Eiendom Norge rapporterer bl.a.
- A: Gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris i TABELL 1, og
- C-1: Gjennomsnittlig omsatt kvadratmeterpris / Gjennomsnittlig prisantydning på det som omsettes -1 i FIGUR 16

Finn.no rapporterer bl.a.
- B: Gjennomsnittlig prisantydning på det som omsettes.

Alt dette bygger på finn.no sin database som medfører følgende sammenheng hvis rapporteringene er korrekte:

A = B x C

Dvs at Eiendom Norges omsatte kvadratmeterpris i TABELL 1 skal være lik produktet av Finn.nos gjennomsnittlig prisantydning og Eiendom Norges pris/prisantydning.

Man får litt avvik i sammenhengen som følge av at finn.no og/eller Eiendom Norge justerer noen av dataene og gjør det neppe helt på samme måten. Store avvik skal ikke oppstå så lenge de bygger på samme datagrunnlag.

I de 24 månedene fra juni 2022 til mai 2024 finn.no har åpne data for er avvikene innenfor det normale frem til og med august 2023.

I september 2023 faller finn.no sin gjennomsnittlige prisantydning med 3.027 kroner fra måneden før samtidig som oppnådde priser blir 1 % lavere enn prisantydning i motsetning til lik pris og prisantydning i måneden før. Det medfører en årsvekst på kun 0,1 % fra september 2022 som Eiendom Norge tydeligvis ikke syntes var noe de ønsket å rapportere etter at årsveksten var negativ i august med 1 prosent.

Eiendom Norge må ha økt september kvm-prisen i størrelsesorden 1,5 tusen kroner som medførte en gjennomsnittlig kvm-pris 3 % høyere enn året før mot 0,1 % i det man får når man tar utgangspunkt i finn.no sin rapportering. Avviket er alt for stort til å være en tilfeldighet.

I år kommer de neste 4 store avvikene i form av avvikene i februar, mars, april og mai. Avvik som bare øker og øker på følgende måte:

Februar 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 1.009 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 1,6 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,4 %.

Mars 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 1.574 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,1 % mot en årsvekst fra finn.no sin rapportering på 0,2 %.

April 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatt kvm-priser som er 1.963 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,2 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,1 %.

Mai 2024: Eiendom Norge rapporterer omsatte kvm-priser som er 2.254 kroner høyere enn finn.no som gir en årsvekst i Eiendom Norges rapport på 3,3 % mot et årsfall fra finn.no sin rapportering på 0,9 %.

Forskjellen i prosentpoeng mellom årsveksten i Eiendom Norges og finn.nos rapportering:
02.24: 1,6 - (-)0,4 = 2,0
03.24: 3,1 - 0,2 = 2,9
04.24: 3,2 - (-)0,1 = 3,3
05.24: 3,3 - (-)0,9 = 4,2

Eiendom Norges rapporterte en endring i kvadratmeterprisen i mai 2024 som var 4,2 prosentpoeng for høy. Forskjellen er meget stor hvor et nominelt fall på 0,9 % fra året før justeres opp til en nominell vekst på 3,3 %.

OPPFORDRING TIL FORUMETS ANALYTIKERE

Onkel_S, noprofit, Boff, Utleier, Cain666, wire1 og alle dere andre:

! ! ! SJEKK DATAENE MINE ! ! !

Hvorfor blande meg inn her? For meg spiller de tallene ingen rolle da jeg kun har interesse av å se hva leiligher JEG har interesse for går for.. Jeg investerer ikke i bolig, men kjøper en for å ha et HJEM. Så kan jeg i ny og ned snakk om hva jeg tror om markedet fremover, men det er bare en naturlig del av det.
Du har et alvorlig problem Olav2. Livet er mer enn bare de tallene.
Gå ut, nyt sola og livet!

Har ikke sjekket tallene, men to spørsmål / kommentarer som går på tolkningen av data:
1.
Det som dokumenteres er at to tallserier går fra å følges mye ad til å skille i lag. Kunne dette evt. tolkes slik at det som selges har høyere kvm-pris enn det som legges ut? Altså har i her noe som faktisk viser at markedet blir mer selektivt? Noe du har argumentert for har vært tilfellet lenge, men som det særlig i 2024 har vært vanskelig å finne evidens for.
Kunne dette være evidens for et mer selektivt marked heller enn en selektiv statistikk?

2. (tillegg kl 15.15)
Kan overgangen fra P-Rom til BRA-i (internt bruksareal) hvor innervegger teller med og boligene dermed blir kunstig større = lavere kvmpris spille inn? Dette burde i en overgangsperiode gi større og større avvik alt etter som gamle annonser med P-rom (med første annonsering før årsskiftet 2023) blir færre og færre og andelen av nye annonser med et større positivt størrelsesavvik = negativt kvm-prisavvik for annonserte priser blir gradvis større?

Tillegg ad 2
Hvis dette spiller inn bør avviket snarlig legge seg på et ca konstant nivå, så det finner vi ut om cs 2-3 måneder hvis du fortsetter med beregningene. Gjør gjerne det! 😀

Jeg nyter den analytiske utfordringen tallene gir Cain666, og solen og livet. Jeg nyter ikke konsekvensene av det min tallinteresse har gitt meg.

Med solen i ansiktet kikket jeg bort på vedkommende på stolen ved siden av meg rundt de tider da du skrev ditt innlegg. Det var blitt helt stille ved siden av meg etter at jeg hadde gitt en rask gjennomgang av problemstillingen med Eiendom Norges manipulerte boligprisstatistikk. Hen skal ikke kjøpe eller selge bolig verken egen bolig eller som investor. Allikevel ble det helt stille før jeg var ferdig med den raske gjennomgangen, og en god stund etterpå.

Tallene som ikke spiller noen rolle for deg Cain666 er noe helt annet for de som er opptatte av norsk økonomi. Og dermed er de viktige for deg også Cain666.

Potensialet i:

"Har Eiendom Norge jukset med tallene?"

fra Fredrik Solvang i beste sendetid overgår det meste som Debatten har engasjert seg i. Nesten alle nordmenn blir direkte berørte økonomisk av følgende av et slikt program.

Hvem vil kjøpe bolig hvis sannheten om boligmarkedet blir servert av Solvang? Eller av en hvilken som helst anerkjent informasjonskanal?

Svaret er så dramatisk i en tid med rekordmange boliger til salgs i det som i realiteten er et boligkrakk at Solvang neppe vil spørre om Eiendom Norge har jukset med tallene. Solvang vil neppe være den som igangsatte den særnorske finanskrisen via hans anerkjente debattprogram.

Den tyste ved siden av meg var opptatt av den siden av Eiendom Norges manipulering. Hvordan skal man unngå katastrofen kunnskapen om Eiendom Norges manipulering ikke bare av tallene, men av stort sett alle nordmenns holdning til boligprisutviklingen både historisk og fremover, provoserer?

Ang 2. Det var dette jeg også lurte på, derav spørsmålet mitt i dag tidlig: https://www.finansavisen.no/forum/thread/166138/view

Hvilket areal bruker EN i NOK/m² i sin boligprisstatistikk etter 1.1.2024 og hva brukte de før det?

Det hadde vært enklere om de oppga dette i statistikken enn å holde dette hemmelig. OBOS har i alle fall gått i fra BRA til BRA-i.

Hvis det er slik at boligene har «krympet» som fører til at kvadratmeterprisene øker mer enn hva alle har trodd så vil forskjellen konvergere når alle med BRA areal har blitt solgt.

Det er fortsatt annonser som bare har BRA oppgitt som f.eks. https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=341355741

En bolig med en prisantydning på 50 tusen kroner per kvm ble i går solgt for 51 tusen kroner per kvm. Pris/prisantydning ble 1,02. Var salget i går det eneste salget i juni så blir finn.no og Eiendom Norges tall følgende:

Eiendom Norges pris per kvm (A): 51 tusen kroner
Finn.nos prisantydning per kvm (B): 50 tusen kroner
Eiendom Norges pris/prisantydning (C): 1,02
Kvm pris kalkulert fra finn.nos prisantydning og pris/prisantydning (D): 51 tusen kroner

Slik er det for alle salg Onkel_S uavhengig av hvor selektivt markedet er eller hvordan man beregner boligens størrelse. A = D uansett selektivitet og kvm-mål. Er ikke A = D så er det noe galt med registreringen et av stedene. Er det mye galt over flere måneder så er det noe galt med Eiendom Norge. Da har Eiendom Norge manipulert tallene så lenge noen annen fornuftig forklaring finnes ikke.

Du har kjent meg i 15 år Onkel_S og du vet hva jeg står for tallmessig. Det gjør vel at du ikke misbruker tiden på å sjekke tallene så lenge du vet at de er riktige. Som du vel vet at dette er ikke tull, men blodig alvor.

Eiendom Norge har lurt nesten alle nordmenn til å tro at boligprisene stiger og at de vil fortsette å stige. Som følge av det er det nå rekord i nordmenns positivitet til boligmarkedet godt inn i et boligkrakk. Det vet du Onkel_S er så alvorlig at du må legge på et smilefjes til slutt.

Overgangen fra P-Rom til BRA-i gjør at boligene vokser. Dette fordi innervegger ikke taltes med i P-Rom men telles med i arealet i BRA-i. Dette gjør at kvm-prisen annonsert blir noen % lavere enn hvis man brukte P-Rom. Det som er en mulig forklaring på økende forskjell i Olav2's bereninger med tiden siden januar 2024 nettopp kan skyldes at EiendomNorge faktisk korrigerer for dette i sin statistikk, mens finn.no ikke gjør det. Da vil man få en gradvis økt forskjell fra desember 2023 hvor 100% av boligene som ble solgt var annonsert med P-Rom inntil så godt som 100% av de solgte boligene har vært annonsert med BRA-i. Dette bør skje senest august/september.

Jeg går ut fra at beregningene er riktige, men jeg vil ikke hoppe til konklusjonen med en gang. Før man kan bruke tallserien for å arrestere EiendomNorge for juks og føre bevis for det ut over den rimelige tvilen, må man se på ALLE andre rimelige og mulige forklaringer. Mitt bud på forklaring nr 2 må være hoved-alternativ-hypotesen. Denne må man undersøke nøye. Den beste måten å gjøre det på er faktisk å fortsette din beregning i 2-3-4 måneder til, for dette kan ikke være en effekt som skal fortsette over veldig lang tid, men kan fint gå over 6 måneder. Se svaret til e.hansen.

>Overgangen fra P-Rom til BRA-i gjør at boligene vokser

Vet du at EN gikk fra P-Rom til BRA-i? Jeg finner ikke noe om det i statistikken eller på nettsidene deres. Har du en link?

OBOS sier eksplisitt at de har gått fra BRA til BRA-i. «OBOS har basert statistikken på arealbegrepet BRA fram til 1.1.2024. Etter det er BRA-i benyttet.» Disse vil som oftes krympe, f.eks. med innglassede balkonger som er relativt vanlig i OBOS boliger.

Ikke sikker, men før årsskiftet brukte man P-rom. Det er få tilfeller hvor innglasset balkong har vært P-rom, mens du har rett i at det har vært BRA (jeg er sertisisert matrikkelfører...). For EN vil overgang til BRA-i være netto-krympende = økt kvm-pris.
Det gir ikke mening å gå fra P-Rom til noe annet enn BRA-i, så det regner jeg klart med at EN bruker. Samtidig forventer jeg også at man krrigerer for bolig-størrelsesveksten i prisstatistikken

Måned: A : B x C = D : A - D : årsendring A i % : årsendring D i %
09.23: 51.372 : 50.332 x 0,990 = 49.829 : +1.543 : +3,0 : +0,1
12.23: 47.979 : 48.564 x 0,974 = 47.301 : +678 : +3,2 : +1,7

Det er 2 måneder før nyttår også Onkel_S som har for store avvik til å være tilfeldig. For store avvik som ikke kan forklares med din forklaring. Ikke hvilke som helst måneder hvor september var starten på den kraftige nedturen i fjor høst og desember måtte justeres for å opprettholde en betydelig "prisutvikling så langt i år" så lenge "så langt i år" i desember er sammenligning mot forrige års samme måned, og ikke bare forrige års måned med de laveste boligprisene.

"Alle" er overrasket i år over prisoppgangen i Eiendom Norges rapportering, inkludert Eiendom Norge i sine rapporteringer. Trolig har de eneste som ikke har blitt overrasket over prisoppgangen til Eiendom Norge vært klar over hva prisoppgangen skyldes. Prisoppgangen skyldes kombinasjonen av å sammenligne med fjorårets dårligste måned desember og å manipulere prisene oppover før rapportering.

Jørgen Hellestveit i Finn Eiendom den 2. juni:
"Nå ligger det 20.400 boliger til salgs på Finn. Det er 31 prosent flere enn på samme dag for ett år siden"
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/JbJaJP/rekordtrafikk-veldig-hoey-aktivitet

Eiendom Norges rapport for mai 2024 viser drøyt 16 tusen boliger til salgs, og en økning fra samme dag for ett år siden på ca 10 %.

Antall boliger til salgs i Norge er ca 4 tusen flere ifølge finn.no enn i følge Eiendom Norge. Økningen i antall boliger til salgs er 20 prosentpoeng mer ifølge finn.no enn i følge Eiendom Norge.

Vi har i tillegg vært vitne til Eiendom Norges manglende justering for påsken i omsetningstallene i april. Og Eiendom Norges manglende "sesongjustering" for effektene av den voldsomme renteoppgangen.

Den manipuleringen som avdekkes ved å sammenstille med finn.nos statistikk er ingen overraskelse. Eiendom Norges rapportering er "alt for god til å være riktig", og da er den selvfølgelig ikke riktig, men manipulert.

Jeg hadde håpet Onkel_S at du hadde interessert deg for avdekkingen av hva Eiendom Norge holder på med. Kanskje du kommer etterhvert når du har forstått at dine forklaringer ikke er dekkende for det som har skjedd.

Hvis du leser innlegget mitt, så gjør jeg det man bør gjøre når man ser data og får dervert en forklaring.på disse daraene. Jeg spør: kan det utelukkes at forklaringen er en annen? Eller kan det usannsynliggjøres at gorklaringen er en annen? Hvis det kan utelukkes eller usannsynliggjøres da styrker det forklaringsmodellen. Det er slik jeg hat gjort mange ganger før herinne, og overfor studenter som har vist data og tolkning. I de tilfeller hvor 'alle' alternative forklaringsmodeller KAN utelukkes /usannsynliggjøres står de presenterte forklaringer mye dyerkrte enn om jeg i stedet hadde klappet bifallende med det samme.

Hvis septemberavviket skyldes manipulasjon, så avveier det av at oktoberutviklingen da fremstår svak, og ble rapportert som (da kunstig) svak: https://eiendomnorge.no/nyheter/svak-utvikling-i-boligprisene-i-oktober-article2591-919.html

Det samme kan sies om desember dersom arealendringen fra årsskiftet spiller inn (da er nesten 0 i realiteten et negativt avvik).

Utfordringen er at gns kvmpris for finn-annonser er et gjennomsnitt an alt som ligger ute til salg. EiendomNorges statistikk gjelder kun boliger som er solgt. Dette har så langt vært din hovedforklaring på at "tallene er for gode". Jeg ser ikke hvordan man nå kan se helt bort fra den effekten. Derfor merknad 1.
Og det er først i 2024 at avvikene ser ut til å ha en form for systematikk i seg. Det er den som kan ha men ny arealmetode å gjøre. Hvis det er det (jeg sier ikke AT, men HVIS) så bør avviket snart flate ut og variere rundt et nivå på "+noen 1000-lapper per kvm" hvor det før årsskiftet ser ut som "+ noen hundrelapper per kvm". Dette kan avkreftes i løpet av noen måneder Hvis ikke avviket flater ut og ligger seg på et slikt nivå, men før dette er testet kan ikke manipulasjon påvises. Jeg har av nysgjerrighet ca-målt onnevegger i eget hus og i en leilighet vi er ved å å pusse opp litt. Huset har blitt hhv ca 3% større. Leiligheten nesten 5% større av overgangen til BRA-i. 4% størrelsesøkning vil for finn.no betyde et utbudsprisfall på godt 2000 kr per kvm. Hvis EiendomNorge har tatt høyde for dette og justert for dette i sin statistikk vil vi se et systematisk avvik som skal gå mot ca det nivå. Inntil videre kan ikke dette avvises. Derfor merknad 2.
Tillegg: har av nysgjerrighet gått inn på noen tilfeldig utvalgte annonser på finn (takk til googel). Det som ligger på finn nå får beregnet kvm-pris etter enten totalpris/P-Rom eller totalpris/BRA-i alt etter når annonsen er lagt ut første gang. Dette vil betydelig at finn.no-kvmproser nå i 2024 er kunstig og gradvis fallende grunnet overgangen fra en arealmetode til en annen. Men dette vil ikke være en evigvarende prosess.
Og. Hvis EiendomNorge skulle være interessert i å få boligmarkedet til å virke så dyrt som mulig, da ville det vært veldig rart om ikke man i det minste korrigerte for ny arealmetode som gir et kunstig prisfall. Eller?

Jeg har stor respekt for Olav2 og Onkel sine kunnskaper innenfor matematikk og statistikk. Jeg leser med interesse og lærer (noe). Det jeg imidlertid trenger litt hjelp til å forstå er hvorfor eiendomsmeglernes organisasjon skulle være så inntil det kriminelle interessert i å manipulere boligprisene opp måned for måned?

Som en gang bilselger husker jeg at vi nesten gråt hver gang vi fikk melding om prisøkninger fra fabrikk/importør. Selv om vi var provisjonsavlønnet så erfarte vi jo at når prisene gikk opp så gikk antallet kunder, og dermed vår lønn, ned.

Er dette annerledes for eiendomsselgere? Er det ikke salgsvolumet som i hovedsak skaper lønnsomheten?

Måned: A : B x C = D : A - D : årsendring A i % : årsendring D i %

08.23: 53.542 : 53.359 x 1,000 = 53.359 : +183 : -1,0 : -1,3
09.23: 51.372 : 50.332 x 0,990 = 49.829 : +1.543 : +3,0 : +0,1

10.23: 50.185 : 50.716 x 0,986 = 50.006 : +179 : +3,0 : + 2,8

Årsendring Eiendom Norge
08.23: -1,0 %
09.23: +3,0 %
10.23: +3,0 %

Årsendring Finn.no
08.23: -1,3 %
09.23: +0,1 %
10.23: +2,8 %

Avviket på 2,9 % mellom Eiendom Norge og Finn.no oppstod i september 2023 i form av at Eiendom Norges kvadratmeterpris økte 4 % fra august til september i 2023 i forhold til hva som skjedde fra august til september i 2022.

Avviket ble tilbakeført i oktober 2023 i form av at finn.nos kvadratmeterpris økte 2,7 % fra september til oktober 2023 i forhold til hva som skjedde fra september til oktober i 2022.

Du forklarer det voldsomme avviket i september 2023 i Eiendom Norges tall med den nesten like voldsomme tilbakeføringen fra september til oktober i Finn.nos tall.

Avviket i september 2023 skyldes manipulering av Eiendom Norges tall. Tilbakeføringen av avviket fra september til oktober 2023 blir gjennomført i Finn.nos tall så da må det være Finn.nos tall som ble manipulert i oktober og ikke Eiendom Norges.

Går man til avviket i desember 2023 så skjedde både avviket i desember og tilbakeføringen fra desember til januar i Eiendom Norges tall så lenge årsendringen til Eiendom Norge så slik ut:

11.23: +1,1 %
12.23: +3,2 %
01.24: +1,1 %

mens årsendringen til Finn.no så slik ut:

11.23: +0,6 %
12.23: +1,7 %
01.24: +1,4 %

Din forklaring av avviket i september 2023 Onkel_S viser at også Finn.no sine tall ble manipulerte i fjor. En samkjøring mellom Eiendom Norge og Finn.no som man heldigvis ikke finner igjen etterpå.

Det for boligstatistikkens riktighet uheldige "ekteskapet" mellom Eiendom Norge og Finn.no opphørte i november eller desember i fjor. En «skilsmisse» man bl.a. ser resultatet av i oppstandelsen av konkurrenten til Finn.no profilert av Eiendom Norges styreleder. Og som man bl.a. ser igjen i Finn.nos leder Jørgen Hellestveits offentliggjøring 2. juni i år av 4 tusen flere boliger til salgs i Norge enn det Eiendom Norge rapporterer etter en årsvekst i følge Hellestveit på 31 % mot Eiendom Norges ca 10 %.

Onkel_S: Du har via ditt kritiske blikk på de avvikene som jeg har tatt frem fått frem en ny side ved saken. Finn.no var med på manipuleringen i oktober i fjor for å skille seg fra Eiendom Norge etterpå. En skilsmisse som fremstår som så fiendtlig at det gir håp om at Eiendom Norge blir stoppet av de(n) i Finn.no som stoppet manipuleringen av Finn.nos data etter oktober i fjor og sørget for den skilsmissen som skjedde etterpå.

Eiendom Norges styreleder er til daglig adm.direktør i Privatmegleren. Der hun er styreleder har hun opplevd skilsmisse med partneren finn.no som gir kilden til boligstatistikkene. Der hun er adm.direktør har de to viktige/viktigste kontorene på Ullevål og Solli skilt seg fra henne etter skilsmissen der hun er styreleder.

Bernie Madoff var leder av hedgefondet der historiens største kjente ponzi-svindel skjedde. Mon tro om det ikke er lederen av institusjonen som også var svindelens leder i norgeshistoriens mest alvorligste statistikksvindel.

Asberger tross alt bedre en downs.

Lateral Thinking: People on the spectrum can be excellent problem solvers. This, in large part is due to the various styles of thinking that allow them to think logically, in patterns, visually and so on. They make decisions quickly, and process their information and memories in a way that helps them be creative and think outside the box.

Virker kjent.......
😎

Nå kuppes det på Keyserløkka, og faktisk på landet her jeg bor.
2 hus siste 3 ukene.

Du glemte linken Thesistulling

https://theplaceforchildrenwithautism.com/autism-blog/thinking-and-the-autism-spectrum

Neida.
Jeg gadd ikke.

Fortsatt er puljen av alle annonser og puljen av annonser som er solgt aldri identiske. Et avvik på noen % må kunne forventes. En forskjell i årsvekst på 1,5%-poeng en gitt måned må skje heller oftere enn sjeldent.

Oktober 2022 var meget svak. Dermed er null-endring i årsvekst fra september 2023 til oktober 2023 også meget svakt. Meget svakt som delvis kommer av et positivt avvik i september. Dette trenger ikke ha noe med manipulasjon å gjøre.

Det er lettere å se på endringene måned til måned Onkel_S så da har jeg lagt til månedsendring i åpningsinnlegget. De aktuelle månedene ser slik ut:

ENDRING I OMSATT KVM-PRIS I NORGE FRA FOREGÅENDE MÅNED

Måned: Eiendom Norges tall : Finn.nos tall

09.23: −2.170 (−4,1) : −3.530 (−6,6)
10.23: −1.187 (−2,3) : +177 (+0,4)

12.23: −851 (−1,7) : −1.285 (−2,6)
01.24: +4.509 (+9,4) : +5.166 (+10,9)

02.24: +103 (+0,2) : −885 (−1,7)
03.24: 1.555 (+3,0) : +990 (+1,9)

04.24: 1.278 (+2,4) : +889 (+1,7)
05.24: −399 (−0,7) : −690 (−1,3)

Disse 8 månedsendringene henger ikke i hop med differanse i månedsendring på fra 0,6 til 2,7 prosentpoeng.

De øvrige 15 månedene har differanser på fra 0,0 til 0,5 prosentpoeng.

Størst avvik er 2,7 prosentpoeng fra september til oktober i fjor da Eiendom Norges kvadratmeterpris falt med 2,3 % samtidig som Finn.nos steg med 0,4 %. Finn.nos tall fremstår som manipulert.

Nest størst avvik er 2,5 prosentpoeng fra august til september i fjor da Eiendom Norges kvadratmeterpris falt 2,5 prosentpoeng mindre enn Finn.nos. Eiendom Norges tall fremstår som manipulert.

Tredje størst avvik er 1,9 prosentpoeng fra januar til februar i år da Eiendom Norges kvadratmeterpris steg med 0,2 % samtidig som Finn.nos falt med 1,7 %. Eiendom Norge tall fremstår som manipulert.

I alle de øvrige 5 manipulerte månedsendringene fremstår Eiendom Norges tall som manipulert. Det er kun endringen fra september til oktober i fjor som Finn.no har manipulert. Den største manipuleringen i en måned tilhører beklageligvis Finn.no.

Tallene fra finn er gjenkomsnitt av alle aktive annonser. Det er de som ikke er solgt. Eiendom Norges statistikk gjelder solgte boliger (som ikke lenger er på finn). Det er forskjellige boliger som inngår i statistikkene.

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger

Ssb gir i alle fall god statistikk. Økning fra q4 til q1 var på beskjedne 1.2% - sesongjustert.
De legger også ut rådata metode mm. slik at data kan ettergås.
Mye god lesning på siden jeg linket til.

Da hadde du ikke hatt denne samvariasjonen Onkel_S:
09.22: −4.196 (−7,8) : −4.252 (−7,9)

10.22: −1.183 (−2,4) : −1.164 (−2,3)
11.22: −399 (−0,8) : −320 (−0,7)
12.22: −1.792 (−3,7) : −1.795 (−3,7)

Av å til vil du finne nesten presis samme tall, andre ganger noe forskjell. Det er først nåe en forskjell ser ut til å være systematisk at det egentlig blir interessant. Og det er i 2024 det skjer. Og dette kan - så langt - være et resultat av en stadig økende andel annonser med BRA-i og færre med P-ROm.

Olav2 opplys meg! Hvorfor hater bilselgere prisøkninger mens boligselgere (meglerorganisasjonen) manipulerer tall for å vise at prisene har økt på produktene de skal selge?

- Økte priser fører gjerne med seg flere transaksjoner. "Alle" vil selge/kjøpe når markedet går oppover. Få vil selge/kjøpe når markedet er dårlig. I tillegg så får de jo provisjon av salgsprisen

Etter endringene til Eiendom Norge, så har de også funnet ut at det har vært mange flere usolgte boliger enn tidligere. Selv under koronapandemien var det plutselig rundt 2k flere usolgte boliger i snitt enn det de tidligere har meldt, og det i periode hvor de har stått og pratet om at markedet er "støvsugd" for boliger, ganske forkastelig hvordan de får opptre i media.

Sjekk differansen i "Figur 13 - Antall boliger til salgs. Daglige tall" mellom rapporten i Desember 2023 og Januar 2024

Antall omsatte boliger omstatt har også endret seg i de historiske dataene. Det har også prisveksten. Som jeg sa i https://www.finansavisen.no/forum/thread/162382/view/5895717

«Det er 50% forskjell i prisveksten for Februar 2023 i statistikken som ble utgitt i Mars 2023 i forhold til eksakt samme tall utgitt i Mars 2024.»

Med en fartstid på dette forum på ca 17 år kan jeg ikke huske noen lengere periode hvor det ikke har vært fremholdt at meglene jukser med statistikken. I 2008-9-10 ble det kalt jukstering. Overgangen til P-Rom som gjorde boligene litt mindre var noe meglerne hadde funnet på for å få høyere kvm-priser etc.
Jeg kan i og for seg skjønne poenget med at det er lettere å selge noe som man kan forvente stiger i pris, men jeg har aldri skjønt hvorfor det da skal være gunstig å få det man selger til å fremstå dyrere enn det faktisk er. Hvis man kunstig gjør boligmarkedet 5% for dyrt idag fjerner man vel samtidig 5% av den fremtidige prisveksten (som man 'selger'?!).
Og hvis statistikken aldri har vært troverdig, hvorfor så gjøre et nummer ut av det nå? Bruk da SSB i stedet.
Må innrømme at jeg er mer skeptisk til statistikken-er-juks-argumentene enn til bransjen og SSB. Men at det er ropt ULV 10-12 ganger før forhindrer selvfølgelig ikke en ulv i å komme.
Men når ulven er her vil jeg likevel ha utelukket at detver noe annet før jeg kjøper at det er en ulv.

Ett ord onkel.
Gearing.

- på egenkapitalen.
Prisstigning gir økt EK som igjen gir tilgang på økt kreditt.

Vanskelig å se at EN skulle utsette seg selv for et massivt anseelsestap ved å manipulere sin egen statistikk. Spesielt når det neppe er noe å tjene på det, heller tvert om. Det er mer rimelig og anta at beveggrunnen for påstanden fra hobbyanalytikeren er at statestikken viser stikk motsatt resultat enn det hobbyanalytikeren kommer frem til i sine "analyser".

Helt enig Paragrafen - "nå har prisene steget veldig mye, så nå må du kjøpe" - liksom? Det strider mot all sunn fornuft at selgerne skulle manipulere statistikken for å kunne komme med et slikt "salgsargument".

Manipulatoren her er nok Olav2 som med dette "gnålet" forsøker å dreie oppmerksomheten bort fra det statistisk beviste faktum at hans krakk-spådommer er grundig tilbakevist.

Totalprisen er vel minst like viktig som egenkapitalen. Det er belåningen som stopper de fleste boligkjøpere, ikke egenkapital. Mao. vil fallende boligpriser gjøre det mulig for flere å kjøpe seg opp i markedet, enn stigende priser og ditto egenkapital, selv om det psykologisk føles bedre med økte priser. Selge billig og kjøpe billig vs selge dyrt og kjøpe dyrt. Problemet med fallende priser er at mange vegrer seg for å selge i et fallende marked og da stopper markedet fort opp.

Bankene bruker Eiendomsverdi eller innhentet takst fra takstmann (,som bruker Eiendomsverdi) så meglerbransjen får ikke noe eienkapitalboost ut av å selektert sin statistikk.

Nei. Jeg siktet til kjøperne.

Forsåvidt er det"viktig" å ikke sitte på gjerdet. Prisen e stiger, snart har du ikke råd til bolig.

Slikt skaper kunstig høy omsetning og fint for å ikke bli med på karusellen.

De eneste tiltakene jeg har sett foreslått er å øke tilgangen på kreditt. Å jobbe mot å senke prisene er helt ute av bildet

For første og andregangskjøpere er det ekstremt viktig med økning i prisene. Mange mange grunner til det. Men gearing av ek og mulighet til å kjøpe større bolig er vesentlig. Det holder også aktiviteten oppe blant de familiene hvor barna er flyttet ut og man ønsker mindre (men dyr) bolig og gjerne hytte/båt etc i tillegg.

Uten prisstigning så faller veldig mange yngre boligkjøpere fra og pyramiden stopper opp.

Denne tråden handler om Olavs påstand om at meglerne manipulerer eiendomsprisene, landis - har du ikke fått med deg det?

Jeg vil tenke meg at mange første- og andregangskjøpere burde klare å spare opp tilstrekkelig med EK mens de bor i sitt siste boligkjøp. Godt mulig at mange kjøp blir finansiert av gearet EK fra boligen, men om man er økonomisk fornuftig vil det ofte lønne seg med prisfall i tilfelle man ønsker å oppgradere bolig. Unntaket er hvis man makser lånet sitt, ikke bygger EK i mellomtiden og/eller at prisfallet kommer så tett på boligbyttet at man ikke har hatt tid til å bygge EK tilsvarende prisfallet.

Yep. Jeg prøver å argumentere for motivet til eiendom norge.

Muligens med begrenset suksess.

Men eiendom norge er definitivt tjent med konstant økning. De er tross alt også boligbyggernes egen interesseorganisasjon.
Nedadgående priser er negativt på alle mulige måter for eiendom norge og meglertstanden.

Mye jeg stusser over - men at en aktiv og oppegående kar som Landis ikke har fått med seg at det ikke er en eneste boligbygger som har innflytelse eller eierskap i i Eindom Norge overrasker.. Det er EIENDOMSMEGLERFORETAKENE som eier og styrer Eiendom Norge. Ikke en eneste boligbygger er medlem her.

Jeg har forøvrig selv 1 måte å følge med på leilighetsmarkedet i Oslo og det er å følge omsetninger i de 3 sameiene hvor jeg har eierskap (tilsammen ca 1000 leiligheter i disse sameiene) / basert på omsetninger her er min konklusjon at vi er på all time high på nominelle priser /

mange har blitt veldig opptatt av realpriser de siste årene og jeg tror nok realprisene er ca 5-6% under der nivået de var på topp for ca 2 år siden fortsatt.

De 4 leilighetene jeg eier i Oslo har steget mellom 75% og 130% i den perioden jeg har eid de (kjøpt på prospekt i 2010, 2011, 2012 og 2014). Og tror på rundt 25% vekst de neste 3-4 år. Da blir det nok en vurdering av hvor mye eiendom jeg skal eie for min del.

Fra mai til juni 2022 endret Eiendom Norge fokuset i rapporteringen fra "prisutvikling siste 12 måneder" til "prisutvikling så langt i år". For mai 2024 medførte det at

"Prisutvikling så langt i år: +8,2 %"

ble fokuset istedenfor:

"Prisutvikling siste 12 måneder: +1,7 %"

Prisutviklingen siden mai 2023 på 1,7 % er ikke mye å skryte av i forhold til prisutviklingen så langt i år på +8,2 %. De fleste som får med seg Eiendom Norges rapportering har neppe fått med seg forskjellen på "så langt i år" og siste 12 måneder. De som eventuelt har fått det med seg har trolig i stor grad tenkt at stiger det 8,2 % allerede frem til mai i år så stiger det enda mer frem til slutten av året.

"JIPPI det blir over 10 % oppgang i boligprisene i år."

Du skuffer meg Onkel_S når du bagatelliserer manipuleringen til Eiendom Norge med at du ikke forstår hvorfor de gjør det. Eller at noen har kritisert eiendomsmeglerne tidligere så dette må være ULV ULV.

HVORDAN HAR EIENDOM NORGE KLART Å MANIPULERE DATAENE?

Det bør du engasjere deg i Onkel_S og ikke dette patetiske forsvaret av Eiendom Norges åpenbare manipulering av den mest brukt boligstatistikken i Norge. Den boligstatistikken som påvirker det norske folk til å bli mer positive til boligmarkedet enn noen gang tidligere registrert godt inn i dagens boligkrakk.

"FIGUR 13 Antall boliger til salgs" i Eiendom Norges rapport viser at antall boliger til salgs I ÅR er lavere på slutten av mai enn i begynnelsen av året. I FJOR viser grafen at antall boliger til salgs er høyere på slutten av mai enn i begynnelsen av året. Hvordan stemmer det når det i år er lagt ut 5.004 flere boliger enn det er solgt mot at det i fjor var lagt ut 4.354?

Det er netto lagt ut 650 flere i år enn i fjor samtidig som det har blitt drøyt 1.500 færre boliger til salgs i år enn det ble i fjor.

EIENDOM NORGE HAR TATT UT BOLIGER FRA STATISTIKKEN I ÅR

Tviler man på det så engasjerer man seg i det LEDEREN I FINN EIENDOM sa for noen dager i form av at det nå er 20.400 boliger til salgs og at det er 31 % flere enn i fjor på samme dag. I EIENDOM NORGES FIGUR 13 er antallet ca 10 % høyere i år enn i fjor.

https://eiendomnorge.no/nyheter/endringer-i-boligprisstatistikken-article2625-919.html

"Historikken for indeksene vil regnes ut på nytt, for å utnytte den økte kvaliteten i modellen. Historikken for underområdene vil likevel være uendret før juni 2010. Fylkene og Norge vil ha endringer i indeksen, helt tilbake til og med 2003, som en konsekvens av endringene i vektingen.

Andre nøkkeltall som volumer og antall usolgte vil få ny historikk helt tilbake til 2003. Regenerering av tallene, vil gi enkelte skift tilbake i tid, særlig vil dette gjelde tallene som gjelder usolgte boliger og boligprisutvikling."


Jag gjorde selv en kontrollmåling av 12 månedersveksten rapportert av EiendomNorge sammenholdt med gjennomsnittlig prisantydning per kvm på finn.no for Oslo
Mai 2023: 89814 kr/kvm på finn. Mai 2024: 93399 kr/kvm på finn. Endring for finnannonser = +3585 kr/kvm = +4,0%
EiendomNorge raporterer for samme periode en 12månedersvekst på +2,5% (fig.8 og tabell 1 i hovedrapport).
Det vil si at Juksemakerne har skrudd sammen en statistikkmetode som reduserer årsveksten for Oslo med 37,5% i forhold til finn.no-sine rådata. Mulig at opp mot en trediedel av avviket kan forklares med at gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning er gått ned fra 1,5% i 2023 til 1,1% i 2024, men det ser ut til at EiendomNorges statistikkmetode kunstig juksterer NED prisene i Oslo i mai 2024? med 1 til 1,5%-poeng... Eller?

Eiendom Norge rapporterte ca 17 tusen boliger til salgs per slutten av mai mot Finn.nos 20,4 tusen. Dvs at Eiendom Norge har tatt ut drøyt 3 tusen boliger fra statistikken. Et åpenbart argument er å rapportere lavere tilbud i boligmarkedet enn det faktiske. Slik f.eks. Selvaag Bolig har brukt Eiendom Norges data til å påstå at tilbudet har normalisert seg på vei til å bli tilbudsunderskudd tll høsten med tilhørende prisoppgang.

En annen åpenbar effekt av å ta ut drøyt 3 tusen boliger fra statistikken er å påvirke prisstatistikken. En sannsynlig manipulering som gir de resultatene man foreløpig har trukket frem, inkludert din effekt i Oslo Onkel_S, er at de har ekskludert de største boligene fra statistikken.

I Norge totalt har de største boligene lavere kvm-pris enn gjennomsnittet som medfører at kvm-prisene for Norge totalt går opp hvis man tar ut de største boligene fra statistikken. De største boligene i Norge er dominert av eneboliger utenfor Oslo som har langt lavere kvm-priser enn drøyt 50 tusen kroner.

I Oslo er de største leilighetene plassert i den dyreste bydelen Frogner. Tar man vekk de største leilighetene fra statistikken i Oslo så vil kvm-prisen falle i Oslo.

Ved å ta vekk de største boligene fra statistikken har Eiendom Norge oppnådd å redusere tilbudet og å øke kvm-prisen i Norge totalt som er det viktigste i den manipulerende rapporteringen med det åpenbare motivet å få den norske befolkningen til å tro at boligprisene stiger og at de vil stige enda mer slik at de faller ned fra gjerdet og kjøper boliger igjen.

Problemet i et boligkrakk er manglende etterspørsel som medfører at eiendomsmeglerne må bruke langt mer tid og ressurser på å selge en bolig hvis de får solgt. Kostnadene øker formidabelt per salg for eiendomsmegleren og mange av salgsforsøkene medfører ikke salg. Samtidig som inntekten per salg ikke øker i vesentlig grad. Et boligkrakk medfører langt færre salg, langt høyere kostnader per salg uten at inntekten per salg øker, og mange mislykkede salgsforsøk med kostnader som ikke blir dekket av inntekter.

Klarer eiendomsmeglernes interesseorganisasjon Eiendom Norge å få det norske folk positive til boligmarkedet så reddes mange eiendomsmeglere fra økonomisk undergang så lenge omsetningen i boligmarkedet holdes oppe og kostnadene for eiendomsmeglerne reduseres. Foreløpig har Eiendom Norge hatt suksess.

Ja, og i de samme 10 - 14 årene har Landis, Olav2 og deres krakk-venner messet om død og fordervelse i boligmarkedet mens du Utleier har bygd deg opp en svært så solid formue. Ikke rart det er enorm bitterhet ute og går, det er jo deres likesinnede som har finansiert din formuesoppbygging, Utleier.

Jeg kan ikke tro noe annet enn at du vet at jeg ikke har messet om boligkrakk i 10-14 år. Jeg har skrevet om dagens boligkrakk fra oktober 2022 og det er 20 måneder eller 1,67 år. 10-14 år er en så stor overdrivelse at det minner om løgn.

Tror vel Olav2 har hatt VELDIG mye mer eiendom enn meg i sin tid - om jeg ikke tar feil leiligheter i bla. Ringnes Park. Så han har nok ikke vært krakkprofet hele livet.

Beklager om jeg tar feil her Olav2, jeg kan bare ikke huske at du har vært positiv til eiendomsmarkedet i "moderne" tid, men det kan ha noe med min husk å gjøre.