Du glemte linken Thesistulling

https://theplaceforchildrenwithautism.com/autism-blog/thinking-and-the-autism-spectrum

Lateral Thinking: People on the spectrum can be excellent problem solvers. This, in large part is due to the various styles of thinking that allow them to think logically, in patterns, visually and so on. They make decisions quickly, and process their information and memories in a way that helps them be creative and think outside the box.

Virker kjent.......
😎

Nå kuppes det på Keyserløkka, og faktisk på landet her jeg bor.
2 hus siste 3 ukene.

Asberger tross alt bedre en downs.

Måned: A : B x C = D : A - D : årsendring A i % : årsendring D i %

08.23: 53.542 : 53.359 x 1,000 = 53.359 : +183 : -1,0 : -1,3
09.23: 51.372 : 50.332 x 0,990 = 49.829 : +1.543 : +3,0 : +0,1

10.23: 50.185 : 50.716 x 0,986 = 50.006 : +179 : +3,0 : + 2,8

Årsendring Eiendom Norge
08.23: -1,0 %
09.23: +3,0 %
10.23: +3,0 %

Årsendring Finn.no
08.23: -1,3 %
09.23: +0,1 %
10.23: +2,8 %

Avviket på 2,9 % mellom Eiendom Norge og Finn.no oppstod i september 2023 i form av at Eiendom Norges kvadratmeterpris økte 4 % fra august til september i 2023 i forhold til hva som skjedde fra august til september i 2022.

Avviket ble tilbakeført i oktober 2023 i form av at finn.nos kvadratmeterpris økte 2,7 % fra september til oktober 2023 i forhold til hva som skjedde fra september til oktober i 2022.

Du forklarer det voldsomme avviket i september 2023 i Eiendom Norges tall med den nesten like voldsomme tilbakeføringen fra september til oktober i Finn.nos tall.

Avviket i september 2023 skyldes manipulering av Eiendom Norges tall. Tilbakeføringen av avviket fra september til oktober 2023 blir gjennomført i Finn.nos tall så da må det være Finn.nos tall som ble manipulert i oktober og ikke Eiendom Norges.

Går man til avviket i desember 2023 så skjedde både avviket i desember og tilbakeføringen fra desember til januar i Eiendom Norges tall så lenge årsendringen til Eiendom Norge så slik ut:

11.23: +1,1 %
12.23: +3,2 %
01.24: +1,1 %

mens årsendringen til Finn.no så slik ut:

11.23: +0,6 %
12.23: +1,7 %
01.24: +1,4 %

Din forklaring av avviket i september 2023 Onkel_S viser at også Finn.no sine tall ble manipulerte i fjor. En samkjøring mellom Eiendom Norge og Finn.no som man heldigvis ikke finner igjen etterpå.

Det for boligstatistikkens riktighet uheldige "ekteskapet" mellom Eiendom Norge og Finn.no opphørte i november eller desember i fjor. En «skilsmisse» man bl.a. ser resultatet av i oppstandelsen av konkurrenten til Finn.no profilert av Eiendom Norges styreleder. Og som man bl.a. ser igjen i Finn.nos leder Jørgen Hellestveits offentliggjøring 2. juni i år av 4 tusen flere boliger til salgs i Norge enn det Eiendom Norge rapporterer etter en årsvekst i følge Hellestveit på 31 % mot Eiendom Norges ca 10 %.

Onkel_S: Du har via ditt kritiske blikk på de avvikene som jeg har tatt frem fått frem en ny side ved saken. Finn.no var med på manipuleringen i oktober i fjor for å skille seg fra Eiendom Norge etterpå. En skilsmisse som fremstår som så fiendtlig at det gir håp om at Eiendom Norge blir stoppet av de(n) i Finn.no som stoppet manipuleringen av Finn.nos data etter oktober i fjor og sørget for den skilsmissen som skjedde etterpå.

Eiendom Norges styreleder er til daglig adm.direktør i Privatmegleren. Der hun er styreleder har hun opplevd skilsmisse med partneren finn.no som gir kilden til boligstatistikkene. Der hun er adm.direktør har de to viktige/viktigste kontorene på Ullevål og Solli skilt seg fra henne etter skilsmissen der hun er styreleder.

Bernie Madoff var leder av hedgefondet der historiens største kjente ponzi-svindel skjedde. Mon tro om det ikke er lederen av institusjonen som også var svindelens leder i norgeshistoriens mest alvorligste statistikksvindel.

Jeg har stor respekt for Olav2 og Onkel sine kunnskaper innenfor matematikk og statistikk. Jeg leser med interesse og lærer (noe). Det jeg imidlertid trenger litt hjelp til å forstå er hvorfor eiendomsmeglernes organisasjon skulle være så inntil det kriminelle interessert i å manipulere boligprisene opp måned for måned?

Som en gang bilselger husker jeg at vi nesten gråt hver gang vi fikk melding om prisøkninger fra fabrikk/importør. Selv om vi var provisjonsavlønnet så erfarte vi jo at når prisene gikk opp så gikk antallet kunder, og dermed vår lønn, ned.

Er dette annerledes for eiendomsselgere? Er det ikke salgsvolumet som i hovedsak skaper lønnsomheten?

Hvis septemberavviket skyldes manipulasjon, så avveier det av at oktoberutviklingen da fremstår svak, og ble rapportert som (da kunstig) svak: https://eiendomnorge.no/nyheter/svak-utvikling-i-boligprisene-i-oktober-article2591-919.html

Det samme kan sies om desember dersom arealendringen fra årsskiftet spiller inn (da er nesten 0 i realiteten et negativt avvik).

Utfordringen er at gns kvmpris for finn-annonser er et gjennomsnitt an alt som ligger ute til salg. EiendomNorges statistikk gjelder kun boliger som er solgt. Dette har så langt vært din hovedforklaring på at "tallene er for gode". Jeg ser ikke hvordan man nå kan se helt bort fra den effekten. Derfor merknad 1.
Og det er først i 2024 at avvikene ser ut til å ha en form for systematikk i seg. Det er den som kan ha men ny arealmetode å gjøre. Hvis det er det (jeg sier ikke AT, men HVIS) så bør avviket snart flate ut og variere rundt et nivå på "+noen 1000-lapper per kvm" hvor det før årsskiftet ser ut som "+ noen hundrelapper per kvm". Dette kan avkreftes i løpet av noen måneder Hvis ikke avviket flater ut og ligger seg på et slikt nivå, men før dette er testet kan ikke manipulasjon påvises. Jeg har av nysgjerrighet ca-målt onnevegger i eget hus og i en leilighet vi er ved å å pusse opp litt. Huset har blitt hhv ca 3% større. Leiligheten nesten 5% større av overgangen til BRA-i. 4% størrelsesøkning vil for finn.no betyde et utbudsprisfall på godt 2000 kr per kvm. Hvis EiendomNorge har tatt høyde for dette og justert for dette i sin statistikk vil vi se et systematisk avvik som skal gå mot ca det nivå. Inntil videre kan ikke dette avvises. Derfor merknad 2.
Tillegg: har av nysgjerrighet gått inn på noen tilfeldig utvalgte annonser på finn (takk til googel). Det som ligger på finn nå får beregnet kvm-pris etter enten totalpris/P-Rom eller totalpris/BRA-i alt etter når annonsen er lagt ut første gang. Dette vil betydelig at finn.no-kvmproser nå i 2024 er kunstig og gradvis fallende grunnet overgangen fra en arealmetode til en annen. Men dette vil ikke være en evigvarende prosess.
Og. Hvis EiendomNorge skulle være interessert i å få boligmarkedet til å virke så dyrt som mulig, da ville det vært veldig rart om ikke man i det minste korrigerte for ny arealmetode som gir et kunstig prisfall. Eller?

Hvis du leser innlegget mitt, så gjør jeg det man bør gjøre når man ser data og får dervert en forklaring.på disse daraene. Jeg spør: kan det utelukkes at forklaringen er en annen? Eller kan det usannsynliggjøres at gorklaringen er en annen? Hvis det kan utelukkes eller usannsynliggjøres da styrker det forklaringsmodellen. Det er slik jeg hat gjort mange ganger før herinne, og overfor studenter som har vist data og tolkning. I de tilfeller hvor 'alle' alternative forklaringsmodeller KAN utelukkes /usannsynliggjøres står de presenterte forklaringer mye dyerkrte enn om jeg i stedet hadde klappet bifallende med det samme.

Måned: A : B x C = D : A - D : årsendring A i % : årsendring D i %
09.23: 51.372 : 50.332 x 0,990 = 49.829 : +1.543 : +3,0 : +0,1
12.23: 47.979 : 48.564 x 0,974 = 47.301 : +678 : +3,2 : +1,7

Det er 2 måneder før nyttår også Onkel_S som har for store avvik til å være tilfeldig. For store avvik som ikke kan forklares med din forklaring. Ikke hvilke som helst måneder hvor september var starten på den kraftige nedturen i fjor høst og desember måtte justeres for å opprettholde en betydelig "prisutvikling så langt i år" så lenge "så langt i år" i desember er sammenligning mot forrige års samme måned, og ikke bare forrige års måned med de laveste boligprisene.

"Alle" er overrasket i år over prisoppgangen i Eiendom Norges rapportering, inkludert Eiendom Norge i sine rapporteringer. Trolig har de eneste som ikke har blitt overrasket over prisoppgangen til Eiendom Norge vært klar over hva prisoppgangen skyldes. Prisoppgangen skyldes kombinasjonen av å sammenligne med fjorårets dårligste måned desember og å manipulere prisene oppover før rapportering.

Jørgen Hellestveit i Finn Eiendom den 2. juni:
"Nå ligger det 20.400 boliger til salgs på Finn. Det er 31 prosent flere enn på samme dag for ett år siden"
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/JbJaJP/rekordtrafikk-veldig-hoey-aktivitet

Eiendom Norges rapport for mai 2024 viser drøyt 16 tusen boliger til salgs, og en økning fra samme dag for ett år siden på ca 10 %.

Antall boliger til salgs i Norge er ca 4 tusen flere ifølge finn.no enn i følge Eiendom Norge. Økningen i antall boliger til salgs er 20 prosentpoeng mer ifølge finn.no enn i følge Eiendom Norge.

Vi har i tillegg vært vitne til Eiendom Norges manglende justering for påsken i omsetningstallene i april. Og Eiendom Norges manglende "sesongjustering" for effektene av den voldsomme renteoppgangen.

Den manipuleringen som avdekkes ved å sammenstille med finn.nos statistikk er ingen overraskelse. Eiendom Norges rapportering er "alt for god til å være riktig", og da er den selvfølgelig ikke riktig, men manipulert.

Jeg hadde håpet Onkel_S at du hadde interessert deg for avdekkingen av hva Eiendom Norge holder på med. Kanskje du kommer etterhvert når du har forstått at dine forklaringer ikke er dekkende for det som har skjedd.

Ikke sikker, men før årsskiftet brukte man P-rom. Det er få tilfeller hvor innglasset balkong har vært P-rom, mens du har rett i at det har vært BRA (jeg er sertisisert matrikkelfører...). For EN vil overgang til BRA-i være netto-krympende = økt kvm-pris.
Det gir ikke mening å gå fra P-Rom til noe annet enn BRA-i, så det regner jeg klart med at EN bruker. Samtidig forventer jeg også at man krrigerer for bolig-størrelsesveksten i prisstatistikken

>Overgangen fra P-Rom til BRA-i gjør at boligene vokser

Vet du at EN gikk fra P-Rom til BRA-i? Jeg finner ikke noe om det i statistikken eller på nettsidene deres. Har du en link?

OBOS sier eksplisitt at de har gått fra BRA til BRA-i. «OBOS har basert statistikken på arealbegrepet BRA fram til 1.1.2024. Etter det er BRA-i benyttet.» Disse vil som oftes krympe, f.eks. med innglassede balkonger som er relativt vanlig i OBOS boliger.

Jeg går ut fra at beregningene er riktige, men jeg vil ikke hoppe til konklusjonen med en gang. Før man kan bruke tallserien for å arrestere EiendomNorge for juks og føre bevis for det ut over den rimelige tvilen, må man se på ALLE andre rimelige og mulige forklaringer. Mitt bud på forklaring nr 2 må være hoved-alternativ-hypotesen. Denne må man undersøke nøye. Den beste måten å gjøre det på er faktisk å fortsette din beregning i 2-3-4 måneder til, for dette kan ikke være en effekt som skal fortsette over veldig lang tid, men kan fint gå over 6 måneder. Se svaret til e.hansen.

Overgangen fra P-Rom til BRA-i gjør at boligene vokser. Dette fordi innervegger ikke taltes med i P-Rom men telles med i arealet i BRA-i. Dette gjør at kvm-prisen annonsert blir noen % lavere enn hvis man brukte P-Rom. Det som er en mulig forklaring på økende forskjell i Olav2's bereninger med tiden siden januar 2024 nettopp kan skyldes at EiendomNorge faktisk korrigerer for dette i sin statistikk, mens finn.no ikke gjør det. Da vil man få en gradvis økt forskjell fra desember 2023 hvor 100% av boligene som ble solgt var annonsert med P-Rom inntil så godt som 100% av de solgte boligene har vært annonsert med BRA-i. Dette bør skje senest august/september.

En bolig med en prisantydning på 50 tusen kroner per kvm ble i går solgt for 51 tusen kroner per kvm. Pris/prisantydning ble 1,02. Var salget i går det eneste salget i juni så blir finn.no og Eiendom Norges tall følgende:

Eiendom Norges pris per kvm (A): 51 tusen kroner
Finn.nos prisantydning per kvm (B): 50 tusen kroner
Eiendom Norges pris/prisantydning (C): 1,02
Kvm pris kalkulert fra finn.nos prisantydning og pris/prisantydning (D): 51 tusen kroner

Slik er det for alle salg Onkel_S uavhengig av hvor selektivt markedet er eller hvordan man beregner boligens størrelse. A = D uansett selektivitet og kvm-mål. Er ikke A = D så er det noe galt med registreringen et av stedene. Er det mye galt over flere måneder så er det noe galt med Eiendom Norge. Da har Eiendom Norge manipulert tallene så lenge noen annen fornuftig forklaring finnes ikke.

Du har kjent meg i 15 år Onkel_S og du vet hva jeg står for tallmessig. Det gjør vel at du ikke misbruker tiden på å sjekke tallene så lenge du vet at de er riktige. Som du vel vet at dette er ikke tull, men blodig alvor.

Eiendom Norge har lurt nesten alle nordmenn til å tro at boligprisene stiger og at de vil fortsette å stige. Som følge av det er det nå rekord i nordmenns positivitet til boligmarkedet godt inn i et boligkrakk. Det vet du Onkel_S er så alvorlig at du må legge på et smilefjes til slutt.

Ang 2. Det var dette jeg også lurte på, derav spørsmålet mitt i dag tidlig: https://www.finansavisen.no/forum/thread/166138/view

Hvilket areal bruker EN i NOK/m² i sin boligprisstatistikk etter 1.1.2024 og hva brukte de før det?

Det hadde vært enklere om de oppga dette i statistikken enn å holde dette hemmelig. OBOS har i alle fall gått i fra BRA til BRA-i.

Hvis det er slik at boligene har «krympet» som fører til at kvadratmeterprisene øker mer enn hva alle har trodd så vil forskjellen konvergere når alle med BRA areal har blitt solgt.

Det er fortsatt annonser som bare har BRA oppgitt som f.eks. https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=341355741

Jeg nyter den analytiske utfordringen tallene gir Cain666, og solen og livet. Jeg nyter ikke konsekvensene av det min tallinteresse har gitt meg.

Med solen i ansiktet kikket jeg bort på vedkommende på stolen ved siden av meg rundt de tider da du skrev ditt innlegg. Det var blitt helt stille ved siden av meg etter at jeg hadde gitt en rask gjennomgang av problemstillingen med Eiendom Norges manipulerte boligprisstatistikk. Hen skal ikke kjøpe eller selge bolig verken egen bolig eller som investor. Allikevel ble det helt stille før jeg var ferdig med den raske gjennomgangen, og en god stund etterpå.

Tallene som ikke spiller noen rolle for deg Cain666 er noe helt annet for de som er opptatte av norsk økonomi. Og dermed er de viktige for deg også Cain666.

Potensialet i:

"Har Eiendom Norge jukset med tallene?"

fra Fredrik Solvang i beste sendetid overgår det meste som Debatten har engasjert seg i. Nesten alle nordmenn blir direkte berørte økonomisk av følgende av et slikt program.

Hvem vil kjøpe bolig hvis sannheten om boligmarkedet blir servert av Solvang? Eller av en hvilken som helst anerkjent informasjonskanal?

Svaret er så dramatisk i en tid med rekordmange boliger til salgs i det som i realiteten er et boligkrakk at Solvang neppe vil spørre om Eiendom Norge har jukset med tallene. Solvang vil neppe være den som igangsatte den særnorske finanskrisen via hans anerkjente debattprogram.

Den tyste ved siden av meg var opptatt av den siden av Eiendom Norges manipulering. Hvordan skal man unngå katastrofen kunnskapen om Eiendom Norges manipulering ikke bare av tallene, men av stort sett alle nordmenns holdning til boligprisutviklingen både historisk og fremover, provoserer?

Har ikke sjekket tallene, men to spørsmål / kommentarer som går på tolkningen av data:
1.
Det som dokumenteres er at to tallserier går fra å følges mye ad til å skille i lag. Kunne dette evt. tolkes slik at det som selges har høyere kvm-pris enn det som legges ut? Altså har i her noe som faktisk viser at markedet blir mer selektivt? Noe du har argumentert for har vært tilfellet lenge, men som det særlig i 2024 har vært vanskelig å finne evidens for.
Kunne dette være evidens for et mer selektivt marked heller enn en selektiv statistikk?

2. (tillegg kl 15.15)
Kan overgangen fra P-Rom til BRA-i (internt bruksareal) hvor innervegger teller med og boligene dermed blir kunstig større = lavere kvmpris spille inn? Dette burde i en overgangsperiode gi større og større avvik alt etter som gamle annonser med P-rom (med første annonsering før årsskiftet 2023) blir færre og færre og andelen av nye annonser med et større positivt størrelsesavvik = negativt kvm-prisavvik for annonserte priser blir gradvis større?

Tillegg ad 2
Hvis dette spiller inn bør avviket snarlig legge seg på et ca konstant nivå, så det finner vi ut om cs 2-3 måneder hvis du fortsetter med beregningene. Gjør gjerne det! 😀

Hvorfor blande meg inn her? For meg spiller de tallene ingen rolle da jeg kun har interesse av å se hva leiligher JEG har interesse for går for.. Jeg investerer ikke i bolig, men kjøper en for å ha et HJEM. Så kan jeg i ny og ned snakk om hva jeg tror om markedet fremover, men det er bare en naturlig del av det.
Du har et alvorlig problem Olav2. Livet er mer enn bare de tallene.
Gå ut, nyt sola og livet!

OPPFORDRING TIL FORUMETS ANALYTIKERE

Onkel_S, noprofit, Boff, Utleier, Cain666, wire1 og alle dere andre:

! ! ! SJEKK DATAENE MINE ! ! !

Eiendom Norge rapporterer bl.a.
- A: Gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris i TABELL 1, og
- C-1: Gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris / Gjennomsnittlig prisantydning på det som omsettes -1 i FIGUR 16

Finn.no rapporterer bl.a.
- B: Gjennomsnittlig prisantydning på det som omsettes.

Alt dette bygger på finn.no sin database som medfører følgende sammenheng hvis rapporteringene er korrekte:

A = B x C

Dvs at Eiendom Norges omsatte kvadratmeterpris i TABELL 1 skal være lik produktet av Finn.nos gjennomsnittlig prisantydning og Eiendom Norges pris/prisantydning.

Man får litt avvik i sammenhengen som følge av at finn.no og/eller Eiendom Norge justerer noen av dataene og gjør det neppe helt på samme måten. Store avvik skal ikke oppstå så lenge de bygger på samme datagrunnlag.

I de 24 månedene fra juni 2022 til mai 2024 finn.no har åpne data for er avvikene innenfor det normale frem til og med august 2023.

I september 2023 faller finn.no sin gjennomsnittlige prisantydning med 3.027 kroner fra måneden før samtidig som oppnådde priser blir 1 % lavere enn prisantydning i motsetning til lik pris og prisantydning i måneden før. Det medfører en årsvekst på kun 0,1 % fra september 2022 som Eiendom Norge tydeligvis ikke syntes var noe de ønsket å rapportere etter at årsveksten var negativ i august med 1 prosent.

Eiendom Norge må ha økt september kvm-prisen i størrelsesorden 1,5 tusen kroner som medførte en gjennomsnittlig kvm-pris 3 % høyere enn året før mot 0,1 % i det man får når man tar utgangspunkt i finn.no sin rapportering. Avviket er alt for stort til å være en tilfeldighet.

I år kommer de neste 4 store avvikene i form av avvikene i februar, mars, april og mai. Avvik som bare øker og øker på følgende måte:

Februar 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 1.009 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 1,6 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,4 %.

Mars 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 1.574 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,1 % mot en årsvekst fra finn.no sin rapportering på 0,2 %.

April 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatt kvm-priser som er 1.963 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,2 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,1 %.

Mai 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 2.254 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,3 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,9 %.

Forskjellen i prosentpoeng mellom årsveksten i Eiendom Norges og finn.nos rapportering:
02.24: 1,6 - (-)0,4 = 2,0
03.24: 3,1 - 0,2 = 2,9
04.24: 3,2 - (-)0,1 = 3,3
05.24: 3,3 - (-)0,9 = 4,2

Eiendom Norges rapporterte en endring i kvadratmeterprisen i mai 2024 som var 4,2 prosentpoeng for høy. Forskjellen er meget stor hvor et nominelt fall på 0,9 % fra året før justeres opp til en nominell vekst på 3,3 %.