Salgspriser 2.0. Del 12

Botafogo
09.01.2018 kl 16:30 44403

Godt nyttår alle forumister.

Nytt forum, nytt år og nye boligsalg. Tenker at det fortsatt kan være greit med en egen tråd der man kan poste aktuelle salgspriser raskt etter salg. Til forargelse for noen og forhåpentligvis glede for noen flere. Hele landet er interessant. Diskusjoner direkte relatert til salgspriser er også innafor på denne tråden.

Del 1: http://forum.hegnar.no/thread.asp?id=2363901

Tips om man lurer på prisen på en bolig. Send en SMS eller mail til megler. Jeg har stort sett alltid fått svar raskt og greit. Evt registrer deg som interessent og kryss av at du ønsker å følge budrunden. Statens tinglysning er også svært behjelpelige. Del gjerne prisen her inne etterpå :)

Ca 13% prisstigning på under 3 år. Hva med dem som kjøpte på slutten av 2016 i Kværnerbyen, de har vel ikke hatt samme stigning?

Litt merkelig boligmarkedet i februar synes jeg, det lille jeg har fulgt med på i bydel St. Hanshaugen har gått til til veldig gode priser, samtidig er det ganske bra objekter som ikke blir solgt så jeg tror nok at det er endel tilfeldigheter eller ørlite feilprising.

Tipper prisene opp ganske bra i Oslo men er litt usikker på hvor mye man skal legge i Obostallene, Middelthun prosjektet er vel også medregnet her?
kator
02.03.2019 kl 16:06 4769

Kun bruktboliger som inngår i Obos statistikken.....

Takk. Ja, godt å få den i boks. Hadde ikke allverdens forventninger her, så resultatet ble bedre enn forventet.

Våren 2016 var det nesten ingen forskjell mellom bruktpriser og nypriser, derfor valgte jeg å gjøre et impulskjøp. Kunne nok valgt et bedre objekt, men timingen var perfekt. Prisene ble justert opp ganske raskt etterpå, og tror de nådde toppen bare ett år etter at jeg kjøpte. Da ble tilsvarende boliger priset til 4,2 millioner, altså 1 million mer enn jeg ga. Selv om brukte to-roms og nye ferdigstilte to-roms i bruktmarkedet omsettes for ca 3,6 millioner, har ikke Obos justert ned prisene. Skjønner ærlig talt ikke hvem som kan finne på å kjøpe disse boligene for 4,2 millioner. De som kjøpte for to år siden må nok vente en god stund før de er i pluss.
Marximat
06.03.2019 kl 09:41 4590

https://www.finn.no/141194468

52 kvm - idyllisk lite trehus på Vålerenga/Galgeberg. Solgt i går, gikk etter første visningsrunde, så vidt jeg vet.

Solgt for 4 550 000.

2 stk fra Valleløkka, St. Hanshaugen
3 roms 71 kvm. Prisantydning 5.900.000 ble satt ned fra 6.0 forrige uke ikke solgt, solgt denne uken for 6.000.000 . FINN-kode140053789
Tomannbolig 158 kvm., men halvparten av bolig i kjelleretasje. Prisantydning 13.990.000 solgt for 16.200.000. FINN-kode141483166
Redigert 14.03.2019 kl 22:10 Du må logge inn for å svare
kator
21.03.2019 kl 14:48 4315

Gøteborggata - Konfektfabrikken
4-roms i 3. etasje med garasje / prisantydning 6.800.000 / solgt 7.150.000 (87.000 pr. m2)
FINN-kode: 142149258
Redigert 21.03.2019 kl 14:50 Du må logge inn for å svare
kator
09.05.2019 kl 07:48 4076

Frem fra glemselen - 6 uker siden sist på denne klassiske tråd.

Noen omsetninger på Grünerløkka tirsdag og onsdag denne uken :

Waldemars Hage (10 etasje av 11)
Prisantydning 5.900.000 / solgt 6.350.000 (100.000 pr. m2)
FINN-kode: 145908385

Rosteds gate ( 1. etasje av 4)
Prisantydning 4.400.000 / solgt 4.800.000 (80.000 pr. m2)
FINN-kode: 146152293

Toftes gate v/ Birkelunden (5. etasje av 5)
Prisantydning 5.390.000/solgt 5.700.000 (89.000 pr. m2)
FINN-kode: 143275836

Fossveien (3. etasje av 5)
Prisantydning 4.600.000/solgt 5.350.000 (89.000 pr. m2)
FINN-kode: 146034634

Første 2 uker etter påske er det solgt 144 leiligheter på Grünerløkka til snittpris 80.700 / i snitt er de solgt 4% over prisantydning. Sterkt marked.

Redigert 09.05.2019 kl 08:04 Du må logge inn for å svare
kator
19.05.2019 kl 10:40 3893

Mai i Gøteborggata -
jeg følger denne gata på Grünerløkka/Rodeløkka tett og her er de 4 salgene som har skjedd i gata i mai

Gøteborggata 6 - 5. etasje / 2-roms
Prisantydning 3.400.000 / solgt 3.640.000 (94.000 pr. m2)
FINN-kode: 145881517

Gøteborggata 37B - 2. etasje / 3-roms
Prisantydning 4.200.000 / solgt 4.550.000 (83.000 pr. m2)
FINN-kode: 146549762

Gøteborggata 1 - 3. etasje / 4-roms
Solgt til prisantydning 6.950.000 (76.000 pr. m2)
FINN-kode: 146601732

Gøteborggata 35 A - 1. etasje / 4-roms
Prisantydning 8.000.000 / solgt 8.500.000 (78.000 pr. m2)
FINN-kode: 147008131

kator
27.05.2019 kl 18:28 3705

Fulgte denne idag :

Gøteborggata 10 / 3. etasje / 3 roms + hybel + garasje.
Prisantydning 6.600.000 / solgt 6.550.000 (81.000 pr. m2)

Leiligheten kjøpt i 2010 for 3.670.000 - ferdigstilt i 2012. Salgssum 78% høyere enn opprinnelig kjøpesum. En av få relativt nyere i den senere tid jeg har "sett på" hvor man kunne regnet det sånn nogenlunde hjem for utleie. Burde kunne få ca. 27.000 i måneden for 3-roms, hybel og garasje. Lave felleskostnader på ca 2.375...Legger man inn 1.000 ekstra for drift/vedlikehold (lavt fordi eiendommen er relativt ny) i måneden yielder den ca 4,3% p.a. ... ikke fantastisk, men til å være god standard, relativt nytt, sentralt og godt beliggende i Oslo er det bra....(Trodde faktisk den skulle gå nærmere 7.000.000,-).

FINN-kode147640379

Ellers mandagsrekord i Oslo for året med 163 salg p.t., men skulle bare mangle med rekordtilbud...Spennende imorgen også. Burde runde 400 + på mandag/tirsdag.

Redigert 27.05.2019 kl 18:52 Du må logge inn for å svare
sondresb
28.05.2019 kl 16:29 3637

Takk for info. Tror kanskje 27k er ørlitt høyt estimat for leie (tror realistisk er rett over 8 for hybel, rundt 16-17 for leilighet, og ikke mer enn rett over tusen for garasjen), så spesielt om man er konservativ og regner 11 mnd per år er ikke yield noe veldig å skryte av for å administrere dette. Bor i sameiet og leier ut hybel selv. Har dog ikke ny førstehåndskjennskap om leiepris 3-roms her (leide ut litt for et par år siden), så kanskje jeg estimerer litt lavt der?
kator
29.05.2019 kl 08:07 3548

Ikke tatt helt ut av luften Sondresb - har en meget lik en i samme kompleks hvor jeg har 27.500 i måneden - men hvor jeg da betaler strømmen / snitt siste år ca 750....burde få løftet strømmen over på leietaker - men er en hjertegod utleier. Har i de 6,5 årene jeg har eid/leid ut den hatt tilsammen ca 14 dager ledighet i hybelen. Leiligheten har ikke vært ledig 1 dag....

Redigert 29.05.2019 kl 08:32 Du må logge inn for å svare
kator
29.05.2019 kl 08:23 3537

Noen salg på Grünerløkka fra en travel gårsdag

Seilduksgata
Prisantydning 8.200.000 / solgt 9.250.000 (99.000 pr. m2)
FINN-kode: 147787547

Rathkes gate
Prisantydning 5.950.000 / solgt 6.650.000 (104.000 pr. m2)
FINN-kode: 147675267

Waldemars hage
Prisantydning 6.400.000 / solgt 6.570.000 (103.000 pr. m2)
FINN-kode: 147928735

Fjellgata
Prisantydning 8.000.000 / solgt 8.100.000 (90.000 pr. m2)
FINN-kode: 147814594

Hammerfestgata
Prisantydning inkl. fellesgjeld 3.850.000 / solgt 4.300.000 (84.000 pr. m2)
FINN-kode: 148010797

Leiligheter i snitt solgt 3,3% over prisantydning i bydelen siste måned og snittet over 80.000 pr. m2. Ikke akkurat prisras. Solgt 322 leiligheter på 1 måned / ca 280 for salg.
Redigert 29.05.2019 kl 09:45 Du må logge inn for å svare
sondresb
03.06.2019 kl 14:56 3310

Interessant, takk - jeg har også hatt 100% utleie på hybelleiligheten i praksis.

Jeg var på visning på denne mtp å leie ut hele leiligheten. Megler trodde hybelen var utleid for 7.500kr i dag, men det burde være mulig å få mer. Enig i at det ikke er så mange leiligheter som lar seg regne hjem i Oslo for tiden mtp utleie, men denne syns jeg også var blant de bedre sånn sett. Har et par spørsmål som dere kanskje har svar på siden dere eier der: Mtp eiendomsskatt, vil denne leiligheten få ett eller to bunnfradrag? Mtp at det bare er mulig å eie fire boenheter før man ved fem boenheter vil få næringsbeskatning, vil denne leiligheten regnes som en eller to boenheter?
mrpotato
03.06.2019 kl 23:44 3238

Jeg er ganske sikker på at denne regnes som en boenhet. Jeg kjenner ikke til akkurat den leiligheten men utifra planløsningen kan jeg ikke tenke meg at det skal være to enheter. Jeg har en lignende et annet sted i byen og det regnes som en enhet.
sondresb
04.06.2019 kl 11:03 3239

Feil, den går som to boenheter mtp. kommunal eiendomsskatt (i alle fall den jeg har). To branndører fra felles gang, eget kjøkken og bad - det er kravet, selv om den kun er type 18m2.
MrToast
04.06.2019 kl 15:24 3196

Denne leiligheten på Sagene ble kuppet et par dager etter den ble lagt ut.

Prisantydning 5 200 000 kr / solgt for 5 700 000.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=149057243
mrpotato
05.06.2019 kl 00:38 3131

Men den har ikke eget seksjonsnr? Merkelig. Min regnes som en enhet når de beregner formueskatt. Samme opplegg og samme areal.
Eiendomsskatt har jeg ikke sett noe til foreløpig.

Hvordan har de delt opp og beregnet verdi for deg?
sondresb
05.06.2019 kl 13:13 3060

Du fyller selv inn skjema. Det skjer ikke automatisk. Du har vel rett i at det er formuesskatt det er bunnfradraget gjelder, ja - upresist av meg. Poenget for min del er i alle fall at modellen blir veldig skattemessig gunstig. Fullt fradrag for renter, skattefri leieinntekt og akkurat ingen formuesskatt på grunn av to enheter.
kator
09.06.2019 kl 12:36 2841

En litt annen innfallsvinkel idag.

Har sett på leiligheter solgt i bydel Grünerløkka siste 12 måneder for å prøve å se utviklingen på en litt annen måte en den vanlige prisstatistikken....

Siste 12 måneder er det solgt 3092 enheter / snittpris for disse 77.759 pr. m2
Siste 9 måneder er det solgt 2367 enheter / snittpris for disse 77.794 pr m2
Siste 6 måneder er det solgt 1464 enheter / snittpris for disse 78.676 pr. m2
Siste 3 måneder er det solgt 820 enheter / snittpris for disse 79.159 pr. m2
Siste 1 måned er det solgt 305 enheter / snittpris for disse 79.759 pr. m2
Siste 14 dager er det solgt 167 enheter / snittpris for disse 80.586 pr.m2

Blir spennende om vi stabiliserer oss over 80.000 pr. m2 i bydelen fremover. Det er i hvertfall sikkert at utviklingen siste året ikke tilsier "krakk" - snarere en forsiktig positiv utvikling...som er mitt råtips også for årene fremover.


Oslo har gjort det ok siste året. Men går det ille i nabokommunene, så vil det merkes i Oslo.
mrpotato
09.06.2019 kl 17:57 2762

Hmm. Bunnfradraget gjelder for eiendomsskatten, ikke formueskatten?

Litt usikker på hvordan dette blir skattemessig gunstig. Kan du forklare litt nærmere?

Jeg betaler ikke eiendomsskatt fordi bunnfradraget spiser opp alt så det slipper jeg uansett unna.

Jeg betaler derimot formueskatt. De beregner 90% av boligverdien som formue. Hvordan ville det blitt mer gunstig å dele det opp? Det ville fortsatt blitt 90% av verdien.

Hadde det vært snakk om eiendomsskatt så ville det kanskje vært mer logisk. Eller er det noe jeg har missa her?
kator
09.06.2019 kl 18:09 2751

Det er nok der vi er uenig. Jeg mener at det er noe helt fundamentalt galt med prisingen av nye prosjekter i randsonen i forhold til Oslo. Når du skal betale + 70.000 pr. m2 på Lørenskog, + 80.000 i Lillestrøm og + 85.000 pr. m2 på Kolbotn mener jeg pendelen skal svinge tilbake. Med fall i randsonen og stabilt / økende i Oslo
Redigert 09.06.2019 kl 18:33 Du må logge inn for å svare
sondresb
13.06.2019 kl 12:14 2532

Uklart skrevet av meg, men det er vel tre elementer som er relevante skattemessig med disse X+1-oppsettene (3+1 hos meg):
- Utleie av +1-delen er skattefri så lenge den er mindre enn hoveddelen
- Formuesskattmessig beregnes hele som primærbolig, som også er mye gunstigere enn å eie en separat hybelleilighet for utleie
- Eiendomsskattmessig blir det to enheter med hvert sitt bunnfradrag gitt at den tilfredsstiller kravene, for meg i praksis 0 i eiendomsskatt (Oslo)

Det er mulig du leier ut også hoveddelen av X+1? Jeg bor i den, dermed gjelder de to første punktene. Mens gjeldsrenter får fullt fratrekk.

Om man har tro på at boligmarkedet vil stige, gir det jo også enklere mulighet for "gearing" på denne måten ved at man eier noe større enn løpende "boligforbruk" tilsier uten å mekke med separat enhet. Om man som ung har mulighet til å kjøpe en type 2+1, evt. er villig til å leie ut et rom eller to, er det etter min mening en av de sikreste boliginvesteringene og er mye mer robust for ulike scenarioer for opp- og nedgang i prisene enn å kjøpe to separate enheter (som typisk ikke er realistisk heller for mange dette kunne være aktuelt for).

Kator, jeg er enig i beskrivelsen din, men kanskje ikke i konklusjonen, dersom randsonen faller mye. Jeg tror ikke Oslo vil vokse videre jevnt og stabilt dersom randsonen dropper 20 % for eksempel. Det er minst to mekanismer. 1) Fall i Akershus, rammer EK og familiebank som gjør det vanskeligere å flytte fra Akserhus til Oslo. Fall i Akershus i forhold til Oslo gjør Akershus til et relativt mer attraktivt alternativ for de som kommer flyttende fra bygdenorge.
kator
13.06.2019 kl 18:23 2438

Veldig flott å være saklig uenig !

Mitt hovedpoeng - og erfaring - er at mye i livet er som et trekkspill. Jeg mener at det i 2-3 år nå har vært en utvikling hvor forskjellene mellom attraktivt/sentralt i Oslo og randsonen har blitt unaturlig liten. Og at det jeg oppfatter som "likevekten" / eller midtpunktet i trekkspillet (hvis det heter det) - vil komme tilbake....vi får se.

Familiebanken tror jeg blir relativt lite påvirket dersom boligprisene skulle falle - av de jeg ser "rundt meg" som hjelper barna er de aller fleste gjeldfrie....i hvertfall på primærbolig.
Redigert 13.06.2019 kl 19:04 Du må logge inn for å svare

Igjen enig i beskrivelsen. Trekkespillet er sammentrykket. Når skrekkspillet nå går ut igjen tror jeg det blir preget av en randsone som går ned. Helt villt nå. Greverudtorget er nå klar for innflytting. Drøssevis er usolgt, og mange som ER solgt er lagt ut for leie. Lurer på om dette er lokale kjøpere som ikke er blitt kvitt sin enebolig.....?
Redigert 13.06.2019 kl 21:26 Du må logge inn for å svare
livecnn
13.06.2019 kl 21:32 2395

Mulig randsonen til hovedstaden har utfordringer, men ta en titt på Skien, Porsgrunn, Larvik og Sarps/Halden Fredrikstad. Utrolig mye til salg. Det svettes godt for tiden, er det 20 juni som holder kjøperne på gjerdet ?

Bolig i Norge er ikke særlig dyrt når man ser på inntekstnivået, unntaket er sentralt i Oslo og visse strøk i Bærum. I f.eks Stavanger har prisene nærmest stått stille i 6-7 år og der er det faktisk veldig billig i forhold til inntekstnivået.

Boligprisene stiger kun i attraktive strøk i Oslo og da kun for gode objekter. På Furuset og Holmlia kan man få 100 kvm med garasje for 3,5 mill, litt oppussing selvfølgelig. Som jeg ser det er markedet veldig selektivt, bra strøk sentralt og bra objekter går som det suser.

Bomringen vil skape ennå større klasseskille og det vil bli ennå mer attraktivt å bo sentralt i Oslo. Når det gjelder Greverudtorget på Kolbotn er det nok for høyt priset, min teori er at det er Holmlia og Rosenholm som har litt av skylden, rett i nærheten, samme toglinje og boligprisene er halvparten.

Dyrt i Oslo?, at det ikke finnes unge som vil etablere seg i multikulturelle strøk som f.eks Holmlia og Furuset finner jeg faktisk svært rart når man ser hva folk flest stemmer på av politiske partier. Kun FRP som er negative til innvandring og de får knapt 10-12%, ennå mindre i Oslo. Her er noen eksempler på at et ungt par med forholdsvis lav inntekt fint kan etablere seg med forholdsvis kort reisetid til Oslo sentrum.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=149444842
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=147226886
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=149246600
Redigert 13.06.2019 kl 23:36 Du må logge inn for å svare
kator
18.06.2019 kl 10:47 2191

Comeback for lokke-prising ?

Gøteborggata 16 - 3 roms i 5.etasje med garasje
Prisantydning 3.800.000 / solgt i går for 4.685.000 (90.000 pr. m2)

Veldig merkelig å prise denne til ca 73.000 pr. m2 - salgsprisen ble på + 90.000 pr. m2
FINN-kode: 149646883
Kjøpt for 2.950.000 i 2011/12 på prospekt...ferdigstilt 2013
Redigert 18.06.2019 kl 10:53 Du må logge inn for å svare

Tror det er gunstig å få budrunden igang nå for tiden.

Enig, klassisk lokkepris, gikk vel til en pris som den omtrent burde vært lagt ut for. Men denne burde de klart å få solgt til den prisen uten å "lure" folk.
kator
19.06.2019 kl 15:58 1936

På samme postnummer (0566) ble denne hele 2-manns boligen solgt denne uken - her synes jeg prisantydningen var frisk nok.....spesielt i forhold til den ganske jordnære standarden. Men den gikk 18% over...

Snippen 6
Prisantydning 13.000.000/ solgt 15.350.000 (92.500 pr. m2). Snitt for 2-mannsboliger i Oslo ligger på i underkant av 65.000 pr. m2. For eneboliger kryper vi såvidt over 65.000 pr. m2.

FINN-kode149256857
Redigert 19.06.2019 kl 16:35 Du må logge inn for å svare

En fra St. Hanshaugen. 61 kvm. 2 roms, ikke gjennomgående oppusssingsobjekt. Megler sier at den kan bygges om til 3 roms, noe som sikkert er mulig men da må man legge rør i gulv eller vegger. Denne gikk for 5,5 mill, 510.000 over prisantydning, ca 90.000 pr kvm.
FINN-kode149467679
Redigert 19.06.2019 kl 23:07 Du må logge inn for å svare