Hva skjer i utleiemarkedet?
Marianne
14.01.2018 kl 18:48
7929
https://e24.no/privat/boligmarkedet/rekordmange-boliger-til-utleie/24231048
I Oslo er det mer enn 2600 boliger for utleie og det øker. Tilflyttingen til Oslo reduseres kraftig. Asylsøkere har blitt 95%lavere i forhold til 2015.svensker og polakkene drar hjem. En del som ikke fikk solgt boligen i høst har lagt den på Finn for leie. Forsetter dette kan et betydelig antall boliger komme tilbake igjen i til salgs markedet.
I Oslo er det mer enn 2600 boliger for utleie og det øker. Tilflyttingen til Oslo reduseres kraftig. Asylsøkere har blitt 95%lavere i forhold til 2015.svensker og polakkene drar hjem. En del som ikke fikk solgt boligen i høst har lagt den på Finn for leie. Forsetter dette kan et betydelig antall boliger komme tilbake igjen i til salgs markedet.
Redigert 20.01.2021 kl 15:08
Du må logge inn for å svare
Hvem vet, ser ut som det er for mange utleieboliger for tiden.
Det blir ikke ille før det blir priskrig på utleie.
Det er ikke nødvendigvis så gunstig med utleie. Spesielt ikke for de med AS, da er rentene dyrere også. De som har kjøpt med lite egenkapital kan slite med nattesøvnen.
Det er ikke nødvendigvis så gunstig med utleie. Spesielt ikke for de med AS, da er rentene dyrere også. De som har kjøpt med lite egenkapital kan slite med nattesøvnen.
Redigert 14.01.2018 kl 22:26
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
14.01.2018 kl 23:59
7663
Reelle boliger til leie er pt 1766 (1688 leiligheter, 50 eneboliger, 22 tomannsboliger og 6 rekkehus).
Inkludert 205 hybler og 433 rom i bofellesskap er vi på 2424.
Fortsatt: Dette ER høyere sum enn siste år og de siste årene før.
Det som antagelig skjer er at når leieprisene er gått opp og salgsprisene ned er det flere som velger å leie ut i stedet for å selge. Det er et verdibasert logisk valg. Det er rett og slett vesentlig mer lønnsomt å leie ut nå enn for 12 måneder siden. Salgspris ned ca 6% (og antagelig litt mere) og leiepris opp ca 6% gir en ca 12% bedre yield enn siste år.
Til nå har det i tillegg vært en god del som - enten frivillig eller tvungent pga låneforskriften - har utsatt kjøp og i stedet valgt å leie. Så flere leier ut (eller flere enheter leies ut) og flere leier.
Inkludert 205 hybler og 433 rom i bofellesskap er vi på 2424.
Fortsatt: Dette ER høyere sum enn siste år og de siste årene før.
Det som antagelig skjer er at når leieprisene er gått opp og salgsprisene ned er det flere som velger å leie ut i stedet for å selge. Det er et verdibasert logisk valg. Det er rett og slett vesentlig mer lønnsomt å leie ut nå enn for 12 måneder siden. Salgspris ned ca 6% (og antagelig litt mere) og leiepris opp ca 6% gir en ca 12% bedre yield enn siste år.
Til nå har det i tillegg vært en god del som - enten frivillig eller tvungent pga låneforskriften - har utsatt kjøp og i stedet valgt å leie. Så flere leier ut (eller flere enheter leies ut) og flere leier.
Marianne
15.01.2018 kl 06:56
7605
Onkel s! Man sammenlignet ikke epler og bananer. Antall boliger til leie for kort tid siden var 1800. I dag er det 2620. Det er tallet vi må forholde oss til økningen i antall boliger til leie. I tillegg skriver du at leieprisene har økt 6 prosent siste året. Leieprisene har ikke økt 6 prosent siste halvåret samtidig som utbudet av leiligheter for leie har økt kraftig. De har vel heller falt det siste halvåret parallelt med boligprisfallet.https://e24.no/makro-og-politikk/bolig/leieprishopp-paa-smaa-oslo-leiligheter-flere-ser-seg-noedt-til-aa-leie/24089107
Det er nå vi skal følge nøye med hva som skjer i leie markedet. Det kommer masse nye boliger ut i markedet også i tillegg
Det er nå vi skal følge nøye med hva som skjer i leie markedet. Det kommer masse nye boliger ut i markedet også i tillegg
Redigert 15.01.2018 kl 06:59
Du må logge inn for å svare
Mdg1
15.01.2018 kl 07:00
7595
Det hjelper lite at leieprisene har gått opp om man ikke får leid ut. Skal man få leid ut må man nå ned i pris.
Marianne
15.01.2018 kl 07:20
7575
Det er utviklingen i leiepriser også suste halvår som er av betydning i tillegg til det økte utbudet. Vi fikk vel en topp i 2016 på 2700 til leie. Kommer det en ny topp nå er det foruroligende med tanke på færre innflyttere til oslo
Onkel_S
15.01.2018 kl 07:49
7583
Marianne,
Som skrevet er tallet på finn høyere enn de siste årene for 15. januar. Nærmeste er 2015 hvor det var 2350.
Påstanden om leieutviklingen er herfra. Jeg tegner med at det meste av leieprisøkingen skjedde på sommeren, men det må være normalt.
Https://e24.no/privat/leiebolig/disse-boligprisene-gaar-motsatt-vei-mange-tenker-nok-at-det-loenner-seg-aa-vente/24227691
Som skrevet er tallet på finn høyere enn de siste årene for 15. januar. Nærmeste er 2015 hvor det var 2350.
Påstanden om leieutviklingen er herfra. Jeg tegner med at det meste av leieprisøkingen skjedde på sommeren, men det må være normalt.
Https://e24.no/privat/leiebolig/disse-boligprisene-gaar-motsatt-vei-mange-tenker-nok-at-det-loenner-seg-aa-vente/24227691
Redigert 15.01.2018 kl 07:50
Du må logge inn for å svare
paneldata
15.01.2018 kl 09:35
7532
Hvordan i alle dager får du det til å bli mer lønnsomt med utleie?
Eksempel:
boligverdi 4 mill 1.1.2017 gir
boligverdi 3.76 mill 1.1.2018 med 6% prisfall (240 000 i tap)
tenkt husleie 20 000/mnd 1.1.2017
tenkt husleie 21 200/mnd 1.1.2018 ved 6% husleieøkning. La oss ta enda et år til med samme utvikling:
boligverdi 3.76 mill 1.1.2018 gir
boligverdi 3,5344 mill 1.1.2019 med 6% prisfall (225 600 i tap)
tenkt husleie 21 200/mnd 1.1.2018
tenkt husleie 22 472/mnd 1.1.2018 ved 6% husleieøkning.
Kort sagt, utleie kan ikke være god butikk ved boligprisfall. Mange utleiere har i tillgg satt leieprisen alt for lavt i utgangspunktet, da de håpet på stor prisvekst. Vedkommende jeg leier av kjøpte for 10 mill, leier ut for 17'' /mnd.
Eksempel:
boligverdi 4 mill 1.1.2017 gir
boligverdi 3.76 mill 1.1.2018 med 6% prisfall (240 000 i tap)
tenkt husleie 20 000/mnd 1.1.2017
tenkt husleie 21 200/mnd 1.1.2018 ved 6% husleieøkning. La oss ta enda et år til med samme utvikling:
boligverdi 3.76 mill 1.1.2018 gir
boligverdi 3,5344 mill 1.1.2019 med 6% prisfall (225 600 i tap)
tenkt husleie 21 200/mnd 1.1.2018
tenkt husleie 22 472/mnd 1.1.2018 ved 6% husleieøkning.
Kort sagt, utleie kan ikke være god butikk ved boligprisfall. Mange utleiere har i tillgg satt leieprisen alt for lavt i utgangspunktet, da de håpet på stor prisvekst. Vedkommende jeg leier av kjøpte for 10 mill, leier ut for 17'' /mnd.
Onkel_S
15.01.2018 kl 10:11
7523
Fordi man alltid agerer her og nå og ikke tilbake i tid.
Hva boligens verdi var for 1 år siden betyr lite for om det lønner seg å leie den ut nå kontra å selge den. Den som nå velger å leie ut ville sikkert heller ha solgt i april, men det kan man ikke gå tilbake og gjøre.
Og du vil finne de som kjøper for utleie nå som ikke ville gjøre det siste vår fordi avkastet da var for dårlig. Det er det ikke lenger.
Saken er at boligmarkedets aktører i høyere grad re-agerer på hvordan rammebetingelsene faktisk har utviklet seg enn på hva man spekulerer på skjer for fremtiden. Husleienivå, rente, og boligpris er alle kjente størrelser her og nå. Og her og nå peker de oi langt større grad mot at utleie er lønnsomt enn de gjorde for 1 år siden. (Og da er kjøp for egen bolig naturligvis ennå mer lønnsomt).
Markedet styres i stor grad av sine verdier. I langt mindre grad av spekulasjon.
Hva boligens verdi var for 1 år siden betyr lite for om det lønner seg å leie den ut nå kontra å selge den. Den som nå velger å leie ut ville sikkert heller ha solgt i april, men det kan man ikke gå tilbake og gjøre.
Og du vil finne de som kjøper for utleie nå som ikke ville gjøre det siste vår fordi avkastet da var for dårlig. Det er det ikke lenger.
Saken er at boligmarkedets aktører i høyere grad re-agerer på hvordan rammebetingelsene faktisk har utviklet seg enn på hva man spekulerer på skjer for fremtiden. Husleienivå, rente, og boligpris er alle kjente størrelser her og nå. Og her og nå peker de oi langt større grad mot at utleie er lønnsomt enn de gjorde for 1 år siden. (Og da er kjøp for egen bolig naturligvis ennå mer lønnsomt).
Markedet styres i stor grad av sine verdier. I langt mindre grad av spekulasjon.
Redigert 15.01.2018 kl 10:17
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2018 kl 11:00
7499
Har nettopp sett på leiligheter 60-70 kvm i Oslo i både salgs- og leiemarkedet på finn.no.
Medianpris salg: 3 867 000
Medianleie: 15 500 pr måned = 140 000 kr netto pr år (ved nettoleie = 3/4 av brutto dvs 9 måneders bruttoleie)
Avkast: 100 * 140 000 / 3 867 000 = 3,6%
Til sammenligning er 10. beste 5 års fastrentetilbud for boliglån på 2,5% (ved kjøp for egen bolig blir det 1,93% pga skattefradraget)
Fastrentene er marginalt ned siden vår 2017 - ca 0,1%-poeng, men det er en meget stor forskjell på å leie ut med 3,1% avkast og betale 2,6% i rente som vår 2017 og leie ut med 3,6% avkast og låne til 2,5% som nå.
margin vår 2017: 3,1-2,6 = 0,5
margin jan 2018 3,6-2,5 = 1,1 hvilket er 1,1/0,5 = 2,2 ganger høyere eller 110%
For selvboere blir forskjellen ikke så stor, men fortsatt betydelig:
margin (dvs sparet husleiebetaling i fht renteutgift)
vår 2017 3,1-2,0 = 1,1
jan 2018 3,6-1,9 = 1,7 hvilket er en faktor 1,55 høyere eller 55%
Helt opplagt at både utleie og kjøp for egen bolig er mye mer lønnsomt nå enn siste år (og dermed også "behold boligen i stedet for salg" uansett formål).
Tillegg: Vedkommende som leier ut til deg leier da ut til under renten. Det er naturligvis dårlig butikk da marginen er negativ. Men man kan få 17 000 kr pr måned for en vesentlig lavere investering enn 10 millioner. Ca 4 til 4,5 er tilstrekkelig.
Medianpris salg: 3 867 000
Medianleie: 15 500 pr måned = 140 000 kr netto pr år (ved nettoleie = 3/4 av brutto dvs 9 måneders bruttoleie)
Avkast: 100 * 140 000 / 3 867 000 = 3,6%
Til sammenligning er 10. beste 5 års fastrentetilbud for boliglån på 2,5% (ved kjøp for egen bolig blir det 1,93% pga skattefradraget)
Fastrentene er marginalt ned siden vår 2017 - ca 0,1%-poeng, men det er en meget stor forskjell på å leie ut med 3,1% avkast og betale 2,6% i rente som vår 2017 og leie ut med 3,6% avkast og låne til 2,5% som nå.
margin vår 2017: 3,1-2,6 = 0,5
margin jan 2018 3,6-2,5 = 1,1 hvilket er 1,1/0,5 = 2,2 ganger høyere eller 110%
For selvboere blir forskjellen ikke så stor, men fortsatt betydelig:
margin (dvs sparet husleiebetaling i fht renteutgift)
vår 2017 3,1-2,0 = 1,1
jan 2018 3,6-1,9 = 1,7 hvilket er en faktor 1,55 høyere eller 55%
Helt opplagt at både utleie og kjøp for egen bolig er mye mer lønnsomt nå enn siste år (og dermed også "behold boligen i stedet for salg" uansett formål).
Tillegg: Vedkommende som leier ut til deg leier da ut til under renten. Det er naturligvis dårlig butikk da marginen er negativ. Men man kan få 17 000 kr pr måned for en vesentlig lavere investering enn 10 millioner. Ca 4 til 4,5 er tilstrekkelig.
Redigert 15.01.2018 kl 11:23
Du må logge inn for å svare
Det er bare ikke så enkelt Onkel.
Utleieenheten kan stå tom noen måneder. Om markedet endrer seg i negativ retning så flytter folk kanskje til en leilighet hvor de mener de får mere igjen for pengene.
Det kan også være uforutsette kostnader som belastes huseier ikke leietaker.
Å så er det renten da. Hva er den om 10 år?
Utleieenheten kan stå tom noen måneder. Om markedet endrer seg i negativ retning så flytter folk kanskje til en leilighet hvor de mener de får mere igjen for pengene.
Det kan også være uforutsette kostnader som belastes huseier ikke leietaker.
Å så er det renten da. Hva er den om 10 år?
Onkel_S
15.01.2018 kl 12:34
7443
Innlegget er slettet
Med nettoleie estimert som 75% av brutto er det allerede tatt noe fra til uforutsette utgifter og leietap.
Og hverken uforutsette utgifter eller risiko for leietap er noe nytt. Det var like aktuelt siste år.
Renten er viktigst i starten (lån både avdras og inflasjonen tar en liten jafs hvert år). fem års fastrente er markedets beste konservative estimat for hva gjennomsnittlig flytende rente kommer å være. Og ikke heller dette er forskjellig fra siste år.
Det som er endret er at investeringen er lavere nå OG avkastet høyere.
Og hverken uforutsette utgifter eller risiko for leietap er noe nytt. Det var like aktuelt siste år.
Renten er viktigst i starten (lån både avdras og inflasjonen tar en liten jafs hvert år). fem års fastrente er markedets beste konservative estimat for hva gjennomsnittlig flytende rente kommer å være. Og ikke heller dette er forskjellig fra siste år.
Det som er endret er at investeringen er lavere nå OG avkastet høyere.
landis
15.01.2018 kl 13:01
7433
5 års fastrente har ingen fjærneste sammenheng med renten om 5 år. !
Overhodet ingen.
I så fall er renten blitt satt feil i alle år, og samtlige som ikke har inngått fastrenteavtaler det siste året er prima idioter.
Markedet har alltid rett. Ditto fastrenteandel. Påstanden din er løgn.
Overhodet ingen.
I så fall er renten blitt satt feil i alle år, og samtlige som ikke har inngått fastrenteavtaler det siste året er prima idioter.
Markedet har alltid rett. Ditto fastrenteandel. Påstanden din er løgn.
Marianne
15.01.2018 kl 13:37
7405
3,6% avkastning? Det stemmer ikke. Det koster faktisk en del å eie en leilighet. Det er fellesutgifter, slitasje vedlikehold skatt etc .Leiligheten kan stå tom. Det kan skje utkastelse.
I tillegg tror jeg ikke den leiligheten vil få 15500 i leie. Så avkastningen er vel mindre enn 0 selv med den lave renten
I tillegg tror jeg ikke den leiligheten vil få 15500 i leie. Så avkastningen er vel mindre enn 0 selv med den lave renten
Redigert 15.01.2018 kl 13:46
Du må logge inn for å svare
Marianne
15.01.2018 kl 13:40
7377
15 januar 2017er det 2620. I tillegg snakker vi nå om et høyt antall boliger til leie i et dårlig boligmarked mens i 2015 kjøpte mange boliger for investering og utleie. Ja det var høyt også da.At det er høyt nå er mye alvorligere
Redigert 15.01.2018 kl 13:42
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2018 kl 13:57
7397
Som skrevet i en annen tråd:
Femårsfadtrente har lite å gjøre med hva renten er OM fem år. Det som er vesentlig er hva gjennomsnittlig rente er de neste fem år.
Som vist i den tråden har historisk 5 års fadtrente ramt dette gjenmomsnittet meget bra. Dvs noe for høyt, men så ikke mer heller.
Bare i 1998 kunne man tjent på å binde renten i fem år. Alle andre perioder har flytende rente i snitt vært noe lavere. I enkelte tilfeller mye lavere
Femårsfadtrente har lite å gjøre med hva renten er OM fem år. Det som er vesentlig er hva gjennomsnittlig rente er de neste fem år.
Som vist i den tråden har historisk 5 års fadtrente ramt dette gjenmomsnittet meget bra. Dvs noe for høyt, men så ikke mer heller.
Bare i 1998 kunne man tjent på å binde renten i fem år. Alle andre perioder har flytende rente i snitt vært noe lavere. I enkelte tilfeller mye lavere
Onkel_S
15.01.2018 kl 14:02
7380
Det er derfor jeg regner 75% av bruttoleie som nettoleie. Det er ut i fra egne erfaringer med ca den størrelse leilighet.
Bruk gjerne 70% i stedet.
Det gjør bare nettoforskjellen mellom 2017 og 2018 større.
15 500 er medianleien i flg finn.no.
Bruk gjerne 70% i stedet.
Det gjør bare nettoforskjellen mellom 2017 og 2018 større.
15 500 er medianleien i flg finn.no.
Redigert 15.01.2018 kl 14:03
Du må logge inn for å svare
landis
15.01.2018 kl 14:19
7393
Ja vel, det var altså meget dårlig butikk å binder renten i -86.. Da vet vi det.
koko
koko
Marianne
15.01.2018 kl 14:20
7369
Regner man med skatt er vel 40-50% et riktigere tall og gir ingen avkasting annet enn en evt verdistigning
Redigert 15.01.2018 kl 14:22
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2018 kl 14:40
7371
Det skattepliktige avkastet er fortsatt en faktor 2 høyere enn siste år
Så kengw man regner nettoavkast på samme måte fir begge årene kommer man til at utæeie er vesentlig mere lønnsomt nå enn for et år siden.
Så på såørsmålet i overskriften til tråde svare: leie er blitt vesentlig mere lønnsomt i fht siste år
Så kengw man regner nettoavkast på samme måte fir begge årene kommer man til at utæeie er vesentlig mere lønnsomt nå enn for et år siden.
Så på såørsmålet i overskriften til tråde svare: leie er blitt vesentlig mere lønnsomt i fht siste år
Redigert 15.01.2018 kl 14:42
Du må logge inn for å svare
paneldata
15.01.2018 kl 14:48
7370
Ved fravær av gevinstbeskatning for prisstigning på utleide objekter ville regnestykket vært veldig enkelt (og langt fra Onkels romantiske skjønnmaling av fortjenesten ved utleie):
Er objektet salgbart lønner det seg å selge det før boligprisfall, og kjøpe det tilbake etterpå, og akseptere at leieinntekter blir 0 når intet leies ut.
Dersom stor gevinstbeskatning slår inn ved salg, vil mange utleiere velge sitte på objektet og ta netto papirtapet som påløper av at det er umulig å få lønnsomhet i utleia den perioden prisfallet pågår. Dette papirtapet veies mot alternative investeringer og skatteposisjoner.
Det uklart hvor mange investorer som sitter med masse kontanter å vurderer å kjøpe seg utleieenhet nå. Men tipper disse ikke føler det haster veldig med å gjøre denne satsningen innen første halvår 2018. Det er lite å tape på å vente noen måneder på å realisere boligdelfindrømmen.
Er objektet salgbart lønner det seg å selge det før boligprisfall, og kjøpe det tilbake etterpå, og akseptere at leieinntekter blir 0 når intet leies ut.
Dersom stor gevinstbeskatning slår inn ved salg, vil mange utleiere velge sitte på objektet og ta netto papirtapet som påløper av at det er umulig å få lønnsomhet i utleia den perioden prisfallet pågår. Dette papirtapet veies mot alternative investeringer og skatteposisjoner.
Det uklart hvor mange investorer som sitter med masse kontanter å vurderer å kjøpe seg utleieenhet nå. Men tipper disse ikke føler det haster veldig med å gjøre denne satsningen innen første halvår 2018. Det er lite å tape på å vente noen måneder på å realisere boligdelfindrømmen.
Marianne
15.01.2018 kl 16:33
7323
Feil!
Man må se hva som har skjedd de siste 6 månedene. O prisstigning på leie og 8 prosent eller var det 10% fall i boligprisene
Man må se hva som har skjedd de siste 6 månedene. O prisstigning på leie og 8 prosent eller var det 10% fall i boligprisene
Redigert 15.01.2018 kl 16:38
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2018 kl 18:04
7299
Det å sammenligne to tall er å skjønnmale?! Der lærte jeg litt mere norsk.
Panel,
1. Langt de flesre som prøver å time markedet slikt bommer.
2. Langt de fleste utleiekontrakter er for lange til at det går an å forsøke å time i fht kortvartige utsving.
3. Intet av dette har betydning for at det....
Er mere lønnsomt å kjøpe for utleie nå enn siste vår
Panel,
1. Langt de flesre som prøver å time markedet slikt bommer.
2. Langt de fleste utleiekontrakter er for lange til at det går an å forsøke å time i fht kortvartige utsving.
3. Intet av dette har betydning for at det....
Er mere lønnsomt å kjøpe for utleie nå enn siste vår
Redigert 15.01.2018 kl 18:04
Du må logge inn for å svare
paneldata
15.01.2018 kl 18:11
7309
Onkel,
Enig i at et kjøp av utleiebolig vil være mer lønnsomt idag enn for ett år tilbake.
Jeg tror samtidig kjøp av utleiebolig er mer lønnsomt ett år fram i tid enn idag. Hva fasiten viser tar det lang tid å finne ut av....
Enig i at et kjøp av utleiebolig vil være mer lønnsomt idag enn for ett år tilbake.
Jeg tror samtidig kjøp av utleiebolig er mer lønnsomt ett år fram i tid enn idag. Hva fasiten viser tar det lang tid å finne ut av....
Onkel_S
15.01.2018 kl 19:20
7270
Det er en helt annen diskusjon, som handler om hva man tror vil skje og ikke hva som faktisk er skjedd
Botafogo
15.01.2018 kl 20:08
7185
Ta gjerne med meglerutgifter og dokumentavgift også. Å «trade» eiendom er nok sjeldent lurt eller spesielt enkelt å gjennomføre. Det ligger også et spekulasjonaspekt her i motsetning til Onkel som prøver å tegne et øyeblikksbilde.
Når det er sagt er ikke jeg i posisjon til å kjøpe mer enn jeg allerede eier. Hadde jeg kunnet er jeg usikker på om jeg ville brukt pengene på en ekstra bolig. Da skulle det nok vært noe ekstra interessant.
Når det er sagt er ikke jeg i posisjon til å kjøpe mer enn jeg allerede eier. Hadde jeg kunnet er jeg usikker på om jeg ville brukt pengene på en ekstra bolig. Da skulle det nok vært noe ekstra interessant.
Det har vel litt med hva du har drevet med igjennom livet. Det selges jo ikke eiendom bare i Oslo og om du har kjøpt og solgt, kanskje mest kjøpt, hva skal du da gjøre med opptjent egenkapital som du kanskje har tjent på nettopp eiendom? Aksjer eller valuta!? Ikke enkelt å komme inn i himmelriket på de områdene eller. Om du eksempelvis bor i Drammen og har kjøpt og solgt eiendom i den byen i hele ditt voksne liv kjenner du ikke bare alle gatene, men alle husene også. Du vet potensialet og mulighetene.
Det som det til slutt koker ned til er hva er alternativet på lang sikt for deg. Alle kan sette pengene på konto å få renter, men aksjer, valuta og kjøp av eiendom krever litt spisskompetanse på hvert sitt område.
Det som det til slutt koker ned til er hva er alternativet på lang sikt for deg. Alle kan sette pengene på konto å få renter, men aksjer, valuta og kjøp av eiendom krever litt spisskompetanse på hvert sitt område.
Onkel_S
15.01.2018 kl 21:08
7198
Man hverken kjøper eller selger i fortid. Det gjør man alltid i fremtiden (evt nå) , ikke de siste 6 månedene. Det prisene ER fallet / ER steget teller naturligvis med i hva avkastet blir fremover, men ikke slik at man MÅ regne med at prisene gjør presis det samme igjen (om det er det du mener, er veldig i tvil).
Angående avlast:
30% av 15 500 kr pr måned er 4650 kr. Det rekker i massevis til fellesutgifter, og forsikring + avsetninger til vedlikehold utover det som dekkes via fellesutgiftene. Og noe til evt tapte husleier.
MEn igjen, Jo llavere %-sats du bruker på å anslå nettoleie desto mer kommer regnestykket ut i favør for 2018 kontra 2017.
F. eks hvis vi trekker 0,2%-poeng fra mine tall:
2017 2,9 - 2,6 = 0,3% i margin (leie minus rente)
2018 3,4 - 2,5 = 0,9% i margin hvilket da er en faktor 3 bedre.
Hele poenget er at utleie er mere lønnsomt nå enn for 10 måneder siden. Og jo mer konservativt du vil regne desto mer mer lønnsomt blir det (trekk 0,4%-poeng til og du går fra at 2017 var negativ til at 2018 er noe positiv)
Angående avlast:
30% av 15 500 kr pr måned er 4650 kr. Det rekker i massevis til fellesutgifter, og forsikring + avsetninger til vedlikehold utover det som dekkes via fellesutgiftene. Og noe til evt tapte husleier.
MEn igjen, Jo llavere %-sats du bruker på å anslå nettoleie desto mer kommer regnestykket ut i favør for 2018 kontra 2017.
F. eks hvis vi trekker 0,2%-poeng fra mine tall:
2017 2,9 - 2,6 = 0,3% i margin (leie minus rente)
2018 3,4 - 2,5 = 0,9% i margin hvilket da er en faktor 3 bedre.
Hele poenget er at utleie er mere lønnsomt nå enn for 10 måneder siden. Og jo mer konservativt du vil regne desto mer mer lønnsomt blir det (trekk 0,4%-poeng til og du går fra at 2017 var negativ til at 2018 er noe positiv)
Redigert 15.01.2018 kl 21:17
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2018 kl 21:16
7202
Jeg henviste til en graf du selv postet i en annen tråd for et par måneder siden, og forventer at du selv husker hva du poster (denne tråden googlet frem på et øyeblikk: http://forum.hegnar.no/thread.asp?id=2411931).
Denne grafen:
http://www.pengenytt.no/wp-content/uploads/2016/03/Fast-og-flytende-rente-historisk.png
"alle perioder" henviser til grafen. Den starter i 1995.
Her er en del av mitt svar fra den tråden
Nå er det ikke særlig rimelig å bedømme fem-års fastrente etter hva flytende rente er fem år senere. Men med hva gjennomsnittlig flytende rente viser seg å være de kommende fem årene. Det er gjort her, med låntakers briller på:
Inngikk man fastrenteavtaler i 1995,1996,1997 og 1999 har man i snitt hatt ca samme renten som ved flytende.
I 1998 ville man fått noe lavere rente, men ikke noe man ville blitt veldig rik på heller
I 2000, 2001 og særlig 2002 ville man gått på en smell (for 2002 en diger en)
I 2003-04 ville snittrenten vært ca den samme om man hadde valgt flytende eller fast,
I 2005,6,7,8 ville fastrente vært en tabbe, nesten like så stor som i 2001 og 2.
I 2009 ville fem års fastrente eller fem års flytende rente til og med 2014 vært ca det samme.
2010 og 11 ville fastrente vært et tap, men ikke allverden
2012 ville vært et noe større tap.
De senere årene ville løpe ennå, så dem kan vi ikke bedømme så langt.
I sum. Mange perioder hvor fastrenteavtaler ville kommet ut ca likt med flytende rente. To ca to- årsperioder hvor rentebinding hadde vært et stort tap i fht flytende.
Et enkelt år hvor fastrente ville vært gevinst for låntaker (1998).
(Tillegg. Legg merke til at infladjonsmålet og rentestyring etter dette kom i 2002).
Denne grafen:
http://www.pengenytt.no/wp-content/uploads/2016/03/Fast-og-flytende-rente-historisk.png
"alle perioder" henviser til grafen. Den starter i 1995.
Her er en del av mitt svar fra den tråden
Nå er det ikke særlig rimelig å bedømme fem-års fastrente etter hva flytende rente er fem år senere. Men med hva gjennomsnittlig flytende rente viser seg å være de kommende fem årene. Det er gjort her, med låntakers briller på:
Inngikk man fastrenteavtaler i 1995,1996,1997 og 1999 har man i snitt hatt ca samme renten som ved flytende.
I 1998 ville man fått noe lavere rente, men ikke noe man ville blitt veldig rik på heller
I 2000, 2001 og særlig 2002 ville man gått på en smell (for 2002 en diger en)
I 2003-04 ville snittrenten vært ca den samme om man hadde valgt flytende eller fast,
I 2005,6,7,8 ville fastrente vært en tabbe, nesten like så stor som i 2001 og 2.
I 2009 ville fem års fastrente eller fem års flytende rente til og med 2014 vært ca det samme.
2010 og 11 ville fastrente vært et tap, men ikke allverden
2012 ville vært et noe større tap.
De senere årene ville løpe ennå, så dem kan vi ikke bedømme så langt.
I sum. Mange perioder hvor fastrenteavtaler ville kommet ut ca likt med flytende rente. To ca to- årsperioder hvor rentebinding hadde vært et stort tap i fht flytende.
Et enkelt år hvor fastrente ville vært gevinst for låntaker (1998).
(Tillegg. Legg merke til at infladjonsmålet og rentestyring etter dette kom i 2002).
mrpotato
21.07.2020 kl 20:38
2648
2 og 1/2 år senere og jeg får mer enn noen sinne for mine utleieboliger....hmmm....
Redigert 21.07.2020 kl 20:38
Du må logge inn for å svare