskrakk blir etterapet av alle de andre som er så lure at de gjør det samme som DON DOBBELT DON Tollefsen av boligmarkedet. I tillegg til at det halve krakket til DON DOBBELT DON Tollefsen sier at DON DOBBELT DON Tollefsen har konkludert med at boligmarkedet svekker seg. Direkte via egen observasjon og/eller indirekte via en eller flere av de meget dyktige boligekspertene som DON DOBBELT DON Tollefsen har på lønningslisten. Det er heller ingen andre boligeier i vår del av verden som har dratt til seg så mye boligekspertise som DON DOBBELT DON Tollefsen.

Forsøk å styre narsissismen din litt bedre Utleier slik at du tar inn over deg hva DON DOBBELT DON Tollefsen gjør som du også bør gjøre hvis du skal unngå å hate han du ser i speilet etter at du har tapt det aller meste av det du har vunnet de siste årene via å være eier av 4 leiligheter og en garasje.

Har postet der også.
Er enig i at tilfeldige omsetningen har begrenset interesse, men vi har ikke mye bedre måter å teste på om offisielle statistikker holder eller er på bærtur i fht reell utvikling i perioden 2022-25 enn å se på objektervsom er omsatt to gange i perioden. Da får man et lite innblikk uten utvalgsfeil.
Jeg har valgt ut fra 2 krittrier:
1 selveierbolig som er markert solgt på finn.no 7/3 2025 (det var 78 slike totalt)
2. Som har blitt omsatt en gang tidligere i perioden 2022-2025
Og har postet de første 5 jeg fant.
Reelt oppnådde salgsprisen må uansett gi et bedre innblikk enn endrede prisantydninger.

Hvis statistikken er "manipulert til det ukjenneluge" så bør 5 gjensolgte boliger vise et annet bilde enn statistikken.

Kan du slette innlegget ditt Onkel_S?! Slike utvalgte enkeltsalg er IKKE ØNSKET på denne tråden. Post på tråden for slike innlegg.

Dette er IKKE utvalgte enkeltsalg, så jeg sletter ikke.
Men jeg tar til etterretning at "..faktasjekk ikke er ønsket", og skriver ikke mer om det her.

Sletter du ikke ditt innlegg så stenger jeg denne tråden. Hvis du ikke sletter slikt så blir tråden ødelagt igjen av slike innlegg fra de andre debattantene som kun er her for å ødelegge.

Jeg ber deg Onkel_S å respektere trådstarters ønske slik vi andre respekterer deg på din tråd.

Hvis jeg sletter innleggene ser ingen hva som er grunnen til at du vil stenge meg ute
Jeg skjønner at vi kan ha forskjellige meninger om hva som er konstruktivt og destruktivt, men jeg har ikke valgt ut noe som ser ut som spesielt gode eller spesielt dårlige salg.
Steng meg ute om du vil

Jeg klarer selvfølgelig ikke å stenge deg ute. Jeg avslutter tråden hvis ikke du respekterer mitt absolutte krav om å unngå dette enkeltsalgsviruset som denne trådens forgjenger ble ødelagt av. Denne tråden blir din hvis du ikke sletter ditt uønskede innlegg. Slik denne trådens forgjenger ble trådens ødelegger. Jfr:

"Edgar A
Olav2
17.10.2023 kl 08:20
209376
Gratulerer Edgar A med en debatt for deg. Her kan du legge ut så mange boligsalg du bare vil uten at jeg sier noe som helst om det til deg - eller til admin. Lykke til med debatten."

https://www.finansavisen.no/forum/thread/162382/view

Du får denne debatten oppkalt etter deg og til din totale ødeleggelse hvis du ikke sletter innlegget ditt med disse salgene som ødela denne trådens forgjenger.

Haha, selvinnsikt er totalt mangelvare, Runar. Her blir du gjennomskuet som den feige, patetiske, selektive og gnålete taperen du er og fremstår som. Du snakker om hjernedød, ta deg et langt drag i ditt eget speil, om du i det hele tatt eier ditt eget speil og reflekter over ditt stakkarslige liv. Jeg unner deg alt av dine økonomiske tap og jeg unner deg alt av fremtidig motstand.

Dette er ikke noe unikt enkeltsalg. Slik er det over alt, du vil bare ikke se det.
Eks denne som gikk for 7.125.000 i slutten av 2020, gikk nå nettopp for 9.700.000 og prisantydningen var 8.990.000 https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=394142107

Jeg oppfatter ditt innlegg med disse enkeltsalgene som langt mer ødeleggende for denne debatten enn innlegget til Hanfo:

"Hanfo
I dag kl 11:15
18
Haha, selvinnsikt er totalt mangelvare, Runar. Her blir du gjennomskuet som den feige, patetiske, selektive og gnålete taperen du er og fremstår som. Du snakker om hjernedød, ta deg et langt drag i ditt eget speil, om du i det hele tatt eier ditt eget speil og reflekter over ditt stakkarslige liv. Jeg unner deg alt av dine økonomiske tap og jeg unner deg alt av fremtidig motstand."


Mer ødeleggende fordi du åpner døren for disse som kun er ute etter å ødelegge. Sletter ikke du så vil denne tråden bli nedlesset med slike enkeltsalg av de som gjør hva som helst for å stoppe denne debatten.

Vær nå litt konstruktiv i forhold til eiendomsdebatten Onkel_S via å lukke igjen døren for det som ødelegger.

Her ser du hva som skjer:

"Mønny
I dag kl 11:23
14
Olav2 skrev
Kan du slette innlegget ditt Onkel_S?! Slike utvalgte enkeltsalg er IKKE ØNSKET på denne tråden. Pos..
Dette er ikke noe unikt enkeltsalg. Slik er det over alt, du vil bare ikke se det.
Eks denne som gikk for 7.125.000 i slutten av 2020, gikk nå nettopp for 9.700.000 og prisantydningen var 8.990.000 https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=394142107"

Disse debattødeleggerne med Hanfo, Mønny, pedro1 og Edgar A i spissen tar seg friheter når selv ikke Onkel_S viser minimum av respekt i form av å slette disse ødeleggende salgene fra denne debatten.

2 garasjer. Ellers ønsker jeg deg en suveren helg !

Olav2 eller Pedro1 kunne jeg spørre en av dere om hva Hammerstads gate 14b ble solgt for?

Du ønsker å bruke all denne alternative statistikken som er skapt, vil ikke bruke offisiell statistikk eller anerkjenne den. Selv SSB mener du ikke justerer for utvalgsfeil, hvilket de jo oppgir å gjøre. Jeg kom med forslag om at du skulle ta å gå gjennom solgte finn annonser, velge de omsatt sist mellom 2020-2025 og se hva de er solgt for nå. Da vil du få et reelt bilde av hvordan prisen har utviklet seg siden, den tiden den ble omsatt og i den perioden du hevder det har vært prisfall. '

Når noen nå velger ut boliger som oppfyller disse kravene som er solgt og vil undersøke hva de ble omsatt for vil du ikke ha det for de det er tilfeldig omsetning. Jeg er på mange måter enig, men da forventer jeg nesten at du begynner å samle statistikk på boliger omsatt 2022 og etter, samt sammenligner sist omsatte verdi mot hva de ble omsatt for nå. Hvis ikke vil dette være gyldige innlegg i diskusjonen, det er en offentlig tråd. Forsåvidt ble alle de påpekte boligene omsatt for mer enn sist gang, men det vil du sikkert ikke vite fordi det ikke støtter opp under dine argumenter.

Forsvinner tråden fra forumet gjør du nok alle en tjeneste, men jeg ser at du har holdt på med dette i flere år nå så tviler på at det er noen reel fare for at du klarer å slutte å skrive om krakket.

Du sier også at det andre bruker er tilfeldig valgte leiligheter, men istedenfor å bruke et utvalg av leiligheter omsatt i den perioden du hevder det har vært fall, så velger du heller å ta leiligheter heimstaden har forsøkt selge en gang tidligere uten å få det til fordi de gikk ut med for høy pris. Vil også påpeke at https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=394201672 er en leilighet som minner veldig om denne:
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=396560878&ci=19
Objektet til salgs har noe bedre standard og er pusset opp for salgets del.
Det andre objektet er utleid for 10400 i måneden, hvis du inkluderer A-konto. Ser også at det ligger noen like ute for samme eller lignende pris som er priset litt forskjellig og er ledige. La oss si at det objektet som ligger til salg ikke får noe ekstra i leie for økt standard og leies ut for 10400, hvilket jeg er generøs mot deg her. Hvis du tar den laveste som ligger ute til leie som ikke er i første etasje er det 9900 i måneden. Dette vil gi 124800 i året eller 118.000 i leieinntekter.

Da ender du opp med pris på 2.500.000, med 60% belåningsgrad et lån på 1.500.000. Med rente på 5,5% ender du opp med 82.500 i rentekostnader og med felleskostnader 100.300 totalt. Leieinntekter vil være 124.800 for et år, eller 118.000. Det vil si at det vil gå i pluss uansett. Yield for leiligheten vil være på enten 4,9 eller 4,7%. Heimstaden har hatt gjennomsnittlig rente på 3,125% i 2024. Da ville du hatt kostnader på 67375 med samme felleskostnader. Det går med andre ord rundt helt greit.

Det er ingen direkte krise for heimstaden på nåværende tidspunkt, men tollefsen ønsker å satse andre steder. Det er sannsynligvis fordi han mener at Norge er usikkert og at det bedre muligheter for å tjene mer penger i andre land, og at kapitalen kan brukes bedre andre steder. Hvilken pris de forsøkte å selge for en gang tidligere er uten betydning etter min mening, en må sammenligne med hva objekter faktisk er omsatt for tidligere. Hva de er forsøkt omsatt for sier veldig lite, vil også tro at det er vanskelig å få solgt såpass mange like leiligheter i markedet.