Bolighjelp til barna kan gi skattesmelll
– Tråkker du feil når du skal hjelpe barna inn på boligmarkedet, kan skattekonsekvensene bli store, sier Per-Ole Hegdahl.
Publisert 7. juli 11:16

BOLIG UNDER STUDIER: Mens leieprisene stiger til nye høyder er det mange som vurderer hvordan de best kan hjelpe barna inn på boligmarkedet.
Personlig økonomi
Del
Silje Sundt Kvadsheim
Journalist

Mens leieprisene stiger til nye høyder, og det forventes at boligprisene vil øke i årene som kommer, er det mange som vurderer hvordan de best kan hjelpe barna inn på boligmarkedet.
– Vi får mange spørsmål om hvordan det er lurt å løse det, sier Per-Ole Hegdahl, advokat og skatteekspert i Handelsbanken.
Mulighetene for de som har råd er mange: Kjøpe en bolig barna kan benytte, gi pengegaver, stille som medlåntager eller gi lån til barna.

HVEM EIER? – Et sentralt spørsmål er hvem som skal eie boligen, sier Per-Ole Hegdahl i Handelsbanken.
Formuesskatten
– Et sentralt spørsmål er hvem som skal eie boligen, sier Hegdahl.
Hvis foreldrene eier boligen, vil den anses som deres sekundærbolig. Formuesskatten knyttet til boligen blir da beregnet av 100 prosent av boligverdien.
En bolig med verdi på 6 millioner kroner vil med årets skattesatser kunne utløse en formuesskatt på 60.000 kroner i året. Dette under forutsetning av at boligeier har en netto formuesverdi som overstiger bunnfradraget på 1,7 millioner kroner.
– Hvis boligen kjøpes av en sønn eller datter som skal bruke den som egen bolig, benyttes det en verdsettelsesrabatt på 75 prosent. Dermed får den samme boligen en skattemessig formuesverdi på 1,5 millioner kroner.
– Ser vi på foreldrene og barnet under ett, ser vi at familien får lavere formuesskatt når barna står som eiere. Skattemessig formuesverdi blir 4,5 millioner kroner mindre ved at barnet står som eier, noe som reduserer formuesskatten med 45.000 kroner i året for hele familien, dersom alle er i en formuesskatteposisjon.
– Dette viser hvor viktig det er at familien gjør disse vurderingene, og hvilke konsekvenser det får for beskatningen, sier han.
Gevinstbeskatning
Et annet spørsmål er hva som skjer dersom boligen skal selges etter noen år.
– Det er kun den boligen som eier har eid og brukt som egen bolig i mer enn ett år som kan selges skattefritt frem i tid. Hvis foreldrene kjøper boligen og lar barna bo der for eksempel i studietiden på fem–seks år, vil gevinsten bli gjenstand for beskatning.
Hvis den samme boligen, som ble kjøpt for 6 millioner kroner, har hatt en prisstigning på 20 prosent i løpet av perioden, vil gevinsten bli på 1,2 millioner kroner, og skattekostnaden på 264.000 kroner.
– Også dette viser hvor viktig det er å ha et godt beslutningsgrunnlag når man skal vurdere om sønn eller datter bør eie boligen selv, sier Hegdahl.
Stipendet kan forsvinne
Mange familier vurderer dette i forbindelse med barnas studier.
– Da bør man være klar over at hvis studenten har en nettoformue som overstiger 487.340 kroner, vil det lånet som omgjøres til stipend reduseres, sier Hegdahl.
Det er det altså en risiko for hvis foreldrene velger å gi penger til barnet som kjøper en bolig.
Stipendet man går glipp av kan også bli en solid sum: det er på opp til 40 prosent av samlet basislån basert på eksamensresultater og fullført grad. Etter fem års studier, og et totalt studielån på rundt 700.000 kroner, kan stipendet bli på 280.000 kroner.
Hvis formuen er over grensen reduseres stipendet gradvis.
– Hvis en enslig student har høyere formue enn de fastsatte beløpsgrensene, tar man det overskytende beløpet, ganger med 2 prosent og ganger med antall måneder studenten fikk støtte, opplyser Hanne Bjertnes i Lånekassen.
For enslige studenter uten inntekt som påvirker beregningen vil en formue på 738.080 kroner medføre at stipendet forsvinner helt.
Til grunn for beregningen er nettoformue, altså bolig og bankinnskudd og så videre minus gjeld.
Dette kan altså trekke i retning av at det er lurt at foreldrene står som eier av boligen, alternativt at barnet har gjeld på boligen.
Nærstående-regelen
Velger foreldrene å kjøpe en bolig som barna får bruke kan en helt spesiell skattegunstig regel være smart å kjenne til.
Normalt er bruk av andres bolig uten at det betales for det, en skattepliktig fordel for den som gis rett til å bruke boligen. Det er markedsleien som skal legges til grunn for fordelsbeskatningen, og inntekten beskattes med 22 prosent skatt.
Men en særregel, som har fått tilnavnet nærstående-reglen, gjør unntak for utleie til familien, enten det er egne barn, søsken, foreldre eller besteforeldre, uten at noen av partene må betale skatt. På skatteetatens sider står det:
«Ettersom den nærstående ikke betaler leie, vil foreldrene heller ikke ha skattepliktige leieinntekter. Da får du heller ikke fradrag for kostnadene knyttet til eiendommen nettopp fordi det ikke foreligger skattepliktig utleie. Nærstående sin bruk av eiendommen er skattefri for den nærstående. Dette fordi vedkommende dekker alle driftskostnader».
Det avgjørende for at den nærstående som bruker boligen skal unngå skatteplikt for fordelen er altså at den nærstående må betale alle driftskostnader knyttet til boligen, som fellesutgifter, strøm og kommunale avgifter.
Kombinert med utleie
Kombineres nærstående-regelen med regelen om skattefri utleie av deler av egen bolig, kan det bli ekstra gunstig økonomisk.
Det kan gjøres ved at det kjøpes en bolig med to soverom, der ett av dem leies ut til en annen. Så fremt det andre rommet har en lavere verdi enn det beboeren selv bruker, vil inntektene være skattefri. Kravet er imidlertid at det er barnet som står som utleier, og at barnet selv beholder leieinntektene.
Å leie ut en mindre del av egen bolig skattefritt kan selvfølgelig også gjøres dersom barnet selv eier leiligheten. Forutsetningen også der er at det er mindre enn halvparten av boligen som leies ut.
Leieinntekter fra egen bolig, som er skattefrie, skal heller ikke rapporteres inn. Dermed blir det heller ikke regnet som inntekt av Lånekassen, og påvirker på den måten ikke muligheten for å få lån omgjort til stipend. Inntektsgrensen i Lånekassen er for 2024 på 214.213 kroner for et helt år.
Velger man at det er barnet som skal stå som eier, men at foreldrene likevel vil hjelpe til økonomisk eller stille med sikkerhet overfor banken, er det flere måter å løse det på.
Finansiering
Boligfinansieringen kan skje på ulike måter.
– Et forhold å være oppmerksom på er at det er kun renteutgifter på egen gjeld som kan fradragsføres mot inntekt, sier Hegdahl.
Låner foreldrene pengene som skal til for å finansiere boligen og barnet betaler renteutgiftene, vil disse renteutgiftene ikke være fradragsberettiget.
– En del foreldre løser dette ved å opprette en ny låneavtale mellom seg selv og sønn eller datter. Da vil han eller hun få en gjeldsforpliktelse til mor og far og barnet kan utgiftsføre renteutgiftene. Tilsvarende vil foreldrene få en renteinntekt på lån til barn, og denne renteinntekten blir skattepliktig med 22 prosent på foreldrenes hånd, sier han.
En annen mulighet som kan benyttes for å hjelpe barna inn på boligmarkedet er å stille som kausjonist eller medlåntager.
– Som kausjonist har du kun ansvar for låneforpliktelsen dersom låntager misligholder lånet. For å begrense ditt ansvar som kausjonist kan du både velge å sette begrensninger på hvor lenge du ønsker å stå som kausjonist og hvor stor del av lånet du vil kausjonere for. Dette er forhold som banken som långiver også vil kunne sette som betingelser for lånet.
Medlåntager innebærer et større ansvar enn kausjonist.
– Som medlåntager blir du solidarisk ansvarlig for hele låneforpliktelsen. Solidaransvar innebærer at i den grad låntager ikke kan betale vil långiver kunne gå på deg å kreve hele lånet med omkostninger innfridd, sier Hegdahl.

Egne kommentarer / spørsmål:
Noen praktiske tips på hvordan dette løses på beste måte?
Jeg har selv kjøpt andelsleilighet som arvingene skal bo i nå en periode. Fordelen er ingen dokumentavgift så vurderer å overdra den til dem og låne opp på den..