Bacheloroppgave *Eiendomsforvaltning* - Problemstilling?

Evensen
28.01.2019 kl 13:26 1523

I forbindelse med avsluttende semester har vi kommet i kontakt med et stort eiendomsselskap som vi skal skrive en bacheloroppgave for. Virksomheten driver med utleie, forvaltning og utvikling av eiendom som sin hovedgeskjeft. Primært er det store næringseiendommer som er i porteføljen. Eiendommene er av både ny og eldre årgang, men jevnt over er eiendommene godt vedlikeholdt og har en høy standard. Virksomheten har et godt rykte og renommé, og er en seriøs aktør i bransjen.

Når det kommer til problemstilling har vi noen forslag selv, men jeg kunne gjerne tenkt meg noen innspill fra dere der ute, som kanskje er i bransjen. Er det noe dere selv har "tenkt" på, som dere gjerne skulle visst, men ikke har hatt tid til å undersøke og se på? Finnes det noen valg og avgjørelser som ofte tas på magefølelse, men som egentlig kunne vært faktabasert? Noe som er aktuelt i forhold til ulike leiekontrakter? Vedlikehold? Verdien av å beholde eksisterende leietaker?

Faget er økonomistyring og investeringsanalyse. Oppgaven skal være et "Business Case", og det må være en del tallknusing.

Supert om dere har noen tanker, og takker for alle svar! :-)
Redigert 28.01.2019 kl 19:39 Du må logge inn for å svare

Etnisitet ved renovasjon hærvrek.
Evensen
28.01.2019 kl 17:19 1442

Har du noen hypoteser du ønsker å dele?

Hva er faget? Økonomirelatert?

En ting jeg alltid har lurt på er om man bør investere (for utleie) på steder som Frogner eller Østkanten. I teorien skal Frogner ha mindre risiko, men også mindre oppside. Skal man gå etter områder med høy yield eller lav risiko?
Et annet interessant tema er boligprisutvikling og infrastruktur. Hvilke områder er over/underpriset mtp reisetid til sentrum? Det sies at et område stiger i verdi hvis man bygger tog eller tbanelinje i nærheten.
pedro1
28.01.2019 kl 19:09 1367

Jeg tror på økte forskjeller mellom god og dårlige steder. Derav vil leiligheter på Frogner i mine øyner øke mere/minke mindre i verdi de neste årene i forhold til disse områdene. Dårlig områder kan godt ligge sentralt, men allikevel ønsker man ikke å bo der av sosiale grunner. Skal jeg våge meg på et slikt området, så kan Holmlia være et eksempel. 10 min fra sentrum. I sentrum tror jeg mange kvier seg for Tøyen. Grunerløkka 10 min unna sentrum har høyere priser. Kjøp et sted du selv kan tenke deg å bo er vel mitt råd ?

En viktig problemstilling er hvilke faktorer som gjør at et område kan skifte fra dårlig til bra.
Hvorfor er Grünerløkka et attraktivt sted å bo nå? Det samme stedet var byens dårligste strøk fram til 80 tallet.

Grunnen til at problemstillingen er viktig er at Tøyen og Grønland i prinsippet kan få samme klassereise. Kanskje tilogmed Holmlia?
Evensen
28.01.2019 kl 19:33 1340

Det stemmer - Økonomistyring og investeringsanalyse!
kator
28.01.2019 kl 20:00 1320

Skjønner at det primært er næringseiendom dere skal skrive om.

Noen forslag :

1. yield i forhold til lange renter (feks Norsk tiåring stat)er spennende - historisk utvikling over tid...Hvor lavt har risikopåslaget vært historisk og hvor er vi nå..
2. yielder i forhold til ulike beliggenheter - gjerne ut fra et litt utvidet Oslo begrep feks...Vika contra Helsfyr - Lillestrøm - Ski - etc etc etc....Er forskjellen 1% / 2% / 3% ?
3. Hvor mye har byggeår på en næringseiendom å si i forhold til hva du kan få i leie - gitt tilnærmet samme standard - eller er det ikke noen forskjell..
4. Hvor mye får man lånt til ulike type næringsiendom --
5. Hva er egentlig normalisert eierkostnader på ulike type bygg når du legger inn leieboertilpasninger / oppgraderinger etc. etc...

Kun noen innspill
Sa2ri
28.01.2019 kl 20:06 1311

Regner med at selskapet dere skal skrive om/for, eier eiendommer av ulik type og alder. Da kan en innfallsvinkel være eierkostnader for de ulike type eiendommene. Har noen av de vern på seg og hva betyr dette i forhold til leietakertilpassinger og/eller fremtidig utvikling? Har beliggenhet noe å si i forhold til investeringsvilje (hvor lett er det å få tak i leietaker)? Det er også en mengde andre forhold som kan være interessant å se på, men lykke til uansett hva dere velger/lander på.
Onkel_S
28.01.2019 kl 20:49 1281

En analyse av utviklingen av vedlikeholdskostnader / nødvendige reparasjoner over tid kunne være både nyttig og interessant.
Et stort selskap med mange enheter - som antakelig drives noenlunde enssvarende - vil kunne gi det nødvendige statistiske grunnlaget.

Test også gjerne om det er forskjell fra bydel til bydel.
pedro1
28.01.2019 kl 23:02 1211

Absolutt Paneldata , men da snakker vi om økt risiko.....og hva det innebære av både nedside og oppside. Uansett, forskjellene skal opp. Kjøp der folk vil bo, ikke et nybygg med dårlig beliggenhet. Tøyen/Grønland har jeg trodd på en stund, men litt mere usikker nå. Tar ikke av iforhold til beliggenhet...og da handler det vel om det sosiale. Det er kanskje for mye snuskerier iforhold til kriminalitet og generelt bråk.

Jeg vet med sikkerhet at snuskerier og bråk var svært hyppig forekommende på grünerløkka i forhold til øvrige deler av byen i tidligere tider....

Siden det stort sett er snakk om næring er det vel meningsløst å diskutere bolig.
Hvis det er snakk om eiendommer med butikker kan det kanskje være relevant å se på hva man tror om etterspørselen etter butikklokaler f eks 10 - 20 år frem i tid. Kan det se ut som om vi eldre er litt lei av å handle, og vi dør jo ut. Unge handler bare på nett? Fotobutikker er ut, filmutleie er borte, platebutikker, leker vil ikke barn ha lenger osv.
Biler skal vi jo helst ikke ha, jeg tror bilbutikker også vil slite fremover.
Så har man butikker kan en relevant problemstilling være: Når bør de senest selges?

Nå vet jeg ikke om noen av eiendommene ligger i noe sentrum. Men dersom det er noen eiendommer i sentrum av Oslo og det virkelig skal jobbes videre med å gjøre det vanskelig å kjøre bil så kan jo en analyse være å se på om det vil gjøre noe med prisutviklingen?
Du har f eks kanskje hørt om den Maxbo- butikken som ved en eventuel ny reguleringsplan måtte fjerne det fleste parkeringsplassene og i stedet lage 88 parkeringsplasser for sykkel? Dersom slikt skal bli gjeldende så kan man jo rett og slett ikke drive den typen næring på slike steder, og da spørs det hvor attraktiv eiendommen blir på sikt. Det er jo ikke sikkert at den da blir særlig attraktiv for andre heller.
Samtidig kan det da være at steder hvor man ikke risikrere kjøre/ parkeringsforbud vil bli mer ettertraktet og derfor bli bedre investeringscase?
Evensen
29.01.2019 kl 21:23 954

Alle eiendommene ligger sentralt i sentrum, så både det med lokasjon, sentrumsutvikling, etc er absolutt av interesse! Primært er det kontorarealer og ulike arealer for institusjoner som leies ut.

Også kontorlokaler og institusjoner kan sikkert påvirkes i stor grad av tilgjengelighet med bil samt parkeringsmuligheter. Selv bare en sånn ting som vedlikehold / rehabilitering blir fort en god del dyrere dersom det ikke går an for håndverkere å parkere samt plassere containere rett utenfor. F eks skal jo nå alt avfall sorteres og de beste stedene er oppe i 14 ulike containere for søppel!
Vi har sluttet å ta jobber der parkering er vanskelig. Gidder rett og slett ikke alt peset det medfører.
Institusjoner må ha parkeringsmuligheter for besøkende. Disse besøkende er neppe unge hilstere som hater biler, men eldre som ikke orker pes med buss og trikk. Det er vanskelig nok å få tak i kvalifiserte ansatte også, og en del vil ønske å parkere.
Selv har jeg ankurat takket nei til et kontor som var perfekt for oss på alle måter bortsett fra nettopp manglende parkering. Det får bli et annet sted!

Se på i hvilken grad reguleringsplaner påvirker leiepriser på lager/kontor/kjøpesentre for å kunne si noe om hva man bør undersøke før man kjøper en større eiendom. Og så se på hva man selv kan gjøre i planprosessen for å påvirke utviklingen.

Flyttes f eks en hovedvei kan et kjøpesenter fort "dø".

Innen forvaltning kan det være morsomt å se på suksess kriterier: hva skal til for å være en god forvalter? Hva skal til på vedlikeholdssiden for å ha fornøyde kunder/hva irriterer leier mest (he he husk at begrepet leietager ikke lenger finnes i husleieloven, det heter leier og utleier!!!)

GL!