Borettslag/ innskudd/ finansiering

Iz
18.04.2019 kl 18:13 4025

OBOS markedsfører nye prosjekter med innskudd. De skriver at innskudd skal være egenkapital og finansieres av kjøper mens fellesgjeld finansieres av borettslaget. Stor var min overraskelse da jeg fikk vite at selv om har innskuddet (40% av kjøpesummen) kan man likevel ikke kjøpe en leilighet hos OBOS i Oslo. De krever finansieringsbevis fra bank på hele kjøpesummen inkl fellesgjeld. Altså dobbelfinasiering av fellesgjelden. I markedsføringen skriver de ikke at de krever finsieringsbevis på hele den totale summen. De oppgir innskuddet som pris på Finn og på OBOS nettside. Med små bokstaver et sted i prospektet står det at «det skal kunne kreves finsieringsbevis» . Er det misvisende markedsføring? Lokkepriser? Hvorfor gjør de dette? Liker de egentlig ikke borettslag med innskudd men har plikt å bygge disse grunnet reguleringer og tillatelser? Dette stenger en del ut av boligmarkedet. Er det et poeng for dem?
mrpotato
19.04.2019 kl 02:00 2992

Hmm. Opplevde det motsatte faktisk, de spurte ikke etter finansieringsbevis i det hele tatt. Hvor i Oslo er dette?
Iz
19.04.2019 kl 06:27 2965

OBOS nye leiligheter Kværnerbyen, Ulven og Løren.
mrpotato
20.04.2019 kl 01:00 2814

Høres spesielt ut! Sikker på at dette ikke er en misforståelse? Har du prøvd å slenge pengene "på bordet" med et budskjema for å se hva som skjer? Ser ikke helt hvorfor de skal kreve det...
Z00L
20.04.2019 kl 01:07 2807

Du mener vel 100% av kjøpesum, ikke 40%, ettersom kjøpesum = innskudd eks. fellesgjeld
Iz
20.04.2019 kl 05:59 2765

Den totale kjøpesummen er innskudd pluss fellesgjeld. Men fellesgjelden slik det er i borettslag betaler man månedlig via felleskostnader så i praksis er det innskuddet man betaler for å få leilighten. Dersom man har det og jeg har det så holder det vanligvis. https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=94943481&price_to=1900000&location=0.20061 Se denne f eks
kator
20.04.2019 kl 06:13 2755

Eneste poenget jeg ser med denne praksisen er at de skyver ansvaret over på banken din for at du er "innenfor" boliglånsforskriften - blant annet må det dokumenteres at din samlede gjeld - inklusive din andel av fellesgjelden - er under 5 X inntekt. Det skal den alltid være - uavhengig av om det er en selveierleilighet eller borettslagsleilighet... Men i forlengelsen av dette er det jo interessant å tenke på unntaksbestemmelsene bankene har (8% av nye lån i Oslo). Dersom fellesgjelden utgjør mer enn 5 X ------ hvem skal eventuelt gi deg unntak ? Kanskje naturlig å tenke at det måtte være banken som yter fellesgjelden - er vel ofte OBOS selv i deres prosjekter ? Så det blir litt å bite seg i halen --. Men alltid greit å kunne dytte ting over på andre - altså din bank - og be om finansieringsbevis på hele beløpet. Da må din bank gjøre jobben med å gå igjennom hele din økonomi...blant annet dokumentasjon på hvordan du finansierer innskuddet..
Redigert 20.04.2019 kl 06:50 Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 06:14 2759

https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=90434341&price_to=1900000&location=0.20061. Jeg sendte kjøpsbekreftelse til OBOS. Det er et ark man skal fylle ut og de ligger vedlagt Obos annonser på Finn. Etter noen dager skrev OBOS at de avslår da finansieringen ikke er i orden da det holder ikke å ha innskuddet, de må ha finansieringsbevis fra bank for fellesgjelden også. Innskuddet har jeg. Jeg reagerte på det. OBOS svarte at de krever dette på noen prosjekter. Men det kommer ikke fram i deres markedsføring. Det står tydelig pris er lik innskuddet og finansieres av kjøper. Fellesgjeld er allerede ordnet gjennom borettslaget. Andre meglere og prosjektselger krever prisen altså innskuddet og det gjør g eks også OBOS Fredrikstad f eks. Tenker det er villedende markedsføring av OBOS. De kan ikke oppgi pris på 1,6 mil men kreve 3 - 4 mil på bankkonto eller i finansieringsbevis. Jeg tenker at om man har den oppgitte prisen = innskuddet pluss OMK. så kan de ikke kreve noe mer.
Iz
20.04.2019 kl 07:12 2737

Det kan hende du har rett. Men boligselgere også pepsjektselgere har egentlig ikke forpliktelser ift boliglånsforskriften. De yter ikke lån men når de stifter borettslag så er det krav om at fellesgjeld ikke kan være høyere en 75% av totalsummen. Her er fordelingen 60/40. Men om de hadde tenkt boliglånsforskriften så for det første må de opplyse om det i annonsen, for det andre gjelder det ikke alle deres prosjekter men kun noen og for det tredje om de hadde hatt plikt til en slik vurdering så burde der gjelde alle OBOS borettslagsprosjekter samt også andre meglere som selger eller videreselger prosjekter eller borettslagsleiligheter med fellesgjeld av en viss størrelse. Dette vil jo for eksempel ikke gjelde om en annen kjøpet og så selger videre denne leiligheten rett etter overtagelsen i august.
Iz
20.04.2019 kl 07:39 2725

Er det noen som har kunnskap om plan og bygg? Kan det hende at OBOS ser det som byrde å måtte bygge borettslag med innskudd og fellesgjeld og at de helst ville hatt kun selveiere en del steder men så må de bygge borettslag pga variasjon og for å få tillatelser? Når de søker Oslo kommune så skriver de i sin søknad at de skal bygge variert både bortettslag og selveier slik at ulike grupper kan kjøpe etc. men ved å kreve finansieringsbevis for hele summen inkl fellesgjeld så prøver de å få borettslagsleiligheten mer like selveiere?
20.04.2019 kl 10:09 2668

Du har innskuddet på 40 %.
Når du legger frem det for banken så trekkes det fra lånebehov.
Fellesgjeld legges til og lånebehov av resten = gjeldsgrad

Så får du finansieringsbevis av banken som da ikke kan gå over 5× inntekt

Hva er egentlig problemet ?
Obos må forholde seg til Siv Jensens boliglån forskrift

Ingen byrde for Obos å bygge innskudds leiligheter
Redigert 20.04.2019 kl 10:11 Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 10:56 2650

Problemet med dette: For det første markedsføringen - kjøpers forventninger: om det markedsføres med innskudd som pris pluss fellesgjeld så skal man ikke behøve å gå i banken om man har innskuddet, for det andre undergraves borettslagsmodellen, for det tredje: det finnes kjøpere som har innskudd men som kanskje ikke vil få finansieringsbevis fra banken. Det betyr imidlertid ikke at de er dårlige betalere eller noe men de stenges på denne måten ut av boligmarkedet. Det mest synlige problemet uansett er markedsføringen som utvilsomt er villedende.
Iz
20.04.2019 kl 11:00 2644

Siv Jensens forskrift gjelder ikke her. I så fall hvorfor gjelder den ikke for alle OBOS samt andre nybygg med innskudd. Samt alle meglere som selger slike prosjekter videre? Jeg vet den ikke gjelder her og om den hadde vært grunnen så er uansett OBOS markedsføring villedende.
kator
20.04.2019 kl 11:29 2627

Om de har fått et unntak fra låneforskriften hadde det vært interessant å få vite. Eller også om de bare overser den.....

DnB skriver blant annet om fellesgjeld i borettslag :

Fellesgjelden teller inn i "fem ganger inntekt"-regelen

En annen ting å være obs på er fellesgjelden. Regelen i den norske boliglånsforskriften om maksimalt fem ganger inntekt i lån, innebærer også fellesgjeld. Leilighetens andel av fellesgjeld blir jo din når du kjøper den.

Banken må altså trekke fra fellesgjeld, studiegjeld og billån etc før de kan se hvor mye du kan få i boliglån.

-Har du fått en låneramme på 2,5 millioner kan du altså ikke legge til flere hundre tusen kroner ekstra i fellesgjeld. Er fellesgjelden på 500 000 kroner vil banken kun ha lov til å gi deg to millioner i lån. - Og det gjør kanskje at du ikke vil kunne by så mye som du først hadde tenkt?
Iz
20.04.2019 kl 11:45 2614

Ja, men noen av dere blannder det å søke boliglån i bank og det å kjøpe en leilighet med innskudd. Når man kjøper en borettslagsleilighet slik her hos OBOS så gjelder ikke denne forskriften. Der er det andre regler men ikke disse. DnB megler er ikke den samme som DnB bank. DnB megler kan selge innskuddsleiligheter og da trenger de kun å vite om kjøper har innskuddet samt hvor pengene kommer fra (hvitvasking). Ikke noe mer. Jeg kan også gjenta at OBOS krever ikke finsieringsbevis for alt inkl kjøpesummen på alle sine prosjekter men kun på noen. Dette kan man ikke se ut i fra deres markedsføring.
kator
20.04.2019 kl 11:56 2606

Ok. I min verden er dette et meget klart brudd på låneforskriften. All gjeld - herunder fellesgjeld skal regnes med - selv om du casher innskuddet. Vi får sette Balterzen på saken (smil).
Redigert 20.04.2019 kl 11:58 Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 16:43 2550

I borettslaget er det borettslag som et eget rettssubjekt som tar opp fellesgjeld og bærer ansvaret for den. Fellesgjelden riktignok fordeles på alle andelene og kreves inn via fellesutgifter. Borttslag tar opp fellesgjeld for å bygge nytt eller for å pusse opp og det skjekkes da ikke om den enkelte kan tåle betalingen. Man regner med at et går bra. Det er også sikringsfond f eks og pant i andelen som er borettslagets sikkerhet. Og dette er også borettslagsmodellen. I andre land hvor man ikke har det slikt så kan man se bygg i visse områder sto og forfalle og folk som bor i svært dårlig standard i disse bygg. Dette da beboerne ikke blir enige om oppussing og vedlikehold pga økonomi. Hver enkelt må der betale og det kan de ikke.

Betyr dette at hvis man tar opp banklån for innskuddet, så krever banken egenkapital bare tilsvarende 15 % av banklånet?
Iz
20.04.2019 kl 17:03 2522

Når det gjelder borettslag så er det ikke lenger lov å ha så lave innskudd som 15%. Der må være minst 25% men de fleste utbyggere har fra 40-60%. Dette har noe med sikkerhet å gjøre. Om man går i banken å søker lån så jobber banken ut i fra boliglånsforskriften. Men om man har de pengene som trengs til innskuddet så behøver man vanligvis ikke å gå i banken. Det er også noe med hva som skal være nødvendig og ikke nødvendig i en gitt situasjon. Eiendomsmeglere jobber etter andre lover enn bankene og har andre oppgaver.

Hva er din andel av fellesgjelden? Den ingår i din totale lånebelastning. Jeg har selv merket at bankene har strammet inn noe, tidligere har bankene sette gjennom fingrene med dette med fellesgjeld.

Innlegget er slettet av landis
Onkel_S
20.04.2019 kl 19:05 2513

Ha forsøkt å skumlese tråden - beklager om jeg har oversett noe.

Boliglånsforskriften gjelder også for borettslag (som mange nevner)

"§5. Belåningsgrad
(...)
Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier."

Iz har samtidig rett i at en vesentlig grunn til at man forbød lavinnskuddsborettslagsmodellen var at man ville forhindre at noen tok opp stor fellesgjeld basert på liten betjeningsevne. Ved å sette krav om 25% innskudd vil de fleste måtte til en bank og bli kredittvurdert (boliglånsforskriften kom i etterkant og presiserer hva bankene må kontrollere).

De pågjeldende prosjekter har som Iz skriver 40% innskudd, så det vil være et fåtall som kan legge innskuddet kontant som samtidig vil ha problemer med å komme innenfpor boliglånsforskriften. Men de finnes naturligvis - Man må fortsatt ha min 456 000 i årslønn for å være innafor med f. eks. denne:
https://www.finn.no/realestate/newbuildings/ad.html?finnkode=90434364&price_to=1900000&location=0.20061&ref=projectad&project=90434341 .

At OBOS krever finansieringsbevis betyr vel mest at de legger det over på banken som finansierer innskuddet å kontrollere at kjøper er innafor. Lurt det, det gir mindre jobb til OBOS. Samtidig må man anta at det er en prosedyre for å kontrollere de som legger innskuddet kontant. Det burde ikke være vanskeligere enn å kreve selvangivelse og de seneste to lønnsslipper slik som banken hadde gjort. OBOS bør være interessert i dette da det åpner for en kjøpergruppe man ellers stenger ute.
Redigert 20.04.2019 kl 19:07 Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 19:34 2505

Om jeg kjøper der så blir min andel fellesgjeld 60% av den totale summen. Innskuddet utgjør 40% og det har jeg uten lån. Dette har egentlig ingenting å gjøre med banker og innstramminger. Det er 2 forskjellige ting. Fellesgjelden her er allerede finansiert gjennom borettslaget. OBOS krever heller ikke slik finsieringsbevis på alle prosjekter. Jeg har tatt kontakt med flere av deres prosjekter. Uansett så er deres markedsføringen villedende.
Iz
20.04.2019 kl 19:48 2494

Men hvorfor gør de ikke dette for alle prosjekter? F eks OBOS Fredrikstad gjelder ikke dette? Og hvorfor markedsfører de da med innskudd? Det blir ikke riktig. Jeg har sett prosjekter hos noen utbyggere hvor de oppgir totalprisen og skriver at det er mulighet for f eks 70% finansiering via et eller bank men da må man femme ønske om det etc. Men om man skriver prisen slik linken til Onkel S viser og i oppgir i salgsoppgaven at innskuddet ordnes av kjøper mens fellesgjeld ordnes av borettslaget, hva forventer en kjøper da? Ja, har du denne summen 1520000,- så kjøper du uten bank. Tar jeg feil?
mrpotato
20.04.2019 kl 19:57 2484

Jeg forstår veldig godt hva du mener her Iz, selv om mange andre ikke gjør det. Og for meg høres det rart ut. Jeg har selv direkte kjennskap til noen som gjorde akkurat det du sa på Kværnerbyen (annet prosjekt) og trengte ikke å legge frem noe som helst bevis. Ikke kontoutskrift eller noe annet heller. Mulig de har andre regler på Kværnertoppen, men det virker veldig rart for meg. Bankene regner med fellesgjelden som din personlige gjeld, så der får du ikke lån hvis innskudd + fellesgjeld = mer enn 5x inntekt.

Men hvis du har innskuddet i cash, da er du ikke lenger avhengig av banken. Du skal da i teorien kunne cashe ut innskuddet, og fellesgjelden følger boligen.
Kanskje OBOS har fått beskjed om at de er pliktige til å regne fellesgjelden med som gjeld og at de er ansvarlige for at kjøper ikke skal komme over 5x inntekt? Men igjen, som du sier burde dette da gjelde alle OBOS prosjekt. Noe det ikke gjør sier du? Har du prøvd å spørre OBOS om hva som skjer her?

Et annet interessant spørsmål vil da være, hva med hvis man kjøper en tilsvarende leilighet som bruktbolig. Hvem er det da som skal kontrollere at man ikke havner over 5x inntekt? Megler gir jo faen. Selger gir ihvertfall faen. Så virker litt rart hele greia.
Iz
20.04.2019 kl 20:19 2468

Takk! Du har virkelig skjønt poenget! Jeg har sendt mail til OBOS men nå er det påske så regner med svar etter påsken. Ja, jeg har gjort Research med både flere OBOS nybygg og andre som selger nybygg med innskudd og fellesgjeld. Og det er kun noe OBOS prosjekter i Oslo at de krever finsieringsbevis også for fellesgjelden. Og om leiligheten kommer på salg rett etter overtagelsen så vil ikke megler sjekke noe helst så fremt man har innskuddet pluss omkostninger.

Mener du at det er forskjell på ditt tilfelle og jeg som kjøpte en brukt OBOS-leilighet til 2 mill hvordan 150 000kr er andel av fellesgjeld? Vi er vel enige om at banken min også da må vite hvor stor fellesgjelden er for å kunne avklare hvor mye jeg får låne?
mrpotato
20.04.2019 kl 21:56 2426

Du har ikke forstått poenget. Han skal ikke ha lån i banken.
Onkel_S
20.04.2019 kl 22:34 2395

Jeg har vanskelig for å svare på OBOS sine vegne. Om jeg skal gi et ukvalifisert gjett, kunne det bunne ut i at boliglånsforskriften er hakket strengere for Oslo enn for resten av landet.
Når det er skrevet, hadde det vært bedre i tråd med boliglånsforskriften å ha denne "Oslo-håndtering" for alle prosjekter og sjekke ut alle kjøpere mot boliglånsforskriften - og dermed også de som casher inn innskuddet. Styret i borettslaget kan gjøre dette når andelene omsettes igjen, men om man allerede har fått inn andelshavere med for dårlig betjeningsevne kan man ikke kaste dem ut så enkelt.
Naturligvis vil de fleste som evner å cashe inn 40% av en leilighet i Oslo ha god betjeningsevne - og jeg antar at trådstarter hører blant disse. Boliglånsforskriften holder dessverre av av og til noen ute fra boligmarkedet som i høy grad hører hjemme i det - men det er en annen diskusjon vi har hatt ørten ganger. Har man en forskrift har man denne forskriften. Så kan ikke borettslagmodellen være en vei til å omgå forskriften. Og da gir det god mening at selger av nye borettslagboliger må sjekke ut om kjøperne er innenfor. Uansett hvor stor en del av innskuddet de måtte ha kontant.
Redigert 20.04.2019 kl 22:36 Du må logge inn for å svare
Iz
20.04.2019 kl 22:37 2386

Om jeg har de 2 mil, så skal jeg ikke behøve å søke lån i banken for fellesgjelden.
Iz
20.04.2019 kl 22:53 2413

Jeg skjønner hva du mener. Jeg er ikke helt enig i det. Eiendomsmeglere i det de selger boliger berøres ikke av boliglånsforskriften. Dessuten er det ikke riktig å gi bankene monopol på hvem som får kjøpt hva. En hvis kontroll må det jo selvfølgelig være og jeg har ikke noe imot denne forskriften. Jeg mener likevel at om man har cash til innskuddet som er på f eks 40 % så skal man kunne kjøpe en leilighet uten noe kontakt med en lånegiver. Sikkerheten for borettslaget vil være god likevel. De tar pant i andelen på et vist beløp og 40 % er en Ok sikkerhet. Videre er det ordning med sikringsfond. Men mener du da også om
eldre borettslag tar opp fellesgjeld til oppusning så skal man i såfall sjekke alle andelseier om de har evne til økt fellesgjeld?
mrpotato
20.04.2019 kl 23:32 2391

Enig med Iz. Dette vil bli umulig å håndheve i praksis. Hvem skal ha ansvaret når en bruktbolig blir solgt, og kjøper ikke skal låne penger i banken? Hvis OBOS har blitt pålagt å kontrollere dette på alle salg av nybygg så må jo meglere også bli pålagt det samme for bruktboliger, og såvidt jeg vet er de ikke det? Aldri hørt om ihvertfall.
Iz
20.04.2019 kl 23:44 2382

OBOS gjør ikke dette på alle prosjekter og de oppgir heller ikke dette i sine annonser. De gjør de kun på noe av sine nye boliger. Tror nok ikke de er blitt pålagt. Etter påske skal jeg finne mer ut av hvilke prosjekter dette gjelder og hvorfor.
Iz
20.04.2019 kl 23:48 2376

Meglere er ikke pålagt dette. Jeg har tatt kontakt med flere og fikk beskjed at det holder om jeg har innskuddet. Da trenger de ikke noe mer. Noen svarte at de trenger innskuddet samt å vite hvor pengene kommer fra (hvitvasking)
Onkel_S
21.04.2019 kl 15:06 2264

Obos er en medlemsorganisasjon og bør gi sine medlemmer like behandling.
En policy om at alle skal være kredittvurderte vil være helt i tråd med dette.
Det er tross alt ikke værre enn at man går til en bank og får et finansieringsbevis på den kjøpedummen man kan klare.
At Obos kunne sjekke dette selv enkelt har jeg allerede skrevet - og burde kanskje gjøre det.

Å kreve en garanti for at kjøper kan håndtere fellesgjelden er ikke 'en dobbeltfinansiering av fellesgjelden'. Blott en dikumentasjon for at kjøper kan overta og håndtere fellesgjelden. Bra for alle i laget at dette kontrolleres.
Redigert 21.04.2019 kl 15:09 Du må logge inn for å svare
Iz
21.04.2019 kl 15:39 2253

OBOS skriver i alle sine nye prosjekter at de vil foreta kredittsjekk i offentlige registre. Dette burde egentlig holde.
Iz
21.04.2019 kl 15:46 2248

I så fall må dette gjelde alle prosjekter inkl resalg. Og det viktigste av alt - de må tydelig opplyse om dette og markedsføre på helt annen måte med en annen pris! Villedende markedsføring.
21.04.2019 kl 17:09 2219

IZ

Det står ikke at innskudds leiligheter er fritatt fra boliglåns forskriften. Hvor står det hen ?

Men jeg skjønner poenget ditt. Hva sier forbruker ombudet om denne saken ?
Iz
21.04.2019 kl 17:16 2210

Men det bør være mulig spesielt hos OBOS som er en stor medlemsorganisasjon med variert medlemsmasse og ulike livssituasjoner, å kunne kjøpe kun med innskudd. En viss kredittsjekk kan kanskje være greit men ikke at alle skal ha finsieringsbevis fra bank. Tenker at de som er dårlige betalere vil ikke kunne skaffe innskudd på 40% og derfor ikke sikkert det en gang er nødvendig med kredittsjekk. Ved resalg vil meglere aldri ta en kredittsjekk en gang. Det skal ikke være fordeler kun for en bestemt gruppe å kjøpe nytt direkte fra OBOS. OBOS burde egentlig selge til enda flere kjøpergrupper enn andre utbyggere og meglere.
Iz
21.04.2019 kl 17:22 2205

Jeg har tatt kontakt med forbrukerombudet nå i påsken så blir spennende å høre hva de sier. Når man tar lån i en bank også for innskuddet så vil banken ta hensyn til alt, inkl fellesgjeld. Men jeg snakker om situasjoner hvor man har innskuddet cash, altså det trengs ikke lån til den oppgitte kjøpesummen som er lik innskuddet - i en slik situasjon kan man normalt kjøpe med cash uten å gå i banken for finansieringsbevis. Derfor var stor min overraskelse da OBOS sa at de likevel vil ha finsieringsbevis for hele kjøpesummen på noen prosjekter, ikke alle. Vet ikke hvorfor. Men for høre om dette etter påske. Man kan ikke se dette ut i fra deres annonser.
Onkel_S
21.04.2019 kl 18:21 2180

Enig i at OBOS burde kreve dette for alle nye prosjekter (som skrevet).

Ved re-salg vil man enten være kredittvurdert av en bank (om man må låne en del av innskudd), og/eller styret i borettslaget KAN motsette seg en andelshaver om man har en saklig grunn. Et vesentlig brudd på Boliglånsforskriften vil være en saklig grunn.

Det vil for de fleste være helt rett at om man har greiet å legge opp 40% EK bør man kunne håndtere et lån på de siste 60%. MEn ikke nødvendigvis.

Si at personene A og B begge har 1,6 million i EK.
Begge arvet for 3 år siden og hadde da 0,00 kr i EK.
Begge eier presis det samme.

A Arvet 2,2 millioner og har nå 1,6 millioner
B Arvet 1,0 million og har nå 1,6 millioner

Hvem er mest kredittverdig?

(Bonusspørsmål: Si at begge har samme livssituasjon og samme inntekt og svar igjen - Men dette bonusspørsmål handler mer om at en skapelonaktig forskrift langt i fra alltid gir mening)
Redigert 21.04.2019 kl 18:22 Du må logge inn for å svare