BOR-eiendom og industri i skjønn forening, EK=112


Borgestad har i de siste månedene falt fra kr. 50,- til ned mot kr. 35-36. Dette uten annet enn at de i Q3 rapporten informerte om at de har foretatt leietakerendringer som vil gi økt inntekt fra Q4 i 2018. Det er også foretatt visse endringer på eiersiden av segmentet industri hvor BOR har etablert et holdingselskap og minoritetsaksjonærene får eierandeler i holdingselskapet. Dette vil redusere adm. kostnadene til BOR og gi en enklere konsernstruktur. Det er helt klart eiendom som ut fra balansen har størst verdi og kjøpesenteret Agora Bytom ligger meget godt plassert i polen ikke langt fra Krakow og kun 15 km. fra Katowice hvor klimatoppmøtet nå holdes. Kan ikke skjønne annet enn at omsetningen på kjøpesenteret virkelig vil ta av når flere tusen politikere, byråkrater, journalister og andre nå er samlet i Katowice. Forøvrig er egenkapitalen pr aksje i selskapet (korrigert for minoritetsaksjonærer) NOK 112,- pr aksje, dvs 3 ganger dagens aksjekurs. Her er det bare å kjøpe og vente til flere oppdager denne undervurderte og underanalyserte aksjen.
Redigert 21.01.2021 kl 08:53 Du må logge inn for å svare
sorte
12.09.2021 kl 17:55 1671

Ang. Emergy og børsnotering. Skrev tidligere at det kun var min teori og ikke noe som var formidlet fra Borgestad eller Emergy direkte.
Nå ser jeg at Emergy selv skriver på sine sider at de gjør en ipo. Når dette skal skje står det dessverre ikke noe om, men vil tro at dette er noe som vil skje ila høsten.
Når dette ble publisert vet jeg ikke. Noen som har lest dette tidligere ?

"We are at a crossroad for the company:

We have a new CEO

We have a new Board of Directors

We have new colleagues through our merger with Hustad & Granaas

We have a new name: Emergy and –

We are doing an IPO"

https://emergy.com/sustainable-stories/a-story-driven-by-strong-belief/
Kiko
12.09.2021 kl 19:15 1648

Dette blir spennende. Takk for at du deler.
Siden de skiver: We are doing an IPO. Tror jeg de er igang og har startet prosessen. Her får Borgestad muligheten til å selge seg ut. Forventer egentlig mer enn 70 mill.
Så er plutselig obligasjonslånet halvert. Dette sammen med frigjøring av arbeidskapital i Høgnes gjør muligheten for å få et banklån for resten av beløpet større.

Takk for info.
Kanskje ikke så mye hjelp i, men finner denne info-en i meta-data på den aktuelle siden:
article:published_time = "2021-07-05T17:03:44+00:00"
article:modified_time = "2021-08-11T18:00:55+00:00"

mvh
Idav
29.10.2021 kl 09:38 1365

Skjønner lite av dette 😮leverer bedre tall og faller

Denne under 12 kr er penger på gaten

Hvorfor det? Bor skulle aldri hatt det dyre oblig lånet. Selv uten dette ser jeg begrenset oppside. Største aksjonær(mentone)og tidligere styreformann har solgt en stund. Nå letter også nest største aksjonær seg.

Er nok ganske tydelig at her skal en restrukturering skje og at enkelte større aksjonærer allerede har fått vite det. Obligasjonslånet er ekstremt stort og Øst-Europa sliter med smitte pga lav vaksinasjonsprosent i befolkningen som kan føre til nedstenging i kjøpesenter o.l. Så kommer også det faktum at en av investeringene til Borgestad, nemlig NBT (nå Emergy), sliter kraftig med lån: https://e24.no/boers-og-finans/i/v59A4X/krisen-i-emergy-har-levd-paa-laan-fra-ansatt-styremedlem-og-rike-aksjonaerer Med andre ord er nok verdien av deres andel av Emergy nå verdt en god del mindre, og de vil garantert bli utvannet nå ettersom BOR ikke har penger til å opprettholde andelen sin i emisjonen som garantert kommer i Emergy nå.

De fikk akkurat til å utsette forfall av obligasjonseierne, men det var bare til 10 Desember.

I tillegg til dette har selskapet foreslått å sette ned aksjekapitalen i den ekstraordinære generalforsamlingen, som ofte er et desperat tiltak for å få tilgang på mer cash. Som jeg har sagt tidligere burde ledelsen bare selge industridelen og bruke store deler av beløpet til å betale ned gjelden + restrukturere lånet til mer gunstig rente. Så kan de bli utelukkende et eiendomsselskap. Kjøpesenteret i Polen er jo av stor verdi.

Jeg har lest grundig gjenneom Q3 delrapporten. Her kommer det vel frem at egenkapitalen er 350 mill altså 3 gangen fra i dag. Ellers så virker det som de har kontroll på gjelden og er i ferd med å refinansiere til bedre betingelser. Det er nye avtaler som vil gi sterk bedring fremover samt at de sitte rpå andre spennende eierposter som vil gi sterk verdiøkning fremover. Jeg fastholder at dagens kurs er penger på gaten.

Les selv : https://newsweb.oslobors.no/message/545483

Stemmer det at EK er 350 mill, men det hjelper lite når de har gjeld på rundt 1,2 milliard. Man er nødt til å se på netto gjelden. Selve Enterprise verdien av BOR er (veldig roughly) følgende hvis jeg skal se det fra en oppkjøper sitt synspunkt: 70 Mill årlig EBITDA for konsernet (nå er jeg ekstremt generøs her) *9x EV/EBITDA (som er gunstig multippel for å være en industribedrift) = Enterprise Value på 630 mill. Men for å finne egenkapitalverdien av Borgestad så må man trekke fra gjeld og plusse på cash, aka 630 mill minus 1,2 milliard i gjeld + 300 mill i likvide midler = Negativ egenkapital-verdi.

Naturligvis så er ikke aksjen i 0 fordi dette er bare basert på driften av selskapet, et eventuelt salg av kjøpesenteret kunne nok ført til en engangsgevinst på 800 mill som da ville ført til at Borgestad hadde sittet igjen med bare ca 400 mill i gjeld. EBITDA fra gjenværende ildfaste industrien kan potensielt bli ca 44 mill (om man tror på ledelsen sitt veldig optimistiske anslag) som med 9x EV/EBITDA tilsvarer EV-verdi på 396 mill. Legger man til likvide midler på 300 mill og trekker fra gjenværende gjeld på 400 mill har man EK-verdi på market cap på 296 mill. Igjen, en del høyere enn dagens verdi på 150 mill, men dette er med forventing om EBITDA for ildfaste segmentet på 44 mill som er ganske optimistisk + tatt med store deler av varelager som likvide midler som egentlig ikke skal telles med fordi man må ha et visst lager for å drifte selskapet + EV/EBITDA multippel på 9x er ganske høyt for å være en kjedelig industri som ildfaste former. Hvis man skal være mindre liberal ligger nok faktiske verdien på rundt 150-200 mill i mine øyne

jaja da var MCAP nede på 120mill. ser ut som vi går for 0 snart.

Tviler på at de går konkurs med mindre noe katastrofalt skjer ifbm betydelige avbestillinger fra industri-delen og ny lockdown. De har høy nok EBITDA til å betjene gjelden enn så lenge, så om alt holder seg slik det er nå kommer de nok ut av denne gjeldskrisen de befinner seg i nå. Selv hvis det skulle bli flere avbestillinger og ny lock-down som påvirker inntjeningen så er det aldri mangel på investorer som ønsker å skyte inn penger i selskap der den underliggende driften (les: eiendomsselskapet, industridelen not so much) er bra. Et eventuelt salg av industri-delen til en aktør i bransjen som ønsker å konsolidere for å minske konkurransen ville gjort Borgestad til et svært attraktivt investeringsobjekt i etterkant av transaksjonen ettersom de da blir en ren eiendoms-aktør med stabil cash flow. Det blir med andre ord tilsvarende et case der man kjøper seg opp i en eiendom som er highly leveraged, men som ved regelmessige og aggressive nedbetalinger av lånet vil kunne resultere i at en EK-verdi på 150 mill vil kunne bli til rundt 350 mill i løpet av 5 år. Så kommer også potensiell verdiøkning av eiendom som vil øke med inflasjon++ som vil føre til at man trolig vil ha en EK på godt over 350 mill. Blir også da mulig å reforhandle renter med banken ettersom flere banker vil være villige til å låne til en gunstig rente om gjeldsnivået synker + at man da blir et rent eiendomsselskap med stabil cash flow. Eier ingen aksjer her selv

Hadde meg en fin prat med CEO i dag og er trygg på at denne inngangen er gull. Kjøper litt mer i morgen.
Norbo
29.11.2021 kl 20:00 672

Tenker det blir inngang på 2-4kr her jeg….

Hehe ja da er du heldig for det underliggende er bedre enn på lenge. Tipper at 9 tallet snart er en saga blott når Mexico er ferdig med nedsalget grunnet omskjering av porteføljen.
Norbo
29.11.2021 kl 22:08 622

Vent skal du se.

Hadde han en god forklaring på kursfallet de siste dagene? Antar det er emisjon, men han kan vel ikke si det ettersom det børssensitivt. Evt om det handler om at de er i brudd med covenants på lånet

Han hadde ikke noe svar på fallet og er veldig overrasket selv. lånet har de full kontroll på ...tipper det kommer noen store insidekjøp meget snart. Bare akjeposten i denne Emergy AS...står for 50% av mcap nå.

Interessant! Men igjen, vi må huske på at gjelden må trekkes fra for å finne reell egenkapitalverdi, aka market cap. Tror du ikke også at aksjeposten nå er verdt litt mindre mtp. at Emergy sliter med gjeld som forfaller om litt over en uke? En eventuell emisjon i Emergy vil både vanne ut Borgestad ettersom de ikke vil delta i den, samt at investorene som skyter inn penger vil kreve rabatt fordi de vet selskapet trenger cash øyeblikkelig. Men en IPO av Emergy nå kunne nok vært lurt, så de får realisert gevinsten

Morsom dette med mcap når man ser på selskaper på oslo børs som taper enorme summer...ingen omsettning men mcap på milliarder .......Borgestad tjener penger oghar nå en Mcap på 119,4 mill.......de underliggende verdiene i hele konsernet kunne nok forsvart en kurs på 30. Nå er det penger på gaten. Ser at noen bruker 500 postet til å manipulere kursen nedover....
Redigert 30.11.2021 kl 11:29 Du må logge inn for å svare
sorte
30.11.2021 kl 11:34 494

Det vil nok komme informasjon i forbindelse med møte i Emergy 10.12. Er nok Aker og Artic Securities som tar mesteparten av emisjonen. Så spørsmålet er vel om Borgestad i det hele tatt har fått tilbudet om å delta. Røkke har også stilt opp privat for Emergy, og det at både Aker og Røkke stiller opp gang på gang kan vel være et tegn på at Aker ikke har avsluttet sine planer om å kjøpe opp selskapet. Det blir snakket om en emisjonskurs i område hvor Aker tidligere la inn bud. Men her får vi vel ikke noen fasit før etter at emisjonen er gjennomført. Jeg tror de store her heller har presset på for å ta hele emisjonen selv, istedet for at man har hatt press på tegningskurs. Mye av emisjonen kommer jo også i form av gjeldskonvertering, hvor konverteringskurs ble satt i det tidspunktet hvor Aker la inn bud.

Det blir skrevet mye om at gjelden må trekkes ifra ved beregning av reell egenkapitalverdi. Det som nok glemmes er at Borgestad sitter på eierandeler som er forholdsvis kurrant å selge. Nå ligger kjøpesenteret til en lav bokført verdi pga. Covid-19 utfordringer i 2020-2021. Men om Borgestad beslutter å selge senteret så sletter de all gjeld, og da blir jo regnestykket et helt annet. Om man velger å se helt bort fra eiendom, og tar med seg de kostnadsbesparelsene som kommer i industri fra og med 2022, ja så får du helt andre tall. Sammarbeidet åpner også et helt nytt marked, så til tross for en ventet kortsiktig nedgang i omsetningen, så vil man på sikt trolig få en god vekst. Det at man per i dag må si nei til oppdrag av kapasitets utfordringer, gir de også en mulighet til å ta seg bedre betalt og dermed presse marginen oppover.

Borgestad sitt q3 var oppløftende, både hva gjelder omsetning og resultat. Gevinsten fra næringseiendommen i Grenland blir bokført i q4. Om de også snart får solgt posten i Emergy, så vil det også gi en god gevinst.

Ja nå kan man kjøpe hele konsernet for litt over 100 mill. :)
sorte
30.11.2021 kl 12:12 462

Ja. Om de hadde fått solgt posten i Emergy før nyttår til Akers tidligere bud, så vil vi kunne se ekstraordinære gevinster i Q4 som tilsvarer 80% av børsverdi :) Og det bare på å rydde litt i beholdningen av det som ikke inngår i selskapest hovedaktiviteter.

Kortsiktig så kan kursen falle videre, mulig vi har noe tvangssalg for tiden. Det er lite aksjer i omløp og det skal lite salg/kjøp til for å presse kursen. På litt sikt så må jo dagens kurs representere en god mulighet for gevinst. Børskurs representerer ofte ikke verdien i det underliggende selskap. Bare industrien er fort verdt 50 kr per aksje.

Hvor mye kan man egentlig selge kjøpesenteret for? Netto leieinntekter ligger på ca 41 mill. I eiendomsbransjen deler vi på avkastningskravet i markedet for å finne reell verdi. Avkastningskravet i Polen ligger på rundt 6% for næringseiendommer i byer på samme størrelse med Bytom. Med netto leieinntekter på 41 mill og et avkastningskrav på 6% tilsier det en markedsverdi på 683 millioner. Nå har imidlertid også Bytom et parkeringshus i tillegg, samt at ved full utleie vil prisen trolig ligge rundt 800-850 millioner. Gjelden er vel på 1,2 milliarder ca så som jeg sa tidligere vil de fremdeles sitte igjen med litt over 400 mill om de solgte eiendommen. Men igjen, det håper jeg de aldri gjør siden det er deres tryggeste cash flow! Heller selge industridelen og fokusere på eiendom tenker jeg:)

Dette sier Borgestad selv om verdsettelse av Agora Bytom i sin årsrapport.

En verdivurdering foretatt i desember 2020 gav en verdi på investeringseiendom i Agora Bytom Sp. z o.o på mellom MEUR 77,4 og MEUR 86,1, som gir en verdivurdering på mellom MNOK 811 og MNOK 902 (kurs EUR/NOK 10,4703). Verdivurderingen angir et middelpunkt på MEUR 81,8 /MNOK 856,3.
Verdsetteren har relevant kompetanse og kunnskap, herunder kunnskap om det polske markedet, for å kunneverdsette eiendommen.


mvh

Da var jeg ikke så langt unna!:) Ser ut som aksjekursen har bunnet ut noenlunde nå, så blir spennende å se hva som skjer fremover!
bulleye
02.12.2021 kl 09:59 188

Er vel en drøy påstand at du ikke var så langt unna Fresh Prince? Du bommet med 173 MNOK som utgjør over 25% og det tilsvarer 140% av børsverdien på 123,5 MNOK (pr 30/11 og kurs 9,5) som var tidspunktet du la ut "analysen" din.

Kan du lese? Jeg skrev 800-850 millioner. Verdsettelsen satte verdien på mellom 811 og 905 millioner.