Mange takk for utførlig gjennomgang av gjeldssituasjonen.

På kort sikt (1 år fra nå) virker det som det er refinansiering av obligasjonslånet som er nøkkelen. Ut fra det du skriver høres det ut som de har gode muligheter for å få til det.

Et annet tema er eierstrukturen, hvem er de største aksjonærene, og hva de har for målsetninger. E.g. ønsker de at selskapet drives videre "as is", eller er det krefter som kan tenke seg å dele opp / selge ut deler for å få verdiene bedre frem i lyset? Har du og andre her noen tanker rundt dette?

De hentet 34 mill i starten av 2019, 100 mill i slutten av 2019. I tillegg ble 16 mill av obligasjonslånet konvertert til aksjer. Totalt ble egenklapitalen økt med 150 mill i 2019 ved emisjoner. Eierne og ledelsen har vist at de er villig til å satse mer penger på selskapet. Styremedlem Bratrud kjøpte samlet 1 million nye aksjer, til 20 kr, totalt 20 mill.

Det at de har hentet inn mye penger via emisjoner, fått nedbetalt endel av obligasjonsgjelden gjør at finansieringsrisikoen har blitt redusert mye det siste året.

Ny finansiering vil være en trigger for aksjen den neste tiden. Det samme er gjennomførelse og oppgjør av salget i NTB as til Aker. 71,5 mill utgjør 5,6 kr per aksje (eller hele 40% av dagens børsverdi!!) Melding vil være positivt i seg selv, men også i forhold til finansiering, da salgsinntektene vil gjøre refinansiering mye lettere.

Prisingen av obligasjonen gir ofte nyttig informasjon i forhold til markedets vurdering av risiko for mislighold og sannsynlighet for refinansiering. Om dette gjelder prisingen av obligasjonen til Borgestad kan vel diskuteres. Obligasjonslånet er lite og det er omtrent ikke handel. Borgestad kjøpte endel i slutten av 2019 og starten på 2020 til pari og opp til 101. Etter det jeg kjenner til så har de en rett til å innløse/kjøpe ut deler og eller hele lånet til 101% av pålydende før utløpsdato for obligasjonen. Ser det i august har blitt omsatt noen obligasjoner på 94, og sist fredag på 91,5. For meg virker det som et meget godt kjøp med tanke på at de vil få 100 kr i oppgjør i slutten av mars, i tillegg til ca 7,2% rente kvartalsvis. Det kan godt være at det er Borgestad som selv har kjøpt tilbake på dette nivået. Og det vil i så fall øke egenkapitalen, i tillegg til å redusere gjeld. Noe som selvsagt er positivt for oss aksjonærer.

Eierstruktur.

Christen Knutsen 19,9% styreformann og tidligere CEO via Mentone as og nærstående. (Knutsen er 4 generasjon av statsminister og grunnlegger av Borgestad, Gunnar Knudsen). Christen Knudsen sitter også i styret til Höganås Borgestad AB.
Gudmund Bratrud 16,9% via flere selskaper hvor han er majoritetseier (Regent, Analyse innvest, Myra Matsenter og Substantia). Bratrud har vært styremedlem i Borgestad siden 90-tallet.
Skåla Bær as 8,5% (Ser ut som de først kom på listen i 2019. Har kjøpt mesteparten i markedet i tillegg til i siste emisjon).
Bertel O. Steen 7,3% (Ses as og as Bemac) Tidligere styreformann i Borgestad (byttet ut med Knutsen i 2019). Sitter i styret til Höganäs Borgestad AB
Intertrade Shipping as 6,1% (Kjøpte mesteparten 750.000 aksjer i emisjonen). Ser ut til at de også har vært aksjonær for endel år tilbake.
Dione as 5,4% (Selskapet er oppgitt med samme adresse som Borgestad). Møller har tidligere sittet i styret. Har en relasjon til Jacob Møller som er styremedlem i Borgestad asa og Höganäs Borgestad AB

Oppdatert liste over 20 største aksjonærer finnes på selskapets hjemmeside https://borgestad.no/aksjonaerer/

Tidligere eide Christen Knudsen 40%. Han har sammen med Bratrud stoppet 2 kuppforsøk på selskapet.

I 2019 fikk man for første gang i historien en CEO utenfor familien. Flere som har sittet i styret i årevis har også blitt byttet ut.
De to største kontrollerer til sammen 36,8 %, mot tidligere ca 60%. De har nå ikke lenger flertall.

Borgestad industries asa ble skilt ut fra Borgestad i 2008. Aksjonærene i Borgestad ble tildelt aksjer, i tillegg til at Borgestad ble sittende med ca 18,5% selv. Men det varte ikke så lenge. I 2013 så fusjonerte de igjen. Begrunnelsen var liten likviditet i aksjen og at eiersammensetningen var omtrent lik som i Borgestad asa.

Som jeg har skrevet tidligere så er situasjonen noe endret i dag. Selskapene i Höganäs Borgestad har slått seg sammen til ett felles selskap, Höganäs Borgestad AB. Borgestad asa eier 61,8% av Höganäs Borgestad Holding AB. Man har dermed ikke samme eierstruktur som i Borgestad asa. Selskapet er også vesentlig større enn i 2013. Omsetningen er omtrent doblet siden en gang. Jeg mener at man ville ha fått synliggjort verdiene i Borgestad asa bedre om Höganäs Borgestad Holding AB hadde blitt børsnotert i Sverige, og vi aksjonærer hadde blitt tildelt utbytteaksjer slik som i 2008. Så får det være opp til den enklelte om man ønsker å beholde sine industriaksjer eller ikke. Det hadde også vært en fordel for de resterende eierne i Sverige og Finnland (tilsammen 38,2%) og ha mulighet til effektivt å kunne omsette sine aksjer om de ønsker.
Jeg er overbevist om at de resterende eierne har et ønske om nettopp det. Men for tiden så er alle parter bundet av en avtale som ble opprettet i forbindelse med sammenslåingen i starten på 2019. Jeg tror ikke at det vil skje noen store endringer på eiersiden i selskapet de neste 2-3 årene.
Men det kan jo også tenkes at en større aktør kommer med et bud på selskapet for å sikre seg markedet i Norden. Og da er eneste måte slik jeg ser det å kjøpe Höganäs Borgestad.

Før Covid-19 begynte å lage utfordringer og forskyve prosjekter så forventet Borgestad en omsetning på ca 1 milliard i industribiten og en driftsmargin på 10%. Med den sterke veksten som selskapet leverer så bør man minst bruke PE 15. 100 mill * 0,794 (20,6% selskapsskatt fra og med 2021) Finanskost ? Om vi setter 70 mill i resultat så har vi en verdi på SEK 1050 mill. Med 61,8% eierandel, så utgjør Borgestad sin del ca 649 mill. (etter dagens valuta ca 680 mill NOK). Det betyr over 50 kr per Borgestad aksje.

Når det gjelder kjøpesenteret Agora Bytom så vil det bli solgt. Det var vel i utgangspunktet solgt med en god gevinst allerede før det var ferdigbygd. Men pga. finanskrisen så havarerte salget. Samarbeidspartner i Danmark (50%) fikk senere problemer og Borgestad kjøpte de ut i 2012. Og har siden eid senteret alene. Det har 10 års jubileum nå i november http://www.budnet.pl/Odbedzie_sie_uroczyste_otwarcie_galerii_Agora_Bytom_Inwestycja_odmieniajaca_centrum_Bytomia,Wydarzenia_w_kraju,i=26917.html (endel info av interesse i den artikkelen). Det har blitt gjort noen verdivurderinger i årsrapportene til selskapet, i tillegg så har Norne securities regnet på verdien. Jeg er av den oppfatning om at senteret er betydelig undervurdert. De benytter leieinntekter per m2 og ganger det opp med en yield sats. For det første så har ikke Angora Bytom ennå klart å ta ut sitt fulle potensial. Men inntektene er stigende år for år, det samme med utleie grad. De har også fått bedre betalt for å leie ut mindre lokaler til flere aktører, og de har fått økt det totale utleiearealet.
Det andre, og som har størst betydning er valg av yield sats. De bruker fra 6,5 -7,5. I Norge så bruker man 3,5-5. Og forskjellen er jo betydelig. Om man reduserer fra en yield på 7 til 3,5, så dobles jo verdien på eiendommen. (7 er for høyt, og 3,5 for lavt). Spørsmålet er hvilke inntekter en ev. kjøper vil legge til grunn, og hvilket avkastningsskrav de har. Men at man skal benytte en mye høyere yield i Polen enn i Norge, forstår jeg ikke. Omsetningen i Agora har økt med 5-6% årlig. I Norge har man de siste årene vært kjempefornøyd om de klarer 1 % økning.

I alle verdiberegningene jeg har sett av Agora Bytom så er også parkeringshuset uteglemt. Normal har ikke kjøpesenter i bysentrum mange egne plasser. Agora har 31.350m2 innendørsparkering midt i sentrum av byen Bytom.

Jeg ser at ledelsen i Borgestad for noen år tilbake hevdet at Agora Bytom er en av de beste innvesteringene de har gjort. Så hvordan kan man da sette en verdi på senteret som er så lav at man har hatt en negativ avkasting på 10 år ? Er det noen som kjenner til et eiendomsprosjekt som er mindre verdt i dag enn for 10 år siden ?, det gjør ikke jeg.

Senteret vil bli solgt når de får et godt nok bud, men de har ingen hastverk. Det å sitte med realverdier er ikke alltid så dumt. Verdens ulikheter vil på sikt jamnes ut. Lønnsnivå og kjøpekraft i Bytom har en årlig vekst som er vesentlig høyere enn i Norge. Lønnsnivå påvirker kjøpekraft, som igjen får betydning for omsetningen i Agora. Og som vi vet er det omsetningen i senteret som setter verdien på eiendommen.
Lønnsnivå i Bytom vokser raskere enn i Polen generelt. Det fordi lønnsnivået i Bytom ligger lavere enn gjennomsnittet. Så vi bør forvente at veksten i Agora også ligger over snittet i Polen. Så jeg tror at det å sitte på senteret vil gi Borgestad en hyggelig fortjeneste. Problemet er bare at fortjenesten for tiden ikke er synlig i regnskapet.
I regnskapet så blir senteret mindre verdt for hver dag som går, i tillegg til at høye finanskostnader (som ikke hadde vært der om de solgte) som trekker lønnsomheten i hele Borgestad ned.
Så salg av senteret er naturligvis en kjempe trigger for aksjen, det er først da at verdien kommer til syne, i tillegg til et stort ekstraordinært utbytte.

sorte - takk for mye informasjon og mange betraktninger. Alltid interessant å lese fra folk som har satt seg godt inn i ting.

Virker som Borgestad kvalifiserer godt til å være et 3U-selskap. Egentlig litt rart mtp lang fartstid.
Har begynt å kjøpe her, virker hyggelig å få aksjer til 25% under siste emisjonskurs.

Tenker at det kan være positivt, for bedre synliggjøring av reelle verdier, at de "gamle" eiere har mindre eierandel.
Og at det er noen "nye koster" i ledelsen.

Stusset litt når jeg så at de eier et kjøpesenter i Polen, mon tro hvordan det kom inn, virker ikke som "core business".
Men hvis de kan få solgt det til en grei pris etterhvert...

Det du skriver angående eventuell notering av Höganäs Borgestad virker også interessant.

Men først må de vel få refinansiert obligasjonslånet, og ferdigstilt salget av NTB.

Selv tenker jeg sitte langsiktig, som i de fleste selskaper jeg går inn i :-)

God helg!

Borgestad har holdt på med eiendom forholdsvis lenge, og kan vise til gode resultater. Jeg kjenner ikke til at de noen gang har tapt penger på eiendom, med det skal jo også godt gjøres.

Grunnen til at de i dag eier et kjøpesenter i byen Bytom i Polen er en lang historie. Det startet med at de kjøpte opp en polsk produsent av ildfast. Det var en svært dårlig innvestering og fabrikken klarte aldri å tjene penger. Fabrikken ble lagt ned, og da satt de der med en stor tomt. Sammen med det danske firmaet (Braaten + Pedersen + Partners) bygget de Forum Gliwice https://www.nrk.no/vestfoldogtelemark/borgestad-selger-1.3031566 De solgte rett etter at senteret var ferdig bygd. Gevinsten til Borgestad for sin 50% andel var 162 millioner (eller omtrent børsverdi i dag). I artikkel står det 150 mill, men mener at endelig gevinst ble 162 mill. Om det inkluderer gevinst på tomten på 16 mill er jeg usikker på. Kan også være at differansen 150/162 skyldes valuttaendring. Altså 324 mill for senteret totalt sett, og det allerede før det åpnet.

Med en god gevinst og sikkert litt høy selvtillit så ble de med den danske samarbeidspartneren på et nytt prosjekt i Bytom. Men etter det jeg vet så var det Christen Knutsen sin ide om å satse i Bytom, samt skaffe tomten. Grunnen skal ha vært at han kjørte seg vill første gang han skulle besøke fabrikken, og endte opp i Bytom i stedet 🙂 Også her var det 50/50 avtale med de danske. Senteret var solgt med god gevinst allerede før byggingen startet. Hvorfor det havarerte vet jeg ikke, men man fikk jo finanskrisen, så vil anta at det var hovedårsaken. Borgestad sikret seg muligheten til å kjøpe ut de danske og har fra 2012 eid senteret 100%.

Når det gjelder skjulte merverdier i Borgestad så er ikke det noe nytt fenomen. Se to aktuelle artikler under:
https://www.nrk.no/vestfoldogtelemark/vil-granske-borgestad-asa-1.3102736
https://www.ta.no/grenland/borsen-gransker-borgestad-etter-ta-artikkel/s/1-111-2907388

I tillegg til kjøpesenter så har Borgestad også vært med å bygge skagerak arena/Odd stadion, også her tjente de svært gode penger. Så eiendom er noe de kan. Og at de vil tjene store penger på Agora Bytom når det selges, er helt sikkert.

Om senteret i Polen blir 1% mer verdt, så bør borgestad aksjen stige ca 10% basert på dagens kurs. Så man har en høy gearing, forskjellen fra andre eiendomsselskaper er bare at årsaken ikke er høy gjeld, men at aksjen prises til en brøkdel av bokført. Og virkelig verdi ligger langt over det igjen.

Virker ikke så lovende i Polen akkurat nå rundt Covid-19. Kan bli et langt lerret å bleke for å få solgt kjøpesenteret?

Har en lyttepost her. Tenker det kan bli muligheter til å få tak på rimeligere aksjer enn dagens kurs hvis det blir ruglete marked framover.
Kanskje Borgestad passer bra i en Aksjesparekonton med laaaang horisont?

De av oss som er interessert i Borgestad har stor nytte av Sortes informative innlegg! Han kjenner åpenbart selskapet til bunns og har nøkterne og grundige kommentarer. Tror ikke jeg vet om noen andre tråder her på HO som holder samme nivå pga Sortes bidrag, han fortjener en stor takk.

Først og fremst takk for mye god info i denne tråden, hadde bare dette vært standarden på forumet.

Det er allerede nevnt at Macon AB har utestående en fordring (mot en russisk stålprodusent) i denne tråden på 25 MSEK.
Det ventes at voldgiftsdomstolen i Wien vil behandle saken i løpet av andre halvår 2020.
Jeg ser i prospektet ifm emisjon i januar at det er fremsatt et motkravet på 40 MSEK mot Macon AB.

Noen som kjenner denne saken nærmere?
Macon/Borgestad virker overbevist i sin sak. 25MSEK er inntektsført for lenge siden og ingenting er satt av til evt tap.

mvh

Det du nevner ang. voldgiftssaken er riktig. Dette er en fordring Macon hadde, og som nå Höganäs Borgestad har. Fordringen er inntektsført tidligere, og er bokført i balansen. Påløpte saksomkostninger er løpende blitt kostnadsført og er ikke bokført som fordring. Nå vet ikke jeg hva uenigheten går utpå, om det er forsinket levering eller at kvaliteten på steinen eller arbeidet ikke holder mål. Jeg kjenner ikke til at de har hatt noen slik type saker tidligere.
Det jeg vet er at motparten er finansielt robust og at det står på vilje og ikke evne til å betale kravet. Det er derfor svært sannsynlig at Höganäs vil motta oppgjør om de vinner saken, i tillegg til saksomkostninger og påløpte renter. Det er også viktig å presisere at det var Höganäs som gikk til voldgift og ikke motparten. Motpartens motkrav på 40 MSK er det vanskelig å ha noen formening om. De må jo ha god dokumentasjon for det tapet de mener å ha blitt utsatt for. Utifra de voldgifttsakene jeg kjenner til fra andre børsnoterte selskap så er motkrav ofte urealistisk høye, og jeg kjenner ikke til noen hvor motparten har fått i nærheten av sitt krav. Om voldgiftsdomstolen kommer frem til at Macon, nå Höganås har påført kunde et tap som etter kontrakten gir motpart rettighet, så vil de jo selv komme frem til et rettferdig beløp, dog ikke høyere enn kravet.
Borgestad har ikke valgt å tapsføre fordringen eller redusere den, noe som skal vurderes minimum ved hver årsrapport. Revisor til Höganås Borgestad har godkjent at fordringen blir stående. Og da skal de jo være av den oppfatning om at sannsynligheten for at de vinner frem er vesentlig større enn at de skulle tape. Risikoen er selvsagt til stede for at de taper noe av kravet eller hele. I prinsippet så kan de også bli dømt til å betale. Men det skal svært mye til for at de i steden for betaling for et opdrag de har utført, må betale erstatning.

Ellers så nærmer vi oss tallene for q3, som kommer fredag 30.10.
Jeg skal ikke komme med noe estimat på hva de vil presentere av tall. Alt kommer an på hvor mye prosjekter som har latt seg gjennomføre. Flere større prosjekter ble flyttet fra q2 til senere på året pga. Covid-19. Q3 er jo normalt fullbooket og er vel begrenset hvor mye mer kapasitet de har hatt. Jeg vil anta at Q3 viser til en god omsetning og resultat, men ikke så mye bedre enn i 2019. Q4 vil nok vise seg å bli betydelig bedre og gå fra å historisk være en rolig periode, til å oppleve mye aktivitet i år. Covid-19 situasjonen vil naturlig nok kunne gi utsettelser på prosjekter igjen. Men skal mye til for at de ikke kommer mer a jour ila vinteren. Man må huske på at service/vedlikehold og de prosjektene Höganäs jobber med er noe som må gjennomføres innen en viss tid, for ikke å skape store problemer for kunden. Man risikerer ikke som i mange andre bransjer at kunder kansellerer bestillinger. Så det som blir utsatt blir utsatt noe, og det er ikke snakk om at de mister omsetning. Faktisk så vil det være positivt for Höganäs å få fordelt oppdragsmengden utover året.

Tidligere i tråden så har det vært nevnt at Borgestad er underpriset, u-analysert og upopulær. Men kanskje er det et håp for at de nå ønsker å få litt oppmerksomhet igjen. Ser at Borgestad vil ha en presentasjon hos Arctic neste tirsdag (03.11). Det er positivt og vil forhåpentlig skape litt interesse. Ikke umulig at Arctic i etterkant vil komme med en analyse. I dag er det jo bare Norne som følger aksjen. De vil også komme med en oppdatering i etterkant av tallene, så trolig allerede fredag eller mandag.

Det jobbes jo også med en ny finansiering til obligasjonen, ev. utstedelse av en ny obligasjon. Det kan derfor også godt tenkes at en baktanke med presentasjonen er å skape interesse rundt obligasjonen. Et godt resultat hjelper naturlig nok.

Nå skal ikke jeg spekulere for mye, men det ville jo ha vært litt rart om Borgestad for første gang på svært lenge velger å holde en presentasjon om tallene er svært dårlig. Da hadde jeg nok heller utsatt presentasjonen til en bedre anledning. Så det må vel være lov å ha et lite håp om at ledelsen er fornøyd med 3q og ser lyst på fremtiden.

Om Borgestad skal ned om vi får en større nedgang på børsen ila November, kan jo tenkes. Blir det panikk så er det få plasser å gjemme seg. Men om man har mulighet til å være langsiktig så tror jeg Borgestad vil kaste godt av seg på sikt. I og med at aksjen er ned med ca 25% så langt i år, og har svært stor sikkerhetsmargin mot bokført på ca 45 kr/aksjen, så er det neppe den aksjen som vil gjøre det dårligst om OSE får seg en korreksjon i november.

UPCOMING WEBCASTS FROM ARCTIC:
Zalaris: Thursday, 29 October, 12:00
REC Silicon: Thursday, 29 October, 10:00
Sparebank 1 Ringerike Hadeland: Thursday, 29 October, 13:30
Borgestad: Tuesday, 3 November, 12:00
Sparebank 1 BV: Friday, 6 November, 12:00
Self Storage Group: Tuesday, 3 November, 10:00
Ocean Yield: Tuesday, 3 November, 15:00
Webstep: Wednesday, 11 November, 12:00

Noen tanker om Q3 da?
Ser relativt likt ut Q3 19 i det store og hele.

Salget av NBT AS har frist til 30.11. Kommer Aker til å foreta kjøpet tro?

Hei
Er det noen som kan forklare meg hvorfor selskapet er så dårlig priset. Etter det jeg har lest meg opp på så skulle jeg tro at det hadde hatt en større verdi. Samt at det er så liten interesse for dette selskapet , det omsettes jo ikke noen i det hele tatt .

En liten detalj fra Q3-rapporten, legger merke til at de har tatt bort kommentaren om at "Macon AB estimerer at Voldgiftsdomstolen vil behandle saken i løpet av andre halvår 2020." som bla var med i Q2-rapporten.

mvh

2019 2018 2017
Sum driftsinntekter 918 548 827 247 792 865
Driftsresultat 28 664 23 315 35 593
Resultat før skatt -40 926 -28 710 28 718
Årsresultat -61 650 6 264 23 408

Svak lønnsomhet og mye gjeld. Antall aksjer er også betydelig over trådstart og EK langt fra kr 112 pr aksje. Egenkapital pr 30.09.2020 kr 41,74 samt netto rentebærende gjeld pr aksje er kr 72,4 dvs 73% høyere.

Corona medfører at kjøpesenteret har mindre inntekter og sannsynligvis er mindre verd enn bokført verdi.

Er nok mange som får hakeslepp her om ikke lenge når verdien skal synliggjøres, merk mine ord.

Balanseført verdi av Agora Bytom Sp. z o.o er 1 021 909 ganger tusen ved utgang av kvartalet.
Mindre eller mer verdt, det som er interessant er prisen ved salg.

mvh

Enig i at endelig salgspris er mest interessant.

Tror senteret hadde vært solgt for lenge siden dersom de hadde fått kostpris på 1 milliard.

Corona samt trend om økt internetthandel kontra kjøpesenter er nok desverre med på å redusere verdien betydelig.

Denne tråden har helt misvisende overskrift da egenkapitalen og reell verdi er utrolig langt fra kr 112 pr aksje.

Jeg kommer ikke frem til samme ek per aksje som deg. Bokført ek per 30.09.2020 er 596.884.000 , og det er 12.724.832 aksjer i selskapet. Dette gir bokført ek per aksje på ca 46,90 kr. Altså en økning på 6,40 kr per aksje hittil i 2020.

3 kvartal var veldig positivt. Omsetningen er omtrent tilbake til 2019 nivået, noe som må sies å være meget sterkt Covid-19 tatt i betraktning. I eiendom så forventer de at q4 vil bli på linje med q4 2019. I industri så vil omsetningen øke i Q4 og øke videre i q1 i forhold til 2019.
I følge presentasjonen hos Arctic så vil man få en positiv kontantstrøm fra drift fremover. Begge segmenter er ventet å bidra positivt når det gjelder både økning av omsetning og resultat.

Salg/verdi av Agora Bytom. Jeg har absolutt ingen tro på at Borgestad er så desperat at de ville takket ja til et bud på 1 milliard for senteret. De har ingen hastverk med å selge senteret. De er langsiktige og har ingen finansielle utfordringer. Planen er å sitte på realverdier i et marked hvor lønnsveksten er ventet å være høyest i europa de neste årene. De ønsker å oppnå en høyest mulig pris og da gjelder det å få ut mest mulig av potensialet ved å ha den rette miksen av leietakere, som gir størst omsetning og leieinntekter.
At Agora i dag skulle være verdt mindre enn byggekost i 2009 er helt urealistisk. De har i tillegg hatt påkostninger de siste årene. Om man ser på omsetningen i senteret så har den hatt en økning på ca 100% de siste 9 årene. Og ca 50% bare siste 3-4 år. Så ser man på endring i omsetningen så burde verdien ha fulgt veksten i omsetningen.

Borgestad benytter en vesentlig høyere yeld i sin vurdering, enn andre kjøpesenter eiere. Om vi ser på Olav Thon så har han i Q3 gått fra en yeld på 5,36 til 5,59 (pga Covid-19).
Om vi benytter lavest inntektsestimat og yeld på 6,5 så får vi ca 88 mill euro, eller 968 mill (euro 11). Høyest inntektsestimat og yeld 6, gir ca 109 mill euro eller 1,2 milliarder kr.
Om vi bruker samme yeld som Olav Thon så gir det verdi 1,122 milliarder som lavest verdi og 1,287 milliarder som høyest verdi.
Men Agora er jo ikke et vanlig kjøpesenter, beliggenhet og innhold tatt i betraktning så bør man kanskje benytte en yeld som ligger mellom kjøpesenter og annen forretningseiendommer. Yeld på 5. Det gir lav verdi 1,254 og høyt estimat på 1,44 milliarder.

Forskjellen på lavest estimat og høyest estimat utgjør ca 37 kr per aksje. Så verdien av senteret betyr mye for verdien på Borgestad aksjen naturligvis. Det kan godt være at Borgestad vil klare å øke inntektene mer enn benyttet i høyeste estimat, og det kan også være at en kjøper vil benytte en lavere yeld. Agora har jo en unik beliggenhet, og hvor kultur, underholdning, velvære og matopplevelser utgjør i dag en betydelig del av senteret. Risikoen vil derfor være mye lavere enn i kjøpesenter som ligger utenfor byene og som i hovedsak kun har butikker som leietakere. Agora er derfor også mindre påvirket av netthandel enn andre kjøpesenter.

Jeg sitter ikke på fasit og fremtiden vil vise hva som blir resultatet. Men jeg tror neppe de hadde solgt til 1,2 milliarder i dag. Kanskje heller ikke 1,3 milliarder. De har tidligere uttalt at Agora Bytom er den beste investeringen de har gjort, og for å oppnå nettopp det så må de få langt mer enn 1,3 milliarder for senteret. De tjente nær 200 millioner på det første senteret de bygget i Polen, og det før det hadde åpnet dørene. Så da bør de få betydelig bedre betalt for å sitte med et senter i 10 år (det har jo også tross alt en kostnad).

Ser av dagens børsmelding at de har fått til en avtale som sikrer videre lån til kjøpesenteret for nye 3 år. Det er positivt, og det vil bli spennende å vite vilkårene som vil bli offentliggjort mot slutten av desember. Mer spennende er hvor godt man lykkes i å plassere et nytt obligasjonslån, og til hvilke betingelser. Så vi kan forvente flere børsmeldinger med oppdateringer de neste dagene og ukene.
Aker asa har vel også frist til 30 november i forhold til en endelig avtale om kjøp av NBT as, noe som vil kunne forbedre likviditeten til Borgestad mye. Om avtalen går igjennom og kontantstrømmen utvikles positivt slik Pål lovet i presentasjonen, så kan Borgestad ved årsslutt ha en større kontantbeholdning en dagens børsverdi. Noe som vil gjøre aksjen til den desidert lavest prisende aksjen på OSE.

Jeg mener også at din fremstilling av gjelden ikke gir et riktig bilde. Gjeldsgraden er nå den laveste på mange år. Gjeld i forhold til bokført verdi sier ikke så mye. Viktigere er gjeldsgrad i forhold til totalverdier i selskapet og da får man et helt annet resultat.

Egenkapital som tilhører oss aksjonærer er uten minoritetsinteresser som er den delen av egenkapitalen som øvrige eiere av Høganas Borgestad hvor Borgestad kun eier 61.8%.Hvis du justere for dette så får du reell egenkapital pr aksje..dvs kr 41,74.

Borgestad sin egenkapital pr 30.09.20 har økt pga økt aksjekurs på NBT AS som er reell ut fra bud på kr 70 pr NBT aksje samt betydelig valutaeffekter. Finanskostnadene er forbedret ved inntektsføring av kr 42,85 millioner NOK i Q3 som følge av budet fra Aker på aksjeposten i NBT AS. Videre så har valutaendringer medført økning av egenkapital med kr 76,18 millioner. Uten oppjustert aksjekurs på 42,8 millioner så hadde resultatet vært kraftig negativt. Uten valutaeffekten så hadde egenkapitalen vært 76,18 milloner lavere i tillegg.
.

Ek. Du har helt rett i det. Her var jeg litt rask, og glemte fratrekk. Bokført verdi av Höganäs Borgestad er riktignok svært lav i forhold til virkerlig verdi. Gjennvinnbart beløp goodwill ligger her ca 187 millioner over bokført.

Ja, en svakere norsk krone er positivt for Borgestad. Det gir høyere inntekter, høyere verdier, men også høyere gjeld (gjeld i euro Agora Bytom). Ser man på gjeld i lokal valutta så er gjelden historisk lav. Q2 var dårlig og ble "reddet" av høyere verdi på NBT. Men så lenge noen er villige til å betale 70 kr for 90% av selskapet, så vil jo det forsvare en pris på 70 kr i balansen til Borgestad.

Ser det blir nevt at man har tatt ut kommentaren om at en avgjørelse i voldgiftsdommstolen er ventet i andre halvår er tatt bort. Det stemmer, men er usikker på hvorfor. Tiden går og det kan vel være at man risikerer yttligere utsettelser pga Covid-19. Det viktige er at styret fortsatt vurderer motkravet som grunnløst og at de opprettholder sitt krav.

Balanseført verdi av kjøpesenteret. Det ble tatt opp som spørsmål i presentasjonen av Pål. Han mente at verdien av senteret ikke hadde hadde endret seg pga dagens situasjon. Inntektene fra senteret er ventet å omtrent være tilbake på tidligere nivå. Og bortfallet av inntekter noen måneder bør jo ikke påvirke den langsiktige verdien av senteret. Ser Olav Thon oppjusterte yeld litt i Q3 på kjøpesentrene, men de opererer jo med en helt annen verdsettelse enn det Borgestad gjør. Om Borgestad hadde justert verdien hvert kvartal slik de fleste børsnoterte eiendomsselskapene gjør så ville vi nok fått en lavere verdivurdering nå enn i 2019. Men i og med at balanseført verdi er satt til historisk kost minus 2% årlig avskriving, så ligger de godt innenfor uansett markedsforhold etter min mening.

Vi har nok ikke ennå sett full effekt av endringen i Höganäs Borgestad. Q2 ble veldig redusert i forrhold til planen. 2020 skulle jo bli veldig bra. Nå er mye flyttet til Q1 2021, så 2021 ser jo nå svært lovende ut ved at man får større aktivitet i lavsesongen. Om ting blir mer normalt ila vinter/våren så vil vi jo få full aktivitet igjen til høysesongen. Flere har nok utsatt prosjekter som nå må gjennomføres.

Det som trekker mye ned i regnskapet til Borgestad er høye kapitalkostnader, som nå trolig vil reduseres fremover. Og det vil derfor bli stor spenning knyttet til vilkårene i nye låneavtaler og plassering av obligasjonslånet. Selv hadde jeg håpet at man hadde ungått et nytt obligasjonslån, men det sikreste er nok å jobbe med et nytt. Det kan jo selvsagt utløses/kjøpes tilbake ved en senere annledning om man finner annen rimeligere finansiering senere.

Neste punkt er avskrivinger og da spesielt avskriving av eiendom. Dette trekker resultatet ned mye hvert kvartal i Borgestad, og viser et langt dårligere resultat enn hva som hadde vært situasjonen om man hadde benyttet en mer markedsbasert verdivurdering lik andre børsnoterte eiendomsselskaper. Det har ingen kontanteffekt, og etter min mening heller ingen reduksjon av virkelig verdi på eiendommene. Verdistigning er normalt vesentlig større enn verdireduksjon grunnet bruksslitasje og at en eiendom blir eldre. Agora samt de andre eiendommene blir jo godt vedlikeholdt.

Er veldig stor prisforskjell om et senter ligger i bykjernen eller utenfor. Galeri Katowicka som ligger i nabobyen til Bytom, ca 15 km unna som ligner Agora i leietaker miks og størrelse ble solgt for 300mill euro i mars 2018. Eller over 3 ganger bokført verdi av Agora.
https://propertyeu.info/Nieuws/Meyer-Bergman-sells-Galeria-Katowicka-to-EPF-for-300m/c827e08d-e3bf-4c8d-8753-c61643c41bfa

Pål Feen Larsen hadde en ny presentasjon i går hos Arctic, denne gangen en generell presentasjon av virksomheten og ikke spesifikt i forhold til Q3 tallene slik som i presentasjonen 3 november.

Her kom det fram langt mer informasjon enn jeg hadde regnet med.

Det som var av størst interesse var at det tydeligvis opprinnelig var en plan å selge Agora Bytom ila 2020, men at de pga. pandemien ønsker sitte igjennom i håp om å oppnå bedre pris senere. Man forventer nå et salg i 2022/2023.
Annet av stor interesse er mer informasjon om det nye produktet de lanserte tidligere i år. Vi har tidligere hørt at det ville redusere energibehovet. Det vi fikk vite nå er at produktet er bygd på 70% avfallsprodukt fra industrien, og at det kun vil bli blandet og presset hos Höganäs Bjuf. Selve varmebehandling/steking av steinen vil skje hos kunde i forbindelse med ordinær produksjon hos de.
Her får trolig Höganås betalt for å ta imot et avfallsprodukt på den ene siden, og reduserte produksjonskostnader på den andre siden. Karbonavtrykket vil bli redusert både hos Höganäs og hos kunde. Her lyser det et produkt som vil bli etterspurt av en bransje som har et stort ønske om å bli mer grønn. Og det sier seg nok selv at et slikt produkt vil være et høymarginprodukt. Trolig kan man ta ut en høyere pris for et produkt til lavere produksjons kost.
De har vunnet en kontrakt med kunde i Norge som vil bli startet over nyttår, for å teste ut produktet og metoden i stor skala. Det ble ikke nevn hvilken industribedrift det er snakk om, men i og med at det er Norge, og avfallsprodukt så kan man vel tippe aluminium og da enten Hydro eller Alcoa. I Mosjøen så har jo Höganäs en egen avdeling med stor fast aktivitet for Alcoa, så ikke umulig at prosjektet gjelder Mosjøen. Aluminiumsbransjen betaler jo i dag mye penger for å kvitte seg med restprodukter fra produksjonen. Dette er en vinn situasjon for alle parter.

Det ble stilt spørsmål om børsnotering av Höganäs, og jeg likte godt svaret han gav selv om det ikke var noe konkret.

Eiendommen i Skien ble også nevnt i forhold til bolig og næringsprosjekt.

Angående teorien din om at Alcoa Mosjøen kan være adresse for uttesting av nytt produkt, kanskje det kan finnes noen ledetråder her:

https://vefsnno.no/kom-gjennom-naloyet-na-utloses-60-mill-til-gronn-industrisatsing/19.11-05:01

https://arcticclusterteam.no/medlemmer/

https://www.helg.no/alcoa-samarbeider-med-andre-i-innovasjonsprosjekter-det-viktigste-er-lardommen-vi-far/s/5-24-609633?session=ca02146c-67ea-49eb-8489-531382983f8d
"Innenfor de lukkede gjerdene til Alcoa Mosjøen er det mange nyvinninger om prosjekter som foregår. Ellen Myrvold forklarer at aluminiumsverket har rettet seg mer mot samarbeid med andre aktører i det siste."


mvh

Kan hende du har rett i ditt utspill. Jeg vet de skal gjøre en større jobb for Hydro som starter rett over nyttår, men det gjelder ett annet prosjekt enn det som går på testing av den nye steinen og løsningen. Så jeg har også tro på Alcoa, vi får nok etterhver svar på hva som er riktig. Det viktigste er jo hva denne løsningen vil ha og si for Høganås sin fremtidige inntjening. Og vi får håpe at de vil få mange nye kunder og nye oppdrag.

Häganäs jobber mye med produktutvikling og jobber nå også med et helt annet produkt som vil bli lansert på markedet i 2021. Her har de over flere år brukt mye tid og penger på utvikling, så dette blir spennende!

NBT as. Da budet ble annonsert så var det endel forbehold som måtte komme på plass innen 30 november, om ikke så ville budet falle bort.
Borgestad annonserte i Q2 rapporten om at det viktigste forbeholdet ang. nytt tariffreskime i Ukraina kom på plass i august. Når det gjelder den finansielle gjennomgangen så vet vi ikke så mye. Men Aker har vært medeier i selskapet over mange år og har hatt representanter i styret, så det ville være rart om det skulle dukke opp store overraskelser her. Siste vilkår var finansiering av den nye vindparken. Det er et enormt prosjekt, men Aker hadde jo kjennskap til behovet da de valgte å legge inn bud. Så dette burde de ha tro på at de fikk ordnet. Det er mye "grønne" penger der ute, og EU gir mye støtte og lån til slike prosjekter.
Slik jeg tolker meldingen i forbindelse med budet så er det visse vilkår som må være på plass innen 30 november, og ikke at avtalen skal skal bli gjennomført innen samme dato. Borgestad forventer gjennomføring ila q4. Så det kan godt være vi må være noe mer tålmodig i forhold til melding om gjennomføring eller ikke. I følge prisingen av Borgestad så kan det tyde på at flere ikke har noen tro på at avtalen vil bli gjennomført.

Deler av vindkraftprosjektet har tidligere meldt om at de har sikret delfinnansiering, men ikke at hele prosjektet har sikret full finnansiering ennå. NBT as er jo ikke børsnotert så det er jo ikke noe krav at de må informere markedet. Så kan godt være at det har skjedd mye den siste tiden som ennå ikke har blitt meddelt markedet.

Fra hjemmestiden til NBT as

"Investments into the Zophia project became possible after a compromise on the “green” tariff incentive scheme was reached between the Government of Ukraine and renewable investors when a Memorandum of Understanding (“MOU”) was signed on 10 June between the state authorities and renewable associations. The Law 810 – introducing changes to renewable energy support system – was approved by the Parliament of Ukraine in July and was signed by President Zelenskyy on 31 July, marking an important milestone in the implementation of the MOU".

Melding om at obligasjonen på 300 mill ble plassert er godt nytt. Sammen med melding om ny finansiering av Agora Bytom, så er konsernet nå fullfinansiert neste 2 årene med eller uten salget av NBT as. Borgestad har planer om å selge Agora ila 2022, og vil da nedbetale all gjeld i tillegg til utdeling av et saftig utbytte til aksjonærene. Det ligger i kortene at restkapital etter tilbakebetaling av gjeld og ekstraordinært utbytte så vil deler av overskuddskapital bli brukt til å utvikle næringseiendommen og tomten på 50.000m2 til kombinert næring og bolig område.

Det er tydelig at Borgestad midt mellom Skien og Porsgrunn er et attraktivt sted.
https://www.varden.no/bolig-og-eiendom/hektisk-salgstart-solgte-18-leiligheter-pa-en-dag/

Tomten som ble solgt til rekordpris på Borgestad skal nå brukes til boligformål med 40 boliger på 11.000 m2. Borgestad har 50.000m2 så da blir det plass til endel leiligheter der. Tomten til Borgestad ligger jo også helt nede ved elven og har muligheter for båtplasser tilknyttet leilighetene.
Ser det er en gammel ringrev som sikret seg tomten som ble solgt tidligere i høst. Han vet nok trolig hva han gjør, og tyder på at Borgestad er spennende som område. https://www.varden.no/nyheter/na-planlegger-han-a-bygge-opp-til-40-boliger-pa-den-tidligere-idrettsbanen/

Ang. verdi på Agora Bytom.

Wars Sawa Junior er et mindre senter enn Agora, men ligger i Warsawa. Senteret ble solgt høsten 2018 for over 300 mill euro. Senteret ble dermed solgt for over 3* bokført verdi av Agora.
https://eurobuildcee.com/en/news/25928-atrium-completes-wars-sawa-junior-purchase

At ikke fler får opp øynene for BOR er en gåte, penger på gata. Før eller siden skal verdier synliggjøres og muskler vises, da blir det liv. 200% oppside her på relativt kort sikt.

Er det noen som kjenner til rentene de må betale for obligasjonslånet?
Hvorfor tok de 300 mill? Er ikke det i overkant av hva de har behov for?
Takk for deling av meget god informasjon sorte:)

Jeg liker Borgestad men mener du Sorte bør starte en ny tråd da denne helt klart har feil overskrift og kan forlede nye invetorer til å tro at dette er sant noe som ikke er bra.. Selskapet har ikke kr 112 i egenkapital. Bokført egenkapital er ca kr 41 samt gjeld på ca kr 70 pr aksje.

Prisingen av det nye obligasjonslånet gir en årlig rente på ca 10% som er betydelig dårligere enn forrige obligasjonslån og viser at reell egenkapital nå sannsynligvis er betydelig lavere.

Nå ligger jo Wars Sawa Junior i hjertet av Warsawa, en by med en befolkning på mer enn 1,7 millioner mennesker og som er mye mer tettbebygd enn Bytom med knapt 170 000 innbyggere, så gir ingen mening å sammenligne. Agora Bytom har rundt 7 millioner besøkende, mens Wars Sawa Junior har ca 60 millioner. Men det ligger mye verdi i kjøpesenteret, det må jeg si! Bare synd at de ikke fikk bedre betingelser på obligasjonslånet.

Nå tar ikke jeg ansvar for hva som er skrevet av noen andre 2 år tilbake i tid. Alle står fritt til å starte en ny tråd om man ønsker. Det har vel vært greit å få samlet informasjonen på en tråd, og jeg tror de fleste her inne er såpass oppegående at de har fått med seg at en emisjon gir flere aksjer og dermed naturlig nok redusert verdi per aksje. Jeg har selvsagt ikke noe imot at det blir startet nye tråder. Er også positiv til at det har kommet noen litt kritiske inlegg, det er bra! Jeg ønsker en saklig diskusjon rundt borgestad velkommen.

Diskusjonsforumet kan gi nytting informasjon som man kanskje ikke har fått tid til å fange opp ellers. Men anbefaler alle å gjøre sine egne beregninger av verdien på aksjen før de velger å kjøpe eller selge.

Når deg gjelder obligasjonslånet så hadde nok de fleste sett for seg en rimeligere løsning. Et delvis stengt kjøpesenter pga Cocid-19 er naturlig nok ikke det beste utgangspunktet å hente penger i. Så forholdene tatt i betrakning så tror jeg vi skal være fornøyd med at de nå har sikret finansiering frem til vi er tilbake til normalsituasjonen igjen. Var flere som ikke trodde de ville klare å sikre ny finansiering.

Marginen er satt til 8% mot 7% i tidligere lån. Effektiv rente blir naturlignok noe høyere med en kortere låneperiode. Så jeg ville ikke benyttet ordet betydelig høyere. Den er litt høyere enn tidligere lån.
Jeg er ikke enig i at lånevilkår sier at dagens verdi av egenkapitalen er lavere enn bokført. Lånet som nå blir innløst 11.12 ble sist i september omsatt til 71% av pari, og det har nok også vært med å trekke ned. Jeg har selv handlet obligasjoner og det har jo nå vært en betydelig bedre innvestering enn aksjen den siste perioden. I obligasjonen har man nå fått 20-30% avkasting på få måneder. Men jeg har ikke tegnet meg i den nye nå.
Jeg tror ikke man skal bedømme verdien i Borgestad utifra prisingen på obligasjonen. Det er svært lite omsatt, og jeg tror ikke det var noen rasjonell beslutning at noen velger å selge til 71% få måneder før innløsning. Og det kort tid etter at selskapet selv har vært ute å handelt mye på 100-102%.

Når det gjelder senteret i Warsawa så er jeg helt enig i at det ikke er det samme. På den ene siden så ligger det i en vesentlig større by, og på den andre siden så er det et gammelt senter som også er mindre enn Agora. Når det gjelder antall besøkende så tror jeg ikke man bør legge så mye vekt på det. Spørsmålet er jo hvilken omsetning og overskudd det gir butikkene, og utifra det hvor høyt kan man sette leienivået. Men at leien her er høyere enn i Agora er helt klart. Som et eksempel vil jo en kiosk ha mange ganger flere kunder enn enn dagligvareforetning eller gullsmed. Men omsetning per kunde er jo veldig ulik.
I Warsawa så er det en mengde kjøpesenter i sentrum. I Bytom kun Agora.
Det er ikke noe senter man kan sammenligne helt og verdsettelsen er ikke enkel. Det ble bygget et nytt outlett senter utenfor Bytom, hvor m2 pris tilsvarer ca 150mill euro for Agora. Men det ser jo mer ut som en lagerbygning og ligger godt utenfor sentrum. I Bytom sentrum er det bare Agora og det vil neppe komme flere senter der. De ligger midt i sentrum og de kjøpte den eneste ledige tomten etter avtale med ordføreren der. Agora har vært viktig for Bytom og kommer fortsatt til å være det. Jeg kan ikke se hvordan det ev skulle komme noen utfordrere, i såfal så måtte de jo kjøpe en mengde bygårder for så å rive de og bygge nytt. Og å få alle til å selge er ikke like enkelt. Om man betaler nok så er alt mulig, men da ville det jo være mye bedre å kjøpe opp Agora for en høy pris. Da får man jo det eneste senteret der på en enkel måte. Om man betaler dyrt for å bygge nytt så vil jo fortsatt Agora være en konkurrent..

Selskapet pressiserte selv i presentasjonen at Agora har en helt unik posisjon i Bytom. Det er derfor uklart for meg hvorfor noen hevder å påstå at senteret i dag er verdt betydelig mindre enn 80% av byggeskost i 2009. Byggekostnadene har økt siden den gang. Og at en tomt midt i sentrum skal være mindre verdt i dag enn da de fikk kjøpe den rimelig i 2007 med lovnad om å utvikle Bytom har jeg ingen tro på. Jeg velger å tro på selskapet når de uttaler at Agora er den beste innvesteringen de har gjort. Vi vil selvsagt ikke få fasit før senteret blir solgt. Utifra det som kom frem sist så tyder mye på at senteret selges innen utgangen av 2022. Om prisen blir 100, 150, 200 eller 250 mill euro har selvsagt stor betydning for oss aksjonærer.

Du skriver at du liker Borgestad, hvorfor det ? Hva ser du av verdier her som gjør at du har interesse i aksjen ?

Har vært merkelig stille rundt NBT as den siste tiden.

Nå er det bare Borgestad foruten Aker som er børsnotert av eierne i selskapet, men likevel rart at man ikke har publisert hvem som har akseptert budet og ikke.

Det kan nå se ut som at alle formaliteter i forhold til nytt tariffregime har blitt vedtatt. Og at alle byggetillatelser nå også er på plass.
I følge ukrainske nyheter så starter NBT as nå i desember byggingen av europas største vindkraftpark på land. Og det må vel bety at også finansieringen er på plass. Iallefall for deler av prosjektet. Byggingen skal vare i 3 år, og det kan vel stemme bra med Aker sin plan om å børsnotere selskapet innen 3 år.
https://biz.liga.net/ekonomika/tek/novosti/norvejskaya-nbt-nachinaet-stroitelstvo-na-zaporoje-krupneyshey-v-evrope-ves-za-14-mlrd

Ikke mye action her, men bare drøyt 5000 BOR (synlig for meg) opp til 30-tallet så det kan fort endre seg.

mvh

Höganäs har utført en jobb for NorCem i Brevik.
"Følger godkjenningen av norsk storting til å investere i et fullskala karbonfangstanlegg ved HeidelbergCement Norcem-anlegget i Brevik, Norge, H ögan äs Borgestad er valgt ut til å forsyne dyktig mannskap til riving av gamle refraktorer. Med HMS som førsteprioritet, ble alt arbeid utført med null skadeomfang!
Med dette prosjektet blir Brevik verdens første storstilt karbonfangstanlegg av sementindustrien, med 400,000 tonn CO2 fanget årlig og transportert for permanent lagring. H ögan äs Borgestad er veldig stolte av å ha deltatt i slikt prosjekt, og bidratt for et mer bærekraftig miljø!"
https://www.facebook.com/hoganasborgestad