Oslo - Boligmarkedet om 10 år

mrpotato
09.03.2019 kl 21:37 2270

Mye diskusjon om boligmarkedet i Oslo for tiden her inne.

Hvis vi ser 10 år fremover i tid;

1) er det lurt å kjøpe bolig i dag for å komme seg inn boligmarkedet hvis man står utenfor, eller burde man vente noen år i tilfelle prisene går ned?

2) er det lurt å kjøpe bolig i dag for å leie ut som en ren investering, eller finnes det andre investeringer (aksjer, kryptovaluta osv) som man burde satse på? Her må man se litt på risiko VS avkastning også selvsagt.

Jeg tror svaret på begge deler er ja, det er lurt og trygt å kjøpe bolig i Oslo i dag. Hva tror dere?

Av alle nasjoner og folk på Tellus, er det kun fire nasjoner som har en mer forgjeldet husholdning i forhold til BNP, enn den norske.
4. Nederland
3. Danmark
2. Australia
1. Sveits

Ja blir spennende å se da om BNP i Norge går ned eller om boligprisene gjør det.

Kvakk Kvakk sa grisen.
gunlove
09.03.2019 kl 21:56 2237

Spørsmålet er om man vil bo i Oslo om 10 år, flere og flere som flytter ut av Oslo av forskjellige årsaker. Hva som skjer med boligpriser på 10 år er svært vanskelig å svare på, ganske sikker på at demografi blir viktigere og viktigere.
pedro1
09.03.2019 kl 22:18 2210

Demografi er en meget viktig faktor. Etterkrigsgenerasjonene er store. De skal først ut av fete eneboliger og inn i leiligheter, for så å legge på lokket et tiår eller to senere. Store sentrale leiligheter sentralt med heis, vil være attraktivt de neste årene........men hva skjer når denne resurssterke generasjonen legger på lokket ?Tror det kan bli en liten demografistyrt nedgang om 15 - 25 år......husk også at det ikke fødes nok kids i Norge som om 25 år skal ta over disse boligene....MEN den tid den sorg. PT er det bare å kjøpe leiligheter sentralt........men ikke kjøp hytter, det er taps prosjekt. LEI heller de få gangene dere er på fjellet :-) God natt :-)
09.03.2019 kl 22:55 2176

1) Jeg ville nok ventet til etter sommeren om jeg hadde vurdert å kjøpe en primærbolig i Oslo nå, men ja.
2) Det finnes alltid noen unntak, men nei.

På 30-100+ års sikt:
Regionalisering av det multinasjonale næringslivet som oppfatter Norden som en region vil medføre til at enten København eller Stockholm blir regionens senter. Oslo vil mest sannsynlig ende som filialby, slik Bergen og Trondheim er i forhold til Oslo i Norge i dag. Dette grunnet den perifere beliggenheten.
mrpotato
09.03.2019 kl 23:01 2169

Jeg har egentlig ingen planer om å være i live om 100 år. Jeg planlegger min tidlige pensjon. Men uansett så må jeg nesten si meg uenig i det siste der. Norge, Sverige og Danmark er fortsatt 3 forskjellige land.

Når det gjelder punkt nr 1 så må man ha et sted å bo. Så hvis man uansett skal bo i Oslo er alternativet å leie. Hva vil vise seg å ha vært mest lønnsomt om 10 år?

Når det gjelder punkt 2 ser at jeg flere er skeptiske her. Så hva mener dere er en smartere alternativ investering?
gunlove
10.03.2019 kl 00:19 2124

Hvis alternativet er å bo i Oslo, så kjøp på en plass der demografien ikke ødelegger hele markedet. Det betyr Bygdøy, Frogner, Holmenkollen etc Du forstår hva jeg mener, har du ikke råd så flytt ut og kjøp noe utenfor Oslo. Hadde aldri kjøpt noe på øst kant oslo idag, det er lov å tenke selv. Du skal selge om 10 år og har kjøpt på f.eks. Tøyen? Hvordan tror det området ser ut om 10 år og hva er prisen hvis kundegruppe er kun .......? Det er svært mye som kommer til å endre seg i boligmarkedet, spesielt i Oslo. Det er risikosport og kjøpe i, vel la meg si risikoområder, vi har mye erfaring fra de som har solgt på Oslo Øst og ellers i Vest Europa. Har lest generasjoner som har solgt på Bislett, familien har eid i 100 år, ingen sjanse for å eie videre, de ser utviklingen på nært hold..
Ghost64
10.03.2019 kl 10:39 2003

1. Sikkert lurt
2. Tror det.
Tror vi får se større prisforskjell på øst og vest hvor vest blir klart dyrest av åpenbare grunner.
noprofit
10.03.2019 kl 11:12 1970

Ut av Oslo, betyr det Akershus?

Akershus har ca 0,73% utbud av boliger (dvs nye og brukte boliger på FINN i forhold til antall innbyggere i Fylket). Oslo har 0,44%. Tilveksten til begge disse fylkene, Oslo og Akershus er sterk men ca lik.

For meg ser det ut som Akershus ekspanderer kraftigere i og og med en høyere prosent. Det vil i følge denne betraktningen være lettere å få en god pris i Akershus enn Oslo. Men prisveksten tror jeg vil være høyere i Oslo fordi utbudet er mye lavere enn i Akershus.

Når det gjelder dine Oslo vest betraktninger så synes jeg de høres veldig gamle ut, Områder som Storo, Løren begynner å ble etablerte seg som høyprisområder, og slik vokser Oslo vestover, selv bor jeg på vestsiden, men jeg tviler på at det er her prisveksten vil være sterkest.

De stedene som vil vinne fremover er der utbyggere satser og som er nærme T bane og andre knutepunkt (senter). Det er som regel ikke mange minuttene fra ring 3 til sentrum med t banen. Byggingen av nye moderne leiligheter vil heve nær området.

Om det er «lurt» med boligkjøp? Tja.
Om det kan være fornuftig for folk med ok inntekt og likviditet og som trives i Oslo? Ja.

Om Kryptovalutta er «lurt»? Nei. Ekstrem risiko. Hvilke av dem finnes om ti år?
Redigert 10.03.2019 kl 11:31 Du må logge inn for å svare
kator
10.03.2019 kl 11:34 1950

Tipper prisstigning på ca. 50% for sentrale leiligheter i Oslo neste 10 år. I motsetning til de siste 10 års perioder hvor vi har ligget på +/- 100%. Om du skal regne på avkastning bør du se på avkastning på egenkapitalen du putter inn. Betaler du 5 millioner idag og låner 80% vil du ha en avkastning på innskutt egenkapital på ca 250% (før kost) dersom mitt tips slår til. Du kan selvfølgelig låne for å investere i andre ting også - men ikke like enkelt å få til. Med 10 års horisont er det etter min mening ikke noe å lure på...kjøp. Om du bare har 2-3 års horisont er jeg litt mer i tvil. Det gjelder også om du finner et utleieobjekt som betjener gjelden greit...Men svaret er ikke like opplagt som det var for 10 år siden.

Gunlove, ser du disser Tøyen. Jeg bor ikke der selv, men påstandene dine holder ikke mål. Feks har andel nyfødte med innvandrerbakgrunn i Gamle Oslo økt fra 42 til 46 mellom 2000 og 2017. Ser du på Frogner, Ullern og Vestre aker så er det der innvandrerandelen nyfødte har økt dramatisk, henholdsvis fra 12 til 38, 6 til 27 og 7 til 29.

Det sier noe om fremtiden på lengre sikt. På kortere sikt klipper og sakser fra diverse kilder her når det gjelder nettoutflytting av nordmenn. Det er et svært sammensatt bilde.

Den «hviteste» bydelen på lang sikt ser ut til å være Nordstrand. Som ironisk nok ligger mellom Søndre Nordstrand og Gamle Oslo, som alle rakker ned på.

Hvorfor?

På Frogner, med åtte delbydeler, var det nettoutflytting av norske fra fem delbydeler (Majorstuen syd, Uranienborg, Frognerparken, Homansbyen og Frogner) 2008-2017, mens det var nettoinnflytting til Majorstuen nord, Skillebekk og Bygdøy. Av Ullerns fem delbydeler hadde to nettoutflytting av norske (Holmenkollen og Hovseter), mens det var først og fremst delbydel Ullern som sto for nettoinnflyttingen. Vestre Aker, med syv delbydeler, hadde nettoutflytting av norske for Holmenkollen og Hovseter, mens Vinderen sto for nesten hele nettoinnflyttingen.

Derimot, på Nordstrand hadde bare en av seks delbydeler nettoutflytting av norske, og det var Lamberseter. Nettoinnflyttingen av norske gikk først og fremst til delbydelene Nordstrand, Simensbråten og Bekkelaget.

Til og med flere delbydeler på Bjerke og Grorud hadde nettoinnflytting av nordmenn.

De innvandrere som bor på spesielt Grønland og Nedre Tøyen, (er ikke så himla mange på resten av Tøyen), samme steder mye lengre øst, eier ofte egne leiligheter og de vil bo der de er kjent, selv om de har mulighet til å flytte pga generell prisøkning har også gavnet dem. Og mange gjør det. Men de er mindre tilbøyelige til å ta opp svært høye lån pga større familier bla.

Men jeg er enig i at områdene i Stovner og Søndre Nordstrand ser det «ille» ut demografisk. Hovedsalekelig pga folk flytter ut derfra generelt - både nordmenn og innvandrere, men nesten bare innvandrere flytter inn.

Generelt sett, vil du slippe innvandrere, må du rett og slett ut av Oslo. Helst langt. Dra til Hønefoss.

Du slipper ikke innvandrere i eneboligstrøk heller. I detaljhandelen og andre manuelle jobber-sektorer er innvandrere fra Asia tungt på eiersiden. Hus og enebolig nært sentrum er drømmen for dem. Kjenner flere.
Redigert 10.03.2019 kl 22:58 Du må logge inn for å svare

For øvrig, jeg er enig i at prisveksten vil være i områdene rundt kollektivknutepunktene. I tillegg vil jeg legge til spesielle objekter (toppetasjer, hjørneetasjer, etc). Tilgang til grøntarealer, rekreasjon og butikker vil ha mye å si. Jeg tror sild i tønne- leiligheter, både nye og gamle i sentrum eller whatnot, vil nå et pristak etter hvert som befolknignstrykket øker.

I de gamle bygårdene vil kostnadene til oppvarming øke kraftig der det ikke er fjernvarme pga utenlandskablene og energipolitikk, og vedlikeholdskostnadene vil også øke. Tror dette blir en prisdemper de neste årene.

Samtidig, har vært en del problemer med skjeggkre i nyere leiligheter men gifta vil nok ta knekken på dem før eller senere.

Rekkehus og eneboliger er det ellers mest mangel på. De fleste familier vil ikke bo med 1-2 barn på 55kvm, selv om det er i sentrum. Jeg tror disse vil ha en pen prisutvikling eller holde seg i pris, egentlig nesten uansett hvor de er i Oslo/Akershus, så lenge det ikke er i gokk.
Redigert 10.03.2019 kl 23:09 Du må logge inn for å svare
Stephen
11.03.2019 kl 13:58 1585

Det blir født nye folk hver dag. Om 10 år vil dagens 9 åringer til storbyen, dagens 40 åringer angrer på at de dro dit ,og pensjonister drømmer om bøgda de kom fra. Om 10 år er vi nettopp ferdig med neste storswing der meglerne frotset i oppdrag og ingen trodde at det fantes en topp.
Mvh Stephen

Myte at pensjonister er glad i bygda. De vil være der en stund, men det er slitsomt og dyrere å ta vare på et helt hus. De sombegynner å få leddsmerter vil fortsette å gjøre som nå - kjøpe store leiligheter i sentrum med fjordgløtt, heis og kiwi i 1. etasje med pant i alt de eier fra før. Og på den måten utkonkurrere unge (relativt) barnefamilier - disse blir fortsatt nødt til å ta til takke med sentrumsnære 3-4 roms med mye grønt, i nye og gamle drabantbyer både vest, øst, nord og sør for bysentrum. De litt mer pengesterke familiene vil satse på rekkehus og eneboliger.

Kott og to-roms i sentrum vil det alltid være marked for pga studenter og utleie (hvis det er selveie da). Er ikke mer plass å bygge på i sentrum heller. Det er også de som vil svinge mest i pris.

Et interessant moment er demografien - det vil være færre unge enn nå om 10 år i andel av befolkningen. Mulig det vil slå ut i prisene på de minste leilighetene, der kvmprisene har blitt absurde tidvis. Men vanskelig å si. Kommer mye an på låneregler.
Redigert 11.03.2019 kl 16:17 Du må logge inn for å svare
noprofit
11.03.2019 kl 16:43 1512

Spiller ingen rolle. Oslo er den størstebyen for single husholdninger. Studenter slåss mot folk i alle aldre om de små leilighetene. Det går mot mindre kvadrat per person, folk vil være der det skjer med en mindre leilighet istedet for en stor langt unna sentrum.
Nærmere 50% er alene husholdning.

noprofit, spørs hva du mener med «langt» unna sentrum. Dessuten blir de unge kullene mindre.

Begrepet sentrum uvtides når byen vokser. Oslo har patetisk lite «sentrum» i europeisk målestokk.

Du nevnte at folk i alle aldre sloss om de små leilighetene, dette skyldtes strenge låneregler som førte til at kott ble «entry»-leiligheter for omtrent alle aldersgrupper, til og med par har begynt å kjøpe 20-30kvm etter 2013. Tror ikke det alltid vil være slik.
Redigert 11.03.2019 kl 17:46 Du må logge inn for å svare
noprofit
11.03.2019 kl 19:07 1436

Det er nettopp det de vil. Se på andelen single som øker, disse har ikke råd til større leiligheter. Til og med familier begynner å bli igjen i sentrum, fordi de trives, og det på langt mindre kvadrat enn utenfor.
Andelen menn over 40 (sikkert kvinner også) uten barn er økende, og mange av disse regner jeg bor i en ett eller to roms, og de blir selvsagt boende, og med en grei lønn til å nyte storbyens gleder.

Når det gjelder sentrum vil det dukke opp flere nye etterhvert, og det kommer så klart også på hvordan sentrum defineres.

De stedene som er taperne er de samme som har vært taperne frem til nå, sentraliseringen presses frem av at ungdom ikke ser noen fremtid på de små plassene rundt om I Norge.

noprofit, uenig i at "familier begynner å bli igjen i sentrum". Tvert imot så er det par-flukt ut av små leiligheter i sentrum, får jeg inntrykk av når jeg snakker med meglere, mens det er familieflukt fra drabantbyene enda lenger ut, mot rekkehus og eneboliger i forstedene.

De som blir igjen i sentrum er ofte unge kaffelattedrikkere, og jeg tviler at dette er en gruppe kjøpere som kommer til å øke og øke de neste ti årene. Når 20-25 kvadrats leiligheter i sentrum bikker 3 millioner, som er prisen for en 70 kvm på Furuset eller Hellerud - med garasjeplass - så får det vel de fleste til å klø seg i hipsterskjegget. Det tror jeg.

Ingen har tapt på å eie bolig de siste ti årene. Kanskje noen få som punget ut for de dyreste kvadratmeterne i Stavanger og Kristiansand og omegn i 2012-2013 like før oljepriskrakket. Men til og med de tror jeg har gått minst i null per i dag med tanke på nedbetaling av gjeld.

Svaret på mrpotatos spørsmål er egentlig at du kan ikke tape på å eie hvis du har et tiårsperspektiv. Da må finansmarkedene rystes slik at alle taper. Det vi egentlig diskuterer er hva som lønner seg mest. Da mener jeg, kurant plasserte 3-4-roms eller rekkehus, ikke nødvendigvis i Oslo sentrum.

Ser man på indeks de siste 200 årene så må det være noe a-la Kristiania-krakket 1899, etterkrigs-depresjon anno 1921 og bankkrisen i 1989-1991 som gjorde at man IKKE tjente på å eie bolig i løpet av en tiårsperiode.

Krypto... blæh. Aksjer, værsego, men anbefaler om å lære seg teori om hva ligger bak aksjeverdien.

Fordelen med aksjer kontra bolig er at de er veldig likvide, lett å omgjøre til cash når man trenger dem. Selge bolig er et herk og kan ta månedsvis. Når det er sagt så kjenner jeg ingen som har tapt penger på aksjer heller, men de gutta har i alle fall noe peiling på hva de driver med, gjennom utdannelse (bedøk, makro, matematikk, noen er politikere).
Redigert 11.03.2019 kl 20:44 Du må logge inn for å svare
landis
11.03.2019 kl 22:53 1304

hvis du tenker litt over den langsiktige konsekvensen av din relativt konkluderende analyse, så vil du fort skjønne at fødselstallene kommer til å falle noe helt avsindig gitt fulltreffer.
Det igjen gir vel ikke akkurat noen boom i små leiligheter fremover, eller noe som helst boligmarked for den saks skyld...
En veldig veldig vesentlig del av et boligmarked er førstegangskjøperne. Forsvinner disse eller faller kraftig i antall så dabber det fort av.
La oss heller ikke glemme det stadig økende antallet pensjonister som heller ikke har riktig så mye å rutte med fremover.

De pensjonistene som ikke vil ha så mye å rutte med kommer ikke før om 30+ år. Det er folk som meg det, med mindre jeg gjør noe veldig smart innen den tid. De som kom inn i arbeidslivet for 10-20 år siden, i alle fall de som ble eiere før rentekrakket 2009-2015, tror jeg har det veldig greit.
Redigert 11.03.2019 kl 23:15 Du må logge inn for å svare
Maalselv
11.03.2019 kl 23:17 1273

Ved inngangen til 2018 bodde det 222 843 personer med en annen landbakgrunn enn norsk i Oslo. Denne gruppen består per definisjon av innvandrere og norskfødte med innvandrerforeldre og omtales som innvandrerbefolkningen.

Innvandrerbefolkningen utgjorde på dette tidspunktet 33,1 prosent av byens folkemengde. For ti år tilbake, ved inngangen til 2004, utgjorde innvandrerbefolkningen 22 prosent av folkemengden.

Om ti år frem i tid, så er det store muligheter for at muslimene er i flertall, vi bør snarest finne en ny hovedstad, Oslo er tapt.

kator, flere ting å merke seg

2. Hele én av fire oppgir «ikke tilstrekkelig egenkapital» til å kjøpe egen bolig som grunn til at de bor i indre by. Forklaringen kan kanskje være at mange av leieboligene, både kommunale og private, ligger her. - mao, de leier, og de blir i de små leilighetene, fordi de har ikke råd til å kjøpe uansett.

3. Enslige foreldre er overrepresentert. Blant dem er det enten/eller: Nær halvparten har høy inntekt (over 600.000 kroner i året), mens en tredjedel har lav inntekt (under 400.000 kr). Få ligger midt imellom.

5. De har store boliger. Familiene som bor i indre by og ikke har flytteplaner, har i snitt 3,9 rom og 95 m² De har omtrent like mange barn som andre, i snitt litt under to pr. familie, så barna har ofte egne soverom.

sitat: - Jeg tror bydelen vil se annerledes ut om 15 år på grunn av prisene. Når en treroms går for 6 millioner, da flytter du ikke hit som barnefamilie.

Noe av veksten skyldes store utbygginger i randsonene av sentrum: Storo, Løren, Hasle, Ensjø, Kværnerbyen.

Innlegget er slettet av mrpotato
kator
12.03.2019 kl 01:27 1201

Mitt inntrykk fra de prosjektene jeg kjenner best som Konfektfabrikken på Grünerløkka/Rodeløkka, Krydderhagen på Hasle/Løren og Grenselunden på Helsfyr/Ensjø er at det er et betydelig innslag av barnefamilier som eier leiligheter med 2 og 3 soverom og som velger å bli boende i disse. Men så har du selvfølgelig de som etter noen år velger å flytte ut av byen - kanskje hjem til Romerike, Vestfold eller Østfold....Jeg driver litt utleie i liten skala av litt større leiligheter og det er svært sjelden jeg møter barnefamilier som ønsker å leie. Uten å være alt for fordomsfull er det i de tilfeller innvandrerfamilier...Men mitt utvalg er for lite til å være bastant.

Det som noen undervurderer kraftig er at veldig mange barnefamilier - hvor foreldre er mellom 35-45 har fått med seg en veldig bra reise i boligmarkedet og ikke har problemer med å kjøpe litt større byleiiligheter til 6 - 8 millioner. Valget blir mer om man ønsker å bo i byen eller i et rekkehus på Lillestrøm eller en flott enebolig i Tønsberg...
Kvabb
12.03.2019 kl 01:34 1196

Om 10 år er hele oslo et stort slumstrøk.
noprofit
12.03.2019 kl 11:51 1063

Vet ikke helt hvilke fødselstall du snakker om, du ANTAR at det bare skal gå nedover, kikker du på statistikken så går den opp og ned for eksempel siden 1990. Regner du med siden 1946 så ja det har gått litt nedover, men for å bruke dine ord at fødselstallene fremover bare kommer til å gå nedover er like bombastisk å si som min analyse.

De vil mest sannsynlig ligge mellom 50 - 58 tusen årlig. Det er heller ikke diskutert her hvem er førstegangskjøperne.

Min analyse bygger like mye på at sentraliseringen bare fortsetter, husk det er kun 10 år fremover vi snakker om i denne tråden.

Jeg er ihvertfall ikke i tvil om at Oslo vil bare vokse fremover, det vill også randsonen + de byene med god kommunikasjon til de store byene og prisene likeså. Småsteder på landet vil være taperen.